1
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
CĐMĐSDĐ Chuyển đổi mục đích sử dụng đất
CNH Công nghiệp hóa
CN & TTCN Công nghiệp và tiểu thủ công nghiệp
ĐTH - CNH Đô thị hóa - Công nghiệp hóa
ĐTH Đô thị hóa
KCN Khu công nghiệp
KT - XH Kinh tế xã hội
HĐBT Hội đồng Bộ trưởng
NQ/BCT Nghị quyết – Bộ chính trị
NQ/TW Nghị quyết – Trung ương
QĐ/TTg Quyết định – Thủ tướng
TM - DV Thương mại - dịch vụ
TN & MT Tài nguyên và Môi trường
UBND Ủy ban nhân dân
XD Xây dựng
2
DANH MỤC CÁC BẢNG
3
DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ
4
Phần 1
MỞ ĐẦU
1.1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá đối với mỗi Quốc gia, là điều kiện
tồn tại và phát triển của nền sản xuất xã hội, của bản thân con người và là điều
kiện sinh tồn của thế giới động, thực vật trên trái đất. Đất đai tham gia vào tất
cả các ngành sản xuất vật chất của xã hội như là một tư liệu sản xuất đặc biệt.
Tuy nhiên, đất đai là một nguồn tài nguyên hữu hạn, nó chỉ trở nên vô hạn và
quý giá tuỳ thuộc hoàn toàn vào sự hiểu biết và thái độ đối xử của con người

cao “tính khả thi” của việc sử dụng đất hợp lý, hiệu quả cao; tạo cơ sở pháp lý
vững chắc để các tổ chức kinh tế, cá nhân thực hiện quyền và nghĩa vụ của
mình về sử dụng đất đối với nhà nước; đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế - xã
hội của thị xã trong thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước.
Đứng trước những vấn đề trên, được sự đồng ý của Khoa Sau Đại học,
Trường Đại học Nông Lâm, dưới sự hướng dẫn của PGS.TS. Đỗ Thị Lan, tôi
tiến hành thực hiện luận văn: “Thực trạng và nguyên nhân chuyển đổi mục
đích sử dụng đất nông nghiệp trên địa bàn thị xã Sông Công giai đoạn
2007 - 2011”
1.2. Mục đích nghiên cứu
- Đánh giá thực trạng chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp trên
địa bàn thị xã Sông Công giai đoạn 2007 - 2011.
- Phân tích sự tác động và sự ảnh hưởng của quá trình đô thị hoá đến sử
dụng đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp trên địa bàn thị xã.
- Đề xuất giải pháp cho sử dụng đất nông nghiệp có hiệu quả.
6
1.3. Yêu cầu của đề tài nghiên cứu
- Nghiên cứu, nắm vững các văn bản pháp luật của Trung ương và địa
phương có liên quan đến công tác CĐMĐSDĐ nông nghiệp.
- Các số liệu điều tra, khảo sát phải trung thực, khách quan, có nguồn
gốc, độ tin cậy đảm bảo chất lượng và thời gian theo yêu cầu.
- Đưa ra các ý kiến đánh giá đảm bảo tính khách quan, chính xác đối với
việc CĐMĐSDĐ nông nghiệp trên địa bàn thị xã Sông Công.
- Kết quả nghiên cứu phải đảm bảo cơ sở khoa học và thực tiễn.
- Đưa ra được những giải pháp có tính khả thi trên cơ sở pháp luật hiện
hành và phù hợp với tình hình thực tế tại địa phương.
1.4. Ý nghĩa của đề tài
- Trong học tập: Giúp cho các cán bộ và học viên có cách nhìn nhận vấn
đề thực trạng và nguyên nhân chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp
một cách tổng quát hơn nhằm góp phần nâng cao hiệu quả sử dụng đất.

văn hóa, khoa học, thương mại…. thường được phân bổ theo từng khu, từng
dãy theo các trục đường giao thông (được coi là đường phố), có liên kết với
nhau chứ không phân tán như ở các vùng nông thôn.
- Kết cấu hạ tầng đô thị là yếu tố phản ánh mức độ phát triển và tiện nghi
8
sinh hoạt của người dân đô thị theo lối sống đô thị. Kết cấu hạ tầng đô thị
gồm hạ tầng kỹ thuật (như giao thông, điện nước, hệ thống cấp thoát nước,
năng lượng, thông tin, xử lý chất thải, vệ sinh môi trường….) và hạ tầng xã
hội (như nhà ở, công trình dịch vụ công cộng, y tế, văn hóa, xã hội, giáo dục
đào tạo, nghiên cứu khoa học, thể dục thể thao, công viên cây xanh, giải trí.
Quan niệm chung ở Việt Nam hiện nay và nhiều quốc gia đều cho rằng
đô thị là những điểm dân cư tập chung phần lớn những người dân phi nông
nghiệp, sống và làm việc theo kiểu thành thị. Tại Việt Nam, theo phân cấp
quản lý, đô thị là các thành phố, thị xã, thị trấn được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền ra quyết định thành lập.
Quyết định số 132/QĐ-HĐBT ngày 5 tháng 5 năm 1990 của Hội đồng
Bộ trưởng (nay là Chính phủ) cũng đã quy định đô thị là các điểm dân cư có
các yếu tố cơ bản sau:
- Là trung tâm tổng hợp hay trung tâm chuyên ngành, có vai trò thúc đẩy
kinh tế - xã hội của một vùng lãnh thổ nhất định.
- Quy mô dân số nhỏ nhất là 4000 người (vùng núi có thể thấp hơn).
- Tỷ lệ lao động phi nông nghiệp ≥ 60% tổng số lao động, là nơi có sản
xuất và dịch vụ thương mại hàng hóa phát triển.
- Có cơ sở hạ tầng kỹ thuật các công trình công cộng phục vụ dân cư
thành thị.
- Mật độ dân cư được xác định tùy theo từng loại đô thị và phù hợp với
đặc điểm từng vùng.
9
Ngoài ra, Thông tư liên tịch số 02/2002/TTLT-BXD-BTC-BCP ngày 8
tháng 3 năm 2002 của Liên bộ Xây dựng và Ban Tổ chức cán bộ Chính phủ

thành phố do kết quả phát triển công nghiệp và kết cấu hạ tầng…tạo ra các
cụm đô thị, liên đô thị… góp phần đẩy nhanh ĐTH nông thôn.
* Đô thị hóa giả tạo là sự phát triển thành phố do tăng quá mức dân cư
đô thị và từ các vùng khác đến, đặc biệt là từ nông thôn…dẫn đến tình trạng
thất nghiệp, thiếu nhà ở, ô nhiễm môi trường, giảm chất lượng cuộc sống…
Đô thị hoá gắn liền với sự biến đổi sâu sắc về kinh tế - xã hội của đô thị
và nông thôn trên cơ sở phát triển công nghiệp, giao thông vận tải, xây dựng,
dịch vụ… do vậy ĐTH gắn liền với sự phát triển kinh tế - xã hội.
Theo tổ chức Urbanization ĐTH là quá trình tập trung dân vào các điểm
dân cư, đặc biệt là vào các đô thị hiện có và sự chuyển biến các hoạt động
kinh tế, chức năng sử dụng đất từ nông nghiệp sang phi nông nghiệp.
Quá trình này đòi hỏi việc xây dựng, mở rộng mạng lưới hạ tầng kỹ thuật,
xây dựng các công trình nhà ở, phúc lợi và các công trình tạo lập đô thị khác.
Tóm lại, ĐTH là quá trình biến đổi và phân bố các lực lượng sản xuất
trong nền kinh tế quốc dân, bố trí dân cư, hình thành, phát triển các hình thức và
điều kiện sống theo kiểu đô thị đồng thời phát triển đô thị hiện có theo chiều sâu
trên cơ sở hiện đại hoá cơ sở vật chất kỹ thuật và tăng quy mô dân số.
2.1.3. Khái niệm về công nghiệp hóa
Công nghiệp hóa là quá trình nâng cao tỷ trọng của công nghiệp trong
toàn bộ các ngành kinh tế của một vùng kinh tế hay một nền kinh tế. Đó là tỷ
trọng về lao động, về giá trị gia tăng, v.v
11
Đây là quá trình chuyển biến kinh tế-xã hội ở một cộng đồng người từ
nền kinh tế với mức độ tập trung tư bản nhỏ bé (xã hội tiền công nghiệp) sang
nền kinh tế công nghiệp. Công nghiệp hóa là một phần của quá trình hiện đại
hóa. Sự chuyển biến kinh tế-xã hội này đi đôi với tiến bộ công nghệ, đặc biệt
là sự phát triển của sản xuất năng lượng và luyện kim quy mô lớn. Công
nghiệp hóa còn gắn liền với thay đổi các hình thái triết học hoặc sự thay đổi
thái độ trong nhận thức tự nhiên. Dầu vậy, những thay đổi về mặt triết học là
nguyên nhân của công nghiệp hóa hay ngược lại thì vẫn còn tranh cãi.

theo các mục đích mới và giải quyết hậu quả các vấn đề phát sinh trong quá
trình đó bằng các hình thức và phương pháp thích hợp (bao gồm bồi thường
đất, bồi thường và giải toả các công trình trên mặt đất; tái định cư, hỗ trợ, đào
tạo giải quyết việc làm mới; hỗ trợ, ổn định đời sống của người bị thu hồi đất)
nhằm mục tiêu thực hiện tốt kế hoạch, quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội,
ổn định và nâng cao đời sống nhân dân, góp phần thực hiện tốt mục tiêu xã
hội công bằng, dân chủ, văn minh.
2.2. Sự cần thiết phải chuyển đổi mục đích sử dụng đất trong quá trình
ĐTH - CNH
Chuyển đổi mục đích sử dụng đất trong quá trình ĐTH và CNH là một
tất yếu khách quan. Ở nước ta sau Hiến pháp năm 1980, đất đai thuộc sở hữu
toàn dân do Nhà nước làm đại diện chủ sở hữu, Nhà nước giao quyền sử dụng
từng lô đất cho các đối tượng cụ thể để khai thác các tiềm năng đất đai. Tuy
nhiên trong quá trình sử dụng nảy sinh các vấn đề thu hồi, chuyển đổi mục đích
sử dụng đất, đặc biệt là trong giai đoạn hiện nay. Có rất nhiều lý do khách quan
chung xuất phát từ: cơ cấu nhu cầu đất đai thay đổi, do yêu cầu phải sử dụng đất
13
có hiệu quả hơn, do sự đổi mới phân công lao động xã hội và tốc độ đô thị hóa
nhanh trong quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước…
Thứ nhất, đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, có vai trò hết sức quan
trọng và không thể thiếu đối với tất cả các ngành, lĩnh vực cũng như mọi mặt
của cuộc sống. Đất đai là đầu vào mang tính chất quyết định cho tất cả mọi
nhu cầu: là nơi trú ngụ của con người, là địa bàn sản xuất kinh doanh, xây
dựng cơ sở hạ tầng, phục vụ nhu cầu của xã hội…phù hợp với trình độ phát
triển kinh tế xã hội ở từng thời kỳ mà nhu cầu sử dụng đất là khác nhau.
Trong điều kiện tổng cung đất đai là cố định trong khi cầu đất đai lại luôn có
xu hướng thay đổi đòi hỏi phải sử dụng đất đai hợp lý, tiết kiệm và hiệu quả.
Do vậy, chuyển đổi mục đích sử dụng đất là một tất yếu khách quan.
Thứ hai, chuyển đổi mục đích sử dụng đất là để đáp ứng yêu cầu sử
dụng đất có hiệu quả hơn. Trong phạm vi nhóm đất nông nghiệp, hiện nay

áp lực về đất đai.
Hiện nay, Việt Nam đang tăng cường mở rộng hợp tác quốc tế (gia nhập
WTO) nên Nhà nước có nhiều chính sách thông thoáng hơn, thu hút đầu tư
nước ngoài, đặc biệt một vài năm gần đây thị trường bất động sản hết sức sôi
động nên các dự án đầu tư phát triển nhà ở gia tăng mạnh.
Việt Nam là đất nước có chính trị ổn định, là điểm đến lí tưởng của
khách du lịch và tổ chức các cuộc họp mang tầm cỡ quốc tế nên đòi hỏi tăng
các dịch vụ khách sạn, nhà nghỉ để đáp ứng nhu cầu…Tất cả các lý do trên
đều là những nguyên nhân tất yếu dẫn đến phải chuyển đổi mục đích sử dụng
đất để đáp ứng nhu cầu nói trên.
2.3. Những nhân tố tác động đến chuyển đổi mục đích sử dụng đất trong
quá trình ĐTH - CNH
2.3.1. Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là hệ thống các biện pháp và cơ sở
15
khoa học kỹ thuật, khoa học xã hội để phân chia đất đai theo loại sử dụng
chính đã được luật đất đai quy định nhằm sử dụng hợp lý nguồn tài nguyên
đất đai. Đối với công tác chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp
sang đất phi nông nghiệp thì nội dung quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tác
động mang tính chất định hướng từ khâu đầu hình thành dự án đến khâu cuối
giải phóng mặt bằng và lập khu tái định cư. Đối với địa phương chưa lập quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất, công tác quản lý đất đai yếu kém, số liệu không
đảm bảo độ tin cậy, việc khoanh định các loại đất, định hướng sử dụng đất
không sát với thực tế thì ở đó công tác đền bù, giải phóng mặt bằng và tái
định cư gặp rất nhiều khó khăn, phức tạp, hiệu quả thấp.
2.3.2. Yếu tố quản lý Nhà nước về đất đai
Trong những năm gần đây, việc thu hồi đất giải phóng mặt bằng là điều
kiện tiên quyết để triển khai các dự án nhưng đây lại là khâu nhiều ách tắc mà
chủ yếu là do công tác quản lý Nhà nước về đất đai của các địa phương còn
yếu kém, nhiều vướng mắc trong quan hệ quản lý và sử dụng đất để tồn đọng

2
, khi cấp giấy chứng nhận lại được công nhận 700m
2
.
2.3.3. Việc ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản pháp luật
Các chính sách liên quan đến chuyển đổi mục đích sử dụng đất đã được
đề cập đến trong rất nhiều cuộc hội thảo cấp Nhà nước để tìm biện pháp sửa
đổi hoàn thiện cho phù hợp với sự phát triển của nền kinh tế thị trường, trong
đó có thị trường bất động sản. Tuy nhiên còn nhiều vướng mắc trong quá
trình áp dụng cụ thể, tình trạng một chính sách có quá nhiều văn bản hướng
dẫn chưa được khắc phục nên hiệu quả pháp luật không cao, tính pháp chế
trong xã hội bị hạn chế.
Thời gian qua, xét theo hệ thống pháp luật nói chung, Luật đất đai và
chính sách đền bù giải phóng mặt bằng nói riêng đã được các cơ quan Nhà
nước có thẩm quyền ban hành mang tính toàn diện và chặt chẽ nhưng việc
tuyên truyền pháp luật trong nhân dân của chính quyền các cấp không được
quan tâm đúng mức, trình độ dân trí chưa đồng đều. Khi áp dụng các biện
17
pháp, nhiều địa phương triển khai thiếu dân chủ, không công khai thiếu đồng
bộ, nhất là đối với các loại văn bản pháp luật liên quan đến quyền và lợi ích
hợp pháp của các chủ thể sử dụng đất.
Một số nơi, trong công tác đền bù và tái định cư, nhiều cán bộ công chức
lợi dụng chức quyền vụ lợi cá nhân, sách nhiễu nhân dân. Đồng thời do không
có các quy định áp dụng chế tài nên nhiều vụ việc tiêu cực đến nay vẫn chưa
được xử lý dứt điểm. Tồn tại trên đã làm giảm hiệu lực khi thi hành pháp luật,
gây mất lòng tin của nhân dân cũng như các nhà đầu tư và là nguyên nhân
trực tiếp làm ảnh hưởng đến tiến độ giải phóng của các dự án và làm giảm tỷ
lệ kế hoạch đầu tư của các nhà đầu tư.
2.3.4. Yếu tố pháp chế xã hội chủ nghĩa
Pháp chế xã hội chủ nghĩa là một chế độ đặc biệt của đời sống chính trị

Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất; Nghị
định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ quy định bổ sung về
quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
Tuy nhiên, do nhiều nguyên nhân, việc triển khai thực hiện chính sách này
trên thực tế còn nhiều vướng mắc có ảnh hưởng nhất định đến tính pháp chế
trong công tác giải phóng mặt bằng. Việc xây dựng các văn bản dưới luật có
tác động trực tiếp đến các chủ thể thi hành pháp luật, nếu phù hợp sẽ có tác
động tích cực trong công tác đền bù giải phóng mặt bằng và tái định cư.
Ngược lại, sẽ gây ra nhiều khiếm khuyết, hạn chế tính khả thi, làm giảm hiệu
lực pháp luật, làm giảm lòng tin của nhân dân đối với chủ trương, chính sách
của Đảng và Nhà nước, phát sinh khiếu kiện của nhân dân.
2.3.5. Yếu tố định giá đất
Sau thời kỳ đổi mới, khái niệm nền kinh tế thị trường được hiểu và áp
19
dụng theo định hướng xã hội chủ nghĩa, đồng thời khái niệm về thị trường bất
động sản đang được hoàn thiện thông qua thực tiễn của nền kinh tế đất nước
mà trước hết là sự phát triển khách quan của hệ thống pháp luật. Mặc dù pháp
luật nói chung và Luật đất đai không đề cập đến việc đất có giá nhưng trên
thực tế, lý thuyết “giá trị” bất động sản bao gồm các yếu tố nhu cầu sử dụng,
sự khan hiếm, sức mua đã chứng minh rằng đất đai có giá.
Hiến pháp năm 1992 đã khẳng định: “đất đai thuộc sở hữu toàn dân, tổ
chức cá nhân được quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật”. Điều 12
Luật đất đai năm 1993 và luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật đất đai
năm 1998 và năm 2001 quy định: “Nhà nước xác định giá các loại đất để tính
thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính
giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi bị thu hồi”. Thực
tiễn trong quá trình thực hiện thu hồi đất giải phóng mặt bằng, hầu hết đều bị
ách tắc trong vấn đề giải quyết đền bù, mặc dù khung giá đất của Chính phủ
tuy đã được điều chỉnh 2 lần so với khung giá đất hiện hành, nếu chỉ đem áp
dụng để tính thuế thì người dân chấp nhận. Trong khi đó, giá đất trong mối

đai, nó có tác động trực tiếp đến công tác thu hồi đất, đền bù giải phóng mặt
bằng và tái định cư của các dự án. Thông tin bản đồ địa chính giúp hội đồng
đền bù có cơ sở pháp lý xác định các thông tin ban đầu về thửa đất, những
thông tin này phản ánh đầy đủ hiện trạng sử dụng đất khu vực dự án. Hiện
nay, nhiều địa phương thực hiện công tác này rất chậm so với nhu cầu sử
dụng và nhu cầu quản lý, có khoảng 60-70% cấp xã chưa có bản đồ địa chính,
yếu tố này làm ảnh hưởng đến nhiệm vụ quản lý của các địa phương và trực
tiếp là việc xây dựng phương án đền bù thiệt hại trong công tác đền bù giải
phóng mặt bằng và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
21
2.4. Hệ thống chính sách pháp luật của Trung ương và địa phương liên
quan đến chuyển đổi mục đích sử dụng đất
2.4.1. Các văn bản của Trung ương và địa phương có liên quan đến
chuyển đổi mục đích sử dụng đất
- Luật Đất đai năm 2003.
- Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2010.
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về thi hành Luật đất đai.
- Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi
thường, hỗ trợ và TĐC khi Nhà nước thu hồi đất.
- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về
phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
- Nghị Định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ
về thu tiền sử dụng đất.
- Nghị định số 13/2006/NĐ-CP ngày 24/01/2006 của Chính phủ về
việc xác định giá trị quyền sử dụng đất để tính vào giá trị tài sản của
các tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất.
- Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ
Sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày
16 tháng 11 năm 2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá
các loại đất.

Thái Nguyên về việc ban hành quy định thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.
- Căn cứ Quyết định số 28/2011/QĐ-UBND ngày 20/6/2011 của UBND
Tỉnh Thái Nguyên về việc Ban hành đơn giá bồi thường cây cối hoa màu gắn
liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.
- Căn cứ Quyết định số 15/2012/QĐ-UBND ngày 11/7/2012 của UBND
23
tỉnh Thái Nguyên, về việc Ban hành Đơn giá bồi thường nhà, công trình vật kiến
trúc gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn Tỉnh Thái Nguyên.
- Căn cứ Quyết định số 52/2012/QĐ-UBND ngày 26/12/2012 của
UBND Tỉnh Thái Nguyên về việc phê duyệt giá các loại đất trên địa bàn tỉnh
Thái Nguyên năm 2013.
Ngoài ra, còn một số các Nghị định, Thông tư và Chỉ thị khác liên quan
đến CĐMĐSDĐ.
2.4.2. Nội dung chủ yếu của hệ thống chính sách chuyển đổi mục đích sử
dụng đất hiện hành
a) Chính sách bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
Chính sách này áp dụng cho các đối tượng bị Nhà nước thu hồi đất để sử
dụng vào mục đích quốc phòng an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích cộng đồng,
mục đích phát triển kinh tế.
Tất cả các trường hợp thu hồi đất đều phải nằm trong quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất chi tiết; quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị; hoặc quy hoạch
xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền
phê duyệt. Nội dung của chính sách bồi thường gồm có:
* Chính sách bồi thường đất
Nguyên tắc bồi thường: Người bị thu hồi đất có đủ điều kiện quy định để
được bồi thường thì được bồi thường (điều 8 của Nghị định 197/2004/NĐ-CP
ngày 03/12/2004 của Chính phủ quy định có 1 điều kiện trong 11 điều kiện
quy định thì được bồi thường như: có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
theo quy định của pháp luật về đất đai

công trình
=
Giá trị hiện có của
nhà và công trình
hiện tại
+
Một khoản tiền tính bằng
tỷ lệ % theo giá trị hiện có
của nhà, công trình
Mức bồi thường tối đa không lớn hơn 100% giá trị xây dựng mới của
nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương với nhà, công trình bị
thiệt hại.
Trong Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ,
mức và phương thức bồi thường được cụ thể hoá cho từng loại tài sản như nhà
ở, công trình xây dựng trên đất đổi người chủ sở hữu, với người đang sử dụng
25
nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước; đình, chùa , cây trồng, vật nuôi, bồi thường
cho người lao động phải ngừng việc.
* Về giá đất
Trước năm 1992, Nhà nước giải quyết các vấn đề về đất, thu hồi,
CĐMĐSDĐ bằng phương pháp hành chính, kết hợp với động viên về tinh
thần, sau Hiến pháp năm 1992 và Luật đất đai năm 1993 được ban hành,
ngoài phương thức hành chính, động viên tinh thần thì phương thức kinh tế
ngày càng được quan tâm, mở rộng. Một trong các biểu hiện của chủ trương
trên là Nhà nước đã thể chế hoá khái niệm “giá đất”, giá đất được tính toán khi
Nhà nước đền bù cho người sử dụng đất bị thu hồi phục vụ các dự án phát triển.
Nguyên tắc cơ bản trong bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là: Nhà
nước cho phép sử dụng đất vào mục đích nào thì khi bị Nhà nước thu hồi
được bồi thường theo giá đất có cùng mục đích sử dụng.
Để xác định giá đất và khung giá đất, vấn đề đầu tiên cần quan tâm là