ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

LƯƠNG ĐỨC ANH
Tên đề tài:
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH,CÁ NHÂN SỬ DỤNG ĐẤT
TẠI PHƯỜNG TRƯNG VƯƠNG, THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN,
TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2012-2014

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
Hệ đào tạo
Chuyên ngành
Khoa
Khoá học

: Chính quy
: Địa chính môi trường
: Quản lý tài nguyên
: 2011 - 2015

Thái Nguyên, 2015


ii

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

LƯƠNG ĐỨC ANH
Tên đề tài:

hành trang phục vụ cho công việc hiện tại và sau này khi ra trường.
Được sự giới thiệu của Ban giám hiệu, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài
nguyên , Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, em đã tiến hành nghiên
cứu đề tài “Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho
hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại Phường Trưng Vương, thành phố
Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên”. Có được kết quả này em xin chân thành
cảm ơn thầy giáo ThS. Nguyễn Quang Thi đã tận tình giúp đỡ em trong suốt
thời gian thực tập và hoàn thành khoá luận tốt nghiệp.
Em xin chân thành cảm ơn các bác, các cô, các chú và các anh chị công
tác tại UBND Phường Trưng Vương đã tạo điều kiện để em có thể hoàn
thành tốt nhiệm vụ được giao và cung cấp đầy đủ các số liệu cần thiết phục vụ
cho quá trình nghiên cứu đề tài.
Trong quá trình thực hiện khoá luận tốt nghiệp em đã cố gắng nghiên
cứu nhưng do kinh nghiệm và kiến thức còn hạn chế nên chắc chẵn không
tránh khỏi những sai sót và khiếm khuyết. Em rất mong được sự tham gia
đóng góp ý kiến từ phía các thầy giáo, cô giáo và các bạn sinh viên để khoá
luận của em được hoàn thiện hơn nữa.
Em xin chân thành cảm ơn !
Thái Nguyên, ngày tháng năm 2015
Sinh viên

Lương Đức Anh


ii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 4.1. Hiện trạng sử dụng đất của Phường Trưng Vương năm 2013 ... 45
Bảng 4.2 Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp năm 2013........................... 46
Bảng 4.3: Hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp .................................... 47


Giấy chứng nhận

GCNQSD

Giấy chứng nhận quyền sử dụng

HĐND

Hội đồng nhân dân

HSĐC

Hồ sơ địa chính

HTX

Hợp tác xã

NĐ

Nghị định

NĐ – CP

Nghị định chính phủ

Nxb

Nhà xuất bản

VPĐK

Văn phòng đăng kí


iv

MỤC LỤC
PHẦN 1. ĐẶT VẤN ĐỀ ............................................................................... 1
1.1. Tính cấp thiết của đề tài ......................................................................... 1
1.2. Mục đích, yêu cầu của đề tài .................................................................. 2
1.2.1. Mục đích của đề tài ............................................................................. 2
1.2.2. Mục tiêu............................................................................................... 2
1.2.3. Yêu cầu của đề tài ............................................................................... 3
1.3. Ý nghĩa của đề tài ................................................................................... 3
1.3.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học .................................. 3
1.3.2. Ý nghĩa trong thực tiễn ....................................................................... 3
PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ............................................................ 4
2.1. Cơ sở lý luận và những căn cứ pháp lý của công tác cấp GCNQSD đất..... 4
2.1.1. Các nội dung quản lý nhà nước về đất đai .......................................... 4
2.1.2. Cơ sở lý luận về cấp giấy chứng nhận, lập hồ sơ địa chính ................ 5
2.1.3. Căn cứ pháp lý về cấp giấy chứng nhận, lập hồ sơ địa chính ............. 6
2.2. Khái quát về công tác cấp giấy chứng nhận, lập hồ sơ địa chính .......... 9
2.2.1. Đăng ký quyền sử dụng đất................................................................. 9
2.2.2. Cấp giấy chứng nhận quyến sử dụng đất .......................................... 11
2.2.3. Hồ sơ địa chính ................................................................................. 15
2.2.4. Vai trò của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.......... 16
2.2.5. Nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất........................ 17
2.2.6. Trình tự thủ tục hành chính cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất tại phường ............................... 19

4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội .................................................................. 32
4.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội Phường Trưng
Vương, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên ................................... 38
4.2. Khái quát việc quản lý và sử dụng đất đai của Phường Trưng Vương,
thành phố Thái Nguyên ............................................................................... 40
4.2.1. Tình hình quản lý đất đai .................................................................. 40
4.2.2. Hiện trạng sử dụng đất đai ................................................................ 44


vi

4.2.3. Đánh giá chung tình hình quản lý và sử dụng đất tại
Phường Trưng Vương ................................................................................. 49
4.3. Đánh giá công tác cấp giấy CNQSD đất của Phường Trưng Vương,
thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái nguyên trong giai đoạn 2012 – 2014 ... 51
4.3.1. Đánh giá công tác cấp giấy CNQSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân của
Phường Trưng Vương, Thành phố Thái Nguyên, trong giai đoạn
2012 – 2014 ................................................................................................. 51
4.3.2. Đánh giá công tác cấp GCNQSD dất cho các loại đất của Phường
Trưng Vương, thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2012 - 2014 .................. 54
4.3.3. Đánh giá chung về công tác cấp GCNQSD đất của Phường Trưng
Vương, TP. Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2012 - 2014 ......... 55
4.4. Đánh giá những thuận lợi, khó khăn và đề xuất một số giải pháp cho
công tác cấp GCNQSD đất của Phường Trưng Vương, Thành phố Thái
Nguyên, tỉnh Thái Nguyên .......................................................................... 58
4.4.1. Thuận lợi ........................................................................................... 58
4.4.2. Khó khăn ........................................................................................... 59
4.4.3. Một số giải pháp nhằm đấy mạnh công tác cấp GCNQSD đất của
Phường Trưng Vương, Thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên ......... 60
PHẦN 5 ....................................................................................................... 62

đô thị hoá đang diễn ra mạnh mẽ trên khắp cả nước. Từ năm 1945 khi
thành lập Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà cho đến nay, trải qua
nhiều giai đoạn lịch sử, Nhà nước ta luôn quan tâm thích đáng đến vấn đề
đất đai và đã ban hành, đổi mới Luật đất đai: Luật đất đai 1988, Luật đất
đai năm 1993; Luật sửa đổi và bổ sung một số điều của Luật đất đai 1993
năm 1998, năm 2001, năm 2003.


2
Đặc biệt, Luật đất đai năm 2013 chính thức có hiệu lực ngày 01/7/2014
đã từng bước đưa pháp luật đất đai phù hợp với thực tế quản lý và sử dụng
đất. Các văn bản, Thông tư, Nghị định đi kèm đã giúp rất nhiều cho việc nắm
chắc, quản lý chặt chẽ quỹ đất đai của quốc gia cũng như phù hợp với sự phát
triển của nền kinh tế đất nước trong thời kỳ đổi mới. Công tác đăng kí và cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong số các nội dung giúp cơ quan
quản lí đất đai nắm được tình hình sử dụng đất kể cả số lượng và chất lượng
đất. Xuất phát từ những yêu cầu cấp thiết trên và được sự đồng ý của Ban
giám hiệu nhà trường, Ban chủ nhiệm khoa quản lý Tài Nguyên Trường đại
học Nông Lâm Thái Nguyên, dưới sự hướng dẫn của cô giáo ThS. Nguyễn
Quang Thi, tôi tiến hành nghiên cứu và thực hiện đề tài: "Đánh giá công tác
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng
đất tại Phường Trưng Vương, Thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên
giai đoạn 2012 - 2014".

1.2. Mục đích, yêu cầu của đề tài
1.2.1. Mục đích của đề tài
Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá
nhân sử dụng đất tại địa bàn phường Trưng Vương, thành phố Thái Nguyên, tỉnh
Thái Nguyên giai đoạn 2012 - 2014.
1.2.2. Mục tiêu


4

PHẦN 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. Cơ sở lý luận và những căn cứ pháp lý của công tác cấp GCNQSD đất
2.1.1. Các nội dung quản lý nhà nước về đất đai
Năm 2013, Quốc hội khóa XIII đó thông qua Luật Đất đai ngày
29/11/2013 và có hiệu lực thi hành ngày 1/7/2014. Luật Đất đai năm 2013 có
14 chương với 212 điều, tăng 7 chương và 66 điều, đã khắc phục, giải quyết
được những tồn tại, hạn chế phát sinh trong quá trình thi hành Luật đất đai
năm 2003. Luật đất đai 2013 đó sửa đổi từ 13 nội dung thành 15 nội dung
Quản lý nhà nước về đất đai cho phù hợp với tình hình mới. Tại Điều 22 Luật
Đất đai 2013 quy định:
1. Ban hành văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và
tổ chức thực hiện văn bản đó.
2. Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành
chính, lập bản đồ hành chính.
3. Khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất
và bản đồ quy hoạch sử dụng đất; điều tra, đánh giá tài nguyên đất; điều tra
xây dựng giá đất.
4. Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
5. Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử
dụng đất.
6. Quản lý việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất.
7. Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
8. Thống kê, kiểm kê đất đai.
9. Xây dựng hệ thống thông tin đất đai.



6
Chính vì thế công tác quản lý sử dụng đất đã và đang được Đảng và
Nhà nước ta quan tâm sâu sắc. Trong các nội dung quản lý Nhà nước về đất
đai thì công tác ĐKĐĐ, cấp giấy chứng nhận, lập hồ sơ địa chính có vai trò
rất quan trọng. Thông qua công tác ĐKĐĐ Nhà nước nắm bắt các thông tin
về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và pháp lý của thửa đất để nắm chắc
được tình hình sử dụng đất và quản lý chặt chẽ mọi biến động đất đai theo
đúng pháp luật. Từ đó bảo vệ được lợi ích của Nhà nước, cộng đồng cũng như
lợi ích của nhân dân.
Do đó, việc thực hiện công tác đăng ký, cấp GCN và lập hồ sơ địa
chính đến từng thửa đất là nhiệm vụ không thể thiếu của tất cả mọi người khi
tham gia sử dụng đất.
2.1.3. Căn cứ pháp lý về cấp giấy chứng nhận, lập hồ sơ địa chính
Đất đai là sản phẩm của tự nhiên và là nguồn tài nguyên vô cùng quý
giá có vai trò quan trọng đối với các ngành kinh tế quốc dân. Vấn đề đặt ra là
cần phải sử dụng đầy đủ, hợp lý mang lại hiệu quả trên mọi lĩnh vực. Việc sử
dụng đất đai hợp lý có liên quan chặt chẽ tới mọi hoạt động của từng ngành,
từng lĩnh vực, quyết định tới hiệu quả sản xuất và sự sống còn của vận mệnh
quốc gia. Vì vậy, Đảng và Nhà nước ta luôn coi đây là nhiệm vụ hàng đầu.
Năm 1980, Hiến pháp nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam đã
khẳng định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước thống nhất quản
lý”. Công tác ĐKĐĐ, cấp GCN, lập hồ sơ địa chính được Đảng và Nhà nước
ta quan tâm chỉ đạo. Hiến pháp năm 1992 ra đời đã khẳng định: “Đất đai
thuộc sở hữu toàn dân”.
Luật Đất đai năm 1993 được thông qua vào ngày 14/07/1993. Tiếp theo
đó là Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai được Quốc hội khoá
IX thông qua ngày 02/12/1998 và Quốc hội khoá X thông qua ngày
29/06/2001.


8
Đến nay, cùng với việc ban hành Luật Đất đai năm 2013 thì đã có
nhiều văn bản pháp luật do các cơ quan có thẩm quyền từ trung ương đến địa
phương ban hành để làm cơ sở cho việc thực hiện ĐK, cấp GCN và lập
HSĐC. Cụ thể là:
Các văn bản do Quốc hội, Ủy ban thường vụ Quốc hội ban hành có
quy định về ĐK, cấp GCN và lập HSĐC gồm:
Luật Đất đai năm 2013 ngày 29/11/2013 có hiệu lực thi hành vào ngày
01/07/2014, trong đó quy định các vấn đề mang tính nguyên tắc về GCN; các
trường hợp được cấp GCN, thực hiện nghĩa vụ tài chính khi cấp GCN; lập HSĐC
và về việc xác định diện tích đất ở đối với các trường hợp thửa đất có vườn, ao gắn
liền với nhà ở; trình tự thực hiện các thủ tục hành chính về đất đai để cấp GCN hoặc
chỉnh lý biến động về sử dụng đất trên GCN.
- Nghị quyết 755/2003/NQ-UBTVQH11 ngày 02/04/2005 của Ủy ban
thường vụ Quốc hội quy định giải quyết đối với một số trường hợp cụ thể về
nhà đất trong quá trình thực hiện các chính sách quản lý nhà đất và chính sách
cải tạo xã hội chủ nghĩa trước ngày 01/07/1991 làm cơ sở xác định điều kiện
cấp GCN đối với trường hợp đang sử dụng nhà, đất thuộc diện thực hiện các
chính sách quy định tại Điều 2 của Nghị quyết số 23/2003/QH11.
- Nghị quyết số 1037/2006/NQ-UBTVQH11 ngày 27/07/2006 của Ủy
ban thường vụ Quốc hội về giao dịch dân sự về nhà ở được xác lập trước ngày
01/07/1991 có người Việt Nam định cư ở nước ngoài tham gia làm cơ sở xác
định đối tượng được cấp GCN trong những trường hợp có tranh chấp.
Các văn bản thuộc thẩm quyền của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ
ban hành có quy định đăng ký, cấp GCN và lập HSĐC và các vấn đề liên
quan gồm:
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 quy định chi
tiết thi hành một số điều của luật đất đai (Có hiệu lực từ 01/07/2014).



GCN nhằm xác lập mối quan hệ pháp lý đầy đủ giữa Nhà nước và người sử


10
dụng đất đồng thời nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất,
làm cơ sở để Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ đất đai theo pháp luật và bảo
vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất .
2.1.1.1. Các đối tượng đăng ký quyền sử dụng đất
Các đối tượng đăng ký quyền sử dụng đất theo điều 5 và điều 169 Luật
Đất đai 2013 bao gồm:
- Các tổ chức trong nước
- Hộ gia đình, cá nhân trong nước
- Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất (đối với đất nông nghiệp và
công trình tín ngưỡng)
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về
quốc tịch
- Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh,
doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập,
mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư.
2.1.1.2. Người chịu trách nhiệm việc đăng ký
Thực hiện quy định tại khoản 1 Điều 39 Nghị định 181, người chịu trách
nhiệm thực hiện việc đăng ký bao gồm:
- Người đứng đầu của tổ chức trong nước, tổ chức nước ngoài sử dụng đất
- Thủ trưởng đơn vị quốc phòng, an ninh
- Chủ tịch UBND cấp xã đối với đất do UBND cấp xã sử dụng
- Chủ hộ gia đình sử dụng đất
- Cá nhân, người Việt định cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài sử dụng đất
- Người đại diện cộng đồng dân cư sử dụng đất do UBND cấp xã
chứng thực
- Người đứng đầu cơ sở tôn giáo sử dụng đất

1/11/2004 và Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT ngày 21/07/2006 sửa


12
đổi quyết định số 24/2004/BTNMT. Giấy có hai mầu: Màu đỏ giao cho
chủ sử dụng đất và mầu trắng lưu tại cơ quan Tài nguyên và Môi trường cấp
huyện, tỉnh.
Loại thứ tư: GCN được cấp theo Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày
19/10/2009 và Thông tư 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 quy định mẫu
giấy chứng nhận, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Giấy có
màu hồng cánh sen và có 01 bản.
2.2.2.1. Những trường hợp được cấp GCN
- Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy
định tại các điều 100, 101 và 102 của Luật Đất đai 2013.
- Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật Đất đai
2013 có hiệu lực thi hành.
- Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận
tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người
nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất
để thu hồi nợ.
- Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh
chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi
hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu
nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành.
- Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất.
- Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế
xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
- Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất.
- Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở;

- Người đứng đầu của tổ chức trong nước, tổ chức nước ngoài sử dụng đất.


14
- Thủ trưởng đơn vị quốc phòng, an ninh.
- Chủ tịch UBND cấp xã đối với đất do UBND cấp xã sử dụng.
- Chủ hộ gia đình sử dụng đất.
- Cá nhân, người Việt định cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài sử
dụng đất.
- Người đại diện cộng đồng dân cư sử dụng đất do UBND cấp xã chứng thực.
- Người đứng đầu cơ sở tôn giáo sử dụng đất.
- Người đại diện cho những người sử dụng đất chung thửa đất.
Những người chịu trách nhiệm đăng ký đều có thể ủy quyền cho người
khác theo quy định của pháp luật.
2.2.2.4. Hồ sơ đăng kí đất đai, xin cấp GCNQSD đất
Hồ sơ đăng kí gồm có:
+ Đơn xin đăng kí quyền sử dụng đất: 02 bản, nộp tại UBND xã,
phường nơi có đất (gọi chung là UBND cấp xã); UBND cấp xã giữ một
bản cho người sử dụng đất nơi có đất, người đó cầm tờ đơn tới cơ quan
TN&MT.
+ Quyết định giao đất hoặc cho thuê đất: 01 bản (bản sao có công chứng)
+ Bản đồ địa chính khu đất được giao hoặc thuê: 01 bản (có xác nhận
của sở TN&MT).
+ Hợp đồng thuê đất: 01 bản (đối với tổ chức thuê đất, bản sao có
công chứng).
+ Tờ khai sử dụng đất (đối với tổ chức trong nước chuyển sang thuê
đất, đã khai theo Chỉ thị 245-TTg).
Sau khi nhận đủ hồ sơ, trong thời hạn 5 ngày UBND cấp xã, phường
phải hoàn thành việc xem xét và đăng kí vào sổ địa chính tại phường, xã cập
nhật những biến động trên bản đồ, sổ sách, xác nhận đã đăng kí đất đai vào

- Người sử dụng đất.


16
- Nguồn gốc, mục đích, thời hạn sử dụng đất.
- Giá đất, tài sản gắn liền với đất, nghĩa vụ tài chính về đất đai đã thực
hiện và chưa thực hiện.
- GCN, quyền và những hạn chế về sử dụng đất.
- Biến động trong quá trình sử dụng đất và các thông tin khác có liên quan.
Việc cung cấp thông tin đất đai từ HSĐC được Bộ Tài nguyên và Môi
trường quy định tại Thông tư 24/2014/TT-BTNMT như sau:
+ Tra cứu, xem thông tin.
+ Xin trích lục Bản đồ địa chính (đối với từng thửa đất).
+ Xin trích sao Hồ sơ địa chính (đối với từng thửa đất hoặc từng chủ sử
dụng đất).
+ Trích sao sổ Mục kê đất đai (đối với từng thửa đất hoặc từng chủ sử
dụng đất).
+ Xin tổng hợp thông tin đất đai.
+ Xin sao thông tin HSĐC vào thiết bị máy tính.
HSĐC gồm 2 dạng: HSĐC dạng giấy và HSĐC dạng số (cơ sở dữ liệu
địa chính).
Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành quy phạm, tiêu chuẩn kỹ
thuật, định mức kinh tế đối với việc lập HSĐC trên giấy và HSĐC dạng
số; hướng dẫn việc lập, chỉnh lý và quản lý HSĐC trên giấy và HSĐC
dạng số; quy định tiến trình thay thế hệ thống HSĐC trên giấy bằng hệ
thống HSĐC dạng số.
2.2.4. Vai trò của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
2.2.4.1. Đối với Nhà nước
Công tác cấp GCNQSD đất giúp Nhà nước nắm chắc được tình hình đất
đai tức là biết rõ các thông tin chính xác về số lượng và chất lượng, đặc điểm

chứng nhận và trao cho người đại diện.