ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
–––––––––––––––––––

NGUYỄN TUẤN VIỆT

THỰC TRẠNG VÀ NGUYÊN NHÂN CHUYỂN ĐỔI
MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP TRÊN ĐỊA BÀN
THỊ XÃ SÔNG CÔNG GIAI ĐOẠN 2007 - 2011

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP

THÁI NGUYÊN - 2013


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
–––––––––––––––––––

NGUYỄN TUẤN VIỆT

THỰC TRẠNG VÀ NGUYÊN NHÂN CHUYỂN ĐỔI
MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP TRÊN ĐỊA BÀN
THỊ XÃ SÔNG CÔNG GIAI ĐOẠN 2007 - 2011
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS ĐỖ THỊ LAN


tốt nghiệp.
Lãnh đạo phòng Phòng Tài nguyên và Môi trường, Phòng Kinh tế,
Phòng Quản lý đô thị, Phòng Thống kê thị xã Sông Công đã tạo mọi điều
kiện thuận lợi cho tôi trong quá trình nghiên cứu học tập và thu thập số liệu
để tôi có thể hoàn thành được luận văn.
Gia đình luôn động viên, khích lệ, giúp đỡ tôi trong quá trình học tập
và nghiên cứu để hoàn thành luận văn.
Tuy đã có nhiều cố gắng, nhưng chắc chắn luận văn của tôi vẫn còn
nhiều thiếu sót. Rất mong được sự góp của các thầy giáo, cô giáo và các
bạn học viên.
Tôi xin chân thành cảm ơn./.
Ngày

tháng

năm 2014

Nguyễn Tuấn Việt


iii

MỤC LỤC
Lời cam đoan .................................................................................................. i
Lời cảm ơn ..................................................................................................... ii
Mục lục .........................................................................................................iii
Danh mục các từ viết tắt ................................................................................ vi
Danh mục các bảng ...................................................................................... vii
Danh mục các biểu đồ ................................................................................. viii
Phần 1: MỞ ĐẦU ......................................................................................... 1

dụng đất hiện hành ....................................................................................... 19
2.5. Kinh nghiệm của một số nước trên thế giới về việc CĐMĐSDĐ trong
quá trình ĐTH - CNH................................................................................... 28
2.5.1. Kinh nghiệm của Hàn Quốc................................................................ 28
2.5.2. Kinh nghiệm của Trung Quốc............................................................. 29
2.5.3. Kinh nghiệm của Thái Lan ................................................................. 30
Phần 3: NỘI DUNG, PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .......................... 32
3.1. Đối tượng nghiên cứu............................................................................ 32
3.2. Địa điểm và thời gian ............................................................................ 32
3.3. Nội dung nghiên cứu ............................................................................. 32
3.3.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của Thị xã Sông Công....... 32
3.3.2. Thực trạng chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp trên địa
bàn Thị xã Sông Công giai đoạn 2007 - 2011................................................ 32
3.3.3. Yếu tố ảnh hưởng đến chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông
nghiệp trên địa bàn Thị xã Sông Công giai đoạn 2007 - 2011 ....................... 32
3.3.4. Ảnh hưởng của chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp đến
hộ gia đình ................................................................................................... 33
3.3.5. Đề xuất một số giải pháp sử dụng đất nông nghiệp trong thời gian tới...... 33
3.4. Phương pháp nghiên cứu ....................................................................... 33
3.4.1. Thu thập số liệu, tài liệu ..................................................................... 33
3.4.2. Phương pháp xử lý số liệu .................................................................. 34
3.4.3. Phương pháp so sánh .......................................................................... 34
3.4.4. Phương pháp chuyên gia, chuyên khảo ............................................... 35


v

Phần 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ............................ 36
4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của Thị xã Sông Công .................... 36
4.1.1. Điều kiện tự nhiên .............................................................................. 36


Chuyển đổi mục đích sử dụng đất

CNH

Công nghiệp hóa

CN & TTCN

Công nghiệp và tiểu thủ công nghiệp

ĐTH - CNH

Đô thị hóa - Công nghiệp hóa

ĐTH

Đô thị hóa

KCN

Khu công nghiệp

KT - XH

Kinh tế xã hội

HĐBT

Hội đồng Bộ trưởng

vii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 4.1. Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp năm 2011 Thị xã Sông
Công - tỉnh Thái Nguyên .............................................................. 53
Bảng 4.2. Hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2011 Thị xã Sông
Công - tỉnh Thái Nguyên .............................................................. 55
Bảng 4.3. So sánh các chỉ tiêu sử dụng đất năm 2007 - 2011........................ 58
Bảng 4.4. Tốc độ ĐTH của thị xã Sông Công, giai đoạn 2007 – 2011 .......... 64
Bảng 4.5. Các dự án đầu tư đã được cấp giấy phép trên địa bàn thị xã ......... 65
Bảng 4.6. Hiệu quả đầu tư của các dự án đã triển khai thực hiện trên địa
bàn thị xã Sông Công giai đoạn 2007 – 2011................................ 68
Bảng 4.7. Thông tin cơ bản của các hộ điều tra ............................................ 71
Bảng 4.8. Tình hình biến động đất đai của hộ trước và sau khi bị thu hồi đất ..... 73
Bảng 4.9. Tình hình chung của hộ trước và sau khi bị thu hồi đất ................ 74
Bảng 4.10. Nguồn lực của các hộ điều tra .................................................... 76
Bảng 4.11. Tình hình sử dụng tiền đền bù đất của các hộ điều tra ................ 78
Bảng 4.12. Ý kiến của các hộ điều tra đánh giá sự thay đổi của thu nhập
do tác động của việc thu hồi đất.................................................... 79
Bảng 4.13. Ý kiến của các hộ điều tra về mức độ tác động của việc
CĐMĐSDĐ................................................................................... 80


viii

DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ
Biểu đồ 4.1. Biểu đồ cơ cấu kinh tế .............................................................. 40
Biểu đồ 4.2. Biến động cơ cấu kinh tế thị xã Sông Công, giai đoạn
2002 - 2011 .................................................................................. 66



2

Quá trình ĐTH đã làm đất đai khu vực biến động mạnh cả về mục đích
sử dụng và đối tượng sử dụng đất. Diện tích đất nông nghiệp ngày càng bị thu
hẹp thay vào đó là các khu đô thị tăng lên. Việc quản lý, sử dụng đất trở lên
phức tạp hơn, việc mua bán, trao đổi, chuyển mục đích trái phép diễn ra ngoài
tầm kiểm soát của Nhà nước. Giá cả đất đai khu đô thị trên thị trường thường
tăng cao và có những biến động phức tạp. Hiện nay do sự phát triển của xã
hội và vấn đề đô thị hóa nên diện tích đất nông nghiệp ngày càng bị thu hẹp,
và nếu không có biện pháp quản lý một cách thích hợp thì chẳng bao lâu nữa
đất nông nghiệp sẽ chẳng còn bao nhiêu.
Vì vậy, nghiên cứu thực trạng, tìm hiểu nguyên nhân và đề xuất các giải
pháp góp phần hoàn thiện công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là hết sức
cần thiết nhằm hoàn thiện hơn nữa công tác quản lý nhà nước về đất đai; nâng
cao “tính khả thi” của việc sử dụng đất hợp lý, hiệu quả cao; tạo cơ sở pháp lý
vững chắc để các tổ chức kinh tế, cá nhân thực hiện quyền và nghĩa vụ của
mình về sử dụng đất đối với nhà nước; đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế - xã
hội của thị xã trong thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước.
Đứng trước những vấn đề trên, được sự đồng ý của Khoa Sau Đại học,
Trường Đại học Nông Lâm, dưới sự hướng dẫn của PGS.TS. Đỗ Thị Lan, tôi
tiến hành thực hiện luận văn: “Thực trạng và nguyên nhân chuyển đổi mục
đích sử dụng đất nông nghiệp trên địa bàn thị xã Sông Công giai đoạn
2007 - 2011”
1.2. Mục đích nghiên cứu
- Đánh giá thực trạng chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp trên
địa bàn thị xã Sông Công giai đoạn 2007 - 2011.
- Phân tích sự tác động và sự ảnh hưởng của quá trình đô thị hoá đến sử
dụng đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp trên địa bàn thị xã.
- Đề xuất giải pháp cho sử dụng đất nông nghiệp có hiệu quả.

4

Phần 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU

2.1. Một số khái niệm cơ bản
2.1.1. Khái niệm về đô thị
Khái niệm về đô thị có thể nhìn nhận từ nhiều góc độ khác nhau như
chức năng kinh tế, quy mô dân số, cơ cấu quy hoạch, quản lý…. Nhìn chung
các quan điểm đều cho rằng, đô thị có những đặc điểm sau:
- Đô thị là nơi tập trung đông dân cư, mật độ dân số đô thị cao hơn bất
kỳ một vùng nông thôn nào khác, lao động là phi nông nghiệp sống và làm
việc theo kiểu thành thị.
- Đô thị là nơi tập trung của các hoạt động kinh tế không trực tiếp coi đất
đai là đối tượng lao động; dân đô thị chủ yếu là lao động phi nông nghiệp bao
gồm lao động công nghiệp và thủ công nghiệp; lao động xây dựng cơ bản; lao
động trong lĩnh vực giao thông vận tải, bưu chính viễn thông, tín dụng ngân
hang; lao động trong các ngành thương mại, dịch vụ công, du lịch; lao động
trong các cơ quan hành chính, văn hóa xã hội, giáo dục, y tế, nghiên cứu khoa
học và các loại lao động khác ngoài lao động trực tiếp về nông nghiệp.
- Đô thị có kiểu kiến trúc quy hoạch hoàn toàn khác với nông thôn. Tại
các đô thị, các khu nhà ở và các cơ sở sản xuất nông nghiệp, các công trình
văn hóa, khoa học, thương mại…. thường được phân bổ theo từng khu, từng
dãy theo các trục đường giao thông (được coi là đường phố), có liên kết với
nhau chứ không phân tán như ở các vùng nông thôn.
- Kết cấu hạ tầng đô thị là yếu tố phản ánh mức độ phát triển và tiện nghi
sinh hoạt của người dân đô thị theo lối sống đô thị. Kết cấu hạ tầng đô thị
gồm hạ tầng kỹ thuật (như giao thông, điện nước, hệ thống cấp thoát nước,
năng lượng, thông tin, xử lý chất thải, vệ sinh môi trường….) và hạ tầng xã




6

Như vậy, đô thị là điểm tập trung dân cư với mật độ cao, chủ yếu là lao
động phi nông nghiệp, có hạ tầng cơ sở thích hợp, là trung tâm tổng hợp hay
chuyên ngành, có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của cả nước, của
vùng lãnh thổ gồm nhiều tỉnh, một tỉnh, một huyện hoặc một vùng trong huyện.
2.1.2. Khái niệm về đô thị hóa
Có nhiều quan điểm về khái niệm đô thị hóa:
* Trên quan điểm một vùng, đô thị hóa (ĐTH) là một quá trình hình
thành phát triển các hình thức và điều kiện sống theo kiểu đô thị.
* Trên quan điểm kinh tế quốc dân, ĐTH là quá trình biến đổi về phân
bố các lực lượng sản xuất trong nền kinh tế quốc dân, bố trí dân cư những
vùng không phải đô thị thành đô thị, đồng thời phát triển các đô thị hiện có
theo chiều sâu.
* Đô thị hóa là sự quá độ từ hình thức sống từ nông thôn lên hình thức
sống đô thị của các nhóm dân cư. Khi kết thúc thời kỳ quá độ thì các điều
kiện tác động đến ĐTH cũng thay đổi và xã hội sẽ phát triển trong các điều
kiện mới mà biểu hiện tập trung là sự thay đổi cơ cấu dân cư, cơ cấu lao động.
* Đô thị hóa nông thôn là xu hướng bền vững có tính quy luật; là quá
trình phát triển nông thôn và phổ biến lối sống thành phố cho nông thôn
(phong cách sống, hình thức nhà cửa, lề lối sinh hoạt…). Thực chất đó là tăng
trưởng đô thị theo xu hướng bền vững.
* Đô thị hóa ngoại vi là quá trình phát triển mạnh vùng ngoại vi của
thành phố do kết quả phát triển công nghiệp và kết cấu hạ tầng…tạo ra các
cụm đô thị, liên đô thị… góp phần đẩy nhanh ĐTH nông thôn.
* Đô thị hóa giả tạo là sự phát triển thành phố do tăng quá mức dân cư
đô thị và từ các vùng khác đến, đặc biệt là từ nông thôn…dẫn đến tình trạng
thất nghiệp, thiếu nhà ở, ô nhiễm môi trường, giảm chất lượng cuộc sống…

từ dựa vào lao động thủ công là chính sang dựa vào lao động kết hợp cùng với


8

phương tiện, phương pháp công nghệ, kỹ thuật, tiên tiến hiện đại để tạo ra
năng suất lao động cao.
2.1.4. Khái niệm về chuyển đổi mục đích sử dụng đất
Chuyển đổi mục đích sử dụng đất (CĐMĐSDĐ) là thay đổi mục đích sử
dụng đất theo quy hoạch sử dụng đất được duyệt bằng quyết định hành chính
(trong trường hợp phải xin phép) khi người sử dụng đất có yêu cầu.
Về mặt nội dung công việc thì CĐMĐSDĐ bao gồm các bước cụ thể
sau: thu hồi đất đai để phục vụ cho các dự án đã được cấp có thẩm quyền phê
duyệt theo quy hoạch; bồi thường, hỗ trợ cho các đối tượng có đất bị thu hồi;
giải toả các công trình, tài sản có trên mặt đất; thực hiện các chính sách tái
định cư như: chỗ ở, việc làm, thu nhập, ổn định cuộc sống; giao đất, cho thuê
đất cho các chủ dự án để họ sử dụng theo các mục đích đã được phê duyệt.
Về mặt mục đích thì CĐMĐSDĐ tạo điều kiện cần thiết cho sự phát
triển. Ở nước ta hiện nay đó là sự phát triển của các ngành công nghiệp và
dịch vụ, sự chuyển đổi cơ cấu kinh tế theo hướng hiệu quả hơn. Xây dựng hệ
thống đô thị là xây dựng những trung tâm kinh tế của một địa phương, một
vùng lãnh thổ hay trên phạm vi cả nước; chuyển từ sản xuất nông nghiệp với
năng suất và hiệu quả thấp sang những ngành nghề mới có năng suất và hiệu
quả kinh tế cao.
Nếu tiếp cận theo tiêu chí “tính chất”, thì CĐMĐSDĐ không chỉ đơn
thuần là quá trình mang tính chất kỹ thuật: tạo mặt bằng cho quá trình triển
khai xây dựng công trình…mà đó là một quá trình mang tính kinh tế, chính
trị, xã hội rộng lớn.
Như vậy, nhìn một cách tổng quát thì CĐMĐSDĐ là quá trình từ việc
Nhà nước ra các quyết định hành chính để thu lại quyền sử dụng đất hoặc thu

xu hướng thay đổi đòi hỏi phải sử dụng đất đai hợp lý, tiết kiệm và hiệu quả.
Do vậy, chuyển đổi mục đích sử dụng đất là một tất yếu khách quan.


10

Thứ hai, chuyển đổi mục đích sử dụng đất là để đáp ứng yêu cầu sử
dụng đất có hiệu quả hơn. Trong phạm vi nhóm đất nông nghiệp, hiện nay
chúng ta đang có phong trào xây dựng cánh đồng 50 triệu đồng/ha hay phát
triển các trang trại có quy mô lớn, muốn vậy phải chuyển đổi cơ cấu cây
trồng, mùa vụ hay chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ mục đích sử dụng này
sang mục đích sử dụng khác tốt hơn, tạo ra cánh đồng có năng suất chất lượng
cao. Hơn nữa, việc chuyển đổi đất từ đất nông thôn sang đất đô thị làm cho
giá trị một đơn vị diện tích đất tăng lên rõ rệt. Giả sử trước đây đất nông
nghiệp có giá 500.000 đồng/m2 nhưng khi chuyển đổi sang đất đô thị thì mức
giá có thể tăng lên gấp 10 lần hoặc hơn thế nữa.
Thứ ba, dưới tác động mạnh mẽ của quá trình đô thị hóa thì quá trình
phân công lao động xã hội cũng có những chuyển biến rõ rệt theo hướng lao
động nông nghiệp giảm dần, lao động công nghiệp và dịch vụ tăng lên nhanh
chóng và sự chuyển dịch dân cư từ nông thôn ra thành thị. Sự phát triển của
khoa học kỹ thuật đã mang lại những thành tựu đáng kể trong việc áp dụng
các phát minh, sáng chế vào thực tiễn sản xuất. Đặc biệt là sản xuất nông
nghiệp với quy mô lớn, năng suất, chất lượng cao và giảm được đáng kể lực
lượng lao động. Số lao động dư thừa này sẽ bổ sung vào đội ngũ công nhân
công nghiệp và dịch vụ. Họ đòi hỏi phải có hệ thống cơ sở hạ tầng: nhà ở,
trường học, bệnh viện…để đáp ứng nhu cầu của cuộc sống. Do vậy, yêu cầu
mở rộng diện tích các đô thị là tất yếu.
Ngoài ra, tỷ lệ tăng dân số ở các đô thị lớn rất cao, đặc biệt là ở Hà Nội,
chủ yếu là gia tăng cơ học (tỷ lệ gia tăng tự nhiên khoảng 1% trong khi tỷ lệ
tăng cơ học đã lên tới khoảng 4%). Tình trạng dân cư ở ngoại tỉnh chuyển về

đảm bảo độ tin cậy, việc khoanh định các loại đất, định hướng sử dụng đất
không sát với thực tế thì ở đó công tác đền bù, giải phóng mặt bằng và tái
định cư gặp rất nhiều khó khăn, phức tạp, hiệu quả thấp.


12

2.3.2. Yếu tố quản lý Nhà nước về đất đai
Trong những năm gần đây, việc thu hồi đất giải phóng mặt bằng là điều
kiện tiên quyết để triển khai các dự án nhưng đây lại là khâu nhiều ách tắc mà
chủ yếu là do công tác quản lý Nhà nước về đất đai của các địa phương còn
yếu kém, nhiều vướng mắc trong quan hệ quản lý và sử dụng đất để tồn đọng
khá dài không giải quyết được. Không ít các trường hợp Nhà nước phải mặc
nhiên công nhận quyền sử dụng đất của các chủ sử dụng không có chứng thư
pháp lý vi phạm pháp luật đất đai. Tình trạng tranh chấp đất đai, khiếu kiện
trong nhân dân do không có giấy tờ hợp pháp hay vì một quyết định không
đúng của các cấp có thẩm quyền, hiện tượng kéo dài tiến độ giải phóng mặt
bằng các dự án do các bên không nghiêm chỉnh thi hành pháp luật…đều xuất
phát từ nhiệm vụ quản lý Nhà nước về đất đai, công tác định giá đất, năng lực
thể chế và tính pháp lý trong xã hội.
Đăng ký, thống kê đất đai, lập hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất là nội dung quan trọng của công tác quản lý Nhà nước về
đất đai, ngoài mục đích đảm bảo quyền và nghĩa vụ của các chủ thể sử dụng
đất, qua đó Nhà nước nắm được nguồn tài nguyên đất trên phạm vi toàn quốc
theo quy hoạch, kế hoạch. Hiện nay, kết quả lập hồ sơ địa chính còn nhiều
hạn chế; hơn nữa công tác kiểm tra, đo đạc, sao chép hồ sơ đăng ký không
được thực hiện nghiêm chỉnh nên có nhiều sai sót trong đo đạc ngoại nghiệp,
tính toán diện tích, lưu trữ hồ sơ địa chính. Những tồn tại trên làm ảnh hưởng
không nhỏ đến công tác đền bù giải phóng mặt bằng và tái định cư hiện nay
khi quan hệ đất đai vận động trong cơ chế thị trường.

lợi dụng chức quyền vụ lợi cá nhân, sách nhiễu nhân dân. Đồng thời do không
có các quy định áp dụng chế tài nên nhiều vụ việc tiêu cực đến nay vẫn chưa
được xử lý dứt điểm. Tồn tại trên đã làm giảm hiệu lực khi thi hành pháp luật,
gây mất lòng tin của nhân dân cũng như các nhà đầu tư và là nguyên nhân
trực tiếp làm ảnh hưởng đến tiến độ giải phóng của các dự án và làm giảm tỷ
lệ kế hoạch đầu tư của các nhà đầu tư.


14

2.3.4. Yếu tố pháp chế xã hội chủ nghĩa
Pháp chế xã hội chủ nghĩa là một chế độ đặc biệt của đời sống chính trị
xã hội, là sự đòi hỏi các cơ quan Nhà nước, nhân viên Nhà nước, các tổ chức
xã hội và mọi công dân phải thực hiện đúng, chấp hành nghiêm chỉnh pháp
luật trong mọi hoạt động của pháp luật và trực tiếp ảnh hưởng đến chuyển đổi
mục đích sử dụng đất.
Với mục tiêu xây dựng xã hội Nhà nước pháp quyền, việc xây dựng và
củng cố nền pháp chế xã hội chủ nghĩa là vấn đề tất yếu. Cho đến nay, hệ
thống pháp luật nói chung và Luật đất đai nói riêng đã đáp ứng phần nào yêu
cầu của pháp luật trong thời kỳ đổi mới. Tuy vậy chúng ta vẫn đang tồn tại
những yếu kém kéo dài mà trong nhiều năm không khắc phục được. Đó là sự
chồng chéo của các văn bản pháp luật, nhiều loại văn bản pháp luật lạc hậu,
lỗi thời không được thay thế, nội dung văn bản pháp luật tách rời với tầm nhìn
chiến lược phát triển kinh tế xã hội của đất nước.
Hiện nay, không chỉ Luật đất đai mà còn nhiều văn bản dưới luật có
không ít các điều khoản quy định một cách chung chung, chồng chéo, tính
khả thi không cao nên áp dụng vào thực tiễn đời sống bị hạn chế, bất cập, phát
sinh yếu kém. Bên cạnh đó việc áp dụng chính sách pháp luật đất đai không
thống nhất, thiếu đồng bộ, không triệt để của các cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền, những cơ quan chức năng thiếu kinh nghiệm, chưa phát huy được vai

mà trước hết là sự phát triển khách quan của hệ thống pháp luật. Mặc dù pháp
luật nói chung và Luật đất đai không đề cập đến việc đất có giá nhưng trên
thực tế, lý thuyết “giá trị” bất động sản bao gồm các yếu tố nhu cầu sử dụng,
sự khan hiếm, sức mua đã chứng minh rằng đất đai có giá.
Hiến pháp năm 1992 đã khẳng định: “đất đai thuộc sở hữu toàn dân, tổ
chức cá nhân được quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật”. Điều 12
Luật đất đai năm 1993 và luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật đất đai
năm 1998 và năm 2001 quy định: “Nhà nước xác định giá các loại đất để tính