BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI
NGUYỄN ðỨC CƯỜNG ðÁNH GIÁ THỰC TRẠNG HOẠT ðỘNG
CỦA VĂN PHÒNG ðĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT
THÀNH PHỐ ðỒNG HỚI, TỈNH QUẢNG BÌNH LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP Hà Nội - 2012
BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI
Lời cam ñoan
Tôi xin cam ñoan, mọi số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này
là trung thực và chưa ñược sử dụng ñể bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam ñoan, mọi sự giúp ñỡ cho việc thực hiện luận văn này ñã
ñược cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn này ñều ñã ñược chỉ rõ
nguồn gốc.
Hà Nội, ngày 20 tháng 9 năm 2012
Tác giả luận văn
Nguyễn ðức Cường Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
ii
Lời cảm ơn
ðể hoàn thành ñược bản luận văn này, trước hết, tôi xin chân thành
cảm ơn TS. Nguyễn ðình Bồng - Hội Khoa học ñất Việt Nam ñã trực tiếp
hướng dẫn tôi trong suốt thời gian tôi thực hiện ñề tài.
Tôi cũng xin chân thành cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô
giáo Khoa Tài nguyên và Môi trường, Viện ðào tạo Sau ñại học - Trường ðại
học Nông nghiệp Hà Nội ñã tạo ñiều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện ñề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn Phòng Tài nguyên và Môi trường, Phòng
1.2.2. Yêu cầu 3
2. TỔNG QUAN VỀ CÁC VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU 4
2.1. ðất ñai, bất ñộng sản, thị trường bất ñộng sản 4
2.1.1. ðất ñai 4
2.1.2. Bất ñộng sản 6
2.1.3. Thị trường bất ñộng sản 8
2.2. ðăng ký ñất ñai/bất ñộng sản 10
2.2.1. Khái quát về ñăng ký ñất ñai 10
2.2.2. Cơ sở ñăng ký ñất ñai/bất ñộng sản 11
2.2.3. ðăng ký pháp lý ñất ñai, bất ñộng sản 12
2.3. Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất 14
2.3.1. Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử
dụng ñất 14
2.3.2. Chức năng, nhiệm vụ, vai trò của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất 18
2.4. Mô hình tổ chức ñăng ký ñất ñai, bất ñộng sản ở một số nước 22
2.4.1. Australia: ðăng ký quyền (hệ thống Torren) 22
2.4.2. Cộng hòa Pháp: ðăng ký văn tự giao dịch 23
2.4.3. Thụy ðiển: Hệ thống ñăng ký ñất ñai 25
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
iv
2.5. ðăng ký ñất ñai/bất ñộng sản và hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền
sử dụng ñất ở Việt Nam 26
2.5.1. Khái quát về hệ thống ñăng ký ñất ñai/bất ñộng sản ở Việt Nam 27
2.5.2. Tình hình hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất 29
2.6. Thực trạng hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký QSDð Quảng Bình 34
2.6.1. Về mô hình tổ chức 34
2.6.2. Về chức năng nhiệm vụ 35
2.6.3. Về phân cấp ñăng ký biến ñộng 35
4.4.2. Giải pháp về tổ chức 88
4.4.3. Giải pháp về quản lý 89
4.4.4. Giải pháp phát triển nguồn nhân lực 89
4.4.5. Giải pháp công nghệ, kỹ thuật 90
5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 92
5.1. Kết luận 92
5.2. Kiến nghị 93
5.2.1. ðối với Chính phủ và Bộ Tài nguyên và Môi trường 93
5.2.2. ðối với UBND tỉnh Quảng Bình 94
5.2.3. ðối với UBND thành phố ðồng Hới 95
TÀI LIỆU THAM KHẢO 96
PHỤ LỤC 99
PHIẾU ðIỀU TRA VÀ CÁC BẢNG PHỤ LỤC
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
vi
DANH MC CAC CHỮ VIT TT
BððC : Bản ñồ ñịa chính
BðS : Bất ñộng sản
CNTT : Công nghệ thông tin
CSDL : Cơ sở dữ liệu
ðKðð : ðăng ký ñất ñai
GCN : Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với ñất
GPMB : Giải phóng mặt bằng
HðND : Hội ñồng nhân dân
HSðC : Hồ sơ ñịa chính
NVTC : Nghĩa vụ tài chính
Bảng 4.4.
Kết quả cấp GCN của thành phố ðồng Hới giai ñoạn 2006
- 2011
73
Bảng 4.5.
Kết quả thu, chi sự nghiệp tại Văn phòng ñăng ký quyền
sử dụng ñất thành phố ðồng Hới
78
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
viii
DANH MỤC CÁC HÌNH
STT Tên biểu ñồ Trang
Hình 2.1.
Sơ ñồ vị trí của VPðKQSDð trong hệ thống quản
lý ñất ñai
21
Hình 2.2. Sơ ñồ tổ chức VPðKQSDð tỉnh Quảng Bình 35
Hình 4.1.
Biểu ñồ cơ cấu ñất ñai năm 2011 của thành phố
ðồng Hới
53
Hình 4.2. Mô hình tổ chức VPðKQSDð thành phố ðồng Hới 64
Hình 4.3. Quy trình cấp Giấy chứng nhận lần ñầu 69
Hình 4.4.
Trình tự, thủ tục chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho
QSDð, quyền sở hữu tài sản gắn liền với ñất
quốc phòng.
Việt Nam ñang trong quá trình ñổi mới, cùng với quá trình phát triển
kinh tế - xã hội, tốc ñộ ñô thị hóa ngày càng cao, việc kiến thiết xây dựng cơ
sở hạ tầng ngày càng bức thiết và phát triển trên phạm vi rộng lớn, ñất ñai trở
thành nguồn nội lực ñể thực hiện công nghiệp hóa, hiện ñại hóa ñất nước với
mục tiêu ñưa nước ta cơ bản trở thành nước công nghiệp vào năm 2020.
ðể ñất ñai trở thành nguồn nội lực ñể thực hiện công nghiệp hoá, hiện
ñại hoá ñất nước, cần phải nâng cao năng lực, hiệu quả quản lý nhà nước về
ñất ñai, trong ñó ñăng ký ñất ñai là một nội dung quan trọng.
Việc ñăng ký nhà nước về ñất ñai có ý nghĩa: các quyền về ñất ñai ñược
bảo ñảm bởi nhà nước, liên quan ñến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung,
thống nhất của dữ liệu ñịa chính. ðKðð là một công cụ của nhà nước ñể bảo
vệ lợi ích nhà nước, lợi ích cộng ñồng cũng như lợi ích công dân.
Lợi ích ñối với nhà nước và xã hội: phục vụ thu thuế sử dụng ñất, thuế
tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp, thuế chuyển quyền; cung cấp tư liệu phục
vụ các chương trình cải cách ñất ñai, bản thân việc triển khai một hệ thống
ðKðð cũng là một cải cách pháp luật; giám sát giao dịch ñất ñai; phục vụ
quy hoạch; phục vụ quản lý trật tự trị an.
Lợi ích ñối với công dân: tăng cường sự an toàn về chủ quyền ñối với
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
2
BðS; khuyến khích ñầu tư cá nhân; mở rộng khả năng vay vốn (thế chấp); hỗ
trợ các giao dịch về BðS; giảm tranh chấp ñất ñai.
Hệ thống ðKðð hiện tại của Việt Nam ñang chịu một sức ép ngày càng
lớn, từ yêu cầu hỗ trợ sự phát triển của thị trường BðS và cung cấp khuôn
khổ pháp lý ñể tăng thu hút ñầu tư. Việc cấp Giấy chứng nhận QSDð ñã cơ
bản hoàn thành nhưng nhu cầu giao dịch ñất ñai thì ngày càng cao. Một
nguyên tắc cơ bản cho hệ thống ðKðð là ñảm bảo tính pháp lý, liên quan ñến
tôi chọn thực hiện ñề tài: “ðánh giá thực trạng hoạt ñộng của Văn phòng
ñăng ký quyền sử dụng ñất thành phố ðồng Hới, tỉnh Quảng Bình” nhằm
nghiên cứu ñánh giá thực trạng và ñề xuất các giải pháp hoàn thiện, nâng cao
hiệu quả hoạt ñộng của VPðKQSDð, góp phần giải quyết tình trạng tồn ñọng
hồ sơ ðKðð của ñịa bàn nghiên cứu.
1.2. Mục ñích và yêu cầu của ñề tài
1.2.1. Mục ñích
- ðánh giá thực trạng hoạt ñộng của VPðKQSDð thành phố ðồng Hới,
tỉnh Quảng Bình;
- ðề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt ñộng của
VPðKQSDð.
1.2.2. Yêu cầu
- ðánh giá ñược ñúng thực trạng hoạt ñộng của VPðKQSDð trong
phạm vi nghiên cứu;
- Các số liệu ñiều tra, thu thập phải ñảm bảo ñộ chính xác, tin cậy;
- ðề tài phải ñảm bảo tính khoa học và thực tiễn.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
4
2. TỔNG QUAN VỀ CÁC VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU
2.1. ðất ñai, bất ñộng sản, thị trường bất ñộng sản
2.1.1. ðất ñai
ðất ñai mà chúng ta có ñược hôm nay không chỉ là “tài nguyên thiên
nhiên cho không con người” (Các Mác) mà cũng là thành quả lao ñộng của
nhiều thế hệ trước ta ñể lại “Cố công sống lấy nghìn năm ñể xem thửa ruộng
mấy trăm người cày” (ca dao Việt Nam) và ñến lượt mình, thế hệ chúng ta
phải ñể lại nguồn sống này cho con cháu với mong muốn phì nhiêu hơn, trù
phú hơn - ðiều này là không có trong bất kỳ một di sản nào khác vì nó không
hậu bề mặt, thổ nhưỡng, dạng ñịa hình, nước mặt (hồ, sông, nước ngầm, tập
ñoàn thực vật và ñộng vật, trạng thái ñịnh cư của con người), những kết quả
do hoạt ñộng của con người trong quá khứ và hiện tại ñể lại (san nền, hồ chứa
nước hay hệ thống tiêu thoát nước, ñường sá, nhà cửa )".
“ðất như là một khu vực hay một nhất thể không gian từ một thửa ñất
ñến một ñất nước cho ñến cả hành tinh” [19].Các nhà sinh thái học còn cho rằng ñất là một “vật mang” của tất cả các
hệ sinh thái tồn tại trên trái ñất. Như vậy, ñất luôn luôn mang trên mình nó
các hệ sinh thái và các hệ sinh thái này chỉ bền vững khi “vật mang” bền
vững. Con người tác ñộng vào ñất cũng chính là tác ñộng vào các hệ sinh thái
mà ñất “mang” trên mình nó. Một vật mang, lại có tính chất ñặc thù, ñộc ñáo
của ñộ phì nhiêu nên ñất là cơ sở cần thiết, vững chắc, giúp cho các hệ sinh
thái tồn tại và phát triển [1].
Từ những quan ñiểm trên có thể ñịnh nghĩa: “ðất là một diện tích cụ thể
của bề mặt trái ñất, bao gồm tất cả các ñặc tính sinh quyển ngay trên hay dưới
bề mặt ñó gồm có: Yếu tố khí hậu gần bề mặt trái ñất; các dạng thổ nhưỡng
và ñịa hình, thủy văn bề mặt (gồm: hồ, sông, suối và ñầm lầy nước cạn); lớp
trầm tích và kho dự trữ nước ngầm sát bề mặt trái ñất; tập ñoàn thực vật và
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
6
ñộng vật; trạng thái ñịnh cư của con người và những thành quả vật chất do các
hoạt ñộng của con người trong quá khứ và hiện tại tạo ra”.
2.1.2. Bất ñộng sản
2.1.2.1. Tài sản
Tài sản bao gồm vật có thực, tiền, giấy tờ giá trị ñược xác ñịnh bằng tiền
và các quyền tài sản. Trong lĩnh vực kinh tế tài sản ñược chia thành 2 loại
tầng xã hội (trường học, bệnh viện); khu dân cư, thương mại, dịch vụ, nông
nghiệp, công nghiệp;
- Là loại hàng hoá có giá trị lớn “BðS là một tài sản có giá trị lớn, cần
có vốn ñầu tư dài hạn; giá trị BðS tại hầu hết các nước phương tây chiếm
khoảng 25 - 30% GDP, Mỹ 30 - 40%”;
- Là loại hàng hoá mà việc giao dịch phải ñược pháp luật cho phép và
ñược thực hiện theo một trình tự pháp lý chặt chẽ. ðất ñai là BðS nhưng pháp
luật mỗi nước cũng có những quy ñịnh khác nhau về phạm vi giao dịch. Các
nước theo kinh tế thị trường như Mỹ, các nước EU, Nhật, Úc, một số nước
ASEAN như Thái Lan, Mã Lai, Singgapo quy ñịnh BðS (ñất ñai) hoặc BðS
(ñất ñai + tài sản trên ñất) là hàng hoá ñược giao dịch trên thị trường BðS;
Trung Quốc quy ñịnh BðS (ñất ñai + tài sản trên ñất) ñược phép giao dịch
trên thị trường BðS nhưng ñất ñai thuộc sở hữu nhà nước không ñược mua
bán mà chỉ ñược chuyển quyền sử dụng ñất, ñất ñai thuộc sở hữu tập thể phải
chuyển thành sở hữu nhà nước (bằng cách trưng thu) mới ñược chuyển quyền
sử dụng ñất);
- Không phải tất cả mọi BðS ñều trở thành hàng hoá, ví dụ: BðS là các
công trình công cộng như các di tích lịch sử văn hoá, danh lam thắng cảnh,
công viên Quốc gia, ñường giao thông, vườn hoa công cộng [6], [19].Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
8
2.1.3. Thị trường bất ñộng sản
2.1.3.1. Khái niệm
Thị trường BðS là cơ chế, trong ñó hàng hoá và dịch vụ BðS ñược trao
ñổi. Thị trường BðS dược hiểu theo nghĩa hẹp chỉ bao gồm các hoạt ñộng có
liên quan ñến giao dịch BðS như: mua bán, cho thuê, thừa kế, thế chấp BðS.
- ðưa người mua và người bán BðS ñến với nhau;
- Xác ñịnh giá cả cho các BðS giao dịch;
- Phân phối BðS theo quy luật cung cầu;
- Phát triển BðS trên cơ sở tính cạnh tranh của thị trường.
2.1.3.5. Vai trò, vị trí của thị trường bất ñộng sản
Thị trường BðS có vị trí quan trọng ñối với nền kinh tế quốc dân:
- Tham gia vào việc phân bố và sử dụng hợp lý, có hiệu quả BðS - tài
nguyên thiên nhiên, tài sản Quốc gia quan trọng;
- Tác ñộng tới tăng trưởng kinh tế thông qua việc khuyến khích ñầu tư
phát triển BðS;
- Tác ñộng trực tiếp tới thị trường tài chính, thị trường chứng khoán, thị
trường hàng hoá, thị trường lao ñộng;
- Liên quan ñến một số lĩnh vực xã hội như: lao ñộng, việc làm, nhà ở.
2.1.3.6. Các yếu tố của thị trường bất ñộng sản
- Quyền của người bán ñược bán BðS và quyền của người mua ñược
mua BðS ñược pháp luật quy ñịnh và bảo hộ;
- Biện pháp ñể người mua và người bán BðS ñến với nhau;
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
10
- Biện pháp cung cấp thông tin khách quan liên quan ñến BðS cho
người mua;
- Thoả thuận giá mua bán;
- Hình thức hợp ñồng giữa người bán và người mua có thể thực hiện và
ñược cộng ñồng chấp nhận;
- Biện pháp ñảm bảo chuyển quyền sở hữu BðS cho người mua tại cơ
quan ñăng ký BðS;
- Biện pháp ñảm bảo cho người mua BðS có thể vay tiền bằng thế chấp
mà BðS là vật bảo ñảm cũng như ñảm bảo quyền lợi của người cho vay;
Báo cáo của UNECE về lợi ích kinh tế và xã hội của việc quản lý ñất ñai
hiệu quả ñã khẳng ñịnh: ñối với những quốc gia muốn khơi thông sự thịnh
vượng thì ñòi hỏi tính hiệu quả của ðKðð bởi nó thúc ñẩy một thị trường ñất
ñai năng ñộng và việc sử dụng ñất tích cực, ñồng thời ñảm bảo ñược quyền sở
hữu và sự phát triển của thị trường vốn là những nguồn lực cho nền kinh tế
[44].
2.2.2. Cơ sở ñăng ký ñất ñai/bất ñộng sản
2.2.2.1. Hồ sơ ñất ñai, bất ñộng sản
Hồ sơ ñất ñai và BðS (ở Việt Nam gọi là HSðC) là tài liệu chứa ñựng
thông tin liên quan tới thuộc tính, chủ quyền và chủ thể có chủ quyền ñối với
ñất ñai, BðS. Hồ sơ ñất ñai, BðS ñược lập ñể phục vụ cho lợi ích của nhà
nước và phục vụ quyền lợi của công dân.
- ðối với nhà nước: ñể thực hiện việc thu thuế cũng như ñảm bảo cho
việc quản lý, giám sát, sử dụng và phát triển ñất ñai một cách hợp lý và hiệu
quả.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
12
- ðối với công dân: việc lập hồ sơ ñảm bảo cho người sở hữu, người sử
dụng có các quyền thích hợp ñể họ có thể giao dịch một cách thuận lợi, nhanh
chóng, an toàn với một chi phí thấp [37].
2.2.2.2. Nguyên tắc ñăng ký ñất ñai, bất ñộng sản
ðKðð, BðS dựa trên những nguyên tắc:
- Nguyên tắc ñăng nhập hồ sơ;
- Nguyên tắc ñồng thuận;
- Nguyên tắc công khai;
- Nguyên tắc chuyên biệt hoá.
Các nguyên tắc này giúp cho hồ sơ ðKðð, BðS ñược công khai, thông
tin chính xác và tính pháp lý của thông tin ñược pháp luật bảo vệ. ðối tượng
nâng cao ñộ an toàn pháp lý và hiệu quả hoạt ñộng [37].
2.2.3.2. ðăng ký chủ quyền
Khác với ñăng ký văn tự giao dịch, ñối tượng trong ñăng ký chủ quyền
là những thông tin về chủ sở hữu/sử dụng ñất; các quyền, lợi ích và cả những
hạn chế về quyền của họ ñối với ñất; những thông tin về thửa ñất, nghĩa là
mối quan hệ pháp lý giữa ñất ñai với người có chủ quyền ñất. Nói một cách
khác, nếu ñăng ký văn tự giao dịch là ñăng ký sự kiện pháp lý (các giao dịch)
thì ñăng ký chủ quyền chính là ñăng ký hệ quả pháp lý của sự kiện ñó. Do ñó,
thông tin chủ quyền lưu trữ ñược ñảm bảo bởi nhà nước, ñược sử dụng hình
thức mà không cần thiết phải ñiều tra nguồn gốc chủ quyền ñất ñai. ðăng ký
chủ quyền ñược áp dụng có hiệu quả ở Australia (hệ thống Torrens), Anh,
ðức và Scotland [37].
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
14
2.3. Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất
2.3.1. Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký
quyền sử dụng ñất
2.3.1.1. Chủ trương, chính sách về cải cách hành chính
- Nghị quyết ðại hội ðại biểu toàn quốc ðảng Cộng sản Việt Nam lần thứ
IX (tháng 4/2001) ñã xác ñịnh mục tiêu xây dựng nền hành chính nhà nước dân
chủ, trong sạch, vững mạnh, từng bước hiện ñại hoá, chủ trương tiếp tục ñẩy
mạnh thực hiện cải cách hành chính trong ñó có giải pháp tách cơ quan hành
chính công quyền với tổ chức sự nghiệp. “ðổi mới và hoàn thiện thể chế, TTHC,
kiên quyết chống tệ cửa quyền, sách nhiễu, “xin - cho” và sự tắc trách vô kỷ luật
trong công việc” [17].
- Nghị quyết số 38/2004/NQ-CP ngày 04/5/2004 của Chính phủ về cải
cách một bước TTHC trong giải quyết công việc của công dân và tổ chức.
b) Luật ðất ñai năm 2003 quy ñịnh: “Việc ñăng ký QSDð ñược thực
hiện tại VPðKQSDð trong các trường hợp sau ñây: 1) Người ñang sử dụng ñất
chưa ñược cấp Giấy chứng nhận QSDð; 2) Người sử dụng ñất thực hiện quyền
chuyển ñổi, chuyển nhượng, nhận thừa kế, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại
QSDð; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDð; 3) Nhận chuyển nhượng
QSDð; 4) Người sử dụng ñất ñã có Giấy chứng nhận QSDð ñược cơ quan nhà
nước có thẩm quyền cho phép ñổi tên, chuyển mục ñích sử dụng ñất, thay ñổi
ñường ranh giới thửa ñất; 5) Người ñược sử dụng ñất theo bản án hoặc quyết
ñịnh của Toà án nhân dân, quyết ñịnh thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết
ñịnh giải quyết tranh chấp ñất ñai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền ñã ñược
thi hành”. “Cơ quan quản lý ñất ñai ở ñịa phương có VPðKQSDð là cơ quan
Copyright: Tài liệu đại học ©