HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

THÁI MINH TUẤN

NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG
ĐẾN QUẢN LÝ SỬ DỤNG ĐẤT ĐÔ THỊ
THÀNH PHỐ VINH, TỈNH NGHỆ AN

CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
MÃ SỐ: 62 85 01 03

TÓM TẮT LUẬN ÁN TIẾN SĨ

HÀ NỘI - 2016


Công trình hoàn thành tại:
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

Ngƣời hƣớng dẫn: 1. PGS.TS. NGUYỄN XUÂN THÀNH
2. PGS.TS. NGUYỄN KHẮC THỜI

Phản biện 1:

PGS.TS. TRẦN VĂN TUẤN
Trƣờng Đại học Khoa học tự nhiên

Phản biện 2 : TS. TRẦN TRỌNG PHƢƠNG
Học viện Nông nghiệp Việt Nam

Phản biện 3:

người (UBND thành phố Vinh, 2015a). Quá trình đô thị hóa của thành phố Vinh
diễn ra rất mạnh đã tạo nên áp lực ngày càng gia tăng về nhu cầu đất đai. Công tác
quản lý sử dụng đất đô thị tuy đã thu được nhiều kết quả tích cực, nhưng một số cơ
chế chính sách không theo kịp nhu cầu của sự phát triển; tác động của cơ chế thị
trường làm nẩy sinh nhiều tiêu cực và bất cập trong quản lý sử dụng đất. Vì vậy
nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến quản lý sử dụng đất đô thị thành phố
Vinh, tỉnh Nghệ An là rất cần thiết.
1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
- Xác định một số yếu tố và mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đó đến quản lý
sử dụng đất đô thị thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An;
- Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất đô thị thành phố
Vinh, tỉnh Nghệ An.
1.3. ĐỐI TƢỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU
1.3.1. Đối tƣợng nghiên cứu
- Hệ thống chính sách có liên quan đến quản lý sử dụng đất đô thị.
- Quỹ đất đô thị của thành phố Vinh.
- Công tác quản lý sử dụng đất đô thị trên địa bàn thành phố Vinh.
- Người sử dụng đất (tổ chức, hộ gia đình cá nhân) trên địa bàn thành
phố Vinh.
1.3.2. Phạm vi nghiên cứu
- Phạm vi không gian: địa bàn thành phố Vinh gồm 25 đơn vị hành chính,
1


trong đó có 16 phường nội thành và 9 xã ngoại thành. Nghiên cứu tập trung vào
nhóm đất ở và đất sản xuất kinh doanh.
- Phạm vi về thời gian: Biến động sử dụng đất và thực trạng công tác quản lý sử
dụng đất đô thị nghiên cứu từ năm 2005 đến năm 2014; số liệu kinh tế xã hội năm
2014; số liệu điều tra hộ gia đình cá nhân sử dụng đất năm 2012, 2013, 2014.
1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI CỦA LUẬN ÁN

khoa học về quản lý sử dụng đất đô thị.
PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ QUẢN LÝ SỬ DỤNG ĐẤT ĐÔ THỊ
Đất đô thị là đất được sử dụng hoặc dự kiến sẽ được sử dụng cho các hoạt
động đô thị. Các yếu tố cấu thành của đất đô thị bao gồm: vị trí, không gian, tài sản,
tính tập hợp, tính đa dạng, sự bất động và không thể phá hủy (Quadeer,1981). Dưới
góc độ sở hữu, đất đô thị là một tài sản mang lại các quyền ra quyết định của chủ sở
hữu về việc sử dụng nó (Kruse, 1939). Dưới góc độ là đối tượng quản lý sử dụng
đất, đất đô thị được xác định bao gồm mặt đất, mặt nước và khoảng không gian
phía trên, dưới nằm ở nội thành hoặc ngoại thành nhưng đã được quy hoạch thì sử
dụng và quản lý như đất đô thị (Phạm Sĩ Liêm, 2010).
Quản lý sử dụng đất đô thị là một phần quan trọng trong nội dung quản lý đô
thị có liên quan đến cơ chế, chính sách ở nhiều cấp, nhiều ngành, từ trung ương đến
địa phương (Lê Anh Ba, 2010). Quản lý sử dụng đất đô thị, một phận của quản lý
sử dụng đất, tập trung vào cách đất được sử dụng cho mục đích sản xuất, bảo tồn và
thẩm mỹ (Willy, 2010); là sự kết hợp của tất cả các công cụ và kỹ thuật được sử
dụng bởi chính quyền để quản lý cách mà đất được sử dụng và phát triển
(Worldbank, 2010). Tuy nhiên do những đặc điểm đặc thù của đất đô thị mà quản
lý sử dụng đất đô thị cũng mang nhiều nét riêng biệt với những yêu cầu đòi hỏi khắt
khe, chặt chẽ cao hơn rất nhiều quản lý sử dụng đất các khu vực khác.
Có rất nhiều yếu tố ảnh hưởng đến quản lý sử dụng đất đô thị. Các nghiên
cứu đã chỉ ra rằng, do những đặc điểm khác biệt của sử dụng đất đô thị như: Đất đô
thị có tính khan hiếm tương đối và được sử dụng vào nhiều mục đích; vị trí đất
trong đô thị có ý nghĩa đặc biệt trong lựa chọn khu dân cư và khu vực sản xuất kinh
doanh, phụ thuộc nhiều vào điều kiện giao thông và cơ sở hạ tầng; giá đất đô thị phụ
thuộc vào nhu cầu sử dụng, vị trí thửa đất gắn với tình trạng giao thông và kết cấu hạ tầng
cùng với mức độ phát triển kinh tế xã hội của khu vực quanh đó; đất đô thị không chỉ là
tài nguyên, mà đã là tài sản có giá trị trong quyền sử dụng đất; việc định giá đất đô thị
3


không còn trong Luật đất đai và các văn bản thi hành luật này, nhưng Luật Xây
dựng (2003), Luật Nhà ở (2005), Luật Kinh doanh Bất động sản (2006) và Luật
4


Quy hoạch đô thị (2009) đã quy định nhiều nội dung và nguyên tắc quản lý sử dụng
đất đô thị như: Các loại đất trong đô thị phải được sử dụng đúng mục đích, chức
năng được xác định trong đồ án quy hoạch đô thị đã được phê duyệt; việc quản lý đất
đô thị phải tuân thủ các quy định của Luật, pháp luật về đất đai và các văn bản pháp
luật khác có liên quan.
2.4. ĐỊNH HƢỚNG NGHIÊN CỨU CỦA ĐỀ TÀI
Từ cơ sở khoa học của quản lý sử dụng đất, quản lý sử dụng đất đô thị cho
thấy có 5 nội dung chính của quản lý sử dụng đất đô thị đó là: ban hành và tổ chức
thực hiện các văn bản pháp luật liên quan đến quản lý sử dụng đất; lập và quản lý
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; giao và quản lý việc thực hiện quyền sử dụng đất;
định giá đất và thông tin bất động sản. Đây là 5 nội dung mà người sử dụng đất
được phổ biến và chịu sự tác động trực tiếp của cơ quan quản lý trong quá trình sử
dụng đất của mình, bởi vậy có thể nhận biết được hiệu lực, hiệu quả cũng như
những vấn đề tồn tại trên góc độ của người sử dụng đất.
Lựa chọn 2 loại đất theo mục đích sử dụng đặc trưng cho đất đô thị tại thành
phố Vinh là đất ở và đất sản xuất kinh doanh. Đây là 2 loại đất người sử dụng có
đầy đủ các quyền theo quy định; là các loại đất có diện tích khá lớn, sử dụng với
cường độ cao, đa mục đích, thường xuyên có sự thay đổi về đối tượng sử dụng, kiến
trúc bề mặt, tăng nhanh trong quá trình đô thị hóa.
Có rất nhiều yếu tố ảnh hưởng đến quản lý sử dụng đất đô thị. Tuy nhiên
trong phạm vi nghiên cứu, các yếu tố sau đáp ứng được yêu cầu người sử dụng đất
có thể nhận biết được mối quan hệ, ảnh hưởng của nó đối với các nội dung quản lý
sử dụng đất đô thị, bao gồm: Nhóm yếu tố cơ chế chính sách: chính sách đất đai,
chính sách thu hút đầu tư, chính sách hỗ trợ, chính sách xã hội khác. Nhóm yếu tố
tự nhiên và cơ sở hạ tầng: vị trí thửa đất; diện tích thửa đất; cơ sở hạ tầng. Nhóm

tại thành phố Vinh
- Nhóm giải pháp về ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản pháp luật
liên quan đến quản lý sử dụng đất đô thị
- Nhóm giải pháp về lập và quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
- Nhóm giải về giao và quản lý việc thực hiện quyền sử dụng đất
- Nhóm giải pháp về định giá đất
- Nhóm giải pháp về quản lý và cung cấp thông tin bất động sản.
6


3.2. PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
3.2.1. Phƣơng pháp điều tra, thu thập số liệu
a) Điều tra, thu thập số liệu thứ cấp
Số liệu thứ cấp được điều tra có nội dung phản ánh thực trạng công tác quản
lý sử dụng đất đô thị thành phố Vinh được thu thập từ các cơ quan hành chính, các
sở ngành của tỉnh Nghệ An; 25 phường xã và từ các nghiên cứu trước đây có liên
quan đến đề tài.
b) Điều tra, thu thập số liệu sơ cấp
Số liệu sơ cấp phục vụ cho nghiên cứu đề tài là các thông tin đánh giá, phản
hồi từ người sử dụng đất đối với hiệu lực, hiệu quả thực thi công tác quản lý sử
dụng đất đô thị của Nhà nước trên thực tế; quan điểm của người sử dụng đất về
quản lý sử dụng đất đô thị và ảnh hưởng của các yếu tố đến sử dụng đất của họ. Số
liệu sơ cấp được thu thập bằng phiếu điều tra hộ gia đình cá nhân. Dung lượng hộ
điều tra: được xác định theo công thức (Hair et al., 1998):

t 2 ( p  q)
n0 
e2

Trong đó: n0 = cỡ mẫu; t = giá trị phân phối tương ứng với độ tin cậy lựa

Phân cấp đánh giá công tác quản lý sử dụng đất đô thị được tính toán theo
nguyên tắc: Xác định giá trị thấp nhất (min) và giá trị cao nhất (max) trong mỗi dãy
số quan sát. Tính độ lớn của khoảng chia (a): a =

Max  Min
, trong đó n là bậc của
n

thang đo. Trong nghiên cứu sử dụng thang đo 5 bậc: Rất cao: >=4,20; Cao: Từ 3,40
đến 4,19; Trung bình: từ 2,60 đến 3,39; Thấp: từ 1,80 đến
- Quan hệ thuận trung bình

0,25 tới 0,49

- Quan hệ thuận cao

0,50 tới 0,74

- Quan hệ thuận rất cao

0,75 tới 0,99

- Quan hệ thuận hoàn toàn

1,00

Nguồn: Zulueta et al. (2003); Hoàng Trọng và Chu nguyễn Mộng Ngọc (2008)

Hệ số tương quan xếp hạng Spearman: là cách đo lường độ tương quan đối
với dữ liệu có xếp hạng. Kiểm định tương quan theo hạng của Spearman (Spearman
rank correlation test) với giả thiết nghiên cứu là: H o: Không có mối quan hệ giữa 2
biến; H1: có mối quan hệ giữa 2 biến. Giả thiết H0 bị bác bỏ khi t > ttable (α/2(n-2)).
Một yếu tố (thuộc các nhóm yếu tố đã được lựa chọn) được coi là có ảnh
hưởng đến quản lý sử dụng đất đô thị nếu nó có mối quan hệ thuận hoặc nghịch đến
1 trong 5 nội dung quản lý sử dụng đất đô thị. Mức độ quan hệ cao nhất (theo giá trị
tuyệt đối) của yếu tố đó đối với 1 trong 5 nội dung quản lý sử dụng đất đô thị sẽ
được coi là mức độ ảnh hưởng của nó đến quản lý sử dụng đất đô thị.
3.2.4. Phƣơng pháp minh họa bằng bản đồ
- Sử dụng bản đồ để chọn mô phỏng điểm nghiên cứu, mô phỏng quá trình
đô thị hóa, hiện trạng và quy hoạch sử dụng đất.

khám chữa bệnh (UBND thành phố Vinh, 2015a).
4.2. THỰC TRẠNG QUẢN LÝ SỬ DỤNG ĐẤT ĐÔ THỊ THÀNH PHỐ VINH
4.2.1. Hiện trạng sử dụng đất thành phố Vinh năm 2014 và biến động sử dụng
đất từ 2005 - 2014
Tổng diện tích đất của thành phố Vinh là 10499,95 ha, trong đó đất nông
nghiệp là 4841,86 ha chiếm 46,11%; đất phi nông nghiệp là 5512,14 ha chiếm
52,5%; đất chưa sử dụng chiếm 145,95 ha chiếm 1,39% (chi tiết tại bảng 4.1).
10


Bảng 4.1. Hiện trạng sử dụng đất thành phố Vinh năm 2014

STT

LOẠI ĐẤT

Mã

Tổng diện tích

Tổng
diện tích
thành
phố
10499,95

1
1.1
1.1.1
1.1.2

2.2
2.2.1

Đất chuyên dùng
Đất xây dựng trụ sở cơ quan

CDG

2.2.2
2.2.3

Đất quốc phòng
Đất an ninh

CQP

NNP
SXN
CHN
CLN

Khu vực nội
thành (phƣờng)
Diện
tích
(ha)

Tỷ lệ
(%)


1821,07
731,96
1089,11

127,34
3,62
2639,46
1072,81

24,46 3975,22
19,26 3554,69
13,67 2665,7
5,59 888,99
55,77
55,77

0,80
0,80

1072,81

3,59 264,51
0,10 100,25
74,49 2872,68
30,28 748,26
731,96
30,28
16,3

3,80

222,09
15,38

3,19
0,22

2.2.4

Đất xây dựng công trình sự nghiệp DSN

341,49

194,79

5,50

146,7

2,11

2.2.5

Đất SXKD phi nông nghiệp

CSK

484,43

265,48



Đất cơ sở tôn giáo
Đất cơ sở tín ngưỡng
Đất nghĩa trang, nghĩa địa
Đất sông, ngòi, kênh, rạch
Đất có mặt nước chuyên dùng
Đất phi nông nghiệp khác
Đất chƣa sử dụng
Đất bằng chưa sử dụng

TON

7,12
5,45
149,95
424,24
195,8
0
145,95
145,95

2,39
1,56
34,63
127,24
71,35
0
37,29
37,29


OCT
ONT
ODT
TSC

TIN
NTD
SON
MNC
PNK
CSD
BCS

1,50
1,50

57,14
51,10
38,32
12,78

So với năm 2005, diện tích tự nhiên năm 2014 của thành phố Vinh tăng
3748,64 ha do ranh giới thành phố Vinh được mở rộng vào năm 2008, diện tích các
loại đất cũng biến động tăng: Đất nông nghiệp tăng 1518,56 ha, đất phi nông
nghiệp tăng 2191,22 ha
11


4.2.2. Công tác quản lý sử dụng đất đô thị tại thành phố Vinh
a) Công tác ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản pháp luật liên quan quản lý

(n=400)
3,72
0,014
3,73
0,450
3,75
0,000
3,94
0,001

Ban hành và tổ chức thực
hiện các văn bản pháp luật
Lập và quản lý QH,
KHSDĐ
Giao và quản lý việc thực
hiện quyền sử dụng đất
Định giá đất

Trung bình chung
P-value
Trung bình chung
P-value
Trung bình chung
P-value
Trung bình chung
P-value

3,81

3,63

đất nên được quan tâm xây dựng, điều chỉnh nhanh chóng, chính xác. Được quản lý
12


chặt chẽ bởi lực lượng Thanh tra đô thị và các cơ quan quản lý đất đai.
Hạn chế: tỷ lệ khá nhỏ, chưa xác định được cụ thể cơ cấu sử dụng đất của hệ
thống đô thị, việc công bố công khai chưa tốt.
c) Công tác giao và quản lý việc thực hiện QSDĐ
Công tác này được đánh giá ở mức tốt với chỉ số đánh giá trung bình chung
là 3,75 và có sự khác nhau giữa 2 vùng (nội thành là 3,90; ngoại thành là 3,61;
P
hơn; P
đánh giá trung bình chung là 3,82. Không có sự khác biệt giữa khu vực nội thành
và ngoại thành (nội thành là 3,73, ngoại thành là 3,91 đều đạt mức độ cao; P>0,05).
4.3.2. Xác định quan hệ giữa các yếu tố đến các nội dung quản lý sử dụng đất
đô thị thành phố Vinh
Kết quả nghiên cứu mối quan hệ của các yếu tố (đã được xác định qua
nghiên cứu tổng quan) với các nội dung quản lý sử dụng đất đô thị (bảng 4.3) đã
xác định được các yếu tố có ảnh hưởng đến quản lý sử dụng đất đô thị thành phố
Vinh:
Có 4 yếu tố ảnh hưởng thuận ở mức độ rất cao (rs > 0,75) đến quản lý sử dụng
đất đô thị thành phố Vinh là chính sách thu hút đầu tư (cả khu vực nội thành và ngoại
thành), mức độ quan tâm đến QHSDĐ và mức độ quan tâm đến chuyển MĐSDĐ (tại
khu vực nội thành), vai trò của tổ chức kinh tế (tại khu vực ngoại thành);
Có 11 yếu tố ảnh hưởng thuận ở mức độ cao (0,5 < rs < 0,75) đến quản lý sử
dụng đất đô thị thành phố Vinh (tại cả khu vực nội thành và khu vực ngoại thành) là
chính sách đất đai, vị trí thửa đất, diện tích thửa đất, cơ sở hạ tầng, khả năng sinh lợi
của đất, thu nhập của hộ gia đình, mức độ quan tâm đến quy hoạch khác, mức độ
quan tâm đến thị trường BĐS, vai trò của lãnh đạo địa phương, vai trò của tổ chức xã
hội khác và vai trò của truyền thông, thông tin;
Có 2 yếu tố ảnh hưởng thuận ở mức độ trung bình (0,25 < rs

0,777**

0,340** 0,196** 0,538**

Chính sách hỗ trợ

0,150*

0,367**

0,264** 0,194** 0,358**

Các chính sách xã hội khác

0,153*

0,362**

0,274** 0,197** 0,276**

2. Nhóm yếu tố tự nhiên và cơ sở hạ tầng
Vị trí thửa đất

0,125

0,302**

0,244** 0,459** 0,569**


0,503** 0,156*

Mức độ quan tâm đến QHSDĐ

0,370**

0,780**

0,413** 0,221** 0,612**

Mức độ quan tâm đến QH khác

0,355**

0,556**

0,523** 0,264** 0,566**

0,354**

0,853**

0,355** 0,249** 0,557**

0,340**

0,551**

0,341** 0,288** 0,578**


0,690** 0,225** 0,526**

3. Nhóm yếu tố kinh tế xã hội

Mức độ quan tâm đến chuyển mục
đích SDĐ
Mức độ quan tâm đến thị trường BĐS

0,531**

4. Nhóm yếu tố vai trò của cộng đồng

**

Mức ý nghĩa 0,01,

*

Mức ý nghĩa 0,05 . N = 400

17


Bảng 4.3. Mối quan hệ của các yếu tố với quản lý sử dụng đất đô thị khu vực
ngoại thành thành phố Vinh
Ban hành
và tổ chức
thực hiện
các văn bản
pháp luật

0,800**

0,280**

0,226** 0,750**

Chính sách hỗ trợ

0,141*

0,416**

0,073

0,130

0,246**

Các chính sách xã hội khác

0,044

0,307**

0,035

0,088

0,202**


Thu nhập của hộ

0,390**

0,619**

0,392**

0,218** 0,476**

Khả năng sinh lợi của đất

0,413**

0,523**

0,441**

0,312** 0,595**

Mức độ quan tâm đến QHSDĐ

0,518**

0,542**

0,402**

0,286** 0,532**


Vai trò của lãnh đạo địa phương

0,348**

0,500**

0,375**

0,139

Vai trò của các tổ chức kinh tế

0,299**

0,778**

0,274**

0,505** 0,606**

Vai trò của các tổ chức xã hội khác

0,319**

0,567**

0,325**

0,274** 0,424**


có ảnh hưởng thuận ở mức độ rất cao tại khu vực nội thành nhưng chỉ có ảnh
hưởng thuận ở mức độ cao tại khu vực ngoại thành; yếu tố vai trò của tổ chức kinh
18


tế có ảnh hưởng thuận ở mức độ cao tại khu vực nội thành nhưng lại có ảnh hưởng
thuận ở mức độ rất cao tại khu vực ngoại thành.
4.4. GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢN QUẢN LÝ SỬ DỤNG ĐẤT ĐÔ
THỊ THÀNH PHỐ VINH
4.4.1. Nhóm giải pháp về ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản pháp luật
liên quan đến quản lý sử dụng đất đô thị
Để nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất đô thị về nội dung này cần phải:
- Tổ chức thực hiện tốt các quy định pháp luật hiện hành, tuân thủ chặt chẽ
các quy định của Luật đất đai 2013 về trường hợp nhà nước thu hồi đất và trường
hợp phải thỏa thuận; tuyên truyền, giải thích tốt các quy định pháp luật đất đai, nhất
là các quy định về công nhận lại QSDĐ đối với đất vườn gắn liền với đất ở, hạn
mức công nhận đất ở đối với trường hợp không có giấy tờ
- Phát huy hệ thống dịch vụ công, duy trì và phát huy cơ chế 1 cửa trong việc
thực hiện các thủ tục hành chính;
- Rà soát lại quy trình thủ tục để bãi bỏ những thủ tục hành chính mà pháp
luật không quy định. Đề xuất ban hành các quy định, hướng dẫn về việc sử dụng
đất cho nhiều mục đích.
- Có biện pháp xử lý các vấn đề về QSDĐ liên quan đến quy hoạch treo (nhất
là quy hoạch chỉ giới đường đỏ); dân chủ, công khai trong quá trình lập, triển khai
thực hiện quy hoạch sử dụng đất. Nghiên cứu đề xuất trung ương ban hành quy
định về quy hoạch sử dụng đất đô thị thay thế cho quy hoạch sử dụng đất hiện tại.
- Phân cấp nhiều hơn cho chính quyền Thành phố Vinh trong công tác quản lý
sử dụng đất đô thị, thu hút đầu tư để tăng tính chủ động trong việc thực hiện các nội
dung điều chỉnh quy hoạch, chuyển mục đích sử dụng đất nhất là tại khu vực ngoại
thành nơi có nhiều biến động, nhu cầu phát sinh thường xuyên trong sử dụng đất.

- Tăng cường đầu tư nguồn lực để thực hiện việc cấp giấy chứng nhận quyền
sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất; đẩy nhanh tiến độ cấp đổi GCN QSDĐ theo
hệ thống hồ sơ địa chính mới đảm bảo độ chính xác, thuận lợi cho công tác quản lý
nhà nước và quyền lợi cho người sử dụng đất.
- Nâng cao hiệu quả của công tác khai thác quỹ đất đô thị bằng các giải pháp như
lập và vận hành quỹ phát triển đất, lập chiến lược khai thác quỹ đất phù hợp. Thực hiện
đấu giá đất công khai minh bạch... Đối với khu vực nội thành cần ưu tiên các dự án
chỉnh trang đô thị, dự án thương mại có quy mô lớn, hiện đại, không gây tổn hại cho
môi trường, có khả năng tạo nhiều công ăn việc làm, mang lại nguồn thu lớn. Đối với
ngoại thành cần ưu tiên các dự án sinh thái, dành quỹ đất cho phát triển lâu dài.
- Hiện đại hóa hệ thống địa chính trong quản lý sử dụng đất đô thị, đặc biệt là
đăng ký đất đai, đăng ký biến động và hệ thống thông tin đất đai.
20


- Nâng cao vai trò của lãnh đạo địa phương, nhất là chủ tịch UBND, và cán bộ
địa chính, ban cán sự khối các phường nội thành trong việc quản lý, giám sát việc sử
dụng đất của hộ gia đình, tổ chức để có những giải pháp kịp thời xử lý việc sử dụng
đất sai mục đích, ngăn chặn các trường hợp giao dịch “ngầm”, cho thuê không đúng
quy định. Đối với các xã ngoại thành cần giám sát chặt hơn việc tách thửa, xây
dựng không phép, vi phạm quy hoạch sử dụng đất.
- Thực thi các biện pháp mạnh để nâng cao vai trò và trách nhiệm của các tổ
chức kinh tế trong việc thực hiện các dự án lớn (đặc biệt là các dự án BĐS), đảm
bảo thực hiện đúng tiến độ, hạn chế việc lợi dụng các dự án phát triển kinh tế để
găm giữ đất, đầu cơ trục lợi. Xử lý nghiêm các vi phạm.
4.4.4. Nhóm giải pháp về định giá đất
Để nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất đô thị về nội dung định giá đất cần
phải:
- Nâng cao kỹ năng định giá đất, xem xét toàn diện, đầy đủ các thành tố cấu
thành giá đất, nhất là các các thành tố thuộc CSHT, đối với khu vực nội thành cần

1) Thành phố Vinh có quá trình đô thị hóa diễn ra rất mạnh, trước năm 1970
diện tích là 26 km2, từ 1970 đến 2008 là 67,5 km2, từ 2008 đến nay là 105,0 km2.
Khu vực nội thành có 16 phường với diện tích là 35,4 km2 (chiếm 33,7%), khu vực
ngoại thành có 9 xã với diện tích 69,6 km2 (chiếm 66,3%). Theo quy hoạch đến
2030, diện tích thành phố Vinh sẽ mở rộng lên 250 km2 và toàn bộ khu vực ngoại
thành hiện nay đều được quy hoạch phát triển đô thị. Hiện tại có tới 98,6% diện
tích tự nhiên được đưa vào sử dụng.
2) Công tác quản lý sử dụng đất đô thị tại Vinh đã có nhiều chuyển biến tích
cực. Công tác ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản pháp luật liên quan quản
lý sử dụng đất đô thị được đánh giá ở mức tốt với giá trị trung bình chung là 3,72.
Một số vấn đề còn tồn đọng là: xử lý quy hoạch treo; việc công nhận lại QSDĐ đối
với đất vườn; đăng ký biến động đất đai; hướng dẫn về sử dụng đất đa mục đích.
Công tác lập và quản lý quy hoạch kế hoạch sử dụng đất được đánh giá ở mức tốt
với giá trị trung bình chung là 3,73. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được quản lý
chặt chẽ. Hạn chế là tỷ lệ bản đồ nhỏ, chưa xác định được cơ cầu sử dụng đất của
hệ thống đô thị, công bố công khai chưa tốt. Công tác giao và quản lý việc thực
hiện QSDĐ được đánh giá ở mức tốt với giá trị trung bình chung là 3,75. Tỷ lệ cấp
GCN QSDĐ cao và thủ tục hành chính thuận lợi nên người dân phát huy được giá
trị QSDĐ. Tuy nhiên thủ tục giao đất chậm; đăng ký biến động rườm rà, công tác
cấp GCN quyền sở hữu nhà gắn với đất ở đô thị phức tạp, công tác đấu giá đất còn
nhiều tồn tại. Công tác định giá đất được đánh giá ở mức tốt với giá trị trung bình
22


chung là 3,94. Công tác định giá đất thực hiện đúng quy trình, quy định của pháp
luật, tuy nhiên còn thiếu kỹ năng định giá, một số trường hợp chưa khách quan, giá
đất Nhà nước nhiều khu vực còn chênh lệch lớn so với giá thị trường. Công tác
quản lý thông tin BĐS được đánh giá ở mức tốt với giá trị trung bình chung là 3,65.
Mặc dù đã có quy định pháp luật về thông tin BĐS nhưng chưa có quy chế phối
hợp giữa các cơ quan có liên quan và chưa có cơ quan chuyên trách làm đầu mối