BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM
TẠ THỊ THANH VĨNH
ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH HOẠT ĐỘNG CỦA VĂN PHÒNG
ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT HUYỆN YÊN LẠC -
TỈNH VĨNH PHÚC LUẬN VĂN THẠC SĨ
TỈNH VĨNH PHÚC
CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
MÃ SỐ: 60.85.01.03
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC
PGS.TS. TRẦN VĂN CHÍNH
HÀ NỘI, NĂM 2014Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page i
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page ii
LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành được bản luận văn này đúng tiến độ, trước hết, tôi xin chân
thành cảm ơn PGS.TS. Trần Văn Chính đã trực tiếp hướng dẫn tôi trong suốt thời
gian tôi thực hiện đề tài.
Tôi cũng xin chân thành cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo
Học viện nông nghiệp Việt Nam đã tạo điều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn phòng Tài nguyên và Môi trường, phòng Tài
chính - Kế hoạch, phòng Kinh tế, phòng Thống kê, Văn phòng đăng ký quyền sử
dụng đất huyện Yên Lạc; Lãnh đạo UBND và cán bộ địa chính các xã, thị trấn:
Yên Lạc, Đồng Cương, Tề Lỗ, Đồng Văn, Trung Nguyên đã giúp đỡ tôi trong
thời gian nghiên cứu, thực hiện luận văn này.
Tôi xin gửi lời cảm ơn tới những người thân trong gia đình, đồng nghiệp
và bạn bè đã khích lệ động viên, tạo những điều kiện tốt nhất cho tôi trong quá
trình thực hiện luận văn này.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!
Hà Nội, ngày tháng năm 2014
Tác giả luận văn
Tạ Thị Thanh Vĩnh
1.3 Đăng ký đất đai, bất động sản 10
1.3.1 Khái niệm về đăng ký đất đai 10
1.3.2 Vai trò, lợi ích của đăng ký Nhà nước về đất đai 10
1.3.3 Cơ sở đăng ký đất đai, bất động sản 11
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page v
1.4 Đăng ký đất đai ở Việt Nam 13
1.4.1 Cơ sở pháp lý về tổ chức hoạt động của VPĐK 13
1.4.2 Chức năng, nhiệm vụ, vai trò của VPĐK 16
1.4.3 Mối quan hệ giữa VPĐK với cơ quan ĐKĐĐ và chính quyền địa phương 18
1.5 Mô hình đăng ký đất đai, bất động sản ở một số nước 19
1.5.1 Đăng ký văn tự giao dịch ở Mỹ 20
1.5.2 Hệ thống đăng ký quyền ở Australia (Hệ thống Torrens) 21
1.5.3. Anh 22
1.6 Thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ở nước ta 23
1.6.1 Tình hình thành lập VPĐK quyền sử dụng đất ở Việt Nam 23
1.6.2 Cơ cấu tổ chức của VPĐK quyền sử dụng đất 24
1.6.3 Nguồn nhân lực của VPĐK quyền sử dụng đất 24
1.6.4 Chức năng, nhiệm vụ của VPĐK quyền sử dụng đất 26
1.6.5 Tình hình triển khai thực hiện các nhiệm vụ của VPĐK quyền sử dụng đất 27
1.6.6 Đánh giá chung về tình hình hoạt động của VPĐK 29
1.6.7 Mô hình hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thí
điểm mô hình một cấp 33
Chương 2 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 36
2.1 Đối tượng nghiên cứu 36
2.2 Nội dung nghiên cứu 36
2.2.1 Đánh giá các đặc điểm về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội huyện
Yên Lạc – tỉnh Vĩnh Phúc 36
2.2.2 Đánh giá về tình hình quản lý và sử dụng đất đai của huyện Yên Lạc
3.4.1 Mức độ công khai về thủ tục hành chính 66
3.4.2 Thời gian thực hiện các thủ tục hành chính 68
3.4.3 Điều kiện cơ sở vật chất 70
3.4.4 Mức độ và thái độ hướng dẫn của cán bộ chuyên môn 71
3.4.5 Các khoản lệ phí người sử dụng đất phải đóng góp 73
3.4.6 Ý kiến đánh giá tổng thể của người sử dụng đất về hoạt động của
VPĐK huyện Yên Lạc 74
3.4.7 Nhận xét chung về hoạt động của VPĐK huyện Yên Lạc 74
3.4.8 Một số nguyên nhân làm hạn chế hiệu quả hoạt động của VPĐK 75
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page vii
3.5 Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của VPĐK quyền
sử dụng đất huyện Yên Lạc - tỉnh Vĩnh Phúc 77
3.5.1 Giải pháp tuyên truyền 77
3.5.2 Giải pháp về tổ chức 78
3.5.3 Giải pháp về nhân lực 78
3.5.4 Giải pháp về kỹ thuật, nghiệp vụ 79
3.5.5 Giải pháp về đầu tư cơ sở vật chất kỹ thuật 79
3.5.6 Các giải pháp tin học hóa hệ thống ĐKĐĐ, cấp GCN; lập và quản lý
HSĐC; chỉnh lý biến động đất đai 80
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 81
1 Kết luận 81
2 Kiến nghị 82
TÀI LIỆU THAM KHẢO 83
PHỤ LỤC 86
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page viii
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page ix
DANH MỤC HÌNH
Hình Tên hình Trang1.1 Mối quan hệ giữa VPĐK với cơ quan ĐKĐĐ và chính quyền địa phương 19
3.1 Sơ đồ vị trí địa lý huyện Yên Lạc 400
3.2 Biểu đồ về độ ẩm không khí, nhiệt độ và lượng mưa huyện Yên Lạc
422
3.3 Cơ cấu kinh tế huyện Yên Lạc năm 2013 49
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page x
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt
Nội dung đầy đủ
BĐĐC Bản đồ địa chính
BĐS Bất động sản
CNXH Chủ nghĩa xã hội
ĐKĐĐ Đăng ký đất đai
GCN Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất
HSĐC Hồ sơ địa chính
QSH Quyền sở hữu
SHNN Sở hữu Nhà nước
SHTD Sở hữu toàn dân
SHTN Sở hữu tư nhân
hiệu quả và bền vững, đảm bảo quản lý đất đai một cách chặt chẽ với thông tin
chính xác đến từng thửa đất.
Nghị quyết Số 02 – NQ/TU của Ban thường vụ Tỉnh ủy Vĩnh Phúc ngày
23/4/2012 Về tăng cường công tác quản lý, sử dụng tài nguyên trên địa bàn Tỉnh
đến năm 2015, định hướng đến năm 2020 nêu rõ quan điểm trong vấn đề quản lý
tài nguyên: Quản lý, sử dụng tài nguyên vừa là nhiệm vụ cấp bách vừa là nhiệm
vụ lâu dài, là trách nhiệm của các cấp ủy đảng, chính quyền, các ngành, mọi tổ
chức chính trị xã hội, người dân và của cả cộng đồng. Đồng thời cũng đề ra
nhiệm vụ cụ thể trong lĩnh vực quản lý, sử dụng đất đai: Hoàn thành việc đăng ký
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 2
ban đầu cho 100% số thửa đất gắn với tài sản trên đất đã được đo đạc lập HSĐC
dạng số vào năm 2015.
Nhiệm vụ này gắn liền với chức năng và quyền hạn của Các Văn phòng
đăng ký quyền sử dụng đất (VPĐK) trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc.
Dưới sự chỉ đạo của Uỷ ban nhân dân (UBND) tỉnh Vĩnh Phúc, UBND
huyện Yên Lạc đã phối hợp với Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Vĩnh Phúc tổ
chức triển khai công tác cấp GCN, lập HSĐC trên địa bàn huyện. VPĐK huyện
Yên Lạc – tỉnh Vĩnh Phúc cũng đã phát huy được vai trò của mình trong công tác
quản lý đất đai tuy nhiên vẫn còn một số hạn chế trong việc thực hiện chức năng
nhiệm vụ của VPĐK như: vướng mắc khi áp dụng Luật đất đai vào thực tế công
việc, vật chất kỹ thuật còn hạn chế …
Từ những yêu cầu cấp thiết trong lĩnh vực quản lý và sử dụng đất đai trên
địa bàn Tỉnh cũng như nhận thức được vai trò, tầm quan trọng của vấn đề tôi
thực hiện nghiên cứu đề tài: “Đánh giá tình hình hoạt động của Văn phòng
đăng ký quyền sử dụng đất huyện Yên Lạc - tỉnh Vĩnh Phúc”
1.2 Mục đích và yêu cầu của đề tài
1.2.1 Mục đích
- Đánh giá kết quả hoạt động của VPĐK huyện Yên Lạc - tỉnh Vĩnh Phúc.
một “vật mang” (carrier) của tất cả các hệ sinh thái tồn tại trên trái đất. Như vậy,
đất luôn luôn mang trên mình nó các hệ sinh thái và các hệ sinh thái này chỉ bền
vững khi “vật mang” bền vững. Con người tác động vào đất cũng chính là tác
động vào các hệ sinh thái mà đất “mang” trên mình nó. Một vật mang lại có tính
chất đặc thù, độc đáo của độ phì nhiêu nên đất là cơ sở cần thiết, vững chắc, giúp
cho các hệ sinh thái tồn tại và phát triển (Bộ giáo dục và đào tạo, 2000).
1.1.1.2 Về tài nguyên, tài sản
Đất đai là tài nguyên không thể tái tạo, là tài sản vô cùng quý giá của mỗi
quốc gia với vai trò, ý nghĩa đặc trưng: đất đai là nơi ở, nơi xây dựng cơ sở hạ
tầng của con người và là tư liệu sản xuất đặc biệt. Theo đó đất đai được định
nghĩa: “Đất là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các đặc
tính sinh quyển ngay trên hay dưới bề mặt đó gồm có: Yếu tố khí hậu gần bề mặt
trái đất; các dạng thổ nhưỡng và địa hình, thủy văn bề mặt (gồm: hồ, sông, suối
và đầm lầy nước cạn); lớp trầm tích và kho dự trữ nước ngầm sát bề mặt trái đất;
tập đoàn thực vật và động vật; trạng thái định cư của con người và những thành
quả vật chất do các hoạt động của con người trong quá khứ và hiện tại tạo ra”
(Bộ giáo dục và đào tạo, 2000).
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 4
1.1.2 Bất động sản
Quốc hội (2005) tại Điều 174 có quy định: “Bất động sản là các tài sản
bao gồm: Đất đai; Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài
sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất
đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”.
Các quy định về bất động sản (BĐS) trong pháp luật của Việt Nam là khái
niệm mở. BĐS bao gồm đất đai, vật kiến trúc và các bộ phận không thể tách rời
khỏi đất đai và vật kiến trúc. BĐS có những đặc tính sau đây: có vị trí cố định,
không di chuyển được, tính lâu bền, tính thích ứng, tính dị biệt, tính chịu ảnh
chấp; Pháp luật Trung Quốc quy định giao dịch BĐS bao gồm chuyển nhượng
BĐS, Thế chấp BĐS và cho thuê nhà.
1.1.3.3 Đặc điểm
Theo Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng (2005) đặc điểm của
TTBĐS được hiểu như sau:
- TTBĐS không chỉ là giao dịch bản thân bất động sản mà cái cơ bản là
thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong bất động sản.
- TTBĐS mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc.
- TTBĐS chịu sự chi phối của pháp luật
- TTBĐS luôn có nội dung phong phú nhưng thực tế lại là thị trường
không hoàn hảo
- Cung về BĐS phản ứng chậm so với cầu về BĐS.
1.1.3.4 Chức năng
Theo Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng (2005) chức năng của
TTBĐS được hiểu như sau:
- Đưa người mua và người bán BĐS đến với nhau;
- Xác định giá cả cho các BĐS giao dịch;
- Phân phối BĐS theo quy luật cung cầu;
- Phát triển BĐS trên cơ sở tính cạnh tranh của thị trường.
1.1.3.5 Vai trò, vị trí
Theo Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng (2005) vai trò, vị trí của
TTBĐS được hiểu như sau:
Thị trường BĐS có vị trí quan trọng đối với nền kinh tế quốc dân:
- Tham gia vào việc phân bố và sử dụng hợp lý, có hiệu quả BĐS - tài
nguyên thiên nhiên, tài sản Quốc gia quan trọng;
-Tác động tới tăng trưởng kinh tế thông qua việc khuyến khích đầu tư phát
triển BĐS;
-Tác động trực tiếp tới thị trường tài chính, thị trường chứng khoán, thị
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 6
- Biện pháp đảm bảo chuyển quyền sở hữu BĐS cho người mua tại cơ
quan đăng ký BĐS;
- Biện pháp đảm bảo cho người mua BĐS có thể vay tiền bằng thế chấp
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 7
mà BĐS là vật bảo đảm cũng như đảm bảo quyền lợi của người cho vay;
- Biện pháp đảm bảo các nguồn thu của nhà nước từ hoạt động của TTBĐS.
1.2 Chế độ sở hữu đất đai
1.2.1 Chế độ sở hữu đất đai của nhóm các nước phát triển (nhóm G7)
Theo Bộ Tài nguyên và Môi trường (2012) nhóm G7 bao gồm các nước:
Anh, Đức, Canađa, Ý, Mỹ, Nhật Bản và Cộng hoà Pháp. Xét về chế độ sở hữu
nói chung, tại tất cả các quốc gia G7 đều thừa nhận quyền tư hữu (QSH) là quyền
cơ bản nhất. Xét về chế độ sở hữu đất đai, các nước thuộc nhóm G7 đều thực
hiện mô hình sở hữu đất đai đa sở hữu. Đó là vừa thừa nhận sở hữu đất đai của tư
nhân và vừa thừa nhận đất đai sở hữu của nhà nước.
1.2.2 Chế độ sở hữu đất đai của nhóm các quốc gia thuộc khối xã hội chủ nghĩa cũ
(Liên Xô cũ và Đông Âu)
Chế độ công hữu về đất đai của các nước thuộc khối XHCN không hoàn
toàn giống nhau: Ở Trung Quốc trước năm 1978 là sở hữu toàn dân (SHTD), sau
này Hiến pháp năm 1982 của Cộng hòa nhân dân Trung Hoa tại Điều 10 quy
định rõ ràng: Đất đai đô thị thuộc sở hữu nhà nước (SHNN), đất đai nông thôn và
khu ngoại ô đô thị, đất làm nhà ở và đất tự lưu, đồi núi tự lưu cũng thuộc về sở
hữu tập thể (SHTT); Ở Liên Xô, trong Hiến pháp nước Cộng hòa XHCN liên
bang Xô Viết thông qua ngày 10 tháng 6 năm 1918 nêu rõ: “Để thực hiện xã hội
hóa đất đai, công bố bãi bỏ sở hữu tư nhân (SHTN) về đất đai và toàn bộ quỹ đất
được công bố là tài sản chung của toàn dân và được chuyển giao miễn phí cho
nhân dân lao động sử dụng, trên cơ sở phân phối bình quân. Toàn bộ đất rừng,
lòng đất, mặt nước đều thuộc về SHTD”. Chế độ SHTD về đất đai ở Liên xô trước
đây và SHNN về cơ bản được hiểu đồng nhất, nhưng sau này, ở liên bang Nga,
Tất cả đất đai
Hoàn trả
Chia khoảnh
Mua bán, cho thuê
CH Séc
Tất cả đất đai
Hoàn trả
Chia khoảnh
Mua, bán, thuê
Hungari
Tất cả đất đai
Hoàn trả, phân phối
Chia khoảnh
Mua, bán, thuê
Ba Lan
Trung quốc, Việt Nam và Lào được xem là các trường hợp ngoại lệ.
Riêng đối với chế độ SHTN hoàn toàn, trên thực tế rất khó có quốc gia đang
phát triển nào thực hiện chế độ SHTN tuyệt đối về đất đai. Vì vậy, hình thức sở hữu
còn lại cơ bản là chế độ đa sở hữu về đất đai. Tức là, đất đai đồng thời có thể thuộc
SHTN hoặc của nhà nước. Điều này được ghi nhận trong luật pháp của rất nhiều
quốc gia đang phát triển thuộc các khu vực địa lý khác nhau. Chẳng hạn trong luật
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 9
đất đai của các quốc gia như: Apghanistan, Belarut, Indonexia, Kazakhstan, Ả rập,
Singapore, Thái Lan… đều quy định đất đai thuộc SHNN và tư nhân.
Đối với trường hợp ngoại lệ như Trung Quốc, chế độ sở hữu về đất đai là chế
độ công hữu. Nước Cộng hòa nhân dân Trung Hoa thi hành chế độ công hữu XHCN
về đất đai - đó là chế độ SHNN và chế độ SHTT của quần chúng lao động.
1.2.5 Chế độ sở hữu đất đai của một số nước ASEAN
Theo Bộ Tài nguyên và Môi trường (2012) các nước ASEAN tồn tại các
hình thức sở hữu về đất đai sau:
Bảng 1.2 Chế độ sở hữu đất đai của một số nước ASEAN
STT
Tên nước
Văn bản luật quy định
Hình thức
1 Brunây Luật thu hồi đất 1949, Luật đất đai 2000
Sở hữu quốc vương
SHTN
2 Campuchia Luật đất đai 2001
Hiến pháp (Điều 18)
SHNN
8 Singapore Luật đất đai 1978
SHNN
SHTN
9 Thái Lan Luật đất đai 2008
SHNN
SHTN
10 Việt Nam
Hiến pháp 1980; 1992
Luật đất đai 1988;1993; 2003
SHTD
(Nguồn: Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012)
Như vậy, đối với các nước ASEAN tồn tại một số hình thức sở hữu về đất
đai chính vẫn là SHNN.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 10
1.3 Đăng ký đất đai, bất động sản
1.3.1 Khái niệm về đăng ký đất đai
Đăng ký Nhà nước về đất đai: Các quyền về đất đai được bảo đảm bởi
Nhà nước, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của
dữ liệu địa chính (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005).
Khái niệm này chỉ rõ:
- ĐKĐĐ thuộc chức năng, thẩm quyền của Nhà nước, chỉ có cơ quan Nhà
nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật mới có quyền tổ chức ĐKĐĐ.
- Dữ liệu địa chính (HSĐC) là cơ sở đảm bảo tính tin cậy, sự nhất quán và
tập trung, thống nhất của việc ĐKĐĐ.
- Đối với công dân, việc lập hồ sơ đảm bảo cho người sở hữu, người sử
dụng có các quyền thích hợp để họ có thể giao dịch một cách thuận lợi, nhanh
chóng, an toàn và với một chi phí thấp.
1.3.3.2 Nguyên tắc đăng ký đất đai, bất động sản
Theo Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng (2005) ĐKĐĐ, BĐS dựa
trên những nguyên tắc:
- Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ;
- Nguyên tắc đồng thuận;
- Nguyên tắc công khai;
- Nguyên tắc chuyên biệt hoá.
Các nguyên tắc này giúp cho hồ sơ ĐKĐĐ, BĐS được công khai, thông
tin chính xác và tính pháp lý của thông tin được pháp luật bảo vệ. Đối tượng
đăng ký được xác định một cách rõ ràng, đơn nghĩa, bất biến về pháp lý.
1.3.3.3 Đơn vị đăng ký đất đai - Thửa đất
Theo Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng (2005) thì đơn vị đăng ký
đất đai là thửa đất và được hiểu là một phần bề mặt trái đất, có thể liền mảnh
hoặc không liền mảnh, được coi là một thực thể đơn nhất và độc lập để đăng ký
vào hệ thống hồ sơ với tư cách là một đối tượng đăng ký có một số hiệu nhận biết
duy nhất. Việc định nghĩa một cách rõ ràng đơn vị đăng ký là vấn đề quan trọng
cốt lõi trong từng hệ thống đăng ký. Trong các hệ thống đăng ký giao dịch cổ
điển, đơn vị đăng ký - thửa đất không được xác định một cách đồng nhất, đúng
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 12
hơn là không có quy định, các thông tin đăng ký được ghi vào sổ một cách độc
lập theo từng vụ giao dịch. Trong hệ thống đăng ký văn tự giao dịch, nội dung
mô tả ranh giới thửa đất chủ yếu bằng lời, có thể kèm theo sơ đồ hoặc không.Các
hệ thống đăng ký giao dịch nâng cao có đòi hỏi cao hơn về nội dung mô tả thửa
đất, không chỉ bằng lời mà còn đòi hỏi có sơ đồ hoặc bản đồ với hệ thống mã số
nhận dạng thửa đất không trùng lặp. Với hệ thống địa chính đa mục tiêu ở Châu
quyền sở hữu hoặc sử dụng hợp pháp đối với nhà và đất đem ra mua bán.
- Đăng ký văn tự giao dịch là hình thức đăng ký với mục đích phục vụ các
giao dịch, chủ yếu là mua bán BĐS. Hệ thống đăng ký văn tự giao dịch là một hệ
thống đăng ký mà đối tượng đăng ký là bản thân các văn tự giao dịch. Khi đăng
ký, các văn tự giao dịch có thể được sao chép nguyên văn hoặc trích sao những
nội dung quan trọng vào sổ đăng ký.
Do tính chất và giá trị pháp lý của văn tự giao dịch, dù được đăng ký hay
không đăng ký văn tự giao dịch không thể là chứng cứ pháp lý khẳng định quyền
hợp pháp đối với BĐS. Để đảm bảo an toàn cho quyền của mình, bên mua phải
tiến hành điều tra ngược thời gian để tìm tới nguồn gốc của quyền đối với đất mà
mình mua.
b) Đăng ký quyền
- Quyền được hiểu là tập hợp các hành vi và các lợi ích mà người được
giao quyền hoặc các bên liên quan được đảm bảo thực hiện và hưởng lợi.
- Trong hệ thống đăng ký quyền, không phải bản thân các giao dịch, hay
các văn tự giao dịch mà hệ quả pháp lý của các giao dịch được đăng ký vào sổ.
Nói cách khác, đối tượng trung tâm của đăng ký quyền chính là mối quan hệ
pháp lý hiện hành giữa BĐS và người có chủ quyền đối với BĐS đó. Đăng ký
quyền dựa trên các nguyên tắc: Phản ánh trung thực; khép kín và bảo hiểm.
1.4 Đăng ký đất đai ở Việt Nam
1.4.1 Cơ sở pháp lý về tổ chức hoạt động của VPĐK
1.4.1.1 Pháp luật đất đai
a) Luật Đất đai 2003
- Luật Đất đai 2003 quy định: “Việc đăng ký quyền sử dụng đất được thực
hiện tại VPĐK trong các trường hợp: Người đang sử dụng đất chưa được cấp
GCN; Người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, nhận thừa
kế, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; Thế chấp, bảo lãnh, góp
vốn bằng quyền sử dụng đất; Người sử dụng đất đã có Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đổi tên, chuyển mục
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
chuyển quyền sử dụng đất lệ phí trước bạ và các khoản thu khác nếu có).
- Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16 tháng 6 năm
Copyright: Tài liệu đại học ©