Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
CAO ĐẮC PHÚ
ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CỦA
VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT HUYỆN TAM ĐẢO, TỈNH VĨNH PHÚC

CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
MÃ SỐ: 60 85 01 03 LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP
Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: TS. NGUYỄN TIẾN SỸ Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn


ii LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành được luận văn này, trước hết, tôi xin chân thành cảm
ơn TS. Nguyễn Tiến Sỹ - Thanh tra Bộ Tài nguyên và Môi trường đã trực
tiếp hướng dẫn tôi trong suốt thời gian tôi thực hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn các thầy cô giáo tại k yên và
Môi trường- Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên đã giúp đỡ tạo điều
kiện thuận lợi cho tôi thực hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn tập thể, cá nhân Phòng Tài nguyên và
Môi trường; Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng Đất huyện Tam Đảo, các
phòng ban chuyên môn thuộc UBND huyện; UBND các xã, thị trấn, các hộ
điều tra đã giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu, thực hiện đề tài.
Xin trân trọng cảm ơn!

Tác giả luận văn
Cao Đắc Phú
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-
tnu.edu.vn

iii


tnu.edu.vn

iv 1.4.1. Thực trạng hoạt động của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất ở
nước ta 19
1.4.2. Thực trạng hoạt động của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất ở
tỉnh Vĩnh Phúc 22
Chƣơng 2: NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 26
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 26
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu 26
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu 26
2.2. Nội dung nghiên cứu 26
2.3. Phương pháp nghiên cứu 27
2.3.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp 27
2.3.2. Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp 28
2.3.3. Phương pháp xử lý số liệu, tổng hợp và trình bày kết quả 28
2.3.4. Phương pháp chuyên gia 28
Chƣơng 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 29
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế-xã hội của huyện Tam Đảo 29
3.1.1. Đặc điểm điều kiện tự nhiên 29
3.1.2. Đặc điểm kinh tế- xã hội 31
3.1.3. Công tác quản lý và sử dụng đất đai 39
3.1.4. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế- xã hội 43
3.2. Thực trạng tình hình hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
huyện Tam Đảo Error! Bookmark not defined.
3.2.1. Tổ chức bộ máy của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện 45
3.2.2. Cơ chế hoạt động của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng Đất huyện
Tam Đảo 47

3.5.6. Các giải pháp về cơ chế tài chính 84
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 85
1. Kết luận 85
2. Đề nghị 88
TÀI LIỆU THAM KHẢO 88

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-
tnu.edu.vn

vi
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-
tnu.edu.vn

vii DANH MỤC CÁC CỤM, TỪ VIẾT TẮT

BĐS : Bất động sản
ĐKĐĐ : Đăng ký đất đai
GCN : Giấy chứng nhận
QSDĐ : Quyền sử dụng đất
HSĐC : Hồ sơ địa chính
PTTH :

Đảo…… 62
Bảng 3.9: Kết quả thu từ dịch vụ công của VPĐKQSDĐ quyền sử dụng đất
huyện Tam Đảo từ năm 2010 - 2012 66
Bảng 3.10: Một số trang thiết bị của VPSSKQSDĐ huyện Tam Đảo 69
Bảng 3.11: Mức độ công khai thủ tục hành
chính……………………… 72
Bảng 3.12: Đánh giá của người dân về tiến độ giải quyết hồ sơ tại Văn
phòng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện Tam Đảo 73
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-
tnu.edu.vn

ix DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 1.1: Vị trí của Văn phòng đăng ký trong hệ thống quản lý đất đai 18
Hình 1.2: Mô hình tổ chức Văn phòng đăng ký QSDĐ Vĩnh Phúc 28
Hình 3.1: Diện tích, cơ cấu đất đai huyện Tam Đảo năm 2012 47
Hình 3.2: Quy trình đăng ký cấp GCN lần đầu 52
Hình 3.3: Hồ sơ đƣợc lƣu trữ của VPĐKQSDĐ huyện Tam Đảo 63
Hình 3.4: Phòng làm việc của VPĐKQSDĐ huyện Tam Đảo 66
Hình 3.5: Ngƣời dân đến giao dịch tại bộ phận “Một cửa” 71


huyện Tam Đảo về việc thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
huyện Tam Đảo.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-
tnu.edu.vn

2

Sự ra đời của VPĐKQSDĐ huyện Tam Đảo là tất yếu để đáp ứng
mục tiêu phát triển kinh tế-xã hội chung trên địa bàn huyện và đảm bảo
quyền lợi của người dân về thực hiện các quyền của người sử dụng đất,
nhất là vấn đề đăng ký giấy chứng nhận, các hoạt động liên quan đến công
tác chuyển quyền sử dụng đất, công tác giao dịch đảm bảo… Tuy nhiên, do
mới được thành lập, VPĐKQSDĐ huyện Tam Đảo gặp rất nhiều khó khăn
về nhiều mặt, hoạt động của VPĐKQSDĐ còn hạn chế. Vì vậy để khái quát
được thực trạng hoạt động và có các giải pháp nhằm nâng cao hoạt động
của VPĐKQSDĐ huyện Tam Đảo, đáp ứng các yêu cầu thực tiễn đặt ra là
mục tiêu của đề tài nghiên cứu: “Đánh giá thực trạng hoạt động của Văn
phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Tam Đảo, tỉnh Vĩnh Phúc”.
2. Mục đích nghiên cứu
- Nhằm hoàn thiện, nâng cao công tác cải cách thủ tục hành chính
thuộc lĩnh vực quản lý nhà nước về đất đai mà UBND huyện đang thực
hiện, đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế-xã hội hiện nay của địa phương.
- Xây dựng mô hình hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử
dụng đất huyện Tam Đảo đảm bảo thủ tục đăng ký đất đai, cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất được thực hiện đơn giản, thuận tiện theo cơ chế
“một cửa”.
3. Yêu cầu nghiên cứu
- Tìm hiểu được đúng thực trạng Văn phòng ĐKQSDĐ huyện Tam
Đảo để thấy được vai trò hoạt động của Văn phòng.

dạng thổ nhưỡng và địa hình, thủy văn bề mặt (gồm: hồ, sông, suối và đầm
lầy nước cạn); lớp trầm tích và kho dự trữ nước ngầm sát bề mặt trái đất;
tập đoàn thực vật và động vật; trạng thái định cư của con người và những
thành quả vật chất do các hoạt động của con người trong quá khứ và hiện
tại tạo ra” [1].

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-
tnu.edu.vn

4

1.1.2. Bất động sản
Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” có nguồn
gốc từ Luật cổ La Mã, theo đó bất động sản không chỉ là đất đai, của cải
trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con
người trên mảnh đất. Bất động sản bao gồm các công trình xây dựng, mùa
màng, cây trồng … và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với
đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ.
Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi bất động sản
(BĐS) gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên, hệ thống
pháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan
điểm phân loại và tiêu chí phân loại, tạo ra cái gọi là “khu vực giáp ranh giữa
hai khái niệm bất động sản và động sản” [14]. Ở nước ta chưa có một bộ
luật về bất động sản, tuy nhiên tại khoản 1 Điều 174 Bộ luật Dân sự năm
2005 [15] đã quy định: “Bất động sản là các tài sản không thể di, dời được
bao gồm: (1) đất đai; (2) nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể
cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; (3) các tài sản
khác gắn liền với đất đai”.
1.2. Đăng ký đất đai
1.2.1. Khái quát về đăng ký đất đai

đảm bảo an toàn cho quyền lợi của mình, người mua phải điều tra ngược về
quá khứ, truy tìm nguồn gốc chủ quyền đối với diện tích đất mà mình mua.
Hình thức này được sử dụng từ thế kỷ 19 ở hầu hết các bang của Mỹ, Pháp,
Ý, Nhật và những nước chịu ảnh hưởng của luật Pháp [20].
- Đăng ký quyền: Trong hệ thống đăng ký quyền, không phải bản
thân các giao dịch hay các văn tự giao dịch mà hệ quả pháp lý của các giao
dịch được đăng ký vào sổ. Nói cách khác, đối tượng trung tâm của đăng ký
quyền chính là mối quan hệ pháp lý hiện hành giữa bất động sản và người
có chủ quyền đối với bất động sản đó. Quan hệ pháp lý được đề cập ở đây

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-
tnu.edu.vn

6

bao hàm cả quyền, lợi ích và nghĩa vụ của người được giao quyền. Giao
dịch bất động sản khi được thực hiện sẽ tạo ra một tình trạng pháp lý mới,
việc đăng ký quyền thực chất là đăng ký tình trạng pháp lý mới đó [27].
Đăng ký chủ quyền được áp dụng có hiệu quả ở Úc (hệ thống Torrens, Đức
và Scotland) [20].
So sánh 2 hệ thống đăng ký có thể nói rằng, đăng ký văn tự giao dịch
là đăng ký sự kiện pháp lý còn đăng ký quyền là đăng ký hệ quả pháp lý
của sự kiện pháp lý đó.
Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân nên người dân không có
quyền sở hữu mà chỉ có quyền sử dụng đất. Vì vậy, đăng ký ở đây là “đăng
ký quyền sử dụng đất”. Theo Điểm e Khoản 2 Điều 6 Luật Đất đai năm
2003 [18], đăng ký quyền sử dụng đất là một trong những nội dung quản lý
Nhà nước đối với đất đai. Hoạt động này được thực hiện tại Văn phòng
Đăng ký quyền sử dụng đất.
Theo pháp luật nước ta, ĐKĐĐ là thủ tục hành chính do cơ quan

hệ thống đăng ký đất đai còn hỗ trợ cho hoạt động thu ngân sách của Nhà
nước được tiến hành thuận lợi và công bằng, tránh thất thu các loại thuế
liên quan bất động sản; đồng thời còn mang lại một nguồn thu không nhỏ
thông qua các loại phí thu được từ việc cung cấp dịch vụ của hệ thống.
Thông qua công tác đăng ký bất động sản, Nhà nước có thể giám sát được
các hoạt động giao dịch đất đai và phục vụ quy hoạch [20].
Đối với xã hội, thông tin đất đai rõ ràng từ hệ thống đăng ký đất đai
sẽ góp phần hạn chế các tranh chấp đất đai, bình ổn xã hội, đảm bảo sự
minh bạch và thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản, theo đó
là sự phát triển kinh tế, giảm bớt đói nghèo trong mối liên hệ bền vững
với bảo vệ môi trường.
1.2.2.2. Lợi ích đối với công dân
Đối với công dân, đăng ký đất đai có những lợi ích sau: tăng cường
sự an toàn về chủ quyền đối với bất động sản; khuyến khích đầu tư cá

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-
tnu.edu.vn

8

nhân; mở rộng khả năng vay vốn (thế chấp); hỗ trợ các giao dịch về bất
động sản; giảm tranh chấp đất đai [20].
1.2.3. Đăng ký đất đai, bất động sản ở một số nước
1.2.3.1. Đăng ký văn tự giao dịch ở Scotland
Hệ thống đăng lý giao dịch Scotland triển khai năm 1617 theo một
Đạo Luật của Thượng viện Scotland, hệ thống đăng ký chứng thư có mục
tiêu đảm bảo an toàn pháp lý cho các giao dịch, đảm bảo tính công khai và
tiếp cận dễ dàng. Sự an toàn pháp lý được bảo đảm thông qua luật dành
quyền ưu tiên pháp lý cho các giao dịch đã đăng ký. Tính công khai được
đảm bảo bằng luật quy định bất kỳ công dân nào cũng có quyền khảo cứu

việc đi lấy sổ đăng kí trước. Yêu cầu có liên quan về việc đăng kí là: về nội
dung, có thể đăng kí được bất kì các yếu tố nào có liên quan như khế ước, thế
chấp hợp đồng chuyển nhượng hoặc yếu tố có ảnh hưởng đến quyền lợi đất
đai; phía bán đất phải thừa nhận hợp đồng mua bán qua công chứng, cung cấp
điều kiện để ngăn chặn giả mạo; về mặt thao tác thì người mua đất hoặc đại
diện của mình theo hợp đồng, khế ước nộp cho nhân viên đăng kí huyện để
vào sổ đăng kí, tiến hành chụp khế ước và xếp theo thứ tự thời gian [20].
Đăng ký chứng thư của Mỹ có mục tiêu "tránh những vụ chuyển
nhượng có tính gian lận, để đảm bảo cho bất kỳ người nào muốn thực hiện
giao dịch cũng có thể biết có những quyền tài sản và lợi ích nào thuộc về
hoặc liên quan tới mảnh đất hoặc ngôi nhà cụ thể". Việc đăng ký văn tự
giao dịch được triển khai lần đầu tiên theo Luật Đăng ký của Mỹ năm 1640
và đã được phát triển ra toàn Liên bang [3] [20].
Các điều luật về đăng ký được phân loại theo cách thức mà nó giải
quyết các vấn đề về quyền ưu tiên và nguyên tắc nhận biết. Các điều luật
được chia thành 3 loại: (1) quy định quyền ưu tiên theo trình tự; (2) quy
định về quyền ưu tiên theo nguyên tắc nhận biết; (3) quy định hỗn hợp.
Điều luật theo nguyên tắc trình tự dành quyền ưu tiên cho giao dịch đăng

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-
tnu.edu.vn

10

ký trước. Một giao dịch được đăng ký sẽ thắng một giao dịch chưa được
đăng ký dù cho giao dịch chưa đăng ký được thực hiện trước. Điều này dễ
bị lợi dụng để thực hiện các giao dịch có yếu tố gian lận. Điều luật theo
nguyên tắc nhận biết: không dành quyền ưu tiên cho trình tự đăng ký.
Người mua nếu không biết được (không được thông tin) về các tranh chấp
quyền lợi liên quan tới bất động sản mà người ấy mua thì vẫn được an toàn

sửa bổ sung vào năm 2009. Trước năm 2002, Văn phòng Đăng ký đất đai hoạt
động theo địa hạt. Bất động sản thuộc địa hạt nào thì đăng ký tại Văn phòng
thuộc địa hạt đó. Tuy nhiên, từ khi có Luật Đăng ký mới (năm 2002) và khi hệ
thống đăng ký hoạt động theo hệ thống đăng ký điện tử thì khách hàng có thể
lựa chọn bất kỳ Văn phòng Đăng ký nào trên lãnh thổ Anh [3].
Về đối tượng đăng ký, theo Luật Đất đai, Anh lấy đơn vị thửa đất
làm đơn vị đăng ký, các tài sản khác gắn liến với đất được đăng ký kèm
theo thửa đất dưới dạng thông tin thuộc tính. Về chủ sở hữu, chỉ phân biệt
sở hữu cá nhân và sở hữu tập thể (sở hữu chung, đồng sở hữu ).
Một điểm nổi bật trong Luật Đất đai và Luật Đăng ký có quy định rất
chặt chẽ về đăng ký, bất kỳ người nào sở hữu đất đai và bất động sản trên lãnh
thổ Anh đều phải đăng ký tại Văn phòng Đăng ký đất đai; Nhà nước chỉ bảo
hộ quyền sở hữu hợp pháp của chủ sở hữu có tên trong hệ thống đăng ký.
1.2.4. Khái quát về hệ thống đăng ký đất đai Việt Nam
Theo Điều 46 Luật Đất đai năm 2003 [18], việc đăng ký quyền sử dụng
đất được thực hiện tại Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất trong các
trường hợp: Người đang sử dụng đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất; Người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng,
nhận thừa kế, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; thế chấp,
bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; Người sử dụng đất đã có Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-
tnu.edu.vn

12

phép đổi tên, chuyển mục đích sử dụng đất, thay đổi đường ranh giới thửa
đất; Người được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Toà án nhân
dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết

sử dụng đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, xây dựng và quản lý hồ
sơ địa chính theo quy định của pháp luật [6].
Văn phòng ĐKQSDĐ là đơn vị sự nghiệp trực thuộc cơ quan tài nguyên
môi trường do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh hoặc cấp huyện quyết định thành lập. Tổ
chức, biên chế và công tác của Văn phòng đặt dưới sự chỉ đạo, quản lý của cơ
quan tài nguyên và môi trường cùng cấp (Điều 9 Nghị định 181/2004/NĐ-CP) [9].
Văn phòng ĐKQSDĐ sẽ thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường nếu do
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thành lập theo đề nghị của Giám đốc
Sở Tài nguyên và Môi trường và Giám đốc Sở Nội vụ và thuộc Phòng Tài
nguyên và Môi trường nếu do Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thành
lập theo đề nghị của Trưởng phòng Tài nguyên và Môi trường và Trưởng
phòng Nội vụ. Văn phòng ĐKQSDĐ có con dấu riêng, được mở tài khoản
theo quy định của pháp luật [6]. Như vậy, Văn phòng ĐKQSDĐ chỉ tổ
chức trên địa bàn cấp tỉnh và cấp huyện, ở cấp xã không có Văn phòng
Đăng ký quyền sử dụng đất.

Chính phủ
Bộ Tài nguyên & MT
UBND tỉnh, thành phố
trực thuộc trung ƣơng
Sở Tài nguyên & MT

ĐKQSDĐ thành một cấp trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường. Đề án
được thực hiện thí điểm tại 4 tỉnh, thành phố như gồm: tỉnh Hà Nam; thành
phố Hải Phòng; thành phố Đà Nẵng; tỉnh Đồng Nai.
1.3.2. Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của Văn phòng ĐKQSDĐ
- Luật Đất đai 2003;
- 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về
hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2003;
- Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16 tháng 6
năm 2005 hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất, tài
sản gắn liền với đất đai;
- Nghị định số 43/2006/NĐ-CP ngày 25 tháng 4 năm 2006 của Chính
phủ quy định quyền tự chủ, tự chịu trách nhiệm về thực hiện nhiệm vụ, tổ
chức bộ máy, biên chế và tài chính đối với đơn vị sự nghiệp công lập;