HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM
====

====

TRỊNH VĂN QUYẾT

ĐÁNH GIÁ HOẠT ĐỘNG CỦA VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT HUYỆN SÓC SƠN - TP HÀ NỘI

Chuyên ngành: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Mã số: 60.85.01.03
Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. ĐỖ NGUYÊN HẢI

HÀ NỘI, NĂM 2015


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu,
kết quả nghiên cứu nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công
bố trong bất kì công trình nào khác.
Tôi xin cam đoan, mọi sự giúp đỡ của các cơ quan, đơn vị, tổ chức và cá
nhân đối với việc nghiên cứu thực tế tại địa phương để thực hiện luận văn này đã
được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn
gốc./.
Tác giả luận văn

Trịnh Văn Quyết

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp


Mục lục .............................................................................................................. iv
Danh mục bảng ................................................................................................ viii
Danh mục hình ................................................................................................... ix
Danh mục các chữ viết tắt.................................................................................... x
MỞ ĐẦU ............................................................................................................ 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................... 1
2. Mục đích nghiên cứu ....................................................................................... 2
3. Yêu cầu của đề tài............................................................................................ 3
Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU................................................................... 4
1.1. Nghiên cứu tìm hiểu về đất đai, bất động sản, thị trường bất động sản .......... 4
1.1.1. Khái niệm đất đai và sử dụng đất đai ................................................. 4
1.1.2. Khái niệm bất động sản...................................................................... 5
1.1.3. Khái niệm thị trường bất động sản ..................................................... 5
1.2. Đăng ký đất đai............................................................................................. 5
1.2.1. Khái niệm về đăng ký đất đai ............................................................. 5
1.2.2. Cơ sở đăng ký đất đai, bất động sản. .................................................. 8
1.2.3. Đăng ký pháp lý đất đai, bất động sản ................................................ 9
1.3. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ....................................................... 10
1.3.1. Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của Văn phòng đăng ký ....... 10
1.3.2. Khái quát về hệ thống đăng ký đất đai Việt Nam ............................. 16
1.3.3. Chức năng, nhiệm vụ, vai trò của Văn phòng đăng ký quyền sử
dụng đất ........................................................................................... 22
1.3.4. Mối quan hệ giữa Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất với cơ
quan đăng ký đất đai và chính quyền địa phương ............................. 25
1.4. Mô hình tổ chức đăng ký đất đai, bất động sản ở một số nước .................... 27
1.4.1. Australia: Đăng ký quyền (hệ thống Toren) ..................................... 27
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page iv


Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page v


2.4.2. Phương pháp thống kê, tổng hợp số liệu .......................................... 44
2.4.3. Phương pháp phân tích, xử lý số liệu ............................................... 44
2.4.4. Phương pháp so sánh ....................................................................... 44
Chương 3. KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN .......................................................... 46
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Sóc Sơn .............................. 46
3.1.1. Điều kiện tự nhiên huyện Sóc Sơn ................................................... 46
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội huyện Sóc Sơn ........................................ 51
3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên – Kinh tế, xã hội huyện
Sóc Sơn .......................................................................................... 57
3.2. Tình hình quản lý, sử dụng đất của huyện Sóc Sơn ..................................... 58
3.2.1. Hiện trạng sử dụng đất..................................................................... 58
3.2.2. Tình hình quản lý đất đai ................................................................. 60
3.3. Thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện
Sóc Sơn ...................................................................................................... 65
3.3.1. Mô tả tổ chức bộ máy và cơ sở vật chất của Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất huyện Sóc Sơn .................................................. 65
3.3.2. Quy trình thực hiện các thủ tục hành chính của Văn phòng đăng
ký quyền sử dụng đất huyện Sóc Sơn .............................................. 69
3.3.3. Kết quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
huyện Sóc Sơn đến hết năm 2014 ................................................... 73
3.4. Đánh giá của người dân về hoạt động của VPĐK huyện Sóc Sơn ............... 86
3.4.1. Mức độ công khai thủ tục hành chính ............................................. 86
3.4.2. Thời gian thực hiện các thủ tục ........................................................ 88
3.4.3. Mức độ hướng dẫn công dân lập hồ sơ của cán bộ, viên chức .......... 89
3.4.4. Các khoản chi phí phải đóng ........................................................... 91

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page vii


DANH MỤC BẢNG
STT

Tên bảng

Trang

Bảng 1.1: Tình hình thành lập VPĐKQSDĐ các cấp....................................... 31
Bảng 1.2: Nguồn nhân lực của VPĐK theo chuyên môn ................................. 33
Bảng 1.3: Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cả nước ................ 35
Bảng 3.1: Cơ cấu diện tích các loại đất của huyện Sóc Sơn ............................. 50
Bảng 3.2. Hiện trạng sử dụng các loại đất huyện Sóc Sơn 2014 ...................... 59
Bảng 3.3: Cơ cấu nhân lực VPĐKQSDĐ huyện Sóc Sơn năm 2014 ............... 68
Bảng 3.4: Hồ sơ và thủ tục xử lý hồ sơ............................................................ 70
Bảng 3.5: Kết quả công tác cấp GCN của huyện Sóc Sơn 2009 – 2014 ........... 74
Bảng 3.6: Chất lượng cấp GCN lần đầu của huyện Sóc Sơn 2009 - 2014 ........ 74
Bảng 3.7: Tiến độ cấp GCN lần đầu của huyện Sóc Sơn 2009 - 2014 ............. 75
Bảng 3.8: Kết quả công tác đăng ký biến động tại VPĐKQSDĐ huyện
Sóc Sơn giai đoạn 2009-2014.......................................................... 77
Bảng 3.9: Kết quả công tác đăng ký giao dịch bảo đảm tại VPĐKQSDĐ
huyện Sóc Sơn giai đoạn 2009-2014 ............................................... 78
Bảng 3.10: Hệ thống bản đồ địa chính, bản vẽ hiện trạng sử dụng đất, quy
hoạch tổng mặt bằng ở cấp xã ......................................................... 80
Bảng 3.11: Hệ thống hồ sơ địa chính ở cấp xã................................................... 81
Bảng 3.12: Hệ thống sổ theo dõi cấp GCN và sổ đăng ký biến động huyện


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Stt

Chữ viết tắt

Chữ viết đầy đủ

1

BĐS

Bất động sản

2

BNV

Bộ Nội Vụ

3

BTC

Bộ Tài chính

4

BTNMT


Hàng hóa bất động sản

10

HSĐC

Hồ sơ địa chính

11

NĐ-CP

Nghị định-Chính Phủ

12

TN&MT

Tài nguyên và môi trường

13

TTBĐS

Thị trường bất động sản

14

TTLT


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là tài nguyên
không tái tạo và trở thành tư liệu sản xuất không thể thay thế được đặc biệt là
trong sản xuất nông nghiệp. Khai thác tiềm năng đất đai có ý nghĩa vô cùng quan
trọng đối với sự phát triển kinh tế xã hội, an ninh quốc phòng nhưng đất đai chỉ
có thể phát huy được tiềm năng vốn có đó của mình nếu như con người tác động
tích cực và sử dụng có hiệu quả.
Trong quá trình đổi mới nền kinh tế - xã hội ở nước ta, những năm gần
đây cơ cấu kinh tế nước ta đang có sự chuyển đổi mạnh mẽ từ nông nghiệp sang
công nghiệp và dịch vụ, kéo theo nó là sự chuyển dịch các nguồn lực lao động,
công nghệ, đất đai, tài nguyên thiên nhiên… điều này đặt ra nhu cầu đất đai và tài
nguyên thiên nhiên cần được quản lý thống nhất. Ngày 5/8/2002, Quốc hội khóa
XI, kỳ họp thứ I đã ban hành Nghị quyết 02/2002/QH11 quy định việc thành lập
Bộ Tài nguyên và Môi trường. Đặc biệt hoạt động đăng ký đất đai được Luật Đất
đai 2003 quy định thống nhất tiến hành tại một cơ quan được thành lập mới là
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc Bộ Tài nguyên và Môi trường.
Hệ thống đăng ký đất đai hiện tại của Việt Nam đang chịu một sức ép
ngày càng lớn, từ yêu cầu hỗ trợ sự phát triển của thị trường bất động sản và
cung cấp khuôn khổ pháp lý để tăng thu hút đầu tư. Việc cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất đã cơ bản hoàn thành nhưng nhu cầu giao dịch đất đai thì ngày
càng cao. Một nguyên tắc cơ bản cho hệ thống đăng ký đất đai là đảm bảo tính
pháp lý, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ
liệu địa chính. Tuy nhiên hồ sơ về đất đai được quản lý ở nhiều cấp khác nhau,
có nhiều khác biệt giữa thông tin trên sổ sách và trên giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, vì vậy mặc dù có những chuyển biến quan trọng trong khuôn khổ pháp
lý về đất đai, nhưng vẫn cần nỗ lực nhiều hơn khi triển khai hệ thống đăng ký đất
đai ở cấp địa phương.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp


đăng ký đất đai Hà Nội chi nhánh huyện Sóc Sơn trong thời gian tới.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 2


3. Yêu cầu của đề tài
- Tìm hiểu, đánh giá đúng thực trạng hoạt động và những vấn đề tồn tại
của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Sóc Sơn.
- Các đề xuất giải pháp mang tính khả thi và phù hợp với điều kiện kinh tế
- xã hội của địa bàn nghiên cứu.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 3


Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1. Nghiên cứu tìm hiểu về đất đai, bất động sản, thị trường bất động sản
1.1.1. Khái niệm đất đai và sử dụng đất đai
* Khái niệm đất đai:
Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các cấu
thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó: bao gồm khí hậu bề
mặt, thổ nhưỡng, dạng địa hình, nước mặt (sông, suối, hồ, ao...), nước ngầm, tập
đoàn thực vật và động vật, trạng thái định cư của con người, những kết quả do
hoạt động của con người trong quá khứ và hiện tại để lại (hồ chứa nước hay hệ
thống tiêu thoát nước, đường xá, nhà cửa, cầu cống...
* Mục đích sử dụng đất đai:

chính sách, tính phụ thuộc vào năng lực quản lý và tính ảnh hưởng lẫn nhau.
(Nguyễn Đình Bồng, 2012).
1.1.3. Khái niệm thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản là cơ chế, trong đó hàng hóa và dịch vụ bất động
sản được trao đổi. Thị trường bất động sản được hiểu theo nghĩa hẹp chỉ bao gồm
các hoạt động có liên quan đến giao dịch bất động sản như: Mua bán, cho thuê,
thừa kế, thế chấp bất động sản. Thị trường bất động sản theo nghĩa rộng bao gồm
các lĩnh vực liên quan đến việc tạo lập bất động sản.
Thị trường bất động sản là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền
kinh tế thị trường. Thị trường bất động sản liên quan chặt chẽ với các thị trường
khác như: Thị trường hàng hóa, thị trường chứng khoán, thị trường lao động, thị
trường khoa học công nghệ. (Nguyễn Văn Chiến, 2006).
1.2. Đăng ký đất đai
1.2.1. Khái niệm về đăng ký đất đai
1.2.1.1. Khái niệm
Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ
và cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lập mối quan
hệ pháp lý đầy đủ giữa Nhà nước với người sử dụng đất, làm cơ sở để Nhà nước

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 5


quản lý chặt chẽ đất đai theo pháp luật và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người
sử dụng đất.
Tuy nhiên, đăng ký đất đai không chỉ dừng lại ở việc hoàn thành lập hồ sơ
địa chính và cấp giấy chứng nhận ban đầu. Quá trình vận động, phát triển của đời
sống, kinh tế, xã hội tất yếu dẫn tới sự biến động đất đai ngày càng đa dạng dưới
nhiều hình thức khác nhau như : Giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển đổi,

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 7


1.2.2. Cơ sở đăng ký đất đai, bất động sản.
1.2.2.1. Hồ sơ đất đai, bất động sản
Hồ sơ đất đai và BĐS là tài liệu chứa đựng các thông tin liên quan tới
thuộc tính, chủ quyền và chủ thể có chủ quyền đối với đất đai, BĐS. Hồ sơ đất
đai, BĐS được lập để phục vụ cho lợi ích của Nhà nước và phục vụ quyền lợi của
công dân.
- Đối với Nhà nước: Để thực hiện việc thu thuế cũng như đảm bảo cho
việc quản lý, giám sát, sử dụng và phát triển đất đai một cách hợp lý và hiệu quả,
bền vững.
- Đối với công dân: Đảm bảo cho người sở hữu, người sử dụng có các
quyền thích hợp để họ có thể giao dịch một cách thuận lợi, nhanh chóng, an toàn
và với một chi phí thấp.
1.2.2.2. Nguyên tắc đăng ký đất đai, bất động sản
Đăng ký đất đai, bất động sản dựa trên những nguyên tắc sau:
- Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ;
- Nguyên tắc đồng thuận;
- Nguyên tắc công khai;
- Nguyên tắc chuyên biệt hoá.
Cần tuân thủ những nguyên tắc trên để đảm bảo cho hệ thống đăng ký đất
đai thực sự có hiệu lực và hiệu quả, làm đơn giản hóa các giao dịch và giảm bớt
những khiếu kiện về chủ quyền đối với đất đai. (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn
Đình Bồng, 2005).
1.2.2.3. Đơn vị đăng ký – Thửa đất
Khoản 1- Điều 3 - Luật Đất đai 2013 có ghi: “ Thửa đất là phần diện tích
được giới hạn bởi ranh giới xác định trên thực địa hoặc được mô tả trên hồ sơ”.

quyền nào khác. Trên thực tế các giao dịch pháp lý về bất động sản rất đa dạng
trong khuôn khổ các phương thức chuyển giao quyền: Có thể là một giao dịch
thuê nhà đơn giản, thuê nhượng dài hạn, thuê danh nghĩa kèm thu lãi, thế chấp và
các quyền khác, đặc biệt là hình thức giao dịch phổ thông nhất là mua bán bất
động sản.
- Văn tự giao dịch là một văn bản viết mô tả một vụ giao dịch độc lập, nó
thường là các văn bản hợp đồng mua bán, chuyển nhượng hoặc các thoả thuận
khác về thực hiện các quyền hoặc hưởng thụ những lợi ích trên đất hoặc liên

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 9


quan tới đất. Các văn tự này là bằng chứng về việc một giao dịch nào đó đã được
thực hiện, nhưng các văn tự này không phải là bằng chứng về tính hợp pháp của
các quyền được các bên đem ra giao dịch. Văn tự mua bán có thể không có người
làm chứng, có thể có người làm chứng, có thể do người đại diện chính quyền xác
nhận. Tuy nhiên, văn tự trên không thể là bằng chứng pháp lý về việc bên bán có
quyền sở hữu hoặc sử dụng hợp pháp đối với nhà và đất đem ra mua bán.
- Đăng ký văn tự giao dịch là hình thức đăng ký với mục đích phục vụ các
giao dịch, chủ yếu là mua bán bất động sản. Hệ thống đăng ký văn tự giao dịch là
một hệ thống đăng ký mà đối tượng đăng ký là bản thân các văn tự giao dịch. Khi
đăng ký, các văn tự giao dịch có thể được sao chép nguyên văn hoặc trích sao
những nội dung quan trọng vào sổ đăng ký.
Bởi tính chất và giá trị pháp lý của văn tự giao dịch, dù được đăng ký hay
không đăng ký văn tự giao dịch không thể là chứng cứ pháp lý khẳng định quyền
hợp pháp đối với bất động sản. Muốn đảm bảo an toàn cho quyền của mình, bên
mua phải tiến hành điều tra ngược thời gian để tìm tới nguồn gốc của quyền đối
với đất mà mình mua. (Nguyễn Văn Chiến, 2006).

+ Người được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân,
quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất
đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành.
Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương có Văn phòng đăng ký quyền sử
dụng đất là cơ quan dịch vụ công thực hiện chức năng quản lý hồ sơ địa chính
gốc, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính, phục vụ người sử dụng đất thực hiện
các quyền và nghĩa vụ.
- Điều 95 - Luật Đất đai 2013 quy định về đăng ký đất đai, nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất:
1. Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được
giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu.
2. Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần
đầu và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ
quan quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và
có giá trị pháp lý như nhau.
3. Đăng ký lần đầu được thực hiện trong các trường hợp sau đây:
a) Thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng;
b) Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký;
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 11


c) Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký;
d) Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký.
4. Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp
Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:
a) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các
quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho

l) Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề;
m) Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất.
5. Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã kê khai đăng
ký được ghi vào Sổ địa chính, được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nếu có nhu cầu và có đủ điều
kiện theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan;
trường hợp đăng ký biến động đất đai thì người sử dụng đất được cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất hoặc chứng nhận biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp.
Trường hợp đăng ký lần đầu mà không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người
đang sử dụng đất được tạm thời sử dụng đất cho đến khi Nhà nước có quyết định
xử lý theo quy định của Chính phủ.
6. Các trường hợp đăng ký biến động quy định tại các điểm a, b, h, i, k và
l khoản 4 Điều này thì trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày có biến
động, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động; trường hợp
thừa kế quyền sử dụng đất thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày phân
chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế.
7. Việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất có hiệu lực kể từ thời điểm
đăng ký vào Sổ địa chính. (Quốc Hội, 2013).
* Các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai:
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ
về thi hành Luật Đất đai 2003 quy định UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung
ương quyết định thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở
TN&MT và thành lập các chi nhánh của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tại
các địa bàn cần thiết; UBND huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh căn cứ vào nhu cầu
đăng ký quyền sử dụng đất trên địa bàn quyết định thành lập Văn phòng đăng ký
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 13

Page 14