1

MỞ ĐẦU
1. LÝ DO CHỌN ĐỀ TÀI:
Việt Nam đã gia nhập WTO vào cuối năm 2006, đã được các nước ASEAN,
Nam Phi công nhận là quốc gia có nền kinh tế thị trường. Đó vừa là cơ hội rất lớn
cho Việt Nam vừa là tiền đề cho Việt Nam phát triển nhanh, bền vững và vượt bậc.
Trong đó việc phát triển các khu công nghiệp tập trung để thu hút vốn đầu tư trở

2

Nhơn Trạch nói riêng. Với những lý do trên tác giả đã chọn đề tài: “Một số giải
pháp đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án đầu tư kinh doanh hạ tầng khu công
nghiệp Ông Kèo” để làm luận văn tốt nghiệp Cao học Quản trị kinh doanh.
2. MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI:
Từ thực trạng về tiến độ thực hiện dự án Khu Công Nghiệp Ông Kèo, tác giả
mong muốn đề xuất những giải pháp nhằm đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án Khu
Công Nghiệp Ông Kèo trong thời gian tới.

thành một trong những nhân tố góp phần vào việc tăng trưởng kinh tế cho đất nước.
Đồng Nai là một trong những tỉnh nhận thức được tầm quan trọng của việc
phát triển cơ sở hạ tầng khu công nghiệp đối với việc phát triển kinh tế xã hội địa
phương, hiện nay Đồng Nai đã có tổng cộng 30 khu công nghiệp và khu công nghệ
cao. Chính vì vậy tranh thủ mọi nguồn lực để đẩy nhanh tiến độ thực hiện một dự
án về hạ tầng khu công nghiệp trở nên cấp thiết và hữu ích.
Đặc biệt đối với Huyện Nhơn Trạch (một huyện của Đồng Nai), địa phương
tập trung số lượng khu công nghiệp nhiều nhất Tỉnh thì dự án nào tiến độ nhanh sẽ
có nhiều ưu thế thu hút vốn đầu tư và kinh doanh hiệu quả.. chỉ cần thực hiện dự án
chậm đi một ngày cũng có thể ảnh hưởng to lớn đến lợi ích của chủ đầu tư cũng như
của xã hội. Đây quả là một lãng phí to lớn mà hầu như dự án nào cũng gặp phải



Chương 3: Một số giải pháp nhằm đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án đầu tư

nhanh tiến độ thực hiện dự án khu công nghiệp Ông Kèo để có thể tận dụng nguồn

kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp Ông Kèo

lực sớm nhất có thể, tránh lãng phí cho chủ đầu tư là Tổng Công ty Tín Nghĩa và
góp phần đẩy mạnh sự phát triển kinh tế, xã hội của Đồng Nai nói chung và huyện


3

Xin chân thành cảm ơn đến cô TS. Phạm Thị Hà người đã hướng dẫn trực

4

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ TIẾN ĐỘ THỰC

tiếp tôi cũng như các thầy cô trường Đại học Lạc Hồng cùng các bạn đồng nghiệp

HIỆN DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG

tại Tổng Công ty Tín Nghĩa.
Trân trọng!

1.1

CÁC KHÁI NIỆM CƠ BẢN



6

Để hoàn thành dự án đúng thời gian không phải chúng ta khởi động cùng làm

vụ nào đó trong một thời gian xác định.

tất cả các công việc trong cùng một lúc mà do tính chất và độ dài của từng công

1.1.4 Tiến độ thực hiện dự án đầu tư kinh doanh bất động sản:

việc nên chúng có những điểm xuất phát và kết thúc không giống nhau.

Tiến độ thực hiện dự án là nhịp độ tiến hành công việc trong một khoảng

Do đó việc đầu tiên của lập tiến độ đó là xác định những công việc cần làm.

thời gian nhất định, trong đó phân chia cụ thể chi tiết theo một trình tự các công

Ước lượng thời gian cần thiết để tiến hành thực hiện từng công việc. Việc

việc cho từng bộ phận với từng khoảng thời gian tương đối ngắn để tiến hành thực

ước lượng này rất quan trọng vì nếu làm không kỹ sẽ làm cho toàn bộ lịch trình bị

hiện các dự án đầu tư từ khi chuẩn bị đầu tư đến khi kết thúc xây dựng, đưa dự án

phá vỡ, làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến thời gian hoàn thành dự án. Vì thế, để có

vào khai thác, sử dụng.

Có nên tham khảo lịch trình các dự án trước để rút kinh nghiệm hay
không?

nào thực hiện trước, hoạt động nào thực hiện sau nối tiếp, hoạt động nào thực hiện

Có nên tham khảo ý kiến các trưởng bộ phận khác hay không?

song song.

Có nên tự tin vào khoảng dự tính của mình hay không?

Xác định thời điểm bắt đầu và kết thúc cho mỗi hoạt động, xác định những
điểm mốc cho dự án.
Nhận dạng các rủi ro ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện dự án.
Xác định sự đánh đổi giữa thời gian và chi phí.
Kiểm tra liệu các nguồn lực cần thiết có đủ để kết thúc công việc như đã lập
kế hoạch không?
Xác định các mốc quan trọng trong dự án.

Xem xét thứ tự thực hiện các công việc, việc nào làm trước hoặc làm
ngay từ đầu, việc nào làm sau và cứ thế tiếp tục cho đến công việc cuối cùng (kết
thúc dự án)
Đây là công tác quan trọng trong việc lập tiến độ dự án, bảng lịch trình sẽ thể
hiện những công việc nào cần. Ngoài ra việc dự kiến thời gian cần thiết để hoàn
thành mỗi hoạt động cũng được đưa ra.
Hiện nay, phần mền được sử dụng phổ biến để thiết lập bảng lịch trình đó là

Xác định thứ tự cần thiết của các hoạt động.

phần mềm Microsof Project. Bằng việc nhập các danh mục công việc cần làm, giai


động tính xuất phát muộn bằng công thức sau:
Tim= min (tjm - tij) với i, j ui

CPM: khi thời gian mỗi công việc được biết trước
PERT: khi thời gian mỗi công việc là ước tính

ui là tập hợp các hoạt động xuất phát từ đỉnh i.

1.2.2.1 Quy ước vẽ sơ đồ mạng:

di =tim - tis

Công việc – cạnh: được biểu thị bằng một đoạn thẳng có định hướng

Thời gian dự trữ của đỉnh i cho biết thời điểm xuất hiện sự kiện i có

gọi là cạnh của sơ đồ. Trên cạnh được ghi tên công việc và thời gian thực hiện công

thể sẽ dịch bao nhiêu thời gian để không ảnh hưởng đến công việc của các sự kiện

việc đó

tiếp theo và đến tiến trình chung của dự án . Tại các đỉnh nằm trên đường găng di =
Sự kiện – đỉnh: mỗi khi hoàn tất một ( hoặc một số) công việc và

0.

khởi công một ( hoặc một số) công việc khác gọi là một sự kiện. Mỗi sự kiện được
biểu hiện bằng một đỉnh của sơ đồ.


thời gian tối đa công việc (ij) có thể kéo dài mà không ảnh hưởng đến tiến trình
chung của toàn bộ công trình. Tất cả các công việc găng dij bằng 0.

Thời điểm xuất phát sớm: tjs là thời gian sớm nhất có thể xảy ra khi tất

Dij = tjm – tis – tij

cả mọi hoạt động dẫn đến sự kiện được hoàn thành.

Thời gian dự trữ độc lập của công việc (dijđ) là khoảng thời gian tối đa

Đỉnh 1 là đỉnh khởi công nên t1s bằng 0, nếu có trên một chuỗi các sự kiện dẫn đến

mà công việc ( i j ) có thể kéo dài mà không ảnh hưởng đến thời điểm hoàn thành

một sự kiện thì xuất phát sớm được tính bằng công thức sau:

muộn của các công việc ngay trước đó và thời điểm khởi công sớm của công việc

tj = max (ti + tij) với i, j uj
s

s

uj là tập hợp các cạnh hướng vào đỉnh j

ngay sau đó.
dijđ =max (0, ( tjs – tim – tij))



công việc nào nằm trên đường găng.

khác một điều là trong sơ đồ TPD công việc được vẽ theo tỷ lệ thời gian.
Khi vẽ sơ đồ phân đoạn thời gian, quy ước vẽ đường găng trước và vẽ theo

Rút ngắn thời gian có thể làm thay đổi đường găng.
Để rút ngắn tiến độ cần tuân theo các bước sau đây:

đường thẳng nằm ngang, sau đó vẽ các hoạt động nằm ngoài đường găng và phải

Bước 1: Tính thời gian rút ngắn có thể: ở bước này cần nghiên cứu kỹ

thể hiện đỉnh kết thúc.

từng hoạt động để xác định các hoạt động có thể rút ngắn là những hoạt động

Phân tích biểu đồ phân đoạn thời gian:

nào và chi phí cần thiết để thỏa mãn nhu cầu rút ngắn thời gian đó. Từ đó

Biểu đồ phân đoạn thời gian có tác dụng rất lớn cho việc phân tích và xây

tính khoảng thời gian rút ngắn có thể theo công thức sau:

dựng lịch trình ở nhiều góc độ khác nhau, đó là:

Tct = Tbt – Trn

Rút ngắn tiến độ thực hiện dự án.


thường là chi phí nhỏ nhất với thời gian tối ưu nhưng khi rút ngắn thời gian thì điều
kiện là thời gian min với chi phí max có thể chấp nhận được.
Nếu một dự án cần rút ngắn tiến độ thì có thể áp dụng bất kỳ hoặc tất cả
những giải pháp sau:
Tăng cường nhân sự.
Tăng thêm nguyên vật liệu.

Bước 3: Cân nhắc xem nên rút ngắn thời gian cho công việc nào để
đạt mục tiêu là thời gian min với chi phí max có thể chấp nhận được.
Bước 4: vẽ lại sơ đồ TPD
1.2.3.2 Tính toán chi phí min:
Nhìn chung khi toàn bộ thời gian cho dự án được rút ngắn lại thì chi phí trực
tiếp sẽ tăng lên nhưng chi phí gián tiếp (chi phí quản lý) sẽ giảm, mặt khác phần


11

12

thưởng do kết thúc dự án sớm cũng có thể có hiệu quả. Vì vậy thông qua phân tích
chi phí min ta xem xét đến các yếu tố này để tìm ra thời gian thực hiện với chi phí ít

Ta có thể tránh thiếu tiền bằng cách dịch chuyển các hoạt động sao cho việc
chi tiêu cho các hoạt động có thể kéo dài đến khi dự án có khả năng thanh toán.

nhất tối ưu. Chi phí min cho toàn bộ dự án được xác định bằng công thức:
Ctb=Ct + Cg - Tt
Trong đó:



Trên thực tế thông thường những hoạt động có cùng nhu cầu về nhân lực và

đất, sắp xếp không gian lãnh thổ trên cơ sở khai thác và sử dụng hợp lý nguồn tài

thiết bị thì có thể giải quyết bằng cách dịch chuyển những hoạt động không cơ bản

nguyên thiên nhiên, đất đai và các nguồn lực phù hợp, bảo vệ môi trường, di sản

để không bị tình trạng cung cấp quá căng thẳng trong cùng một thời gian.

văn hóa, bảo tồn di tích lịch sử văn hóa, cảnh quan thiên nhiên, giữ gìn và phát huy

Tuy nhiên, có thể dịch chuyển công việc này hay công việc khác không thì
khi đưa ra quyết định cuối cùng cần phải xem xét các giải pháp khác nhau như:
Thời gian hoàn thành dự án có cần thiết phải là bao nhiêu đó ngày
không?
Có nên thuê mướn thêm nhân công hay bổ sung thêm trang thiết bị
hay không?
Tiêu chí đặt ra là thời gian hay chi phí? Tóm lại cần căn cứ vào điều
kiện cụ thể khi thực hiện dự án để có quyết định hiệu quả.
1.2.3.4 Lập kế hoạch tài chính cho dự án:
Căn cứ vào thời gian thực hiện và chi phí cho từng công việc để xác định chi
phí thường kỳ trên một đơn vị thời gian, sau đó xem xét khả năng cung cấp so với
chi phí này để biết có cần phải cân đối lại hay không?

bản sắc dân tộc.
Công tác lập quy hoạch rất quan trọng nếu qui hoạch không đúng khi triển
khai dự án sẽ bắt buộc phải chỉnh sửa và khéo dài thời gian thực hiện dự án và ảnh
hưởng đến tính hiệu quả của dự án.

Do vậy, dự án đầu tư khi lập cần phải thể hiện cụ thể rõ ràng 2 phần chính đó

Khi cần làm rõ thông tin liên quan đến các cơ quan khác để phục vụ việc cấp

là thuyết minh và thiết kế cơ sở. Nội dung của việc lập dự án cũng phải thể hiện các

phép xây dựng mà không thuộc trách nhiệm của người xin cấp giấy phép xây dựng,

mục sau:

thì cơ quan cấp giấy phép xây dựng có trách nhiệm lấy ý kiến các cơ quan có liên
Sự cần thiết đầu tư, mục đích đầu tư, hình thức đầu tư.

quan để làm rõ và xử lý.

Đánh giá nhu cầu thị trường.

Trong thời hạn 10 ngày làm việc kể từ khi nhận được công văn xin ý kiến,

Mô tả về quy mô xây dựng,

các tổ chức được hỏi ý kiến có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho cơ quan cấp

Phân tích lựa chọn phương án kỹ thuật, giải phóng mặt bằng, các

giấy phép xây dựng. Quá thời hạn trên nếu không có văn bản trả lời thì coi như đã

phương án kiến trúc, phân kỳ thực hiện, tiến độ thực hiện và hình thức tổ chức quản

đồng ý và phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về mọi hậu quả xảy ra do việc

nhà ở riêng lẻ thuộc địa giới hành chánh do huyện quản lý, trừ các công trình quy
định trên.

1.3.4 Lựa chọn nhà thầu:
Theo luật đấu thầu số 61/2005/QH11 ngày 29/11/2005 và nghị định của
chính phủ hướng dẫn về Luật đấu thầu, việc lựa chọn nhà thầu tham gia công tác tư

Ủy ban nhân dân cấp xã cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ ở những điểm

vấn và thi công xây dựng công trình được qui định tương đối nhiều. Trong đó quy

dân cư nông thôn đã có quy hoạch xây dựng được duyệt thuộc địa giới hành chính

định về trình tự thực hiện, điều kiện năng lực của tổ chức, cá nhân tham gia và thời

do xã quản lý theo quy định của ủy ban nhân dân huyện.

gian xem xét hồ sơ cũng minh bạch. Tuy nhiên, việc thực hiện đầy đủ các thủ tục

1.3.3.2 Trách nhiệm của cơ quan cấp giấy phép xây dựng:

này cũng còn rất nhiêu khê, chưa phù hợp với tình hình thực tế cụ thể của mỗi gói
thầu. Do đó, đây cũng là khâu làm ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện dự án.


15

16

1.3.4.1 Đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ về đấu thầu và yêu cầu đối với bên mời


nhiệm về chất lượng đào tạo, thực hiện hoạt động đào tạo, bồi dưỡng và cấp chứng

Nhà thầu là cá nhân có tư cách hợp lệ khi: năng lực hành vi dân sự đầy đủ,

chỉ tham gia khóa học cho học viên theo đúng quy định; định kỳ hàng năm báo cáo

đăng ký hoạt động hợp pháp hoặc chứng chỉ chuyên môn phù hợp do cơ quan có

bộ kế hoạch và đầu tư, bộ, ngành hoặc địa phương có liên quan để theo dõi, tổng

thẩm quyền cấp, không bị truy cứu trách nhiệm hình sự.
Nhà thầu tham gia đấu thầu đối với một gói thầu phải có đủ các điều kiện

hợp.
Cá nhân tham gia bên mời thầu phải có đủ các điều kiện như: am hiểu pháp

sau:

luật, về đấu thầu, có kiến thức về quản lý dự án, có trình độ chuyên môn nghiệp vụ

Có tư cách hợp lệ quy định.

phù hợp với yêu cầu của gói thầu theo các lĩnh vực kỹ thuật, tài chính, thương mại,

Chỉ được tham gia trong một hồ sơ dự thầu đối với một số gói thầu

hành chính và pháp lý, có trình độ ngoại ngữ đáp ứng yêu cầu đối với gói thầu được

với tư cách là nhà thầu độc lập hoặc là nhà thầu liên danh. Trường hợp liên danh


không đáp ứng các điều kiện quy định thì tiến hành lựa chọn theo quy định một tổ

cung cấp dịch vụ tư vấn lập thiết kế kỹ thuật của dự án không được tham gia đấu

chức tư vấn hoặc một tổ chức đấu thầu chuyên nghiệp có đủ năng lực và kinh

thầu các bước tiếp theo, trừ trường hợp đối với gói thầu EPC (Engineering

nghiệm thay mình làm bên mời thầu. Trong mọi trường hợp, chủ đầu tư phải chịu

/Procurement/ Construction (Thiết kế/ Cung ứng/ Xây dựng) là hợp đồng xây dựng
mà nhà thầu phải thực hiện toàn bộ các công việc từ thiết kế kỹ thuật hoặc thiết kế


17

18

bản vẽ thi công, cung ứng vật tư, thiết bị đến thi công xây dựng công trình, hạng

đến khi chủ đầu tư có báo cáo về kết quả đấu thầu trình người có thẩm quyền xem

mục công trình và chạy thử bàn giao cho chủ đầu tư.

xét, quyết định.

Nhà thầu tham gia đấu thầu phải độc lập về tổ chức, không cùng phụ thuộc

Thời gian thẩm định tối đa là hai mươi ngày cho việc thực hiện đối

Đối với công trình xây dựng có quy mô lớn và thời gian thi công kéo dài thì

nhà thầu xây dựng theo Luật xây dựng:
Căn cứ vào tính chất của từng gói thầu, người có thẩm quyền quyết định cụ

tiến độ xây dựng công trình phải được lập cho từng giai đoạn, tháng, quý, năm.

thể thời gian trong đấu thầu theo quy định sau đây:
Thời gian sơ tuyển nhà thầu tối đa là ba mươi ngày đối với đấu thầu
trong nước, bốn mươi lăm ngày đối với đấu thầu quốc tế kể từ ngày phát hành hồ sơ

Nhà thầu thi công xây dựng công trình có nghĩa vụ lập tiến độ thi công xây
dựng chi tiết, bố trí xen kẽ kết hợp các công việc cần thực hiện nhưng phải bảo đảm
phù hợp với tổng tiến độ của dự án.

mời sơ tuyển đến khi có kết quả sơ tuyển được duyệt.
Thời gian thông báo mời thầu tối thiểu là mười ngày trước khi phát
hành hồ sơ mời thầu.
Thời gian chuẩn bị hồ sơ dự thầu tối thiểu là mười lăm ngày đối với

Chủ đầu tư, nhà thầu thi công xây dựng, tư vấn giám sát và các bên có liên
quan có trách nhiệm theo dõi, giám sát tiến độ thi công xây dựng công trình và điều
chỉnh tiến độ trong trường hợp tiến độ thi công xây dựng ở một số giai đoạn bị kéo
dài nhưng không được làm ảnh hưởng đến tổng tiến độ của dự án.

đấu thầu trong nước, ba mươi ngày đối với đấu thầu quốc tế kể từ ngày phát hành
hồ sơ mời thầu đến thời điểm đóng thầu.
Thời gian có hiệu lực của hồ sơ dự thầu tối đa là một trăm tám mươi
ngày kể từ thời điểm đóng thầu; trường hợp cần thiết có thể yêu cầu gia hạn thời
gian có hiệu lực của hồ sơ dự thầu nhưng không quá ba mươi ngày.

chắn đảm bảo an toàn, vệ sinh môi trường.
Nhà thầu thi công xây dựng, chủ đầu tư phải có trách nhiệm kiểm tra giám

Các biện pháp an toàn, nội quy về an toàn phải được thể hiện công khai trên

sát việc thực hiện bảo vệ môi trường xây dựng, đồng thời chịu sự kiểm tra giám sát

công trường xây dựng để mọi người biết và chấp hành. Ở những vị trí nguy hiểm

của cơ quan quản lý nhà nước về môi trường. Trường hợp nhà thầu thi công xây

trên công trường, phải bố trí người hướng dẫn, cảnh báo đề phòng tai nạn.

dựng không tuân thủ các quy định về bảo vệ môi trường thì chủ đầu tư, cơ quan

Nhà thầu thi công xây dựng, chủ đầu tư và các bên có liên quan phải thường
xuyên kiểm tra giám sát công tác an toàn lao động trên công trường. Khi phát hiện

quản lý nhà nước về môi trường có quyền đình chỉ thi công xây dựng và yêu cầu
nhà thầu thực hiện đúng biện pháp bảo vệ môi trường.

có vi phạm về an toàn lao động thì phải đình chỉ thi công xây dựng. Người để xảy ra

Người để xảy ra các hành vi làm tổn hại đến môi trường trong quá trình thi

vi phạm về an toàn lao động thuộc phạm vi quản lý của mình phải chịu trách nhiệm

công xây dựng công trình phải chịu trách nhiệm trước pháp luật và bồi thường thiệt

trước pháp luật.


Khi có sự cố về an toàn lao động, nhà thầu thi công xây dựng và các bên có

kế hoạch đấu thầu, hồ sơ mời thầu và kết quả đấu thầu đối với các gói thầu không

liên quan có trách nhiệm tổ chức xử lý và báo cáo cơ quan quản lý nhà nước theo

sử dụng vốn ngân sách nhà nước, ký kết hợp đồng với các nhà thầu, thanh toán cho

quy định của pháp luật đồng thời chịu trách nhiệm khắc phục và bồi thường những

nhà thầu theo tiến độ hợp đồng hoặc theo biên bản nghiệm thu, nghiệm thu để đưa

thiệt hại do nhà thầu gây ra.

công trình vào khai thác, sử dụng.

1.3.5.3 Quản lý môi trường xây dựng:

Ban quản lý dự án có các nhiệm vụ và quyền hạn: thực hiện các thủ tục về

Nhà thầu thi công xây dựng phải thực hiện các biện pháp đảm bảo về môi

giao nhận đất, xin cấp phép xây dựng, chuẩn bị mặt bằng xây dựng và các công việc

trường cho người lao động và bảo vệ môi trường xung quanh, bao gồm có biện pháp

khác phục vụ cho việc xây dựng công trình, chuẩn bị hồ sơ thiết kế, dự toán, tổng

chống bụi, chống ồn, xử lý phế thải và thu dọn hiện trường. Đối với những công

giao công trình, lập báo cáo thực hiện vốn đầu tư hàng năm, lập báo cáo quyết toán

thành, đưa vào khai thác, sử dụng.

khi dự án hoàn thành đưa vào khai thác, sử dụng. Tùy điều kiện của dự án, chủ đầu

Đối với các dự án đầu tư xây dựng quy mô lớn, phức tạp hoặc theo tuyến thì
Ban Quản lý dự án được phép thuê các tổ chức tư vấn để quản lý các dự án thành

tư có thể giao các nhiệm vụ khác cho tư vấn quản lý dự án và phải được ghi cụ thể
trong hợp đồng.
Tổ chức tư vấn quản lý dự án phải chịu trách nhiệm trước pháp luật và chủ

phần.
Ban quản lý dự án được ký hợp đồng thuê cá nhân, tổ chức tư vấn nước

đầu tư về các nội dung đã cam kết trong hợp đồng, phải bồi thường thiệt hại do lỗi

ngoài có kinh nghiệm, năng lực để phối hợp quản lý các việc ứng dụng công nghệ

của mình gây ra trong quá trình quản lý dự án. Tư vấn quản lý dự án phải chịu trách

xây dựng mới mà tư vấn trong nước chưa đủ trình độ, năng lực để thực hiện hoặc có

nhiệm về các hoạt động quản lý dự án tại công trình xây dựng.

yêu cầu đặc biệt khác.

1.4


Trong quá trình thực hiện dự án, nhất là ở giai đoạn thi công, ta cần tiến hành

án, tạo mọi điều kiện cho hoạt động của tổ chức tư vấn quản lý dự án, chịu trách

nhiều công việc khác nhau, chúng chồng chéo lẫn nhau trong những thời kỳ cao

nhiệm trước pháp luật về bồi thường thiệt hại khi thông đồng với tổ chức tư vấn

điểm… Do đó những công việc được sắp xếp một cách trật tự, chặt chẽ, khoa học sẽ

quản lý dự án hoặc nhà thầu làm thất thoát vốn đầu tư.

giúp chủ đầu tư hoàn thành dự án đúng hạn.

Nhiệm vụ của tổ chức tư vấn quản lý dự án: kiểm tra hồ sơ thiết kế, dự toán,
tổng dự toán xây dựng công trình để chủ đầu tư phê duyệt, lập hồ sơ mời thầu, tư


23

24

Việc đề ra tiến độ thực hiện sẽ giúp cho chủ đầu tư dự án có kế hoạch cụ thể,

Rút kinh nghiệm từ dự án đầu tư kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp Tam

chi tiết các công việc để bố trí và sử dụng nguồn lực có hiệu quả nhất, qua đó có

Phước và khu công nghiệp Nhơn Trạch 3 có cùng chủ đầu tư là Tổng Công ty Tín


đấu thầu, lựa chọn nhà thầu theo quy định, Tổng công ty Tín Nghĩa rút ngắn thời

1.4.2 Vai trò của việc đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án

gian bằng cách tự thực hiện thi công hoặc chỉ định đầu thi công một số gói thầu xây

Có vai trò hết sức quan trọng đến sự thành công của dự án vì nó khái quát

lắp gói thầu có trị dưới 5 tỷ đồng mà không cần chờ thực hiện thủ tục đấu thầu.

cho người thực hiện dự án thấy được những việc cần ưu tiên thực hiện, công việc

Thêm vào đó, phối hợp việc ứng vốn trước khi thi công để đẩy nhanh tiến độ thực

cần làm ngay.

hiện dự án, giảm thời gian phê duyệt thủ tục hồ sơ pháp lý. So với đấu thầu thì hình

Giúp chủ đầu tư có cái nhìn tổng quát và toàn diện dự án, kịp thời có những
điều chỉnh khi có các yếu tố tác động làm ảnh hưởng đến dự án.
Giúp chủ đầu tư thực hiện dự án một cách trình tự, khoa học hoặc thực hiện
một cách đan xen các công việc nhưng vẫn đảm bảo đúng quy định.
Tiến độ thực hiện dự án nhanh sẽ góp phần thúc đầy sự phát triển kinh tế xã
hội của đất nước, hình thành các đô thị văn minh, hiện đại.

thức tự thực hiện thi công hoặc chỉ định thầu góp phần đẩy nhanh tiến độ thực hiện
dự án lên 2 tháng, và nếu như trong đấu thầu không sắp xếp hợp lý quá trình thiết kế
dự toán thì thời gian đấu thầu sẽ kéo dài hơn 6 tháng so với chỉ định thầu.
Cần phải có sự sắp xếp hợp lý về thời gian, nguồn lực và phải có nỗ
lực cao trong quá trình thực hiện các công tác thì tiến độ dự án mới được rút ngắn.

26

CHƯƠNG 2: PHÂN TÍCH THỰC TRẠNG VỀ TIẾN
ĐỘ THỰC HIỆN DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH HẠ
TẦNG KHU CÔNG NGHIỆP ÔNG KÈO

Những ích lợi và ý nghĩa của việc đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án đối với
chủ đầu tư nói riêng và đối với xã hội nói chung cũng được đề cập tới. Ngoài ra tác
giả còn trình bày một số bài học kinh nghiệm từ các dự án đã đi trước để đẩy nhanh
tiến độ thực hiện dự án.

2.1 TỔNG QUAN VỀ TỔNG CÔNG TY TÍN NGHĨA - CHỦ DỰ ÁN ĐẦU TƯ
KINH DOANH HẠ TẦNG KHU CÔNG NGHIỆP ÔNG KÈO.
2.1.1 Quá trình hình thành và phát triển:
Công ty Tín Nghĩa là doanh nghiệp nhà nước được thành lập ngày
07/09/1989 theo quyết định số 1043/QĐ-UBT của UBND tỉnh Đồng Nai với tên gọi
ban đầu là Công ty Dịch vụ Sản xuất Kinh doanh Tổng hợp Đồng Nai, gọi tắt là
PROSECO, nhân sự chỉ có 10 người và vốn ngân sách được cấp đến cuối năm 1990
là 14 triệu đồng.
Năm 1991, Ban Tài chính Đảng cho sáp nhập các đơn vị trực thuộc Ban vào
Công ty PROSECO, bao gồm Xí nghiệp Chế biến gỗ Cầu Mới, Xí nghiệp Chế biến
thực phẩm An Bình, xưởng sửa chữa xe hơi và trại chăn nuôi Tân Vạn. Ngành nghề
hoạt động chủ yếu là chế biến và xuất khẩu lâm sản, tổng nguồn vốn của Công ty
được nâng lên 897 triệu đồng.
Năm 1992, UBND Tỉnh cấp giấy phép số 09/GP ngày 22/12/1992 thành lập
Công ty TNHH Tín Nghĩa hoạt động theo luật doanh nghiệp thay cho tên gọi
và hình thức của Công ty PROSECO trước đó.
Theo công văn số 109/KTĐN ngày 07/01/1993 của Văn phòng Chính phủ,
Công ty Tín Nghĩa được phép hoạt động xuất nhập khẩu trực tiếp.
Ngày 9/8/1994, UBND Tỉnh ký quyết định số 1828/QĐ-UBT thành lập lại

Trải qua hơn 21 năm hình thành và phát triển đến nay Tín Nghĩa là một Tổng

Công ty Cổ phần KCN Tín Nghĩa Phương Đông

công ty lớn của tỉnh Đồng Nai với 6 đơn vị trực thuộc, 15 Công ty con (góp vốn

2.1.3.2 Công ty liên kết:

trên 50%),12 Công ty liên doanh liên kết ( góp vốn dưới 50%), doanh số hàng năm

Gồm 12 công ty liên kết, trong đó có các công ty cùng kinh doanh lĩnh vực hạ tầng

đạt trên 3.000 tỷ đồng và trong năm 2010 được tổ chức UNDP bình chọn là 1 trong

KCN giống như KCN ông Kèo như:

200 doanh nghiệp lớn nhất Việt Nam.
Trong hoạt động phát triển và kinh doanh hạ tầng các khu công
nghiệp (KCN), tính đến 06/2007 Công ty TNHH Một Thành viên Tín Nghĩa đã phát
triển 5 khu công nghiệp với tổng diện tích 2.425ha, gồm:
 04 khu công nghiệp công ty trực tiếp quản lý : KCN Nhơn Trạch 3,

Công ty Cổ phần Thống Nhất (KCN Bàu Xéo)
Công ty Cổ phần đầu tư và phát triển KCN Long Thành - VRG
Công ty Cổ phần Đỉnh Vàng Khu công nghiệp (KCN Nhơn Trạch 6)
2.1.3.3 Các đơn vị trực thuộc:
Hiện tại Tổng công ty Tín Nghĩa có 6 đơn vị trực thuộc:

KCN Tam Phước, KCN Ông Kèo, KCN Tân Phú. Tổng diện tích đất


HACCP CODE: 2003.

Chế biến, kinh doanh và xuất khẩu hàng nông sản.

2.2 TỔNG QUAN VỀ DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH HẠ TẦNG KHU

Khai thác khoáng sản, sản xuất vật liệu xây dựng.

CÔNG NGHIỆP ÔNG KÈO

Đầu tư kinh doanh dịch vụ du lịch, vui chơi, giải trí, nghỉ dưỡng, chăm sóc

2.2.1 Đặc điểm của dự án.

sức khỏe.
2.1.3 Đầu tư tài chính, liên doanh, liên kết.

KCN Ông Kèo nằm dọc sông Lòng Tàu, sông Đồng Tranh và gần khu dân cư
Phước Khánh. Bên cạnh đó trong KCN có cảng tổng hợp, phục vụ các tàu có tải


29

30

Đường nội bộ khu công nghiệp: gồm có 2 tuyến đường: đường (4-4)

trọng 30.000 DWT vận chuyển hàng hóa cho các doanh nghiệp trong và ngoài

và đường (55).

 Chủ đầu tư: Tổng Công ty Tín Nghĩa.

Việc chuyển mục đích sử dụng phát triển KCN sẽ thuận lợi và chi phí giải tỏa đền
bù sẽ đỡ tốn kém hơn.
 Khó khăn:
Khu đất có nền trũng, tốn kém chi phí san lắp.

 Các mảng phát triển của dự án: Dự án bao gồm phát triển 2 mảng chính là:

Hiện tại khu vực xung quanh chưa có các công trình về hạ tầng kỹ thuật vì

Đầu tư kinh doanh đất công nghiệp cho thuê.
Đầu tư kinh doanh cảng nhằm phục vụ nhu cầu bốc dỡ hàng hóa rất
lớn ở huyện Nhơn Trạch.
 Hình thức sử dụng đất: thuê đất với thời gian là 50 năm.

vậy sẽ phải giải quyết đầu tư xây dựng từ đầu các công trình đầu mối và hệ thống hạ
tầng trong và ngoài hàng rào khu công nghiệp.
2.2.2 Sự cần thiết và yêu cầu của dự án.

 Hiện trạng trước khi giao nhiệm vụ cho tổng Công ty Tín Nghĩa thực

Cụ thể hóa chủ trương đầu tư phát triển thành phố mới Nhơn Trạch, KCN

hiện dự án đầu tư kinh doanh hạ tầng khu công Nghiệp Ông Kèo:

Ông Kèo được hình thành nhằm tạo cơ sở pháp lý và môi trường thuận lợi thu hút

UBND tỉnh Đồng Nai đã giới thiệu địa điểm 14 dự án đầu tư tại đây với tổng


Tạo điều kiện tốt cho các doanh nghiệp có khu công nghiệp tốt để phát triển
sản xuất kinh doanh.
2.2.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện dự án đầu tư kinh doanh hạ
tầng khu công nghiệp Ông Kèo.

Mật
Khu đất

Stt

%

Diện tích

độ

(m2)

xây
dựng

Diện tích

Diện

xây dựng

tích sử

(m2)


Đất chưa có dự án

21,12

1.739.100

1

Khi thực hiện dự án Ông Kèo, công ty đã xác định và lập kế hoạch cho từng

hưởng đến tiến độ thực hiện dự án như sau:

sử
dụng

1.739.100

Đất khu trung tâm điều hành

0,81

67.000

30

60.300

3


85.920

68.736

80

Khu vực 3

19.000

30

5.700

4.560

80

 Công tác xác định quy mô của dự án:
4

làm việc với phòng đầu tư phát triển tiếp nhận chủ trương đầu tư dự án. Quyết định

Đất công trình đầu mối hạ tầng kỹ thuật
Nhà máy xử lý nước thải

0,91

75.000



1.647.000

1.647.000

kinh doanh hạ tầng Khu công nghiệp Ông Kèo, thuộc xã phước Khánh, huyện Nhơn

7

Đất giao thông

9,46

778.900

778.900

8

Cảng

0,22

18.000

18.000

Tổng diện tích

100


Đất công nghiệp: Khu vực đất công nghiệp với diện tích 4.851.960 m2, chiếm
58,92% tổng diện tích dự án. Phần diện tích này sẽ được sử dụng để xây dựng cơ sở
hạ tầng. Chi tiết của khu vực đất công nghiệp như sau.


33

34

Đất khu trung tâm điều hành: Khu trung tâm điều hành sẽ bao gồm một
khu đất có diện tích 67.000 m2, chiếm 0,81% diện tích toàn dự án. Khu vực này sẽ
bao gồm tòa nhà điều hành, nhà trưng bày, khu ăn uống, trung tâm giải trí, trung
Đất chưa có dự
án (ĐVT: ha),
1,739,100, 36%

Đất có các xí
nghiệp đang hoạt
động (ĐVT: ha),
2,039,460, 42%

tâm thể thao, đồn công an, hải quan, trạm phòng cháy chữa cháy, bưu điện, ngân
Đất có các xí nghiệp đang
hoạt động (ĐVT: ha)
Đất đã có giới thiệu địa điểm
(ĐVT: ha)
Đất chưa có dự án (ĐVT:
ha)



m2 đã có giới thiệu địa điểm và đợi ngày bàn giao hạ tầng cho cách đơn vị đã hợp

bộ để có thể lưu thông trong khu vực khu công nghiệp.

đồng thuê đất với Công ty.

Cảng: Tận dụng lợi thế của sông Lòng Tàu và sông Đồng Tranh, khu công

Phần diện tích còn lại của đất công nghiệp (tương ứng 1.739.100 m2 chiếm

nghiệp Ông Kèo sẽ phát triển một khu cảng có thể tiếp nhận tàu trọng tải lớn nhằm

36% tổng diện tích đất công nghiệp) vẫn còn trống và cần được phát triển cơ sở hạ

phục vụ nhu cầu của khu công nghiệp Ông Kèo và các khu công nghiệp khác trên

tầng trước khi nhà đầu tư có thể cho thuê. Đối với phần đất trống: Tổng Công ty Tín

địa bàn huyện Nhơn Trạch. Khu vực cảng sẽ có diện tích 18.000 mét vuông, chiếm

Nghĩa sẽ xây dựng cơ sở hạ tầng như san lấp đất, đường sá, cảnh quan, hệ thống cấp

0,22% diện tích khu công nghiệp.

thoát nước, xử lý nước thải, hệ thống chiếu sáng, thông tin liên lạc và các dịch vụ
khác. Tổng Công ty Tín Nghĩa cũng đã xem xét khả năng có thể xây dựng các tiện

 Công tác đo vẽ, cắm mốc, lập quy hoạch, lập báo cáo khả thi:



vào ngày 29/08/2007 bởi Bộ Tài nguyên và Môi trường thông qua quyết định số

việc điều chỉnh diện tích giới thiệu địa điểm đất quy hoạch KCN Ông Kèo. Tiếp

1294/QĐ-BTNMT về việc phê duyệt báo cáo đánh giá tác động môi trường của

theo sau đó ngày 13/12/2004, Ủy ban nhân dân tỉnh Đồng Nai ban hành công văn

“Dự án Đầu tư kinh doanh hạ tầng KCN Ông Kèo”.

quy hoạch khu dân cư phục vụ khu công nghiệp Ông Kèo. Tiến độ thực hiện dự án

 Tiến độ của các công trình phụ trợ phục vụ KCN

xây dựng khu dân cư này cũng ảnh hưởng đến tiến độ dự án đầu tư xây dựng khu

Xây dựng khu tái định cư tại xã Phước Khánh huyện Nhơn Trạch được UBND

công nghiệp Ông Kèo, phần nào cũng ảnh hưởng đến quy hoạch của KCN Ông

tỉnh giới thiệu địa điểm cho Tổng Công ty Tín Nghĩa vào ngày 09/09/2005. Từ thời

Kèo.

gian này phòng Đầu tư tổng công ty Tín Nghĩa cũng tiến hành các công tác cần thiết
Công tác kiểm kê hiện trạng, đo vẽ địa hình địa chính được thực hiện từ năm

2005- sau khi có giới thiệu địa điểm. Tuy nhiên, ngày 21/12/2006 Thủ tướng Chính
phủ ra quyết định về việc phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng đô thị

Tiến độ thực hiện công trình trạm xử lý nước thải được thực hiện như 2 bảng
ở phụ lục 2. Tuy nhiên đến thời điểm hiện nay tiến độ của công trình này không
được như dự kiến ban đầu vì những nguyên nhân sau:
o Công tác bồi thường giải tỏa có nhiều vướng mắc nên tiến độ thực
hiện trạm xử l nước gặp nhiều khó khăn và bị chậm so với tiến độ.


37

38

2.2.3.3 Cách thức quản lý dự án, quản lý chi phí dự án và hợp đồng:
Cho đến thời điểm này, dự án mới chỉ bắt đầu giai đoạn thi công tức
là đã bị trễ tiến độ so với kế hoạch đưa ra hơn 1 năm.
o Nguyên nhân tiếp theo là một trong những khó khăn chung của các
doanh nghiệp đầu tư kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp đó là tính
chất và tình hình phát sinh chất thải rắn của khu công nghiệp xác định
cũng mất một khoảng thời gian.
o Bên cạnh đó chưa có mô hình nào thực hiện việc thu gom, lập trạm

Cách thức quản lý của dự án đầu tư kinh doanh hạ tầng KCN Ông Kèo là chủ đầu
tư thực hiện các công tác quản lý dự án từ khi chuẩn bị đầu tư đến lúc hoàn tất đưa vào
sử dụng. Và ở dự án này Tổng Công ty Tín Nghĩa đã quyết định thành lập ban quản lý dự
án riêng.
 Đối với công tác quản lý dự án:
Thuận lợi:

trung chuyển chất thải rắn và chất thải nguy hại, trong khi đó KCN

Đối với dự án này đã có thành lập ban quản lý dự án và đã thành lập công ty riêng

định phụ thuộc vào quyết định của ban tổng giám đốc.
Mặt khác, với tình hình công ty có quá nhiều dự án như Tổng công ty Tín Nghĩa
(hiện tại đang có 21 dự án lớn nằm trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư) thì việc phê duyệt tài
chính để thực hiện một dự án nào đều phải được thông qua sự nhất trí của ban Tổng giám
đốc và các phòng ban khác có liên quan.


39

40

Ở một số hạng mục mà đơn vị tư vấn thực hiện như: Tư vấn khảo sát địa hình, địa

Bảng 2.2: Tiến độ thực hiện dự án đầu tư kinh doanh hạ tầng KCN Ông Kèo

chất, tư vấn lập dự án… quy trình xem xét hồ sơ quyết toán cũng khá chặt chẽ vì phải
Năm

thông qua cán bộ của các phòng ban và cán bộ các dự á khác. Vì thế nếu phát sinh các
vấn đề liên quan đến chi phí phát sinh thêm đều được cân nhắc cẩn thận và điều này ảnh

Quý

1

Công tác này tác giả muốn đề cập đến ở đây là một quá trình xuyên suốt từ khâu

2

3

1

2

3

4

tư
(Đã thực

Th

hiện)

áng

Chuẩn bị xây

lựa chọn nhà thầu, tới việc đàm phán hợp đồng, ký kết hợp đồng cho đến việc trình duyệt
hợp đồng đến các bộ phận và các phòng ban khác có liên quan. Việc trình ký hợp đồng

1

2008

Chuẩn bị đầu

hưởng đến tiến độ thực hiện dự án.
 Đối với công tác quản lý hợp đồng thực hiện dự án:


Ở dự án này, toàn bộ đội ngũ tư vấn từ lập quy hoạch chi tiết cho đến thiết kế,
giám sát đều được đánh giá là có năng lực, kinh nghiệm nhất định, đáp ứng được các yêu
cầu đã đặt ra. Các cán bộ của ban quản lý dự án cũng là những người có nhiệt huyết và

thẩm định
3

San nền

6

Thi công

tinh thần làm việc cao. Tuy nhiên do vị trí địa lý khá xa, văn phòng đại diện của ban quản

đường

lý dự án lại đặt tại văn phòng của KCN Nhơn Trạch 3 nên rất khó trong việc giám sát kịp

Hệ thống thoát

thời tiến độ làm việc của các đơn vị tư vấn thiết kế cũng như các đơn vị thi công xây

9

Xây dựng

nước mưa


12

Hệ thống
thông tin

12

Cây xanh

12

Khu điều hành

9

Giám sát

24

Hoàn công

3

( Nguồn: Tổng Công ty Tín Nghĩa (2008), báo cáo khả thi dự án đầu tư kinh doanh hạ
tầng KCN Ông Kèo).


41

42

Về xác nhận nguồn gốc đất và tỉ lệ mất đất của các hộ dân: hiện Văn phòng đăng
ký quyền sử dụng đất huyện đã kiểm tra xác nhận xong nguồn đất 545/665 hộ chuyển
sang Hội đồng Bồi thường.
Về hồ sơ xác nhận hộ dân trực tiếp sản xuất nông nghiệp: đến nay xã đã xác nhận
được 433/665 hộ (các hộ dân này được xác nhận trực tiếp sản xuất nông nghiệp do có hộ
khẩu trong xã Phước Khánh), 232 hộ còn lại nằm ngoài xã Phước Khánh nên chưa được
xác nhận.
Về hồ sơ xác nhận số nhân khẩu trong từng hộ gia đình: hiện Công an xã đã xác
nhận xong (còn lại 58 hộ chưa được xác nhận được do không có địa chỉ rõ ràng, một số
đã chuyển đi).
Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất với dân và các đơn vị khác: Tổng
diện tích đất Tổng Công ty đã tiếp nhận đến nay 116,4 ha. Trong đó đất Công ty TNHH
Công Nghiệp bàn giao 15,16ha (Tổng Công ty chưa trả tiền)
2.3.2.2 Công tác lập quy hoạch:

2.3.2.3 Công tác thiết kế:
Đã hoàn tất thiết kế cơ sở thiết kế hệ thống hạ tầng KCN (Quyết định số 1666/
BXD-HĐXD ngày 19/8/2008 của Bộ xây dựng)
Hoàn tất thiết kế các tuyến đường trong KCN Ông Kèo, trong đó 03 tuyến đường
chính số 2, số 4, số 9 đã được thẩm định xong, các tuyến đường còn lại đang trình thẩm
định.
Đã hoàn tất thiết kế bản vẽ thi công trạm xử lý nước thải KCN Ông Kèo, đang tiến
hành thẩm định.
2.3.2.4 Công tác khác:
Đã được cấp Giấy chứng nhận đầu tư số 47221000414 do Ban quản lý các Khu
công nghiệp Đồng Nai cấp ngày 12/03/2008.
Đã được phê duyệt Báo cáo đánh giá tác động môi trường: 1294/QĐ-BTNMT
ngày 29/08/2008 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường.
Đã thoả thuận với các đơn vị cung ứng điện, nước, viễn thông.
Đã triển khai công tác lập Báo cáo đánh giá tác động môi trường Cảng tổng hợp

Nhà máy có diện tích 7,21 ha, công suất 50.000 tấn gỗ/năm với 65 công nhân.
Nguồn nước phục vụ sản xuất là nước giếng khoan qua xử lý.
Quy trình công nghệ sản xuất của nhà máy như sau: Gỗ cây nguyên liệu  cắt
thành gỗ dăm mảnh  đưa vào bãi chứa  hệ thống băng chuyền  sàn công nghệ 
tàu 15.000 DWT.
2.3.3.2 Nhà máy sản xuất dầu nhờn của công ty TNHH Hóa dầu AP
Công ty TNHH Hoá dầu AP là doanh nghiệp liên doanh giữa Công ty TNHH
Trâm Anh và tập đoàn AP Singapore với số vốn pháp định 10 triệu USD. Nhà máy có
diện tích 8,7 ha, công suất 100.000 tấn sản phẩm/ năm với 02 dây chuyền sản xuất.
Dây chuyền thứ nhất, tập trung vào sản xuất gần 30 loại sản phẩm dầu nhờn, dầu
thắng, dầu làm mát máy công nghiệp… Công suất 15 - 20 ngàn tấn/ năm.
Dây chuyền thứ hai chuyên sản xuất các loại hoá chất phục vụ cho các ngành công
nghiệp sản xuất, bảo dưỡng và sửa chữa tàu, thuyền; hoá chất gia công kim loại, làm sạch
ô tô trước khi sơn và hoá chất phục vụ dân dụng khác.
Nguồn nước phục vụ sản xuất là nước giếng khoan qua xử lý.
Quy trình công nghệ sản xuất như sau : tàu chở dầu nguyên liệu và hóa chất 
cầu cảng  bồn chứa dầu nguyên liệu và kho hóa chất phụ gia  bồn pha trộn dầu nhớt
 đóng gói thành phẩm.
2.3.3.3 Nhà máy sản xuất dầu nhờn của công ty TNHH Nhiên liệu Hoàng Việt
Nhà máy có diện tích 3 ha với công suất 30.000 tấn sản phẩm/năm. Quy trình

trương triển khai thủ tục lập dự án.

2.3.4. Hiện trạng các cảng đang hoạt động.
Hiện nay tại KCN Ông Kèo có 04 cảng đang hoạt động. Các cảng này đều là các
cảng chuyên dùng của 04 nhà máy đang hoạt động và đã có báo cáo ĐTM cho từng cảng.
2.3.4.1 Cảng của nhà máy sản xuất gỗ dăm xuất khẩu
Có khả năng tiếp nhận tàu có trọng tải 15.000 DWT với tổng chiều dài 180m. Đây
là cảng chuyên dùng có cầu cảng đặt cách bờ 50 m với yêu cầu kích thước tàu lớn nhất
cập cảng là chiều dài 129,93 m, rộng 24 m, mớn nước có tải 7,82 m.

nhân : 80. Nguồn nước phục vụ sản xuất là nước giếng khoan qua xử lý.


45

2.3.5 Công tác lập qui hoạch, dự án đầu tư.

46

quy định. Công tác đền bù đang gặp rất nhiều khó khăn vì rất nhiều nguyên nhân

Là một trong những dự án lớn của Tổng Công ty Tín Nghĩa nên công tác lập

như: thay đổi nghị định về quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu

quy hoạch chi tiết sử dụng đất khá phức tạp và khó khăn. Hơn nữa, trong tổng số

hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, nguồn vốn huy động cho dự án không kịp

diện tích 823 ha đất được giới thiệu địa điểm để xây dựng khu công nghiệp thì nhà

thời, sự trì trệ của thị trường bất động sản Việt Nam từ khi cuộc suy thoái kinh tế

nước đã giới thiệu địa điểm được 27 dự án chiếm tới 315 ha diện tích đất nằm trong

thế giới vào cuối năm 2008… Hiện tại, tại phần đất của dự án đang có các doanh

quy hoạch của khu công nghiệp Ông Kèo. Trong số 27 dự án đó thì đã có 7 công ty

nghiệp đang hoạt động nên vấn đề quy hoạch gặp nhiều khó khăn trong việc đảm


Sự ra đời của nghị định 69/2009/NĐ-CP trung bình 1m2 dự án chỉ cần đền
bù 75.000 đồng tuy nhiên sau khi có nghị định 69/2009/ND-CP đơn giá đền bù đã
tăng gấp đôi. Trung bình mỗi ha chi phí đền bù tăng lên gần 1 tỷ đồng.
Tổng diện tích của KCN Ông Kèo được giới thiệu địa điểm là: 855.6 ha
(Trong đó tỉnh giới thiệu: 256 ha, còn lại 600 ha Tổng công ty Tín Nghĩa phải bồi
thường). Trong đó, tính đến thời điểm hiện tại mới chỉ bồi thường được 114ha còn
486 ha nữa chưa được bồi thường, như vậy công tác bồi thường của dự án sau khi
có nghị định 69/2009/NĐ-CP đã phải tăng thêm khoảng 500 tỷ.
Cũng theo nghị định 69/2009/NĐ-CP, số tiền sử dụng đất mà doanh nghiệp
phải nộp là tiền sử dụng đất theo giá thị trường trừ đi số tiền doanh nghiệp bỏ ra bồi
thường giải phóng mặt bằng. Cách tính như trên không hợp lý vì chi phí đầu tư hạ
tầng, tiền lãi vay ngân hàng... chưa được tính đến. Trong khi đó, để thực hiện dự án,
doanh nghiệp phải thỏa thuận đền bù, đầu tư xây dựng hạ tầng, trải qua các lớp thủ
tục nhiêu khê… với nhiều khoản chi phí phát sinh, nhưng tổng công ty Tín Nghĩa
không thể có chứng từ để chứng minh cho cơ quan chức năng về các khoản đã chi
này.
Tính theo Nghị định 69/2009/NĐ-CP, khi giá đất biến động, doanh nghiệp
không thể chủ động tính toán được giá thành đầu vào của sản phẩm dẫn đến việc
phát triển dự án gặp rủi ro rất cao.


47

48

Theo số liệu báo cáo của công ty TNHH MTV Khu Công Nghiệp Ông kèo,
tính đến ngày 05/07/2011, UBND huyện Nhơn Trạch đã ra quyết định thu hồi đất cá
nhân 13 đợt như sau:


24,90

4

Ngày 25/08/2009

95

198

40,10

5

Ngày 24/11/2009

75

145

29,18

6

Ngày 18/01/2010

73

125


49,10

10

Ngày 07/08/2010

42

70

16,20

11

Ngày 19/11/2010

50

56

22,10

12

Ngày 24/03/2011

35

47




49

50

Dưới đây là bảng công tác kiểm kê hiện trạng sử dụng đất KCN Ông Kèo. Trong

Hiện nay Tổng Công ty Tín Nghĩa đã phối hợp với Trung tâm phát triển quỹ

đó có 19,1 ha đất thuộc diện 285 chưa ra quyết định thu hồi đất cá nhân nhưng khu

đất huyện, Phòng tài nguyên môi trường huyện Nhơn Trạch chi trả tiền đền bù đợt 1

đất nằm trong tuyến đường số 4 nên kiểm kê trước theo hướng dẫn của Nghị định

cho các hộ dân ( Tập trung chủ yếu ở khu vực Nhà máy xử lý nước thải, dự án của

69/2009/NĐ-CP.

Công ty Proconco).

Bảng 2.4: Bảng công tác kiểm kê hiện trạng sử dụng đất KCN Ông Kèo
STT

Thời gian kiểm kê

Số hộ Số thửa Diện tích (ha)

Tổng Công ty Tín Nghĩa đã chuyển tiền vào tài khoản của hội đồng

40

61

24,3

4

Từ 09/11/09 đến 20/11/09

90

192

39,2

5

Từ 28/12/2010 đến 04/02/2010

71

130

27,6

6

Từ 03/03/2010 đến 01/04/2010


56

140

32,17

10

Từ 13/09/2010 đến 21/09/2010

11

35

8,3

11

Từ 15/09/2010 đến 21/06/2011

162

246

68,1

Tổng cộng

580


sách các hộ dân và đề nghị hướng xử lý từng trường hợp.
2.3.6.1 Hiện trạng sử dụng đất:
Hiện trạng sử dụng đất tại khu công nghiệp Ông Kèo gồm có 11 loại đất,
trong đó đất hoa màu chiếm tỷ trọng tương đối lớn 34,21 %, tiếp theo là tới đất
trồng cây chiếm 20,93%. Đặc biệt trong phần đất quy hoạch của dự án đầu tư kinh