BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM
NGUYỄN ĐỨC DUNG
ĐÁNH GIÁ HOẠT ĐỘNG CỦA VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT HUYỆN YÊN KHÁNH,
TỈNH NINH BÌNH
LUẬN VĂN THẠC SĨ
HÀ NỘI – 2014
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM
NGUYỄN ĐỨC DUNG
ĐÁNH GIÁ HOẠT ĐỘNG CỦA VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT HUYỆN YÊN KHÁNH,
TỈNH NINH BÌNH
CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
MÃ SỐ: 60.85.01.03
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
gian nghiên cứu, thực hiện đề tài.
Trân trọng cảm ơn!
Tác giả luận văn
Nguyễn Đức Dung
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page ii
MỤC LỤC
Lời cam đoan
i
Lời cảm ơn
ii
Mục lục
iii
Danh mục các chữ viết tắt
vi
Danh mục bảng
3
1.1.1
Đất đai, bất động sản, thị trường bất động sản
3
1.1.2
Đăng ký đất đai, bất động sản
9
1.1.3
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
13
1.1.4
Hệ thống đăng ký đất đai và bất động sản Việt Nam
13
1.2
Chức năng, nhiệm vụ văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất
Cộng hòa Pháp
23
1.3.3
Thụy Điển
26
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page iii
1.4
Thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
ở nước ta
27
1.4.1
Tình hình thành lập
27
1.4.2
Thực trạng hoạt động của VPĐK QSDĐ của tỉnh Ninh Bình
38
1.5.1
Về mô hình tổ chức
38
1.5.2
Về chức năng nhiệm vụ
38
1.5.3
Về phân cấp đăng ký biến động
39
1.5.4
Về cơ chế tài chính
39
1.5.5
42
2.4.1
Phương pháp thu thập số liệu
42
2.4.2
Phương pháp phân tích, xử lý số liệu
43
Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
3.1
44
Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của huyện Yên Khánh, tỉnh
Ninh Bình
3.1.1
44
Đặc điểm điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên và cảnh quan
môi trường
44
3.2.2
Cơ chế hoạt động của VPĐK quyền sử dụng đất
56
3.2.3
Kết quả hoạt động của VPĐK quyền sử dụng đất huyện Yên
Khánh
3.2.4
59
Đánh giá chung về hoạt động của VPĐK quyền sử dụng đất
huyện Yên Khánh
3.2.5
71
Nguyên nhân làm hạn chế hiệu quả hoạt động của Văn phòng
đăng ký quyền sử dụng đất.
3.3
77
Giải pháp về đầu tư cơ sở vật chất kỹ thuật
82
3.3.6
Giải pháp về cơ chế
82
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
83
1
Kết luận
83
2
Kiến nghị
84
TÀI LIỆU THAM KHẢO
86
Phổ thông trung học
QSDĐ
Quyền sử dụng đất
SDĐ
Sử dụng đất
THCS
Trung học cơ sở
TN&MT
Tài nguyên và Môi trường
UBND
Uỷ ban nhân dân
VPĐK
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page vi
Kết quả cấp GCN của huyện Yên Khánh 2006 – 2013
60
3.3
Kết quả tổng hợp công tác chuyển quyền sử dụng đất của huyện
Yên Khánh từ năm 2006 đến 2013
3.4
62
Kết quả thực hiện đăng ký thế chấp cho các tổ chức trên địa bàn
huyện Yên Khánh giai đoạn 2006 - 2013
3.5
63
Tình hình đo đạc lập bản đồ địa chính huyện Yên Khánh đến
năm 2013
65
3.6
Hiện trạng hệ thống bản đồ địa chính huyện Yên Khánh
75
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page vii
DANH MỤC HÌNH ẢNH
Số hình
Tên hình
Trang
1.1
Sơ đồ vị trí của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất trong hệ
thống quản lý đất đai ở Việt Nam
21
1.2
Mô hình tổ chức Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Ninh Bình
38
3.1
Sơ đồ vị trí huyện Yên Khánh, tỉnh Ninh Bình
44
1 Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là
thành phần quan trọng của môi trường sống. Luật đất đai năm 2003 đã khẳng
định “ Đất đai thuộc sở hữu toàn đân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu”.
Công các đăng ký đất đai là một trong những nội dung trong công tác
quản lý nhà nước về đất đai nhằm đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của người
sử dụng đất đối với Nhà nước, là công cụ để Nhà nước thực hiện công tác
quản lý đất đai theo quy định của pháp luật.
Việc đăng ký đất đai là việc làm rất quan trọng và cần thiết, nó là cơ sở
pháp lý để Nhà nước nắm chắc, quản lý chặt chẽ nguồn tài nguyên của quốc
gia cũng như để người sử dụng đất yên tâm sử dụng. Từ khi Luật Đất đai năm
2003 ra đời cùng với việc thực hiện cải cách hành chính theo cơ chế “một
cửa”, các cấp, các ngành đã có nhiều nỗ lực trong việc đơn giản hóa các thủ
tục hành chính liên quan đến lĩnh vực đất đai đối với các đối tượng sử dụng
đất. Công nghệ thông tin và trình độ của cán bộ làm việc tại cơ quan đăng ký
đất đai các cấp từng bước được nâng cao đã phát huy thành quả cải cách hành
chính trong lĩnh vực này. Tuy nhiên, việc cung ứng các dịch vụ về đăng ký,
cấp giấy chứng nhận nhà đất vẫn là một trong những vấn đề bức xúc đối với
người sử dụng đất.
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (VPĐK) huyện Yên Khánh
được thành lập theo Quyết định số 881/2006/QĐ-UBND ngày 17/8/2006 của
UBND huyện Yên Khánh về việc thành Lập Văn Phòng đăng ký quyền sử
dụng đất huyện Yên Khánh.
Sự ra đời của VPĐK huyện Yên Khánh là tất yếu để đáp ứng mục tiêu
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 1
PHÒNG ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1.1 Khái quát về đất đai, bất động sản và thị trường bất động sản
1.1.1 Đất đai, bất động sản, thị trường bất động sản
1.1.1.1 Đất đai
a) Về mặt thổ nhưỡng (soil)
Lớp đất mặt của vỏ trái đất gọi là Thổ nhưỡng (Soil). Thổ nhưỡng phát
sinh là do tác động lẫn nhau của khí trời (Khí quyển), nước (Thuỷ quyển),
sinh vật (Sinh quyển), đá mẹ (Thạch quyển), qua thời gian lâu dài. Thổ nhưỡng là một hỗn hợp gồm các khoáng vật do đá mẹ phong hoá dưới tác động
của các nhân tố vật lý, hoá học và chất mùn do xác động thực vật phân huỷ
tạo thành. Chất mùn làm cho đất có độ phì nhiêu, đó là đặc tính đặc trưng của
đất mà đá không có. Chất mùn còn làm tăng độ đệm của đất, làm giảm hữu
hiệu những thay đổi đột ngột của môi trường bảo vệ cho các sinh vật sống và
phát triển. V.V.Dokuchaev, nhà khoa học người Nga tiên phong trong lĩnhh
vực khoa học đất cho rằng: “Đất như là một thực thể tự nhiên có nguồn gốc
và lịch sử phát triển riêng, là thực thể với những quá trình phức tạp và đa
dạng diến ra trong nó. Đất được coi là khác biệt bởi với đá. Đá trở thành đất
dưới ảnh hưởng của một loạt các yếu tố tạo thành đất như khí hậu, cây cỏ, khu
vực, địa hình và tuổi”. (Vũ Ngọc Tuyên, 1994)
b) Về tài nguyên, tài sản (land)
Đất đai là tài nguyên không thể tái tạo, là tài sản vô cùng quý giá của
mỗi quốc gia với vai trò, ý nghĩa đặc trưng: đất đai là nơi ở, nơi xây dựng
cơ sở hạ tầng của con người và là tư liệu sản xuất đặc biệt. Theo đó đất đai
được định nghĩa : “Đất là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất
cả các đặc tính sinh quyển ngay trên hay dưới bề mặt đó gồm có: Yếu tố khí
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 3
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 4
sản là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với
đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài
sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định". (Bộ
Luật Dân sự 2005)
b) Hàng hoá bất động sản (Nguyễn Đình Bồng và Ctg, 2005)
Trong nền kinh tế thị trường, thị trường BĐS là thị trường mua bán
hàng hoá đặc biệt-hàng hoá bất động sản (HHBĐS).Tính đặc biệt của
HHBĐS được xác định bởi thuộc tính đất đai mà các tài sản khác không có:
- Đất đai là tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia quý báu, môi trường
sống, địa bàn để phân bố dân cư và các lĩnh vực kinh tế, văn hoá-xã hội, đất đai
là tư liệu sản xuất, đất đai là di sản , đất đai là lãnh thổ cộng đồng, quốc gia
- Đất đai có vị trí cố định, diện tích hữu hạn và độ phì biến động theo
thời gian-phụ thuộc vào việc sử dụng của con người;
- Đất đai là yếu tố cần thiết để thiết để tạo lập BĐS
Ngoài ra hàng hoá BĐS còn có những tính chất khác so với hàng hoá
khác:
- Là loại hàng hoá không thể di dời, liên quan đến môi trường, cơ sở
hạ tầng kỹ thuật (giao thông, thông tin liên lạc, cấp thoát nước, điện), cơ sở
hạ tầng xã hội (trường học, bệnh viện); khu dân cư, thương mại, dịch vụ,
nông nghiệp, công nghiệp;
- Là loại hàng hoá có giá trị lớn, cần có vốn đầu tư dài hạn;
- Là loại hàng hoá mà việc giao dịch phải được pháp luật cho phép và
được thực hiện theo một trình tự pháp lý chặt chẽ. Đất đai là BĐS nhưng pháp
luật mỗi nước cũng có những quy định khác nhau về phạm vi giao dịch . Ví
dụ: các nước theo kinh tế thị trường như Mỹ, các nước EU, Nhật, Uc, một số
b) Tính chất (Nguyễn Đình Bồng và Ctg, 2005)
- Thị trường bất động sản chịu chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng
hoá: quy luật giá trị, quy luật cung cầu
- Thị trường bất động theo mô hình chung của thị trường hàng hoá với
3 yếu tố xác định: sản phẩm, số lượng và giá cả.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 6
- Phạm vi hoạt động của TTBĐS do pháp luật của mỗi nước quy định
nên cũng không đồng nhất.
Ví dụ: Pháp luật Ôxtrâylia quy định không hạn chế quyền được mua,
bán, thế chấp, thuê BĐS và tất cả các loại đất, BĐS đều được mua, bán, cho
thuê, thế chấp; Pháp luật Trung Quốc quy định giao dịch BĐS bao gồm
chuyển nhượng BĐS, Thế chấp BĐS và cho thuê nhà.
c) Đặc điểm (Nguyễn Đình Bồng và Ctg, 2005)
- Thị trường bất động sản không chỉ là giao dịch bản thân bất động sản
mà cái cơ bản là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong
bất động sản.
- Thị trường bất động sản mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc.
- Thị trường bất động sản chịu sự chi phối của pháp luật
- Thị trường bất động sản luôn có nội dung phong phú nhưng thực tế
lại là thị trường không hoàn hảo
- Cung về bất động sản phản ứng chậm so với cầu về bất động sản.
d) Chức năng của thị trường Bất động sản: i) Đưa người mua và người
bán BĐS đến với nhau; ii) Xác định giá cả cho các BĐS giao dịch; iii) Phân
phối BĐS theo quy luật cung cầu; iv) Phát triển BĐS trên cơ sở tính cạnh
tranh của thị trường. (UlfJensel, Lun University of Sweden 2001)
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở; Tổ chức phục vụ
môi giới BĐS gồm: Cơ quan tư vấn, cơ quan bình giá tài sản nhà đất, cơ quan
kinh doanh nhà đất. (Nguyễn Đình Bồng, 2010)
- Biện pháp để người mua và người bán BĐS đến với nhau;
- Biện pháp cung cấp thông tin khách quan liên quan đến BĐS cho
người mua (quyền sử dụng đất, quyền sở hữu, hưởng lợi tài sản trên đất liên
quan đến BĐS của người bán; nghĩa vụ về tài chính và những tồn tại đối với
người bán; mối liên quan giữa BĐS của người bán với các BĐS liền kề cũng
như sự liên quan đến quy hoạch sử dụng đất của Nhà nước...;
- Thoả thuận giá mua bán;
- Hình thức hợp đồng giữa người bán và người mua có thể thực hiện và
được cộng đồng chấp nhận;
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 8
- Biện pháp đảm bảo chuyển quyền sở hữu BĐS cho người mua tại cơ
quan đăng ký BĐS;
- Biện pháp đảm bảo cho người mua BĐS có thể vay tiền bằng thế
chấp mà BĐS là vật bảo đảm cũng như đảm bảo quyền lợi của người cho
vay;
- Biện pháp đảm bảo các nguồn thu của nhà nước từ hoạt động của
TTBĐS.
1.1.2 Đăng ký đất đai, bất động sản
1.1.2.1. Khái niệm về đăng ký đất đai
a) Đăng ký Nhà nước về đất đai.
Đăng ký đất đai là một trong những nội dung quản lý Nhà nước về đất
đai. Các quyền về đất đai được bảo đảm bởi Nhà nước, liên quan đến tính tin
+ Khuyến khích đầu tư cá nhân;
+ Mở rộng khả năng vay vốn xã hội.
1.1.2.2. Cơ sở đăng ký đất đai/bất động sản (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn
Đình Bồng, 2005)
a) Hồ sơ đăng ký đất đai/ bất động sản;
Hồ sơ đất đai và bất động sản (ở Việt Nam gọi là hồ sơ địa chính) là tài
liệu chứa đựng thông tin liên quan tới thuộc tính, chủ quyền và chủ thề có chủ
quyền đối với đất đai, bất động sản. Hồ sơ đất đai, bất động sản được lập để
phục vụ cho lợi ích của nhà nước và phục vụ quyền lợi của công dân.
- Đối với Nhà nước: để thực hiện việc thu thuế cũng như đảm bảo cho việc
quản lý, giám sát, sử dụng và phát triến đất đai một cách hợp lý và hiệu quả.
- Đối với công dân, việc lập hồ sơ đảm bảo cho người sở hữu, người sử
dụng có các quyền thích hợp để họ có thể giao dịch một cách thuận lợi, nhanh
chóng, an toàn và với một chi phí thấp.
b) Nguyên tắc đăng ký đất đai/ bất động sản
Đăng ký đất đai, bất động sản dựa trên những nguyên tắc:
- Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ;
- Nguyên tắc đồng thuận;
- Nguyên tắc công khai;
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 10
- Nguyên tắc chuyên biệt hoá.
Các nguyên tắc này giúp cho hồ sơ đăng ký đất đai, bất động sản được
công khai, thông tin chính xác và tính pháp lý của thông tin được pháp luật
bảo vệ. Đối tượng đăng ký được xác định một cách rõ ràng, đơn nghĩa, bất
biến về pháp lý.
Trong hệ thống đăng ký quyền, không phải bản thân các giao dịch, hay
các Văn tự giao dịch mà hệ quả pháp lý của các giao dịch được đăng ký vào
sổ. Nói cách khác, đối tượng trung tâm của đăng ký quyền chính là mối quan
hệ pháp lý hiện hành giữa bất động sản và nguời có chủ quyền đối với bất
động sản đó. Đăng ký quyền dựa trên các nguyên tắc: Phản ánh trung thực;
khép kín và bảo hiểm.
- Đăng ký giao dịch
Đăng ký văn tự giao dịch là hình thức đăng ký với mục đích phục vụ
các giao dịch, chủ yếu là mua bán bất động sản. Hệ thồng đăng ký Văn tự
giao dịch là một hệ thống đăng ký mà đối tượng đăng ký là bản thân các Văn
tự giao dịch. Khi đăng ký, các Văn tự giao dịch có thể được sao chép nguyên
văn hoặc trích sao những nội dung quan trọng vào sổ đăng ký.
Do tính chất và giá trị pháp lý của Văn tự giao dịch, dù được đăng ký
hay không đăng ký Văn tự giao dịch không thể là chứng cứ pháp lý khẳng
định quyền hợp pháp đối với bất động sản. Để đảm bảo an toàn cho quyền của
mình, bên mua phải tiến hành điều tra ngược thời gian để tìm tới nguồn gốc
của quyền đối với đất mà mình mua.
- Hình thức đăng ký Văn tự giao dịch thường được đưa vào sử dụng ở
các nước theo xu huớng Luật La Mã và Luật Đức như Pháp, Ý, Hà Lan, Đức,
Bỉ, Tây Ban Nha và các nước khác trên thế giới mà trong quá khứ chịu ảnh
hưởng của các quốc gia trên như các nước Nam Mỹ, một phần Bắc Mỹ, một
số nước Châu Phi và Châu Á. Hệ thống đăng ký đất đai hiện nay của Hà Lan
là một hệ thống đăng ký Văn tự giao dịch điển hình đã được cải tiến và tự
động hoá để nâng cao độ an toàn pháp lý và hiệu quả hoạt động.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 12
Page 13
toàn bộ đất nông nghiệp và một phần diện tích đất thuộc khu dân cư nông thôn.
- Thực hiện yêu cầu này Tổng cục Quản lý ruộng đất ban hành văn bản
đầu tiên quy định thủ tục đăng ký thống kê ruộng đất theo Quyết định
56/ĐKTK ngày 05/11/1981. Các tài liệu của hệ thống hồ sơ lập theo Quyết
định số 56/ĐKTK gồm:
+ Biên bản xác định ranh giới hành chính
+ Sổ dã ngoại
+ Biên bản và kết quả chi tiết kiểm tra đo dạc ngoại nghiệp và nội
nghiệp
+ Phiếu thửa, đơn đăng ký quyền sử dụng đất
+ Bản kê khai ruộng đất của tập thể
+ Bản tổng hợp các trường hợp sử dụng đất không hợp pháp
+ Sổ đăng ký ruộng đất cho tập thể, cá nhân
+ Sổ mục kê
+ Biểu tổng hợp diện tích
+ Bảng thống kê diện tích ruộng đất
+ Giấy chứng nhận
+ Biên bản thông báo công khai hồ sơ đăng ký
1.1.4.2 Giai đoạn từ từ khi có Luật Đất đai 1987 đến 1993
- Luật Đất đai 1987 quy định “Khi được cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền giao đất, cho phép chuyển quyền sử dụng, thay đổi mục đích sử dụng
hoặc đang sử dụng đất hợp pháp mà chưa đăng ký phải xin đăng ký đất đai tại
cơ quan Nhà nước - Uỷ ban nhân dân quận, thành phố thuộc tỉnh, thị xã, thị
trấn và UBND xã thuộc huyện lập, giữ sổ địa chính, vào sổ địa chính cho người
SDĐ và tự mình đăng ký đất chưa sử dụng vào sổ địa chính”. (Quốc hội, 1987,
Luật Đất đai)
-Tổng cục Quản lý ruộng đất đã ban hành Quyết định số 201 - ĐKTK
b) Luật sửa đổi bổ sung Luật Đất đai (1998, 2001) tiếp tục phát triển
các quy định về đăng ký đất đai của Luật Đất đai 1993, công tác đăng ký đất
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 15
Copyright: Tài liệu đại học ©