ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT

NGUYỄN NGỌC ANH

CHUYÓN Nh-îng quyÒn sö dông ®Êt cña tæ chøc kinh tÕ
theo quy ®Þnh cña luËt ®Êt ®ai 2013

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

HÀ NỘI - 2015


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT

NGUYỄN NGỌC ANH

CHUYÓN Nh-îng quyÒn sö dông ®Êt cña tæ chøc kinh tÕ
theo quy ®Þnh cña luËt ®Êt ®ai 2013
Chuyên ngành: Luật kinh tế
Mã số: 60 38 01 07

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Cán bộ hướng dẫn khoa học: PGS.TS. NGUYỄN QUANG TUYẾN

HÀ NỘI - 2015


LỜI CAM ĐOAN

1.1.2.

Đặc điểm của quyền sử dụng đất....................................................... 9

1.1.3.

Mối quan hệ giữa quyền sở hữu toàn dân về đất đai với quyền
sử dụng đất....................................................................................... 12

1.2.

KHÁI NIỆM TỔ CHỨC KINH TẾ ................................................ 14

1.2.1.

Định nghĩa và đặc điểm của tổ chức kinh tế ................................... 14

1.2.2.

Phân loại tổ chức kinh tế trong sử dụng đất .................................... 18

1.3.

KHÁI NIỆM CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
CỦA TỔ CHỨC KINH TẾ ............................................................. 18

1.3.1.

Khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất ................................ 18


NỘI DUNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
CỦA TỔ CHỨC KINH TẾ THEO QUY ĐỊNH CỦA LUẬT
ĐẤT ĐAI NĂM 2013....................................................................... 33

2.1.1.

Nội dung quy định về các nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử
dụng đất của tổ chức kinh tế............................................................ 33

2.1.2.

Nội dung quy định về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng
đất của tổ chức kinh tế ..................................................................... 34

2.1.3.

Nội dung quy định về trường hợp không được chuyển nhượng
quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế ............................................ 41

2.1.4.

Nội dung quy định về điều kiện nhận chuyển nhượng quyền sử
dụng đất của tổ chức kinh tế............................................................ 41

2.1.5.

Nội dung quy định về trường hợp không được nhận chuyển
nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế ............................... 43

2.1.6.

quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế ............................................ 57

2.2.2.

Vướng mắc khi áp dụng quy định về thời điểm có hiệu lực của
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.................................. 62

2.2.3.

Vướng mắc khi áp dụng các quy định về quyền và nghĩa vụ của
các bên trong quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất.............. 64

2.2.4.

Vướng mắc phát sinh trong quá trình thực thi pháp luật về
chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế do sự
không thống nhất giữa chế độ pháp lý đối với đất đai và chế độ
pháp lý đối với tài sản trên đất......................................................... 65

2.2.5.

Vướng mắc nảy sinh khi áp dụng các quy định về hệ thống tài
chính đất đai..................................................................................... 66

2.2.6.

Vướng mắc về nhận thức pháp luật và ý thức tuân thủ pháp luật của
người dân nói chung và của tổ chức kinh tế sử dụng đất nói riêng ........ 67
Kết luận chương
2 ......................................................................................... 69

u
ậ
t
v
ề
t
h
ờ
i
đ
i
ể
m

hiệu lực của hợp đồng
c

chuyển nhượng quyền sử dụng

ó

đất .................................................. 70


3.1.3.

Hoàn thiện pháp luật về quyền và nghĩa vụ của các bên tham
gia quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất .............................. 71

3.2.

BĐS

Bất động sản

BLDS

Bộ luật Dân sự

HĐN

Hội đồng nhân dân

D

Quyền sử dụng đất

QSDĐ

Trách nhiệm hữu hạn

TNHH

Ủy ban nhân dân

UBN

Xã hội chủ nghĩa

D
XHC

1


đáp ứng nhu cầu của người dân về đất nông nghiệp, đất ở và đất sản xuất - kinh
doanh; tạo cơ sở pháp lý cho người sử dụng đất chủ động đầu tư, nâng cao hiệu
quả sử dụng đất; đồng thời, góp phần tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước.
Tuy nhiên, trong quá trình tổ chức thực hiện còn bộc lộ một số tồn tại như
chuyển nhượng quyền sử dụng khi không đủ điều kiện chuyển quyền; chuyển
nhượng quyền sử dụng đất không đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm
quyền; sự hiểu biết về thủ tục, trình tự chuyển nhượng của người dân và một số
cán bộ còn hạn chế; nên thị trường phi chính quy (thị trường ngầm) vẫn tồn tại với
việc mua bán trao tay dưới nhiều hình thức, nằm ngoài sự kiểm soát của Nhà
nước. Sự tồn tại kéo dài của thị trường BĐS phi chính quy tác động xấu đến
thị trường BĐS, ảnh hưởng đến việc quản lý, sử dụng BĐS và làm thất thoát
nguồn thu ngân sách Nhà nước từ hoạt động chuyển nhượng đất đai.
Vì thế, nghiên cứu các vấn đề liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sử
dụng đất của tổ chức kinh tế theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, nhằm tìm ra
những giải pháp pháp lý bảo đảm sự vận hành bình thường, lành mạnh của thị
trường chuyển nhượng đất đai là đòi hỏi của thực tế cuộc sống. Từ những lý do
trên đây, tôi chọn đề tài "Chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế
theo quy định của Luật Đất đai 2013" làm luận văn thạc sĩ luật học.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói chung và chuyển nhượng quyền
sử dụng đất của tổ chức kinh tế nói riêng là vấn đề thu hút sự quan tâm nghiên
cứu, tìm hiểu của giới luật học nước ta. Thời gian qua đã có nhiều công trình
khoa học về vấn đề này được công bố mà tiêu biểu phải kể đến một số công
trình sau đây: i) Luận án tiến sĩ luật học của tác giả Nguyễn Cảnh Quý về đề
tài "Hoàn thiện cơ chế điều chỉnh pháp luật đất đai ở Việt Nam" (2002); ii)
Luận văn của thạc sĩ luật học của tác giả Phạm Thu Thuỷ với đề tài "Pháp
luật về chuyển quyền nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cả nhân"

nội dung các quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế
theo Luật Đất đai năm 2013 và khuyến nghị giải pháp nâng cao hiệu quả thi hành
các quy định này trên thực tế ở Việt Nam.

3


3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu
Để đạt được mục đích nghiên cứu, Luận văn xác định các nhiệm vụ
nghiên cứu cụ thể sau:
- Phân tích khái niệm, đặc điểm, ý nghĩa của chuyển nhượng quyền sử
dụng đất.
- Phân tích khái niệm, đặc điểm và phân loại tổ chức kinh tế; phân tích đặc
điểm, khái niệm của chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế.
- Phân tích các yếu tố tác động đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất
của tổ chức kinh tế.
- Tìm hiểu nội dung các quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất
của tổ chức kinh tế theo Luật Đất đai năm 2013 và những vướng mắc, khó
khăn phát sinh trong quá trình thực thi các quy định về chuyển nhượng quyền sử
dụng đất của tổ chức kinh tế theo Luật Đất đai năm 2013.
- Đưa ra khuyến nghị giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả thực thi các
quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế theo Luật
Đất đai năm 2013.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của đề tài
4.1. Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của Luận văn bao gồm các nội dung cụ thể sau:
- Quan điểm, đường lối, chủ trương của Đảng về tiếp tục đổi mới chính
sách, pháp luật đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công cuộc đổi mới tạo
nền tảng để đến năm 2020 nước ta cơ bản trở thành nước công nghiệp phát
triển theo hướng hiện đại.

v.v được sử dụng tại Chương 2 khi nghiên cứu nội dung chuyển nhượng
quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế theo Luật Đất đai năm 2013.
- Phương pháp tổng hợp, phương pháp quy nạp, phương pháp lập luận
logic được sử dụng tại Chương 3 khi nghiên cứu giải pháp nâng cao hiệu quả
thực thi các quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế
theo Luật Đất đai năm 2013.

5


6. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
Trên cơ sở nghiên cứu vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ
chức kinh tế theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, Luận văn có ý nghĩa
trong việc:
- Tập hợp, hệ thống hóa và góp phần hoàn thiện những vấn đề lý luận về
chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế ở nước ta.
- Phân tích, đánh giá nội dung các quy định của Luật Đất đai năm 2013 về
quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế; nhận diện
những khó khăn, vướng mắc nảy sinh trong quá trình triển khai thi hành các
quy định của Luật Đất đai năm 2013 về quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất
của tổ chức kinh tế.
- Đề xuất những giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả thực thi các quy
định của Luật Đất đai năm 2013 về quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của
tổ chức kinh tế ở nước ta.
- Luận văn có thể được sử dụng làm tài liệu tham khảo phục vụ công tác
giảng dạy và học tập tại các cơ sở đào tạo luật; là tài liệu tham khảo bổ ích cho
đội ngũ cán bộ xây dựng, hoạch định chính sách, pháp luật đất đai cũng như
cho cán bộ quản lý đất đai và các tổ chức kinh tế, doanh nghiệp trong sử dụng
đất ở nước ta.
7. Cấu trúc của luận văn

dụng vật v.v. Khoa học pháp luật dân sự gọi những quyền này là "vật quyền"
(quyền đối với vật). Ở nước ta do tính chất đặc thù của chế độ sở hữu đất đai:
Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu song trên thực tế
Nhà nước không trực tiếp sử dụng đất mà giao đất, cho thuê đất cho tổ chức,
hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài (gọi chung là người sử dụng đất)
hoặc công nhận quyền sử dụng đất của họ. Người sử dụng đất được chuyển
quyền sử dụng đất trong thời hạn giao đất, cho thuê đất. Như vậy, quyền sử
dụng đất từng bước tách khỏi quyền sở hữu đất đai và trở thành

7


một loại quyền mang tính độc lập tương đối. Pháp luật định chế thành các quy
định về quyền của người sử dụng đất.
Quyền sử dụng đất là một khái niệm được sử dụng rất phổ biến trong
pháp luật đất đai Việt Nam. Quyền sử dụng đất được quan niệm theo 2
phương diện:
i) Phương diện chủ quan: Đây là một quyền năng của người sử dụng
đất trong việc khai thác, sử dụng các thuộc tính có ích của đất để đem lại một lợi
ích vật chất nhất định. Quyền năng này của người sử dụng đất được pháp luật
đất đai ghi nhận và bảo hộ. Trên phương diện này, quyền sử dụng đất
được các tài liệu, sách, báo pháp lý quan niệm như sau:
- Theo Từ điển Luật học do Viện Khoa học Pháp lý (Bộ Tư pháp) biên soạn:
Quyền sử dụng đất: Quyền của các chủ thể được khai thác
công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ việc sử dụng đất được Nhà
nước giao, cho thuê hoặc được chuyển giao từ những chủ thể khác
thông qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại,
thừa kế, tặng cho… từ những chủ thể khác có quyền sử dụng đất;
Người sử dụng đất có các quyền: 1. Quyền được cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất; 2. Hưởng thành quả lao động, kết

định pháp luật bao gồm các quy định làm căn cứ pháp lý phát sinh quyền sử
dụng đất; các quy định về thực hiện quyền sử dụng đất và các quy định về giải
quyết khiếu nại, tố cáo, tranh chấp về quyền sử dụng đất. Luật đất đai năm
2013 đã dành hẳn một chương (Chương XI - Từ Điều 166 đến Điều 194) quy
định về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất; bao gồm các quyền và
nghĩa vụ chung của người sử dụng đất và các quyền và nghĩa vụ cụ thể của
từng nhóm chủ thể sử dụng đất.
1.1.2. Đặc điểm của quyền sử dụng đất
Quyền sử dụng đất ở nước ta có nội hàm rộng hơn quyền sử dụng thông
thường. Nó vượt khỏi khuôn khổ "chật hẹp" của quyền khai thác công dụng,

9


hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản để tham gia vào các giao dịch dân sự trên thị
trường; được sử dụng làm tài sản bảo đảm trong quan hệ thế chấp, bảo lãnh
vay vốn tại ngân hàng, các tổ chức tín dụng; được sử dụng làm vốn góp liên
doanh trong hoạt động sản xuất - kinh doanh. Quyền sử dụng đất mang một số
đặc điểm cơ bản sau đây:
Thứ nhất, như phần trên đó phân tích, quyền sử dụng đất là một loại quyền
về tài sản và được xác định giá trị và được phép chuyển đổi trên thị trường.
Thứ hai, do tính chất đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở
nước ta nên quyền sử dụng đất được hình thành trên cơ sở quyền sở hữu toàn
dân về đất đai. Điều này có nghĩa là người sử dụng đất có quyền sử dụng đất khi
được Nhà nước giao đất, cho thuê đất sử dụng ổn định lâu dài. Tuy nhiên, do
pháp luật cho phép người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất (bao gồm
các quyền năng: quyền chuyển đổi, quyền tặng cho, quyền chuyển nhượng,
quyền cho thuê, quyền cho thuê lại, quyền thừa kế quyền sử dụng đất; quyền
thế chấp, quyền bảo lãnh và quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất) nên
quyền sử dụng đất tách khỏi quyền sở hữu đất đai và trở thành một loại quyền

dụng đất thì Nhà nước phải xác lập tư cách cho người sử dụng đất thông qua
việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho từng chủ sử dụng đất.
- Pháp luật quy định cho người sử dụng đất có quyền được hưởng các
thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được giao. Đây là những lợi ích
mà người sử dụng đất thu được khi khai thác các thuộc tính có ích của đất
hoặc đã đầu tư vào đất đai trong quá trình sử dụng đất. Không những thế,
người sử dụng đất còn nhận được sự giúp đỡ của Nhà nước trong việc bồi bổ, cải
tạo đất hoặc được hưởng các lợi ích từ các công trình công cộng do Nhà nước
đầu tư về bảo vệ, cải tạo đất mang lại.
- Về phương diện bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng
đất, pháp luật hiện hành quy định cho người sử dụng đất được quyền tự bảo vệ
thông qua việc khiếu nại, tố cáo, khởi kiện các hành vi vi phạm quyền sử

11


dụng đất hợp pháp của mình hoặc yêu cầu Nhà nước, xã hội can thiệp bảo vệ
quyền lợi hợp pháp giúp mình.
Nhóm thứ hai: Nhóm quyền thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất,
bao gồm: i) Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất; ii) Quyền tặng cho quyền sử
dụng đất; iii) Quyền chuyển quyền sử dụng đất; iv) Quyền cho thuê quyền sử dụng
đất; v) Quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất; vi) Quyền thừa kế quyền sử dụng
đất; vii) Quyền thế chấp quyền sử dụng đất; viii) Quyền bảo lãnh bằng quyền sử
dụng đất; ix) Quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Đây là nhóm quyền thể
hiện mối quan hệ giao dịch "ngang" giữa những người sử dụng đất với nhau.
Hay nói cách khác, các quyền này góp phần vào việc hình thành thị trường quyền
sử dụng đất thứ cấp ở nước ta.
N h ó m t h ứ b a : Ng ư ờ i s ử d ụ n g đ ấ t đ ư ợ c q u yề n l ự a c h ọ n h ì n h t h ứ c g i
a o đ ấ t , t h u ê đ ấ t . Qu yề n n à y g i ú p c h o n g ư ờ i s ử d ụ n g đ ấ t d ễ d à n g t i ế p c ậ n t ro n
g v i ệ c s ử d ụ n g đ ấ t đ ai p h ù h ợp v ới đ i ều k i ện , h o àn cản h v à n ăn g l ự c t ài chính

Hai là, không phải bất cứ người nào có quyền sử dụng đất hợp pháp
cũng có quyền chuyển đổi, tặng cho, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, cho
thuê lại, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ;
Ví dụ: theo Điều 179 Luật đất đai năm 2013 thì chỉ có hộ gia đình, cá
nhân sử dụng đất không phải là đất thuê mới có quyền chuyển đổi QSDĐ
nông nghiệp trong cùng một xã, phường, thị trấn với hộ gia đình, cá nhân
khác. Còn các chủ thể sử dụng đất khác không được pháp luật cho hưởng
quyền năng này;
Hay Điều 175 Luật đất đai năm 2013 quy định: Tổ chức kinh tế được
Nhà nước cho thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm chỉ có quyền bán,
thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với
thuê mà không được thực hiện các quyền chuyển nhượng, thế chấp, bảo
lãnh, góp vốn bằng QSDĐ thuê;
Hơn nữa, không phải đối với bất cứ người sử dụng đất nào cũng có đầy

13


đủ các quyền năng của chuyển QSDĐ do pháp luật đất đai quy định. Về cơ
bản, chỉ những người sử dụng đất theo các hình thức: giao đất trả tiền sử dụng
đất mà tiền sử dụng đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước;
thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc thuê đất trả trước
tiền thuê cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là
năm năm mới được pháp luật cho hưởng các quyền năng của chuyển QSDĐ;
Ba là, quyền sở hữu đất đai là một loại quyền tồn tại độc lập còn quyền sử
dụng đất lại là một loại quyền phụ thuộc. Tính phụ thuộc của QSDĐ thể hiện ở
chỗ người sử dụng đất không được tự mình quyết định mọi vấn đề phát sinh
trong quá trình sử dụng đất mà chỉ được quyết định một số vấn đề, còn cơ bản
họ vẫn phải hành động theo ý chí của Nhà nước với tư cách là người
đại diện chủ sở hữu đối với đất được giao;

nghiệp tư nhân, công ty cổ phần, công ty TNHH, công ty hợp danh); Hợp tác
xã, Liên hiệp Hợp tác xã được thành lập theo Luật hợp tác xã; các tổ chức
kinh tế thành lập theo luật đầu tư.
Doanh nghiệp là tổ chức có tên riêng, có tài sản, có trụ sở giao dịch,
được đăng ký thành lập theo quy định của pháp luật nhằm mục đích kinh
doanh [28, Điều 4, Khoản 7].
Hợp tác xã là tổ chức kinh tế tập thể, đồng sở hữu, có tư cách pháp
nhân, do ít nhất 07 thành viên tự nguyện thành lập và hợp tác tương trợ lẫn
nhau trong hoạt động sản xuất, kinh doanh, tạo việc làm nhằm đáp ứng nhu
cầu chung của thành viên, trên cơ sở tự chủ, tự chịu trách nhiệm, bình đẳng và
dân chủ trong quản lý hợp tác xã [25, Điều 3, Khoản 1].
Thứ ba, theo pháp luật đất đai, mặc dù được sử dụng phổ biến trong các
văn bản pháp luật đất đai song thuật ngữ tổ chức kinh tế trong sử dụng đất lại
không được Luật đất đai năm 2013 giải nghĩa ở Điều 3 - Giải thích thuật ngữ.
Vậy tổ chức kinh tế trong sử dụng đất là gì?. Để trả lời câu hỏi này, tiếp thu và
kế thừa những kết quả nghiên cứu về tổ chức kinh tế của lĩnh vực pháp luật

15


thương mại, chúng ta có thể hiểu tổ chức kinh tế trong sử dụng đất như sau:
Tổ chức kinh tế trong sử dụng đất là pháp nhân theo quy định của pháp luật
dân sự thỏa mãn các điều kiện của chủ thể kinh doanh được Nhà nước giao
đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng
đất theo quy định của Luật đất đai để tiến hành hoạt động sản xuất - kinh
doanh, dịch vụ, thương mại nhằm mục đích thu lợi nhuận.
Như vậy, xét về góc độ lý luận, tổ chức kinh tế trong sử dụng đất có nội
hàm hẹp hơn so với khái niệm tổ chức sử dụng đất. Tổ chức kinh tế trong sử
dụng đất chỉ là một tổ chức sử dụng đất cụ thể. Điều này có nghĩa mọi tổ chức
kinh tế sử dụng đất đều được gọi là tổ chức sử dụng đất song không phải bất cứ tổ