i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu và kết
quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa được sử dụng để bảo
vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ
nguồn gốc.
Tác giả luận văn

Phương Nguyễn Lan


ii

LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành được bản luận văn này, trước hết tôi xin chân thành cảm
ơn GS.TS. Nguyễn Thế Đặng đã trực tiếp hướng dẫn tôi trong suốt thời gian thực
hiện đề tài.
Tôi cũng xin chân thành cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo
khoa Quản lý Tài nguyên, phòng Quản lý Đào tạo Sau Đại học - Trường Đại học
Nông Lâm Thái Nguyên đã tạo điều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn Phòng TN&MT thành phố Cao Bằng, UBND
thành phố Cao Bằng đã giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu và thực hiện đề tài.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!
Tác giả luận văn

Phương Nguyễn Lan


3


1.3. Thực tiễn quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp trên
Thế giới và ở Việt Nam.......................................................................................... 8

1.3.1. Thực tiễn quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp trên
Thế giới..................................................................................................................... 8
1.3.3. Thực tiễn quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp
thành phố Cao Bằng........................................................................................ 16
1.4. Một số kết quả nghiên cứu về chuyển mục đích sử dụng đất.......................18
1.5. Những nhận xét rút ra từ tổng quan tài liệu................................................. 25
Chương 2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU.................................... 27
2.1. Địa điểm, thời gian và đối tượng nghiên cứu............................................... 27
2.1.1. Địa điểm................................................................................................. 27
2.1.2. Thời gian................................................................................................. 27
2.1.3. Đối tượng nghiên cứu............................................................................ 27
2.2. Nội dung nghiên cứu..................................................................................... 27
2.2.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và sử dụng đất của thành
phố Cao Bằng................................................................................................... 27
2.2.2. Thực trạng chuyển đổi mục đích sử dụng đất trên địa bàn thành phố
Cao Bằng, giai đoạn 2012 - 2016...................................................................... 27
2.2.3. Yếu tố ảnh hưởng đến chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp
trên địa bàn thành phố Cao Bằng giai đoạn 2012 - 2016................................. 27
2.2.4. Định hướng và đề xuất một số giải pháp sử dụng đất trong thời gian tới
...........................................................................................................................28
2.3. Phương pháp nghiên cứu.............................................................................. 28
2.3.1. Phương pháp chuyên gia, chuyên khảo.................................................. 28
2.3.2. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp....................................28
2.3.3. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp......................................28
2.3.4. Phương pháp xử lý số liệu...................................................................... 29


DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1. Hiện trạng sử dụng đất năm 2012 của thành phố Cao Bằng....................37
Bảng 3.2. Hiện trạng sử dụng đất năm 2013 của thành phố Cao Bằng....................38
Bảng 3.3. Hiện trạng sử dụng đất năm 2014 của thành phố Cao Bằng....................40
Bảng 3.4. Hiện trạng sử dụng đất năm 2015 của thành phố Cao Bằng....................41
Bảng 3.5. Hiện trạng sử dụng đất năm 2016 của thành phố Cao Bằng....................43
Bảng 3.6. Tình hình biến động sử dụng đất của thành phố Cao Bằng giai đoạn
2012 - 2016 ..............................................................................................44
Bảng 3.7. Biến động cơ cấu sử dụng đất so với diện tích tự nhiên của thành
phố Cao Bằng giai đoạn 2012 - 2016...................................................... 47
Bảng 3.8: Tình hình biến động đất đai của thành phố Cao Bằng giai đoạn 2012 - 2013 49
Bảng 3.9: Tình hình biến động đất đai của thành phố Cao Bằng giai đoạn 2014 - 2016 51
Bảng 3.10. Kết quả công tác thu hồi đất sản xuất nông nghiệp trên địa bàn
thành phố Cao Bằng giai đoạn 2012 - 2016............................................ 54
Bảng 3.11. Tình hình chuyển dịch cơ cấu kinh tế trên địa bàn thành phố Cao
Bằng giai đoạn 2012 - 2016.................................................................... 55
Bảng 3.12. Phân kỳ quy hoạch diện tích các loại đất phân bổ theo các mục
đích sử dụng đất..................................................................................... 56
Bảng 3.13. Cơ cấu dân số của thành phố Cao Bằng, giai đoạn 2012 - 2016.............57
Bảng 3.14. Tình hình xin chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia
đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Cao Bằng, giai đoạn 2012 - 2016. .58
Bảng 3.15. Tình hình chuyển mục đích sử dụng đất của các hộ gia đình, cá
nhân trên địa bàn thành phố Cao Bằng giai đoạn 2012 - 2016...............60
Bảng 3.16. Ý kiến các hộ điều tra về mức độ tác động của chuyển mục đích..........61
Bảng 3.17. Ý kiến của các hộ điều tra về kế hoạch trong tương lai..........................63


vii

DANH MỤC CÁC HÌNH


: Hiện đại hóa

KCN

: Khu công nghiệp

MĐSD

: Mục đích sử dụng

QLNN

: Quản lí nhà nước

SDĐ

: Sử dụng đất

SHTN

: Sở hữu tư nhân

UBND

: Ủy ban nhân dân

XHCN

: Xã hội chủ nghĩa

tiến hành thực hiện đề tài: “Nghiên cứu thực trạng và yếu tố ảnh hưởng
đến chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp trên địa bàn thành phố Cao
Bằng, giai đoạn 2012 - 2016”.


2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
2.1. Mục tiêu tổng quát
Đánh giá được thực trạng chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp và
đề xuất giải pháp cho sử dụng đất có hiệu quả trên địa bàn thành phố Cao Bằng,
giai đoạn 2012 - 2016.
2.2. Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá thực trạng chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp trên
địa bàn thành phố Cao Bằng trong giai đoạn 2012 - 2016.
- Xác định và phân tích các yếu tố tác động đến chuyển đổi mục đích sử dụng
đất nông nghiệp trên địa bàn thành phố.
- Đề xuất định hướng giải pháp cho sử dụng đất của thành phố có hiệu quả
và bền vững.
3. Ý nghĩa của đề tài
3.1. Ý nghĩa khoa học
Nhằm bổ sung thêm kiến thức thực tế nhất là phương pháp nghiên cứu
các vấn đề có tính chất cả kỹ thuật học, cả tính chất định tính lẫn định lượng.
3.2. Ý nghĩa thực tiễn
- Kết quả nghiên cứu là cơ sở khoa học cho các nhà lãnh đạo và chính quyền
địa phương, người dân tham khảo trong xây dựng kế hoạch, giám sát và đánh
giá việc sử dụng đất có tính thực tế hơn.
- Những đề xuất từ nghiên cứu này hy vọng sẽ giúp cho các cán bộ làm trực
tiếp có những thay đổi cần thiết, để tránh được những thiếu sót, bất cập và đạt
mục tiêu quản lý sử dụng đất có hiệu quả.



nghiêm ngặt lộ trình xử lý các cơ sở gây ô nhiễm môi trường. Hoàn thiện hệ thống
luật pháp về bảo


vệ môi trường; xây dựng chế tài đủ mạnh để ngăn ngừa, xử lý các hành vi vi phạm.
Khắc phục suy thoái, bảo vệ môi trường và cân bằng sinh thái, nâng cao chất lượng
môi trường. Thực hiện tốt chương trình trồng rừng, ngăn chặn có hiệu quả nạn
phá rừng, cháy rừng; tăng diện tích các khu bảo tồn thiên nhiên. Quản lý, khai
thác và sử dụng có hiệu quả tài nguyên đất, nước, khoáng sản và các nguồn tài
nguyên thiên nhiên khác…” (Đảng Cộng Sản Việt Nam, 2011) [4].
Từ ngàn đời nay, mối quan hệ giữa con người với đất nông nghiệp là mối quan
hệ đa chiều, vừa mang tính chất kinh tế, vừa mang tính chất xã hội. Có thể nói,
đất nông nghiệp là trung tâm của các mối quan hệ trong xã hội, là sự liên kết cuộc
sống của họ qua nhiều thế hệ. Chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp là
một vấn đề hết sức nhạy cảm và phức tạp, đòi hỏi có sự giải quyết thấu tình, đạt
lí của các cấp lãnh đạo.
Luật đất đai 2013 đã thực sự đi vào cuộc sống, đánh giá chung là việc các định
quyền sử dụng đã rõ ràng và cụ thể hơn. Việc tham gia của đất đai vào quá
trình tăng trưởng, quá trình chuyển dịch cơ cấu đầu tư... đều mang lại hiệu quả rất
lớn.
1.1.2. Cơ sở pháp lý
Đất đai là một tài sản quý báu và là một nguồn lực quan trọng phục vụ cho
công cuộc phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Trong quá trình công nghiệp
hóa, hiện đại hóa, cùng với những đổi mới toàn diện về thể chế kinh tế - xã hội,
những nghiên cứu lý luận kinh điển Mác - Lê Nin và tư tưởng Hồ Chí Minh về
vấn đề ruộng đất cũng đã được quan tâm và hệ thống pháp về luật đất đai ở
nước ta cũng từng bước được thay đổi nhằm đáp ứng yêu cầu của tiến trình này.
Xương sống của hệ thống pháp luật đất đai là Luật đất đai được ban hành
năm 1987 và có hiệu lực từ ngày 8/1/1988, được sửa đổi cơ bản năm 1993, tiếp
tục được sửa đổi bổ sung một số điều vào năm 2001, 2003 và sửa đổi bổ sung

đất đối với đất trống, đồi núi trọc, đất có mặt nước thuộc nhóm đất chưa sử dụng
cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp
trên địa bàn tỉnh Cao Bằng.
1.2. Một số quy định cơ bản liên quan đến chuyển mục đích sử dụng đất.
1.2.1. Khái niệm về chuyển mục đích sử dụng đất
Chuyển đổi mục đích sử dụng đất mới được pháp luật đất đai đề cập từ
năm 2001 (khi sửa đổi, bổ sung lần 2 Luật Đất Đai 1993).
Chuyển đổi mục đích sử dụng đất là việc cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ra
quyết định hành chính cho phép chuyển mục đích sử dụng với những diện tích
đất cụ thể từ mục đích này sang mục đích khác.


Chuyển đổi MĐSD đất là sự thay đổi về MĐSD của đất. Chuyển đổi MĐSD
ĐNN là phạm trù hẹp hơn, tuy cũng chỉ sự thay đổi về MĐSD của đất, nhưng đó là
mục đích của ĐNN này sang mục đích nông nghiệp khác hoặc từ ĐNN sang đất phi
nông nghiệp. Chuyển đổi mục đích sử dụng ĐNN còn được hiểu theo các góc độ về
mặt pháp lý, về kinh tế tổ chức…Về mặt pháp lý, chuyển đổi MĐSD ĐNN là thay
đổi MĐSD đất theo quy hoạch sử dụng đất, được duyệt bằng quyết định hành
chính. Về mặt kinh tế, đất được sử dụng vào tất cả các hoạt động kinh tế và đời
sống kinh tế xã hội.
1.2.2. Mục đích của chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp
- Đáp ứng được nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội của địa phương, thúc
đẩy quá trình đô thị hóa.
- Nâng cao hiệu quả sử dụng đất.
- Đáp ứng được nhu cầu của tất cả các đối tượng sử dụng đất.
- Xác lập mối quan hệ pháp lý giữa Nhà nước với đối tượng sử dụng đất.
1.2.3 .Vai trò của chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp trong quá trình
đô thị hoá và phát triển kinh tế - xã hội
- Chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp đóng vai trò trung tâm
để phát triển kinh tế, chính trị, thương mại, văn hóa của xã hội.

giới Tổng diện tích bề mặt của toàn thế giới khoảng 510 triệu km2 trong đó đại
dương chiếm 361 triệu km2 (chiếm 71%), còn lại là diện tích lục địa chỉ chiếm 149
triệu km2 (chiếm 29%). Bắc bán cầu có diện tích lớn hơn nhiều so với Nam bán cầu.
Toàn bộ quỹ đất có khả năng sản xuất nông nghiệp trên thế giới là 3.256 triệu
ha (chiếm khoảng 22% tổng diện tích đất liền. Diện tích đất nông nghiệp trên thế
giới được phân bố không đều: Châu Mỹ chiếm 35%, Châu Á chiếm 26%, Châu Âu
chiếm 13%, Châu Phi chiếm 6%. Bình quân đất nông nghiệp trên thế giới là
12.000m2. Đất trồng trọt toàn thế giới mới đạt 1,5 tỷ chiếm 10,8% tổng diện tích
đất đai trong đó có 46% đất có khả năng sản xuất nông nghiệp như vậy còn 54%
đất có khả năng sản xuất nhưng chưa được khai thác. Diện tích đất đang canh tác
trên thế giới chỉ chiếm
10% tổng diện tích tự nhiên (khoảng 1.500 triệu ha), được đánh giá là:


Đất có năng suất cao: 14%
Đất có năng suất TB: 28%
Đất có năng suất thấp: 28%
Nguồn tài nguyên đất trên thế giới hàng năm luôn bị giảm, đặc biệt là đất
nông nghiệp mất đi do chuyển sang mục đích khác. Mặt khác dân số ngày càng
tăng, theo ước tính mỗi năm dân số thế giới tăng từ 80 - 85 triệu người. Như vậy
với mức tăng này mỗi người cần phải có 0,2 - 0,4 ha đất nông nghiệp mới đủ
lương thực, thực phẩm. Đứng trước những khó khăn rất lớn đó thì việc đánh giá
hiệu quả sử dụng đất cũng như tình hình chuyển mục đích sử dụng đất nông
nghiệp là hết sức cần thiết. (Minh Quang, 2010) [15].
Dân số ngày một tăng cùng với những phát hiện mới về thiên nhiên, con
người đã nghĩ ra nhiều phương thức sản xuất mới, nhiều ngành nghề khác nhau
để kiếm sống. Và quá trình chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp đều xảy ra ở
tất cả các nước trên thế giới. Tuy nhiên, có sự khác nhau về mức độ đô thị hóa
cũng như diện tích đất được chuyển mục đích hàng năm. Quá trình chuyển mục
đích trên thế giới diễn ra sớm hơn với tốc độ mạnh mẽ hơn ở Việt Nam. Đặc

triển đô thị, là cơ sở để ra đời Bộ Luật về phân cấp quản lý, trong đó có sự xuất
hiện của một tác nhân mới rất quan trọng trong công tác quản lý của Nhà nước về
quy hoạch đó là cấp xã. Cho đến nay, Luật Đô thị ở Pháp vẫn không ngừng phát
triển, nó liên quan đến cả quyền SHTN và sự can thiệp ngày càng sâu sắc hơn
của Nhà nước, cũng như của các cộng đồng địa phương vào công tác quản lý đất
đai, quản lý quy hoạch đô thị. Nó mang ý nghĩa kinh tế rất lớn thông qua việc
điều chỉnh mối quan hệ giữa các ngành khác nhau như bất động sản, xây dựng và
quy hoạch lãnh thổ…
Về công tác quản lý Nhà nước đối với đất đai: Mặc dù là quốc gia duy trì chế
độ SHTN về đất đai, nhưng công tác QLNN về đất đai của Pháp được thực hiện rất
chặt chẽ. Điều đó được thể hiện qua việc xây dựng hệ thống hồ sơ địa chính.
Hệ thống hồ sơ địa chính rất phát triển, rất quy củ và khoa học, mang tính thời
sự để quản lý tài nguyên đất đai và thông tin lãnh thổ, trong đó thông tin về từng
thửa đất được mô tả đầy đủ về kích thước, vị trí địa lý, thông tin về tài nguyên và
lợi ích liên quan đến thửa đất, thực trạng pháp lý của thửa đất. Hệ thống này


cung cấp đầy đủ thông tin về hiện trạng, phục vụ nhiệm vụ quy hoạch, quản lý và
SDĐ có hiệu quả,


đáp ứng nhu cầu của cộng đồng, đảm bảo cung cấp thông tin cho hoạt động
của ngân hàng và tạo cơ sở xây dựng hệ thống thuế đất và BĐS công bằng.
Ngoài Pháp thì Mỹ cũng là một trong các quốc gia có hệ thống pháp luật về
đất đai rất phát triển có khả năng điều chỉnh được các quan hệ xã hội đa dạng
và phức tạp nhất. Luật đất đai của Mỹ quy định công nhận và khuyến khích
quyền SHTN về đất đai, các quyền này được pháp luật bảo hộ rất chặt chẽ như
là một quyền cơ bản của công dân. Cho đến nay có thể thấy các quy định này
đang phát huy rất có hiệu quả trong việc phát triển kinh tế đất nước, vì nó phát
huy được hiệu quả đầu tư để nâng cao giá trị của đất đai và làm tăng đáng kể

cân bằng dinh dưỡng… cùng với chế độ chăm bón chưa phù hợp, tỷ lệ bón phân
N : P : K trên thế giới là 100 : 33 : 17, còn ở Việt Nam là 100 : 29 : 7 thiếu lân và
kali nghiêm trọng dẫn đến diện tích đất đai nước ta nói chung ngày càng giảm,
đặc biệt là đất nông nghiệp. Tính theo bình quân đầu người thì diện tích đất
tự nhiên giảm 26,7%, đất nông nghiệp giảm 21,5%. Vì vậy, để đảm bảo an ninh
lương thực, thực phẩm trong khi diện tích đất nông nghiệp ngày càng giảm đang
là một áp lực rất lớn. Do đó, việc sử dụng hiệu quả nguồn tài nguyên đất nông
nghiệp càng trở nên quan trọng đối với nước ta. (Vũ Đình Chuyên, 2008) [2].
Tình hình sử dụng đất cũng như quản lý đất đai của nước ta qua mỗi giai
đoạn lịch sử khác nhau thì lại có những điểm mới để phù hợp với quá trình
phát triển chung. Trong những năm gần đây, đặc biệt từ khi có Luật Đất đai năm
1987 thì tình hình quản lý về đất đai đã được cải thiện. Đây là văn bản luật đầu
tiên điều chỉnh quan hệ đất đai, bảo vệ quyền sở hữu của Nhà nước, giao đất ổn
định lâu dài. Theo tinh thần của Luật này thì: Kinh tế nông hộ đã được khôi phục
và phát triển. Các hộ nông dân đã được giao ruộng đất để sử dụng lâu dài,
khuyến khích kinh tế tư nhân trong lĩnh vực khai thác sử dụng đất v.v...Tuy nhiên
Luật Đất đai 1987 được soạn thảo trong bối cảnh nước ta bắt đầu đổi mới, vừa
tuyên bố xóa bỏ chế độ quan liêu bao cấp nên còn mang nặng tính chất của cơ
chế đó khi soạn luật; do đó đã bộc lộ một số tồn tại sau: Việc tính thuế trong giao
dịch đất đai rất khó khăn vì Nhà nước chưa thừa nhận quyền sử dụng đất có giá
trị; chưa quy định rõ những cơ sở pháp lý cần thiết để điều chỉnh về quan hệ đất
đai trong quá trình chuyển sang nền kinh tế thị trường, trong quá trình tích tụ tập
trung sản xuất trong nông nghiệp và phân công


lại lao động trong nông thôn; chính sách tài chính đối với đất đai chưa rõ nét,
đặc biệt là giá đất; chưa có điều chỉnh thích đáng đối với những bất hợp lý trong
những
chính sách cũ ...vv…
Như vậy giai đoạn này, công tác quản lý đất đai đã bắt đầu đi vào nề nếp và