BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI






 PHAN THỊ THANH
TÌM HIỂU THỰC TRẠNG VÀ ðÁNH GIÁ VAI TRÒ HOẠT ðỘNG
CỦA VĂN PHÒNG ðĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT
THÀNH PHỐ HÀ TĨNH, TỈNH HÀ TĨNHLUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP Chuyên ngành : QUẢN LÝ ðẤT ðAI
Mã số : 60.85.01.03 Người hướng dẫn khoa học: PGS. TS. NGUYỄN THANH TRÀ


Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……………………… iiLỜI CẢM ƠN

Trong suốt quá trình học tập và thực hiện ñề tài, tôi ñã nhận ñược sự
giúp ñỡ, những ý kiến ñóng góp, chỉ bảo quý báu của các thầy cô giáo khoa
Tài nguyên và Môi trường, trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội.
ðể có ñược kết quả nghiên cứu này, ngoài sự cố gắng và nỗ lực của bản
thân, tôi còn nhận ñược sự hướng dẫn chu ñáo, tận tình của PGS.TS Nguyễn
Thanh Trà là người hướng dẫn trực tiếp tôi trong suốt thời gian nghiên cứu ñề
tài và viết luận văn.
Tôi cũng nhận ñược sự giúp ñỡ, tạo ñiều kiện của phòng Tài nguyên &
Môi trường thành phố Hà Tĩnh, Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất thành
phố Hà Tĩnh, các anh chị em và bạn bè ñồng nghiệp, sự ñộng viên, tạo mọi
ñiều kiện về vật chất, tinh thần của gia ñình và người thân.
Với tấm lòng chân thành, tôi xin cảm ơn mọi sự giúp ñỡ quý báu ñó!

Hà Nội, ngày…. tháng…. năm 2013
Tác giả luận văn

2.2 Cơ sở thực tiễn 29
2.2.1 Mô hình tổ chức ñăng ký ñất ñai, bất ñộng sản ở một số nước trên
thế giới
29
2.2.2 Thực trạng tình hình hoạt ñộng của Văn phòng ðăng ký quyền sử
dụng ñất ở nước ta
35
PHẦN III ðỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG
PHÁP NGHIÊN CỨU
41
3.1 ðối tượng nghiên cứu 41
3.2 Phạm vi nghiên cứu 41
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……………………… iv

3.3 Nội dung nghiên cứu 41
3.4 Phương pháp nghiên cứu 42
3.4.1 Phương pháp ñiều tra thu thập số liệu 42
3.4.2 Phương pháp thống kê, so sánh 42
3.4.3 Phương pháp chuyên gia 42
PHẦN IV KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 43
4.1 Khái quát về ñiều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của thành phố Hà
Tĩnh
43
4.1.1 ðiều kiện tự nhiên 43
4.1.2 ðiều kiện kinh tế thành phố Hà Tĩnh 48
4.1.3 ðiều kiện xã hội của thành phố Hà Tĩnh 50
4.1.4 ðánh giá chung về ñiều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của thành

4.5.1 Chính sách pháp luật 84
4.5.2 Khó khăn trong cán bộ, cơ sở vật chất 85
4.5.3 Tổ chức, cơ chế hoạt ñộng 87
4.5.4 ðối tượng giải quyết 87
4.6 ðề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt ñộng của Văn phòng
ðăng ký quyền sử dụng ñất 88
4.6.1 Giải pháp về chính sách pháp luật 88
4.6.2 Giải pháp về tổ chức 89
4.6.3.Giải pháp về bổ sung, ñào tạo nâng cao kỹ thuật nghiệp vụ 90
4.6.4 Giải pháp về ñầu tư cơ sở vật chất, kỹ thuật 90
4.6.5 Giải pháp về cơ chế 91
PHẦN 5 KẾT LUẬN VÀ ðỀ NGHỊ 93
5.1 Kết luận 93
5.2 ðề nghị 94
5.2.1 ðối với Bộ Tài nguyên và Môi trường 94
5.2.2 ðối với Ủy ban nhân dân thành phố Hà Tĩnh 94
TÀI LIỆU THAM KHẢO 96
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……………………… vi

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT BðS Bất ñộng sản
ðKðð ðăng ký ñất ñai
GCN Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất
HSðC Hồ sơ ñịa chính
SDð Sử dụng ñất

viii

DANH MỤC HÌNH

STT Tên hình Trang

2.1 Vị trí của VPðK 1 cấp trong hệ thống quản lý ñất ñai. 28
4.1 Người dân ñến giao dịch tại Bộ phận tiếp nhận hồ sơ và trả kết
quả thành phố Hà Tĩnh 59

4.2 Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của Văn phòng ðăng ký QSD ñất
thành phố Hà Tĩnh 68

4.3 Trụ sở bộ phận tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả 77
4.4 Máy tra cứu thông tin thủ tục hành chính Văn phòng ðăng ký
QSD ñất của thành phố Hà Tĩnh. 79

4.5 Cán bộ thụ lý hồ sơ trước giờ tiếp công dân Văn phòng ðăng ký
quyền sử dụng ñất thành phố Hà Tĩnh 81

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……………………… 1

PHẦN I
ðẶT VẤN ðỀ

1.1. Tính cấp thiết của ñề tài
ðất ñai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất ñặc

ñược quản lý ở nhiều cấp khác nhau, có nhiều khác biệt giữa thông tin trên sổ
sách và trên giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất. Mặc dù ñã có những chuyển
biến quan trọng trong xác lập thủ tục pháp lý về ñất ñai, nhưng vẫn còn nhiều
bất cập khi triển khai việc ñăng ký quyền sử dụng ñất ở cấp ñịa phương.
Hệ thống ñăng ký ñất ñai hiện tại của Việt Nam ñang chịu một sức ép
ngày càng lớn từ yêu cầu hỗ trợ sự phát triển của thị trường bất ñộng sản và
cung cấp khuôn khổ pháp lý ñể nước ta tăng thu hút ñầu tư. Việc cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng ñất ñang từng bước hoàn thành nhưng nhu cầu
giao dịch ñất ñai thì ngày càng cao ñòi hỏi công tác ñăng ký ñất ñai phải ñược
quan tâm hơn.
Từ khi thực hiện Luật ðất ñai năm 2003 cùng với việc thực hiện cải
cách hành chính theo cơ chế “một cửa”, các cấp, các ngành ñã có nhiều nỗ lực
trong vịêc ñơn giản hoá các thủ tục hành chính liên quan ñến lĩnh vực ñất ñai
ñối với các ñối tượng sử dụng ñất.Việc ñăng ký ñất ñai, cấp giấy chứng nhận
ñược thực hiện công khai, minh bạch hơn, giảm thời gian và chi phí cho tổ
chức, công dân có nhu cầu giao dịch. Công nghệ thông tin và trình ñộ của cán
bộ làm việc tại cơ quan ðăng ký ñất ñai các cấp ñược từng bước nâng cao ñã
phát huy thành quả cải cách hành chính trong lĩnh vực này. Tuy nhiên, việc
cung ứng các dịch vụ về ñăng ký, cấp giấy chứng nhận nhà ñất vẫn là một
trong những vấn ñề hết sức bức xúc của nhân dân, ñặc biệt là tại các ñô thị.
Hà Tĩnh là một tỉnh thuộc vùng duyên hải Bắc miền Trung, có 12 ñơn vị hành
chính cấp huyện, 362 ñơn vị hành chính cấp xã;
Năm 2007, Thành phố Hà Tĩnh ñã ñược công nhận là thành phố loại 3
thuộc tỉnh Hà Tĩnh. Thành phố Hà Tĩnh là trung tâm chính trị, kinh tế, văn
hóa của tỉnh. Vì vậy, ñể giữ và phát huy vị thế này thì ñòi hỏi công tác quản
lý Nhà nước về ñất ñai về công tác ñăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……………………… 3


4

PHẦN II
TỔNG QUAN CÁC VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU

2.1. Cơ sở lý luận
2.1.1 Các khái niệm về ñất ñai, bất ñộng sản và thị trường bất ñộng sản
2.1.1.1 ðất ñai
ðất ñai là tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia quý giá, là tư liệu sản
xuất ñặc biệt, là môi trường sống của con người, là thành phần quan trọng
hàng ñầu của môi trường sống, là ñịa bàn phân bố dân cư, xây dựng kinh tế,
văn hoá, xã hội và an ninh quốc phòng. Nhu cầu sử dụng ñất không ngừng gia
tăng; mọi ngành, mọi người, mọi sinh vật ñều cần ñến ñất trong các hoạt ñộng
sống của mình. Tại một thời ñiểm, trên một vị trí lại chỉ có thể xác lập ñược
một mục ñích sử dụng. Tuy ñất ñai là hữu hạn nhưng Lê Nin nói: sức sản xuất
của nó thì vô hạn nếu con người biết sử dụng nó một cách hợp lý và khoa học.
Do có mâu thuẫn giữa tính hữu hạn về diện tích với nhu cầu sử dụng ñất và
tính vĩnh cửu về khả năng sản xuất như vậy nên cần phải có sự sắp xếp, phân
bổ theo chủ quan của Nhà nước nhằm tạo một trật tự thích hợp cho việc sử
dụng nguồn tài nguyên không thể tái tạo này là môi trường sống của con
người. ðây là nguồn tài nguyên có giới hạn về số lượng, cố ñịnh về vị trí
không gian, không thể di chuyển theo ý muốn chủ quan của con người.
ðất ñai xuất hiện, tồn tại ngoài ý chí và nhận thức của con người; Là
sản phẩm của tự nhiên, có trước lao ñộng, là ñiều kiện tự nhiên của lao ñộng.
Chỉ khi tham gia vào hoạt ñộng sản xuất của xã hội, dưới tác ñộng của lao
ñộng ñất ñai mới trở thành tư liệu sản xuất.
Hiến pháp năm 1992 của nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam qui
ñịnh rõ từ ðiều 17 rằng: “ðất ñai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên
trong lòng ñất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục ñịa và vùng trời, phần vốn và

quan tâm của tất cả các tầng lớp trong xã hội nhất là trong thời ñiểm ñất nước
ñang hội nhập và phát triển theo xu hướng công nghiệp hoá hiện ñại hoá
Thị trường BðS là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế.
Thị trường BðS có thể ñược hiểu theo cả nghĩa rộng và nghĩa hẹp. Thị trường
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……………………… 6

hiểu theo nghĩa rộng là chỉ các hiện tượng kinh tế ñược phản ánh thông qua
trao ñổi và lưu thông hàng hoá cùng quan hệ kinh tế và mối liên kết kinh tế
giữa người với người ñể từ ñó liên kết họ với nhau. Thị trường hiểu theo nghĩa
hẹp là nơi diễn ra các hoạt ñộng có liên quan trực tiếp ñến giao dịch BðS.
Thị trường BðS chịu sự chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hoá;
Quy luật giá trị; Quy luật cung cầu và theo mô hình chung của thị trường
hàng hoá với 3 yếu tố xác ñịnh là sản phẩm, số lượng và giá cả.
Phạm vi hoạt ñộng của thị trường BðS do pháp luật của mỗi nước quy
ñịnh nên không ñồng nhất. Ví dụ: Pháp luật Australia quy ñịnh không ñược
quyền ñược hạn chế mua, bán, thế chấp, thuê BðS và tất cả các loại ñất, BðS
ñều ñược mua, bán, cho thuê, thế chấp; Pháp luật Trung Quốc quy ñịnh giao
dịch BðS bao gồm chuyển nhượng BðS, thế chấp BðS và cho thuê nhà.
Chức năng của thị trường BðS là ñưa người mua và người bán BðS
ñến với nhau; xác ñịnh giá cả cho các BðS giao dịch; Phân phối BðS theo
quy luật cung cầu; phát triển BðS trên cơ sở tính cạnh tranh của thị trường.
2.1.2. ðăng ký ñất ñai/ bất ñộng sản
2.1.2.1. Khái quát về ñăng ký ñất ñai
a) Khái niệm:
ðất ñai là tài sản vô cùng quý giá mà thiên nhiên ñã ban tặng cho loài
người, nó gắn liền với lịch sử ñấu tranh sinh tồn ngàn ñời của mỗi quốc gia,
mỗi dân tộc. Trải qua 66 năm hình thành và phát triển với nhiều giai ñoạn lịch

ñất theo quy hoạch và pháp luật.
Trong quá trình sử dụng ñất sẽ luôn có những thay ñổi khi người sử
dụng ñất thực hiện các quyền sử dụng ñất của mình (chuyển ñổi, chuyển
nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp,…). Chính vì vậy, người sử dụng ñất cần
ñến cơ quan Nhà nước ñể ñăng ký sự biến ñổi về thửa ñất mà mình ñang sử
dụng, giúp Nhà nước quản lý tốt hơn quỹ ñất trong toàn quốc cũng như ñể
bảo vệ các quyền lợi hợp pháp của mình.
ðăng ký quyền sử dụng ñất là nghĩa vụ và trách nhiệm của từng chủ sử
dụng và cơ quan Nhà nước làm nhiệm vụ quản lý ñất ñai.

Tóm lại, ñăng ký ñất ñai là một thủ tục hành chính thiết lập hồ sơ ñịa
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……………………… 8

chính ñầy ñủ và cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng ñất hợp pháp nhằm
xác lập mối quan hệ pháp lý ñầy ñủ giữa Nhà nước với người sử dụng ñất,
làm cơ sở ñể Nhà nước quản lý chặt chẽ ñất ñai theo pháp luật và bảo vệ
quyền lợi hợp pháp của người sử dụng ñất
Tuy nhiên, ñăng ký ñất ñai không chỉ dừng lại ở việc hoàn thành lập hồ
sơ ñịa chính và cấp giấy chứng nhận ban ñầu. Quá trình vận ñộng, phát triển
của ñời sống, kinh tế, xã hội tất yếu dẫn tới sự biến ñộng ñất ñai ngày càng ña
dạng dưới nhiều hình thức khác nhau như: giao ñất, cho thuê ñất, thu hồi ñất,
chuyển ñổi, chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng ñất Vì vậy,
ñăng ký ñất ñai phải thực hiện thường xuyên, liên tục ở mọi nơi, mọi lúc ñể
ñảm bảo cho hồ sơ ñịa chính luôn phản ánh ñúng, kịp thời hiện trạng sử dụng
ñất và ñảm bảo cho người sử dụng ñất ñược thực hiện các quyền của mình
theo pháp luật. Theo quy mô và mức ñộ phức tạp của công việc về ñăng ký
ñất trong từng thời kỳ, ñăng ký ñất ñược chia thành hai giai ñoạn.

trực tiếp khai thác sử dụng hồ sơ ñịa chính trong quản lý biến ñộng ñất ñai, vì
vậy mới có thể tổ chức, chỉ ñạo và thực hiện nhiệm vụ ñăng ký ñất có chất
lượng, ñáp ứng ñược ñầy ñủ, chính xác các thông tin theo yêu cầu quản lý
Nhà nước về ñất ñai.
- ðăng ký ñất ñai thực hiện với một ñối tượng ñặc biệt là ñất ñai
Khác với công việc ñăng ký khác, ñất ñai thuộc quyền sở hữu toàn dân,
do Nhà nước thống nhất quản lý, người ñược ñăng ký ñất chỉ có quyền sử
dụng, ñồng thời phải có nghĩa vụ ñối với Nhà nước trong việc sử dụng ñất
ñược giao, do ñó, ñăng ký ñất ñai ñối với người sử dụng ñất chỉ là ñăng ký
quyền sử dụng ñất ñai.
Theo pháp Luật ðất ñai hiện hành, Nhà nước thực hiện việc giao quyền
sử dụng ñất dưới hai hình thức giao ñất và cho thê ñất. Hình thức giao ñất hay
cho thuê ñất chỉ áp dụng ñối với một số loại ñối tượng và sử dụng vào một số
mục ñích cụ thể. Từng loại ñối tượng sử dụng, từng mục ñích sử dụng có
những quyền và nghĩa vụ sử dụng khác nhau. Vì vậy, việc ñăng ký ñất ñai
phải tuân thủ nghiêm ngặt các quy ñịnh của pháp luật và xác ñịnh cụ thể các
quyền và nghĩa vụ mà người sử dụng ñất phải ñăng ký.
ðất ñai thường có quan hệ gắn bó (không thể tách rời) với các loại tài
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……………………… 10

sản cố ñịnh trên ñất như: nhà cửa và các loại công trình trên ñất, cây lâu
năm, Các loại tài sản này cùng với ñất ñai hình thành trên ñơn vị bất ñộng sản.
Trong nhiều trường hợp các loại tài sản này không thuộc quyền sở hữu Nhà
nước mà thuộc quyền sở hữu của các tổ chức hay cá nhân. Do vậy, ñể ñảm bảo
quyền lợi của người sở hữu tài sản trên ñất cũng như quyền sở hữu ñất của Nhà
nước, khi ñăng ký ñất chúng ta không thể không tính ñến ñặc ñiểm này.
- ðăng ký ñất ñai phải ñược tổ chức thực hiện theo phạm vi hành

ích hợp pháp của người sử dụng ñất, ñồng thời giám sát họ trong việc thực
hiện các nghĩa vụ sử dụng ñất theo pháp luật nhằm ñảm bảo lợi ích của Nhà
nước và lợi ích chung của toàn xã hội trong sử dụng ñất.
Thông qua việc lập hồ sơ ñịa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng ñất, ñăng ký ñất ñai quy ñịnh trách nhiệm pháp lý giữa cơ quan Nhà nước
về quản lý ñất ñai và người sử dụng ñất trong việc chấp hành pháp Luật ðất
ñai. Hồ sơ ñịa chính và giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất cung cấp thông tin
ñầy ñủ nhất và là cơ sở pháp lý chặt chẽ ñể xác ñịnh các quyền của người sử
dụng ñất ñược bảo vệ khi bị tranh chấp, xâm phạm; cũng như xác ñịnh các
nghĩa vụ mà người sử dụng ñất phải tuân thủ theo pháp luật, như nghĩa vụ tài
chính về sử dụng ñất, nghĩa vụ bảo vệ và sử dụng ñất ñai có hiệu quả,
- ðăng ký ñất ñai là ñiều kiện ñảm bảo ñể Nhà nước quản lý chặt chẽ
toàn bộ quỹ ñất trong phạm vi lãnh thổ; ñảm bảo cho ñất ñai sử dụng ñầy
ñủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất.
ðối tượng của quản lý Nhà nước về ñất ñai là toàn bộ diện tích các loại
ñất trong phạm vi lãnh thổ của các cấp hành chính. Vì vậy, Nhà nước muốn
quản lý chặt chẽ toàn bộ ñất ñai thì trước hết phải nắm chắc các thông tin theo
yêu cầu của quản lý ñất.
Theo hệ thống chính sách ñất ñai hiện nay và chiến lược phát triển
ngành ñịa chính, các thông tin cần thiết phục vụ cho quản lý Nhà nước về
ñất ñai gồm có:
- ðối với ñất ñai Nhà nước ñã giao quyền sử dụng ñất, các thông tin
cần biết gồm: tên chủ sử dụng, vị trí, hình thể, kích thước (góc, cạnh), diện
tích, hạng ñất, mục ñích sử dụng, thời hạn sử dụng, những ràng buộc về
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……………………… 12

quyền sử dụng, những thay ñổi trong quá trình sử dụng ñất và cơ sở pháp lý.


13

ñể ñảm bảo việc sử dụng quỹ ñất một cách ổn ñịnh hợp lý, có hiệu quả cao.
Vì vậy thông qua việc giao ñất, quy hoạch và lập kế hoạch sử dụng ñất có tác
ñộng gián tiếp tới ñăng ký ñất ñai ñể ñảm bảo cho việc thiết lập một hệ thống
hồ sơ ñịa chính ban ñầu ñơn giản, ổn ñịnh (ít biến ñộng) và tiết kiệm. Quy
hoạch và kế hoạch sử dụng ñất cũng trực tiếp ảnh hưởng ñến ñăng ký ñất ñai,
vì thiếu quy hoạch sử dụng ñất thì sẽ không giải quyết triệt ñể các trường hợp
sử dụng ñất có nguồn gốc không rõ ràng, bất hợp pháp, do vậy sẽ không hoàn
thành nhanh gọn, dứt ñiểm nhiệm vụ ñăng ký ñất ban ñầu;
- Công tác giao ñất, cho thuê ñất: Chính phủ hoặc UBND các cấp có
thẩm quyền ra quyết ñịnh giao ñất, cho thuê ñất. ðây là bước tạo tập cơ sở
pháp lý ban ñầu ñể người ñược giao ñất hay thuê ñất thực hiện các nghĩa vụ
tài chính và các cơ quan chức năng tổ chức bàn giao ñất ngoài thực ñịa; chỉ
sau khi người ñược giao ñất, thuê ñất ñã ñăng ký và ñược cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng ñất mới chính thức có sự ràng buộc trách nhiệm pháp lý
giữa người sử dụng ñất và Nhà nước. Vì vậy, quyết ñịnh giao ñất, cho thuê
ñất là cơ sở pháp lý cao nhất ñể xác ñịnh quyền (nguồn gốc) hợp pháp của
người sử dụng ñất khi ñăng ký;
- Công tác phân hạng và ñịnh giá ñất: kết quả phân hạng và ñịnh giá ñất
là cơ sở cho việc xác ñịnh trách nhiệm tài chính của người sử dụng ñất trước
và sau khi ñăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất; ñồng thời là cơ sở
ñể xác ñịnh trách nhiệm của người sử dụng ñất trong quá trình sử dụng;
- Công tác thanh tra, giải quyết tranh chấp ñất ñai: trong quá trình thực
hiện ñăng ký ñất ñai ban ñầu, công tác thanh tra và giải quyết tranh chấp ñất
ñai có vai trò quan trọng giúp xác ñịnh ñúng ñối tượng ñược ñăng ký (trong
những trường hợp có nguồn gốc sử dụng phức tạp), xử lý triệt ñể những tồn
tại của lịch sử trong quan hệ sử dụng ñất, chấm dứt tình trạng sử dụng ñất
ngoài sổ sách, ngoài sự quản lý của Nhà nước.

+ Giám sát giao dịch ñất ñai, hỗ trợ hoạt ñộng của thị trường BðS;
+ Phục vụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất, giao ñất, thu hồi ñất.
+ Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách ñất ñai, bản thân
việc triển khai một hệ thống ñăng ký ñất ñai cũng là một cải cách pháp luật;
+ ðảm bảo an ninh kinh tế, trật tự xã hội;
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……………………… 15

ðăng ký quyền sử dụng ñất cũng ñem lại những lợi ích ñối với công
dân như sau:
+ Tăng cường sự an toàn về chủ quyền ñối với BðS;
+ Khuyến khích ñầu tư cá nhân;
+ Mở rộng khả năng vay vốn xã hội.
2.1.2.2. Cơ sở ñăng ký ñất ñai/ bất ñộng sản
a) Hồ sơ ñất ñai/ bất ñộng sản
Hồ sơ ñất ñai và BðS (Hồ sơ ñịa chính) là tài liệu chứa ñựng thông tin
liên quan tới thuộc tính, chủ quyền và chủ thể có quyền ñối với ñất ñai, BðS.
Hồ sơ ñất ñai, BðS ñược lập ñể phục vụ cho lợi ích của Nhà nước và phục vụ
quyền lợi của công dân.
1. ðối với Nhà nước: ðể thực hiện việc thu thuế cũng như ñảm bảo cho việc
quản lý, giám sát, sử dụng và phát triển ñất ñai một cách hợp lý và hiệu quả.
2. ðối với công dân: Việc lập hồ sơ ñảm bảo cho người sở hữu, người
sử dụng có các quyền thích hợp ñể họ có thể giao dịch một cách thuận lợi,
nhanh chóng, an toàn và với một chi phí thấp.
b) Nguyên tắc ñăng ký ñất ñai/ bất ñộng sản
ðăng ký ñất ñai, BðS dựa trên những nguyên tắc sau:
- Nguyên tắc ñăng nhập hồ sơ;
- Nguyên tắc ñồng thuận;

cho ñến hàng ngàn ha ñược xác ñịnh trên bản ñồ ñịa chính,
hệ thống bản ñồ ñịa chính ñược lập theo một hệ toạ ñộ thống nhất trong phạm
vi toàn quốc.
2.1.2.3. ðăng ký pháp lý ñất ñai/ bất ñộng sản
a) ðăng ký văn tự giao dịch
Giao dịch ñất ñai là phương thức mà các quyền, lợi ích và nghĩa vụ liên
quan ñến ñất ñai ñược chuyển từ chủ thể này sang chủ thể khác, bao gồm thế
chấp, nghĩa vụ, cho thuê, quyết ñịnh phê chuẩn, tuyên bố ban tặng, văn kiện
phong tặng, tuyên bố từ bỏ quyền lợi, giấy sang nhượng và bất cứ sự bảo ñảm
quyền nào khác.
Trên thực tế các giao dịch pháp lý về BðS rất ña dạng trong khuôn khổ
các phương thức chuyển giao quyền. ðó có thể là một giao dịch thuê nhà ñơn