ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN CÔNG ĐỨC

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG
ĐẤT CỦA CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ ĐƯỢC
NHÀ NƯỚC GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ VIỆT TRÌ
TỈNH PHÚ THỌ GIAI ĐOẠN 2010 - 2013

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên, năm 2015


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN CÔNG ĐỨC

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG
ĐẤT CỦA CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ ĐƯỢC
NHÀ NƯỚC GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ VIỆT TRÌ
TỈNH PHÚ THỌ GIAI ĐOẠN 2010 - 2013
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số ngành : 60.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI


Tôi cũng nhận được sự giúp đỡ, tạo điều kiện của phòng Thống kê,
phòng Tài nguyên và Môi Trường, các phòng ban và nhân dân các xã, phường
của UBND thành phố Việt Trì, các anh chị em và bạn bè đồng nghiệp, sự
động viên và tạo mọi điều kiện của gia đình và người thân.
Với tấm lòng biết ơn, tôi xin chân thành cảm ơn mọi sự giúp đỡ quý báu đó!

Tác giả luận văn

Nguyễn Công Đức


iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN .............................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................... ii
MỤC LỤC ........................................................................................................ iii
DANH MỤC CÁC CỤM CHỮ VIẾT TẮT .................................................... vi
DANH MỤC CÁC BẢNG.............................................................................. vii
DANH MỤC CÁC HÌNH .............................................................................. viii
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ............................................................................. 1
2. Mục tiêu nghiên cứu .................................................................................. 2
2.1 Mục tiêu tổng quát ................................................................................... 2
2.2. Mục tiêu cụ thể:....................................................................................... 2
3. Ý nghĩa khoa học của đề tài ....................................................................... 3
Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU ............................................................ 4
1.1. Cơ sở lý luận và tầm quan trọng của công tác quản lý đất đai và
đất của tổ chức ........................................................................................ 4
1.1.1. Cơ sở lý luận ..................................................................................... 4

đất của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất ............ 33
2.4. Phương pháp nghiên cứu ...................................................................... 33
2.4.1. Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu, số liệu .............................. 33
2.4.2. Phương pháp so sánh đánh giá ...................................................... 34
2.4.3. Phương pháp tổng hợp và xử lý tài liệu, số liệu ............................. 35
Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ........................................................ 36
3.1. Điều kiện tự nhiên kinh tế - xã hội thành phố Việt Trì......................... 36
3.1.1. Điều kiện tự nhiên, tài nguyên và môi trường ................................ 36
3.1.2 Tình hình phát triển kinh tế - xã hội ................................................ 39
3.1.3. Hiện trạng sử dụng đất năm 2014 ................................................... 43
3.2. Tình hình quản lý đất đai ...................................................................... 44
3.2.1. Công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất .............................. 44
3.2.2. Công tác lập quy hoạch, đề án xây dựng nông thôn mới ............... 45
3.2.3. Công tác đo đạc lập bản đồ địa chính và cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất. .......................................................................... 46
3.2.4. Công tác thu hồi và giao đất cho các công trình dự án (thu hồi
đất đến từng hộ): Gồm các dự án: .................................................. 46


i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu,
kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong
bất kì công trình nào khác.
Tôi xin cam đoan các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ
rõ nguồn gốc./.

Tác giả luận văn


TC

: Tổ chức

TCKT

: Tổ chức kinh tế

TNHH

: Trách nhiệm hữu hạn

TTCN

: Tiểu thủ công nghiệp

UBND

: Uỷ ban nhân dân


vii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 1.1: Hiện trạng sử dụng đất cả nước năm 2012 ..................................... 19
Bảng 1.2: Hiện trạng sử dụng đất phân theo vùng .......................................... 21
Bảng 3.1 : Diện tích, cơ cấu các loại đất chính năm 2014 thành phố Việt Trì.......... 43
Bảng 3.2: Diện tích tự nhiên phân theo đơn vị hành chính năm 2014
Thành phố Việt Trì........................................................................ 44
Bảng 3.3: Hiện trạng các tổ chức được giao, thuê đất trên địa bàn thành

thuê đất là rất lớn. Theo kết quả thống kê đất đai toàn quốc năm 2012 diện tích
này là khoảng 3.429.000 ha, chiếm hơn 10% diện tích tự nhiên của cả nước . Tuy
nhiên, hiện nay diện tích này quản lý chưa chặt chẽ, sử dụng chưa hiệu quả,
trong việc quản lý còn để xảy ra nhiều tiêu cực.
Theo Cục Quản lý Công sản (Bộ Tài chính), trên địa bàn cả nước, các cơ
quan nhà nước, đơn vị sự nghiệp công lập đang quản lý, sử dụng diện tích đất,
nhà với tổng diện tích đất lên đến 1,5 tỷ m2, giá trị tương đương khoảng 594.000
tỷ đồng; trong đó khu vực sự nghiệp công lập chiếm 1,2 tỷ m2, bằng 80% tổng
diện tích; tổng diện tích nhà lên đến hơn 100.000m2 với tổng giá trị khoảng
138.000 tỷ đồng. Riêng các tập đoàn, tổng công ty nhà nước hiện đang quản lý,
sử dụng khoảng 155 triệu m2 đất, trong đó nhiều đơn vị chiếm giữ số lượng nhà,
đất rất lớn, nguồn đất chưa sử dụng khoảng 3.164 ha. Phần lớn đất công được
giao cho các đơn vị thuộc những vị trí đắc địa ở các đô thị lớn, các trung tâm
công nghiệp, tuy nhiên, tình trạng sử dụng đất lãng phí, sai mục đích đang diễn
ra phổ biến, gây thất thoát lớn cho ngân sách. Theo tính toán, nếu tính đúng, thu
đủ và có cơ chế buộc phải sử dụng đất hiệu quả thì, ngân sách nhà nước có thể
thu được khoảng 5 tỷ USD mỗi năm - một khoản tiền không nhỏ trong bối cảnh
hiện nay để giải quyết các vấn đề an sinh xã hội.


2
Thành phố Việt Trì từ khi thành lập ( ngày 04/6/1962) đã được xác định là
thành phố công nghiệp của tỉnh. Do có vị trí là đầu mối giao lưu giữa các tỉnh
miền núi phía Bắc với thủ đô Hà Nội và nằm trên hành lang kinh tế Côn MinhLào Cai-Hà Nội- Hải Phòng nên những năm gần đây, TP Việt Trì có tốc độ đô
thị hóa nhanh, số lượng các kinh tế sử dụng đất tăng nhanh chóng, đặt ra những
vấn đề lớn đối với công tác quản lý và sử dụng quỹ đất này trên địa bàn.
Việc đánh giá thực trạng quản lý, sử dụng đất của các tổ chức kinh tế là
việc làm có ý nghĩa thiết thực trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai, để kịp
thời đưa ra những giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất, tránh để lãng
phí thất thoát nguồn tài nguyên hữu hạn vô giá này. Xuất phát từ thực tiễn khách

LỜI CẢM ƠN
Trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài, tôi đã nhận được sự
giúp đỡ, những ý kiến đóng góp, chỉ bảo quý báu của các thầy giáo, cô giáo
trong Ban quản lý đào tạo sau đại học, Khoa Quản lý tài nguyên trường Đại
học Nông Lâm Thái Nguyên.
Để có được kết quả nghiên cứu này, ngoài sự cố gắng và nỗ lực của bản
thân, tôi còn nhận được sự hướng dẫn chu đáo, tận tình của TS. Lê Văn Thơ
là người hướng dẫn trực tiếp tôi trong suốt thời gian nghiên cứu đề tài và viết
luận văn.
Tôi cũng nhận được sự giúp đỡ, tạo điều kiện của phòng Thống kê,
phòng Tài nguyên và Môi Trường, các phòng ban và nhân dân các xã, phường
của UBND thành phố Việt Trì, các anh chị em và bạn bè đồng nghiệp, sự
động viên và tạo mọi điều kiện của gia đình và người thân.
Với tấm lòng biết ơn, tôi xin chân thành cảm ơn mọi sự giúp đỡ quý báu đó!

Tác giả luận văn

Nguyễn Công Đức


5
Thu hồi đất là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền sử
dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị
trấn quản lý theo quy định của Luật này.
1.1.1.2. Khái quát về quỹ đất các tổ chức :
Quỹ đất đang quản lý, sử dụng của các tổ chức được Nhà nước giao đất,
cho thuê đất bao gồm quỹ đất thuộc cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức
chính trị - xã hội, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức
xã hội - nghề nghiệp, tổ chức kinh tế, tổ chức kinh tế - xã hội, tổ chức sự nghiệp
công, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, tổ chức nước ngoài đầu tư

2005) [14] các tổ chức kinh tế là: Doanh nghiệp tổ chức và hoạt động theo Luật
doanh nghiệp; Tổ chức tín dụng, doanh nghiệp kinh doanh bảo hiểm, quỹ đầu tư
và các tổ chức tài chính khác theo quy định của pháp luật; Cơ sở dịch vụ y tế,
giáo dục, khoa học, văn hóa, thể thao và các cơ sở dịch vụ khác có hoạt động đầu
tư sinh lợi; Các tổ chức kinh tế khác theo quy định của pháp luật.
Ngoài các tổ chức kinh tế quy định tại khoản 1 Điều 22 luật đầu tư 2005,
nhà đầu tư trong nước được đầu tư để thành lập hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã
tổ chức và hoạt động theo Luật hợp tác xã; hộ kinh doanh theo quy định của
pháp luật.
1.1.2. Ý nghĩa, tầm quan trọng của việc sử dụng đất của các tổ chức kinh tế
Đất đai là nguồn tài nguyên đặc biệt và có hạn, mọi hoạt động của con
người đều trực tiếp hoặc gián tiếp gắn bó với đất đai. Tổng diện tích tự nhiên của
một phạm vi lãnh thổ nhất định là không đổi. Nhưng khi sản xuất phát triển, dân
số tăng, quá trình đô thị hóa diễn ra với tốc độ nhanh thì nhu cầu của con người
đối với đất đai cũng ngày càng gia tăng. Có nghĩa cung là cố định, cầu thì luôn
có xu hướng tăng. Điều này dẫn đến những mâu thuẫn gay gắt giữa những người
sử dụng đất và giữa các mục đích sử dụng đất khác nhau. Vì vậy để sử dụng đất
có hiệu quả và bền vững, quản lý đất đai được đặt ra như một nhu cầu cấp bách
và cần thiết.
Quản lý đất đai đảm bảo nguyên tắc tập trung thống nhất trong cả nước.
Việc quản lý nhằm kết hợp hiệu quả giữa sở hữu và sử dụng đất trong điều kiện


7
hệ thống pháp luật nước ta quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước
đại diện chủ sở hữu và Nhà nước thống nhất quản lý về đất đai. Mặt khác, quản
lý đất đai còn có vai trò quan trọng trong việc kết hợp hài hòa các nhóm lợi ích
của Nhà nước, tập thể và cá nhân nhằm hướng tới mục tiêu phát triển. Công tác
quản lý đất đai dựa trên nguyên tắc quan trọng nhất là sử dụng tiết kiệm, hiệu
quả và bền vững. Do đó quản lý, sử dụng đất đai là một trong những hoạt động

việc thi hành pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức trong nước được
Nhà nước giao đất, cho thuê đất và Chỉ thị số 245/TTg ngày 22 tháng 4 năm
1996 (Chính phủ , 1999) [4];
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 về thi hành
Luật Đất đai năm 2003 (Chính phủ, 2004) [5];
- Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27 tháng 01 năm 2006 quy định việc
sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng
10 năm 2004 về thi hành Luật Đất đai năm 2003 (Chính phủ, 2006) [6];
- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ
quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất,
thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi
Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai (Chính phủ, 2007) [7];
- Nghị định số 69/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính phủ quy
định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ
tái định cư (Chính phủ, 2009) [8];
- Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (Chính phủ,
2009) [9]; để cụ thể hoá Bộ TNMT đã ban hành Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày
21/10/2009 quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất [18];
Trong thực tế hiện nay một phần không nhỏ diện tích đất trên đã bị các cơ
quan, tổ chức sử dụng vào các mục đích khác hoặc không phù hợp với quy
hoạch sử dụng đất như: cho thuê, bỏ hoang không sử dụng hoặc bị tổ chức, cá
nhân lấn chiếm, chiếm dụng,…


iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN .............................................................................................. i

10
- Nhà nước chỉ cho phép sử dụng đất vào mục đích sản xuất trong các khu
công nghiệp theo quy hoạch được duyệt mà không giao đất cho các cơ sở sản
xuất hay tổ chức cá nhân riêng lẻ nhằm khai thác tối đa các công trình kết cấu hạ
tầng. Trường hợp đặc biệt (không thể bố trí trong khu, cụm công nghiệp) thì mới
giao đất cho dự án có vị trí ngoài khu công nghiệp.
Đối với các nước có hình thức sở hữu tư nhân về đất đai thì việc giao đất
không thu tiền sử dụng đất không còn phổ biến bởi chính sách này đã gây nhiều
bức xúc trong dư luận xã hội. ( Tổng cục Quản lý đất đai, 2012) [17]
1.2.2. Trong nước
1.2.2.1. Khái quát chung qua một số thời kỳ
* Hệ thống địa chính sơ khai : Trong thời kỳ Nhà Trần, Nhà nước phong
kiến đã có tư tưởng thành lập hệ thống địa bạ để quản lý đất đai. Vào cuối Nhà trần
và đầu thời kỳ Nhà Hồ (1398 – 1402) nhà nước đã có những cải cách táo bạo của
Hồ Quý Ly về “hạn danh điền”, “hạn nô” và đo đạc lập sổ ruộng đất. Hệ thống địa
chính đầu tiên được thiết lập chính thức có quy mô toàn quốc do vua Lê Thái Tổ
khởi xướng (năm 1428) và được hoàn chỉnh dưới thời Lê Thánh Tông (1460 –
1491) cùng với việc ban hành luật Hồng Đức. Hệ thống này bao gồm một số nội
dung: Đo đạc các thửa đất, làm sổ ruộng đất toàn quốc vào năm 1428. Ban hành
“Quốc triều hình luật” hay còn gọi là Luật Hồng Đức năm 1483 gồm 722 điều,
trong đó 59 điều quy định về ruộng đất. Thực hiện phép “Quân điền” (bắt đầu từ
năm 1429) theo đó các làng xã phải thực hiện việc chia cấp ruộng công cho các dân
đinh sử dụng theo thời gian, nhân khẩu và quy chế của Nhà nước. Có chính sách cụ
thể về xác định quyền sở hữu tư nhân đối với đất đai [20]
* Hệ thống địa chính của Nhà Nguyễn: Bắt đầu từ Gia Long (1802-1820)
và hoàn chỉnh vào thời Minh Mạng (1820-1840) là sự tiếp nối và nâng cao hệ
thống thời Hậu Lê, nội dung chính bao gồm :Ban hành “Hoàng Việt luật lệ” hay
còn gọi là “Luật Gia Long” vào năm 1815 gồm 398 điều trong đó có 14 điều về
ruộng đất. Thực hiện phép “Quân điền” mới vào năm 1804, trong đó có chính
sách thu hẹp quỹ đất công, quan lại từ nhất phẩm trở xuống cũng được phân cấp

Năm 1953, Quốc hội thông qua Luật cải cách ruộng đất nhằm đánh đổ giai
cấp địa chủ, thực hiện chính sách “người cày có ruộng” mặc dù có những sai lầm


12
nhất định nhưng cuộc cải cách ruộng đất đã hoàn thành, ruộng đất được chia đến
tay nông dân.
Cuối năm 1958, cuộc vận động thành lập tổ đổi công và xây dựng hợp tác xã
nông nghiệp bắt đầu. Đất nông nghiệp chủ yếu thuộc sở hữu tập thể của hợp tác xã
nông nghiệp. Một số ruộng đất thuộc đồn điền cũ hoặc đất chuyên canh được tổ
chức thành các nông trường quốc doanh thuộc sở hữu nhà nước. Đất rừng sản xuất
được tổ chức thành các lâm trường quốc doanh thuộc sở hữu nhà nước.
Năm 1959, Hiến pháp lần thứ hai được ban hành đã xác nhận 3 hình thức
sở hữu đất đai : Sở hữu nhà nước, sở hữu tập thể và sở hữu tư nhân. Sở hữu nhà
nước được ưu tiên, sở hữu tập thể được bảo hộ và khuyến khích, sở hữu tư nhân
bị hạn chế.
Đất nước thống nhất năm 1975, Nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam
được thành lập, hiến pháp lần thứ 3 được ban hành vào năm 1980, theo hiến
pháp này quyền sở hữu tập thể và quyền sở hữu tư nhân về đất đai bị xóa bỏ,
toàn bộ đất đai thuộc sở hữu toàn dân.
Vào năm 1980, Tổng cục Quản lý ruộng đất được thành lập đã đẩy mạnh
việc điều tra lập bản đồ giải thửa để nắm chắc qũy đất đai toàn quốc (Chỉ thi
299/TTg của Thủ tướng Chính phủ).
Năm 1987, Quốc hội thông qua Luật Đất đai lần thứ nhất (gọi là luật đất đai
1987) với nội dung chủ yếu là thực hiện chính sách giao đất của hợp tác xã cho
hộ gia đình cá nhân để sử dụng ổn định lâu dài, người không sử dụng đất phải trả
lại nhà nước để giao cho người khác sử dụng, các chủ sử dụng đất chưa được
chuyển quyền sử dụng đất đai, đất không có giá.
Năm 1992, Hiến pháp lần thứ tư được ban hành trong đó tiếp tục khẳng
định chế độ sở hữu toàn dân về đất đai. Nhà nước thống nhất quản lý đất đai

quyền sử dụng đất còn khá thấp, khả năng chuẩn hóa dữ liệu để quản lý hệ thống
đất đai bằng các phần mềm chuyên ngành còn gặp rất nhiều khó khăn,...
* Chính sách giao đất
- Căn cứ giao đất (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2003) [13]
Giao đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng quyết định hành
chính cho người có nhu cầu sử dụng đất. Việc giao đất dựa vào các căn cứ theo
Điều 31 của Luật Đất đai năm 2003 như sau:


iv
1.3.2.1.Trên địa bàn tỉnh Đăk Nông [11] ................................................ 30
1.3.2.2. Trên địa bàn thành phố Hải Phòng [19] ...................................... 30
Chương 2: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ................ 32
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ....................................................... 32
2.1.1 Đối tượng nghiên cứu ...................................................................... 32
2.1.2 Phạm vi nghiên cứu ......................................................................... 32
2.2. Thời gian và địa điểm nghiên cứu ........................................................ 32
2.2.1. Thời gian nghiên cứu ...................................................................... 32
2.2.2. Địa điểm nghiên cứu ....................................................................... 32
2.3. Nội dung nghiên cứu ............................................................................. 32
2.3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội TP Việt Trì............................. 32
2.3.2 Tình hình quản lý đất đai ................................................................. 33
2.3.3. Đánh giá tình hình sử dụng đất đai của các tổ chức kinh tế ........... 33
2.3.4. Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý và sử dụng
đất của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất ............ 33
2.4. Phương pháp nghiên cứu ...................................................................... 33
2.4.1. Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu, số liệu .............................. 33
2.4.2. Phương pháp so sánh đánh giá ...................................................... 34
2.4.3. Phương pháp tổng hợp và xử lý tài liệu, số liệu ............................. 35
Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ........................................................ 36

Theo quy định của Luật Đất đai năm 2003 thì thời hạn giao đất được chia
theo loại đất sử dụng đất gồm đất sử dụng ổn định lâu dài và đất sử dụng có thời hạn.
* Chính sách cho thuê đất
- Căn cứ cho thuê đất (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2003) [13]
Việc cho thuê đất dựa vào các căn cứ theo Điều 31 của Luật Đất đai năm
2003 như sau: Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch xây dựng đô
thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã đực cơ quan Nhà nước có
thẩm quyền xét duyệt. Nhu cầu sử dụng đất thực hiện trong các dự án đầu tư, đơn
xin thuê đất.
- Đối tượng cho thuê đất (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2003) [13]
Theo quy định của Điều 35 của Luật Đất đai năm 2003 thì việc Nhà nước
cho thuê đất theo hai hình thức cho thuê thu tiền sử dụng đất hàng năm hoặc cho
thuê thu tiền sử dụng đất một lần cho cả thời gian thuê.