THIẾT KẾ MÔN HỌC
LẬP VÀ PHÂN TÍCH DỰ ÁN ĐẦU TƯ

NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN
............................................................................................................................................
............................................................................................................................................
............................................................................................................................................
............................................................................................................................................
............................................................................................................................................
............................................................................................................................................
............................................................................................................................................
............................................................................................................................................
............................................................................................................................................
............................................................................................................................................
............................................................................................................................................
............................................................................................................................................
............................................................................................................................................
............................................................................................................................................
............................................................................................................................................
............................................................................................................................................
............................................................................................................................................
............................................................................................................................................
TP.HỒ CHÍ MINH, Tháng 10 năm 2011

Page 1


THIẾT KẾ MÔN HỌC
LẬP VÀ PHÂN TÍCH DỰ ÁN ĐẦU TƯ

THUYẾT MINH

thức ( xây mới, cải tạo, sửa chữa, nâng cấp và hiện đại hóa tài sản cố định).
Ngành xây dựng trực tiếp tạo ra của cải, vật chất (công trình) cho các ngành
kinh tế quốc dân từ đó hướng cho các ngành kinh tế quốc dân tồn tại và phát
triển.
• Xây dựng đóng vai trò điều tiết được mối liên hệ phát sinh trong nền kinh tế
thông qua các hoạt động đầu tư xây dựng:
o Mối quan hệ giữa phát triển kinh tế trung ương với địa phương
o Mối quan hệ giữa phát triển công nghiệp với nông thôn
o Mối quan hệ giữa phát triển kinh tế văn hóa xã hội,an ninh quốc
phòng.
o Mối quan hệ giữa phát triển công nghệ, dịch vụ
- Các công trình xây dựng luôn có ý nghĩa kinh tế, kỹ thuật, văn hóa, nghệ thuật
và xã hội tổng hợp. Một công trình mới được xây dựng là kết tinh của thành
quả khoa học-kỹ thuật và nghệ thuật của nhiều ngành ở thời điểm đang xét và
nó lại có tác dung góp phần mở ra một giai đoạn phát triển mới tiếp theo cho
đất nước.
- Vì vậy đầu tư xây dựng có tác dụng quan trọng đối với tốc độ tăng trưởng kinh
tế, đẩy mạnh phát triển khoa học kỹ thuật, góp phần nâng cao đời sống vật chất
và tinh thần cho nhân dân, góp phần phát triển văn hóa nghệ thuật kiến trúc, có
tác động đến môi trường sinh thái.
• Lĩnh vực sản xuất trực tiếp tạo ra của cải vật chất hoạt động của các doanh
nghiệp trong xây dựng. Đối với các nước đang phát triển thì đóng góp của
ngành xây dựng chiếm GDP khá lớn.
• Xây dựng tạo ra sản phẩm cuối cùng là một công trình xây dựng lại là sản phẩm
tổng hợp mang ý nghĩa rất lớn: văn hóa – xã hội – chính trị - an ninh – quốc
phòng.
- Ngành xây dựng chi phí một nguồ vốn khá lớn của quốc gia và xã hội. Những
sai lầm trong ngành đầu tư xây dựng thường gây nên thiệt hại khá lớn khó có
thể sửa chữa trong nhiều năm.
• Xây dựng thường xuyên quản lý và sử dụng một khối lượng rất lớn về vốn lao

hội.
2. Vai trò của dự án đầu tư :
• Dự án đầu tư là căn cứ để các cấp có thẩm quyền xem xét nên hoặc không nên
đầu tư vào dự án đó.
• Dự án đầu tư đã được phê duyệt là căn cứ pháp lý để cấp giấy phép đầu tư, là
căn cứ để triển khai các công đoạn tiếp theo như : khảo sát, thiết kế, xây
dựng…
• Dự án đầu tư được xem như bản kế hoạch, là căn cứ để so sánh với thực tế. Từ
đó giúp chủ đầu tư có biện pháp giải quyết nhũng vướng mắc.
• Là căn cứ để chủ đầu tư dự trù khoản chi phí, các khoản doanh thu khác để có
kế hoạch sử dụng các lợi ích tạo ra một cách hợp lý.
• Là cơ sở đặt ra theo yêu cầu nhiệm vụ cho bên thiết kế tuân theo như :qui mô,
công suất, cấp hạng công trình, mức vốn đầu tư …. . Trong đó, mức vốn đã
được phê duyệt được xem là mức tối đa để chủ đầu tư thực hiện tổng chi phí
không vượt quá mức khống chế này.
• Dự án đầu tư góp phần xây dựng cơ sở vật chất – kỹ thuật, nguồn lực mới cho
phát triển.
• Dự án đầu tư giải quyết quan hệ cung – cầu về sản phẩm, dịch vụ trên thị
trường, cân đối mối quan hệ giữa sản xuất và tiêu dùng trong xã hội.
• Góp phần nâng cao vật chất, tinh thần cho nhân dân, cải tiến bộ mặt kinh tế xã
hội của đất nước.
Vai trò dự án đầu tư đối với chủ đầu tư:
- Dự án đầu tư giúp chủ đầu tư thấy rõ qui mô dự án và quản lý dự án về mọi
phương diện: vốn, vật tư, nhân công…một cách khoa học cụ thể hơn trong quá
trình đầu tư cho công trình của dự án.
Page 4


THIẾT KẾ MÔN HỌC
LẬP VÀ PHÂN TÍCH DỰ ÁN ĐẦU TƯ

- Ngành nghề kinh doanh : Quản lý và kinh doanh nhà.
2. Qui mô dự án:
• Thiết kế khu cao ốc văn phòng đồng bộ gồm :
- Cao ốc văn phòng : 5 tầng
- phép trong lộ giới, chủ yếu được dùng để xe.
- Tầng 1 : sảnh chính của tòa nhà vào từ đường Võ Văn Ngân,
ngoài khu phụ vệ sinh, thang máy, thang bộ, diện tích còn lại kinh
doanh, dịch vụ và quản lý chung của tòa nhà.
- Tầng 2 đến tầng 5 ngoài diện tích vệ sinh, cầu thang bộ, thang
máy, sảnh tầng diện tích còn lại sử dụng làm văn phòng.
- Diện tích trong lộ giới : 1.345 m2
- Diện tích khu đất: 2.500 m2
- Diện tích xây dựng : 1000 m2
- Diện tích sàn xây dựng : 5000 m2
- Diện tích văn phòng cho thuê : phương án 1: 3.500 m2
Phương án 2: 4.200m2
- Diện tích giao thông : 586 m2
- Thể tích san nền: 673 m3
Page 5


THIẾT KẾ MÔN HỌC
LẬP VÀ PHÂN TÍCH DỰ ÁN ĐẦU TƯ

BẢNG THỐNG KÊ DIỆN TÍCH
STT
1
5

NỘI DUNG

……..……..
MỘT SỐ LÝ LUẬN VỀ LẬP VÀ PHÂN TÍCH DỰ ÁN
ĐẦU TƯ XÂY DỰNG
I. NỘI DUNG CỦA DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG THEO QUY ĐỊNH CỦA
NHÀ NƯỚC
Căn cứ vào nghị định 12/2009/NĐ-CP ngày 12/2/2009về quản lý dự án đầu tư
xây dựng công trình. Căn cứ nghị định 112/2006/NĐ-CP ngày 29/9/2006 về sửa đổi bổ
sung một số điều của nghị định số 16/2005/NĐ-CP về quản lý dự án đầu tư xây dựng

Page 6


THIẾT KẾ MÔN HỌC
LẬP VÀ PHÂN TÍCH DỰ ÁN ĐẦU TƯ

công trình. Căn cứ nghị định 112/2010/NĐ-CP quản lý chi phí đầu tư xây dựng công
trình
1. Tóm tắt nội dung của dự án đầu tư xây dựng theo nghị định số 16/2005/NĐCP:
Nghị định này hướng dẫn thi hành Luật Xây dựng về lập, thực hiện dự án đầu tư
xây dựng công trình; hợp đồng trong hoạt động xây dựng; điều kiện năng lực của tổ
chức, cá nhân lập dự án đầu tư xây dựng công trình, khảo sát, thiết kế, thi công xây
dựng và giám sát xây dựng công trình.
• Nội dung Báo cáo đầu tư xây dựng công trình bao gồm:
a) Sự cần thiết phải đầu tư xây dựng công trình, các điều kiện thuận lợi và khó
khăn; chế độ khai thác và sử dụng tài nguyên quốc gia nếu có;
b) Dự kiến quy mô đầu tư: công suất, diện tích xây dựng; các hạng mục công trình
bao gồm công trình chính, công trình phụ và các công trình khác; dự kiến về địa điểm
xây dựng công trình và nhu cầu sử dụng đất;
c) Phân tích, lựa chọn sơ bộ về công nghệ, kỹ thuật; các điều kiện cung cấp vật tư
thiết bị, nguyên liệu, năng lượng, dịch vụ, hạ tầng kỹ thuật; phương án giải phóng mặt

tiêu tài chính và phân tích đánh giá hiệu quả kinh tế, hiệu quả xã hội của dự án.
• Nội dung thiết kế cơ sở của dự án:
1. Nội dung phần thiết kế cơ sở của dự án phải thể hiện được giải pháp thiết kế
chủ yếu, bảo đảm đủ điều kiện để xác định tổng mức đầu tư và triển khai các bước thiết
kế tiếp theo, bao gồm thuyết minh và các bản vẽ.
2. Thuyết minh thiết kế cơ sở được trình bày riêng hoặc trình bày trên các bản vẽ
để diễn giải thiết kế với các nội dung chủ yếu sau:
a) Tóm tắt nhiệm vụ thiết kế; giới thiệu tóm tắt mối liên hệ của công trình với quy
hoạch xây dựng tại khu vực; các số liệu về điều kiện tự nhiên, tải trọng và tác động;
danh mục các quy chuẩn, tiêu chuẩn được áp dụng.
b) Thuyết minh công nghệ: giới thiệu tóm tắt phương án công nghệ và sơ đồ công
nghệ; danh mục thiết bị công nghệ với các thông số kỹ thuật chủ yếu liên quan đến
thiết kế xây dựng.
c) Thuyết minh xây dựng:
- Khái quát về tổng mặt bằng: giới thiệu tóm tắt đặc điểm tổng mặt bằng, cao độ
và toạ độ xây dựng; hệ thống hạ tầng kỹ thuật và các điểm đấu nối; diện tích sử dụng
đất, diện tích xây dựng, diện tích cây xanh, mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, cao độ
san nền và các nội dung cần thiết khác.
- Đối với công trình xây dựng theo tuyến: giới thiệu tóm tắt đặc điểm tuyến công
trình, cao độ và tọa độ xây dựng, phương án xử lý các chướng ngại vật chính trên
tuyến; hành lang bảo vệ tuyến và các đặc điểm khác của công trình nếu có.
- Đối với công trình có yêu cầu kiến trúc: giới thiệu tóm tắt mối liên hệ của công
trình với quy hoạch xây dựng tại khu vực và các công trình lân cận; ý tưởng của phương
án thiết kế kiến trúc; màu sắc công trình; các giải pháp thiết kế phù hợp với điều kiện khí
hậu, môi trường, văn hoá, xã hội tại khu vực xây dựng.
- Phần kỹ thuật: giới thiệu tóm tắt đặc điểm địa chất công trình, phương án gia cố
nền, móng, các kết cấu chịu lực chính, hệ thống kỹ thuật và hạ tầng kỹ thuật của công
trình, san nền, đào đắp đất; danh mục các phần mềm sử dụng trong thiết kế.
- Giới thiệu tóm tắt phương án phòng chống cháy, nổ và bảo vệ môi trường.
- Dự tính khối lượng các công tác xây dựng, thiết bị để lập tổng mức đầu tư và

29/09/2006 của chính phủ.
- Quyết định 957/QĐ-BXD ngày 29/09/2009 của bộ trưởng bộ xây dựng hướng
dẫn áp dụng định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng công
trình.

II. PHƯƠNG PHÁP LUẬN ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH, AN TOÀN
TÀI CHÍNH VÀ ĐỘ NHẠY TÀI CHÍNH CHO DỰ ÁN
 NHÓM CHỈ TIÊU ĐỘNG
 CHỈ TIÊU HIỆU SỐ THU CHI QUY VỀ HIỆN TẠI
1. Khái niệm:
Chỉ tiêu hiệu số thu chi quy về thời điểm hiện tại còn gọi là hiện giá của thu
chi, hiện giá của thu nhập ròng. Đó là một chỉ tiêu kinh tế tổng hợp dùng để phân
tích đánh giá hiệu quả tài chính của dự án hoặc cũng có thể dùng để phân tích kinh
tế-xã hội. Nó biểu hiện giá trị tương đương của hệ số các khoản thu nhập với các
khoản chi phí được tính từ gốc hiện tại 0.
2. Xác định sự đáng giá (có hiệu quả) của mỗi phương án:
Theo phương án này, một phương án được gọi là đáng giá khi thỏa
các điều kiện sau :
Page 9


THIẾT KẾ MƠN HỌC
LẬP VÀ PHÂN TÍCH DỰ ÁN ĐẦU TƯ

n

NPV = ∑
t =1

Bt − Ct

Đầu tư nhiều lần.
n
Vk
Dt − Ct m Gdk
Gdn
+
+∑
+
∑
Tk
t
Tk
(1 + n ) n
k =1 (1 + r )
t =1 (1 + r )
k =1 (1 + r )
n1

NPV = ∑

K = 1÷m
m: Là số lần đầu tư
So sánh lựa chọn phương án tốt nhất: NPV ≥ 0 và NPV → Max
Trường hợp dòng lợi ích và dòng chi phí là đều
r * (1 + r )^ n

r

NPV = (Bt - Ct) - V* (1 + r )^ n − 1 + SV* (1 + r )^ n − 1
Cách dùng:

• Nhược điểm :
- Chỉ đảm bảo kết quả chính xác trong điều kiện thị trường vốn
hồn hảo, một điều khó đảm bảo trong thực tế
- Khó dự báo chỉ tiêu chính xác cho cả đời dự án
- Kết quả lựa chọn phương án phụ thuộc vào độ lớn của suất chỉ
tiêu thu lợi tối thiểu, việc xác định chỉ tiêu này rất phức tạp
- Hiệu quả tính tốn dưới dạng số tuyệt đối nên khơng biết mức lãi
suất đạt được là bao nhiêu.


PHƯƠNG PHÁP DÙNG CHỈ TIÊU SUẤT THU LỢI NỘI TẠI ĐỂ ĐÁNH
GIÁ

1. Khái niệm :
Suất thu lợi nội tại là mức thu lợi trung bình của đồng vốn được tính theo kết
số còn lại của vốn đầu tư ở đầu các thời đoạn của dòng tiền tệ do nội tại của phương án
mà suy ra, với giả thiết là các khoản thu được trong q trình khai thác dự án đều được
đem đầu tư lại với suất thu lợi nội tại ( IRR) của dự án đang cần tìm.
Bt − Ct
=0
t
t = 0 (1 + IRR )
n

NPV = ∑

2. Xét sự đáng giá của mỗi phương án:
Một phương án được coi là đáng giá khi trị số IRR thỏa điều kiện : IRR ≥ r
Page 11


* So sánh 2 phương án:
− Bước 1: Xét sự đáng giá của phương án vốn bé bằng cách tính IRR của
phương án vốn bé.
Nếu IRRvốn bé < r => không đáng giá => loại bỏ
Nếu IRRvốn bé ≥ r => đáng giá => chuyển sang bước 2
− Bước 2: Lập dòng tiền tệ của gia số đầu tư bằng cách lấy dòng tiền tệ của
phương án vốn lớn trừ dòng tiền tệ của phương án vốn bé.
− Bước 3: Tính IRR∆v của gia số đầu tư
− Bước 4: Chọn phương án
Nếu IRR∆v < r => gia số đầu tư không đáng giá => chọn phương án vốn bé.
Nếu IRR∆v ≥ r => gia số đầu tư đáng giá => chọn phương án vốn lớn.
* So sánh đồng thời nhiều phương án:
− Bước 1: Sắp xếp các phương án theo thứ tự tăng dần về quy mô đầu tư.
Page 12


THIẾT KẾ MƠN HỌC
LẬP VÀ PHÂN TÍCH DỰ ÁN ĐẦU TƯ

− Bước 2: Chọn phương án cơ sở bằng cách xem xét dự đáng giá của phương

án thứ nhất. Nếu IRR1 < r (không đáng giá) => loại.

Chuyển sang tính IRR2... Tương tự như vậy cho đến khi tìm được phương án thứ n
có IRRn ≥ r. Khi đó, phương án thứ n là phương án đáng giá đầu tiên tìm được. Ta
chọn phương án n làm phương án cơ sở.
− Bước 3: So sánh phương án thứ (n+1) với phương án n bằng cách xét sự đáng
giá của dòng tiền gia số đầu tư.
Nếu dòng tiền gia số đầu tư không đáng giá thì loại bỏ phương án(n+1), giữ
nguyên phương án n làm phương án cơ sở. Rồi so sánh tiếp với phương án (n+2).


THIẾT KẾ MƠN HỌC
LẬP VÀ PHÂN TÍCH DỰ ÁN ĐẦU TƯ

Để đảm bảo về độ an tồn về nguồn vốn cần phân tích các mặt sau:
-

-

Các nguồn vốn có thể huy động được, khả năng tối đa và tối thiểu có thể huy
động được của các nguồn vốn. Các nguồn vốn của một dự án có thể là : vốn tự
tích lũy của doanh nghiệp, vốn góp cổ phần hay liên doanh, vốn do doanh
nghie6op5 đi vay của nhà nước, vốn từ ngân sách nhà nước, vốn đóng góp của
dân, vốn từ nước ngồi.
Tính đảm bảo về pháp lý của các dự án.
Uy tín của các cơ quan bảo đảm cho việc vay mượn vốn và các tổ chức mơ giới
trung gian
Độ hấp dẫn của dự án đối với các tổ chức cho vay vốn hay đóng góp cổ phần
Các điều kiện cho vay vốn, hình thức nhận vốn, thanh tốn, trả nợ, lãi suất, hình
thức ngoại tệ và tỷ giá hối đối
Tính hình thị trường vốn giữa cung và cầu ổn định hay khơng ổn định, tình
trạng lạm phát.

2.Xác định điểm hòa vốn của dự án:
- Xuất phát từ lý thuyết phân tích hoà vốn, người ta thường sử dụng phân tích
điểm hoà vốn lãi, để đònh giá độ an toàn về tài chính cho dự án.
- Điểm hoà vốn lãi lỗ là tại đó doanh thu bán hàng vừa đủ trang trải các ci phí bất
biến, chi phía khả biến trong quá trình hoạt đọng và lợi nhuận bằng 0.
- Tại điểm hoà vốn doanh thu hoà vốn được xác đònh theo công thức.
Dh =



THIẾT KẾ MƠN HỌC
LẬP VÀ PHÂN TÍCH DỰ ÁN ĐẦU TƯ

G: Giá bán của một đơn vò sản phẩm.
B: Tổng chi phí kha biến để sản xuất sản phẩmcủa năm tính toán.
b: Chi phí khả biến tính cho một đơn vò sản phẩm.
Dmax: Doanh thu lớn nhất khi khai tác hết toàn bộ công suất thiết kế.
F: Tổng chi phí bất biến để sản xuất sản phẩm của năm tính toán.
- Đồ thò xác đònh điểm hoà vốn (dự án sản xuất một loại sản phẩm có giá bán cố
đònh) như sau:
A: Điểm hoà
vốn
+: miền dự án
sản xuất có lãi
(lợi nhuận
dương
-: Miền dự án
sản xuất bò lỗ
(lợi nhuận âm)
TC: Tổng chi
phí của năm
tính toán

doanh thu, chi phí

+
Dh


Trong kinh tế thò trường, các nhà đầu tư vay vốn để đầu tư cũng là giải pháp san
sẻ rủi ro, do đó cần phải chú trọng phân tích khả năng trả nợ của dự án.
Page 15


THIẾT KẾ MƠN HỌC
LẬP VÀ PHÂN TÍCH DỰ ÁN ĐẦU TƯ

+ Phân tích khả năng trả nợ có thể thực hiện thông qua phận tích hệ số có khả
năng trả nợ hàng năm hoặc thời hạn có khả năng trả nợ của dự án.
+ Hệ số trả nợ hàng năm là tỷ số giữa nguồn tài chính huy động từ dự án trong
từng năm vận hành so với nợ phải trả trong từng năm vận hành.Hệ số khả năng trả
nợ của từng năm (Knt) được tính toán như sau:
K nt =

Bnt
Ant

Trong đó:
Knt: Hệ số khả năng trả nợ của năm t.
Bnt: Nguồn tài chính huy động từ dự án ở năm t để trả nợ bao gồm: Khấu hao các
tài sản cố đònh, tiền dùng cho lãi trong vận hành, lợi nhuận ròng tính ra cho trả nợ.
Ant: số nợ phải trả ở năm t bao gồm trả nợ gốc và trả nợ lãi.
Khi

Kn > 1 và Knt → Max

Kết luận: Dự án có khả năng trả nợ cao, do đó độ an tàon cho dự án càng cao.
Theo kinh nghiệm của các nhà phận tích thì: K nt =


=0

Trong đó:
Page 16


THIẾT KẾ MƠN HỌC
LẬP VÀ PHÂN TÍCH DỰ ÁN ĐẦU TƯ

Th – thời hạn hoàn vốn được tìm ra bằng phương pháp tính thử dần từ phương
trình trên.
Th < Thq và Th → Min

Khi

Kết luận: dự án có độ an toàn càng cao.
Trong đó:
Thq – thời hạn hoàn vốn được quy đònh trước.
5.Phương pháp phân tích độ nhạy cho dự án
Độ nhạy của dự án là mức độ thay đổi các chỉ tiêu hiệu quả khi cho các số liệu
xuất phát dùng trong phân tích hiệu quả thay đổi vầ phía bất lợi một số % nào đó.
Độ nhạy của hiệu quả (Hn) được xác đònh theo công thức;
Hn =

H bt − H x
H bt

x100

Hn: Càng bé thì độ nhạy càng bé và độ an toàn càng cao.

- Các lợi ích kinh tế phát sinh trực tiếp và phát sinh ở các ngành lân cận, ngành
sản xuất của dự án.
- Các lợi ích kinh tế phát sinh trực tiếp và các lợi ích kinh tế do hiệu quả xã hội
gây ra (ví dụ như nâng cao trình độ giáo dục sẽ làm cho năng suất lao động trong
sản xuất được nâng cao do cải tạo điều kiện môi trường sẽ giảm thiệt hại cho các
doanh nghiệp, do môi trường ô nhiễm gây ra…).
- Các chỉ tiêu lợi ích kinh tế được tính theo nhóm các chỉ tiêu tónh và động cho các
dự ánnhà nước làm chủ đầu tư. Ở đây chỉ tiêu lợi ích thường được tính ra do sự so
sánh giữa hai trường hợp có và không có dự án.
 Các chỉ tiêu lợi ích về mặt xã hội
-Các chỉ tiêu lợi ích xã hội nội bộ của dự án và doanh nghiệp như: mức cải thiện
điều kiện lao động, an toàn lao động, tiện nghi sử dụng phương án thiết kế công
trình của dự án, mức tăng thu nhập cho công nhân của doanh nghiệp do dự án đem
lại, giải quyết nạn thất nghiệp.
-Các chỉ tiêu lợi ích xã hội bên ngoài của dự án như: mức cải thiện môi trường
sống, góp phần giải quyết nạn thất nghiệp cho xã hội ở các ngành lân cận, góp
phần vào sự nghiệp phát triển giáo dục, y tế, thể thao, tăng chất lượng tiêu dùng và
cải thiện cơ cấu tiêu dùng cho xã hội.
b) Phân loại theo góc độ phát sinh trực tiếp và gián tiếp
 Các lợi ích phát sinh trực tiếp từ dự án
- Ví dụ như: mức đóng góp cho ngân sách nhà nước, giải quyết nạn thất nghiệp,
nâng cao mức sống cho người dân, nâng cao thể chất, tinh thần…
 Các lợi ích phát sinh gián tiếp bao gồm
- Các lợi ích phát sinh ở các ngành sản xuất đầu vào của dự án
- Các lợi ích phát sinh gián tiếp ở các ngành sản xuất có liên quan tới sản phẩm
đầu ra của dự án
- Các lợi ích phát sinh gián tiếp từ lợi ích kinh tế chuyển thành lợi ích xã hội,
ngược lại từ lợi ích xã hội chuyển thành lợi ích kinh tế.
2. Các phương pháp phân tích lợi ích kinh tế xã hội
a) Phương pháp phân tích lợi ích kinh tế

tế.
- Tăng cường khả năng xuất khẩu.
- Tạo điều kiện phát triển cho nền kinh tế khác.
- Góp phần phát triển kinh tế đòa phương ở nơi thực hiện dự án.
- Lợi ích kinh tế do hiệu quả xã hội đem lại.
b) Phương pháp phân tích lợi ích xã hội
 Các chỉ tiêu hiệu quả xã hội phát sinh trong nội bộ dự án
- Các chỉ tiêu bảo đảm điều kiện môi trường lao động của dự án.
- Các chỉ tiêu cho phép về nhiệt độ, độ ẩm, độ ồn, độ thải chất độc hại.
- Các chỉ tiêu về an toàn lao động.
- Các chỉ tiêu về mức tiện nghi trong vận hành và sử dụng.
- Các chỉ tiêu về thẩm mỹ công nghiệp, kiến trúc…
- Các chỉ tiêu về việc làm và thu nhập cho lao động nội bộ dự án và doanh nghiệp
như: thu nhập bình quân và mức gia tăng khi có dự án, giải quyết nạn thất nghiệp
cho doanh nghiệp…
 Các hiệu quả phát sinh bên ngoài dự án
-Tăng thêm thu nhập và giải quyết nạn thất nghiệp, tính toán ở các ngành và lónh
vực lân cận của dự án
Page 19


THIẾT KẾ MƠN HỌC
LẬP VÀ PHÂN TÍCH DỰ ÁN ĐẦU TƯ

-Góp phần cải thiện phân phối theo thu nhập và phân phối phúc lợi công cộng bảo
đảm công bằng xã hội
-Thay đổi cơ cấu xã hội theo nghề nghiệp và theo thu nhập
-Góp phần thoả mãn và cải thiện chất lượng tiêu dùng cho xã hội
-Các hiệu quả về văn hoá, giáo dục, y tế, thể thao…


kiến trúc thành phố về hướng dẫn chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc tại 9 Võ Văn
Ngân, quận Thủ Đức.

2. Xuất xứ thực tế của dự án
Thành phố Hồ Chí Minh là đô thị lớn nhất Việt Nam, nằm trong vùng kinh tế
trọng điểm phía nam ( Thành phố Hồ Chí Minh – Đồng Nai – Bình Dương – Bà Rịa
Vũng Tàu) là vùng kinh tế năng động nhất trong cả nước hiện nay. Trong quá trình đổi
mới và hội nhập, tốc độ phát triển của Hồ Chí Minh tăng rất nhanh và đã đạt được
những thành tựu quan trọng trở thành trung tâm kinh tế năng động nhất nước. Cùng
với sự phát triển đó hàng loạt các công ty TNHH, cổ phần, văn phòng đại diện trong
nước và nước ngoài… ồ ạt phát triển, khiến cho nhu cầu về mặt bằng cho thuê trong
giai đoạn hiện nay đã khan hiếm lại trở nên ngày càng khan hiếm hơn. Sự kiện Việt
Nam chính thức gia nhập WTO chắc chắn nhiều tập đoàn kinh tế tư bản sẽ tự tin hơn
khi gia nhập vào trung tâm kinh tế lớn – TP Hồ Chí Minh và nhu cầu về văn phòng đại
diện sẽ tăng cao gấp nhiều lần.
Là một công ty có chức năng kinh doanh nhà, chịu sự chỉ đạo của Ủy ban nhân
dân thành phố với các căn cứ văn bản nêu trên, công ty tiến hành đầu tư dự án văn
phòng CAO ỐC VĂN PHÒNG HTMC – SAVICO tại mặt tiền số 9 Võ Văn Ngân,
Quận Thủ Đức, TP Hồ Chí Minh với 2500 m2 phù hợp quy hoạch.
II. CÁC ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, TÀI NGUYÊN, KINH TẾ XÃ HỘI LIÊN
QUAN ĐẾN DỰ ÁN
1. Vị trí :
Khu vực đầu tư xây dưng công trình có vị trí là trung tâm của quận Thủ Đức.
2. Diện tích :
Diện tích khu đất xây dựng văn phòng CAO ỐC VĂN PHÒNG HTMC – SAVICO
phù hợp quy hoạch : 2.500m2
4. Địa hình và hiện trạng sử dụng đất:
Địa hình khu đất bằng phẳng, nằm trong quy hoạch khu trung tâm hành chánh của
thành phố với nhiều công trình xây dựng.


vấn đề khan hiếm mặt bằng cho thuê. Dự án tiến hành cho thuê trong 25 năm
với giá 7.000.000 đ/m2/năm đối với khu văn phòng.
2.Sự cần thiết phải đầu tư
Trong những năm gần đây, quá trình đô thị ngày càng tăng cao,sự phát triển
kinh tế xã hội ngày càng vượt bật. Là trung tâm kinh tế trọng điểm thu hút lao động
trong thành phố và từ nơi khác đến ,nên hạ tầng kỹ thuật thành phố phải được đầu tư
phát triển. Tình hình đặt ra là nhu cầu về mặt bằng cho thuê ngày càng khan hiếm. Do
đó, dự án văn phòng CAO ỐC VĂN PHÒNG HTMC – SAVICO là một trong hướng
giải quyết của thành phố.
Page 22


THIẾT KẾ MÔN HỌC
LẬP VÀ PHÂN TÍCH DỰ ÁN ĐẦU TƯ

CHƯƠNG II
HÌNH THỨC ĐẦU TƯ, CÔNG SUẤT CỦA DỰ ÁN
I. HÌNH THỨC ĐẦU TƯ
Xây dựng mới văn phòng cao ốc VĂN PHÒNG HTMC – SAVICO
Chủ đầu tư : Công ty quản lý kinh doanh nhà thành phố
-

-

 Quy mô dự án:
Diện tích sàn xây dựng: 5.000 m2
Diện tích xây dựng: 1000 m2
Diện tích trong lộ giới : 3.500 m2
Diện tích khu đất : 2.500 m2
Diện tích giao thông: 586 m2

LẬP VÀ PHÂN TÍCH DỰ ÁN ĐẦU TƯ

-

Phải giải quyết các vấn đề khi thi công công tình như ảnh hưởng tới giao thông,
môi trường đô thị…
Vì muốn thực hiện tiến độ liền mạch không đứt quảng nên việc vay vốn từ ngân
hàng ngay từ khi công trình bắt đầu xây dựng gặp khó khăn, dẫn đến việc trả lãi
cao.
Lãi suất ngân hàng tăng cao nên việc trả lãi lớn gây khó khăn cho doanh nghiệp

II. LOẠI HÌNH DOANH NGHIỆP QUẢN LÝ VÀ KHAI THÁC DỰ ÁN
Áp dụng hình thức chủ đầu tư trực tiếp quản lý dự án.
Để có thể quản lý dự án có hiệu quả, chủ đầu tư phải có bộ máy quản lý dự án
đủ năng lực hoặc nếu cần thiết phải lập Ban quản lý dự án.
III. LỰA CHỌN CÔNG SUẤT THÍCH HỢP CHO DỰ ÁN
Dự án cao ốc văn phòng HTMC – SAVICO được lựa chọn trên cơ sở:
-

Khả năng đáp ứng tài chính cho dự án của chủ đầu tư.
Điều kiện kinh tế xã hội, hạ tầng cơ sở của khu vực triển khai dự án.
Tổng diện tích cho thuê văn phòng là 3.500 m2.
Dự án cho thuê trong 15 năm.

CHƯƠNG IV
GIẢI PHÁP XÂY DỰNG, QUẢN LÝ VÀ BẢO VỆ MÔI TRƯỜNG
I.CÁC PHƯƠNG ÁN TỔNG MẶT BẰNG VÀ LỰA CHỌN PHƯƠNG ÁN HỢP
LÝ
Tổng mặt bằng xây dựng gồm mặt bằng khu đất xây dựng khu cao ốc và các hệ
thống khác bảo đảm cho bộ mặt của cao ốc theo tiêu chuẩn.

bình bọt khí trơ, hop6 chứa vòi phun bằng vải gai… kết hợp với thang
bộ thoát hiểm khi có sự cố.
 Phương án tổ chức thi công xây lắp và tổng tiến độ xây dựng:
- Phương án tổ chức thi công xây lắp: Với đặc điểm là công trình cao tầng
và được xây dựng trong khu dân cư nên phải có phương án thi công hợp
lý, tránh làm ảnh hưởng đến các công trình xung quanh và phù hợp với
thiết kế công trình.
- Phần móng được xây dựng theo phương pháp móng bè, sử dụng máy
móc hiện đại, nhân công tay nghề cao. Các công tác thực hiện đúng theo
thiết kế, nếu có thay đổi phải trình báo cho chủ đầu tư.
- Phần thân được xây dựng theo thiết kế của chủ đầu tư, đảm bảo các tiêu
chuẩn mà thiết kế đưa ra và được thể hiện đầy đủ trên bản vẽ. Vị trí các
cột, dầm, sàn phải đúng, lượng cốt thép bố trí đúng số lượng, không
thêm bớt, nếu có thay đổi phải thông qua ban quản lý dự án. Luôn có
giám sát theo dõi công trình. Đảm bảo đúng tiến độ dự án.
- Vì công trình cao tầng nên phải bố trí cần trục cho thuận tiện trong xây
dựng.
Sử dụng các loại máy móc hiện đại, công nhân có tay nghề cao, có kinh
nghiệm trong xây dựng và giám sát…
- Hoàn thiện, lắp đặt thiết bị đưa vào công trình sử dụng: đảm bảo hệ
thống chống thấm, gam màu phù hợp, lát gạch đúng thiết kế, thiết bị đảm
bảo chất lượng, có cam kết bảo hành thiết bị khi xảy ra sự cố.
- Cao ốc văn phòng là cao ốc lớn nên thời gian xây dựng dài. Theo dự
kiến của chủ đầu tư và bộ phận thiết kế thì công trình có thể xây dựng
tronh vòng 1 năm rồi đưa vào sử dụng.

CHƯƠNG VII
XÁC ĐỊNH NGUỒN VỐN VÀ QUY MÔ VỐN DỰ ÁN 1
I. CƠ CẤU NGUỒN VỐN
1. Đơn vị tiền tệ: