ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
PHẠM ĐĂNG KHÔI
THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO
HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CỦA VĂN PHÒNG ĐĂNG
KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT HUYỆN PHỔ YÊN,
TỈNH THÁI NGUYÊN
LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Thái Nguyên, năm 2014
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
PHẠM ĐĂNG KHÔI
THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO
HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CỦA VĂN PHÒNG ĐĂNG
KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT HUYỆN PHỔ YÊN,
TỈNH THÁI NGUYÊN
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60 85 01 03
LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: TS. Vũ Thị Thanh Thủy
Thái Nguyên, năm 2014
i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu
và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa được sử dụng
để bảo vệ một đề tài nào.
Tôi xin cam đoan các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ
rõ nguồn gốc./.
Tác giả luận văn
Phạm Đăng Khôi
ii
1.3.2. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh 18
1.4. Mô hình tổ chức đăng kí đất đại và bất động sản ở một số nước 19
1.4.1. Australia: Đăng ký quyền (hệ thống Toren) 19
1.4.3. Thụy Điển [1] 23
1.5. Sơ lược hoạt động của VPĐK QSD đất ở nước ta và tỉnh Thái
Nguyên. 24
1.5.1. Sơ lược về hoạt động của VPĐK QSDĐ trong cả nước 24
1.5.2. Sơ lược về hoạt động của VPĐK QSD đất tỉnh Thái Nguyên. 25
Chương 2:ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 27
2.1. Đối tượng nghiên cứu 27
2.2 Phạm vi nghiên cứu 27
2.2.1 Về không gian nghiên cứu: 27
2.2.2 Về thời gian nghiên cứu: 27
iv
2.3 Nội dung nghiên cứu 27
2.3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của huyện Phổ Yên, tỉnh Thái
Nguyên 27
2.3.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất trên đại bàn huyện Phổ Yên 27
2.3.3. Thực trạng tình hình hoạt động của VPĐKQSD đất huyện Phổ
Yên, tỉnh Thái Nguyên 27
2.3.3 Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của
VPĐKQSD đất. 27
2.4 Phương pháp nghiên cứu 27
2.4.1 Phương pháp thu thập các số liệu thứ cấp 27
2.4.2 Phương pháp điều tra các số liệu sơ cấp 28
2.4.3 Phương pháp phân tích, xử lý số liệu 28
2.4.4 Phương pháp kế thừa các tài liệu có liên quan. 28
2.4.5 Phương pháp chuyên gia 28
Chương 3KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 29
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Phổ Yên 29
QSDĐ : Quyền sử dụng đất
TN&MT : Tài nguyên và Môi trường
UBND : Uỷ ban nhân dân
VPĐK : Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
vii
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 1.1. Kết quả cấp GCN các loại đất chính cả nước Đến tháng 3
năm 2013 25
Bảng 3.1. Hiện trạng sử dụng đất huyện Phổ Yên năm 2013 37
Bảng 3.2. Thực trạng trình độ cán bộ VPĐKQSD đất huyện Phổ Yên 42
Bảng 3.3: Thời gian giải quyết các thủ tục hành chính liên quan đến đất
đai thuộc thẩm quyền của VPĐKQSD đất huyện Phổ Yên 43
Bảng 3.4. Kết quả cấp GCNQSD đất tính đến hết năm 2013 47
Bảng 3.5. Tiến độ cấp GCNQSD đất lần đầu trên địa bàn huyện Phổ
Yên giai đoạn 2009 – 2013 48
Bảng 3.6. Tiến độ cấp lại, cấp đổi GCNQSD đất trên địa bàn huyện
Phổ Yên giai đoạn 2009 – 2013 50
Bảng 3.7. Kết quả cấp GCNQSD đất trên địa bàn huyện Phổ Yên 51
Bảng 3.8: Kết quả thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ tại
huyện Phổ Yên giai đoạn 2009- 2013 54
Bảng 3.9 . Hiện trạng hệ thống bản đồ địa chính huyện Phổ Yên 56
Bảng 3.10. Mức độ công khai thủ tục hành chính 60
Bảng 3.11. Đánh giá mức độ hướng dẫn của cán bộ chuyên môn 65
viii
DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 3.1: Tổ chức bộ máy hoạt động của VPĐKQSD đất huyện Phổ Yên 38
Hình 3.2. Quy trình đăng ký lần đầu 44
Hình 3.3. So sánh số hồ sơ kê khai và hồ sơ đã cấp GCN trên địa bàn
huyện Phổ Yên giai đoạn 2009 – 2013 49
Hình 3.4. Tổng hợp hồ sơ chưa được cấp GCN QSDĐ 52
năng quản lý Nhà nước về sử dụng đất đai ngày càng chuẩn xác hơn. Vì đây
là công tác trọng tâm của ngành Quản lý.
2
Trước tình hình trên, trong khuôn khổ yêu cầu thực hiện luận văn tốt
nghiệp cao học ngành Quản lý đất đai, trường Đại học Nông lâm Thái
Nguyên, tôi lựa chọn thực hiện đề tài: “Thực trạng và giải pháp nâng cao
hiệu quả hoạt động của VPĐKQSD đất huyện Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên”
nhằm nghiên cứu, đánh giá thực trạng và đề xuất các giải pháp nhằm hoàn
thiện, nâng cao hiệu quả hoạt động của VPĐKQSD đất, góp phần cải cách thủ
tục hành chính trong lĩnh vực đất đai trên địa bàn huyện.
2. Mục đích của đề tài
- Xác định cơ sở lý luận và thực tiễn về Đăng ký đất đai và hoạt động
của VPĐKQSD đất
- Đánh giá thực trạng hoạt động của VPĐKQSD đất huyện Phổ Yên, tỉnh
Thái Nguyên từ khi được thành lập đến nay (01/4/2009);
- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của VPĐKQSD
đất huyện Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên trong giai đoạn tới.
3. Yêu cầu
- Đánh giá được đúng thực trạng hoạt động của VPĐKQSD đất trong
phạm vi nghiên cứu;
- Các số liệu điều tra, thu thập phải đảm bảo độ chính xác, tin cậy, trung thực;
- Đề tài phải đảm bảo tính khoa học và thực tiễn.
3
Chương 1
TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài
1.1.1. Đăng ký đất đai và bất động sản
1.1.1.1. Khái niệm
Đăng ký Nhà nước về đất đai: Các quyền về đất đai được bảo đảm
bởi Nhà nước, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống
- Đối với Nhà nước: để thực hiện việc thu thuế cũng như đảm bảo
cho việc quản lý, giám sát, sử dụng và phát triển đất đai một cách hợp lý
và hiệu
quả.
- Đối với công dân, việc lập hồ sơ đảm bảo cho người sở hữu, người
sử dụng có các quyền thích hợp để họ có thể giao dịch một cách thuận lợi,
nhanh chóng, an toàn và với một chi phí thấp.
1.1.2.2 Nguyên tắc Đăng ký đất đai, bất động sản
Đăng ký đất đai, bất động sản dựa trên những nguyên tắc:
- Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ;
- Nguyên tắc đồng thuận;
- Nguyên tắc công khai;
- Nguyên tắc chuyên biệt hoá
Các nguyên tắc này giúp cho hồ sơ đăng ký đất đai, bất động sản
được công khai, thông tin chính xác và tính pháp lý của thông tin được pháp
luật bảo vệ. Đối tượng đăng ký được xác định một cách rõ ràng, đơn nghĩa,
bất biến về pháp lý.
1.1.2.3. Đơn vị đăng ký - thửa đất
Thửa đất được hiểu là một phần bề mặt trái đất, có thể liền mảnh hoặc
không liền mảnh, được coi là một thực thể đơn nhất và độc lập để đăng ký
vào hệ thống hồ sơ với tư cách là một đối tượng đăng ký có một số hiệu
nhận biết duy nhất. Việc định nghĩa một cách rõ ràng đơn vị đăng ký là vấn
đề quan trọng cốt lõi trong từng hệ thống đăng ký [6].
5
Trong các hệ thống đăng ký giao dịch cổ điển, đơn vị đăng ký - thửa đất
không được xác định một cách đồng nhất, đúng hơn là không có quy định,
các thông tin đăng ký được ghi vào sổ một cách độc lập theo từng vụ
giao dịch. Trong hệ thống đăng ký văn tự giao dịch, nội dung mô tả ranh giới
thửa đất chủ yếu bằng lời, có thể kèm theo sơ đồ hoặc không [6,7].
Các hệ thống đăng ký giao dịch nâng cao có đòi hỏi cao hơn về nội dung
trên không thể là bằng chứng pháp lý về việc bên bán có quyền sở hữu hoặc
sử dụng hợp pháp đối với nhà và đất đem ra mua bán [3].
- Đăng ký văn tự giao dịch là hình thức đăng ký với mục đích phục
vụ các giao dịch, chủ yếu là mua bán bất động sản. Hệ thống đăng ký văn tự
giao dịch là một hệ thống đăng ký mà đối tượng đăng ký là bản thân các văn
tự giao
dịch. Khi đăng ký, các văn tự giao dịch có thể được sao chép
nguyên văn hoặc
trích sao những nội dung quan trọng vào sổ đăng ký.
Do tính chất và giá trị pháp lý của văn tự giao dịch, dù được đăng ký
hay không đăng ký văn tự giao dịch không thể là chứng cứ pháp lý
khẳng định quyền hợp pháp đối với bất động sản. Để đảm bảo an toàn cho
quyền của mình, bên mua phải tiến hành điều tra ngược thời gian để tìm tới
nguồn gốc của quyền đối với đất mà mình mua.
b) Đăng ký quyền
- Quyền được hiểu là tập hợp các hành vi và các lợi ích mà người
được giao quyền hoặc các bên liên quan được đảm bảo thực hiện và hưởng lợi.
- Trong hệ thống đăng ký quyền, không phải bản thân các giao dịch,
hay các văn tự giao dịch mà hệ quả pháp lý của các giao dịch được đăng ký
vào sổ. Nói cách khác, đối tượng trung tâm của đăng ký quyền chính là
mối quan hệ pháp lý hiện hành giữa bất động sản và người có chủ quyền đối
với bất động sản đó. Đăng ký quyền dựa trên các nguyên tắc: Phản ánh trung
thực; khép kín và bảo hiểm [9].
1.1.3. Hệ thống đăng ký đất đai và bất động sản ở Việt Nam
1.1.3.1. Giai đoạn trước khi có Luật Đất đai
- Chỉ thị 299 - TTg ngày 10/11/1980 của Thủ tướng Chính phủ “về việc đo
đạc và đăng ký thống kê ruộng đất” đã lập được hệ thống hồ sơ đăng ký cho toàn
bộ đất nông nghiệp và một phần diện tích đất thuộc khu dân cư nông thôn.
7
1.1.3.2. Giai đoạn từ từ khi có Luật Đất đai 1988 đến 1993
thực hiện đường lối đổi mới của Đảng. Vì vậy, đất đai (quyền sử dụng đất)
tuy chưa được pháp luật thừa nhận là loại hàng hoá nhưng trên thực tế, thị
trường này có nhiều biến động, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất trái
pháp luật xảy ra thường xuyên, đặc biệt là khu vực đất đô thị, đất ở nông
thôn thông qua việc mua bán, chuyển nhượng bất hợp pháp không thực
hiện việc đăng ký với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
b) Luật sửa đổi bổ sung Luật Đất đai (1998, 2001) tiếp tục phát triển
các
quy định về đăng ký đất đai của Luật Đất đai 1993, công tác đăng ký
đất đai được chấn chỉnh và bắt đầu có chuyển biến tốt. Chính quyền các
cấp ở địa phương đã nhận thức được vai trò quan trọng và ý nghĩa thiết
thực của nhiệm vụ đăng ký đất đai với công tác quản lý đất đai, tìm các giải
pháp khắc phục, chỉ đạo sát sao nhiệm vụ này[22].
1.1.3.4 .Giai đoạn từ khi có Luật Đất đai năm 2003 đến nay
a) Đăng ký đất đai: Luật Đất đai năm 2003 quy định “Đăng ký quyền
sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất”. “Đăng ký quyền sử dụng đất là việc ghi nhận quyền sử dụng đất
hợp pháp đối với một thửa đất xác định vào hồ sơ địa chính nhằm xác lập
quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất” [21].
Luật dành riêng một chương quy định các thủ tục hành chính trong quản
lý và sử dụng đất đai theo phương châm tạo điều kiện thuận lợi nhất cho người
sử dụng đất hợp pháp thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ sử dụng đất của
mình. Theo quy định của pháp luật đất đai, hệ thống Đăng ký đất đai có
hai loại là đăng ký ban đầu và đăng ký biến động [9].
- Đăng ký ban đầu được thực hiện khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất,
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, hộ gia đình cá nhân;
- Đăng ký biến động - đăng ký những biến động đất đai trong quá trình
sử dụng do thay đổi diện tích (tách, hợp thửa đất, sạt lở, bồi lấp…), do thay đổi
mục đích sử dụng, do thay đổi quyền và các hạn chế về quyền sử dụng đất.
9
đất tại các địa bàn cần thiết; UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh
căn cứ vào nhu cầu đăng ký quyền sử dụng đất trên địa bàn quyết định thành
lập Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất thuộc Phòng TN&MT [9].
Như vậy, Nghị định đã quy định rất rõ sự phân cấp trong việc thành
lập cơ quan thực hiện việc cải cách các thủ tục hành chính về đất đai,
giảm bớt những ách tắc trong quản lý nhà nước về đất đai.
- Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT/BTNMT-BNV ngày 31 tháng 12
năm 2004 hướng dẫn chức năng, ngày hiệm vụ và tổ chức của VPĐK và tổ
chức phát triển quỹ đất. Trong đó quy định việc thành lập VPĐK khi chưa có
đủ điều kiện về cơ sở vật chất, thiết bị, nhân lực; hoạt động của tổ chức VPĐK
gắn liền với công tác cải cách hành chính.
- Thông tư số 30/2005/TTLT-BTC-BTNMT ngày 18 tháng 4 năm 2005 của
liên Bộ Tài chính và Bộ TN&MT hướng dẫn việc luân chuyển hồ sơ và trách
nhiệm của các cơ quan liên quan trong việc luân chuyển hồ sơ về nghĩa vụ tài
chính, nhằm đáp ứng yêu cầu cải cách một bước thủ tục hành chính khi người sử
dụng đất, thực hiện nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất và nhà (nộp tiền sử dụng
đất, tiền thuê đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền
sử dụng đất lệ phí trước bạ và các khoản thu khác nếu có).
- Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16 tháng
6 năm 2005 hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng
đất, tài sản gắn liền với đất. Thông tư quy định phạm vi điều chỉnh, các
trường hợp đăng ký thế chấp, bảo lãnh tại VPĐK; Các quy định liên quan
đến thẩm quyền, nhiệm vụ quyền hạn và trách nhiệm của VPĐK, quy
trình thực hiện thủ tục đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất,
tài sản gắn liền với đất của người sử dụng đất.
- Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13 tháng 6 năm 2006
sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-
BTNMT hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh.
11
88/2009/NĐ-CP quy định cụ thể
việc cấp giấy chứng nhận đơn thuần chỉ là
quyền sử dụng đất mà nó bao gồm cả
tài sản khác gắn liền với đất và được
nhắc đến “ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất.
Người sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
có quyền lựa chọn các hình thức trình tự cấp giấy chứng nhận đối với các
trường hợp nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với
đất nhưng không đồng thời là chủ sử dụng đất (Điều 20)
Một điểm nữa nghị định 88/2009/NĐ-CP quy định trình tự, thủ tục
cấp giấy chứng nhận, nơi nộp và trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
nhằm đảm bảo đơn giản hoá thủ tục hành chính, rút ngắn thời gian thực hiện
công việc và hiệu quả của cán bộ trực tiếp thực thi nhiệm vụ(điều 11,12).
Tại Thông tư số 16/2011/TT-BTNMT ngày 20/5/2011 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường quy định sử đổi, bổ sung một số nội dung liên quan đến thủ
tục hành chính về lĩnh vực đất đai. Như vậy trong khoảng thời gian ngắn
với sự phát triển kinh tế của đất nước, để pháp luật có thể đáp ứng được mọi
nhu cầu của đối tượng sử dụng đất và đối tượng quản lý nhà nước về đất đai.
Tại thông tư này còn quy định sửa đổi, bổ sung một số nội dung liên
quan đến thủ tục hành chính và rút ngắn thời gian từ 50 ngày đối với cấp
giấy chứng nhận lần đầu theo Nghị định số 88/2009/NĐ-CP; còn 43 ngày
đối với Thông tư số 16/2011/TT-BTNMT ngày 20/5/2011, đồng thời điều
chỉnh bổ sung một số
nội dung đơn xin giao đất làm nhà ở của thông tư
09/2007/TT-BTNMT và một
số mẫu đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất
bằng mẫu đơn xin đăng ký biến động (Mẫu 03) của thông tư 17/2009/TT-
BTNMT…
- Thông tư 17/2009/TT-BTNMT hướng đẫn về cấp giấy chứng
14
- Chính quyền các cấp chưa nhận thức đầy đủ vai trò, vị trí và tác dụng
của tổ chức này đối với nhiệm vụ quản lý Nhà nước về đất đai.
Tình hình trên cho thấy việc hoàn thiện cơ chế, chính sách đưa VPĐK đi
vào hoạt động hiệu quả là nhiệm vụ bức thiết nhằm đáp ứng yêu cầu quản lý,
sử dụng đất phục vụ phát triển kinh tế đất nước thời kỳ công nghiệp hoá, hiện
đại hoá và hội nhập.
1.2.2. Chức năng, nhiệm vụ, vai trò của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất
1.2.2.1 Chức năng của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
Theo quy định của pháp luật hiện hành, VPĐK thành lập ở cấp tỉnh và
cấp huyện là cơ quan dịch vụ công hoạt động theo loại hình sự nghiệp có thu,
có chức năng tổ chức thực hiện đăng ký sử dụng đất, chỉnh lý thống nhất
biến động sử dụng đất và quản lý hồ sơ địa chính; tham mưu cho cơ quan tài
nguyên và môi trường cùng cấp trong việc thực hiện thủ tục hành chính về
quản lý, sử dụng đất đai theo quy định của pháp luật [4].
1.2.2.2 Nhiệm vụ của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
- Giúp các cấp quản lý trực tiếp làm đầu mối thực hiện các thủ tục hành
chính về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo thẩm quyền cho các
đối tượng sử dụng đất ở địa phương [11];
- Đăng ký sử dụng đất và chỉnh lý biến động về sử dụng đất theo quy
định của pháp luật khi thực hiện các quyền của người sử dụng đất [10];
- Lập và quản lý toàn bộ HSĐC gốc đối với tất cả các thửa đất thuộc
phạm vi địa giới hành chính;
- Chỉnh lý HSĐC gốc khi có biến động về sử dụng đất theo thông báo
của
cơ quan tài nguyên và môi trường;
- Lưu trữ HSĐC, hệ thống thông tin đất đai [5]
Như vậy, về chức năng nhiệm vụ, hoạt động của VPĐK có 3 chức năng
chính là: Quản lý HSĐC gốc; chỉnh lý thống nhất HSĐC; phục vụ người
sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ.
của từng địa phương, VPĐK đã có những đóng góp tích cực trong việc thực
Copyright: Tài liệu đại học ©