ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
--------------o0o--------------

LƢƠNG ĐỨC TUYẾN

THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ
HOẠT ĐỘNG CỦA VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
THÀNH PHỐ HẢI DƢƠNG, TỈNH HẢI DƢƠNG

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

HÀ NỘI - 2015


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
--------------o0o--------------

LƢƠNG ĐỨC TUYẾN

THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ
HOẠT ĐỘNG CỦA VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
THÀNH PHỐ HẢI DƢƠNG, TỈNH HẢI DƢƠNG

Chuyên ngành:

Quản lý đất đai

Mã số:


đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Hải Dương đã giúp đỡ tôi trong thời gian
nghiên cứu, thực hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn tới những người thân trong gia đình và đồng
nghiệp đã khích lệ, tạo những điều kiện tốt nhất cho tôi trong quá trình thực hiện
đề tài này.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!
Tác giả luận văn

Lƣơng Đức Tuyến

ii


MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN

i

LỜI CẢM ƠN

ii

MỤC LỤC

iii

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

vi


3

6. Cấu trúc luận văn

5

CHƢƠNG 1. TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

6

1.1. Đăng ký đất đai và bất động sản

6

1.1.1. Đất đai, bất động sản, thị trường bất động sản

6

1.1.2. Đăng ký đất đai, bất động sản

9

1.1.3. Cơ sở đăng ký đất đai, bất động sản

11

1.1.4. Hệ thống đăng ký đất đai và bất động sản Việt Nam

13


iii


1.3.3. Thụy Điển

35

1.4.Thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ở nước ta.36

1.4.1. Tình hình thành lập

36

1.4.2. Cơ cấu tổ chức của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

38

1.4.3. Nguồn nhân lực của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

38

1.4.4. Chức năng, nhiệm vụ của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

39

1.4.5. Tình hình triển khai thực hiện các nhiệm vụ của VPĐK

42



54

2.2.2. Tình hình quản lý đất đai

56

2.3. Thực trạng tình hình hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất của
thành phố Hải Dương.

59

2.3.1. Tổ chức bộ máy của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

59

2.3.2. Cơ chế hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố
Hải Dương

62

2.3.3. Kết quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

66

Chƣơng 3. ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT
ĐỘNG CỦA VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
THÀNH PHỐ HẢI DƢƠNG

79

dụng đất

85

3.2.1. Chính sách pháp luật đất đai

85

3.2.2. Chức năng, nhiệm vụ

89

3.2.3. Tổ chức, cơ chế hoạt động

91

3.2.4. Đối tượng giải quyết

91

3.3. Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất.

91

3.3.1. Giải pháp về chính sách pháp luật

92

3.3.2. Giải pháp về tổ chức


2. Kiến nghị

97

TÀI LIỆU THAM KHẢO

99

v


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
BĐS

Bất động sản

ĐKĐĐ

Đăng ký đất đai

GCN

Giấy chứng nhận

HSĐC

Hồ sơ địa chính

PTTH


Tình hình thành lập VPĐK các cấp

37

1.2

Nguồn nhân lực của VPĐK của cả nước

39

2.1

Hiện trạng sử dụng đất năm 2014 của thành phố Hải Dương

55

2.2

Tình hình biến động sử dụng đất thời kỳ 2007 - 2014

57

2.3

kết quả thẩm định hồ sơ chuyển QSD đất năm 2007 đến năm 2014

69

2.4


80

Đánh giá thái độ tiếp nhận hồ sơ của cán bộ

83

vii


DANH MỤC HÌNH VẼ
Hình
1.1

Sơ đồ vị trí của VPĐK trong hệ thống quản lý đất đai ở Việt Nam

30

2.1

Sơ đồ hành chính thành phố Hải Dương

46

2.2.

Biểu đồ cơ cấ u đấ t đai năm 2014 của thành phố Hải Dương

56


đất đã cơ bản hoàn thành nhưng nhu cầu giao dịch đất đai thì ngày càng cao. Một
nguyên tắc cơ bản cho hệ thống đăng ký đất đai là đảm bảo tính pháp lý, liên quan
đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu địa chính. Tuy
nhiên hồ sơ về đất đai được quản lý ở nhiều cấp khác nhau, có nhiều khác biệt giữa
thông tin trên sổ sách và trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, vì vậy mặc dù có
những chuyển biến quan trọng trong khuôn khổ pháp lý về đất đai, nhưng vẫn cần nỗ lực
nhiều hơn khi triển khai hệ thống đăng ký đất đai ở cấp địa phương.
1


Từ khi thực hiện luật đất đai năm 2003 cùng với việc thực hiện cải cách hành
chính theo cơ chế “một cửa”, các cấp, các ngành đã có nhiều nỗ lực trong việc đơn
giản hoá các thủ tục hành chính liên quan đến lĩnh vực đất đai đối với các đối tượng
sử dụng đất: tổ chức, hộ gia đình cá nhân, coọng đồng dân cư, người Việt Nam định
cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất ở Việt Nam. Việc đăng ký
đất đai, cấp giấy chứng nhận được thực hiện công khai, minh bạch hơn, giảm thời
gian và chi phí cho tổ chức, công dân có nhu cầu giao dịch. Công nghệ thông tinvà
trình độ của cán bộ làm việc tại cơ quan đăng ký đất đai các cấp được từng bước nâng
cao đã phát huy thành quả cải cách hành chính trong lĩnh vực này. Tuy nhiên, việc
cung ứng các dịch vụ về đăng ký, cấp giấy chứng nhận nhà đất vẫn là một trong
những vấn đề bức xúc đối với người sử dụng đất, đặc biệt là tại các đô thị.
Thành phố Hải Dương là trung tâm công nghiệp, thương mại và dịch vụ của
tỉnh, đồng thời là một trong những trung tâm về công nghiệp của Vùng kinh tế trọng
điểm Bắc bộ. Thành phố Hải Dương hiện là 1 đô thị trong vùng Thủ đô Hà Nội.
Cùng với các thành phố Thái Nguyên, Việt Trì, thành phố Hải Dương sẽ được đầu
tư để trở thành một trong 3 đô thị cấp trung tâm vùng (đô thị cấp 1) và là một trung
tâm công nghiệp của vùng. Trong những năm vừa qua, quá trình đô thị hóa diễn ra
mạnh mẽ, thị trường bất động sản đang thời kỳ phát triển, giá trị về đất ngày càng
được nâng cao, đã dẫn đến nhiều biến động về sử dụng đất. Vì vậy việc thực hiện
giao dịch về đất đai trên địa bàn thành phố tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng

năm 2007 đến ngày 31/12/2014
5. Phƣơng pháp nghiên cứu
a, Phương pháp chọn hộ nghiên cứu
Các hộ nghiên cứu được chọn đáp ứng được các yêu cầu nghiên cứu của đề tài gồm:
- Chọn các hộ gia đình phân bố đều trong khu vực các phường, xã của thành phố.
- Những hộ gia đình đã làm thủ tục hành chính về đất đai tại Văn phòng
đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Hải Dương.
b, Phương pháp điều tra số liệu thứ cấp
- Phòng Tài nguyên và Môi trường: Thu thập các tài liệu về hiện trạng sử
dụng đất và tình hình sử dụng đất của toàn thành phố từ năm 2007 đến ngày
31/12/2014.
3


- Các phòng có liên quan như Phòng Thống kê,…, thu thập các báo cáo về
tình hình phát triển kinh tế xã hội của thành phố, các phường xã nghiên cứu, số liệu
thống kê về kinh tế xã hội từ năm 2007 đến ngày 31/12/2014.
- Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất: Thu thập các văn bản pháp luật có
liên quan đến hoạt động Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất; báo cáo tình hình
hoạt động, kết quả nhiệm vụ từ khi thành lập cho tới nay
c, Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp
Khảo sát thực địa, thu thập số liệu sơ cấp nhằm kiểm chứng các thông tin, số
liệu đã thu thập được từ điều tra nội nghiệp. Điều tra phỏng vấn các hộ gia đình theo
mẫu phiếu soạn sẵn, được thực hiện với 105 hộ gia đình trên địa bàn thành phố Hải
Dương. Nội dung thông tin bằng bảng hỏi, bao gồm: tổng hợp ý kiến về mức độ công
khai thủ tục hành chính, tổng hợp ý kiến đánh giá tiến độ giải quyết hồ sơ của Văn
phòng đăng ký, tổng hợp ý kiến đánh giá thái độ hướng dẫn của cán bộ Văn phòng
đăng ký; thông qua đó có thể nhận định được về mức độ công khai, thời gian thực
hiện, thái độ và mức độ hướng dẫn của cán bộ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.
d, Phương pháp phân tích, xử lý số liệu

1.1.1. Đất đai, bất động sản, thị trường bất động sản
1.1.1.1. Đất đai
a) Về mặt thổ nhưỡng (soil)
Đất là vật thể thiên nhiên có cấu tạo độc lập, được hình thành do kết quả tác
động của nhiều yếu tố: khí hậu, địa hình, đá mẹ, sinh vật và thời gian. Giá trị tài
nguyên đất được đo bằng số lượng diện tích và độ phì. Winkler (1968) xem đất
như một vật thể sống vì trong nó có chứa nhiều sinh vật: vi khuẩn, nấm, tảo, thực
vật, động vật,… do đó đất cũng tuân thủ những quy luật sống, đó là: phát sinh, phát
triển, thoái hóa và già cỗi. Tùy thuộc vào thái độ của con người đối với đất mà đất
có thể trở nên phì nhiêu hơn, cho năng suất cây trồng cao hơn hoặc ngược lại.
Cũng cách nhìn nhận như vậy, các nhà sinh thái học còn cho rằng đất là một
“vật mang” (carrier) của tất cả các hệ sinh thái tồn tại trên trái đất. Như vậy, đất
luôn luôn mang trên mình nó các hệ sinh thái và các hệ sinh thái này chỉ bền vững
khi “vật mang” bền vững. Con người tác động vào đất cũng chính là tác động vào
các hệ sinh thái mà đất “mang” trên mình nó. Một vật mang, lại có tính chất đặc thù,
độc đáo của độ phì nhiêu nên đất là cơ sở cần thiết, vững chắc, giúp cho các hệ sinh
thái tồn tại và phát triển.
b) Về tài nguyên, tài sản (land)
Đất đai là tài nguyên không thể tái tạo, là tài sản vô cùng quý giá của mỗi
quốc gia với vai trò, ý nghĩa đặc trưng: đất đai là nơi ở, nơi xây dựng cơ sở hạ
tầng của con người và là tư liệu sản xuất đặc biệt. Theo đó đất đai được định
nghĩa : “Đất là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất , bao gồm tất cả các đặc tính
sinh quyển ngay trên hay dưới bề mặt đó gồm có

: Yếu tố khí hậu gần bề mặt trái

đất; các dạng thổ nhưỡng và địa hình, thủy văn bề mặt (gồm: hồ, sông, suối và đầm
lầy nước cạn); lớp trầm tích và kho dự trữ nước ngầm sát bề mặt trái đất; tập đoàn
thực vật và động vật; trạng thái định cư của con người và những thành quả vật chất
do các hoạt động của con người trong quá khứ và hiện tại tạo ra”

- Thị trường bất động theo mô hình chung của thị trường hàng hoá với 3 yếu
tố xác định: sản phẩm, số lượng và giá cả.
- Phạm vi hoạt động của TTBĐS do pháp luật của mỗi nước quy định nên
cũng không đồng nhất.
Ví dụ: Pháp luật Ôxtrâylia quy định không hạn chế quyền được mua, bán,
7


thế chấp, thuê BĐS và tất cả các loại đất, BĐS đều được mua, bán, cho thuê, thế
chấp; Pháp luật Trung Quốc quy định giao dịch BĐS bao gồm chuyển nhượng
BĐS, Thế chấp BĐS và cho thuê nhà.
c) Đặc điểm
- Thị trường bất động sản không chỉ là giao dịch bản thân bất động sản mà cái
cơ bản là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong bất động sản.
- Thị trường bất động sản mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc.
- Thị trường bất động sản chịu sự chi phối của pháp luật
- Thị trường bất động sản luôn có nội dung phong phú nhưng thực tế lại là
thị trường không hoàn hảo
- Cung về bất động sản phản ứng chậm so với cầu về bất động sản.
d) Chức năng của thị trường Bất động sản
- Đưa người mua và người bán BĐS đến với nhau;
- Xác định giá cả cho các BĐS giao dịch;
- Phân phối BĐS theo quy luật cung cầu;
- Phát triển BĐS trên cơ sở tính cạnh tranh của thị trường.
e) Vai trò, vị trí của thị trường bất động sản
Thị trường BĐS có vị trí quan trọng đối với nền kinh tế quốc dân:
- Tham gia vào việc phân bố và sử dụng hợp lý, có hiệu quả BĐS - tài
nguyên thiên nhiên, tài sản Quốc gia quan trọng;
-Tác động tới tăng trưởng kinh tế thông qua việc khuyến khích đầu tư phát
triển BĐS;

- Thoả thuận giá mua bán;
- Hình thức hợp đồng giữa người bán và người mua có thể thực hiện và được
cộng đồng chấp nhận;
- Biện pháp đảm bảo chuyển quyền sở hữu BĐS cho người mua tại cơ quan
đăng ký BĐS;
- Biện pháp đảm bảo cho người mua BĐS có thể vay tiền bằng thế chấp mà
BĐS là vật bảo đảm cũng như đảm bảo quyền lợi của người cho vay;
- Biện pháp đảm bảo các nguồn thu của nhà nước từ hoạt động của TTBĐS.
1.1.2. Đăng ký đất đai, bất động sản

9


1.1.2.1. Khái niệm về đăng ký đất đai
Đăng ký Nhà nước về đất đai: Các quyền về đất đai được bảo đảm bởi Nhà
nước, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu
địa chính. Khái niệm này chỉ rõ:
- Đăng ký đất đai thuộc chức năng, thẩm quyền của Nhà nước, chỉ có cơ quan
Nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật mới có quyền tổ chức đăng
ký đất đai;
- Dữ liệu địa chính (hồ sơ địa chính) là cơ sở đảm bảo tính tin cậy, sự nhất
quán và tập trung, thống nhất của việc đăng ký đất đai ;
- Khái niệm này cũng chỉ rõ trách nhiệm của Nhà nước trong việc xây dựng
dữ liệu địa chính (hồ sơ địa chính).
1.1.2.2. Vai trò, lợi ích của đăng ký Nhà nước về đất đai
Đăng ký đất đai là một công cụ của nhà nước để bảo vệ lợi ích nhà nước, lợi
ích cộng đồng cũng như lợi ích công dân.
- Lợi ích đối với nhà nước và xã hội:
+ Phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp,
thuế chuyển nhượng;

Các nguyên tắc này giúp cho hồ sơ đăng ký đất đai, bất động sản được công
khai, thông tin chính xác và tính pháp lý của thông tin được pháp luật bảo vệ. Đối
tượng đăng ký được xác định một cách rõ ràng, đơn nghĩa, bất biến về pháp lý.
1.1.3.3. Đơn vị đăng ký - thửa đất
Thửa đất được hiểu là một phần bề mặt trái đất, có thể liền mảnh hoặc không
liền mảnh, được coi là một thực thể đơn nhất và độc lập để đăng ký vào hệ thống hồ
sơ với tư cách là một đối tượng đăng ký có một số hiệu nhận biết duy nhất. Việc
định nghĩa một cách rõ ràng đơn vị đăng ký là vấn đề quan trọng cốt lõi trong từng
hệ thống đăng ký. [9].
Trong các hệ thống đăng ký giao dịch cổ điển, đơn vị đăng ký - thửa đất
không được xác định một cách đồng nhất, đúng hơn là không có quy định, các
thông tin đăng ký được ghi vào sổ một cách độc lập theo từng vụ giao dịch. Trong
11


hệ thống đăng ký văn tự giao dịch, nội dung mô tả ranh giới thửa đất chủ yếu bằng
lời, có thể kèm theo sơ đồ hoặc không.
Các hệ thống đăng ký giao dịch nâng cao có đòi hỏi cao hơn về nội dung mô
tả thửa đất, không chỉ bằng lời mà còn đòi hỏi có sơ đồ hoặc bản đồ với hệ thống
mã số nhận dạng thửa đất không trùng lặp.
Với hệ thống địa chính đa mục tiêu ở Châu Âu, việc đăng ký quyền và đăng
ký để thu thuế không phải là mục tiêu duy nhất, quy mô thửa đất có thể từ hàng
chục m2 cho đến hàng ngàn ha được xác định trên bản đồ địa chính, hệ thống bản
đồ đia chính được lập theo một hệ toạ độ thống nhất trong phạm vi toàn quốc.
1.1.3.4. Đăng ký pháp lý đất đai, bất động sản
a) Đăng ký văn tự giao dịch
- Giao dịch đất đai là phương thức mà các quyền, lợi ích và nghĩa vụ liên
quan đến đất đai được chuyển từ chủ thể này sang chủ thể khác, bao gồm thế chấp,
nghĩa vụ, cho thuê, quyết định phê chuẩn, tuyên bố ban tặng, văn kiện phong tặng,
tuyên bố từ bỏ quyền lợi, giấy sang nhượng và bất cứ sự bảo đảm quyền nào khác.

- Trong hệ thống đăng ký quyền, không phải bản thân các giao dịch, hay các
văn tự giao dịch mà hệ quả pháp lý của các giao dịch được đăng ký vào sổ. Nói cách
khác, đối tượng trung tâm của đăng ký quyền chính là mối quan hệ pháp lý hiện
hành giữa bất động sản và người có chủ quyền đối với bất động sản đó. Đăng ký
quyền dựa trên các nguyên tắc: Phản ánh trung thực; khép kín và bảo hiểm.
1.1.4. Hệ thống đăng ký đất đai và bất động sản Việt Nam
1.1.4.1. Giai đoạn trước khi có Luật Đất đai
- Chỉ thị 299 - TTg ngày 10/11/1980 của Thủ tướng Chính phủ “về việc đo đạc
và đăng ký thống kê ruộng đất” đã lập được hệ thống hồ sơ đăng ký cho toàn bộ đất
nông nghiệp và một phần diện tích đất thuộc khu dân cư nông thôn.
1.1.4.2. Giai đoạn từ từ khi có Luật Đất đai 1988 đến 1993
- Luật Đất đai 1988 quy định “Khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền
giao đất, cho phép chuyển quyền sử dụng, thay đổi mục đích sử dụng hoặc đang
sử dụng đất hợp pháp mà chưa đăng ký phải xin đăng ký đất đai tại cơ quan Nhà
nước - Uỷ ban nhân dân quận, thành phố thuộc tỉnh, thị xã, thị trấn và UBND xã
thuộc huyện lập, giữ sổ địa chính, vào sổ địa chính cho người SDĐ và tự mình
đăng ký đất chưa sử dụng vào sổ địa chính”.
13


- Tổng cục Quản lý ruộng đất đã ban hành Quyết định số 201 - ĐKTK ngày
14/7/1989 về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và Thông tư số 302 - ĐKTK
ngày 28/10/1989 hướng dẫn thực hiện Quyết định 201- ĐKTK đã tạo ra một sự chuyển
biến lớn về chất cho hệ thống đăng ký đất đai của Việt Nam”
Thời kỳ này do đất đai ít biến động, Nhà nước nghiêm cấm việc mua, bán,
lấn, chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức và với phương thức quản
lý đất đai theo cơ chế bao cấp nên hoạt động đăng ký đất đai ít phức tạp.
1.1.4.3. Giai đoạn từ khi có Luật Đất đai năm 1993 đến năm 2003
a) Luật Đất đai năm 1993 quy định
- Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, Nhà nước

tặng cho, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn
bằng quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này;
+ Người nhận chuyển quyền sử dụng đất;
+ Người sử dụng đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cơ quan
nhà nước có thẩm quyền cho phép đổi tên, chuyển mục đích sử dụng đất, thay đổi
thời hạn sử dụng đất hoặc có thay đổi đường ranh giới thửa đất;
+ Người được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân,
quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất
đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành.
- Điều 52 Luật Đất đai năm 2003 quy định thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất:
+ Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước
ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
+ Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam
định cư ở nước ngoài mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở.
+ Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quy định
tại khoản 1 Điều này được uỷ quyền cho cơ quan quản lý đất đai cùng cấp.
15