ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

Nguyễn Thị Thu Hà

NGHIÊN CỨU BIẾN ĐỘNG GIÁ ĐẤT Ở TẠI HUYỆN THANH OAI,
TP HÀ NỘI TRƯỚC VÀ SAU KHI THAY ĐỔI
ĐỊA GIỚI HÀNH CHÍNH

LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC

Hà Nội


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

Nguyễn Thị Thu Hà

NGHIÊN CỨU BIẾN ĐỘNG GIÁ ĐẤT Ở TẠI HUYỆN THANH OAI,
TP HÀ NỘI TRƯỚC VÀ SAU KHI THAY ĐỔI
ĐỊA GIỚI HÀNH CHÍNH

Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60850103

LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. NGUYỄN ĐÌNH BỒNG

Hà Nội

cứu đề tài; xin cảm ơn các anh, chị đồng nghiệp đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong
quá trình thực hiện Luận văn; xin cảm ơn bạn bè, gia đình đã luôn cổ vũ, động viên
và giúp đỡ tôi trong suốt quá trình thực hiện Luận văn này.
Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Thu Hà


MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN............................................................................................................................2
LỜI CẢM ƠN..................................................................................................................................3
LỜI MỞ ĐẦU..................................................................................................................................1

1.Tính cấp thiết của đề tài

1

2. Mục đích nghiên cứu

2

3. Nhiệm vụ nghiên cứu

2

4. Phạm vi nghiên cứu

2

5. Phương pháp nghiên cứu


2.2. Hiện trạng sử dụng đất và tình hình quản lý đất đai của huyện
Thanh Oai, thành phố Hà Nội

50

Hình 2.3 Biểu đồ cơ cấu diện tích các loại đất huyện Thanh Oai..............................................50
TP Hà Nội năm 2014.....................................................................................................................50
Bảng 2.2: Hiện trạng sử dụng đất năm 2014...............................................................................50

2.3. Thực trạng giá đất ở tại huyện Thanh Oai theo khung giá do
UBND TP Hà Nội ban hành

53

Bảng 2.3. Khung giá đất ởở tại nông thôn...................................................................................54
Bảng 2.4. Khung giá đất ởở tại đô thị..........................................................................................55
Bảng 2.6: Khung giá đất ở tại khu vực giáp ranh thuộc huyện Thanh Oai..............................56
Bảng 2.7. Giá đất ở tại nông thôn của huyện Thanh Oai năm 2014..........................................57

2.4 Biến động giá đất ở tại huyện Thanh Oai trước và sau khi sát nhập
vào thành phố Hà Nội
58


Bảng 2.9 : Khung giá đất ở tại thị trấn Kim Bài năm 2009 - 2014.............................................60
Hình 2.6: Biểu đồ biến động giá đất ởgiai đoạn 2007 – 2014......................................................68
Bảng 2.14 Giá đất ở xã Cự Khê giai đoạn 2007 -2009.................................................................71
Bảng 2.15 Giá đất ở của đường phố nhóm giáp ranh thành phố Hà Nội..................................71
(xã Cự Khê)....................................................................................................................................71

DANH MỤC BẢNG
STT
Tên bảng
1
Bảng 1.1 Đặc điểm của các phương pháp định giá đất
2
Bảng 2.1 Đánh giá kết quả thực hiện các ngành kinh tế giai đoạn
2010 - 2014 (Theo chỉ tiêu đánh giá nhiệm kỳ 2010 - 2015)
3
Bảng 2.2 Hiện trạng sử dụng đất năm 2014
4
Bảng 2.3 Khung giá đất ở tại nông thôn
5
Bảng 2.4 Khung giá đất ở tại đô thị
6
Bảng 2.5 Khung giá đât ở tại khu vực trung tâm huyện Thanh Oai
7
Bảng 2.6 Khung giá đất ở tại khu vực giáp ranh thuộc huyện
Thanh Oai
8
Bảng 2.7 Gía đất ở tại nông thôn của huyện Thanh Oai năm 2014
9
Bảng 2.8 Giá đất ở tại thị trấn Kim Bài năm 2007-2008
10 Bảng 2.9 Giá đất ở tại thị trấn Kim Bài năm 2009 - 2014
11 Bảng 2.10 Giá đất ở theo quy định các khu vực điển hình tại thị
trấn Kim Bài
12
13
14
15

63
65
70
70
73
74


STT
Tên hình
1
Hình 1.1 Trình tự và phương pháp xác định giá đất ở
2
Hình 2.1 Bản đồ hành chính huyện Thanh Oai Thành phố Hà Nội
3
Hình 2.2 Chuyển dịch cơ cấu kinh tế huyện Thanh Oai giai đoạn 2010 –
2014
Hình 2.3 Biểu đồ cơ cấu diện tích các loại đất H Thanh Oai, TP Hà
4
Nội năm 2014
Hình 2.4 Biểu đồ biểu diễn giá đất ở các khu vực điển hình
5
Hình 2.5 Biểu đồ biểu diễn giá đất ở thị trường các khu vực điển hình
6
7
Hình 2.6: Biểu đồ biến động giá đất ở giai đoạn 2007 – 2014

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

Từ viết tắt

Bảo hiểm y tế
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Hàng hóa bất động sản
Hợp tác xã nông nghiệp
Kế hoạch sử dụng đất
Nhà nước
Mặt trận tô quốc
Thị trường
Thị trường bất động sản
Ủy ban nhân dân
Quyền sử dụng đất
Vị trí


LỜI MỞ ĐẦU

1.Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là nguồn tài nguyên quý giá của mỗi quốc gia. Khi xã hội ngày càng
phát triển kinh tế ngày càng tăng, nhu cầu sinh sống của con người ngày càng lớn,
thì giá trị mà đất đai mang lại ngày càng cao và đất đai ngày càng trở nên có giá trị.
Ở Việt Nam đất đai thuộc sở hữu toàn dân và Nhà nước là đại diện chủ sở
hữu. Quỹ đất có hạn mà nhu cầu sử dụng cho các mục đích phát triển kinh tế xã hội
ngày càng cao, mặc dù hệ thống chính sách pháp luật đất đai đã ban hành tương đối
đầy đủ và đồng bộ để điều tiết việc quản lý và sử dụng đất đai; song quản lý đất đai
vẫn còn nhiều bất cập và là vấn đề nóng bỏng hiện nay.
Giá đất ở là thước đo kinh tế của đất, phản ánh đúng giá đất ở sẽ thúc đẩy
việc sử dụng đất ngày càng có lợi, giúp các bên tham gia thị trường bất động sản ra
quyết định nhanh chóng, thúc đẩy sự phát triển thị trường bất động sản điều tiết
quan hệ cung – cầu. Mặt khác, giúp nhà nước đưa ra các quyết định quan trọng
trong việc quản lý đất đai và thị trường bất động sản.

hướng dẫn của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính xác định giá đất ở và
khung giá đất; Quyết định của UBND thành phố Hà Nội về giá đất ở và tình hình
thi hành pháp luật đất đai về giá đất ở trên địa bàn Thành phố Hà Nội.
- Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và công tác định giá đất ở trên địa bàn
huyện Thanh Oai - Thành phố Hà Nội từ năm 2007 đến năm 2014.
- Điều tra giá đất ở thực tế trên thị trường tại các khu vực nghiên cứu từ năm
2007 đến năm 2014 và tìm ra các yếu tố biến động của giá đất ở trước và sau khi
thay đổi địa giới hành chính tại huyện Thanh Oai - Thành phố Hà Nội.
- Đề xuất các giải pháp tăng cường quản lý Nhà nước về giá đất ở trên địa bàn
huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội.

4. Phạm vi nghiên cứu
- Đối tương nghiên cứu: giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở.
- Phạm vi không gian: Trong phạm vi địa giới hành chính huyện Thanh Oai,
Tp Hà Nội.

5. Phương pháp nghiên cứu
5.1) Phương pháp thu thập tài liệu thứ cấp :
- Thu thập các tài liệu điều tra cơ bản về kinh tế, xã hội, quản lý đất đai của
huyện Thanh Oai.
- Thu thập các văn bản pháp quy liên quan đến giá đất ở do Nhà nước, UBND
thành phố Hà Nội quy định.
2


5.2) Phương pháp chọn điểm nghiên cứu:
Xác định các điểm điều tra giá đất ở theo các xã, thị trấn đại diện của huyện
Thanh Oai, cụ thể như sau:
Khu I: Thị Trấn Kim Bài, huyện Thanh Oai (Khu vực trung tâm huyện)
Khu II: Xã Cự Khê, huyện Thanh Oai (Khu vực giáp ranh thành phố Hà Nội)

1.1.1 Đất đai, sở hữu đất đai, địa tô và giá đất
1.1.1.1 Đất đai và bất động sản
a. Đất đai
Trong lĩnh vực kinh tế, đối tượng nghiên cứu là đất đai (land) “Đất đai là một
diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, gồm tất cả các cấu thành của môi trường sinh
thái ngay trên và dưới bề mặt đó: bao gồm khí hậu bề mặt, thổ nhưỡng, dạng địa
hình, nước mặt (hồ, sông, nước ngầm, tập đoàn thực vật và động vật, trạng thái định
cư của con người, những kết quả do hoạt động của con người trong quá khứ và hiện
tại để lại (san nền, hồ chứa nước hay hệ thống tiêu thoát nước, đường xá, nhà
cửa...)” (West Publisihing, 1991).
Trong lĩnh vực khoa học tự nhiên, đối tượng nghiên cứu về đất đai là đất tự
nhiên (soil), còn gọi là thổ nhưỡng, thổ nhưỡng phát sinh là do tác động lẫn nhau
của khí trời (khí quyển), nước (thuỷ quyển), sinh vật (sinh quyển), đá mẹ (thạch
quyển), qua thời gian lâu dài. Thổ nhưỡng là một hỗn hợp gồm các khoáng vật do
đá mẹ phong hoá dưới tác động của các nhân tố vật lý, hoá học và chất mùn do xác
động thực vật phân huỷ tạo thành. Chất mùn làm cho đất có độ phì nhiêu, đó là đặc
tính đặc trưng của đất mà đá không có; chất mùn còn làm tăng độ đệm của đất, làm
giảm hữu hiệu những thay đổi đột ngột của môi trường bảo vệ các sinh vật sống và
phát triển. (Vũ Ngọc Tuyên, 1994).
Đất đai mà chúng ta có được hôm nay không chỉ là “tài nguyên thiên nhiên
cho không con người” (Các Mác) mà cũng là thành quả lao động của nhiều thế hệ
trước ta để lại “Cố công sống lấy nghìn năm để xem thửa ruộng mấy trăm người
cày” (ca dao Việt Nam); đến lượt mình, thế hệ chúng ta phải để lại nguồn sống này
cho con cháu với mong muốn phì nhiêu hơn, trù phú hơn - Điều này là không có
trong bất kỳ một di sản nào khác vì nó không phải là cổ vật và cũng không phải là
tài sản của bất kỳ cá nhân nào. Một số dân tộc khác trên thế giới cũng cho rằng “Đất

4



5


* Là loại hàng hoá không thể di dời, liên quan đến môi trường, cơ sở hạ
tầng kỹ thuật (giao thông, thông tin liên lạc, cấp thoát nước, điện), cơ sở
hạ tầng xã hội (trường học, bệnh viện); khu dân cư, thương mại, dịch
vụ, nông nghiệp, công nghiệp;
* Là loại hàng hoá có giá trị lớn, cần có vốn đầu tư dài hạn;
* Là loại hàng hoá mà việc giao dịch phải được pháp luật cho phép và
được thực hiện theo một trình tự pháp lý chặt chẽ;
* Không phải tất cả mọi bất động sản đều trở thành hàng hoá.
(Nguyễn Đình Bồng, 2010, Quản lý Thị trường bất động sản)
1.1.1.2. Sở hữu đất đai
Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định
đoạt. Trong đó quyền chiếm hữu là quyền được nắm giữ vật sở hữu trong tay, quyền
sử dụng là quyền được khai thác các đặc tính hữu ích của đất đai và sử dụng nó,
quyền định đoạt là quyền quyết định số phận pháp lý của thửa đất. Sự thống nhất và
tách rời giữa quyền sở hữu và quyền sử dụng gắn liền với việc mua bán qua lại bằng
hai loại giá cả đất đai là giá mua bán quyền sở hữu và giá mua bán chỉ quyền sử
dụng. Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân mà nhà nước là đại diện chủ sở hữu
vì thế giá mua bán ở đây chỉ là giá mua bán quyền sử dụng đất và thị trường bất
động sản được hiểu là thị trường quyền sử dụng đất. Đây là điểm khác biệt về thị
trường bất động sản ở Việt Nam nói chung và việc hình thành giá đất ởnói riêng.
1.1.1.3. Địa tô và giá đất
a) Địa tô
Địa tô là phần giá trị thặng dư ngoài lợi nhuận bình quân của tư bản kinh
doanh nông nghiệp mà nhà đầu tư trả cho giai cấp địa chủ về quyền sở hữu đất đai
để được quyền sử dụng đất trong thời gian nhất định. Ðịa tô gắn liền với sự ra đời
và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất.
Địa tô chênh lệch có bản chất là lợi nhuận siêu ngạch, là sự chênh lệch giữa giá

đất phải giảm đi, vì lúc này người mua sẽ đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi
hơn là mua đất để có địa tô. Còn nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống thì số tiền
bỏ ra mua đất phải tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp, họ để đất
thu được địa tô cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng,
lúc này giá đất ởphải tăng lên thì người bán mới chấp nhận. Vì vậy nhà tư bản
kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định giá cả.
7


Trong quá trình phát triển kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm do
đó giá đất ởngày càng tăng, việc kinh doanh đất đai luôn có lãi. Người bán đất căn
cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất. Đương nhiên đó phải là
lãi suất phổ biến và có thể tính bình quân trong khoảng thời gian tương đối dài để
loại trừ ảnh hưởng của nhân tố cá biệt. (Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân,
2005, Giáo trình “Định giá đất”, trang 34).
- Quan hệ cung cầu
Hàng hóa thông qua trao đổi buôn bán trên thị trường đã hình thành mối quan
hệ biện chứng giữa cung và cầu, giữa sản xuất và tiêu dùng. Trong mối quan hệ đó
thể hiện sự tối đa lợi ích giữa người sản xuất và người tiêu dùng thông qua sự hình
thành, vận động của giá cả.
Do đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt: Số lượng có hạn, vị trí cố định trong
không gian và trong quá trình sử dụng nếu biết sử dụng hợp lý thì đất đai sẽ ngày
càng tươi tốt chứ không bị hao mòn như các loại hàng hóa thông thường khác. Vì
vậy quan hệ cung – cầu trong thị trường đất đai diễn biến có phần khác so với
quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hóa khác. Mặc dù tổng cung của đất đai là
cố định, nhưng lượng cung của một loại đất cụ thể hay cho một sử dụng cụ thể thì
có thể tăng lên hoặc giảm xuống thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại
đất. Để điều tiết về số lượng cung đất đai tham gia lưu thông quy hoạch sử dụng
đất, cho chuyển mục đích sử dụng đất đóng vai trò quyết định. Điều này phụ thuộc
vào chất lượng quy hoạch sao cho vừa đảm bảo cung về đất cho phát triển kinh tế

Việt Nam, 2003)
Giá đất ở được hình thành trong các trường hợp sau đây:
1. Do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá
theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 của Luật này;
2. Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất;
3. Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất ở với những người có liên quan
khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất ,
góp vốn bằng quyền sử dụng đất. (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2003, Luật
Đất đai Điều 55 )
c. Giá bất động sản
Bất động sản là một tài sản có giá trị lớn, giá trị bất động sản tại hầu hết các
nước phương tây chiếm khoảng 25-30% GDP, Mỹ 30-40%; tổng giá trị thị trường
của bất động sản Thuỵ Điển là 540 Tỷ USD. Giá bất động sản liên quan đến các
9


quan hệ giao dịch trên thị trường bất động sản: mua, bán, thế chấp, thuế bất động
sản và đền bù. Định giá bất động sản giúp cho người bán và người mua xác định
được giá trị thị trường của bất động sản, đảm bảo cho việc thanh toán trên cơ sở giá
cả hợp lý, tránh được rủi ro tạo điều kịên cho việc giao dịch, thoả thuận mua bán bất
động sản diễn ra thuận lợi. Định giá bất động sản giúp cho các ngân hàng có căn cứ
để thực hiện cho vay bằng thế chấp (tại Vương quốc Anh số lượng tiền cho cá nhân
vay chưa được thanh toán lên tới 700 tỷ Bảng, trong đó 565 tỷ được thế chấp bằng
nhà ở). Định giá bất động sản giúp cho Nhà nước có căn cứ để thu thuế bất động
sản đảm bảo công bằng, hợp lý. Một thị trường bất động sản chính quy sẽ đem lại
nguồn thu chính cho Nhà nước từ thuế bất động sản, lệ phí dịch vụ và tiền thu từ
bán các bất động sản dư thừa thuộc sở hữu nhà nước (Malaysia nguồn thu từ thuế
bất động sản chiếm khoảng 65% tổng thu thuế ); Mức huy động thuế bất động sản ở
các nước phát triển chiếm từ 0,5-3% GDP, bình quân 1,9% GDP. (Nguyễn Đình
Bồng, 2010, Quản lý Thị trường bất động sản)

đất. (Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân, 2005, Giáo trình “Định giá đất”)
b. Yếu tố kinh tế
Trong nền kinh tế thị trường giá đất ở là một nhân tố cấu thành của thị
trường bất động sản cho nên nó cũng chịu sự tác động của các quy luật kinh tế, ví
dụ như trong quan hệ cung cầu về đất đai: nếu cung có hạn mà cầu vô hạn sẽ chịu
tác động của quy luật kinh tế trong nền kinh tế thị trường như quy luật giá trị, quy
luật cung cầu, quy luật cạnh tranh. Vì đẩy giá đất ở lên quá cao, vượt qua khả năng
thanh toán chung của xã hội, hình thành những “cơn sốt” về đất đai.
Các yếu tố về cơ sở hạ tầng kĩ thuật (giao thông, hệ thống điện nước,...) và
cơ sở hạ tầng xã hội (khu công nghiệp, trường học, công viên, nhà văn hoá...) cũng
ảnh hưởng lớn đến giá đất.
Ngoài ra còn có các nhân tố khác như tình trạng phát triển kinh tế, trình độ
tiêu dùng và thu nhập của dân cư, mức lãi suất,... (Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn
Quân, 2005, Giáo trình “Định giá đất”)
c. Yếu tố tâm lý, xã hội
- Tình hình ổn định chính trị, trị an xã hội của khu vực và các vùng lân cận,
đầu cơ vào nhà đất và mức độ đô thị hoá. Cục diện chính trị ổn định thì việc đầu tư
vào tài sản nhà đất sẽ được vận hành bình thường, rủi ro ít, vốn bỏ ra có thể thu
đúng thời hạn cùng với lợi nhuận. Vì vậy lòng tin của nhà đầu tư sẽ kéo giá đất ởlên
cao, ngược lại sẽ kéo giá đất rớt xuống. Thửa đất mà nằm ở nơi có trị an xã hội tốt,
đảm bảo sẽ có giá cao hơn so với thửa đất mà tình trạng trị an kém.
11


- Các yếu tố về dân cư như số dân, nghề nghiệp, trình độ. Ví dụ ở những nơi
tập trung dân cư đông đúc thì đẩy giá đất ở cao hơn.
- Các yếu tố về tâm lý như phong thuỷ, phong tục tập quán của mỗi nơi,... cũng
ảnh hưởng đến giá đất. Nó có thể kéo giá đất lên cao hoặc xuống thấp nhiều lần. Ví dụ
như nhiều người thường quan niệm nhà có hướng đông nam sẽ tốt hơn so với các
hướng khác. (Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân, 2005, Giáo trình “Định giá đất”)

Việc sử dụng cao nhất và tốt nhất đối với một thửa đất không chỉ nói đến khả
năng sinh lời của thửa đất đó mà có trường hợp thu nhập thực từ một thửa đất lại
dưới dạng tiện lợi khác không tính đến trong định giá bất động sản và trong một
chừng mực nào đó nó được vật chất hóa như là một chỉ tiêu để chỉ mặt vật chất của
bất động sản.
b. Nguyên tắc thay thế
Giá thị trường của một bất động sản chủ thể có khuynh hướng bị áp đặt bởi
giá bán của một bất động sản thay thế khác tương tự về giá trị và các tiện dụng so
với bất động sản chủ thể, với giả thiết không có sự chậm trễ trong việc thoả thuận
giá cả và thanh toán. Nguyên tắc thay thế đóng vai trò là cơ sở cho ba phương pháp
định giá bất động sản: Định giá bất động sản theo giá thành, theo thị trường và theo
thu nhập.
Nguyên tắc thay thế cho rằng giá thị trường của một thửa đất cụ thể không
bao giờ giữ nguyên. Các lực lượng tự nhiên, kinh tế, xã hội luôn tác động làm thay
đổi thửa đất, thay đổi môi trường của thửa đất và thay đối các xu thế của thị trường
(xu thế về quy mô đầu tư, về chất lượng đầu tư thửa đất…) đối với loại thửa đất đó.
Bên cạnh đó, các nhu cầu về vật chất, văn hóa, tinh thần, thị hiếu nhà, đất của con
người cũng thay đổi không ngừng. Vì vậy, người định giá phải bám sát thị trường,
nắm chắc các yếu tố ảnh hưởng tới giá cả thị trường để định giá đất ở nhằm phù hợp
với thị trường chỉ có giá trị vào thời điểm định giá.
c. Nguyên tắc biến động
Giá cả đất đai là biến động theo sự thay đổi của yếu tố cấu thành giá. Nó là
kết quả tác động lẫn nhau giữa các yếu tố hình thành giá đất, mà các yếu tố hình
thành giá thì luôn nằm trong thế biến động, cho nên giá cả đất đai là được hình
thành trong quá trình tác động lẫn nhau của những yếu tố này và những biến động
chung của chúng.
Khi định giá đất ở cần phải phân tích tính hiệu quả, tính khan hiếm, tính cá
biệt và nhu cầu về hiệu quả trên mảnh đất đó, cùng với sự biến động của những yếu
13


Công trình xây dựng
Bất động sản
Thích hợp định giá đất ở
đai và bất động sản ở
khu vực có mẫu để giao
dịch thực tế.

Đất đai
Vật kiến trúc
Bất động sản
Thích hợp với
đất đai , công
trình xây dựng
có thu lợi.

Hạn

1.Lúc không có dự án
giao dịch tương tự hoặc
không có thị trường giao

1.Khó xét đối
với bất động
sản không thu

Quan
điểm
Đối
tượng




chế

Cơ sở
lý luận

Trình
tự đánh
giá

Tính
thực
hiện

dịch thì khó định giá.
2.Cần phải xem xét các
hạng mục sai khác và
hiệu chỉnh thêm cho
thích hợp.
3.Phải kiểm tra rõ ràng
độ chuẩn xác của tư liệu.
1.Theo giá đất ởmẫu
thực tế so sánh và tìm
giá cả đất cần định giá.
2.Không có cơ sở lý luận
nhưng có tính thực tế
cao.

lợi.

thị trường gần nhau.

1.Tính toán
tổng thu lợi.
2.Tính toán
tổng chi phí.
3.Tính toán thu
lợi ròng.
4.Chọn xác
định lãi suất
hoàn vốn.
5.Tính toán giá
cả thu lợi.

Kết quả định
giá và giá thị
trường có hơi
sai khác.

15

không thích hợp
hoặc đất đai
không có giá trị
khai thác.

hay đất đã phát
triển.
2.Giá thành
không bằng giá

lợi nhuận + lợi
tức + hiệu chỉnh
vị trí.
1.Xác định chi phí
di chuyển trưng
thu đất đai.
2.Xác định chi phí
phát triển.
3.Xác định lợi
nhuận.
4.Xác định lợi
tức.
5.Tính toán giá
thành.
6.Hiệu chỉnh vị trí.

Tiếp cận với giá
thị trường

Kết quả định giá
thường sai khác
với giá thị trường.


1.2 Giá đất ở và định giá đất ở Việt Nam
1.2.1 Quá trình hình thành chính sách pháp luật đất đai liên quan đến định giá đất
1.2.1.1 Giai đoạn từ khi có luật đất đai 1987
- Luật đất đai 1987
(Quốc hội thông qua ngày 29/12/1987) Luật mới chỉ tập trung vào điều chỉnh mối
quan hệ về đất đai giữa Nhà nước giao đất với tư cách là chủ thể của quyền sử dụng đất.