BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

LƯƠNG VĂN THANH
ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CỦA
VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
HUYỆN CAO LỘC - TỈNH LẠNG SƠN
LUẬN VĂN THẠC SĨ
HÀ NỘI, NĂM 2014
2
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

LƯƠNG VĂN THANH
ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CỦA
VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
HUYỆN CAO LỘC - TỈNH LẠNG SƠN
CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
MÃ SỐ: 60.85.01.03
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
PGS.TS. NGUYỄN THANH TRÀ
HÀ NỘI, NĂM 2014
4
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là
trung thực, đầy đủ và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan, mọi sự giúp đỡ của các cơ quan, đơn vị, tổ chức và cá
nhân đối với việc nghiên cứu thực tế tại địa phương để thực hiện luận văn này
đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ
nguồn gốc./.
Tác giả luận văn

1.1.2.3.1. Đăng ký văn tự giao dịch 10
1.1.2.3.2. Đăng ký quyền 11
1.1.3.1.1. Giai đoạn trước khi có Luật Đất đai 12
1.1.3.1.2 Giai đoạn từ khi có Luật Đất đai 1988 đến 1993 12
1.1.3.1.3. Giai đoạn từ khi có Luật Đất đai năm 1993 đến năm 2003 13
1.1.3.1.4. Giai đoạn từ khi có Luật Đất đai năm 2003 đến nay 15
1.1.3.2.1. Chủ trương chính sách của Đảng và Nhà nước về cải cách hành chính 15
1.1.3.2.2. Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của VPĐK 16
d) Luật bổ sung sửa đổi một số điều của Luật đầu tư xây dựng cơ bản 18
e) Nhận xét chung về cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của VPĐK 20
1.1.3.3.3. Vai trò 22
1.2.5.1. Tình hình hoạt động của của VPĐKQSDĐ cấp tỉnh 28
1.2.5.2. Tình hình hoạt động của VPĐKQSDĐ cấp huyện 29
1.2.6.1. Kết quả đạt được 30
1.2.6.2. Các hạn chế 31
2.3.2. Phương pháp điều tra nội nghiệp: Thu thập, xử lý số liệu thứ cấp 36
2.3.3. Phương pháp điều tra ngoại nghiệp và khảo sát thực địa 36
3.3.1.1. Căn cứ pháp lý 58
3.3.1.2. Chức năng, nhiệm vụ 58
3.3.1.3. Nguồn nhân lực, cơ sở vật chất, trang thiết bị 60
iii
3.3.2. Cơ chế hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 60
3.3.2.1. Trình tự, thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu 60
3.4.1. Công tác đăng ký quyền sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận 64
iv
DANH MỤC BẢNG
STT Tên bảng Trang
Bảng 1.1: Tình hình thành lập VPĐK các cấp 25
Bảng 1.2. Nguồn nhân lực của VPĐK của cả nước 27
Bảng 1.3. Nguồn nhân lực của VPĐK tỉnh Lạng Sơn năm 2013 34

loại, dân tộc. Con người sinh ra từ đất, lớn lên nhờ đất và khi chết cũng trở về
với đất, vì vậy đất đai gắn bó máu thịt với con người nói chung và mỗi gia đình
nói riêng.
Việc đăng ký Nhà nước về đất đai có ý nghĩa: Các quyền về đất đai được bảo
đảm bởi nhà nước, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của
dữ liệu địa chính. Đăng ký đất đai là một công cụ của nhà nước để bảo vệ lợi ích nhà
nước, lợi ích cộng đồng cũng như lợi ích công dân.
Từ khi thực hiện Luật Đất đai năm 2003 cùng với việc thực hiện cải cách
hành chính theo cơ chế “một cửa”, các cấp, các ngành đã có nhiều nỗ lực trong việc
đơn giản hóa các thủ tục hành chính liên quan đến lĩnh vực đất đai đối với các đối
tượng sử dụng đất: tổ chức, hộ gia đình cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam
định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất ở Việt Nam.
Việc đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận được thực hiện công khai,
minh bạch hơn, giảm thời gian và chi phí cho tổ chức, công dân có nhu cầu giao
dịch. Tuy nhiên, việc cung ứng các dịch vụ về đăng ký, cấp giấy chứng nhận nhà
đất vẫn là một trong những vấn đề bức xúc đối với người sử dụng đất, đặc biệt là
tại các đô thị.
Huyện Cao Lộc nằm ở phía Bắc tỉnh Lạng Sơn. gồm 23 đơn vị hành chính xã, thị
trấn. Tổng diện tích tự nhiên của huyện 63.427,06 ha, với nguồn tài nguyên thiên nhiên
phong phú thuận lợi cho phát triển kinh tế - xã hội của huyện.
Công tác đăng ký đất đai trên địa bàn huyện trong những năm qua đã đạt
một số kết quả nhất định đặc biệt là khi Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất
được thành lập (năm 2006). Tuy nhiên, trong quá trình hoạt động Văn phòng còn
gặp nhiều khó khăn do địa bàn rộng, trình độ dân trí thấp, điều kiện cơ sở vật
chất kỹ thuật chưa đáp ứng được yêu cầu. Việc tìm ra giải pháp tốt nhất
nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng
1
đất cấp huyện là cần thiết, góp phần không nhỏ trong việc quản lý nhà nước
về đất đai.
Trước tình hình trên, trong khuôn khổ yêu cầu thực hiện luận văn tốt nghiệp

tại mãi với con người nếu được khai thác, cải tạo và bảo vệ phù hợp. Cùng với sự
phát triển của xã hội, đất đai không chỉ được sử dụng để trồng trọt và chăn nuôi mà
còn được sử dụng để phát triển các ngành nghề khác như công nghiệp và dịch vụ.
Hoạt động của con người càng đa dạng thì vai trò của đất đai càng mở rộng. Trên cơ
sở lao động của con người, đất đai không còn đơn thuần là một tặng phẩm của tự
nhiên mà đã trở thành tài sản của mọi cá nhân và mọi quốc gia.
Có thể khẳng định trên phương diện kinh tế, đất đai là một nguồn lực cho sự
thịnh vượng và phát triển bền vững.
Trên phương diện chính trị - xã hội, trong mối quan hệ giữa các quốc gia, đất
đai là một trong những yếu tố quan trọng tạo thành lãnh thổ và chủ quyền quốc gia.
Lãnh thổ quốc gia là một phần của trái đất, bao gồm vùng đất, vùng nước, vùng trời
phía trên và phía dưới thuộc chủ quyền hoàn toàn và đầy đủ của quốc gia. Lãnh thổ
quốc gia là cơ sở vật chất để một quốc gia tồn tại và phát triển, duy trì một ranh giới
quyền lực nhà nước trong cộng đồng dân cư nhất định, là nền tảng của trật tự pháp
lý quốc tế nhất định. Bảo vệ đất đai chính là bảo vệ lãnh thổ quốc gia, bảo vệ chủ
quyền quốc gia. Dù nó không gắn với giá trị kinh tế, nhưng ý nghĩa chính trị xã hội
là rất lớn bởi đất đai là thứ mà nhân dân mỗi nước phải trải qua biết bao thế hệ mới
có thể tạo lập, bảo vệ và giữ gìn.
3
Trong phạm vi nội bộ quốc gia, đất đai và các chính sách đất đai là mối
quan tâm hàng đầu của nhà nước bởi nó có ảnh hưởng lớn đến tình hình chính
trị xã hội và sự phát triển kinh tế. Nếu chính sách đất đai phù hợp không những
đảm bảo được sự bình ổn về an ninh, chính trị mà còn tạo điều kiện thúc đẩy
kinh tế phát triển và ngược lại. Với tầm quan trọng, ảnh hưởng rộng khắp của
mình, vấn đề đất đai luôn là một vấn đề phức tạp, đòi hỏi nhà nước trong từng
thời kỳ phải có sự cân nhắc, lựa chọn hướng đi từng bước cho phù hợp.
Tầm quan trọng của đất đai còn thể hiện trong đời sống văn hóa, tinh thần
của con người. Đất đai cùng nhiều yếu tố khác nhau như khí hậu, địa hình, điều kiền
tự nhiên góp phần hình thành nên lối sống, tính cách con người. Sự khác nhau về
truyền thống văn hóa, phong tục tập quán giữa các châu lục, giữa các quốc gia,

người trong quá khứ và hiện tại tạo ra”.
1.1.1.2. Bất động sản
Pháp luật các nước trên thế giới đều thống nhất xác định bất động sản là đất đai
và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi
vị trí địa lý của đất (Điều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân sự
Cộng hoà Liên bang Nga, Điều 94 Lụât Dân sự Cộng hoà liên bang Đức ) Tuy nhiên
pháp luật của mỗi nước có đặc thù riêng, ví dụ:
- Pháp luật Nga quy định cụ thể bất động sản là “mảnh đất” chứ không phải
là đất đai nói chung. Việc ghi nhận này là hợp lý bởi đất đai nói chung là bộ phận
của lãnh thổ, không thể là đối tượng của giao dịch dân sự. Luật Dân sự Nga năm
1994 quy định bất động sản đã có những điểm khác biệt đáng chú ý so với các Luật
Dân sự truyền thống. Điều 130 của Luật này một mặt, liệt kê tương tự theo cách của
các Lụât Dân sự truyền thống, mặt khác đưa ra khái niệm chung về bất động sản là
“những đối tượng mà dịch chuyển sẽ làm tổn hại đến giá trị của chúng”. Bên cạnh
đó, Luật này còn liệt kê vật không liên quan gì đến đất đai như “tàu biển, máy bay,
phương tiện vũ trụ ” cũng là các bất động sản.
- Điều 520, Luật Dân sự Pháp quy định “mùa màng chưa gặt, trái cây chưa
bứt khỏi cây là bất động sản, nếu đã bứt khỏi cây được coi là động sản”. Tương tự,
quy định này được thể hiện ở Luật Dân sự Nhật Bản, Bộ Luật Dân sự Bắc Kỳ và
Sài Gòn cũ.
5
- Luật Dân sự Thái Lan, tại Điều 100 quy định: “Bất động sản là đất đai và những
vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai”.
- Luật Dân sự Đức đưa ra khái niệm bất động sản bao gồm đất đai và các tài
sản gắn với đất.
Như vậy, có hai cách diễn đạt chính: thứ nhất, miêu tả cụ thể những gì được
coi là “ gắn với đất đai”; thứ hai, không giải thích rõ về khái niệm và dẫn tới các
cách hiểu khác nhau về những tài sản “gắn liền với đất đai”.
Bộ Luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam tại
Điều 174 có quy định “Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai; nhà; công trình xây

1.1.2.1.1. Đăng ký đất đai
Đăng ký đất đai là một cách gọi của hệ thống đăng ký đất đai và theo định
nghĩa của UN-ECE (Ủy ban kinh tế về Châu Âu của Liên Hợp quốc), nó là một quá
trình xác lập và lưu trữ một cách chính thức các quyền lợi đối với đất đai dưới hình
thức là đăng ký văn tự giao dịch hay đăng ký các loại văn kiện nào đó có liên quan
đến việc chuyển giao quyền sở hữu/sử dụng đất hoặc là dưới hình thức đăng ký chủ
quyền đất. Kết quả của quá trình đăng ký đất đai thể hiện trong một sổ đăng ký (cụ
thể là hồ sơ giấy tờ hoặc được kỹ thuật hóa thành hồ sơ điện tử) với những thông tin
về chủ sở hữu/sử dụng và chủ quyền hoặc những thay đổi về chủ quyền đối với
những đơn vị đất đai được xác định.
Bằng những thông tin đó, hệ thống đăng ký đất đai có chức năng cung cấp sự
an toàn và tạo nền tảng vững chắc cho việc chiếm hữu, hưởng dụng và định đoạt đất
đai. Nó đảm bảo cho quyền sở hữu và những quyền lợi khác trên một diện tích đất
cũng như hỗ trợ cho sự năng động của thị trường đất đai và thị trường tín dụng. Với
thông tin rõ ràng về chủ quyền đất, các nhà đầu tư có thể yên tâm về nguồn vốn đầu
tư đã bỏ ra trong giao dịch và nguồn vốn cho vay. Đồng thời, những rủi ro về mâu
thuẫn, tranh chấp quyền lợi cũng được giảm thiểu. Hơn nữa thông tin đất đai đăng
ký còn đem lại cho ngân sách nhà nước một nguồn thu lớn thông qua việc thu phí từ
việc cung cấp thông tin và thu thuế chuyển quyền bất động sản. Vì vậy, mặc dù
đăng ký đất đai trực tiếp hướng tới bảo vệ lợi ích của người sở hữu đất đai, nhưng
nó cũng là một trong những công cụ của quản lý nhà nước, hỗ trợ cho sự phát triển
kinh tế. Đo đó, theo FIG, mặc dù các nước trên thế giới có những hình thức đăng ký
7
đất đai khác nhau, nhưng hầu hết đều có chung nỗ lực phát triển hệ thống đăng ký
đất đai của mình nhằm đáp ứng những nhu cầu đa dạng về thông tin đất đai, về giao
dịch và giảm thiểu chi phí.
Nếu cho rằng sự thịnh vượng và phát triển bền vững của một quốc gia là bắt
nguồn từ đất đai và sự quản lý tốt bất động sản này, thì đăng ký đất đai là một thành
phần trợ đắc lực cho sự phát triển đó. Báo cáo của UN-ECE về lợi ích kinh tế và xã
hội của việc quản lý đất đai hiệu quả đã khẳng định: “đối với những quốc gia muốn

1.1.2.2. Cơ sở đăng ký đất đai, bất động sản
1.1.2.2.1. Hồ sơ đất đai, bất động sản
Hồ sơ đất đai và bất động sản (ở Việt Nam gọi là hồ sơ địa chính) là tài liệu
chứa đựng thông tin liên quan tới thuộc tính, chủ quyền và chủ thể có chủ quyền đối
với đất đai, bất động sản. Hồ sơ đất đai, bất động sản đuợc lập để phục vụ cho lợi
ích của nhà nước và phục vụ quyền lợi của công dân.
(1) Đối với với Nhà nước: để thực hiện việc thu thuế cũng như đảm bảo cho
việc quản lý, giám sát, sử dụng và phát triển đất đai một cách hợp lý và hiệu quả.
(2) Đối với công dân, việc lập hồ sơ đảm bảo cho người sở hữu, người sử
dụng có các quyền thích hợp để họ có thể giao dịch một cách thuận lợi, nhanh
chóng, an toàn và với một chi phí thấp.
1.1.2.2.2. Nguyên tắc Đăng ký đất đai, bất động sản
Đăng ký đất đai, bất động sản dựa trên những nguyên tắc:
- Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ;
- Nguyên tắc đồng thuận;
- Nguyên tắc công khai;
- Nguyên tắc chuyên biệt hoá.
Các nguyên tắc này giúp cho hồ sơ đăng ký đất đai, bất động sản được công
khai, thông tin chính xác và tính pháp lý của thông tin được pháp luật bảo vệ. Đối
tượng đăng ký được xác định một cách rõ ràng, đơn nghĩa, bất biến về pháp lý.
1.1.2.2.3. Đơn vị đăng ký - thửa đất
Thửa đất được hiểu là một phần bề mặt trái đất, có thể liền mảnh hoặc không
liền mảnh, được coi là một thực thể đơn nhất và độc lập để đăng ký vào hệ thống hồ
sơ với tư cách là một đối tượng đăng ký có một số hiệu nhận biết duy nhất. Việc
định nghĩa một cách rõ ràng đơn vị đăng ký là vấn đề quan trọng cốt lõi trong từng
hệ thống đăng ký.
9
Trong các hệ thống đăng ký giao dịch cổ điển, đơn vị đăng ký - thửa đất
không được xác định một cách đồng nhất, đúng hơn là không có quy định, các
thông tin đăng ký được ghi vào sổ một cách độc lập theo từng vụ giao dịch. Trong

bằng chứng pháp lý về việc bên bán có quyền sở hữu hoặc sử dụng hợp pháp đối
với nhà và đất đem ra mua bán.
- Đăng ký văn tự giao dịch là hình thức đăng ký đất đai mà đối tượng được
đăng ký chính là các văn tự giao dịch về đất đai và bất động sản trên đất và nội
dung của các giao dịch đó. Việc đăng ký chủ yếu để chứng minh giao dịch đã được
thực hiện, hai bên đã tự nguyện tham gia vào những điều khoản đã được thỏa thuận
thống nhất chứ không thể là chứng cứ pháp lý để khẳng định chủ quyền đối với đất
đai có hợp hay không. Do vậy, để đảm bảo an toàn cho quyền lợi của mình, người
mua phải điều tra ngược về quá khứ, truy tìm nguồn gốc quyền lợi đối với diện tích
đất mà mình mua. Hình thức này được sử dụng từ thế kỷ 19 ở hầu hết các bang của
Mỹ, Pháp, Ý, Nhật và những nước chịu ảnh hưởng của luật Pháp. Hệ thống đăng ký
đất đai hiện nay của Hà lan là một hệ thống đăng ký giao dịch điển hình đã được cải
tiến và tự động hóa để nâng cao độ an toàn pháp lý và hiệu quả hoạt động.
1.1.2.3.2. Đăng ký quyền
Quyền được hiểu là tập hợp các hành vi và các lợi ích mà người được giao
quyền và các bên liên quan được đảm bảo thực hiện và hưởng lợi.
Đăng ký quyền là hình thức đăng ký đất đai mà đối tượng đăng ký đất đai là
những thông tin về chủ sở hữu/sử dụng đất, các quyền, lợi ích và cả những hạn chế
về quyền của họ đối với đất, những thông tin về thửa đất, nghĩa là mối quan hệ pháp
lý giữa đất đai với người có chủ quyền đất. Nói cách khác, nếu đăng ký văn tự giao
dịch là đăng ký sự kiện pháp lý (các giao dịch) thì đăng ký quyền chính là đăng ký
hệ quả pháp lý của sự kiện đó. Trong đăng ký quyền, đất đai được chia thành những
đơn vị đất đai (có thể là thửa đất) được xác định rõ trên bản đồ địa chính. Chủ sở
hữu/sử dụng và chủ quyền của họ (quyền lợi, nghĩa vụ những hạn chế về quyền) đối
với thửa đất được ghi nhận trong sổ đăng ký. Tên của chủ sử dụng/sở hữu đất được
đăng ký thay đổi, còn quyền lợi đối với đất vẫn duy trì khi toàn bộ thửa đất được
đăng ký thay đổi, còn quyền lợi đối với đất vẫn duy trì khi toàn bộ thửa đất được
chuyển giao. Trường hợp chủ quyền giao một phần thửa đất thì cần có sự tách thửa,
đăng ký và lập hồ sơ địa chính với sự thay đổi quyền lợi trên thửa đất mới. Tất cả
các thủ tục này chỉ được xem là hợp pháp khi do cơ quan nhà nước có thẩm quyền

302/DKTK ngày 28/10/1989 hướng dẫn thi hành quy định này. Các địa phương đã
12
đồng loạt triển khai thực hiện năm 1990, tạo ra sự chuyển biến lớn trong hoạt động
đăng ký đất đai. Đặc biệt, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo mẫu của Tổng
cục Quản lý ruộng đất quy định trong Quyết định 201/DKTK được phát hành, chính
thức cấp để thừa nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất khi diện tích của họ
được đăng ký, thể hiện trên bản đồ địa chính và ghi vào sổ địa chính.
Tuy nhiên, việc đăng ký đất đai chủ yếu là kế thừa các kết quả trước đó, rà
soát khắc phục tồn tại. Chỉ có việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là thủ
tục mới chưa được thực hiện. Hơn nữa, do hồ sơ đất đai trước đây chỉ phản ánh hiện
trạng, còn nhiều thiếu sót, không xác định chính xác nguồn gốc pháp lý và quyền
của người sử dụng đất, đồng thời do chính sách đất đai có nhiều biến động nên thực
tiễn thi hành hết sức khó khăn, với kết quả còn nhiều hạn chế.
Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại các địa phương, nhất là các
tỉnh phía Bắc và Duyên Hải miền Trung, do sự phân tán, manh mún của đất đai nên
thực hiện rất chậm. Hết năm 1993, cả nước mới cấp giấy chứng nhận cho khoảng 1,6
triệu hộ nông dân (chiếm 40%) ở khoảng 1.500 xã chủ yếu tại các tỉnh Đồng bằng
Sông Cửu Long. Nhiều địa phương (14 tỉnh) do chính sách chưa ổn định, văn bản
hướng dẫn thi hành chưa triển khai kịp thời nên đã tự quy định mẫu và tiến hành cấp
các loại giấy chứng nhận tạm thời cho người sử dụng đất.
1.1.3.1.3. Giai đoạn từ khi có Luật Đất đai năm 1993 đến năm 2003
a) Luật Đất đai năm 1993 quy định:
“ Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, quản lý các hợp đồng sử
dụng đất, thống kê, kiểm kê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”.
“ Người sử dụng đất tại xã, phường, thị trấn nào thì phải đăng ký tại xã, phường,
thị trấn đó - Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn lập và quản lý sổ địa chính, đăng ký
vào sổ địa chính đất chưa sử dụng và sự biến động về việc sử dụng đất.
Sự ra đời của Luật Đất đai năm 1993, với sự thừa nhận chính thức trị trường
bất động sản nói chung và thị trường quyền sử dụng đât nói riêng thông qua những
quy định về giá đất, về các quyền giao dịch đối với quyền sử dụng đất của sử dụng

công tác quản lý đất đai, tìm các giải pháp khắc phục chỉ đạo sát sao nhiệm vụ này.
14