ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

LÝ VĂN HÀO

THỰC TRẠNG CHUYỂN ĐỔI MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG
ĐẤT NÔNG NGHIỆP TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ
THÁI NGUYÊN, GIAI ĐOẠN 2008 – 2012

CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
MÃ SỐ: 60 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP

Người hướng dẫn khoa học : PGS.TS. TRẦN VIẾT KHANH

Thái Nguyên, tháng 10 năm 2013


i

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là kết quả nghiên cứu của tôi. Các số liệu và
kết quả nghiên cứu trong luận văn này là hoàn toàn trung thực và chưa
được ai công bố trong bất kỳ công trình nào khác.
Mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện hoàn thành luận văn này đã được
cảm ơn. Các thông tin, tài liệu trình bày trong luận văn này đều đã được
ghi rõ nguồn gốc./.
Thái Nguyên, ngày


Ngày 20 tháng 9 năm 2013
Tác giả luận văn

Lý Văn Hào


iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ...................................................................................................i
LỜI CẢM ƠN ........................................................................................................ii
MỤC LỤC............................................................................................................ iii
DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT.......................................vi
DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU ........................................................................vii
MỞ ĐẦU ................................................................................................................1

1. Tính cấp thiết của đề tài.......................................................................... 1
2. Mục tiêu nghiên cứu ............................................................................... 3
3. Yêu cầu của đề tài nghiên cứu ................................................................ 3
4. Ý nghĩa khoa học của đề tài.................................................................... 4
Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU..................................................................5
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài .................................................................... 5
1.1.1. Cơ sở lý luận................................................................................. 5
1.1.2. Cơ sở pháp lý................................................................................ 8
1.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất nông nghiệp trên Thế giới và ở Việt
Nam ......................................................................................................... 10
1.2.1. Tình hình quản lý và sử dụng đất nông nghiệp trên Thế giới...... 10
1.2.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất nông nghiệp ở Việt Nam ........ 14
1.2.3. Tình hình quản lý và sử dụng đất nông nghiệp trên địa bàn thành
phố Thái Nguyên .................................................................................. 19

3.1.2. Khái quát về kinh tế - xã hội của thành phố Thái Nguyên ........... 31
3.1.3. Đặc điểm kinh tế - xã hội............................................................ 33
3.1.4. Đánh giá chung về thực trạng phát triển của thành phố Thái
Nguyên................................................................................................. 38
3.2. Thực trạng công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn thành
phố Thái Nguyên...................................................................................... 40
3.2.1. Hiện trạng sử dụng đất của thành phố ......................................... 40
3.2.2. Thực trạng công tác quản lý đất đai ............................................ 41
3.2.3. Đánh giá thực trạng quản lý giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất ... 47
3.3. Thực trạng quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp của
người dân và chuyển đổi của các dự án trên địa bàn thành phố Thái
Nguyên, giai đoạn 2008 – 2012 ................................................................ 53
3.3.2. Sự biến động đất nông nghiệp trên địa bàn thành phố Thái Nguyên
............................................................................................................. 53
3.3.3. Thực trạng quá trình chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp. 55


v

3.4. Ảnh hưởng của chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp đến đời
sống của các hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố ......................... 61
3.4.1. Ảnh hưởng của chuyển mục đích đối với kinh tế hộ nông dân mất
đất nông nghiệp .................................................................................... 61
3.4.2. Đánh giá sự ảnh hưởng của chuyển mục đích SDĐ nông nghiệp tới
đời sống kinh tế - xã hội của nông hộ ................................................... 70
3.4.3. Kế hoạch trong thời gian tới của các hộ dân có đất chuyển mục
đích để thực hiện dự án......................................................................... 72
3.4.4. Tác động của công tác thu hồi đất đến quá trình phát triển kinh tế
xã hội của thành phố............................................................................. 73
3.4.5. Đánh giá chung tác động của chuyển mục đích sử dụng đất nông

NXB

: Nhà xuất bản

GCN

: Giấy chứng nhận

QSD

: Quyền sử dụng

TBCN

: Tư bản chủ nghĩa

QLNN

: Quản lý Nhà nước

SHTN

: Sở hữu tư nhân

SHNN

: Sở hữu Nhà nước

SDĐ


TP

: Thành phố

CN – TTCN

: Công nghiệp - Tiểu thủ công nghiệp

SXKD

: Sản xuất kinh doanh

SXNN

: Sản xuất nông nghiệp

CMĐ

: Chuyển mục đích

KT-XH

: Kinh tế - xã hội

QH

: Quy hoạch

NTTS


Bảng 3.13. Tình hình chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp của
hộ gia đình, cá nhân tại TP Thái Nguyên, giai đoạn 2008 2012...............................................................................................59


viii

Bảng 3.14. Một số thông tin cơ bản về các chủ hộ.........................................61
Bảng 3.15. Tình hình biến động đất nông nghiệp của hộ trước và sau
khi thu hồi đất để thực hiện dự án trên địa bàn thành phố
Thái Nguyên. .................................................................................63
Bảng 3.16. Tình hình chung về nghề nghiệp của hộ trước và sau khi
chuyển mục đích sử dụng đất (do Nhà nước thu hồi đất) ...............64
Bảng 3.17. Thay đổi thu nhập của hộ sau chuyển đổi mục đích.....................67
Bảng 3.18. Tình hình xin chuyển mục đích sử dụng đất của các hộ...............68
Bảng 3.19. Ý kiến các hộ điều tra về mức độ tác động của chuyển mục
đích .......................................................................................................................................... 71
Bảng 3.20. Ý kiến của các hộ điều tra về kế hoạch trong thời gian tới...........72


ix

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 3.1. Bản đồ địa giới hành chính thành phố Thái Nguyên ......................29
Hình 3.2. Cơ cấu nghề nghiệp của hộ gia đình mất đất nông nghiệp trên
địa bàn thành phố Thái Nguyên, giai đoạn 2008 - 2012 .................65
Biểu đồ 3.1. Tình hình biến động đất đai của thành phố Thái Nguyên
Giai đoạn 2008 – 2012..................................................................54
Biểu đồ 3.2. Kết quả thực hiện chuyển mục đích đất nông nghiệp trên
địa bàn thành phố Thái nguyên, giai đoạn 2008-2012 ....................57



2

Cùng với sự phát triển chung của cả nước, tốc độ đô thị hoá của tỉnh
Thái Nguyên diễn ra mạnh mẽ. Là một tỉnh trung du miền núi phía Bắc, cách
Hà Nội 80km về phía Bắc, tiếp giáp với 6 tỉnh, có hệ thống giao thông đường
bộ, đường sắt nối liền với Thủ đô Hà Nội và các tỉnh trong vùng rất thuận tiện
cho việc vận chuyển, lưu thông hàng hoá. Không những thế Thái Nguyên còn
là trung tâm văn hóa của các tỉnh miền núi phía Bắc, là nơi tập trung của rất
nhiều trường đại học, cao đẳng, trung cấp, dạy nghề.... Trong những năm gần
đây Thái Nguyên không ngừng phát triển, cơ sở hạ tầng cũng được đầu tư
nâng cấp hoàn thiện dần.
Bên cạnh đó, quá trình đô thị hóa đã làm đất đai khu vực biến động
mạnh cả về mục đích sử dụng và đối tượng sử dụng đất. Diện tích đất nông
nghiệp ngày càng bị thu hẹp, thay vào đó là các khu đô thị tăng lên. Việc quản
lý, sử dụng đất trở lên phức tạp hơn, việc mua bán, trao đổi, chuyển mục đích
sử dụng đất trái phép diễn ra ngoài tầm kiểm soát của Nhà nước. Giá cả đất
đai khu đô thị trên thị trường thường tăng cao và có những biến động phức
tạp. Ngoài ra, sự phát triển của các khu đô thị đã thu hút lực lượng lao động
lớn từ nông thôn ra thành thị gây lên sự bất ổn xã hội như: giải quyết việc
làm, nhu cầu đất ở, ô nhiễm môi trường….
Quá trình đô thị hóa đã, đang và sẽ mang lại các mặt tích cực như thúc đẩy
phát triển kinh tế xã hội rõ rệt, đồng thời do sự phát triển của xã hội và vấn đề đô
thị hóa nên diện tích đất nông nghiệp ngày càng bị thu hẹp, và nếu không có biện
pháp quản lý một cách thích hợp thì chẳng bao lâu nữa đất nông nghiệp sẽ chẳng
còn bao nhiêu. Chẳng hạn như những diện tích dành để bố trí các công trình kinh
tế đầu mối, các khu dân cư, các công trình cơ sở sản xuất, dịch vụ y tế, đào tạo
nghiên cứu khoa học, một diện tích lớn khác đã được xây làm nhà ở, để tách hộ,
để bán, để tự kinh doanh...

- Đánh giá những kết quả đạt được, những khó khăn, thuận lợi trong quá
trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp.
- Đưa ra những nguyên nhân, tồn tại, khó khăn để từ đó đề xuất giải pháp
khắc phục có tính khả thi phù hợp với tình hình thực tế của địa phương.


4

4. Ý nghĩa khoa học của đề tài
- Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học: Là cơ hội cho bản
thân củng cố kiến thức đã học, đồng thời là cơ hội cho bản thân tiếp cận với
tình hình chuyển đổi mục đích đất nông nghiệp tại địa phương.
- Ý nghĩa trong thực tiễn: Tìm ra những mặt hạn chế và tích cực của quá
trình chuyển đổi mục đích đất nông nghiệp trong thời kỳ công nghiệp hoá hiện đại hoá. Từ đó đề xuất ra những giải pháp thích hợp, phù hợp với điều
kiện thực tế của địa phương, góp phần đẩy nhanh quá trình sử dụng đất đạt
hiệu quả hơn nữa trong thời gian tới.


5

Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài
1.1.1. Cơ sở lý luận
Đề tài là công trình khoa học nghiên cứu một cách toàn diện và có hệ
thống về các chính sách đất đai, đặc biệt là chính sách chuyển đổi mục đích
sử dụng đất nông nghiệp trên địa bàn thành phố Thái Nguyên và đề xuất
hướng hoàn thiện chính sách kèm theo các giải pháp thực hiện.
Kết quả nghiên cứu của đề tài nhằm góp phần đẩy nhanh quá trình công
nghiệp hoá, hiện đại hoá thành phố để ngày càng văn minh, giàu đẹp, sánh vai

chuyển mục đích sử dụng đất đều là các hoạt động trao quyền sử dụng đất từ
Nhà nước cho người sử dụng đất hoặc đồng ý cho người đang sử dụng đất
chuyển sang mục đích khác. Các hoạt động này đều nhằm:
+ Đáp ứng được các nhu cầu đối tượng sử dụng đất, kể cả trong nước và
ngoài nước.
+ Đảm bảo cho đất đai được phân phối và phân phối lại cho các đối
tượng sử dụng được sử dụng hợp pháp, đúng mục đích mà Nhà nước đã quy
định, đạt hiệu quả cao, thúc đẩy nền kinh tế phát triển.
+ Xác lập mối quan hệ pháp lý giữa Nhà nước với người sử dụng làm cơ
sở để giải quyết mọi mối quan hệ đất đai và người sử dụng yên tâm thực hiện
các quyền của mình trên diện tích đất đó.
Nhà nước thu hồi đất nhằm thực hiện quyền định đoạt của Nhà nước đối
với đất đai để thực hiện quyền quyết định duy nhất của Nhà nước đối với đất
đai và đơn giản hóa các thủ tục hành chính trong quản lý đất đai.
* Vai trò của chuyển đổi mục đích sử dụng đất
Chuyển đổi mục đích sử dụng đất đóng vai trò trung tâm để phát triển
kinh tế, chính trị, thương mại, văn hóa của xã hội.


7

Chuyển đổi mục đích sử dụng đất có vai trò đặc biệt quan trọng trong
việc thúc đẩy nền kinh tế phát triển, tạo điều kiện thúc đẩy công nghiệp hóa
nhanh chóng.
* Các đối tượng nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
Các đối tượng nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất:
- Tổ chức xã hội, tổ chức xã hội – nghề nghiệp
- Tổ chức kinh tế, tổ chức kinh tế - xã hội
- Tổ chức sự nghiệp công
- Hộ gia đình, cá nhân trong nước

sử dụng đất) hoặc Uỷ ban nhân dân xã nơi có đất.
Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất phụ thuộc vào mục đích sử
dụng nên sau khi chuyển mục đích sử dụng đất thì quyền và nghĩa vụ của người
sử dụng đất có thể bị thay đổi. Nguyên tắc chung là quyền và nghĩa vụ của người
sử dụng đất, chế độ sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi chuyển mục
đích sử dụng. Thời hạn sử dụng đất sau khi chuyển mục đích được thực hiện
theo quy định tại Khoản 3 Điều 67 và Điều 68 Luật Đất đai 2003 [9].
1.1.2. Cơ sở pháp lý
Cải cách thủ tục hành chính trong quản lý đất đai đã và đang đặt ra một
đòi hỏi bức bách của các ngành, các cấp và của đại đa số quần chúng nhân
dân với kỳ vọng có cơ chế quản lý đất đai thông thoáng, hấp dẫn để khuyến
khích, thu hút các doanh nghiệp, các nhà đầu tư và tất cả các đối tượng có nhu
cầu sử dụng đất nhanh chóng có đất để sản xuất; thông qua đó nhằm nâng cao
hiệu quả sử dụng đất, khơi dậy nguồn lực phát triển đất nước. Sau đây là một số
Văn bản là cơ sở pháp lý để quản lý và bảo vệ nguồn tài nguyên đất ở nước ta.
1.1.2.1. Một số văn bản của Nhà nước
- Luật Đất đai được Quốc hội nước Cộng hòa xã hòa xã hội chủ nghĩa
Việt Nam thông qua ngày 26 tháng 11 năm 2003.
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính
phủ về thi hành luật đất đai 2003.


9

- Thông tư số 01/2005/TT- BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường
ngày 13 ngày 4 tháng 2004 hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định
181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật
Đất đai.
- Nghị định số 182/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính Phủ về xử
phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.

Quyết định số 1597/QĐ-UBND ngày 10/8/2007 của UBND tỉnh Thái
Nguyên V/v điều chỉnh cấp đổi GCN quyền sử dụng đất, GCN quyền sở hữu
nhà ở và quyền sử dụng đất ở đối với thửa đất có vườn, ao đã cấp vượt hạn
mức đất ở theo quy định do không tách diện tích đất ở và đất vườn ao trên địa
bàn tỉnh Thái Nguyên.
- Quyết định số 326/2006/QĐ-UBND ngày 27 tháng 2 năm 2006 của
UBND tỉnh Thái Nguyên về việc ban hành quy trình về thu hồi đất, quản lý
quỹ đất đã thu hồi, trình tự thủ tục xin giao đất, cho thuê đất, cấp GCNQSD
đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.
- Quyết định số 867/2007/QĐ-UBND ngày 14 tháng 5 năm 2007 của
UBND tỉnh Thái Nguyên V/v ban hành quy định về thu hồi đất, quản lý quỹ
đất đã thu hồi; trình tự, thủ tục xin giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử
dụng đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.
- Quyết định số 01/QĐ-UBND ngày 05 tháng 1 năm 2010 của UBND
tỉnh Thái Nguyên về việc ban hành quy định thực hiện bồi thường, hỗ trợ và
tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.
1.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất nông nghiệp trên Thế giới và ở
Việt Nam
1.2.1. Tình hình quản lý và sử dụng đất nông nghiệp trên Thế giới
Tổng diện tích bề mặt của toàn thế giới khoảng 510 triệu km2 trong đó đại
dương chiếm 361 triệu km2 (chiếm 71%), còn lại là diện tích lục địa chỉ chiếm


11
149 triệu km2 (chiếm 29%). Bắc bán cầu có diện tích lục địa lớn hơn nhiều so
với Nam bán cầu. Toàn bộ quỹ đất có khả năng sản xuất nông nghiệp trên thế
giới là 3.256 triệu ha (chiếm khoảng 22% tổng diện tích đất liền. Diện tích đất
nông nghiệp trên thế giới được phân bố không đều: Châu Mỹ chiếm 35%, Châu
Á chiếm 26%, Châu Âu chiếm 13%, Châu Phi chiếm 6%. Đất trồng trọt toàn
thế giới mới đạt 1,5 tỷ ha, chiếm 10,8% tổng diện tích đất đai trong đó có 46%

tác quản lý Nhà nước về đất đai đó là nước Pháp. Pháp là quốc gia phát triển
thuộc hệ thống quốc gia TBCN, tuy thể chế chính trị khác nhau, nhưng nước
ta chịu ảnh hưởng của phương pháp tổ chức QLNN trong lĩnh vực đất đai khá
rõ của Cộng hòa Pháp. Vấn đề này dễ lý giải vì Nhà nước Việt Nam hiện
đang khai thác khá hiệu quả những tài liệu quản lý đất đai do chế độ thực dân
để lại, đồng thời ảnh hưởng của hệ thống quản lý đất đai thực dân còn khá rõ
nét trong ý thức một bộ phận công dân Việt Nam hiện nay. Quản lý đất đai
của Nước Cộng hòa Pháp có một số đặc điểm đặc trưng sau:
Về chế độ sở hữu tài sản là bất khả xâm phạm và thiêng liêng, không ai
có quyền buộc người khác phải nhường quyền sở hữu của mình. Ở Pháp hiện
nay tồn tại hai hình thức sở hữu cơ bản: SHTN về đất đai và SHNN (đối với
đất đai và công trình xây dựng công cộng). Tài sản công cộng (bao gồm cả
đất đai công cộng) có đặc điểm là không được mua và bán. Trong trường hợp
cần sử dụng đất cho các mục đích công cộng, Nhà nước có quyền yêu cầu sở
hữu đất đai tư nhân nhường quyền sở hữu thông qua chính sách bồi thường
thiệt hại một cách công bằng.
Về công tác quy hoạch đô thị: Do đa số đất đai thuộc SHTN, vì vậy để
phát triển đô thị, ở Pháp công tác quy hoạch đô thị được quan tâm chú ý từ rất
sớm và thực hiện rất nghiêm ngặt. Ngay từ năm 1919, ở Pháp đã ban hành
Đạo luật về kế hoạch đô thị hóa cho các thành phố có từ 10.000 dân trở lên.
Năm 1973 và năm 1977, Nhà nước đã ban hành các Nghị định quy định các
quy tắc về phát triển đô thị, là cơ sở để ra đời Bộ Luật về phân cấp quản lý,
trong đó có sự xuất hiện của một tác nhân mới rất quan trọng trong công tác
quản lý của Nhà nước về quy hoạch đó là cấp xã. Cho đến nay, Luật Đô thị ở


13

Pháp vẫn không ngừng phát triển, nó liên quan đến cả quyền SHTN và sự can
thiệp ngày càng sâu sắc hơn của Nhà nước, cũng như của các cộng đồng địa

và công trình xây dựng; quyền quy định về mục đích sử dụng đất; quyền xử lý
các tranh chấp về quyền sử dụng đất và quyền ban hành các quy định về tài
chính đất (thu thuế kinh doanh BĐS; quy định mức giá thuê đất hoặc thuê bất
động sản…). Quyền thu hồi đất thuộc SHTN để phục vụ các lợi ích công cộng
trên cơ sở đền bù công bằng cho người bị thu hồi… bản chất quyền SHTN về
đất đai ở Mỹ tương đương với quyền SDĐ ở Việt Nam.
Như vậy có thể nói, hầu hết các quốc gia trên thế giới (dù quy định chế
độ sở hữu đối với đất đai khác nhau), đều có xu hướng ngày càng tăng cường
vai trò quản lý của Nhà nước đối với đất đai. Xu thế này phù hợp với sự phát
triển ngày càng đa dạng của các quan hệ kinh tế, chính trị theo xu hướng toàn
cầu hóa hiện nay. Mục tiêu của mỗi quốc gia là nhằm quản lý chặt chẽ, hiệu
quả tài nguyên trong nước, tăng cường khả năng cạnh tranh, để phục vụ cao
nhất cho quyền lợi của quốc gia, đồng thời có những quy định phù hợp với xu
thế mở cửa, phát triển, tạo điều kiện để phát triển hợp tác đầu tư giữa các
quốc gia thông qua các chế định pháp luật thông thường, cởi mở nhưng vẫn
giữ được ổn định về an ninh kinh tế và an ninh quốc gia. [2]
1.2.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất nông nghiệp ở Việt Nam
Việt Nam có tổng diện tích tự nhiên là 33.121,20 nghìn ha, trong đó đất
nông nghiệp là 24.696 nghìn ha (chiếm 74,56% tổng diện tích tự nhiên). Diện
tích đất bình quân trên đầu người ở Việt Nam thuộc nhóm thấp nhất thế giới.
Ngày nay với áp lực về dân số và tốc độ đô thị hóa kèm theo là những quá
trình xói mòn, rửa trôi bạc màu do mất rừng, mưa lớn, canh tác không hợp lý,
chăn thả quá mức, quá trình chua hóa, mặn hóa, hoang mạc hóa, cát bay, đá lộ
đầu, mất cân bằng dinh dưỡng… cùng với chế độ chăm bón chưa phù hợp, tỷ
lệ bón phân N : P : K trên thế giới là 100 : 33 : 17, còn ở Việt Nam là 100 : 29
: 7 thiếu lân và kali nghiêm trọng dẫn đến diện tích đất đai nước ta nói chung
ngày càng giảm, đặc biệt là đất nông nghiệp. Tính theo bình quân đầu người
thì diện tích đất tự nhiên giảm 26,7%, đất nông nghiệp giảm 21,5%. Vì vậy,