Số hóa bởi trung tâm học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
––––––––––––––––––––––
TRẦN THỊ THU HOÀI
ĐÁNH GIÁ HOẠT ĐỘNG CỦA VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN
TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2008 - 2012
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60.85.01.03
LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP
Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: PGS.TS. ĐỖ THỊ LAN THÁI NGUYÊN - 2013

Tôi xin chân thành cảm ơn phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng
đăng ký đất thành phố Thái Nguyên đã giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu, thực
hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn tới những người thân trong gia đình và đồng
nghiệp đã động viên, khích lệ, tạo những điều kiện tốt nhất cho tôi trong quá
trình thực hiện đề tài này.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!
Tác giả luận văn
Trần Thị Thu Hoài

Số hóa bởi trung tâm học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/

iii
MỤC LỤC
Lời cam đoan i
Lời cảm ơn ii
Mục lục iii
Danh mục các chữ viết tắt viii
Danh mục các bảng ix
Danh mục các hình, sơ đồ ix
MỞ ĐẦU 1
1. Tính cấp thiết của đề tài 1
2. Mục đích của đề tài 3
3. Ý nghĩa của đề tài 3

1.3.2.1. Chức năng của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 19
1.3.2.2. Nhiệm vụ của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 20
1.4. Mô hình tổ chức đăng ký đất đai, bất động sản ở một số nước 22
1.4.1. Australia: Đăng ký quyền (hệ thống Toren) 22
1.4.1.1. Văn phòng đăng ký quyền đất đai của Northern Territory 22
1.4.1.2. Cơ quan đăng ký đất đai của Bang Victoria 23
1.4.1.3. Cơ quan quản lý đất đai Bang New South Wales 23
1.4.2. Cộng hòa Pháp 24
1.4.3. Thụy Điển 26
1.5. Thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ở nước ta 27
1.5.1. Tình hình thành lập 27
1.5.2. Chức năng, nhiệm vụ của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 28
1.5.3. Tình hình triển khai thực hiện các nhiệm vụ của VPĐKQSDĐ 28
Chƣơng 2: ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 30
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 30
2.2. Địa điểm và thời gian tiến hành 30
2.3. Nội dung nghiên cứu 30
2.3.1. Tình hình cơ bản của thành phố Thái Nguyên 30
2.3.2. Sơ lược về hiện trạng sử dụng đất và công tác quản lý nhà nước về đất
đai của thành phố Thái Nguyên 30
2.3.3. Sơ lược về văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Thái Nguyên 30

Số hóa bởi trung tâm học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/

v
2.3.3.1. Giới thiệu chung về tổ chức bộ máy của VPĐKQSDĐ thành phố 30
2.3.4. Đánh giá hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành
phố Thái Nguyên 30
2.3.4.1. Kết quả thực hiện nhiệm vụ 30
2.3.4.2. Đánh giá chung về hoạt động của VPĐKQSDĐ 30

3.2.1. Tình hình quản lý đất đai 40
3.2.1.1. Thời kỳ trước khi có Luật Đất đai năm 1993 40
3.2.1.2. Từ Luật Đất đai 2003 đến nay 42
3.2.2. Tình hình sử dụng đất của thành phố Thái Nguyên 46
3.3. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Thái nguyên 47
3.3.1. Tổ chức bộ máy của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 47
3.3.1.1. Căn cứ pháp lý 47
3.3.1.2. Chức năng, nhiệm vụ 47
3.3.1.3. Nguồn nhân lực 48
3.3.2. Cơ chế hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng thành phố
Thái Nguyên 48
3.3.2.1. Cơ chế tài chính 48
3.3.2.2. Quy trình thực hiện các thủ tục hành chính về đất đai 49
3.4. Đánh giá hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố 51
3.4.1. Kết quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 51
3.4.1.1. Công tác đăng ký quyền sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất 51
3.4.1.2. Kết quả thực hiện công tác chuyển quyền sử dụng đất, xác nhận đăng
ký thế chấp, xóa thế chấp 54
3.4.1.3. Chỉnh lý biến động về sử dụng đất theo quy định của pháp luật khi
thực hiện các quyền của người sử dụng đất 54
3.4.1.4. Lập và quản lý hồ sơ địa chính 55
3.4.1.5. Công tác cung cấp thông tin địa chính 59
3.4.1.6. Ứng dụng tin học trong việc cung cấp thông tin, số liệu địa chính 60
3.4.1.7. Công tác thống kê, kiểm kê đất đai 61
3.4.2. Đánh giá chung về hoạt động của Văn phòng đăng ký QSD đất của
thành phố Thái Nguyên 62
3.4.2.1. Mức độ công khai thủ tục hành chính 62

Số hóa bởi trung tâm học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

BĐS Bất động sản
ĐKĐĐ Đăng ký đất đai
GCN Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
HSĐC Hồ sơ địa chính
PTTH
SDĐ Sử dụng đất
THCS Trung học cơ sở
TN&MT
UBND Uỷ ban nhân dân
VPĐKQSDĐ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

Số hóa bởi trung tâm học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/

ix
DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1. Cơ cấu tổng sản phẩm theo giá thực tế phân theo 3 khu vực kinh tế
Thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2008-2012 36
Bảng 3.2. Kết quả thực hiện một số chỉ tiêu phát triển kinh tế xã hội giai đoạn
2010 - 2012 37
Bảng 3.3. Hiện trạng sử dụng đất năm 2012 của thành phố Thái nguyên 46
Bảng 3.4. Thời gian giải quyết các thủ tục hành chính liên quan đến đất đai
thuộc thẩm quyền của VPĐKQSDĐ thành phố Thái Nguyên 49
Bảng 3.5. Danh mục thủ tục hành chính và thời gian giải quyết thuộc thẩm quyền
của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trong lĩnh vực cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy trình một cửa liên thông 51
Bảng 3.6. Tiến độ cấp GCN của thành phố Thái Nguyên năm 2008 - 2012 52
Bảng 3.7. Tình hình thực hiện công tác chuyển quyền sử dụng đất, xác nhận
Số hóa bởi trung tâm học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/

1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Trong quá trình phát triển của xã hội loài người trải qua nhiều chế độ khác
nhau, từ xã hội nguyên thủy đến xã hội chủ nghĩa ngày nay. Quá trình này gắn liền
với tiến trình sử dụng đất. Và công tác quản lý nhà nước về đất đai cũng theo đây
mà hình thành và phát triển.
Hiện nay nước ta đang thực hiện quá trình đổi mới phát triển nền kinh tế theo
cơ chế thị trường có sự quản lý của nhà nước, nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng.
Đòi hỏi công tác quản lý nhà nước về đất đai phải có sự đồng bộ. Cũng như công
tác thực hiện các thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai phải được cải cách phù
hợp với nhu cầu và đảm bảo đúng quy định của pháp luật để đảm bảo quyền lợi hợp
pháp của cá nhân, tổ chức trong quá trình sử dụng đất cũng như công tác quản lý
nhà nước về đất đai thực hiện một cách có hiệu quả.
Đăng ký đất đai là một trong những nội dung quan trọng của quản lý nhà nước
về đất đai. Việc đăng ký Nhà nước về đất đai có ý nghĩa: các quyền về đất đai được
bảo đảm bởi nhà nước, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống
nhất của dữ liệu địa chính. Đăng ký đất đai là một công cụ của nhà nước để bảo vệ
lợi ích nhà nước, lợi ích cộng đồng cũng như lợi ích của người sử dụng đất.
Ngoài việc đóng vai trò quan trọng đăng ký quyền sử dụng đất còn ghi nhận
quyền sử dụng đất hợp pháp đối với một thửa đất, xác định vào hồ sơ địa chính
nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
Hệ thống đăng ký đất đai hiện tại của Việt Nam đang chịu một sức ép ngày
càng lớn, từ yêu cầu hỗ trợ sự phát triển của thị trường bất động sản và cung cấp
khuôn khổ pháp lý để tăng thu hút đầu tư.
Từ khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực, với hệ thống Văn phòng đăng ký

đăng ký quyền sử dụng đất còn nhiều bất cập, việc cung cấp các dịch vụ về đăng ký,
cấp giấy chứng nhận và chỉnh lý biến động về đất đai hiện vẫn là một trong những
vấn đề bức xúc, chưa thực hiện được ở 3 cấp đặc biệt là khu vực đô thị có số lượng
giao dịch bất động sản ngày càng cao.
Thành phố Thái Nguyên nằm ở trung tâm tỉnh Thái Nguyên với 28 phường
xã. Là khu vực phát triển kinh tế nhiều ngành nghề, hệ thống giao thông cơ bản
được nhà nước đầu tư phát triển tuy nhiên vẫn còn hạn chế. Các vấn đề về kinh tế,
văn hóa, xã hội phát triển tạo điều kiện để giao lưu với các vùng và thu hút được
vốn đầu tư.

Số hóa bởi trung tâm học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/

3
Sự ra đời của Văn phòng đăng ký QSD đất thành phố Thái Nguyên là một dấu
ấn quan trọng, đáp ứng mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội chung trên địa bàn thành
phố và đảm bảo quyền lợi của hộ gia đình, cá nhân về thực hiện các quyền của
người sử dụng đất, nhất là vấn đề đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đắt,
việc chuyển quyền sử dụng đất, công tác giao dịch đảm bảo, Tuy nhiên bên cạnh
những kết quả đã đạt được thì VPĐKQSDĐ thành phố Thái Nguyên cũng còn gặp
nhiều khó khăn, hoạt động của VPĐKQSDĐ vẫn còn hạn chế.
Trên cơ sở đánh giá thực trạng hoạt động phát huy những thành tích đã đạt
được đồng thời đưa ra những giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn
phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Để từ đó có những chiến lược được đưa ra trong
công tác quản lý đất đai nói chung và công tác đăng ký đất đai nói riêng nhằm đạt
được hiệu quả cao nhất, phù hợp nhất trong công cuộc đổi mới hiện nay.
Xuất phát từ những yêu cầu thực tế đó, dưới sự hướng dẫn của giảng viên PGS. TS
Đỗ Thị Lan tôi tiến hành nghiên cứu chuyên đề: “Đánh giá hoạt động của văn phòng
đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2008 – 2012”
2. Mục đích của đề tài
- Đánh giá hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố

- Đề xuất các giải pháp có tính khả thi phù hợp với thực trạng địa phương. Số hóa bởi trung tâm học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/

5
Chƣơng 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài
1.1.1. Cơ sở lý luận
- Bộ Luật Dân sự (2005)
Liên quan đến quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất khi thực hiện đăng ký
quyền sử dụng đất tại VPĐKQSDĐ, quyền sở hữu được Bộ Luật Dân sự 2005 quy
định cụ thể bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản
của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật (Điều 164); Việc đăng ký quyền sở hữu
tài sản (Điều 167).
- Luật Đất đai 2003 quy định:
“Việc đăng ký quyền sử dụng đất được thực hiện tại Văn phòng đăng ký quyền
sử dụng đất trong các trường hợp: Người đang sử dụng đất chưa được cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất; Người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển
nhượng, nhận thừa kế, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; Thế chấp,
bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; Người sử dụng đất đã có giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đổi tên, chuyển
mục đích sử dụng đất, thay đổi đường ranh giới thửa đất; Người được sử dụng đất
theo bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan
thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm
quyền đã được thi hành” [18]
“Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương có Văn phòng đăng ký quyền sử dụng
đất là cơ quan dịch vụ công thực hiện chức năng quản lý hồ sơ địa chính gốc, chỉnh
lý thống nhất hồ sơ địa chính, phục vụ người sử dụng đất thực hiện các quyền và

cho người được cấp giấy.
Đối với việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người nhận chuyển
nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất: Văn
phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm lập hồ sơ để Phòng tài nguyên
môi trường trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển
nhượng là hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà ở.
- Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT/BTNMT-BNV ngày 31 tháng 12 năm 2004
hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ và tổ chức của VPĐKQSDĐ và tổ chức phát triển quỹ đất.

Số hóa bởi trung tâm học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/

7
- Thông tư số 30/2005/TTLT-BTC-BTNMT ngày 18 tháng 4 năm 2005 của liên
Bộ Tài chính và Bộ TN&MT hướng dẫn việc luân chuyển hồ sơ và trách nhiệm của
các cơ quan liên quan trong việc luân chuyển hồ sơ về nghĩa vụ tài chính, nhằm đáp
ứng yêu cầu cải cách một bước thủ tục hành chính khi người sử dụng đất, thực hiện
nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất và nhà (nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế
chuyển quyền sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất lệ phí trước bạ
và các khoản thu khác nếu có).
- Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16 tháng 6 năm 2005
hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với
đất. Thông tư quy định phạm vi điều chỉnh, các trường hợp đăng ký thế chấp, bảo lãnh
tại VPĐKQSDĐ; Các quy định liên quan đến thẩm quyền, nhiệm vụ quyền hạn và
trách nhiệm của VPĐKQSDĐ, quy trình thực hiện thủ tục đăng ký thế chấp, bảo lãnh
bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của người sử dụng đất.
- Thông tư số 20/2010 /TT-BTNMT ngày 2 tháng 10 năm 2010 của Bộ Tài
Nguyên và môi trường quy định bổ sung về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu tài sản và tài sản khác gắn liền với đất quy định việc chuyển
thông tin, số liệu địa chính cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính của
người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất do văn phòng đăng ký quyền

- Quyết định số 6456/QĐ-UBND ngày 24 tháng 9 năm 2010 của UBND thành
phố Thái Nguyên về việc phê duyệt đề án thực hiện cơ chế một cửa liên thông trong
lĩnh vực cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam
định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở Việt Nam trên địa bàn thành phố Thái
Nguyên quy định nhiệm vụ của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất: Có trách
nhiệm chuyển hồ sơ đến UBND phường để lấy ý kiến về nguồn gốc sử dụng đất,
thời điểm sử dụng đất sau đó thẩm tra hồ sơ và trình phòng tài nguyên và môi trường
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân theo quy định.
1.1.2. Cơ sở thực tiễn
Từ khi Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất được thành lập đã giải quyết
được một khối lượng lớn những công việc trong công tác quản lý nhà nước về đất
đai, đăng ký quyền sử dụng đất, chỉnh lý biến động và đặc biệt là thực hiện công
tác cải cách hành chính. Không còn tồn tại trong công tác cấp giấy chứng nhận

Số hóa bởi trung tâm học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/

9
quyền sử dụng đất, đăng ký biến động đồng thời công tác lập và quản lý hồ sơ địa
chính được thực hiện một cách tốt hơn và có hiệu quả hơn. Tuy nhiên bên cạnh
những kết quả đạt được cũng còn những tồn tại, hạn chế nhỏ.
Trên cơ sở nghiên cứu tìm ra những nguyên nhân hạn chế và từ đó đề xuất
những biện pháp phát huy tiềm năng và khắc phục những hạn chế để Văn phòng
đăng ký QSD đất hoạt động có hiệu quả tốt hơn, tốt hơn nữa.
1.2. Tổng quan các vấn đề về đăng ký đất đai
1.2.1. Đăng ký đất đai, bất động sản
1.2.1.1. Khái niệm về đăng ký đất đai
Đăng ký Nhà nước về đất đai: Các quyền về đất đai được bảo đảm bởi Nhà
nước, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu
địa chính. Khái niệm này chỉ rõ:

với đất đai, bất động sản. Hồ sơ đất đai, bất động sản được lập để phục vụ cho lợi
ích của nhà nước và phục vụ quyền lợi của công dân.
- Đối với Nhà nước: để thực hiện việc thu thuế cũng như đảm bảo cho việc
quản lý, giám sát, sử dụng và phát triển đất đai một cách hợp lý và hiệu quả.
- Đối với công dân, việc lập hồ sơ đảm bảo cho người sở hữu, người sử dụng
có các quyền thích hợp để họ có thể giao dịch một cách thuận lợi, nhanh chóng, an
toàn và với một chi phí thấp.
1.2.2.2. Nguyên tắc Đăng ký đất đai, bất động sản
Đăng ký đất đai, bất động sản dựa trên những nguyên tắc:
- Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ;
- Nguyên tắc đồng thuận;
- Nguyên tắc công khai;
- Nguyên tắc chuyên biệt hoá
Các nguyên tắc này giúp cho hồ sơ đăng ký đất đai, bất động sản được công
khai, thông tin chính xác và tính pháp lý của thông tin được pháp luật bảo vệ. Đối
tượng đăng ký được xác định một cách rõ ràng, đơn nghĩa, bất biến về pháp lý [21].
1.2.2.3. Đơn vị đăng ký - thửa đất
Thửa đất được hiểu là một phần bề mặt trái đất, có thể liền mảnh hoặc không
liền mảnh, được coi là một thực thể đơn nhất và độc lập để đăng ký vào hệ thống hồ
sơ với tư cách là một đối tượng đăng ký có một số hiệu nhận biết duy nhất. Việc

Số hóa bởi trung tâm học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/

11
định nghĩa một cách rõ ràng đơn vị đăng ký là vấn đề quan trọng cốt lõi trong từng
hệ thống đăng ký [9].
Trong các hệ thống đăng ký giao dịch cổ điển, đơn vị đăng ký - thửa đất
không được xác định một cách đồng nhất, đúng hơn là không có quy định, các
thông tin đăng ký được ghi vào sổ một cách độc lập theo từng vụ giao dịch. Trong
hệ thống đăng ký văn tự giao dịch, nội dung mô tả ranh giới thửa đất chủ yếu bằng

nhưng các văn tự này không phải là bằng chứng về tính hợp pháp của các quyền
được các bên đem ra giao dịch. Văn tự mua bán có thể không có người làm chứng,
có thể có người làm chứng, có thể do người đại diện chính quyền xác nhận. Tuy
nhiên, văn tự trên không thể là bằng chứng pháp lý về việc bên bán có quyền sở hữu
hoặc sử dụng hợp pháp đối với nhà và đất đem ra mua bán.
- Đăng ký văn tự giao dịch là hình thức đăng ký với mục đích phục vụ các
giao dịch, chủ yếu là mua bán bất động sản. Hệ thống đăng ký văn tự giao dịch là
một hệ thống đăng ký mà đối tượng đăng ký là bản thân các văn tự giao dịch. Khi
đăng ký, các văn tự giao dịch có thể được sao chép nguyên văn hoặc trích sao
những nội dung quan trọng vào sổ đăng ký.
Do tính chất và giá trị pháp lý của văn tự giao dịch, dù được đăng ký hay
không đăng ký văn tự giao dịch không thể là chứng cứ pháp lý khẳng định quyền
hợp pháp đối với bất động sản. Để đảm bảo an toàn cho quyền của mình, bên mua
phải tiến hành điều tra ngược thời gian để tìm tới nguồn gốc của quyền đối với đất
mà mình mua.
b) Đăng ký quyền
- Quyền được hiểu là tập hợp các hành vi và các lợi ích mà người được giao
quyền hoặc các bên liên quan được đảm bảo thực hiện và hưởng lợi.
- Trong hệ thống đăng ký quyền, không phải bản thân các giao dịch, hay các
văn tự giao dịch mà hệ quả pháp lý của các giao dịch được đăng ký vào sổ. Nói cách
khác, đối tượng trung tâm của đăng ký quyền chính là mối quan hệ pháp lý hiện
hành giữa bất động sản và người có chủ quyền đối với bất động sản đó. Đăng ký
quyền dựa trên các nguyên tắc: Phản ánh trung thực; khép kín và bảo hiểm [21].
1.2.3. Hệ thống đăng ký đất đai và bất động sản Việt Nam
1.2.3.1. Giai đoạn trước khi có Luật Đất đai
- Chỉ thị 299 - TTg ngày 10/11/1980 của Thủ tướng Chính phủ “về việc đo đạc
và đăng ký thống kê ruộng đất” đã lập được hệ thống hồ sơ đăng ký cho toàn bộ đất
nông nghiệp và một phần diện tích đất thuộc khu dân cư nông thôn.

Số hóa bởi trung tâm học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/

biến động, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất trái pháp luật xảy ra thường

Số hóa bởi trung tâm học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/

14
xuyên, đặc biệt là khu vực đất đô thị, đất ở nông thôn thông qua việc mua bán,
chuyển nhượng bất hợp pháp không thực hiện việc đăng ký với cơ quan Nhà nước
có thẩm quyền.
b) Luật sửa đổi bổ sung Luật Đất đai (1998, 2001) tiếp tục phát triển các quy
định về đăng ký đất đai của Luật Đất đai 1993, công tác đăng ký đất đai được chấn
chỉnh và bắt đầu có chuyển biến tốt. Chính quyền các cấp ở địa phương đã nhận
thức được vai trò quan trọng và ý nghĩa thiết thực của nhiệm vụ đăng ký đất đai với
công tác quản lý đất đai, tìm các giải pháp khắc phục, chỉ đạo sát sao nhiệm vụ này.
1.2.3.4. Giai đoạn từ khi có Luật Đất đai năm 2003 đến nay
a) Đăng ký đất đai: Luật Đất đai năm 2003 quy định “Đăng ký quyền sử
dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”.
“Đăng ký quyền sử dụng đất là việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với
một thửa đất xác định vào hồ sơ địa chính nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của
người sử dụng đất” [18].
Luật dành riêng một chương quy định các thủ tục hành chính trong quản lý và
sử dụng đất đai theo phương châm tạo điều kiện thuận lợi nhất cho người sử dụng đất
hợp pháp thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ sử dụng đất của mình. Theo quy định
của pháp luật đất đai, hệ thống Đăng ký đất đai có hai loại là đăng ký ban đầu và
đăng ký biến động
- Đăng ký ban đầu được thực hiện khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, hộ gia đình cá nhân;
- Đăng ký biến động - đăng ký những biến động đất đai trong quá trình sử dụng
do thay đổi diện tích (tách, hợp thửa đất, sạt lở, bồi lấp…), do thay đổi mục đích sử
dụng, do thay đổi quyền và các hạn chế về quyền sử dụng đất.
b) Cơ quan đăng ký đất đai: