LUẬN VĂN:
Một số vấn đề về hợp đồng mua bán nhà ở
theo pháp luật hiện hành và phương hướng
hoàn thiện
mở đầu
Nhà nước chú trọng hoàn thiện để đáp ứng với tình hình mới.
Thực tế ở nước ta, hoạt động mua bán nhà ở đã trải qua nhiều thời kỳ khác
nhau. ở mỗi thời kỳ có những nét riêng biệt phản ánh sự khác nhau trong đường lối,
chính sách về nhà ở của Đảng và Nhà nước. Tuy nhiên, ở thời kỳ nào thì các giao dịch
mua bán nhà ở cũng phải thực hiện bằng hình thức hợp đồng, phải được chứng thực của
cơ quan nhà nước có thẩm quyền và phải thực hiện những thủ tục bắt buộc do pháp luật
quy định.
Mặc dù vậy, do nhiều nguyên nhân khách quan và chủ quan nhiều chủ thể tham
gia quan hệ mua bán nhà lại không thực hiện, thực hiện không đúng những quy định của
pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở, đã dẫn đến nhiều tranh chấp xảy ra làm cho các
giao dịch về mua bán nhà ở vốn phức tạp lại càng phức tạp hơn. Chính vì vậy, đề tài
"Một số vấn đề về hợp đồng mua bán nhà ở theo pháp luật hiện hành và phương
hướng hoàn thiện" được nghiên cứu dựa trên những cơ sở lý luận, cơ sở thực tiễn,
nhằm chỉ ra những điểm hạn chế của pháp luật thực định. Từ đó tìm ra những phương
hướng, giải pháp sửa đổi, bổ sung nhằm hoàn thiện các quy định của pháp luật hiện
hành về hợp đồng mua bán nhà ở, tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường bất động sản ở
nước ta phát triển lành mạnh.
2. Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài
2.1. Mục tiêu
Mục tiêu tổng quát của đề tài là nghiên cứu, tìm ra các luận cứ khoa học và thực
tiễn cho việc xây dựng và hoàn thiện các quy định của Bộ luật dân sự về hợp đồng mua
bán nhà ở trong giai đoạn hiện nay.
2.2. Nhiệm vụ
Làm rõ những cơ sở lý luận, thực tiễn một số nội dụng các quy định của pháp
luật thực định về hợp đồng mua bán nhà ở.
Đánh giá đúng đắn, khách quan, toàn diện một số nội dung các quy định của Bộ
luật dân sự năm 1995 và các quy định của pháp luật thực định về hợp đồng mua bán
chứng, chủ nghĩa duy vật lịch sử và phép biện chứng của chủ nghĩa Mác - Lênin, tư
tưởng Hồ Chí Minh về nhà nước và pháp luật.
Các phương pháp nghiên cứu cụ thể được sử dụng đó là phương pháp phân tích,
phương pháp tổng hợp, phương pháp so sánh, phương pháp xã hội học để thể hiện nội
dung đề tài.
5. ý nghĩa và những điểm mới của đề tài
Đề tài "Một số vấn đề về hợp đồng mua bán nhà ở theo pháp luật hiện hành và
phương hướng hoàn thiện" được nghiên cứu để đạt được kết quả sau:
Đây là luận văn đầu tiên được nghiên cứu ở bậc cao học có tính hệ thống, toàn
diện về hợp đồng mua bán nhà ở ở nước ta.
Đề tài có tính hệ thống hóa một cách toàn diện những quy định của pháp luật
nước ta về hợp đồng mua bán nhà ở từ năm 1945 đến nay.
Xác định được hiệu quả sự điều chỉnh của các quy định pháp luật về hợp đồng
mua bán nhà ở, qua đó chỉ ra những điểm hạn chế của pháp luật thực định về hợp đồng
mua bán nhà ở, giúp các nhà lập pháp hoàn thiện hơn những quy định của pháp luật
hiện hành, đồng thời giúp cho các cơ quan xét xử hoàn thiện hơn cơ chế giải quyết các
tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở.
So sánh với những quy định pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở được quy định
trong pháp luật của Cộng hòa Pháp và một số nước khác để làm nổi bật tính hiện đại của
pháp luật Việt Nam quy định về hợp đồng mua bán nhà ở.
Tác giả đề xuất phương hướng hoàn thiện pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở
được quy định trong Bộ luật dân sự năm 1995. Đặc biệt, là các quy định liên quan đến
đối tượng của hợp đồng là nhà ở chung cư, nhà ở được hình thành trong tương lai và
giải pháp hoàn thiện những quy định của pháp luật về loại đối tượng này góp phần hoàn
thiện những quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở.
6. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của luận
ngày càng có xu thế phát triển mạnh trong xã hội hiện đại. Mặt khác, với cách phân loại
tài sản theo quy định của pháp luật dân sự, thì nhà ở là một loại bất động sản quan
trọng, buộc phải đăng ký quyền sở hữu nên các giao dịch mua bán nhà ở được pháp luật
quy định khá chặt chẽ.
Chế định về hợp đồng mua bán nhà ở được quy định trong Bộ luật dân sự năm
1995 và Bộ luật dân sự năm 2005. Theo đó, hợp đồng mua bán nhà ở được hiểu là một
dạng cụ thể của hợp đồng mua bán tài sản.
Hợp đồng mua bán nhà ở là sự thỏa thuận của các bên. Trong hợp đồng mua
bán nhà ở bao giờ cũng tồn tại bên bán nhà và bên mua nhà, họ có thể là cá nhân, pháp
nhân hoặc hộ gia đình hay tổ hợp tác. Các bên thỏa thuận những nội dung của hợp đồng
trên cơ sở của sự tự do ý chí và nội dung của thỏa thuận đó không được trái pháp luật và
đạo đức xã hội.
Tự do ý chí là vấn đề trọng yếu trong pháp luật về hợp đồng nói chung và trong
hợp đồng mua bán nhà ở nói riêng. Tự do ý chí được hiểu là không ai có thể ép buộc người
khác phải tham gia ký kết hợp đồng mua bán nhà ở với mình hoặc với một chủ thể khác.
Tất cả "hợp đồng mua bán nhà ở được ký kết mà vi phạm điều kiện tự do ý chí của chủ thể
trong giao kết hợp đồng thì hợp đồng đó sẽ bị vô hiệu" (theo quy định tại Điều 138, Điều
141 Bộ luật dân sự) [2. Sự tự do ý chí trong thỏa thuận của các bên là một trong những
nguyên tắc giao kết hợp đồng dân sự nói chung và được quy định tại Điều 395 Bộ luật
dân sự năm 1995, khi giao kết hợp đồng bên bán nhà và bên mua nhà phải thực hiện
nguyên tắc:
- Tự do giao kết hợp đồng, nhưng không được trái với pháp luật, đạo đức xã
hội;
- Tự nguyện, bình đẳng, thiện chí, hợp tác, trung thực và ngay thẳng.
Nhà ở, theo pháp luật dân sự Việt Nam, là tài sản buộc phải đăng ký quyền sở
hữu. Mặt khác, nhà ở thường là loại tài sản có giá trị lớn, có tác động lớn đến đời sống
của cá nhân, hộ gia đình và các chính sách xã hội của Nhà nước, vì vậy, việc thỏa thuận
luật thừa nhận. Nhưng một điều khó có thể thực hiện được là khi nào, bằng cách nào
thì người đang ở ngôi nhà đó chứng minh được họ mua ngôi nhà đó một cách hợp
pháp, trong khi pháp luật quy định giao dịch về nhà ở từ thời kỳ phong kiến, thời kỳ
Pháp thuộc cho đến nay đều khẳng định tất cả các giao dịch loại này đều phải được thể
hiện bằng văn bản. Vậy, tính "hợp pháp" được hiểu như thế nào thật khó có câu trả lời
xác đáng trong trường hợp này.
Theo chúng tôi, pháp luật không nhất thiết phải đưa ra dự liệu này bởi nó không
có tính khả thi, để giải quyết vấn đề này chúng ta cần sử dụng nguyên tắc suy đoán pháp
lý, nguyên tắc xác lập quyền sở hữu đối với tài sản là bất động sản. Khi không có tranh
chấp, nếu người đang sử dụng ngôi nhà đó một cách hợp pháp ngay tình thì họ được coi
là chủ sở hữu hợp pháp ngôi nhà đó và như vậy chúng ta không cần phải đề cập đến hợp
đồng mua bán nhà ở của họ. Nếu như có tranh chấp chúng ta mới xét đến vấn đề xác lập
quyền sở hữu ngôi nhà của người đang ở ngôi nhà đó và những người tranh chấp phải
chứng minh được người đang sử dụng ngôi nhà đó là không có căn cứ pháp luật.
Mặt khác, theo quy định tại điểm c khoản 12 thông tư này thì hợp đồng mua
bán nhà ở có thể chỉ là sự thể hiện ý chí đơn phương của bên bán nhà ở, khẳng định
rằng chính họ đã bán nhà cho bên mua.
Nhà làm luật đưa ra các dự liệu này là nhằm giải quyết những tồn tại trong các
giao dịch mua bán nhà ở, trên thực tế, đã xảy ra trong một thời gian tương đối dài. Tuy
nhiên, vì có nhiều lý do khác nhau mà Nhà nước chưa ban hành được hệ thống các văn
bản pháp luật để điều chỉnh loại quan hệ này. Bên cạnh đó, các cơ quan nhà nước có
thẩm quyền đã buông lỏng hoạt động quản lý nhà nước về nhà ở làm cho các giao dịch
về nhà ở diễn ra một cách tùy tiện. Để giải quyết những hậu quả này, cần phải có những
giải pháp nhất định để bình ổn và giải quyết các tranh chấp đã và đang xảy ra đối với
các giao dịch mua bán nhà ở không tuân thủ triệt để các quy định của pháp luật.
Tóm lại, dựa trên lý luận về hợp đồng dân sự, căn cứ vào khái niệm hợp đồng
mua bán tài sản được quy định tại Điều 421, các quy định về hợp đồng mua bán nhà ở
chính sách về nhà ở để đảm bảo cho người dân, đặc biệt là những người có thu nhập
thấp, những người thuộc diện chính sách xã hội có nhiều điều kiện thuận lợi hơn trong
việc có nhà để ở.
Như vậy, hợp đồng mua bán nhà ở là loại hợp đồng mua bán tài sản nên nó
cũng có những đặc điểm pháp lý chung của loại hợp đồng này là:
Thứ nhất, hợp đồng mua bán nhà ở là một hợp đồng song vụ. Theo đó, bên bán
nhà ở và bên mua nhà ở đều có các quyền và nghĩa vụ nhất định, không bên nào chỉ có
quyền hoặc chỉ phải thực hiện các nghĩa vụ. Nghĩa vụ của bên này là quyền lợi của bên
kia và ngược lại. Khi bên có nghĩa vụ đến hạn thực hiện nghĩa vụ nhưng không thực
hiện đúng những cam kết đã thỏa thuận, thì bên có quyền sẽ yêu cầu bên có nghĩa vụ
phải thực hiện đúng, thực hiện đủ những cam kết đã thỏa thuận. Tính song vụ còn được
thể hiện ở chỗ quyền lợi của bên bán và bên mua chỉ có thể được đảm bảo khi bên mua
và bên bán thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ tương ứng của mình. Nói cách khác, trong
hợp đồng mua bán nhà ở, quyền và nghĩa vụ của bên bán tương ứng với nghĩa vụ và
quyền của bên mua. Vì thế hợp đồng mua bán nhà ở luôn phải được lập thành nhiều bản
có giá trị pháp lý như nhau, mỗi bên giữ một bản để làm cơ sở pháp lý cho việc đảm
bảo quyền và việc thực hiện nghĩa vụ của mình. Tuy nhiên, đặc tính song vụ này cũng
chỉ biểu hiện rõ nét sau khi hợp đồng được chứng thực, chứng nhận của cơ quan nhà
nước có thẩm quyền (thời điểm có hiệu lực của hợp đồng).
Ví dụ: "Bên bán nhà có nghĩa vụ giao nhà ở đúng tình trạng đã ghi trong hợp
đồng kèm theo hồ sơ về nhà cho bên mua" (khoản 2 Điều 447) [2]. Tương ứng với
quyền của bên mua là "được nhận nhà và kèm theo hồ sơ về nhà đúng tình trạng đã quy
định trong hợp đồng" (khoản 1 Điều 450) [2]. "Bên bán nhà có quyền yêu cầu bên mua
nhận nhà đúng thời hạn đã thỏa thuận" (khoản 1 Điều 448) [2], thì "bên mua nhà ở có
nghĩa vụ nhận nhà đúng thời hạn đã thỏa thuận" (khoản 2 Điều 449) [2].
Thứ hai, hợp đồng mua bán nhà ở là hợp đồng có đền bù. Tức là, trong hợp
đồng, khi bên bán nhà hoặc bên mua nhà đã thực hiện cho bên kia một lợi ích, thì sẽ
- Nếu ruộng đất mà bán đoạn thì phải làm văn khế và phải có người làm chứng.
Người bán điểm chỉ ở bốn hàng sau, người mua điểm chỉ ở ba hàng trước.
- Văn khế phải lập thành 02 bản như nhau, mỗi bên giữ một bản.
- Nếu ruộng đất mà bán đoạn hoặc bán đứt thì không được chuộc lại [65].
Đến thời kỳ nhà Lê, Nhà nước đã ban hành Quốc triều Hình luật. Có thể nói,
đây là một trong những bộ luật thành văn thể hiện trình độ lập pháp cao nhất, tiến bộ
nhất của Nhà nước phong kiến Việt Nam. Nội dung các quy định về hợp đồng mua bán
ruộng đất đã thể hiện được những nguyên tắc cơ bản nhất của pháp luật hợp đồng dân sự
như "nguyên tắc bình đẳng, tự nguyện khi mua bán ruộng đất. Mọi giao kết khi bị ức hiếp
thì không có giá trị" (Điều 335). Đặc biệt, theo quy định tại Điều 366 thì "việc mua bán
ruộng đất phải được lập thành văn khế và có xã trưởng chứng kiến" [60].
Đây là những quy định thành văn đầu tiên, đặt nền móng cho sự hình thành và
phát triển các quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở thời kỳ nhà nước
phong kiến Việt Nam nói riêng và của nhà nước ta sau này nói chung.
Thời kỳ thực dân Pháp đô hộ Việt Nam, với phương châm "chia để trị" chính
quyền thực dân đã xây dựng ba bộ dân luật khác nhau áp dụng cho ba miền Bắc kỳ,
Trung kỳ và Nam kỳ. Các quy định về hợp đồng mua bán nhà ở được quy định trong ba
bộ dân luật này đều được xây dựng trên tinh thần của Bộ luật dân sự Pháp, một trong
những Bộ luật dân sự có trình độ lập pháp phát triển nhất thế giới thời kỳ bấy giờ. Các
quy định của pháp luật ở thời kỳ này cũng đã đảm bảo cho các giao dịch mua bán nhà ở
được thực hiện rõ ràng, chính xác, bảo vệ được quyền và lợi ích của các bên.
Sau khi Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa ra đời, để đảm bảo cho các giao
lưu dân sự nói chung, cũng như những giao dịch mua bán nhà ở nói riêng được tiến
hành ổn định trong đời sống xã hội. Ngày 10/10/1945, Chủ tịch Hồ Chí Minh đã ban
hành Sắc lệnh số 90/SL quy định giữ tạm thời các luật lệ hiện hành ở ba miền Bắc kỳ,
Trung kỳ và Nam kỳ cho đến khi ban hành những bộ luật thì mới áp dụng trên phạm vi
toàn quốc.
85/SL ngày 22/02/1952 quy định thể lệ trước bạ đối với việc mua bán nhà, cho và đổi
nhà cửa, ruộng đất. Nội dung của Sắc lệnh đã đề cập đến các vấn đề quan trọng của hợp
đồng mua bán nhà ở như:
- Các việc mua bán, cho và đổi nhà cửa, ruộng đất bắt buộc phải trước bạ rồi
mới được sang tên trong địa bộ và sổ thuế (Điều 1);
- Trước khi đem trước bạ văn tự phải đưa ủy ban kháng chiến hành chính xã
hay thị xã nhận thực chữ ký của các người mua, bán, cho, nhận, đổi và nhận thực những
người bán, cho hay đổi là chủ những nhà cửa, ruộng đất đem bán, cho hay đổi (Điều 3);
- Các định mức thuế suất trước bạ đối với việc mua bán, cho, đổi nhà cửa,
ruộng đất (Điều 4);
- Thời hạn văn tự mua bán nhà ở và chế tài áp dụng khi vi phạm thời hạn này
(Điều 6) [12].
Năm 1959, Tòa án nhân dân tối cao đã ra Chỉ thị số 772/CT-TATC về việc đình
chỉ áp dụng luật lệ của đế quốc, phong kiến. Nhưng do điều kiện khách quan và chủ
quan ngay lúc bấy giờ, Nhà nước ta vẫn chưa ban hành được các văn bản pháp luật thay
thế để điều chỉnh các giao dịch dân sự nói chung và giao dịch mua bán nhà ở nói riêng.
Do vậy, trên thực tế chúng ta vẫn dựa trên nội dung và những nguyên tắc cơ bản của
pháp luật dân sự trước đây để điều chỉnh các giao dịch mua bán nhà ở.
Ngày 4/1/1979, Hội đồng Chính phủ ban hành Nghị định số 02/NĐ-HĐCP ban hành
Điều lệ thống nhất quản lý nhà cửa ở các thành phố, thị xã. Trong nghị định này đã quy
định về hợp đồng mua bán nhà ở:
Việc mua bán nhà ở của nhân dân và việc chuyển dịch nhà cửa của các cơ quan,
xí nghiệp phải theo đúng nguyên tắc, thủ tục do pháp luật quy định. Việc nhân dân mua
bán nhà ở của nhau ở thành thị phải được ủy ban nhân dân huyện, thị xã, quận, và cấp
tương đương chứng nhận và phải trước bạ, sang tên tại cơ quan quản lý nhà đất tỉnh,
thành phố mới được coi là hợp pháp. Đối với nhà cửa chưa đủ hồ sơ, chứng từ hợp pháp
về quyền sở hữu và những nhà cửa chờ xử lý đều chưa được phép chuyển dịch quyền sở
Theo quy định về quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế
chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân, tổ chức trong Luật Đất đai năm 1993
thì đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở không chỉ có ngôi nhà, vật kiến trúc nữa mà
còn bao gồm cả quyền sử dụng đất ở mà có ngôi nhà xây trên đó. Điều này có nghĩa là
khi thành lập hợp đồng mua bán nhà ở phải bao gồm hai phần: Phần mua bán nhà và
phần chuyển quyền quyền sử dụng đất.
Tóm lại, tuy các quy định trong Pháp lệnh nhà ở năm 1991 còn nhiều quy định
chung chung, chưa thực sự cụ thể, rõ ràng và thống nhất, nhưng đây thực sự là văn bản
đánh dấu sự phát triển mới của pháp luật dân sự về nhà ở nói chung và các quy định của
pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở nói riêng. Trên cơ sở kế thừa và phát triển các
quy định trong Pháp lệnh này, các văn bản pháp luật của Nhà nước sau này đã có những
quy định nhằm điều chỉnh các quan hệ mua bán nhà cửa, đặc biệt là các quy định trong
Bộ luật dân sự năm 1995 về hợp đồng mua bán nhà ở.
Một trong những vấn đề quan trọng có ảnh hưởng đến các quy định của pháp
luật về hợp đồng mua bán nhà ở của nước ta đó là việc thực hiện các chính sách nhà ở
của Nhà nước. Vì vậy, để tăng cường hiệu lực quản lý nhà nước về nhà ở và tạo lập
khung pháp lý ổn định cho các giao dịch liên quan đến nhà ở, đặc biệt là tạo lập cơ sở
pháp lý cho việc thực hiện chủ trương hóa giá nhà cho những người đang thuê, đang sử
dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước có điều kiện trở thành chủ sở hữu nhà ở, ngày
05/07/1994 Chính phủ đã ban hành đồng thời hai nghị định quan trọng, đó là Nghị định
số 60/1994/NĐ-CP và Nghị định số 61/1994/NĐ-CP quy định các lĩnh vực về nhà ở.
Nghị định số 60/NĐ-CP ngày 05/07/1994 của Chính phủ quy định về quyền sở
hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị. Đây là nghị định được ban hành nhằm cụ
thể hóa các quy định trong Pháp lệnh về nhà ở năm 1991 và các quy định của Luật Đất
đai năm 1993. Các quy định trong nghị định này đã tạo cơ sở pháp lý hết sức quan trọng
cho hoạt động mua bán nhà ở phát triển. Trong đó, nhà ở với tư cách là đối tượng của
hợp đồng mua bán đã được phân chia theo các đối tượng, hình thức sở hữu đã tạo điều
Nam. Như vậy, tuy còn điểm hạn chế nhất định nhưng nó đã tạo điều kiện thuận lợi
khuyến khích người nước ngoài yên tâm đầu tư, sinh sống ở Việt Nam.
Cùng với việc ban hành Nghị định số 60/CP, Chính phủ cũng đã ban hành Nghị
định 61/1994/NĐ-CP quy định về việc mua bán và kinh doanh nhà ở. Nghị định đã quy
định:
Mua bán nhà ở là việc chuyển quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở từ
bên bán sang bên mua thông qua hợp đồng được ký kết bằng văn bản giữa bên mua và
bên bán theo đúng quy định của pháp luật. Bên bán phải là chủ sở hữu hợp pháp nhà ở
và chủ sử dụng hợp pháp đất ở. Trong mọi trường hợp khác, bên bán phải có giấy ủy
quyền của chủ sở hữu hợp pháp nhà ở và chủ sử dụng hợp pháp đất ở đó được Công chứng
nhà nước chứng nhận (Điều 3) [14].
Để tạo điều kiện cho các giao dịch về mua bán nhà ở được thực hiện đúng theo
các quy định của pháp luật, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người mua nhà,
người bán nhà, nghị định đã quy định đối tượng các chủ thể được phép kinh doanh nhà
ở tại Điều 13, đó là "các tổ chức trong nước, cá nhân là công dân Việt Nam định cư ở
Việt Nam" [14]. Đây là hành lang pháp lý an toàn cho các chủ thể tham gia ký kết hợp
đồng mua bán nhà ở.
Mặt khác, nghị định này cũng đã chỉ rõ việc mua bán nhà ở buộc phải được tiến
hành thông qua hợp đồng bằng văn bản và tuân theo các thủ tục luật định, nếu không
hợp đồng sẽ bị vô hiệu.
Ngày 28/10/1995 tại kỳ họp thứ 8, Quốc hội khóa IX đã thông qua Bộ luật dân
sự. Bộ luật này được xây dựng trên cơ sở kế thừa và phát triển nội dung các quy định
của pháp luật dân sự Việt Nam từ trước đến nay. Bộ luật dân sự được ban hành và có
hiệu lực đã thực sự là công cụ pháp lý quan trọng thúc đẩy giao lưu dân sự phát triển,
thúc đẩy nền kinh tế - xã hội phát triển.
Theo Bộ luật dân sự năm 1995, hợp đồng mua bán nhà ở được quy định thành
một phần riêng trong mục hợp đồng mua bán tài sản từ Điều 443 đến Điều 450. Đây là
người thuộc diện hưởng chính sách xã hội, người nghèo đang phải thuê nhà ở,
mượn nhà ở;
+ Giữ vững ổn định xã hội, có khả năng thực thi và được nhân dân
đồng tình (Điều 1) [68].
Với việc chỉ ra ba nguyên tắc để giải quyết các giao dịch về nhà ở được xác lập
trước ngày 01/07/1991, pháp luật về mua bán nhà ở thể hiện sự ảnh hưởng rất nhiều
trong việc thực hiện các chính sách về nhà ở của Nhà nước, khi mà các nhu cầu về nhà
ở của người dân chưa được xã hội đáp ứng một cách cơ bản.
Thực tiễn những năm qua cho thấy, việc chuyển quyền sở hữu nhà ở thuộc sở hữu
nhà nước cho các cá nhân chiếm một tỷ lệ không nhỏ trong các giao dịch mua bán nhà ở.
Chính vì thế, để đáp ứng nhu cầu lớn của người dân về nhà ở, Nhà nước đã chủ trương
đẩy nhanh tiến độ hóa giá nhà thuộc sở hữu nhà nước cho các cá nhân, tạo điều kiện cho
các giao dịch mua bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước có điều kiện phát triển, đồng thời
cũng tạo điều kiện cho người dân có cơ hội nhiều hơn trong việc trở thành chủ sở hữu
ngôi nhà mình đang ở.
Để thực hiện chủ trương này, ngày 03/03/1996 Thủ tướng Chính phủ đã ban
hành Chỉ thị số 191/CT-TTg quy định về việc đẩy mạnh việc bán nhà thuộc sở hữu nhà
nước cho người đang thuê, và cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng
đất ở tại đô thị. Theo đó, Thủ tướng Chính phủ chỉ thị: "ủy ban nhân dân các tỉnh, thành
phố trực thuộc Trung ương cần kiện toàn và tăng cường hoạt động của Ban chỉ đạo cấp
tỉnh về chính sách nhà ở và đất ở" (Mục1) [15]. Đối với các tỉnh, thành phố có quỹ nhà
ở thuộc sở hữu nhà nước thì "ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương
phải khẩn trương xây dựng đề án nhà ở trình Hội đồng nhân dân thông qua, trong đó
xác định các khu vực nhà ở thuộc diện được bán và công bố rộng rãi cho nhân dân biết"
(Mục 3) [15]. Đây là những quy định quan trọng, tạo cơ sở pháp lý cho việc thực hiện
các giao dịch mua bán nhà ở thuộc đối tượng sở hữu nhà nước.
Hơn nữa, khi chưa có chủ trương và những quy định rõ ràng về việc chuyển
Để thực hiện chính sách xã hội, kinh tế này Thủ tướng Chính phủ đã ban hành
Quyết định số 1548/2001/QĐ-TTg ngày 05/10/2001 quy định việc đầu tư tôn nền vượt
lũ để xây dựng các cụm, tuyến dân cư vùng ngập sâu đồng bằng sông Cửu Long, Quyết
định số 105/2005/ QĐ-TTg quy định việc thực thi chính sách mua trả chậm nền nhà và
nhà ở trong các cụm tuyến dân cư của các tỉnh vùng đồng bằng sông Cửu Long. Đối với
vùng Tây Nguyên, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định số 132/2002/QĐ-TTg
ngày 08/10/2002, Quyết định số 154/2001/ QĐ-TTg ngày 12/11/2002 quy định về việc
giải quyết đất sản xuất, đất ở và việc mua nhà trả chậm cho đồng bào dân tộc thiểu số
Tây Nguyên.
Bên cạnh đó, với quan điểm: Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là một bộ
phận của cộng đồng dân tộc Việt Nam. Nhà nước bảo hộ quyền lợi chính đáng của
người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Nhà nước khuyến khích và tạo điều kiện để
người Việt Nam định cư ở nước ngoài giữ gìn bản sắc văn hóa dân tộc Việt Nam, giữ
gìn gắn bó quan hệ với gia đình và quê hương, góp phần xây dựng quê hương đất nước
(Điều 75) [57]. Chính phủ đã ban hành Nghị định số 81/2001/NĐ-CP ngày 05 tháng 10
năm 2001 quy định về việc người Việt Nam ở nước ngoài mua nhà ở tại Việt Nam. Nghị
định này đã quy định cụ thể, rõ ràng các đối tượng được mua nhà ở, điều kiện mua nhà
ở. Đặc biệt, "người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được mua nhà ở theo quy
định tại Nghị định này, sau khi hoàn tất các thủ tục mua nhà ở thì được cấp Giấy chứng
nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở" (Điều 4) [22]. Đây là điểm khác biệt
giữa người sở hữu nhà ở là người nước ngoài với người sở hữu nhà ở là người Việt Nam
định cư ở nước ngoài, quy định này đã và đang khuyến khích những người Việt Nam
yêu nước đang làm việc và sinh sống ở nước ngoài có điều kiện về vật chất cũng như
khoa học, kỹ thuật có thể đầu tư về nước để xây dựng đất nước ngày càng phát triển
mạnh mẽ hơn.
Tuy nhiên, thực tế hiện nay là trong các giao dịch về mua bán nhà ở, mặc dù
pháp luật đã quy định rất cụ thể, rõ ràng về hình thức cũng như nội dung và các thủ tục
nhà ở qua các thời kỳ ở nước ta, để thấy được toàn cảnh nội dung pháp luật quy định về
hợp đồng mua bán nhà ở của nước ta trong các giai đoạn trước đây và hiện nay. Trong
chương này, tác giả luận văn đã giải quyết triệt để những vấn đề đặt ra ở trên.
Copyright: Tài liệu đại học ©