ĐỀ CƯƠNG ÔN TẬP
THI THẨM ĐỊNH VIÊN VỀ GIÁ
1. MÔN LUẬT KINH TẾ:
1.1. Pháp lệnh giá:
• Phạm vi, đối tượng điều chỉnh.
• Sự cần thiết, mục tiêu ban hành của Pháp lệnh giá.
• Điều hành giá của Nhà nước:
• Bình ổn giá
: danh mục, thẩm quyền, biện pháp.
• Định giá : danh mục, thẩm quyền định giá.
• Xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực giá.
• Thẩm định giá:
• Khái niệm thẩm định giá.
• Phân biệt sự khác nhau giữa định giá của Nhà nước và Thẩm định giá.
• Tài sản phải thẩm định giá: Lọai tài sản phải thẩm định giá và giá trị
tài sản phải thẩm định giá theo quy định hiện hành (NĐ170 và 101).
• Doanh nghiệp thẩm định giá:
- Mô hình doanh nghiệp thẩm định giá theo NĐ101.
- Điều kiện thành lập doanh nghiệp thẩm định giá.
- Quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp thẩm định giá.
• Tiêu chuẩn thẩm định giá:
- Sự cần thiết ban hành hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá.
- Giới thiệu các tiêu chuẩn thẩm định giá đã ban hành.
- Giá trị pháp lý Kết quả thẩm định giá theo quy định hiện hành.
- Các hành vi vi phạm về lĩnh vực thẩm định giá.
- Quản lý Nhà nước về thẩm định giá.
+ Nội dung quản lý Nhà nước về thẩm định giá.
+ Thẩm quyền quản lý Nhà nước về giá:
+ Quyền và trách nhiệm của doanh nghiệp trong lĩnh vực giá theo
Pháp lệnh giá.
+ Các nguyên tắc quản lý giá và căn cứ định giá theo quy định của

Câu 1: Trình bày nội dung quản lý Nhà nước về đất đai theo quy định của Luật đất
đai năm 2003.
Câu 2: Phân biệt sự khác nhau giữa thẩm định giá và định giá của Nhà nước.
Câu 3: Nêu nguyên tắc quản lý giá và căn cứ xác định giá được quy định trong
Pháp lệnh giá.
Câu 4: Cho biết các hình thức doanh nghiệp thẩm định giá quy định trong Pháp
lệnh giá và Nghị định 101/2005/NĐ-CP ngày 03/8/2005 của Chính phủ quy
định chi tiết thi hành một số điều của Pháp lệnh giá? Anh chị có nhận xét gì
về quy định này.
Câu 5: Cho biết mục đích của việc xác định giá đất trong Nghị định 188/2005/NĐCP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và
khung giá đất các loại để làm gì?

• Đề lẻ:
Câu 1: Trình bày nội dung quản lý Nhà nước về giá theo quy định của Pháp lệnh
giá.
Câu 2: Phân biệt sự khác nhau giữa thẩm định giá và định giá của Nhà nước.

Trang 2


Câu 3: Cho biết quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp thẩm định giá theo quy định
của Pháp lệnh giá và Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/8/2005 của
Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Pháp lệnh giá.
Câu 4: Theo Anh (Chị), để thực hiện chủ trương phát triển kinh tế hàng hóa nhiều
thành phần vận hành theo cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa và
phù hợp với xu thế hội nhập thì cơ chế quản lý giá của Nhà nước phải thực
hiện những đổi mới gì?
Câu 5: Cho biết danh mục tài sản, hàng hóa, dịch vụ do Nhà nước định giá theo
quy định của Nghị định 170//2003/NĐ-CP ngày 25/12/2005 của Chính phủ
quy định chi thiết thi hành một số điều của Pháp lệnh giá? Danh mục này có

-----------------------------------• Đề lẻ:
Trang 3


Câu 1: Phân tích nội dung của phương pháp xác định giá đất và khung giá đất các
loại bằng phương pháp thu nhập được thực hiện đối với nước ta hiện nay.
Câu 2: Phân tích phạm trù giá trị đối với công tác thẩm định giá tài sản trong nền
kinh tế thị trường.
Câu 3: Phân tích nội dung cơ bản của báo cáo thẩm định giá bất động sản trong nền
kinh tế thị trường.

• Trả lời:
Câu 1: Phân tích nội dung của phương pháp xác định giá đất và khung giá đất
các loại bằng phương pháp thu nhập được thực hiện đối với nước ta hiện nay.
Ở nước ta hiện nay, phương pháp xác định giá đất và khung giá đất các loại được thực
hiện theo NĐ số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của CP và Theo Thông tư số
114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 của Bộ Tài chính. Theo Điều 4, Điều 5 Chương 3 NĐ số
188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của CP về PP XĐ giá đất và khung giá đất các loại: “ …
Phương pháp thu nhập: là phương pháp xác định mức giá tính bằng thương số giữa mức thu
nhập thuần tuý thu được hàng năm trên 1 đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm
bình quân một năm (tính đến thời điểm xác định giá đất) của loại tiền gửi VND kỳ hạn 01
năm (12 tháng) tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao
nhất trên địa bàn.” Với điều kiện “Phương pháp thu nhập chỉ áp dụng để định giá cho các
loại đất xác định được các khoản thu nhập mang lại từ đất”.
* Phương pháp thu nhập: Việc định giá đất theo phương pháp thu nhập phải tiến
hành các bước sau:
a- Bước 1: Tính tổng thu nhập hàng năm do thửa đất cần định giá mang lại.
- Đối với đất được sử dụng để cho thuê hoặc đất có xây dựng công trình kiến trúc (nhà
cửa) để cho thuê thì tổng thu nhập của thửa đất cần định giá chính là số tiền cho thuê đất
hoặc số tiền cho thuê đất và công trình trên đất thu được hàng năm.



và mức thu nhập thuần túy bình quân của hạng đất hoặc vị trí đất của loại đất cần định giá và
đúng với mục đích sử dụng đất đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Đồng thời, tính bình
quân cho từng năm trong 3 năm ngay trước thời điểm xác định giá đất.
Trường hợp không thu thập được số liệu trong 3 năm thì sử dụng số liệu của năm
ngay trước thời điểm xác định giá đất.
Ví dụ, áp dụng phương pháp thu nhập để xác định giá đất trồng lúa (đất trồng cây
hàng năm) hạng IV tại xã A (là xã đồng bằng) của huyện C, tỉnh X ở vùng Đồng bằng sông
Cửu Long một năm sản xuất được 3 vụ lúa, theo số liệu giả định sau:

•
Ghi chú: (∗ ) Giả định đó là mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân năm của
loại tiết kiệm có kỳ hạn 12 tháng tại Chi nhánh Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông
thôn, là ngân hàng quốc doanh có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trong số các ngân
hàng thương mại quốc doanh tại địa phương.
+ Tổng thu nhập của 3 năm là 119.900.000 đ/ha.
+ Tổng chi phí sản xuất 3 năm là 54.250.000 đ/ha.
+ Thu nhập thuần túy bình quân một năm là :
119.900.000 54.250.000 65.650.000
=
= 21.883.333 (đ/ha)
3
3

+ Lãi suất tiền gửi tiết kiệm VND tại ngân hàng thương mại quốc doanh loại kỳ hạn
12 tháng bình quân là 7%/năm.
+ Giá trị 1 hecta (10.000m2) đất trồng lúa tính theo công thức nêu ở Bước 4, Mục 2,
Phần I Thông tư này sẽ là:
1.883.333

điểm xác định giá

Trong đó:
Nguyên giá
Số năm
Giá trị còn lại của
Nguyên giá
Tỷ lệ
hoặc tổng
đã sử
công trình, nhà cửa,
hoặc tổng chi
khấu
chi phí đầu
dụng các
vật kiến trúc, cây
phí đầu tư
hao
công
x tư xây dựng x
trồng tại thời điểm = xây dựng các - hàng
các công
trình đầu
xác định giá
công trình
năm (%)
trình
tư
Phương pháp tính tổng chi phí đầu tư xây dựng công trình, vườn cây lâu năm; phương
pháp tính khấu hao; tỷ lệ khấu hao áp dụng theo những quy định hiện hành của Nhà nước.

Theo IVSC, thuật ngữ giá trị mang tính giả thiết, không có trên thực tế mà là mức giá
dự tính của người mua, người bán hàng hóa dịch vụ tại một thời điểm nhất định. Giá trị của
tài sản được thể hiện mức giá cả dự tính sẽ được chấp nhận trong một cuộc giao dịch. Biểu
hiện giá trị trong nền KTTT đó là số tiền ước tính của hàng hóa hoặc dịch vụ tại một thời
điểm trên một thị trường nhất định.
Trang 6


Từ khái niệm giá trị lý thuyết kinh tế thị trường, giá trị của tài sản có những đặc trưng
cơ bản sau:
- Giá trị TS được đo bằng tiền.
- GT TS có tính thời điểm, luôn thay đổi theo th điểm hoặc thời kỳ.
- GT của một TS có thể khác nhau đối với các cá nhân hay chủ thể khác nhau; GT
của một TS cao cấp hay phụ thuộc vào 2 yếu tố quyết định: Công dụng hữu ích
vốn có của TS và Khả năng khai thác của chủ thể đối với các công dụng của TS.
- Đo lường tiêu chuẩn về giá trị của TS là khoản thu nhập bằng tiền mà TS mang lại
cho mỗi cá nhân trong từng bối cảnh giao dịch nhất định.
Giá trị TS mang tính chủ quan và khách quan.
- Tính chủ quan thể hiện ở chỗ cùng một tài sản nhưng đối với các đối tượng khác
nhau thì tùy thuộc vào khả năng, sở thích, TS đó có thể được sử dụng cho những
mục đích khác nhau và có thể khai thác lợi ích, công dụng với những mức độ khác
nhau. Do vậy, GTTS có thể được đánh giá khác nhau theo từng đối tượng sử dụng.
Chính vì thế, để đo lường và phản ánh ý nghĩa giá trị này có các khái niệm về giá
trị: GT đang sử dụng; GT hữu ích; GT đầu tư; GT bảo hiểm … Như vậy ý nghĩa
chủ quan của giá trị đó là sự đánh giá chủ quan của mỗi người về giá trị TS.
- Tính khách quan của GT TS được thể hiện là cơ sở để xác định giá cả của TS.
Trong nền kinh tế thị trường, để phản ánh và đo lường giá trị mang tính khách
quan này được thông qua các khái niệm: GT trao đổi; GT công bằng. Ý nghĩa quan
trọng tính khách quan của GTTS trong nền KTTT đó là sự thừa nhận của thị
trường về giá trị của TS đó.

có thể sẽ mua với giá thấp nhất có thể được.
• Cả hai bên mua và bán đều có được những thông tin đầy đủ về TS, thị
trường và thời điểm mua bán. Các bên mua và bán không có quan hệ phụ
thuộc hay quan hệ đặc biệt nào
- Ba là GTTT của một TS được xác định tại thời điểm nhất định. Bởi vì GTTT có
thể và được thay đổi theo các thời điểm khác nhau.
* GT phi TT:
Trong thực tế có những TS cần định giá nhưng chúng lại rất ít được mua bán, không
phổ biên trên thị trường, thậm chí không có thị trường đối với chúng, ví dụ như TS chuyên
dùng do tính chất đặc biệt của chúng chỉ sử dụng hạn hẹp cho một mục đích hoặc một dối
tượng sử dụng nào đó nên không có trên thị trường, hoặc không dễ dàng bán được, trừ khi
được bán cùng Ts của DN. Hoặc những TS có thị trường hạn chế, do tính đơn chiếc của TS
hay điều kiện của thị trường, hay do những nhân tố khác tác động làm cho TS ít có khách
hàng tìm mua. Vậy khi tiếp cận giá trị để xác định GTTS, không thể dựa vào GTTT để xác
định mức giá cụ thể. Để đánh giá giá trị đối với những loại Ts này, người ta dựa vào yếu tố
phi thị trường chi phối GTTS với những quan niệm đặc biệt về giá trị (GT trong sử dụng;
GTTS tiếp tục sử dụng; GT bảo hiểm; GT tính thuế; GT thanh lý; GT đầu tư; GT doanh
nghiệp, …) nhằm thực hiện nhiều mục đích khác theo yêu cầu của đời sống kinh tế như:
chuyển nhượng, góp vốn, cổ phần hóa, giải thể, thanh lý, sáp nhập, bảo hiểm, đánh thuế. GT
được ước tính như vậy gọi là GT phi TT hoặc là GT ngoài TT. GTPTT là khái niệm chung
nhất để chỉ các loại GT đặc biệt khi hình thanh giá cả TS.
Theo Quyết định số 77/ 2005/QĐ-BTC ngày 01 tháng 11 năm 2005 của Bộ trưởng
Bộ Tài chính về việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (đợt 2) nội dung giá trị
phi thị trường của tài sản là: “Giá trị phi thị trường của tài sản là mức giá ước tính được xác
định theo những căn cứ khác với giá trị thị trường hoặc có thể được mua bán, trao đổi theo
các mức giá không phản ánh giá trị thị trường như: giá trị tài sản đang trong quá trình sử
dụng, giá trị đầu tư, giá trị bảo hiểm, giá trị đặc biệt, giá trị thanh lý, giá trị tài sản bắt buộc
phải bán, giá trị doanh nghiệp, giá trị tài sản chuyên dùng, giá trị tài sản có thị trường hạn
chế, giá trị để tính thuế...”. Trong thẩm định giá, TS định giá dựa trên cơ sở GTPTT nếu
không thuộc dạng đầu tư, thông thường cho mức giá thấp hơn khi định giá trên cơ sở GTTT.

- Họ và tên, chữ ký của giám đốc doanh nghiệp, người đứng đầu tổ chức thẩm định
giá hoặc phụ trách chi nhánh.
2. Những căn cứ pháp lý để thẩm định giá.
Những văn bản quy phạm pháp luật, tiêu chuẩn có liên quan do cơ quan Nhà nước có
thẩm quyền Trung ương hoặc địa phương ban hành.
3. Mô tả đặc điểm tài sản về mặt kỹ thuật.
- Vị trí của bất động sản.
+ Vị trí địa lý và hành chính của bất động sản.
+ Đối với đất ở: số lô đất, số địa chính, diện tích đất, phân loại đường phố, nhóm
đất.
+ Đối với đất nông nghiệp, lâm nghiệp: số lô đất, số địa chính, diện tích đất,
phân loại nhóm đất, điều kiện thời tiết, đặc điểm địa hình, hệ thống giao thông,
hệ thống tưới và tiêu nước.
+ Đối với công trình kiến trúc trên đất (nhà cửa, đường xá, cầu cống): loại nhà,
cấp nhà, hạng nhà, diện tích xây dựng và diện tích sử dụng (m2), chất lượng
nhà (% còn lại, tuổi đời), mục đích sử dụng, cấu trúc nhà, số phòng, diện tích
sử dụng từng phòng, hệ thống điện, hệ thống cấp và thoát nước; loại, hạng
đường xá, cầu cống…
+ Vị trí của bất động sản trong mối tương quan với những trung tâm khu vực gần
nhất, điều kiện tự nhiên và môi trường xung quanh, hình dạng của thửa đất,
khoảng cách từ đó đến những địa điểm giao thông công cộng, cửa hàng, trường
học, công viên, bệnh viện, những trục đường chính.
- Tác động của quy hoạch, phân vùng đến giá trị của đất đai, nhà cửa và công trình
kiến trúc trên đất.
- Mục đích sử dụng hiện tại của bất động sản có theo đúng mục đích được phép sử
dụng theo qui hoạch phân vùng và mang lại giá trị tối ưu cho bất động sản hay
không.
4. Mô tả đặc điểm tài sản về mặt pháp lý.
- Bất động sản đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà:
những nội dung Giấy chứng nhận (bao gồm số lô đất, tên địa phương và tên nước,

- Phân tích về vị trí, những nhân tố tác động, xu hướng vận động của thị trường tài
sản trong khu vực, hành vi của những người mua, bán trên thị trường này, những
ưu thế hoặc bất lợi của tài sản cần thẩm định giá trên thị trường.
- Mục đích sử dụng tài sản tốt nhất và tối ưu, mang lại giá trị cao nhất. Trường hợp
mục đích sử dụng tốt nhất và tối ưu khác với mục đích sử dụng hiện tại của tài sản
thì trình bày về tiềm năng của nó, những điều kiện pháp lý, tự nhiên cho phép hoặc
không cho phép ảnh hưởng đến giá trị sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài
sản.
8. Phương pháp thẩm định giá:
+ Phương pháp so sánh trực tiếp:
kết quả :
+ Phương pháp chi phí:
kết quả :
+ Phương pháp chiết khấu dòng thu nhập:
kết quả :
+ Phương pháp khác:
kết quả:
- Những so sánh, phân tích và điều chỉnh, điều kiện giả thiết, bảng tính tóan các
mức giá thu được từ các phương pháp nêu trên để đi đến mức giá cuối cùng thể
hiện giá trị thị trường của tài sản. Trường hợp chỉ áp dụng được 01 hoặc 02 trong
các phương pháp thẩm định giá nêu trên thì nêu rõ lý do vì sao có sự hạn chế đó.
- Mức độ phù hợp/chênh lệch giữa giá trị trong báo cáo kết quả thẩm định với giá tài
sản do Nhà nước đã công bố tại khu vực.
9. Xử lý những vấn đề phức tạp, không rõ ràng trong quá trình thẩm định giá
- Không rõ ràng về tình trạng pháp lý của tài sản.
Trang 10


- Hạn chế về thông tin, dữ liệu liên quan cần thu thập đối với tài sản.
- Phân loại, hạng tài sản.

qui hoạch đô thị (bản sao).
- Các hợp đồng mua, bán và cho thuê bất động sản (bản sao).
- Ảnh chụp toàn cảnh bất động sản.
- Những tài liệu khác trực tiếp bổ trợ cho báo cáo kết quả thẩm định giá.

1. MÔN THẨM ĐỊNH GIÁ MÁY MÓC THIẾT BỊ:
1.1. Cơ sở thẩm định giá máy móc thiết bị.
1.2. Các nguyên tắc cơ bản của thẩm định giá máy, thiết bị.
1.3. Quy trình thẩm định giá máy, thiết bị.

Trang 11


1.4. Phương pháp thẩm định giá máy máy, thiết bị: Nội dung phương pháp: khai
niệm, phạm vi áp dụng, các bước xác định tiến hành thực hiện, các hạn chế của
từng phương pháp.
ĐỀ THI MÔN THẨM ĐỊNH GIÁ MÁY MÓC THIẾT BỊ
LẦN II TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
-----------------------------------• Đề chẵn:
Câu 1: Trình bày phương pháp so sánh trực tiếp trong thẩm định giá máy móc thiết bị.

1. Cơ sở thẩm định giá MMTB: PP này dựa trên cơ sở GTTT của TS cần thẩm
định có quan hệ mật thiết với giá trị của các TS tương tự đã hoặc đang được mau bán trên thị
trường.
a. Nguyên tắc áp dụng: Dựa vào nguyên tắc thay thế nghĩa là một nhà đầu tư có lý trí
sẽ không trả giá cho một tài sản coa hơn chi phía để sản xuất ra tài sản đó cùng sự hữu ích do
mỗi Ts mang lại.
b. Đặc điểm:
- PP này không có công thức hay một mô hình nhất định, mà chỉ dựa vào các giao
dịch mua bán TS tương tự trên thị trường để cung cấp số liệu thực tế so sánh với TS cần

TS biến động theo thời gian, nên khi tiến hành thẩm định giá theo phương pháp trực tiếp cần
phải tuân theo các bước sau:
- Tìm kiếm các thông tin về những Ts được rao bán trong thời gian gần nhất trên thị
trường có thể so sánh được với TS đối tượng cần thẩm định về mặt cấu tạo, cụ thể: kích cỡ,
công suất, kiểu dáng và các chi tiết kỹ thuật khác ...
- Kiểm tra các thông tin về TS có thể so sánh được để xác định GTTT của nó làm cơ
sở để so sánh với TS mục tiêu cần TĐG. Thông thường nên chọn một số TS thích hợp nhất
về mặt cấu tạo có thể so sánh được với TS mục tiêu cần TĐG, khoảng từ 3 đến 6 TS.
- Phân tích các giá bán, xác định những sự khác nhau về đặc điểm kỹ thuật như: kích
cỡ, kiểu loại, tuổi thọ và các điều kiện khác 9tốt hơn hoặc xấu hơn) của mỗi TS só với TS
cần TĐ, sau đó điều chỉnh giá bán tài sản này (có thể tăng lên hoặc giảm xuống) so với TS
cần thẩm định. Quá trình điều chỉnh để đi đến xác định giá trị của TS đối tượng cần TĐG
được tiến hành như sau:
“Lấy TSTĐG làm chuẩn, nếu TSSS tốt hơn thì điều chỉnh GT giáo dịch của TS so
sánh xuống và ngược lại”.
“Mỗi sự điều chỉnh đều có thể chứng minh được từ bằng chứng thị trường”.
- Ước tính GT của TS đối tượng cần TĐG trên cơ sở các giá bán có thể so sánh được
sau khi đã điều chỉnh.
2. Các yếu tố tác động đến giá trị tài sản:
- Thời gian bán TS: ngày giáo dịch có ảnh hưởng quan trọng đối với GTTT của TS.
- Bán TS trong ĐK cưỡng ép: nghĩa là người bán không tự nguyện hoặc người mua
không tự nguyện thì sẽ ảnh hưởng đến GT mua bán của TS trên thị trường.
3. Ưu nhược điểm của PPSS:
* Ưu điểm:
- Được áp dụng phổ biến rộng rãi và được sử dụng nhiều nhất trong thức tế vì nó là
một phương pháp không khó khăn về kỹ thuật.
- Có cơ sở vững chắc để được công nhận vì nó được dựa vào GTTT để so sánh, đánh
giá.
* Nhược điểm:
- Có khi việc so sánh không thể thực hiện được do tính chất đặc biệt về kỹ thuật của

- Máy tính và máy in.
Theo Hợp đồng nhập khẩu, thiết bị được ông A mua mới cuối năm 2001 với tổng trị giá (bao
gồm cả phí vận chuyển, lắp đặt tại phòng thí nghiệm) là 200 triệu đồng. Thiết bị được sử dụng liên
tục từ khi mua cho đến thời điểm hiện nay (cuối năm 2005).
Kiểm tra thực tế cho thấy thiết bị hoạt động bình thường, mức độ hao mòn thực tế tương
ứng với mức độ hao màn đươc phản ánh trên sổ sách kế toán của phòng thí nghiệm. Được biết
thời gian sử dụng thiết bị theo quy định của quyết định 206/2003/QĐ-BTC là 10 năm và phòng thí
nghiệm áp dụng cách tính khấu hao theo phương pháp số dư giảm dần có điều chỉnh với nguyên
giá thiết bị 200 triệu đồng.
Khảo sát thông tin thị trường thu thập được giá bán máy quang phổ tử ngoại nói trên đối với
máy mới 100% là 220 triệu đồng (đã bao gồm cả phí vận chuyển, lắp đặt và thuế VAT 10%)
Hãy viết báo cáo thẩm định giá và thảo văn bản trả lời kết quả thẩm định giá cho trường hợp
thẩm định giá thiết bị nói trên.

Giải câu 2:

BÁO CÁO KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH GIÁ
1. Những thông tin cơ bản về:
-

Khách hàng yêu cầu TĐG :
Tài sản thẩm định giá
:
Địa điểm thẩm định giá :
Thời điểm thẩm định giá :
Mục đích thẩm định giá :

Công ty Cổ phần Sản xuất và Đầu tư công nghệ tỉnh X
Thiết bị quang phổ tử ngoại
Tỉnh X

Hệ quang học có hai chùm tia hiệu Nicolet 200, do hãng Thermo Electron của Mỹ sản
xuất năm 2000:
* Đặc tính kỹ thuật:
- Khoảng bước sóng
: 190 - 1.100nm.
- Khoảng trắc quang
: - 3.0 - 6.0
- Độ rộng khe phổ
: 0.5; 1.0; 2.0; 4.0nm.
- Độ phân giải bước sóng : 0.1nm.
- Tốc độ quét
: 1 - 3.800nm/phút.
- Tốc độ điều khiển bộ tạo đơn sắc: 4.000nm/phútCông suất máy móc thiết bị.
* Cấu hình chuẩn của máy bao gồm:
- Máy quang phổ Nicolet Evolution 200.
- Giá đỡ.
- Phần mềm.
- Máy tính và máy in.
4. Mô tả đặc điểm tài sản về mặt pháp lý.
-

Catalog máy cho thấy máy Hệ quang học có hai chùm tia hiệu Nicolet có
Model: Nicolet 200, do hãng Thermo Electron của Mỹ sản xuất năm 2000..
Hợp đồng nhập khẩu

5. Những giả thiết và hạn chế trong thẩm định giá trị tài sản.
-

Thông tin thị trường thu thập được giá bán máy quang phổ tử ngoại nói trên
đối với máy mới 100% là 220 triệu đồng (đã bao gồm cả phí vận chuyển, lắp


Tại thời điểm thẩm định giá, nguyên giá máy quang phổ tử ngoại nói trên là
200 triệu đồng (đã trừ thuế GTGT được hoàn lại). (220/110*100 = 200)
Thời giam sử dụng từ cuối năm 2001 đến cuối năm 2005 là 4 năm.
Khấu hao tích lũy theo phương pháp số dư giảm dần có điều chỉnh:
Trang 15


-

Công thức tính ( theo quyết định 206/2003/QĐ-BTC)

Mức trích khấu hao hàng
năm của tài sản cố định

=

Giá trị còn lại của
tài sản cố định

Tỷ lệ khấu hao
nhanh

X

Trong đó: Tỷ lệ khấu hao nhanh xác định theo công thức sau:
Tỷ lệ khấu hao
nhanh (%)

Tỷ lệ khấu hao tài sản cố


( t ≤ 4 năm)
(4 năm < t ≤ 6 năm)
(t > 6 năm)

Hệ số điều chỉnh
(lần)
1,5
2,0
2,5

Những năm cuối, khi mức khấu hao năm xác định theo phương pháp số dư giảm dần
nói trên bằng (hoặc thấp hơn) mức khấu hao tính bình quân giữa giá trị còn lại và số năm sử
dụng còn lại của tài sản cố định, thì kể từ năm đó mức khấu hao được tính bằng giá trị còn lại
của tài sản cố định chia cho số năm sử dụng còn lại của tài sản cố định.
Tỷ lệ khấu hao theo phương pháp đường thẳng = (1/10)*100% = 20%
Thời gian sử dụng là 10 năm nên hệ số điều chỉnh là 2,5 lần.
Tỷ lệ khấu hao = 20% x 2,5lần = 50%.

-

Giá trị máy hiện nay = Nguyên giá thị trường – KH tích lũy = 220 –
(100 + 50 + 25 + 12,5) = 12,5 triệu đồng.
9. Xử lý những vấn đề phức tạp, không rõ ràng trong quá trình thẩm định giá
-

Không rõ ràng về tình trạng pháp lý của tài sản.
Hạn chế về thông tin, dữ liệu liên quan cần thu thập đối với tài sản.
Phân loại, hạng tài sản.
Trang 16

1. Mục đích thẩm định giá:
Xác định giá tài sản phục vụ mục đích....
2. Thời điểm thẩm định giá:
Tại thời điểm (ngày… tháng .... năm....)
3. Cơ sở thẩm định giá (nêu rõ những căn cứ chủ yếu để thẩm định giá)
− Căn cứ hóa đơn, chứng từ, hồ sơ, giấy tờ pháp lý do ông/bà/ doanh nghiệp... cung
cấp (kèm theo công văn đề nghị số....).
− Căn cứ vào kết quả khảo sát thông tin ngoài nước, trong nước liên quan đến giá trị
tài sản cùng loại.
− Căn cứ pháp lý khác.
4. Tài sản:
a. Đặc điểm tài sản về mặt kỹ thuật.
−
−
−
−
−
−

Tên loại tài sản, nhãn hiệu, model.
Công suất máy móc thiết bị.
Đặc điểm dây chuyền công nghệ.
Chỉ tiêu kỹ thuật, chất lượng vật tư hàng hoá.
Năm sản xuất, năm đưa vào sử dụng.
Hãng, quốc gia sản xuất.
Trang 17


− Tỷ lệ hao mòn (hữu hình, vô hình) đối với máy móc thiết bị, dây chuyền công nghệ
tại thời điểm thẩm định giá.


a.
Nguyên tắc: PP chi phí khấu trừ được hình thành từ nguyên tắc thay thế, nghĩa
là dựa trên cơ sở nếu người mua có đầy đủ thông tin thì sẽ không bao giờ trả giá cao hơn so
với chi phí bỏ ra để mua MMTB đó với lợi ích tương tự.
b.
Phạm vi áp dụng:
* TĐG cho các TS chuyên dùng:
+ Trong số các MMTB đang sử dụng, có một số MMTB được thiết kế và sử dụng cho
mục đích riêng biệt để đáp ứng các yêu cầu cụ thể: VD như các MMTB chuyên dùng, dây
chuyền SX của nhà máy điện, nhà máy hóa chất, nhà máy đường, cơ sở lọc dầu ...
+ Đối với những TS này không có cơ sở để so sánh với thị trường vì trwn thị trường
không diễn ra việc mua bán các TS tương tự, tức là không có những tài liệu bán các TS này
trên thị trường làm cơ sở để so sánh với TS mục tiêu cần TĐ.
* TĐG cho mục đích bảo hiểm.
* Là PP của người đấu thầu hay kiểm tra đấu thầu.
* Thường được sử dụng như là phương pháp kiểm tra đối với các PP TĐG khác.
c.
Yêu cầu:
* Theo PP này người TĐ cần phải ghi chép cụ thể đặc điểm của từng MMTB theo thứ
tự các phân xưởng gồm: tên nhà SX, năm chế tạo, mẫu, số seri chế tạo, công suất, tuổi đời
kinh tế, tuổi thọnthời điểm hiện tại, tính tỷ lệ mức độ đã sử dụng của TS, ...
Trang 18


* Người TĐG phải thông thạo kỹ thuật và phải có đủ kinh nghiệm mới có thể áp dụng
PP này.
d.
Các bước tiếp cận: Công việc được tiến hành cụ thể như sau:
- Ước tính giá trị của MM mục tiêu cần TĐ, giả sử rằng sự sử dụng hiện tại là sử

+ Ưu nhược điểm:
# Ưu điểm: PP chi phí thay thế tính toán dự trên sự tiêu hao vật liệu và sử dụng
kỹ thuật hiện hành nên đã đưa ra số liệu về giá máy móc thấp hơn phương pháp chi
phí tái tạo ra máy móc đó, vì không tính đến các chi phí tạo ra các bộ phận lỗi thời
không cần thiết. Do đó nó được coi là phương pháp có tính thực tiễn cao hơn so với
PP chi phí tái tạo. Trong thực tế việc định giá theo chi phí thay thế được sử dụng
nhiều hơn so với định giá theo chi phí tái tạo.
f.
Phân loại chi phí: Căn cứ vào các tiêu chuẩn khác nhau, chi phí SX của DN có
thể được phân ra nhiều loại khác nhau:
• Phân loại theo chi phí sản xuất:
- Nguyên vật liệu chính mua ngoài.
- Vật liệu phụ mua ngoài.
- Năng lượng mua ngoài.
Trang 19


- Tiền lương.
- Các khoản trích nộp theo quy định của Nhà nước.
- Khấu hao TSCĐ.
- Các chi phí khác bằng tiền.
• Phân loại theo chi phí sản xuất theo khoản mục tính giá thành:
- NVL chính.
- VL phụ.
- Nhiên liệu.
- Năng lượng.
- Tiền lương công nhân SX.
- BHXH của công nhân SX.
- Chi phí SX chung.
- Các khoản thiệt hại trong SX.

48 triệu đồng. Catolog của máy cho thấy tính năng sử dụng khác của hai loại máy trên là tương
đương. Với kinh nghiệm của mình, thẩm định viên biết giá thiết bị có xuất xứ Singapore thường rẻ
hơn sản phẩm cùng lọai được sản xuất tại ý với hệ số 0,8.

Trang 20


Được biết hệ số diều chỉnh giá đặc trưng kỹ thuật cơ bản của máy bơm thường là x=0,75 và có
bảng tính sẵn như sau:

* Ghi chú:
chú:

- N1 là thông số kỹ thuật cơ bản của thiết bị cần thẩm định giá.
- N0 là thông số kỹ thuật cơ bản của thiết bị được chọn để so sánh.

Giải câu 2:

BÁO CÁO KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH GIÁ
1. Những thông tin cơ bản về:
-

Khách hàng yêu cầu TĐG :
Tài sản thẩm định giá
:
Địa điểm thẩm định giá :
Thời điểm thẩm định giá :
Mục đích thẩm định giá :

Công ty TNHH B

chính như sau: Công suất 26kw, lưu lượng 130m3/h, đẩy cao 39m:
4. Mô tả đặc điểm tài sản về mặt pháp lý.
-

Catalog máy.
Hóa đơn mua máy bơm với trị giá 75 triệu đồng.
Trang 21


5. Những giả thiết và hạn chế trong thẩm định giá trị tài sản.
-

Thông tin thị trường thu thập được máy bơm TICO sản xuất tại Singapore
năm 2005, công suất 20kw, lưu lượng 100m3/h, đẩy cao 30m có giá thị
trường là 48 triệu đồng.

6. Kết quả khảo sát thực địa.
-

Mục đích, thời gian, người tiến hành khảo sát thực địa.
Kết quả thu được từ khảo sát thực địa.
Sự chênh lệch (nếu có) giữa kết quả khảo sát thực địa với hồ sơ địa chính.
Nêu rõ lý do sự chênh lệch đó.
Trường hợp trưng cầu ý kiến tư vấn của các chuyên gia về công suất thiết kế,
tính năng tác dụng của máy móc thiết bị, dây chuyền công nghệ thì báo cáo
kết quả thẩm định phải nêu rõ mục đích, thời gian tiến hành và kết luận của
chuyên gia tư vấn.

7. Những lập luận về mức giá cuối cùng, bao gồm:
-

10. Những quyền và lợi ích cá nhân (nếu có) của thẩm định viên liên quan đến tài
sản cần thẩm định giá, có thể làm nảy sinh những xung đột lợi ích trong quá trình thực
thi nhiệm vụ.
11. Tên, chữ ký của thẩm định viên tiến hành thẩm định giá tài sản.
12. Phụ lục đính kèm báo cáo kết quả thẩm định giá.
-

Phụ lục là những thông tin bổ sung, thuyết minh cho báo cáo kết quả thẩm định giá.
Các hợp đồng mua, bán vật tư, máy móc, thiết bị, hàng hoá.
Trang 22


-

Catalô, các thông số kinh tế kỹ thuật chủ yếu của vật tư, máy móc, thiết
bị, hàng hoá.

Số /TĐG – CT
(kí hiệu DN, tổ chức thẩm định giá)
-----------------------

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập-Tự do-Hạnh phúc
-------------------------...., ngày ... tháng ... năm

CHỨNG THƯ THẨM ĐỊNH GIÁ
Kính gửi:
Theo đề nghị của ông/bà/ doanh nghiệp … tại văn bản số.... ngày.... về việc thẩm định
giá.....
7. Mục đích thẩm định giá:

nước).
− Tính pháp lý của tài sản.
11. Phương pháp thẩm định giá:
Sử dụng phương pháp......
12. Kết quả thẩm định giá:

Trang 23


Trên cơ sở các tài liệu do ông/bà/ doanh nghiệp.... cung cấp, qua khảo sát thực tế tại
hiện trường (nếu có); với phương pháp thẩm định giá..... được áp dụng trong tính toán, doanh
nghiệp thẩm định giá (ghi rõ tên doanh nghiệp) thông báo kết quả thẩm định giá tài sản..... tại
thời điểm ..... như sau:
Giá từng bộ phận của tài sản:
Giá toàn bộ của tài sản:
Làm tròn:
(viết bằng chữ: ...... đồng)
Doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá trả lời để ông/ bà/ doanh nghiệp có cơ sở..... theo
quy định của pháp luật hiện hành.
Thẩm định viên về giá

Giám đốc

(ký tên)

(ký tên, đóng dấu)

Trang 24