MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài
Nhà ở là vấn đề được nhiều ngành, nhiều lĩnh vực nghiên cứu dưới
những giác độ khác nhau, từ đó đưa ra các khái niệm khác nhau về nhà ở.
Theo phạm trù triết học, nhà ở là lượng vật chất định hình kiến trúc, đồng bộ
và mang tính văn hóa; theo phạm trù xã hội học nó là phương tiện đáp ứng
nhu cầu ở của con người; theo phạm trù kinh tế - dân sự nhà ở là khối tài sản
thường có giá trị lớn; còn theo phạm trù pháp luật thì nó là đối tượng điều
chỉnh của nhiều ngành luật, trong đó có ngành luật dân sự.
Nhà ở luôn gắn liền với cuộc sống của con người, là nhu cầu không
thể thiếu của mỗi cá nhân, mỗi gia đình nên nó mang tính xã hội sâu sắc.
Chính vì thế, quyền về nhà ở luôn được ghi nhận trong Hiến pháp của hầu hết
các quốc gia với tư cách là một quyền cơ bản của công dân. Ở nước ta, Hiến
pháp
năm 1992 (sửa đổi) tại Điều 58 đã quy định công dân có quyền sở hữu hợp
pháp nhà ở của mình.
Để đáp ứng nhu cầu có nhà ở mỗi cá nhân, hộ gia đình có nhiều
phương thức tạo lập khác nhau như: tự xây dựng, thuê nhà ở, nhận thừa kế,
tặng cho hoặc tham gia các giao dịch mua bán nhà ở. Tuy nhiên, vì nhu cầu
nhà ở trong điều kiện một nước có mật độ dân số đông như nước ta hiện nay
là rất cao, đặc biệt ở các đô thị lớn như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh... vì
thế vấn đề tạo lập được nhà ở được pháp luật quy định khá chặt chẽ và ngày
càng được hoàn thiện từng bước, tạo cơ sở pháp lý vững chắc cho thị trường
bất động sản được hình thành và phát triển theo định hướng của Nhà nước.
Nền kinh tế nước ta trong 20 năm đổi mới đã có những bước phát
triển mạnh mẽ, đời sống vật chất và tinh thần của người dân đã và đang được

1



học và thực tiễn cho việc xây dựng và hoàn thiện các quy định của Bộ luật
dân sự về hợp đồng mua bán nhà ở trong giai đoạn hiện nay.
2.2. Nhiệm vụ
Làm rõ những cơ sở lý luận, thực tiễn một số nội dụng các quy định
của pháp luật thực định về hợp đồng mua bán nhà ở.
Đánh giá đúng đắn, khách quan, toàn diện một số nội dung các quy
định của Bộ luật dân sự năm 1995 và các quy định của pháp luật thực định về
hợp đồng mua bán nhà ở.
Đánh giá thực trạng việc thực hiện các quy định của pháp luật về hợp
đồng mua bán nhà ở, từ đó đưa ra phương hướng, giải pháp, kiến nghị để
hoàn thiện các quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở.
3. Phạm vi nghiên cứu
"Một số vấn đề về hợp đồng mua bán nhà ở theo pháp luật hiện hành

và phương hướng hoàn thiện" là một đề tài có phạm vi nghiên cứu rất rộng,
nội dung phong phú, đa dạng, phức tạp. Vì vậy, trong phạm vi của một luận
văn thạc sĩ luật học, tác giả tập trung nghiên cứu những cơ sở lý luận, thực
tiễn để đánh giá khách quan, toàn diện về thực trạng nội dung một số các quy
định của pháp luật hiện hành về hợp đồng mua bán nhà ở. Từ đó đưa ra các
phương hướng, giải pháp hoàn thiện nội dung các quy định của pháp luật về
hợp đồng mua bán nhà ở trong giai đoạn hiện nay và trong thời gian tới, cụ
thể:
Những nội dung chính, cơ bản của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà
ở, đặc biệt là đối tượng của hợp đồng, hình thức hợp đồng, thủ tục mua bán
nhà ở. Thực trạng giải quyết các tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở trong
thời gian qua. Đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện nội dung pháp luật về hợp
đồng mua bán nhà ở.

3


định về hợp đồng mua bán nhà ở, giúp các nhà lập pháp hoàn thiện hơn những
quy định của pháp luật hiện hành, đồng thời giúp cho các cơ quan xét xử hoàn
thiện hơn cơ chế giải quyết các tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở.
So sánh với những quy định pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở được
quy định trong pháp luật của Cộng hòa Pháp và một số nước khác để làm nổi bật
tính hiện đại của pháp luật Việt Nam quy định về hợp đồng mua bán nhà ở.
Tác giả đề xuất phương hướng hoàn thiện pháp luật về hợp đồng mua
bán nhà ở được quy định trong Bộ luật dân sự năm 1995. Đặc biệt, là các quy
định liên quan đến đối tượng của hợp đồng là nhà ở chung cư, nhà ở được
hình thành trong tương lai và giải pháp hoàn thiện những quy định của pháp
luật về loại đối tượng này góp phần hoàn thiện những quy định của pháp luật
về hợp đồng mua bán nhà ở.
6. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội
dung của luận văn gồm 3 chương, 8 mục.

5


Chương 1
KHÁI QUÁT HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở

1.1. KHÁI NIỆM, ĐẶC ĐIỂM PHÁP LÝ CỦA HỢP ĐỒNG MUA BÁN
NHÀ Ở

1.1.1. Khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở
Nhà ở là tư liệu sinh hoạt và là nhu cầu thiết yếu của mỗi cá nhân, mỗi
gia đình. Xã hội càng văn minh, hiện đại thì chỗ ở mà chính xác hơn là nhà ở
càng có vai trò quan trọng. Nhà ở không phải chỉ là một vật thể kiến trúc đơn
thuần bảo đảm nhu cầu ở của con người, mà nó còn là một vật thể biểu thị các

Hợp đồng mua bán nhà ở là sự thỏa thuận của các bên. Trong hợp
đồng mua bán nhà ở bao giờ cũng tồn tại bên bán nhà và bên mua nhà, họ có
thể là cá nhân, pháp nhân hoặc hộ gia đình hay tổ hợp tác. Các bên thỏa thuận
những nội dung của hợp đồng trên cơ sở của sự tự do ý chí và nội dung của
thỏa thuận đó không được trái pháp luật và đạo đức xã hội.
Tự do ý chí là vấn đề trọng yếu trong pháp luật về hợp đồng nói chung
và trong hợp đồng mua bán nhà ở nói riêng. Tự do ý chí được hiểu là không ai
có thể ép buộc người khác phải tham gia ký kết hợp đồng mua bán nhà ở với
mình hoặc với một chủ thể khác. Tất cả "hợp đồng mua bán nhà ở được ký kết
mà vi phạm điều kiện tự do ý chí của chủ thể trong giao kết hợp đồng thì hợp
đồng đó sẽ bị vô hiệu" (theo quy định tại Điều 138, Điều 141 Bộ luật dân sự)
[2]. Sự tự do ý chí trong thỏa thuận của các bên là một trong những nguyên
tắc giao kết hợp đồng dân sự nói chung và được quy định tại Điều 395 Bộ luật
dân sự năm 1995, khi giao kết hợp đồng bên bán nhà và bên mua nhà phải
thực hiện nguyên tắc:
- Tự do giao kết hợp đồng, nhưng không được trái với pháp luật, đạo
đức xã hội;
- Tự nguyện, bình đẳng, thiện chí, hợp tác, trung thực và ngay thẳng.

7


Nhà ở, theo pháp luật dân sự Việt Nam, là tài sản buộc phải đăng ký
quyền sở hữu. Mặt khác, nhà ở thường là loại tài sản có giá trị lớn, có tác
động lớn đến đời sống của cá nhân, hộ gia đình và các chính sách xã hội của
Nhà nước, vì vậy, việc thỏa thuận của các bên khi giao kết hợp đồng phải
được thực hiện bằng văn bản, được công chứng hoặc chứng thực của các cơ
quan nhà nước có thẩm quyền và phải tuân theo những thủ tục luật định.
Thực tế trong những năm vừa qua, các giao dịch mua bán nhà ở luôn
là các giao dịch có tính phức tạp, nhạy cảm và thường có nhiều sai phạm, đặc

đều khẳng định tất cả các giao dịch loại này đều phải được thể hiện bằng văn
bản. Vậy, tính "hợp pháp" được hiểu như thế nào thật khó có câu trả lời xác
đáng trong trường hợp này.
Theo chúng tôi, pháp luật không nhất thiết phải đưa ra dự liệu này bởi
nó không có tính khả thi, để giải quyết vấn đề này chúng ta cần sử dụng nguyên
tắc suy đoán pháp lý, nguyên tắc xác lập quyền sở hữu đối với tài sản là bất
động sản. Khi không có tranh chấp, nếu người đang sử dụng ngôi nhà đó một
cách hợp pháp ngay tình thì họ được coi là chủ sở hữu hợp pháp ngôi nhà đó
và như vậy chúng ta không cần phải đề cập đến hợp đồng mua bán nhà ở của
họ. Nếu như có tranh chấp chúng ta mới xét đến vấn đề xác lập quyền sở hữu
ngôi nhà của người đang ở ngôi nhà đó và những người tranh chấp phải
chứng minh được người đang sử dụng ngôi nhà đó là không có căn cứ pháp
luật.
Mặt khác, theo quy định tại điểm c khoản 12 thông tư này thì hợp
đồng mua bán nhà ở có thể chỉ là sự thể hiện ý chí đơn phương của bên bán
nhà ở, khẳng định rằng chính họ đã bán nhà cho bên mua.
Nhà làm luật đưa ra các dự liệu này là nhằm giải quyết những tồn tại
trong các giao dịch mua bán nhà ở, trên thực tế, đã xảy ra trong một thời gian
tương đối dài. Tuy nhiên, vì có nhiều lý do khác nhau mà Nhà nước chưa ban
hành được hệ thống các văn bản pháp luật để điều chỉnh loại quan hệ này.
Bên cạnh đó, các cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã buông lỏng hoạt động
quản lý nhà nước về nhà ở làm cho các giao dịch về nhà ở diễn ra một cách

9


tùy tiện. Để giải quyết những hậu quả này, cần phải có những giải pháp nhất
định để bình ổn và giải quyết các tranh chấp đã và đang xảy ra đối với các
giao dịch mua bán nhà ở không tuân thủ triệt để các quy định của pháp luật.
Tóm lại, dựa trên lý luận về hợp đồng dân sự, căn cứ vào khái niệm

Mặt khác, việc quy định này đảm bảo cho hoạt động quản lý nhà nước
về nhà ở đạt hiệu quả cao hơn. Nhà nước, thông qua việc đăng ký quyền sở hữu
nhà ở và các thủ tục mà các chủ thể mua, bán nhà phải thực hiện khi ký kết
hợp đồng, tại các cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ có sự đánh giá khách
quan hơn về tình hình cung - cầu đối với nhà ở. Thông qua những đánh giá
đó, Nhà nước có thể xây dựng và ban hành các chính sách về nhà ở để đảm
bảo cho người dân, đặc biệt là những người có thu nhập thấp, những người
thuộc diện chính sách xã hội có nhiều điều kiện thuận lợi hơn trong việc có
nhà để ở.
Như vậy, hợp đồng mua bán nhà ở là loại hợp đồng mua bán tài sản
nên nó cũng có những đặc điểm pháp lý chung của loại hợp đồng này là:
Thứ nhất, hợp đồng mua bán nhà ở là một hợp đồng song vụ. Theo
đó, bên bán nhà ở và bên mua nhà ở đều có các quyền và nghĩa vụ nhất định,
không bên nào chỉ có quyền hoặc chỉ phải thực hiện các nghĩa vụ. Nghĩa vụ
của bên này là quyền lợi của bên kia và ngược lại. Khi bên có nghĩa vụ đến
hạn thực hiện nghĩa vụ nhưng không thực hiện đúng những cam kết đã thỏa
thuận, thì bên có quyền sẽ yêu cầu bên có nghĩa vụ phải thực hiện đúng, thực
hiện đủ những cam kết đã thỏa thuận. Tính song vụ còn được thể hiện ở chỗ
quyền lợi của bên bán và bên mua chỉ có thể được đảm bảo khi bên mua và
bên bán thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ tương ứng của mình. Nói cách khác,
trong hợp đồng mua bán nhà ở, quyền và nghĩa vụ của bên bán tương ứng với
nghĩa vụ và quyền của bên mua. Vì thế hợp đồng mua bán nhà ở luôn phải
được lập thành nhiều bản có giá trị pháp lý như nhau, mỗi bên giữ một bản
để làm cơ sở pháp lý cho việc đảm bảo quyền và việc thực hiện nghĩa vụ của
mình. Tuy nhiên, đặc tính song vụ này cũng chỉ biểu hiện rõ nét sau khi hợp

11


đồng được chứng thực, chứng nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền

bán nhà cũng phải chuyển giao quyền sử dụng đất ở có căn nhà đó cho người
mua, trừ trường hợp bán nhà trên phần đất thuê.
Ngoài những đặc điểm pháp lý trên hợp đồng mua bán nhà ở còn có
nhiều các đặc điểm riêng biệt như: về chủ thể tham gia giao kết hợp đồng, đối
tượng của hợp đồng, hình thức của hợp đồng. Để hiểu một cách toàn diện và
sâu sắc hơn các đặc điểm này tác giả sẽ đề cập ở những nội dung tiếp theo.
1.2. KHÁI QUÁT TIẾN TRÌNH PHÁT TRIỂN CÁC QUY ĐỊNH CỦA
PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở CỦA NƯỚC TA

Trong lịch sử lập pháp ở Việt Nam, các quy định về mua bán nhà ở đã
xuất hiện tương đối rõ nét từ thời kỳ nhà nước phong kiến. Tuy nhiên, với
trình độ kinh tế - xã hội lúc đó thì nhà ở không được ghi nhận là một đối
tượng độc lập, riêng biệt mà nó luôn gắn liền với các quy định về điền thổ.
Mãi đến thời kỳ triều Lý - Trần - Hồ, từ thế kỷ XI đến thế kỷ XV, cùng với
việc bước đầu hình thành chế định về hợp đồng, lần đầu tiên ruộng đất tư hữu
được coi là đối tượng của hợp đồng mua bán giữa tư nhân với tư nhân. Trong
Chiếu chỉ 1292 của nhà Trần quy định:
- Nếu ruộng đất mà bán đoạn thì phải làm văn khế và phải có người
làm chứng. Người bán điểm chỉ ở bốn hàng sau, người mua điểm chỉ ở ba
hàng trước.
- Văn khế phải lập thành 02 bản như nhau, mỗi bên giữ một bản.
- Nếu ruộng đất mà bán đoạn hoặc bán đứt thì không được chuộc lại
[65].
Đến thời kỳ nhà Lê, Nhà nước đã ban hành Quốc triều Hình luật. Có
thể nói, đây là một trong những bộ luật thành văn thể hiện trình độ lập pháp
cao nhất, tiến bộ nhất của Nhà nước phong kiến Việt Nam. Nội dung các quy
định về hợp đồng mua bán ruộng đất đã thể hiện được những nguyên tắc cơ bản

13


14


của pháp luật được thể hiện trong các quy định của ba bộ dân luật này đều thể
hiện được những nguyên tắc cơ bản của các quan hệ dân sự: sự tự do, tự nguyện
của các đương sự trong việc tham gia các giao dịch dân sự, nó là cơ sở pháp
lý cho việc giải quyết những tranh chấp đang phát sinh trong đời sống xã hội.
Mặt khác, do được xây dựng trên cơ sở tư tưởng, kỹ thuật của Bộ luật
dân sự Pháp, một Bộ luật dân sự có nhiều điểm tiến bộ và hiện đại nhất thời
bấy giờ, nên ba bộ dân luật này đã điều chỉnh tương đối đẩy đủ các quan hệ
dân sự nói chung và các quan hệ về hợp đồng mua bán nhà ở nói riêng. Theo
nội dung của ba bộ dân luật này, tất cả các hợp đồng mua bán nhà ở đều phải
được lập thành văn bản, phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chứng
nhận, thị thực và phải làm trước bạ sang tên. Đây là những quy định hết sức
cơ bản, thể hiện được trình độ lập pháp tiên tiến mà sau này pháp luật về hợp
đồng mua bán nhà ở của nước ta đã kế thừa và phát triển ở mức độ cao hơn.
Do có quá nhiều việc phải làm đối với một nhà nước vừa non trẻ, vừa
phải chống giặc ngoại xâm nên ngày 22/05/1950 Chủ tịch Hồ Chí Minh ký và
ban hành Sắc lệnh số 92/SL cho phép tiếp tục áp dụng các luật lệ cũ để điều
chỉnh các quan hệ dân sự nhưng các quy định này không được trái với các
nguyên tắc tự do, dân chủ, bình đẳng, tiến bộ do Sắc lệnh này quy định như:
"Những quyền dân sự đều được luật bảo vệ khi người ta hành xử nó đúng với
quyền lợi của nhân dân " (Điều 1) [11]. Như vậy, các giao dịch dân sự, trong
đó có quan hệ mua bán nhà ở, vẫn được thiết lập trên cơ sở các quy định của
ba bộ dân luật Bắc, Trung và Nam kỳ nhưng phải đảm bảo nguyên tắc tự
nguyện, bình đẳng, không làm thiệt hại đến lợi ích của nhân dân.
Đến năm 1952, Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa đã ban hành
Sắc lệnh số 85/SL ngày 22/02/1952 quy định thể lệ trước bạ đối với việc mua
bán nhà, cho và đổi nhà cửa, ruộng đất. Nội dung của Sắc lệnh đã đề cập đến
các vấn đề quan trọng của hợp đồng mua bán nhà ở như:

những nhà cửa chờ xử lý đều chưa được phép chuyển dịch quyền sở hữu
(Điều 16); nghiêm cấm mọi hành vi đầu cơ, trục lợi, ăn hoa hồng trong việc

16


thuê nhà, mua bán, chuyển dịch nhà và các thủ đoạn lợi dụng nhà cửa làm
phương hại đến trật tự trị an. Người vi phạm sẽ bị phạt tiền và xử lý theo pháp
luật của nhà nước (Điều 18) [44].
Ngày 26/03/1991, Hội đồng Nhà nước đã ban hành Pháp lệnh Nhà ở.
Có thể nói, đây là văn bản pháp luật có giá trị cao nhất, đầy đủ, toàn diện nhất
điều chỉnh các giao dịch dân sự liên quan đến vấn đề nhà ở lúc bấy giờ. Trong
đó, để tạo cơ sở pháp lý vững chắc cho việt thực hiện các giao dịch về nhà ở
nói chung cũng như về mua bán nhà ở nói riêng, Điều 15 Pháp lệnh đã quy
định: "Nhà nước, tổ chức xã hội, tổ chức kinh tế, cá nhân có quyền sở hữu
nhà ở được tạo lập hợp pháp thông qua việc xây dựng, cải tạo, mua bán, nhận
thừa kế, tặng, cho và các hình thức khác theo quy định của pháp luật" [59].
Để đảm bảo cho các giao dịch về mua bán nhà ở được thực hiện đúng pháp
luật, Pháp lệnh đã dành một chương, Chương V từ Điều 31 đến Điều 38, quy
định về việc mua bán nhà ở. Trong chương này có một quy định mang tính
nguyên tắc xuyên suốt trong quá trình xây dựng pháp luật về hợp đồng mua
bán nhà ở:
Việc mua bán nhà ở thuộc mọi hình thức sở hữu đều phải thực hiện
thông qua hợp đồng mua bán nhà ở. Hợp đồng mua bán nhà ở được ký kết
bằng văn bản giữa bên mua và bên bán. Đất có nhà ở không phải là đối tượng
của hợp đồng mua bán nhà ở. Người được chuyển quyền sở hữu nhà ở được
quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai (Điều 31) [59].
Tuy nhiên, cũng có một điều bất cập là trong Luật Đất đai năm 1987
không hề có một quy định nào trực tiếp điều chỉnh quyền được chuyển quyền
sử dụng đất ở của người bán nhà, mà chỉ quy định một trường hợp cụ thể duy

có điều kiện trở thành chủ sở hữu nhà ở, ngày 05/07/1994 Chính phủ đã ban
hành đồng thời hai nghị định quan trọng, đó là Nghị định số 60/1994/NĐ-CP
và Nghị định số 61/1994/NĐ-CP quy định các lĩnh vực về nhà ở.

18


Nghị định số 60/NĐ-CP ngày 05/07/1994 của Chính phủ quy định về
quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị. Đây là nghị định được
ban hành nhằm cụ thể hóa các quy định trong Pháp lệnh về nhà ở năm 1991
và các quy định của Luật Đất đai năm 1993. Các quy định trong nghị định này
đã tạo cơ sở pháp lý hết sức quan trọng cho hoạt động mua bán nhà ở phát
triển. Trong đó, nhà ở với tư cách là đối tượng của hợp đồng mua bán đã được
phân chia theo các đối tượng, hình thức sở hữu đã tạo điều kiện thuận lợi cho
việc áp dụng các quy định của pháp luật mang tính cụ thể, đặc trưng riêng
nhằm thực hiện việc chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở hoặc thuê nhà ở
thuộc các đối tượng này.
Để ổn định các quan hệ mua bán nhà ở, nghị định đã dành một chương Chương III - để quy định việc đăng ký nhà ở, đất ở. Trong đó khẳng định:
"Nhà ở phải được đăng ký tại Ủy ban nhân dân phường, thị trấn" (Điều 8) [13],
quy định này đã đảm bảo cho các chủ thể và những ngôi nhà tham gia giao
dịch mua bán được thực hiện đúng theo các quy định của pháp luật.
Nghị định số 60/CP tại Điều 2, Điều 5, Điều 6 và Điều 7 đã đưa ra
cách phân loại nhà ở, khái niệm nhà ở theo ba hình thức sở hữu: nhà ở thuộc
sở hữu nhà nước, nhà ở thuộc sở hữu của các tổ chức chính trị, xã hội, tổ chức
kinh tế và nhà ở thuộc sở hữu tư nhân. Cách phân chia thành các hình thức sở
hữu nhà ở này đã đảm bảo cho các chủ thể tham gia giao dịch mua bán nhà ở
yên tâm hơn rất nhiều khi họ yêu cầu bên bán nhà ở phải đưa ra các chứng cứ,
tài liệu chứng minh quyền sở hữu hợp pháp ngôi nhà đem bán. Bên cạnh đó,
việc phân chia này cũng đảm bảo cho việc thực hiện các thủ tục chuyển
nhượng quyền sở hữu, đăng ký trước bạ được thực hiện dễ dàng hơn.

đúng theo các quy định của pháp luật, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của
người mua nhà, người bán nhà, nghị định đã quy định đối tượng các chủ thể
được phép kinh doanh nhà ở tại Điều 13, đó là "các tổ chức trong nước, cá
nhân là công dân Việt Nam định cư ở Việt Nam" [14]. Đây là hành lang pháp
lý an toàn cho các chủ thể tham gia ký kết hợp đồng mua bán nhà ở.

20


Mặt khác, nghị định này cũng đã chỉ rõ việc mua bán nhà ở buộc phải
được tiến hành thông qua hợp đồng bằng văn bản và tuân theo các thủ tục luật
định, nếu không hợp đồng sẽ bị vô hiệu.
Ngày 28/10/1995 tại kỳ họp thứ 8, Quốc hội khóa IX đã thông qua Bộ
luật dân sự. Bộ luật này được xây dựng trên cơ sở kế thừa và phát triển nội
dung các quy định của pháp luật dân sự Việt Nam từ trước đến nay. Bộ luật
dân sự được ban hành và có hiệu lực đã thực sự là công cụ pháp lý quan trọng
thúc đẩy giao lưu dân sự phát triển, thúc đẩy nền kinh tế - xã hội phát triển.
Theo Bộ luật dân sự năm 1995, hợp đồng mua bán nhà ở được quy
định thành một phần riêng trong mục hợp đồng mua bán tài sản từ Điều 443
đến Điều 450. Đây là những điều luật quy định nội dung cơ bản nhất, quan
trọng nhất của hợp đồng mua bán nhà ở như: điều kiện về chủ thể; quyền và
nghĩa vụ của các bên; điều kiện về nhà ở đem bán; nội dung, hình thức của
hợp đồng; cách thức giao kết hợp đồng; các trường hợp bán nhà thuộc các
hình thức sở hữu; bán nhà đang cho thuê. Trên cơ sở các quy định này, Nhà
nước đã ban hành các văn bản hướng dẫn thi hành nhằm quy định cụ thể
những vấn đề có liên quan đến việc thực hiện các quy định của giao dịch mua
bán nhà ở, đồng thời, cũng quy định việc hướng giải quyết tranh chấp phát
sinh trong hợp đồng mua bán nhà ở.
Khi Bộ luật dân sự năm 1995 có hiệu lực, các quan hệ dân sự nói chung
và quan hệ mua bán nhà ở nói riêng được điều chỉnh theo những quy định trong

một cách cơ bản.
Thực tiễn những năm qua cho thấy, việc chuyển quyền sở hữu nhà ở
thuộc sở hữu nhà nước cho các cá nhân chiếm một tỷ lệ không nhỏ trong các
giao dịch mua bán nhà ở. Chính vì thế, để đáp ứng nhu cầu lớn của người dân
về nhà ở, Nhà nước đã chủ trương đẩy nhanh tiến độ hóa giá nhà thuộc sở hữu
nhà nước cho các cá nhân, tạo điều kiện cho các giao dịch mua bán nhà ở
thuộc sở hữu nhà nước có điều kiện phát triển, đồng thời cũng tạo điều kiện
cho người dân có cơ hội nhiều hơn trong việc trở thành chủ sở hữu ngôi nhà
mình đang ở.

22


Để thực hiện chủ trương này, ngày 03/03/1996 Thủ tướng Chính phủ
đã ban hành Chỉ thị số 191/CT-TTg quy định về việc đẩy mạnh việc bán nhà
thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê, và cấp giấy chứng nhận quyền
sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại đô thị. Theo đó, Thủ tướng Chính phủ
chỉ thị: "Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương cần kiện
toàn và tăng cường hoạt động của Ban chỉ đạo cấp tỉnh về chính sách nhà ở và
đất ở" (Mục1) [15]. Đối với các tỉnh, thành phố có quỹ nhà ở thuộc sở hữu
nhà nước thì "Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương phải
khẩn trương xây dựng đề án nhà ở trình Hội đồng nhân dân thông qua, trong
đó xác định các khu vực nhà ở thuộc diện được bán và công bố rộng rãi cho
nhân dân biết" (Mục 3) [15]. Đây là những quy định quan trọng, tạo cơ sở
pháp lý cho việc thực hiện các giao dịch mua bán nhà ở thuộc đối tượng sở
hữu nhà nước.
Hơn nữa, khi chưa có chủ trương và những quy định rõ ràng về việc
chuyển quyền sở hữu các đối tượng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước thì các giao
dịch mua bán thuộc nhóm đối tượng này vẫn xảy ra trên thực tế. Như vậy,
việc vi phạm về điều kiện chủ thể là đương nhiên, đó là các hiện tượng "bán

này đã và đang khuyến khích những người Việt Nam yêu nước đang làm việc
và sinh sống ở nước ngoài có điều kiện về vật chất cũng như khoa học, kỹ
thuật có thể đầu tư về nước để xây dựng đất nước ngày càng phát triển mạnh
mẽ hơn.
Tuy nhiên, thực tế hiện nay là trong các giao dịch về mua bán nhà ở,
mặc dù pháp luật đã quy định rất cụ thể, rõ ràng về hình thức cũng như nội
dung và các thủ tục mua bán nhà ở, hầu như các quy định của pháp luật lại
được thực thi không nhiều, không triệt để trên thực tế. "Thị trường ngầm" về
bất động sản, trong đó có quan hệ mua bán nhà ở đang diễn ra rất phức tạp.
Đây là một trong những nguyên nhân gây ra tệ đầu cơ đất đai, nhà ở, gây nên
những cơn sốt đất trong những năm vừa qua. Thực tế này đòi hỏi Đảng, Nhà
nước phải có những chính sách để điều chỉnh các quy định của pháp luật cho
phù hợp hơn nữa với bản chất của quan hệ mua bán nhà ở, tạo điều kiện thuận
lợi cho các giao dịch mua bán nhà ở phát triển đúng với thực tại của Việt
Nam, có tính đến sự phù hợp với thông lệ chung của thế giới, tạo cơ sở pháp
lý quan trọng cho sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản ở Việt
Nam.

25