1
s
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

VŨ NGỌC THUÝ
Tên đề tài:
THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ
HOẠT ĐỘNG CỦA VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT HUYỆN ĐỒNG HỶ, TỈNH THÁI NGUYÊN

Chuyên ngành : Quản lý đất đai
Mã số : 60 85 01 03
LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP
Người hướng dẫn khoa học : TS. Hà Xuân Linh
ngày càng cao. Một nguyên tắc cơ bản cho hệ thống đăng ký đất đai là đảm
bảo tính pháp lý, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống
nhất của dữ liệu địa chính
Luật đất đai 2003 quy định tại điều 64: “Cơ quan quản lý đất đai ở địa
phương có VPĐKQSD đất là cơ quan dịch vụ công thực hiện chức năng quản
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên 3
lý hồ sơ địa chính gốc, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính, phục vụ người sử
dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ”.
Sự hình thành của hệ thống Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất
(VPĐKQSD đất) cùng với việc thực hiện chủ trương cải cách thủ tục hành
chính theo cơ chế “một cửa”, “một cửa liên thông” đã góp phần đổi mới
nâng cao chất lược công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất theo hướng công khai, minh bạch, giảm thời gian và chi phí cho các
chủ sử dụng đất đã phát được huy hiệu quả góp phần nâng cao hiệu lực quản
lý Nhà nước về đất đai; Tuy nhiên hoạt động của VPĐKQSD đất còn nhiều
bất cập, việc cung cấp các dịch vụ về đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất hiện vẫn là một trong những vấn đề bức xúc, đặc biệt là khu vực đô
thị có số lượng giao dịch bất động sản ngày càng cao.
Đồng Hỷ có 18 đơn vị hành chính cấp xã, bao gồm: 3 thị trấn, 15 xã.
Trong những năm vừa qua, quá trình đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ ở huyện
Đồng Hỷ đã dẫn đến nhiều biến động về sử dụng đất. Nếu như bộ phận đăng
ký đất ở cấp huyện khắc phục tình trạng quá tải thì cấp xã, thị trấn đang trong
tình trạng dồn việc, dồn hồ sơ có liên quan đến việc đăng ký, cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất.
Trước tình hình trên, trong khuôn khổ yêu cầu thực hiện luận văn tốt
nghiệp cao học ngành Quản lý đất đai, trường Đại học Nông lâm Thái
Nguyên, tôi lựa chọn thực hiện đề tài: “Thực trạng và giải pháp nâng cao

1.1. Đất đai, Bất động sản, Thị trƣờng bất động sản
1.1.1. Đất đai
- Về mặt thổ nhưỡng (soil): đất là vật thể thiên nhiên có cấu tạo độc lập,
được hình thành do kết quả tác động của nhiều yếu tố: khí hậu, địa hình, đá mẹ,
sinh vật và thời gian. Giá trị tài nguyên đất được đo bằng số lượng diện tích và
độ phì. Winkler (1968) xem đất như một vật thể sống vì trong nó có chứa nhiều sinh
vật: vi khuẩn, nấm, tảo, thực vật, động vật,… do đó đất cũng tuân thủ những quy
luật sống, đó là: phát sinh, phát triển, thoái hóa và già cỗi. Tùy thuộc vào thái độ
của con người đối với đất mà đất có thể trở nên phì nhiêu hơn, cho năng suất cây
trồng cao hơn hoặc ngược lại.
Cũng cách nhìn nhận như vậy, các nhà sinh thái học còn cho rằng đất là một
“vật mang” (carrier) của tất cả các hệ sinh thái tồn tại trên trái đất. Như vậy, đất
luôn luôn mang trên mình nó các hệ sinh thái và các hệ sinh thái này chỉ bền vững
khi “vật mang” bền vững. Con người tác động vào đất cũng chính là tác động vào
các hệ sinh thái mà đất “mang” trên mình nó. Một vật mang, lại có tính chất đặc thù,
độc đáo của độ phì nhiêu nên đất là cơ sở cần thiết, vững chắc, giúp cho các hệ sinh
thái tồn tại và phát triển [2].
- Về tài nguyên, tài sản: Đất đai là tài nguyên không thể tái tạo, là tài sản vô
cùng quý giá của mỗi quốc gia với vai trò, ý nghĩa đặc trưng: đất đai là nơi ở, nơi
xây dựng cơ sở hạ tầng của con người và là tư liệu sản xuất đặc biệt.
- Định nghĩa về đất đai: “Đất là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao
gồm tất cả các đặc tính sinh quyển ngay trên hay dưới bề mặt đó gồm có : Yếu tố khí
hậu gần bề mặt trái đất; các dạng thổ nhưỡng và địa hình, thủy văn bề mặt (gồm: hồ,
sông, suối và đầm lầy nước cạn); lớp trầm tích và kho dự trữ nước ngầm sát bề mặt
trái đất; tập đoàn thực vật và động vật; trạng thái định cư của con người và những
thành quả vật chất do các hoạt động của con người trong quá khứ và hiện tại tạo ra”
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên 6

Trong một số trường hợp, chính phủ sẽ Quyết định việc phân bổ nguồn lực.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên 7
Việc thực hiện kiểm soát sử dụng đất trong những quy định liên quan đến các
khu quy hoạch có thể được coi là một trong những loại phân bổ này.Thị
trường BĐS kết nối cung và cầu đối với bất động sản. Thị trường BĐS là tổng
hoà các giao dịch BĐS đạt được tại một khu vực địa lý nhất định trong thời
điểm nhất định.
Thị trường BĐS bao gồm 3 thị trường nhánh: Thị trường mua bán; thị
trường cho thuê BĐS; thị trường thế chấp và bảo hiểm BĐS. Căn cứ vào thứ
tự thời gian mà BĐS gia nhập thị trường, thị trường BĐS có 3 cấp, gồm:
- Thị trường cấp 1: Là thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê
quyền sử dụng đất (Còn gọi là thị trường đất đai).
- Thị trường cấp 2: Là thị trường xây dựng công trình để bán, cho thuê.
- Thị trường cấp 3: Là thị trường bán lại hoặc cho thuê lại (5).
1.2. Đăng ký đất đai, bất động sản
1.2.1. Khái niệm về đăng ký đất đai
Việc đăng ký nhà nước về đất đai có ý nghĩa đảm bảo các quyền về đất
đai được nhà nước công nhận, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập
trung, thống nhất của dữ liệu địa chính.Đem lại những lợi lợi ích không chỉ cho
người sử dụng mà cả cho nhà nước và xã hội.
Đăng ký nhà nước về đất đai được thể hiện thông qua các đặc điểm sau:
- Đăng ký đất đai thuộc chức năng, thẩm quyền của nhà nước, chỉ có cơ
quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật mới có thẩm quyền
tổ chức đăng ký đất đai.
- Dữ liệu địa chính (Hồ sơ địa chính) là cơ sở đảm bảo tính tin cậy, sự
nhất quán và tập trung, thống nhất của việc đăng ký đất đai;
Khái niệm này cũng chỉ rõ trách nhiệm của nhà nước trong việc xây

dụng có các quyền thích hợp để họ có thể giao dịch một cách thuận lợi, nhanh
chóng, an toàn và với một chi phí thấp.
1.2.3.2. Nguyên tắc đăng ký đất đai, bất động sản
Đăng ký đất đai, bất động sản dựa trên những nguyên tắc:
- Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ;
- Nguyên tắc công khai;
- Nguyên tắc chuyên biệt hoá.
- Nguyên tắc đồng thuận;
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên 9
Các nguyên tắc này giúp cho hồ sơ đăng ký đất đai, bất động sản được
công khai, thông tin chính xác và tính pháp lý của thông tin được pháp luật
bảo vệ. Đối tượng đăng ký được xác định một cách rõ ràng, đơn nghĩa, bất
biến về pháp lý.
1.2.3.3. Đơn vị đăng ký đất đai
Đơn vị đăng ký đất đai là thửa đất. Thửa đất được hiểu là một phần bề mặt
trái đất, có thể liền mảnh hoặc không liền mảnh, được coi là một thực thể đơn
nhất và độc lập để đăng ký vào hệ thống hồ sơ với tư cách là một đối tượng
đăng ký có một số hiệu nhận biết duy nhất. Việc định nghĩa một cách rõ ràng
đơn vị đăng ký là vấn đề quan trọng cốt lõi trong từng hệ thống đăng ký.
Trong các hệ thống đăng ký giao dịch cổ điển, đơn vị đăng ký - thửa đất
không được xác định một cách đồng nhất, đúng hơn là không có quy định, các
thông tin đăng ký được ghi vào sổ một cách độc lập theo từng vụ giao dịch.
Trong hệ thống đăng ký văn tự giao dịch, nội dung mô tả ranh giới thửa đất
chủ yếu bằng lời, có thể kèm theo sơ đồ hoặc không.
Các hệ thống đăng ký giao dịch nâng cao đã có đòi hỏi cao hơn về nội
dung mô tả thửa đất, không chỉ bằng lời mà còn đòi hỏi có sơ đồ hoặc bản đồ
với hệ thống mã số nhận dạng thửa đất không trùng lặp.

những nội dung quan trọng vào sổ đăng ký.
Do tính chất và giá trị pháp lý của văn tự giao dịch, dù được đăng ký hay
không đăng ký văn tự giao dịch không thể là chứng cứ pháp lý khẳng định
quyền hợp pháp đối với BĐS. Để đảm bảo an toàn cho quyền của mình, bên
mua phải tiến hành điều tra ngược thời gian để tìm tới nguồn gốc của quyền
đối với đất mà mình mua.
Hình thức đăng ký văn tự giao dịch thường được đưa vào sử dụng ở các
nước theo xu hướng Luật La Mã và Luật Đức như Pháp, Ý, Hà Lan, Đức, Bỉ,
Tây Ban Nha và các nước khác trên thế giới mà trong quá khứ chịu ảnh
hưởng của các quốc gia trên như các nước Nam Mỹ, một phần Bắc Mỹ, một
số nước Châu Phi và Châu Á. Hệ thống đăng ký đất đai hiện nay của Hà Lan
là một hệ thống đăng ký văn tự giao dịch điển hình đã được cải tiến và tự
động hoá để nâng cao độ an toàn pháp lý và hiệu quả hoạt động.
1.2.4.2. Đăng ký quyền
Quyền được hiểu và tập hợp các hành vi và các lợi ích mà người được
giao quyền hoặc các bên liên quan được đảm bảo thực hiện và hưởng lợi.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên 11
Trong hệ thống đăng ký quyền, không phải bản thân các giao dịch, hay
các văn tự giao dịch mà hệ quả pháp lý của các giao dịch được đăng ký vào
sổ. Nói cách khác, đối tượng trung tâm của đăng ký quyền chính là mối quan
hệ pháp lý hiện hành giữa BĐS và người có chủ quyền đối với BĐS đó.
Đăng ký quyền dựa trên các nguyên tắc: Phản ánh trung thực; khép kín
vào bảo hiểm.
1.3. Hệ thống đăng ký đất đai ở Việt Nam
1.3.1. Giai đoạn trước khi có Luật đất đai
Chỉ thị 299 - TTg ngày 10/11/1980 của Thủ tướng Chính phủ “về việc đo
đạc và đăng ký thống kê ruộng đất” đã lập được hệ thống hồ sơ đăng ký cho toàn

Luật sửa đổi bổ sung Luật đất đai (1998-2001) tiếp tục phát triển các quy
định về đăng ký đất đai của Luật đất đai 1993, công tác đăng ký đất đai được
chấn chỉnh và bắt đầu có chuyển biến tốt. Chính quyền các cấp ở địa phương
đã nhận thức được vai trò quan trọng và ý nghĩa thiết thực của nhiệm vụ đăng
ký đất đai với công tác quản lý đất đai, tìm các giải pháp khắc phục, chỉ đạo
sát sao nhiệm vụ này.
Theo quy định pháp luật đất đai hiện hành đất đai thuộc sở hữu toàn dân
do Nhà nước thống nhất quản lý, Nhà nước giao đất cho tổ chức, hộ gia đình,
cá nhân sử dụng vào các mục đích; Nhà nước còn cho các tổ chức, hộ gia
đình, cá nhân thuê đất. Do vậy, ở nước ta đăng ký đất đai là quyền sử dụng
đất Nhà nước giao, cho thuê.
1.3.4. Giai đoạn từ khi có Luật đất đai 2003 đến nay
Luật Đất đai năm 2003 quy định cụ thể nhiệm vụ: “Đăng ký quyền sử
dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất”. “Đăng ký quyền sử dụng đất là việc ghi nhận quyền sử dụng đất
hợp pháp đối với một thửa đất xác định vào hồ sơ địa chính nhằm xác lập
quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất”.
- Hệ thống Đăng ký đất đai có hai loại là đăng ký ban đầu và đăng ký
biến động
+ Đăng ký ban đầu được thực hiện khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, hộ gia đình cá nhân;
+ Đăng ký biến động - đăng ký những biến động đất đai trong quá trình sử
dụng do thay đổi diện tích (tách, hợp thửa đất, sạt lở, bồi lấp…), do thay đổi mục
đích sử dụng, do thay đổi quyền và các hạn chế về quyền sử dụng đất.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên 13
- Cơ quan đăng ký đất đai: Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương có
VPĐKQSD đất là cơ quan dịch vụ công thực hiện chức năng quản lý hồ sơ

định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật (Điều 164); Việc
đăng ký quyền sở hữu tài sản (điều 167); Thời điểm chuyển quyền sở hữu đối
với tài sản (điều 168); Các quyền của người không phải là chủ sở hữu đối với
tài sản (điều 173). Trên cơ sở đó, pháp nhân, thể nhân tự xác định quyền và
nghĩa vụ của mình về bất động sản hợp pháp (trong đó có quyền SDĐ) đối
với Nhà nước và cơ quan có thẩm quyền.
- Luật đất đai năm 2003 quy định.
"Việc đăng ký quyền sử dụng đất được thực hiện tại VPĐK trong các
trường hợp: Người đang sử dụng đất chưa được cấp GCN; người sử dụng đất
thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, nhận thừa kế, tặng cho, cho thuê
lại quyền sử dụng đất; Thế chấp, bão lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất;
người sử dụng đất đã có GCN được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho
phép đổi tên, chuyển mục đích sử dụng đất, thay đổi đường ranh giới thửa đất;
Người được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Toà án, Quyết định
thi hành án của cơ quan thi hành án, Quyết định giải quyết tranh chấp đất đai
của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành" (14).
"Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương có VPĐK là cơ quan dịch vụ
công thực hiện chức năng quản lý HCĐC gốc, chỉnh lý thống nhất HSĐC,
phục vụ người sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ" (14).
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi
hành Luật đất đai quy định: UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương
Quyết định thành lập VPĐK thuộc Sở TN&MT và thành lập các chi nhánh
của VPĐK tại các địa bàn cần thiết; UBND huyện, quận, thị xã, thành phố
thuộc tỉnh căn cứ vào nhu cầu đăng ký quyền sử dụng đất trên địa bàn Quyết
định thành lập VPĐK thuộc Phòng TN&MT (6, tr17-18).
Như vậy, Nghị định đã quy định rất rõ sự phân cấp trong vịêc thành lập
cơ quan thực hiện việc cải cách các thủ tục hành chính về đất đai, giảm bớt
những ách tắc trong quản lý nhà nước về đất đai.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên


Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên 16
- Thông tư 38/2004/BTNMT-BNV quy định không rõ ràng (cho phép
các địa phương có thể không thành lập VPĐK) vì vậy cơ chế bắt buộc phải
thành lập mô hình VPĐK đang bị "bỏ ngỏ".
- Thiếu các quy định hướng dẫn tổ chức hoạt động của VPĐK và việc
phổ biến, tổ chức tập huấn cho công tác này chưa được tiến hành đồng bộ.
- Chính quyền các cấp chưa nhận thức đầy đủ vai trò, vị trí và tác dụng
của tổ chức này đối với nhiệm vụ quản lý Nhà nước về đất đai.
Tình hình trên cho thấy việc hoàn thiện cơ chế, chính sách đưa VPĐK đi
vào hoạt động hiệu quả là nhiệm vụ bức thiết nhằm đáp ứng yêu cầu quản lý,
sử dụng đất phục vụ phát triển kinh tế đất nước thời kỳ công nghiệp hoá, hiện
đại hoá và hội nhập.
1.4.2. Chức năng, nhiệm vụ của VPĐKQSD đất
1.4.2.1 Chức năng của VPĐKQSD đất
Theo quy định của pháp luật hiện hành, VPĐK thành lập ở cấp tỉnh và cấp
huyện là cơ quan dịch vụ công hoạt động theo loại hình sự nghiệp có thu, có
chức năng tổ chức thực hiện đăng ký sử dụng đất, chỉnh lý thống nhất biến động
sử dụng đất và quản lý hồ sơ địa chính; tham mưu cho cơ quan tài nguyên và
môi trường cùng cấp trong việc thực hiện thủ tục hành chính về quản lý, sử dụng
đất đai theo quy định của pháp luật.
1.4.2.2 Nhiệm vụ của VPĐKQSD đất
- Giúp các cấp quản lý trực tiếp làm đầu mối thực hiện các thủ tục hành
chính về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo thẩm quyền cho các đối
tượng sử dụng đất ở địa phương;
- Đăng ký sử dụng đất và chỉnh lý biến động về sử dụng đất theo quy định
của pháp luật khi thực hiện các quyền của người sử dụng đất;
- Lập và quản lý toàn bộ HSĐC gốc đối với tất cả các thửa đất thuộc phạm

Thứ ba: Hoạt động của VPĐK đã và đang góp phần giảm thiểu những
vướng mắc, ách tắc trong việc đăng ký quyền SDĐ cũng như đăng ký giao
dịch quyền SDĐ phục vụ cho quá trình phát triển của thị trường BĐS trong
nền kinh tế thị trường, đáp ứng cung - cầu về đất đai cho đầu tư phát triển
kinh tế thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá và hội nhập kinh tế quốc tế sau
khi Việt Nam gia nhập tổ chức thương mại thế giới (WTO).
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên 18
Thứ tư: Từ hoạt động của VPĐK, những năm gần đây cùng với việc
quản lý, điều chỉnh biến động đất đai theo yêu cầu chuyển đổi cơ cấu kinh tế
của từng địa phương, VPĐK đã có những đóng góp tích cực trong việc thực
hiện nhiệm vụ cấp GCN, đưa tỷ lệ cấp giấy cho các đối tượng sử dụng đất
tăng nhanh so với thời kỳ trước khi có Luật đất đai 2003, tạo môi trường đầu
tư lành mạnh và thu hút đầu tư trong nước và nước ngoµi vào Việt Nam.
Thứ năm: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có vai trò quan trọng
trong quan hệ đất đai, nó không chỉ làm cầu nối trực tiếp giữa người SDĐ,
nhà đầu tư với các cơ quan quản lý mà còn có tác dụng tăng cường các giao
dịch đảm bảo đối với nguồn vốn từ đất đai giữa người SDĐ nói chung với các
tổ chức tín dụng, cơ quan thuế của Nhà nước thông qua các hoạt động thế
chấp, bảo lãnh vay vốn, thu thuế, phí… góp phần tăng nguồn thu từ đất đai
cho ngân sách Nhà nước.
Thứ sáu: Hoạt động của VPĐK đòi hỏi phải chuyên môn hoá công tác
đăng ký quyền SDĐ. So với trước đây, chuyên môn hoá trong hoạt động đăng
ký quyền SDĐ đã được áp dụng rộng rãi thông qua việc đầu tư, ứng dụng
công nghệ thông tin đáp ứng yêu cầu phát triển chính phủ điện tử trong những
năm tới. Mặt khác, tính công khai, minh bạch được thể hiện đầy đủ, nghiêm
túc trong hoạt động của VPĐK thông qua việc cải cách thủ tục hành chính.
1.4.3. Mối quan hệ giữa VPĐKQSD đất với cơ quan đăng ký đất đai và

1.5.1. Tình hình tổ chức đăng ký đất đai, bất động sản ở Australia
Tại Australia việc đăng ký BĐS do các cơ quan chính phủ các Bang thực
hiện. Các cơ quan này là các cơ quan ĐKĐĐ, Văn phòng đăng ký quyền đất
đai, cơ quan quản lý đất đai hoặc cơ quan thông tin đất đai.
Văn phòng đăng ký quyền đất đai tại các bang ( ví dụ Northern Territory
) là một bộ phận của Văn phòng đăng ký trung ương, nhiệm vụ của Văn
phòng thực hiện đăng ký quyền đất đai bao gồm cả các phương tiện tra cứu,
Chính phủ
Bộ TN&MT
UBND cấp tỉnh
Sở TN&MT
VPĐKQSD
đất cấp huyện
Phòng TN&MT
VPĐKQSD
đất cấp tỉnh
UBND cấp huyện
UBND cấp xã
Cán bộ địa chính
cấp xã
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên 20
hệ thống thông tin đất đai và các nhiệm vụ đăng ký khác. Hiện nay, tất cả
BĐS đã đăng ký tại bang đều thuộc hình thức đăng ký quyền theo Torrens.
Trong hệ thống Torrens, sổ đăng ký là tập hợp của các bản ghi đăng ký và các
bản ghi này lại là bản lưu của giấy chứng nhận quyền. Các loại giao dịch phải
đăng ký vào hệ thống là thế chấp, mua bán, cho thuê cũng được ghi trên các
giấy chứng nhận này. Từ 01/12/2000, bản lưu giấy chứng nhận không còn

rõ họ, tên, địa chỉ nơi cư trú, ngày tháng năm sinh, nơi sinh, họ tên của vợ hoặc
chồng, chế độ tài sản trong hôn nhân của các cá nhân tham gia vào hợp đồng,
giao dịch, cho dù họ trực tiếp có mặt hay tham gia thông qua người đại diện.
- Thông tin về bất động sản. Để phân biệt bất động sản đó với các bất
động sản khác thì những thông tin sau đây được coi là không thể thiếu: Tên xã
nơi có bất động sản, số thửa trên bản đồ địa chính. Bên cạnh các thông tin
này, trong thực tiễn người ta còn ghi thêm; Tính chất của bất động sản, nội
dung địa chính và tên thường gọi (ví dụ: nhà gốc đa, quán cây sồi…).
Pháp luật còn đưa ra một số quy định đặc biệt đối với các phần có thể
phân chia của nhà chung cư, cũng như đối với các phần của bất động sản đã
phân chia giữa nhiều chủ sở hữu, nhằm mục đích xác định rõ các phần đó.
Trong hợp đồng, giao dịch cần phải ghi rõ số lô của tài sản được giao dịch, bằng
cách mô tả tình trạng phân chia của bất động sản chung nếu là nhà chung cư
hoặc kèm theo hồ sơ chia lô (nếu là đất chia lô).
1.5.3. Tình hình tổ chức đăng ký đất đai, bất động sản ở Thuỵ Điển.
Đăng ký đất đai được thực hiện ở Thuỵ Điển từ thế kỷ thứ 16 và đã trở
thành một thủ tục không thể thiếu trong các giao dịch mua bán hoặc thế chấp.
Hệ thống ĐKĐĐ ở Thuỵ Điển cơ bản được hoàn chỉnh từ đầu thế kỷ 20
nhưng vẫn tiếp tục phát triển và hiện đại hoá. Về bản chất hệ thống này là hệ
thống đăng ký quyền tương tự hệ thống Torrens.
Về mô hình tổ chức, ĐKĐĐ và đăng ký BĐS do các cơ quan khác nhau
thực hiện, cả hai hệ thống này hợp thành hệ thống địa chính. Cơ quan đăng ký
tài sản do Tổng cục quản lý đất đai thuộc Bộ Môi trường Thuỵ Điển. Cơ quan
đăng ký tài sản trung ương có 53 Văn phòng đăng ký BĐS đặt tại các địa
phương khác nhau. Ngoài ra còn có một số Văn phòng đăng ký tài sản trực
thuộc chính quyền tỉnh.
Để phối hợp đồng bộ thông tin về đất đai và tài sản trên đất, việc xây
dựng cơ sở dữ liệu tích hợp được giao cho Ban quản lý dữ liệu BĐS trung
ương trực thuộc Bộ tài nguyên môi trường. Cơ quan này chịu trách nhiệm xây
dựng và quản trị hệ thống ngân hàng dữ liệu đất đai, quản lý toàn bộ thông tin

2009
2006
2009
Cả nƣớc
64
63
48
63
119
537
Miền Núi Phía Bắc
15
15
8
15
1
90
Đồng Bằng Bắc Bộ
11
10
7
10
1
112
Bắc Trung Bộ
6
6
5
6
18

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên 23
Ở cấp huyện có 02 tỉnh chưa thành lập VPĐK cấp huyện là: Phú Thọ và
Ninh Thuận do khối lượng giao dịch về đất đai ở địa phương chưa nhiều và
khó khăn về kinh phí để duy trì bộ máy của VPĐK; sự lý giải này thể hiện sự
nhận thức của chính quyền địa phương về mục đích, vai trò và nhiệm vụ của
việc thành lập VPĐK còn hạn chế.
Trong số các tỉnh đã thành lập VPĐK cấp huyện có 5 tỉnh đã thành lập
xong VPĐK cho tất cả các huyện gồm Đà Nẵng, Đồng Nai, Bà Rịa Vũng Tàu,
TP. Hồ Chí Minh và Tiền Giang. Có 7 tỉnh mới chỉ thành lập 1 văn phòng
đăng ký tại đô thị gồm Cao Bằng, Thái Nguyên, Hải Dương, Ninh Thuận,
Đắk Lắc. Đắk Nông và Lâm Đồng.
Một số VPĐK không trực thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường theo
quy định mà trực thuộc UBND cấp huyện như huyện Tiền Hải tỉnh Thái Bình,
Thành phố Vinh Thái Nguyên; Thành phố Đà Lạt tỉnh Lâm Đồng đã dẫn đến
sự chồng chéo về chức năng, nhiệm vụ trong tổ chức, chỉ đạo cấp GCN, sự
phân tán trong quản lý hồ sơ địa chính; làm cho thủ tục cấp GCN thêm phức
tạp, kéo dài do thiếu sự phối hợp giữa các cơ quan này.
1.6.2. Cơ cấu tổ chức của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.
Theo báo cao của các địa phương, các văn phòng thuộc Sở đều tổ chức
thành nhiều đơn vị trực thuộc, phổ biến là các Phòng, một số nơi tổ chức
thành bộ phận hoặc tổ (dưới đây gọi chung là Phòng); Mỗi VPĐK thuộc Sở
trung bình có từ 3 đến 4 phòng.
Do có ít cán bộ nên đa số các VPĐK cấp huyện được tổ chức thành các
tổ, nhóm để triển khai thực hiện nhiệm vụ theo yêu cầu công việc của từng
thời kỳ; nhiều VPĐK thực hiện việc phân công cán bộ quản lý theo địa bàn
(mỗi cán bộ chịu trách nhiệm theo dõi, thực hiện một số xã) nên lực lượng bị
phân tán. Các VPĐK cấp huyện có nhiều cán bộ đã được tổ chức thành các tổ

5566
2348
3218
10,4
Miền núi phía Bắc
230
132
98
343
228
115
3,8
Đồng Bằng Bắc Bộ
299
139
160
583
267
316
5,2
Bắc Trung Bộ
164
67
97
356
208
148
7,0
Nam Trung Bộ
163

Nguồn: Cục đăng ký và thống kê đất đai 2010
Trong tổng số lao động hiện có của VPĐK cấp tỉnh có 824 người trong
biên chế Nhà nước (chiếm 47,62%) và có 909 người hợp đồng dài hạn
(chiếm 52,38%).
Tuy nhiên kinh nghiệm chuyên môn của đội ngũ nhân viên VPĐK cấp
tỉnh rất hạn chế; phần lớn (62,6%) mới được tuyển dụng khi thành lập VPĐK
hoặc chỉ có từ 1-5 năm làm việc tại các đơn vị chuyên môn khác (chủ yếu là
Trung tâm kỹ thuật) chuyển sang.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên 25
* VPĐKQSD đất cấp huyện
Tổng số lao động của 537 VPĐK cấp huyện tính đến tháng 12 năm 2010
có 5.566 người, trung bình mỗi VPĐK có 10 người.
Một số VPĐK cấp huyện có số lượng lao động năm 2007 giảm đi do địa
phương khoán thu để trả lương nhưng năm 2007 Nhà nước miễn giảm phí, lệ
phí cho người dân nên thu không đủ để trả lương (điển hình là Cần Thơ năm
2007 giảm 23 người so với năm 2006).
Một số VPĐK cấp huyện chỉ tuyển dụng hợp đồng ngắn hạn 3 tháng
(điển hình như tại Hà Nội) làm cho lực lượng lao động không ổn định do
không yên tâm công tác đã xin chuyển đi nơi khác.
Về trình độ chuyên môn đội ngũ lao động tại các VPĐK cấp huyện hầu
nết đều đã được đào tạo chuyên môn ở trình độ từ trung cấp trở lên; tuy nhiên
chỉ có một phần nhỏ (khoảng 20%) lao động đã làm việc tại Phòng Tài
nguyên và Môi trường; đại đa số (khoảng 85%) lao động mới được tuyển
dụng chưa có kinh nghiệm công tác. Đây là khó khăn lớn ảnh hưởng đến tiến
độ và chất lượng công việc chuyên môn của VPĐK.
1.6.4. Về việc thực hiện chức năng, nhiệm vụ, vai trò của VPĐKQSD đất
Theo quyết định thành lập thì hầu hết các VPĐK hiện nay đều có đầy đủ