LỜI CAM ĐOAN
Em xin cam đoan những nội dung trong khóa này, ngoài phần tham khảo, là
do em nghiên cứu hoàn thành và chưa sử dụng vì các mục đích khác.
Mọi tham khảo dùng trong báo cáo đều được trích dẫn rõ ràng nguồn, thời
điểm, địa chỉ tài liệu tham khảo.
Em xin chịu trách nhiệm hoàn toàn về tính trung thực của lời cam đoan này.
Hà Nội, ngày 16 tháng 05 năm 2016

Ngô Thanh Nga

Khóa luận tốt nghiệp

SV: Ngô Thanh Nga – MSV: 15A4010318


MỤC LỤC

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT...............................................................................4
LỜI MỞ ĐẦU..........................................................................................................1
CHƯƠNG I..............................................................................................................4
TỔNG QUAN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM..............................4
TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI......................................................................4
1.1.Tổng quan về tài sản bảo đảm..........................................................................4
1.1.1.Khái niệm tài sản bảo đảm..............................................................................4
1.1.2.Phân loại tài sản bảo đảm................................................................................5
1.1.3.Điều kiện về tài sản bảo đảm..........................................................................6
1.2.Tổng quan về thẩm định giá tài sản bảo đảm tại ngân hàng thương mại.....7
1.2.1.Khái niệm tài sản và định giá tài sản, vai trò của định giá tài sản..................7
1.2.2.Nguyên tắc định giá tài sản.............................................................................8
1.2.3.Quy trình chung về định giá............................................................................9
1.2.4.Phương pháp định giá tài sản........................................................................11

2.2.6.Một số ví dụ về hoạt động thẩm định giá tài sản bảo đảm tại ngân hàng
TMCP Công Thương Việt Nam- chi nhánh Bắc Hà Nội......................................47
2.3.Đánh giá thực trạng công tác thẩm định giá tài sản bảo đảm tại ngân hàng
TMCP Công Thương Việt Nam- chi nhánh Bắc Hà Nội....................................62
2.3.1.Kết quả đạt được............................................................................................62
2.3.2.Hạn chế..........................................................................................................64
2.3.3.Nguyên nhân..................................................................................................65
CHƯƠNG 3............................................................................................................68

Khóa luận tốt nghiệp

SV: Ngô Thanh Nga – MSV: 15A4010318


MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG CÔNG TÁC
THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TẠI NGÂN HÀNG TMCP..............68
CÔNG THƯƠNG VIỆT NAM- CHI NHÁNH BẮC HÀ NỘI...........................68
3.1.Định hướng trong hoạt động thẩm định giá TSBĐ trong hoạt động cấp tín
dụng tại ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam..........................................68
3.1.1.Định hướng hoạt động kinh doanh................................................................68
3.1.2.Định hướng hoạt động bảo đảm tiền vay......................................................69
3.2.Một số giải pháp nâng cao chất lượng công tác thẩm định giá TSBĐ.........69
3.2.1.Xác định cụ thể chủ thể thực hiện công tác định giá....................................69
3.2.2.Nâng cao chất lượng nguồn nhân lực...........................................................70
3.2.3.Hoàn thiện hệ thống văn bản hướng dẫn thẩm định giá TSBĐ....................71
3.3.Kiến nghị..........................................................................................................72
3.3.1.Kiến nghị đối với trụ sở chính.......................................................................72
3.3.2.Kiến nghị đối với Bộ tài chính......................................................................73
3.3.3.Kiến nghị đối với cơ quan khác....................................................................73
KẾT LUẬN............................................................................................................75

TMCP

Thương mại cổ phần

9

TNHH

Trách nhiệm hữu hạn

10

TSBĐ

Tài sản bảo đảm

11

TSGLVĐ

Tài sản gắn liền với đất

Khóa luận tốt nghiệp

SV: Ngô Thanh Nga – MSV: 15A4010318


Khóa luận tốt nghiệp

SV: Ngô Thanh Nga – MSV: 15A4010318


SV: Ngô Thanh Nga – MSV: 15A4010318


1.2.5.Nhân tố ảnh hưởng đến chất lượng thẩm định giá tài sản bảo đảm.............15
1.2.5.1.Nhóm nhân tố khách quan..........................................................................................................15
1.2.5.2.Nhân tố chủ quan........................................................................................................................16

1.3.Tầm quan trọng của công tác thẩm định giá tài sản bảo đảm trong hoạt
động của ngân hàng thương mại hiện nay...........................................................16
1.4.Kinh nghiệm của một số quốc gia trong công tác thẩm định giá trị tài sản
bảo đảm và bài học rút ra.....................................................................................18
1.4.1.Kinh nghiệm ở một số quốc gia trên thế giới...............................................18
1.4.2.Bài học rút ra cho Việt Nam..........................................................................19
CHƯƠNG 2............................................................................................................21
THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM..........21
TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN CÔNG THƯƠNG..................21
VIỆT NAM- CHI NHÁNH BẮC HÀ NỘI...........................................................21
2.1.Khái quát về hoạt động bảo đảm tiền vay tại ngân hàng TMCP Công
Thương Việt Nam- chi nhánh Bắc Hà Nội...........................................................21
2.1.1.Giới thiệu về ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam- chi nhánh Bắc Hà
Nội...........................................................................................................................21
2.1.1.1.Lịch sử hình thành.......................................................................................................................21
2.1.1.2.Tình hình kêt quả hoạt động kinh doanh....................................................................................22

2.1.2.Hoạt động bảo đảm tiền vay tại ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam
.................................................................................................................................25
2.1.2.1.Biện pháp bảo đảm và các loại tài sản bảo đảm tiền vay tại ngân hàng TMCP Công Thương Việt
Nam.........................................................................................................................................................26
a.Biện pháp bảo đảm tiền vay.................................................................................................................26

Điều kiện: để định giá các động sản phổ biên trên thị trường, thông dụng có nhiều thông tin thị
trường về tài sản.....................................................................................................................................44
b.Đối với máy móc chuyên dùng: áp dụng phương pháp chi phi hoặc phương pháp khấu hao............44
2.2.4.3.Định giá hàng hóa.......................................................................................................................45
2.2.4.4.Định giá giấy tờ có giá, các quyền tài sản và các loại tài sản khác..............................................45

2.2.5.Hoạt động thẩm định giá tài sản sau cấp tín dụng........................................45
2.2.6.Một số ví dụ về hoạt động thẩm định giá tài sản bảo đảm tại ngân hàng
TMCP Công Thương Việt Nam- chi nhánh Bắc Hà Nội......................................47
2.2.6.1.Ví dụ hoạt động thẩm định giá TSBĐ được thực hiện tại chi nhánh...........................................47
2.2.6.2.Ví dụ tài sản đảm bảo được thuê ngoài định giá........................................................................56

2.3.Đánh giá thực trạng công tác thẩm định giá tài sản bảo đảm tại ngân hàng
TMCP Công Thương Việt Nam- chi nhánh Bắc Hà Nội....................................62
2.3.1.Kết quả đạt được............................................................................................62
2.3.2.Hạn chế..........................................................................................................64
2.3.3.Nguyên nhân..................................................................................................65
2.3.3.1.Nguyên nhân khách quan...........................................................................................................65
2.3.3.2.Nguyên nhân chủ quan...............................................................................................................66

Khóa luận tốt nghiệp

SV: Ngô Thanh Nga – MSV: 15A4010318


CHƯƠNG 3............................................................................................................68
MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG CÔNG TÁC
THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TẠI NGÂN HÀNG TMCP..............68
CÔNG THƯƠNG VIỆT NAM- CHI NHÁNH BẮC HÀ NỘI...........................68
3.1.Định hướng trong hoạt động thẩm định giá TSBĐ trong hoạt động cấp tín

Trong nền kinh tế thị trường hệ thống ngân hàng được ví như huyết mạch của
nền kinh tế, đặc biệt là ở nền kinh tế đang phát triển như Việt Nam hiện nay khi mà
dòng tiền vẫn chủ yếu được dẫn qua kênh ngân hàng. Ngân hàng thực hiện ba chức
năng chính: thủ quỹ, trung gian tín dụng, trung gian thanh toán. Hoạt động của hệ
thống ngân hàng tốt, dòng tiền được lưu thông thông suốt thúc đẩy nền kinh tế phát
triển. Ngược lại khi hệ thống ngân hàng gặp khó khăn thì dòng tiền bị tắc nghẽn gây
ảnh hưởng xấu đến nền kinh tế thị trường. Hoạt động của hệ thống ngân hàng có an
toàn thì nền kinh tế mới có thể phát triển bền vững.
Trong hoạt động của hệ thống ngân hàng, hoạt động cho vay đem lại tỷ trọng
doanh thu và lợi nhuận lớn nhất. Hoạt động cấp tín dụng cũng là hoạt động thực
hiện vai trò trung gian tín dụng. Tuy nhiên đây cũng là hoạt động tiềm ẩn rất nhiều
rủi ro đặc biệt là rủi ro mất vốn. Để đảm bảo được chất lượng của hoạt động cho
vay thì một trong các biện pháp hiệu quả hiện nay được ngân hàng ưu tiên sử dụng
là nhận tài sản bảo đảm, có thể là tài sản bảo đảm đã hình thành hoặc tài sản bảo
đảm sẽ hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật, của NHNN cũng
như quy định cụ thể của từng ngân hàng. Vì vậy việc định giá tài sản bảo đảm chính
xác là rất quan trọng để vừa đem lại lợi ích lớn nhất cho ngân hàng vừa đảm bảo lợi
ích cho khách hàng. Nếu định giá tài sản bảo đảm quá thấp so với giá trị thực tế dẫn
đến giảm mức cấp tín dụng tối đa làm giảm doanh thu và lợi nhuận của ngân hàng
cũng như không đáp ứng được nhu cầu của khách hàng. Nếu định giá quá cao thì
việc cho vay trở nên rất rủi ro nhất là khi khách hàng mất khả năng thanh toán thì
giá trị của tài sản bảo đảm không đủ để bù đắp tổn thất mà ngân hàng phải gánh
chịu. Tuy nhiên tại các ngân hàng thương mại ở Việt Nam do nhiều nguyên nhân
khách quan và chủ quan hoạt động định giá tài sản bảo đảm vẫn còn nhiều bất cập
trong đó có ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam. Trong suốt thời gian qua
đặc biệt là sau cuộc khủng hoảng tài chính thế giới năm 2008 ngân hàng thương mại

Khóa luận tốt nghiệp

SV: Ngô Thanh Nga – MSV: 15A4010318

5. Kết cấu đề tài
Ngoài phần lời mở đầu, kết luận, mục lục, danh mục từ ngữ viết tắt, danh mục

Khóa luận tốt nghiệp

SV: Ngô Thanh Nga – MSV: 15A4010318


3

bảng biểu, sơ đồ, biểu đồ, tài liệu tham khảo nội dung của khóa luận được chia làm
3 chương:
Chương 1: Tổng quan về định giá tài sản bảo đảm tại các ngân hàng thương
mại ở Việt Nam hiện nay.
Chương 2: Thực trạng công tác thẩm định giá tài sản bảo đảm phục vụ hoạt
động cho vay tại ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam- chi nhánh Bắc Hà Nội.
Chương 3: Một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác thẩm định giá tài sản
bảo đảm tại ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam- chi nhánh Bắc Hà Nội.

Khóa luận tốt nghiệp

SV: Ngô Thanh Nga – MSV: 15A4010318


4

CHƯƠNG I
TỔNG QUAN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM
TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI


kết giao dịch bảo đảm, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm mới thuộc
sở hữu của bên bảo đảm.

Khóa luận tốt nghiệp

SV: Ngô Thanh Nga – MSV: 15A4010318


5

Như vậy “ tài sản bảo đảm là tài sản của bên đi vay hoặc bên bảo lãnh cho
bên đi vay để cam kết thực hiện nghĩa vụ của bên đi vay trong quá trình vay vốn.
Tài sản bảo đảm có thể là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai,
được phép giao dịch và thuộc sở hữu của bên bảo đảm.”
1.1.2.

Phân loại tài sản bảo đảm

Phân loại theo hình thức bảo đảm tiền vay: theo thông tư 07/2003/TT-NHNN
phân loại tài sản bảo đảm theo các phương thức đảm bảo như sau:
• Tài sản cầm cố
- Máy móc, thiết bị, phương tiện vận tải, nguyên liệu, nhiên liệu, vật liệu, hàng
tiêu dùng, kim khí quý, đá quý và các vật có giá trị khác;
- Ngoại tệ bằng tiền mặt, số dư trên tài khoản tiền gửi tại tổ chức cung ứng
dịch vụ thanh toán bằng tiền Việt Nam và ngoại tệ;
- Trái phiếu, cổ phiếu, tín phiếu, kì phiếu, chứng chỉ tiền gửi, sổ tiết kiệm,
thương phiếu, các giấy tờ có giá trị được bằng tiền. Riêng đối với cổ phiếu của tổ
chức tín dụng phát hành, khách hàng vay vốn không được cầm cố tại chính tổ chức
tín dụng đó;
- Quyền tài sản phát sinh từ quyền tác giả, quyền sở hữu công nghiệp, quyền

tức, tài sản hình thành từ vốn vay, công trình xây dựng, các bất động sản khác mà
bên thế chấp có quyền nhận;
- Các tài sản khác theo quy định của pháp luật.
- Trường hợp thế chấp toàn bộ tài sản có vật phụ, thì vật phụ đó cũng thuộc tài
sản thế chấp. Trong trường hợp thế chấp một phần bất động sản có vật phụ thì vật
phụ chỉ thuộc tài sản thế chấp, nếu các bên có thỏa thuận.
- Hoa lợi, lợi tức và các quyền phát sinh từ tài sản thế chấp cũng thuộc
tài sản thế chấp, nếu các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định;
trường hợp tài sản thế chấp được bảo hiểm thì khoản bảo hiểm cũng thuộc
tài sản thế chấp.
• Tài sản bảo lãnh là tài sản bên thứ ba dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ
bảo lãnh gồm các tài sản được dùng để cầm cố và thế chấp ở trên.
Phân loại theo quyền sở hữu: tài sản hiện có (tài sản đã tồn tại và
thuộc quyền sở hữu của chủ sở hữu) và tài sản hình thành trong tương lai
(tài sản được hình thành do vốn vay, tài sản đang hình thành, tài sản thuộc
đối tượng phải đăng kí quyền sở hữu nhưng chưa hoặc đang trong thời gian
đăng kí quyền sở hữu).
Phân loại theo tính chất cố định của tài sản: bất động sản và động sản và
quyền tài sản.
Việc phân loại các tài sản chỉ mang tính chất tương đối, tùy từng trường hợp
cụ thể mà thẩm định viên sử dụng cách phân loại khác nhau để quyết định phương
pháp định giá và thực hiện công tác thẩm định giá được tốt.
1.1.3.

Điều kiện về tài sản bảo đảm

Theo thông tư số 07/2003/TT-NHNN hướng dẫn thực hiện một số quy định về
bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng. Tài sản khách hàng vay, bên bảo lãnh
dùng để cầm cố, thế chấp, bảo lãnh vay vốn tại tổ chức tín dụng phải có đủ các điều
kiện như sau:


Khái niệm tài sản và định giá tài sản, vai trò của định giá tài sản

Khái niệm tài sản:
Theo bộ luật dân sự 2005: tài sản bảo gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các
quyền về tài sản.
Theo chuẩn mực kế toán quốc tế (ISA): tài sản là nguồn lực do doanh nghiệp
kiểm soát, là kết quả của những hoạt động trong quá khứ, mà từ đó một số lợi ích
kinh tế trong tương lai có thể dự kiến trước một cách hợp lý.
Giá trị tài sản là biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà tài sản mang lại cho
chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định.
Định giá tài sản là việc ước tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về lợi ích
mà tài sản đó có thể mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định.
Vai trò của định giá tài sản bảo đảm đối với ngân hàng thương mại:
- Xác định mức cấp tín dụng tối đa cho khách hàng
- Đánh giá mức độ tin cậy của khách hàng
- Đảm bảo thu hồi được tổn thất khi khách hàng không thực hiện đúng các quy

Khóa luận tốt nghiệp

SV: Ngô Thanh Nga – MSV: 15A4010318


8

định tín dụng trong hợp đồng tín dụng
- Đảm bảo được lợi ích cho khách hàng
1.2.2.

Nguyên tắc định giá tài sản


Khóa luận tốt nghiệp

SV: Ngô Thanh Nga – MSV: 15A4010318


9

mà tài sản đó có thể đem lại cho chủ thể làm cơ sở ước tính giá trị cho tài sản.
Việc định giá dựa trên việc dự báo các dòng lợi ích trong tương lai là sự bổ
sung quan trọng và cũng để kiểm tra tính đúng đắn của các nguyên tắc khác.
Chú ý khi vận dụng: phải dự kiến được những lợi ích và nhất thiết phải dựa
vào các lợi ích đó để ước tính giá trị tài sản và phải thu thập những chứng cứ thị
trường gần nhất của các tài sản tương tự để tiến hành so sánh, phân tích, điều chỉnh,
và cuối cùng là ước tính giá trị tài sản.
1.2.2.4. Nguyên tắc đóng góp:
Cơ sở của nguyên tắc: khi kết hợp với tài sản khác thì tổng giá trị của nó sẽ
cao hơn tổng giá trị của các tài sản riêng lẻ.
Nội dung nguyên tắc: giá trị của một tài sản hay của một bộ phận cấu thành tài
sản phụ thuộc vào sự có mặt hay vắng mặt của nó sẽ làm cho giá trị của tài sản tăng
lên hay giảm đi bao nhiêu.
Chú ý vận dụng: khi đánh giá tổ hợp tài sản không được cộng giá trị của các
tài sản riêng lẻ lại với nhau.
1.2.2.5. Nguyên tắc cung- cầu:
Cơ sở của nguyên tắc: căn cứ phổ biến và chủ yếu nhất của việc định giá tài
sản là căn cứ thị trường. Giá trị thị trường của tài sản tỷ lệ thuận với yếu tố cầu và
tỷ lệ nghịch với yếu tố cung.
Nội dung nguyên tắc: định giá một tài sản phải đặt nó trong tác động của các
yếu tố cung cầu.
Chú ý khi vận dụng: phải đánh giá được tác động của yếu tố cung cầu

Tùy thuộc vào loại tài sản mà thẩm định viên có những nội dung và phương
pháp khảo sát hiện trường riêng nhưng bắt buộc phải có các thông tin về thị trường
và tính pháp lý của tài sản.
Bước 4: Phân tích thông tin
Phân tích thông tin từ khảo sát hiện trường, thông tin về đặc trưng của thị
trường tài sản cần định giá: bản chất và hành vi ứng xử của những người tham gia
thị trường, xu hướng cung cầu trên thị trường tài sản. Phân tích về khách hàng: đặc
điểm của những khách hàng tiềm năng, sở thích của khách hàng về vị trí, quy mô,
chức năng và môi trường xung quanh tài sản, nhu cầu, sức mua về tài sản. Phân tích
về việc sử dụng tốt nhất và tối ưu nhất.
Bước 5: Xác định giá trị tài sản cần định giá
Trong bước này phải nêu rõ phương pháp áp dụng để định giá tài sản, phương
pháp nào là chủ yếu, phương pháp nào để đối chiếu và nêu mức độ phù hợp của các
phương pháp này từ đó đi đến kết luận cuối cùng về giá trị thẩm định.
Bước 6: Lập báo cáo và chứng thư định giá
Trong báo cáo định giá phải nêu được mục tiêu của việc định giá, mô tả chính
xác tài sản định giá, thời điểm ước tính giá trị, số liệu sử dụng, giá trị được ước tính
và các điều khoản hạn chế.

Khóa luận tốt nghiệp

SV: Ngô Thanh Nga – MSV: 15A4010318


11

1.2.4.

Phương pháp định giá tài sản


Bước 3: Lựa chọn một số tài sản có thể so sánh thích hợp nhất.
Bước 4: Xác định các yếu tố khác nhau giữa tài sản so sánh và tài sản định giá
để thực hiện điều chỉnh.
Bước 5: Ước tính giá trị của tài sản cần định giá trên cơ sở các tài sản so sánh

Khóa luận tốt nghiệp

SV: Ngô Thanh Nga – MSV: 15A4010318


12

đã được điều chỉnh.
Ứng dụng thực tiễn: áp dụng đối với những tài sản có tính đồng nhất cao.
Trong hoạt động định giá tại NHTM thường sử dụng phương pháp này là phổ
biến đặc biệt đối với bất động sản là quyền sử dụng đất, máy móc, thiết bị và
hàng hóa.
Ưu và nhược điểm:
Ưu điểm : đơn giản, dễ áp dụng, có cơ sở vững chắc để được công nhận vì nó
dựa vào chứng cứ thị trường.
Nhược điểm: bắt buộc phải có các thông tin, dữ liệu mang tính lịch sử, do tính
chất đặc biệt về kĩ thuật của tài sản thẩm định nên khó có thể tìm được một tài sản
đang được mua bán trên thị trường hoàn toàn giống với tài sản thẩm định giá, đòi
hỏi thẩm định viên phải có kinh nghiệm và kiến thức thị trường.
1.2.4.2. Phương pháp chi phí
Phương pháp chi phí là phương pháp xác định giá trị tài sản, hàng hóa, dịch
vụ dựa trên cơ sở chi phí thực tế hợp lý sản xuất, kinh doanh tài sản, hàng hóa, dịch
vụ và mức lợi nhuận dự kiến.
Cơ sở lý luận: giá trị của tài sản cần định giá có thể được đo bằng chi phí làm
là một tài sản tương tự và coi đây là vật thay thế. Người mua tiềm năng có đầy đủ

khó khăn, áp dụng phương pháp khấu hao mang tính chất chủ quan cao phụ thuộc
nhiều vào trình độ của thẩm định viên và quan trọng nhất là chi phí nói chung
không bằng giá trị của tài sản.
1.2.4.3. Phương pháp thu nhập
Phương pháp thu nhập là phương pháp ước tính giá trị của tài sản dựa trên các
khoản thu nhập ước tính trong tương lai do tài sản đó mang lại thành giá trị vốn tại
thời điểm hiện tại.
Cơ sở lý luận: giá trị của tài sản bằng giá trị vốn hiện tại của tất cả các khoản
lợi ích trong tương lai có thể nhận được từ tài sản.
Nguyên tắc áp dụng: nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất, nguyên tắc
cung cầu, nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích trong tương lai.
Các bước tiến hành:
Bước 1: Ước tính thu nhập trung bình theo thời kỳ
Bước 2: Ước tính các khoản chi phí tạo ra doanh thu (bao gồm cả thuế, phí) để
trừ khỏi doanh thu.
Bước 3: Xác định thu nhập ròng hàng năm.
Bước 4: Ước tính tỷ suất vốn hóa.
Bước 5: Dùng công thức vốn hóa để tìm ra giá trị hiện tại của tài sản cần định giá.
∑ Thu nhập ròng hàng năm
Giá trị hiện tại của tài sản =
Tỷ suất vốn hóa
Tỷ suất vốn hóa biểu thị mối quan hệ giữa tổng thu nhập ròng hàng năm và giá
trị của tài sản đó.
Việc lựa chọn tỷ suất vốn hóa phụ thuộc vào: rủi ro, lạm phát, tỷ suất vốn hóa
đối với các loại hình đầu tư thay thế, thuế, cung cầu thị trường, tỷ suất hoàn vốn đối
với những loại tài sản có thể so sánh.
Điều kiện áp dụng: đối với các tài sản có các khoản thu nhập thường xuyên
trong tương lai và có căn cứ có thể ước tính được.

Khóa luận tốt nghiệp

Bước 4: Ước tính giá trị của BĐS
Điều kiện áp dụng: áp dụng cho những BĐS có tiềm năng để phát triển (đất
trống, đất có kết cấu xây dựng đã lỗi thời cần phải thay thế hoặc cải tạo).
Ưu và nhược điểm:
Ưu điểm: được sử dụng để đánh giá các BĐS có tiềm năng phát triển vì vậy là
phương pháp thích hợp để đưa ra các mức giá khi thực hiện đấu thầu, có giá trị quan
trọng để tư vấn về chi phí xây dựng tối đa và tiền cho thuê tối thiểu cần đạt được

Khóa luận tốt nghiệp

SV: Ngô Thanh Nga – MSV: 15A4010318


15

khi thực hiện dự án phát triển BĐS.
Nhược điểm : việc xác định phương án sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất
trong nhiều trường hợp khá khó khăn thường dựa vào dự án đang được lên
kế hoạch trên khu BĐS đó, bên cạnh đó các chi phí và thu nhập có thể bị
thay đổi tùy theo các điều kiện của thị trường, giá trị cuối cùng rất nhạy cảm
đối với các tham số và phương pháp này cũng không đề cập đến giá trị thời
gian của tiền.
1.2.5.

Nhân tố ảnh hưởng đến chất lượng thẩm định giá tài sản bảo đảm

1.2.5.1. Nhóm nhân tố khách quan
Nhân tố thuộc về bản thân TSBĐ: bản thân các đặc điểm kinh tế, kĩ thuật
của TSBĐ càng phức tạp thì thời gian và công việc tiến hành càng nhiều và
phức tạp hơn.

hưởng tới quy trình định giá TSBĐ. Nếu ngân hàng có chiến lược tăng các khoản
cấp tín dụng cho khách hàng thì việc thẩm định giá TSBĐ được thực hiện nhanh
chóng hơn không đi sâu quá vào các chi tiết. Tuy nhiên trong thời gian mà ngân
hàng siết chặt quy định cấp tín dụng cho khách hàng thì quy trình định giá phải
được thẩm định viên thực hiện một cách tỷ mẩn.
Năng lực của thẩm định viên: thẩm định viên quyết định rất lớn đến chất
lượng của thông tin thu thập. Việc phân tích thông tin cũng đòi hỏi thẩm định viên
phải có kiến thức và kinh nghiệm để nhận định chính xác về tài sản, thị trường và
chính sách của nhà nước.
Hệ thống các văn bản quy định về thẩm định giá tại ngân hàng: việc ban hành
các văn bản quy định, hướng dẫn định giá TSBĐ là kim chỉ nam cho hoạt động định
giá tại ngân hàng. Các văn bản quy định càng hoàn thiện, khoa học, hợp lý sẽ đảm
bảo cho công tác định giá tiến hành nhanh chóng và đảm bảo tin cậy, phù hợp.
Thông tin thị trường: chất lượng thông tin là yếu tố quan trọng quyết định đến
tính chính xác của việc thẩm định giá, tại Việt Nam các thông tin về thị trường còn
chưa minh bạch, khó kiểm soát, nguồn tin không có căn cứ đáng tin cậy.
1.3.

Tầm quan trọng của công tác thẩm định giá tài sản bảo đảm

trong hoạt động của ngân hàng thương mại hiện nay.
Hạn chế rủi ro cho ngân hàng: TSBĐ là một ràng buộc quan trọng để khách
hàng thực hiện các nghĩa vụ tài chính đối với ngân hàng theo đúng hợp đồng tín
dụng. Trong trường hợp xấu nhất là không thu hồi được vốn ngân hàng có thể sử
dụng TSBĐ để bù đắp những tổn thất do khách hàng vi phạm hợp đồng. Vì vậy việc
thẩm định giá TSBĐ một cách chính xác là vô cùng quan trọng để giảm thiểu rủi ro
trong hoạt động cấp tín dụng của ngân hàng.
Hiện nay hầu hết các ngân hàng thương mại đều cấp tín dụng theo nguyên tắc
ngân hàng hiện đại theo nguyên tắc 6C:
•