BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM
------------------------

------------------------

NGUYỄN KHẮC TUẤN

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CỦA
VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
THÀNH PHỐ BẮC NINH – TỈNH BẮC NINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ

HÀ NỘI - 2014


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM
------------------------

------------------------

NGUYỄN KHẮC TUẤN




LỜI CẢM ƠN
Sau thời gian học tập tại Học viện Nông nghiệp Việt Nam đến nay khoá
học sắp kết thúc. Để vận dụng kiến thức đã học vào thực tiễn và công tác nghiên
cứu khoa học, được phép của Học viện, khoa Quản lý đất đai tôi tiến hành thực
hiện đề tài: “Đánh giá thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử
dụng đất thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh” .
Trong quá trình thực hiện đề tài, tôi đã nhận được sự giúp đỡ nhiệt tình, sự
đóng góp quý báu của nhiều cá nhân và tập thể đã tạo điều kiện cho tôi hoàn
thành bản luận văn này.
Trước tiên, tôi xin trân trọng gửi lời cám ơn tới Học viện Nông nghiệp
Việt Nam, khoa Quản lý đất đai đã tạo mọi điều kiện thuận lợi cho tôi học tập,
nghiên cứu và hoàn thành luận văn.
Đặc biệt, tôi xin bày tỏ sự biết ơn sâu sắc đến PGS.TS Nguyễn Thanh Trà
đã trực tiếp tận tình hướng dẫn và giúp đỡ tôi trong suốt thời gian nghiên cứu và
hoàn thành luận văn này.
Tôi cũng xin trân trọng cám ơn UBND thành phố Bắc Ninh, Phòng tài
nguyên và Môi trường, Phòng Tài chính – Kế hoạch, Chi cục Thống Kê, Văn
phòng Đăng ký Quyền sử dụng đất thành phố Bắc Ninh và các tổ chức, cá nhân
đã tạo điều kiện, giúp đỡ tôi hoàn thành luận văn này.
Tôi xin cám ơn đến gia đình, người thân, cán bộ đồng nghiệp và bạn bè đã
động viên, giúp đỡ, tạo điều kiện về mọi mặt cho tôi trong quá trình thực hiện đề tài.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cám ơn !
Hà Nội, ngày ....... tháng ....... năm 2014
Bắc Ninh, ngày .... tháng ...năm 2014
Tác giả luận văn

Nguyễn Khắc Tuấn


1.4. Đăng ký đất đai/bất động sản và hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử
dụng đất ở Việt Nam ......................................................................................... 23
1.4.1. Khái quát về hệ thống đăng ký đất đai/bất động sản ở Việt Nam .............. 23
1.4.2. Tình hình hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất .............. 25
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page iii


1.5. Thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất đất tỉnh
Bắc Ninh ........................................................................................................... 30
1.5.1 Tổ chức bộ máy của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Tỉnh Bắc Ninh . 30
1.5.2. Cơ chế hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất .................. 39
Chương 2. ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU.................................................................................................................. 40
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ............................................................... 40
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu .............................................................................. 40
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ................................................................................. 40
2.2. Nội dung nghiên cứu .................................................................................. 40
2.2.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh.. 40
2.2.2. Thực trạng quản lý đất đai và thị trường BĐS thành phố Bắc Ninh. ......... 40
2.2.3. Đánh giá thực trạng hoạt động của VPĐKQSDĐ thành phố Bắc Ninh, tỉnh
Bắc Ninh. .......................................................................................................... 40
2.2.4. Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của VPĐKQSDĐ. .... 40
2.3. Phương pháp nghiên cứu ............................................................................ 41
2.3.1. Phương pháp điều tra, khảo sát ................................................................ 41
2.3.2. Phương pháp thống kê, tổng hợp.............................................................. 41
2.3.3. Phương pháp xử lý số liệu bằng các phần mềm chuyên dụng ................... 42
2.3.4. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu ........................................................ 42
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU............................................................... 43

2. Kiến nghị ....................................................................................................... 84
TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................................. 86
PHỤ LỤC.......................................................................................................... 88

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page v


DANH MỤC BẢNG
STT

Tên bảng

Trang

Bảng 3.1: Tốc độ tăng trưởng kinh tế thành phố từ 2009 – 2013 ........................ 45
Bảng 3.2: Chuyển dịch cơ cấu kinh tế TP Bắc Ninh .......................................... 46
Bảng 3.3 Diện tích, cơ cấu các loại đất thành phố Bắc Ninh năm 2013 .............. 49
Bảng 3.4. Kết quả cấp GCN của thành phố Bắc Ninh giai đoạn 2009 - 2013 ..... 68
Bảng 3.5. Kết quả thu, chi sự nghiệp tại VPĐKQSDĐ thành phố Bắc Ninh ...... 71

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page vi


DANH MỤC SƠ ĐỒ, HÌNH
STT


: Bản đồ địa chính

BĐS

: Bất động sản

CNTT

: Công nghệ thông tin

CSDL

: Cơ sở dữ liệu

ĐKĐĐ

: Đăng ký đất đai

GCN

:

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất

GPMB

: Giải phóng mặt bằng

HĐND


VPĐKQSDĐ

: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page viii


MỞ ĐẦU
1.1. Tính cấp thiết của đề tài
1. Đất đai luôn là mối quan tâm lớn của Đảng, nhà nước và mọi tầng lớp
nhân dân, Luật đất đai năm 1993 khẳng định “Đất đai là tài nguyên quốc gia vô
cùng quí giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của
môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế,
văn hóa xã hội, Quốc phòng và An ninh …”. Trong nền kinh tế thị trường định
hướng xã hội chủ nghĩa, đất đai là nguồn nội lực to lớn trong việc phát triển kinh
tế xã hội.
Việt Nam đang trong quá trình đổi mới, cùng với quá trình phát triển kinh
tế - xã hội, tốc độ đô thị hóa ngày càng cao, việc kiến thiết xây dựng cơ sở hạ
tầng ngày càng bức thiết và phát triển trên phạm vi rộng lớn, đất đai trở thành
nguồn nội lực để thực hiện công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước với mục tiêu
đưa nước ta cơ bản trở thành nước công nghiệp vào năm 2020.
Để đất đai trở thành nguồn nội lực để thực hiện công nghiệp hoá, hiện đại
hoá đất nước, cần phải nâng cao năng lực, hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai,
trong đó đăng ký đất đai là một nội dung quan trọng.
Việc đăng ký Nhà nước về đất đai có ý nghĩa: các quyền về đất đai được
bảo đảm bởi nhà nước, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung,
thống nhất của dữ liệu địa chính. Đăng ký đất đai là một công cụ của nhà nước để

thực hiện công khai, minh bạch hơn, giảm thời gian và chi phí cho tổ chức, hộ
gia đình, cá nhân có nhu cầu giao dịch. Công nghệ thông tin và trình độ của cán
bộ làm việc tại cơ quan đăng ký đất đai các cấp được từng bước nâng cao đã phát
huy thành quả cải cách hành chính trong lĩnh vực này; Tuy nhiên, việc cung ứng
các dịch vụ về đăng ký, cấp giấy chứng nhận nhà đất vẫn là một trong những vấn
đề bức xúc đối với người sử dụng đất; mặt khác hồ sơ về đất đai được quản lý ở
nhiều cấp khác nhau, có nhiều trường hợp, có sự khác biệt giữa thông tin trên sổ
sách và trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, vì vẫn cần nỗ lực nhiều hơn khi
triển khai hệ thống đăng ký đất đai ở cấp địa phương.
3. Ngày 09.4.2007 thực hiện Nghị định số 60/2007/NĐ - CP của Chính
phủ, thành phố mở rộng không gian, sáp nhập 09 xã về địa bàn thành phố với
tổng diện tích là 82,6 km2, dân số trên 170 nghìn người, số đơn vị hành chính
thuộc thành phố lên 19 xã, phường với 108 thôn, khu phố, trên 200 tổ chức cơ sở
Đảng và Đảng bộ trực thuộc.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 2


- Ngày 5 tháng 2 năm 2010, Nghị quyết số 06/NQ-CP của Chính phủ đã
thành lập các phường Vân Dương, Vạn An, Hạp Lĩnh từ các xã có tên tương ứng,
điều chỉnh hành chính thành phố Bắc Ninh thành 13 phường và 6 xã, bao gồm 13
phường: Đáp Cầu, Thị Cầu, Vũ Ninh, Suối Hoa, Tiền An, Vệ An, Ninh Xá, Kinh
Bắc, Võ Cường, Đại Phúc, Hạp Lĩnh, Vạn An, Vân Dương và 06 xã: Kim Chân,
Nam Sơn, Khắc Niệm, Phong Khê, Khúc Xuyên, Hòa Long.
- Ngày 29/12/2013, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết số 137/NQ-CP về
việc thành lập các phường Khắc Niệm, Khúc Xuyên, Phong Khê từ các xã tương
ứng. Như vậy hiện nay thành phố Bắc Ninh hiện có 16 phường và 3 xã.
4. Luật đất đai 2013 quy định: “ Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương có

sử dụng đất thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh trong phạm vi nghiên cứu;
- Các số liệu điều tra, thu thập phải đảm bảo độ chính xác, tin cậy;
- Đề tài đảm bảo tính khoa học và thực tiễn. Các đề xuất có tính khả thi

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 4


Chương 1.TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Một số vấn đề cơ bản liên quan đến đăng ký đất đai/ bất động sản
1.1.1. Đất đai, bất động sản, thị trường bất động sản
1.1.1.1. Đất đai
Đất đai mà chúng ta có được hôm nay không chỉ là “tài nguyên thiên nhiên
cho không con người” (Các Mác) mà cũng là thành quả lao động của nhiều thế
hệ trước ta để lại “Cố công sống lấy nghìn năm để xem thửa ruộng mấy trăm
người cày” (ca dao Việt Nam) và đến lượt mình, thế hệ chúng ta phải để lại
nguồn sống này cho con cháu với mong muốn phì nhiêu hơn, trù phú hơn - Điều
này là không có trong bất kỳ một di sản nào khác vì nó không phải là cổ vật và
cũng không phải là tài sản của bất kỳ cá nhân nào. Một số dân tộc khác trên thế
giới cũng cho rằng “Đất đai là tài sản vay mượn của con cháu”. Chính vì vậy mà
Mác đã viết rằng: “...Toàn thể một xã hội, một nước và thậm chí tất thảy các xã
hội cùng sống trong một thời đại hợp lại, cũng đều không phải là kẻ sở hữu đất
đai. Họ chỉ là người có đất đai ấy, họ chỉ được phép sử dụng đất đai ấy và phải
truyền lại cho các thế hệ tương lai sau khi đã làm cho đất đai ấy tốt hơn lên như
những người cha hiền vậy...”. Mác dự báo rằng “...Vận động xã hội sẽ quyết định
là ruộng đất chỉ có thể là sở hữu của nhà nước... Sự tập trung toàn quốc những tư
liệu sản xuất sẽ trở thành cơ sở toàn quốc của một xã hội gồm những tổ chức liên
hợp của những nguồn sản xuất bình đẳng và tự do, tiến hành lao động xã hội theo
một kế hoạch chung và hợp lý. Đó là các mục tiêu nhân đạo của sự vận động

Từ những quan điểm trên có thể định nghĩa: “Đất là một diện tích cụ thể
của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các đặc tính sinh quyển ngay trên hay dưới bề
mặt đó gồm có: Yếu tố khí hậu gần bề mặt trái đất; các dạng thổ nhưỡng và địa
hình, thủy văn bề mặt (gồm: hồ, sông, suối và đầm lầy nước cạn); lớp trầm tích
và kho dự trữ nước ngầm sát bề mặt trái đất; tập đoàn thực vật và động vật; trạng
thái định cư của con người và những thành quả vật chất do các hoạt động của con
người trong quá khứ và hiện tại tạo ra”.
1.1.1.2. Bất động sản
* Tài sản
Tài sản bao gồm vật có thực, tiền, giấy tờ giá trị được xác định bằng tiền và
các quyền tài sản. Trong lĩnh vực kinh tế tài sản được chia thành 2 loại BĐS và
động sản.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 6


* Bất động sản
BĐS là các tài sản không di dời được. Tuy tiêu chí phân loại BĐS của các
nước có khác nhau, nhưng đều thống nhất BĐS bao gồm đất đai và những tài sản
gắn liền với đất đai (Nguyễn Đình Bồng,2010), (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn
Đình Bồng,2005). Bộ Luật Dân sự Việt Nam quy định: “BĐS là các tài sản
không thể di dời được bao gồm: Đất đai; Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với
đất đai, kể cả tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác
gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định” (Bộ luật dân
sự,2005).
* Hàng hoá bất động sản
Trong nền kinh tế thị trường, thị trường BĐS là thị trường mua bán hàng
hoá đặc biệt - hàng hoá BĐS. Tính đặc biệt của hàng hoá BĐS được xác định bởi

đất đai thuộc sở hữu nhà nước không được mua bán mà chỉ được chuyển quyền
sử dụng đất, đất đai thuộc sở hữu tập thể phải chuyển thành sở hữu nhà nước
(bằng cách trưng thu) mới được chuyển quyền sử dụng đất);
- Không phải tất cả mọi BĐS đều trở thành hàng hoá, ví dụ: BĐS là các
công trình công cộng như các di tích lịch sử văn hoá, danh lam thắng cảnh, công
viên Quốc gia, đường giao thông, vườn hoa công cộng (Nguyễn Đình
Bồng,2005), (Tôn Gia Huyên và Nguyễn Đình Bồng,2007).
1.1.1.3. Thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản có thể được định nghĩa là cơ chế trong đó hàng
hoá và dịch vụ bất động sản được trao đổi, trong đó có sự can thiệp của chính
phủ và hệ thống chính trị vào thị trường, cũng như nhu cầu và mong muốn của
những người tham gia trên thị trường.
Thị trường bất động sản chịu chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hóa cơ
bản như các quy luật cung - cầu, giá trị, cạnh tranh. Thị trường bất động sản
cũng giống như mọi thị trường khác, phân bổ hàng hoá bằng sử dụng cơ chế giá
cả. Trong một số trường hợp, chính phủ sẽ quyết định việc phân bổ nguồn lực.
Việc thực hiện kiểm soát sử dụng đất trong những quy định liên quan đến các
khu quy hoạch có thể được coi là một trong những loại phân bổ này.
Thị trường bất động sản kết nối cung và cầu đối với bất động sản. Thị
trường bất động sản là tổng hoà các giao dịch bất động sản đạt được tại một khu
vực địa lý nhất định trong thời điểm nhất định. Thị trường bất động sản bao gồm
3 thị trường nhánh: Thị trường mua bán; thị trường cho thuê bất động sản; thị

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 8


trường thế chấp và bảo hiểm bất động sản. Căn cứ vào thứ tự thời gian mà bất
động sản gia nhập thị trường, thị trường bất động sản có 3 cấp, gồm:

Page 9


- ĐKĐĐ là một nội dung quan trọng có quan hệ hữu cơ với các nội dung,
nhiệm vụ khác của quản lý nhà nước về đất đai;
- ĐKĐĐ là một TTHC do cơ quan nhà nước thực hiện đối với các đối
tượng là các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất, bởi nó thực hiện đăng
ký đối với đất đai - một loại tài sản đặc biệt có giá trị và gắn bó mật thiết với mọi
tổ chức, hộ gia đình và cá nhân trong quá trình sản xuất và đời sống.
* Lợi ích của đăng ký nhà nước về đất đai (đối với nhà nước và nhân dân)
Báo cáo của UNECE về lợi ích kinh tế và xã hội của việc quản lý đất đai
hiệu quả đã khẳng định: đối với những quốc gia muốn khơi thông sự thịnh vượng
thì đòi hỏi tính hiệu quả của ĐKĐĐ bởi nó thúc đẩy một thị trường đất đai năng
động và việc sử dụng đất tích cực, đồng thời đảm bảo được quyền sở hữu và sự
phát triển của thị trường vốn là những nguồn lực cho nền kinh tế (Land
Administration in the UNECE region - Development trends and main
principles,2005).
1.1.2.2. Cơ sở đăng ký đất đai/bất động sản
* Hồ sơ đất đai, bất động sản
Hồ sơ đất đai và BĐS (ở Việt Nam gọi là HSĐC) là tài liệu chứa đựng
thông tin liên quan tới thuộc tính, chủ quyền và chủ thể có chủ quyền đối với đất
đai, BĐS. Hồ sơ đất đai, BĐS được lập để phục vụ cho lợi ích của nhà nước và
phục vụ quyền lợi của công dân.
- Đối với nhà nước: để thực hiện việc thu thuế cũng như đảm bảo cho việc
quản lý, giám sát, sử dụng và phát triển đất đai một cách hợp lý và hiệu quả.
- Đối với công dân: việc lập hồ sơ đảm bảo cho người sở hữu, người sử
dụng có các quyền thích hợp để họ có thể giao dịch một cách thuận lợi, nhanh
chóng, an toàn với một chi phí thấp (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình
Bồng,2005).
* Nguyên tắc đăng ký đất đai, bất động sản

mua phải điều tra ngược về quá khứ, truy tìm nguồn gốc chủ quyền đối với diện
tích đất mà mình mua.
- Hình thức đăng ký văn tự giao dịch thường được đưa vào sử dụng ở các
nước theo xu hướng Luật La Mã và Luật Đức như Pháp, Ý, Hà Lan, Đức, Bỉ, Tây
Ban Nha và các nước khác trên thế giới mà trong quá khứ chịu ảnh hưởng của
các quốc gia trên như các nước Nam Mỹ, một phần Bắc Mỹ, một số nước châu
Phi và châu Á. Hệ thống ĐKĐĐ hiện nay của Hà Lan là một hệ thống đăng ký
văn tự giao dịch điển hình đã được cải tiến và tự động hoá để nâng cao độ an
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 11


toàn pháp lý và hiệu quả hoạt động (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình
Bồng,2005).
* Đăng ký chủ quyền
Khác với đăng ký văn tự giao dịch, đối tượng trong đăng ký chủ quyền là
những thông tin về chủ sở hữu/sử dụng đất; các quyền, lợi ích và cả những hạn
chế về quyền của họ đối với đất; những thông tin về thửa đất, nghĩa là mối quan
hệ pháp lý giữa đất đai với người có chủ quyền đất. Nói một cách khác, nếu đăng
ký văn tự giao dịch là đăng ký sự kiện pháp lý (các giao dịch) thì đăng ký chủ
quyền chính là đăng ký hệ quả pháp lý của sự kiện đó. Do đó, thông tin chủ
quyền lưu trữ được đảm bảo bởi nhà nước, được sử dụng hình thức mà không
cần thiết phải điều tra nguồn gốc chủ quyền đất đai. Đăng ký chủ quyền được áp
dụng có hiệu quả ở Australia (hệ thống Torrens), Anh, Đức và Scotland (Nguyễn
Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng,2005).
1.2. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
1.2.1. Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử
dụng đất
1.2.1.1. Chủ trương, chính sách về cải cách hành chính

soát TTHC.
- Nghị quyết số 25/NQ-CP ngày 02/6/2010 của Chính phủ về việc đơn
giản hoá 258 TTHC thuộc phạm vi chức năng quản lý của bộ, ngành.
1.2.1.2. Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của VPĐKQSDĐ
a) Bộ Luật Dân sự năm 2005 đã quy định cụ thể quyền sở hữu bao gồm
quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo
quy định của pháp luật (Điều 164); việc đăng ký quyền sở hữu tài sản (Điều
167); thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với tài sản (Điều 168); các quyền của
người không phải là chủ sở hữu đối với tài sản (Điều 173). Trên cơ sở đó, pháp
nhân, thể nhân tự xác định quyền và nghĩa vụ của mình về BĐS hợp pháp (trong
đó có QSDĐ) đối với nhà nước và cơ quan có thẩm quyền.
b) Luật Đất đai năm 2003 quy định: “Việc đăng ký QSDĐ được thực hiện
tại VPĐKQSDĐ trong các trường hợp sau đây: 1) Người đang sử dụng đất chưa
được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ; 2) Người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển
đổi, chuyển nhượng, nhận thừa kế, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại QSDĐ; thế
chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ; 3) Nhận chuyển nhượng QSDĐ; 4) Người
sử dụng đất đã có Giấy chứng nhận QSDĐ được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền cho phép đổi tên, chuyển mục đích sử dụng đất, thay đổi đường ranh giới
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 13


thửa đất; 5) Người được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Toà án
nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết
tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành”. “Cơ
quan quản lý đất đai ở địa phương có VPĐKQSDĐ là cơ quan dịch vụ công thực
hiện chức năng quản lý HSĐC gốc, chỉnh lý thống nhất HSĐC, phục vụ người sử
dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ” (Luật đất đai năm 2003).
c) Các văn bản pháp quy

với đất và Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6/2006
của Bộ Tư pháp và Bộ TNMT sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư
liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 của Bộ Tư pháp và Bộ
TNMT hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ, tài sản gắn liền
với đất.
- Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT ngày 18/11/2011 của
Bộ Tư pháp và Bộ TNMT hướng dẫn việc đăng ký thế chấp QSDĐ, tài sản gắn
liền với đất (thay thế Thông tư liên tịch số 06/2010/TTLT-BTP-BTNMT, Thông
tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT và Thông tư liên tịch số
05/2005/TTLT-BTP-BTNMT).
d) Nhận xét chung
Về tổng thể thì việc Nhà nước ban hành các quy định liên quan đến
VPĐKQSDĐ trong hệ thống văn bản quy phạm pháp luật hiện hành tuy không
nhiều nhưng được xem là tương đối đầy đủ. Đây là căn cứ pháp lý ban đầu để
thành lập và đưa các VPĐKQSDĐ đi vào hoạt động. Tuy nhiên, các văn bản
pháp quy liên quan đến VPĐKQSDĐ còn những hạn chế như:
- Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT-BTNMT-BNV và Thông tư liên tịch
số 05/2010/TTLT-BTNMT-BNV-BTC quy định không rõ ràng (cho phép các địa
phương có thể không thành lập VPĐKQSDĐ), Điều 185 Nghị định số
181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ chỉ quy định bắt buộc phải
thành lập VPĐKQSDĐ ở cấp tỉnh nhưng không bắt buộc phải thành lập ở cấp
huyện.
- Trước Thông tư liên tịch số 05/2010/TTLT-BTNMT-BNV-BTC chưa có
quy định cụ thể về tổ chức, biên chế và cơ chế tài chính cho VPĐKQSDĐ.
- Lĩnh vực quản lý đất đai là trách nhiệm của ngành TNMT, với một hệ
thống được tổ chức xuyên suốt từ Trung ương đến địa phương, trong đó hoạt
động ĐKĐĐ, BĐS và quản lý HSĐC được thực hiện tại VPĐKQSDĐ, nhưng
việc quản lý BĐS gắn liền trên đất thuộc một số cơ quan chuyên ngành khác.
Nghĩa là chưa có sự thống nhất trong quản lý BĐS hiện nay.