ĐẠI HỌC HUẾ
KHOA LUẬT

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP
CHUYÊN NGÀNH: LUẬT DÂN SỰ
KHÓA 2010 - 2014
HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở
THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM
Giáo viên hướng dẫn: Sinh viên thực hiện:
ThS. Nguyễn Thị Thúy Hằng Nguyễn Thị Hồng Thơm
Lớp: K34B - Dân Sự
Huế, 03/2014



Để có thể hoàn thành tốt bài khóa luận tốt nghiệp
cũng như hoàn thành chương trình học bốn năm tại Khoa Luật
- Đại học Huế bên cạnh sự cố gắng của bản thân đó còn
là công lao to lớn của quý thầy cô, gia đình và bạn bè đã
giúp đỡ em rất nhiều trong quá trình đó.
Nhân đây em xin gửi lời cảm ơn chân thành nhất tới
Khoa Luật - Đại học huế cũng như toàn bộ giảng viên trong
khoa đã tạo cho em được có được những điều kiện tốt nhất
để có thể hoàn thành khóa học của mình. Đồng thời để
hoàn thành bài khóa luận tốt nghiệp này em xin bày tỏ
lòng cảm ơn sâu sắc nhất đến giảng viên hướng dẫn Thạc
sỹ Nguyễn Thò Thúy Hằng đã dành rất nhiều thời gian
cũng như sự bảo ban tận tình của cô đã giúp em có động
lực để thực hiện tốt bài khóa luận này.
Bên cạnh đó trong thời gian qua em đã nhận được rất
nhiều sự cỗ vũ, khuyến khích từ gia đình, bạn bè nhân đây

tính bầy đàn họ cư ngụ trong những hốc cây, mái đá. Cũng chính từ tư duy
nhận thức còn hạn chế chưa phát triển nên trong tư duy của họ không biết
đến sư tồn tại hay hình thành một khái niệm nhà ở, thì ngày nay với sự phát
triển vượt bậc của loài người cũng nhu sự phát triển của khoa học công
nghệ tiên tiến đã cải thiện đời sống của con người kéo theo đó là nhu của
con người ngày càng cao, họ không chỉ biết thõa mãn với những gì đã có
mà họ còn biết thay đổi phù hợp với nhu cầu cũng như sự biến đổi của xã
hội. Có thể nói nhà ở là vấn đề mà Nhà nước ta luôn giành sự quan tâm đặc
biệt tới đối tượng này bằng việc ban hành các quy định của pháp luật về
việc mua bán nhà ở luôn được chú trọng để đảm bảo quyền và lợi ích hợp
pháp của các chủ thể, bên cạnh đó nó còn thu hút được sự quan tâm của
nhiều nhà nghiên cứu dưới nhiều góc độ khác nhau. Nếu như theo phạm trù
xã hội học nhà ở là phương tiện đáp ứng nhu cầu cần thiết của con người;
theo phạm trù kinh tế thì nhà ở được coi là khối tài sản lớn, quý báu của
con người thì theo phạm trù luật học thì nhà ở đó là đối tựơng điều chỉnh
của nhiều nghành luật trong đó có Luật dân sự.
Quyền về nhà ở được pháp luật ghi nhận và được coi đó là một trong
những quyền cơ bản của công dân. Hiến pháp mới của nước ta Hiến pháp
năm 2013 ghi nhận và khẳng định về quyền cơ bản của công dân bằng việc
quy định tại khoản 1 Điều 22 “công dân có quyền có nơi ở hợp pháp”. Tại
Điều 44 Nghị định 71/2010/NĐ-CP quy định nhà ở được tạo lập hợp pháp
thông qua các hình thức như: đầu tư xây dựng nhà ở mới; mua, nhận tặng
cho, nhận thừa kế nhà ở và thông qua các hình thức khác. Việc mua bán
nhà ở tại nước ta trải qua nhiều thời kỳ khác nhau và có sự bến đổi một
cách mạnh mẽ để phù hợp với sự biến đổi của đất nước. Với tính chất là
6
GVHD: ThS. Nguyeãn Thò Thuùy Haèng SVTH: Nguyeãn Thò Hoàng Thôm
một loại hợp đồng hết sức phức tạp, cũng như thông qua quá trình giải
quyết các giao dịch liên quan tới việc mua bán nhà ở, các quy định của
pháp luật điều chỉnh về vấn đề này đã bộc lộ nhiều hạn chế, bất cập. Chính

phức tạp. Tuy nhiên trong phạm vi là một bài khóa luận tốt nghiệp cử nhân
luật học thì tác giả sẽ tập trung nghiên cứu vấn đề dựa trên cơ sở lý luận và
thực tiễn để đánh giá một cách khách quan các quy định pháp luật liên quan
tới hợp đồng mua bán nhà ở. Từ đó đưa ra những giải pháp nhằm hoàn
thiện hệ thống pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở, cụ thể:
Những nội dung chính của pháp luật liên quan tới hợp đồng mua bán
nhà ở, đặc biệt về chủ thể, nội dung và đối tượng của hợp đồng. Bên cạnh
đó bài viết cũng sẽ phân tích, đánh giá trên cơ sở nghiên cứu những bản án
của Tòa án về giải quyết các tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở để từ
đó đưa ra những giải pháp nhằm hoàn thiện những bất cập của pháp luật
còn gặp phải. Trong phạm vi nghiên cứu này tác giả cũng xem xét và đánh
giá thực trạng giải quyết các tranh chấp về các giao dịch liên quan tới nhà ở
tại Tòa án nhân dân tỉnh Thừa Thiên Huế cụ thể từ năm 2009 đến năm 2012
để có thể thấy được những bất cập của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà
ở ngoài thực tiễn cuộc sống như thế nào, từ đó đưa ra những kiến nghị, giải
pháp cụ thể để nâng cao chất lượng công tác giải quyết các tranh chấp về
giao dịch liên quan tới nhà ở nói chung và đối với giao dịch liên quan tới
hợp đồng mua bán nhà ở nói riêng.
4. Phương pháp nghiên cứu
Đề tài “Hợp đồng mua bán nhà ở theo pháp luật Việt Nam” được
thực hiện dựa trên cơ sở phương pháp luận của chủ nghĩa duy vật biện
chứng, chủ nghĩa duy vật lịch sử và tư tưởng Hồ Chí Minh về nhà nước và
pháp luật.
Bên cạnh đó để hoàn thành đề tài này tác giải đã sử dụng một số
phương pháp như: Phương pháp phân tích, phương pháp so sánh, phương
pháp xã hội và phưng pháp tổng hợp.
8
GVHD: ThS. Nguyeãn Thò Thuùy Haèng SVTH: Nguyeãn Thò Hoàng Thôm
5. Kết cấu của đề tài
Nội dung của đề tài gồm có 3 phần: Phần mở đầu; phần nội dung và

pháp luật quy định như: tự nguyện thỏa thuận, không được lừa dối, cưỡng
ép hay những thỏa thuận trong hợp đồng trái với pháp luật và đạo đức xã
hội thì sẽ bị coi là hợp đồng vô hiệu. Sự tự do thể hiện ý chí, tự nguyện của
10
GVHD: ThS. Nguyeãn Thò Thuùy Haèng SVTH: Nguyeãn Thò Hoàng Thôm
các bên cũng chính là một trong những nguyên tắc giao kết hợp đồng dân
sự nói chung được Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định tại Điều 398 theo đó
khi giao kết hợp đồng dân sự nói chung thì các bên phải thực hiện theo
đúng nguyên tắc:
- Tự do giao kết hợp đồng nhưng không được trái pháp luật, đạo đức xã hội;
- Tự nguyện, bình đẳng, thiện chí, hợp tác, trung thực và ngay thẳng.
Khi nghiên cứu về hợp đồng mua bán nhà ở mặc dù Bộ luật Dân sự 2005
và Luật nhà ở 2005 không quy định cụ thể như thế nào là hợp đồng mua bán
nhà ở nhưng dựa vào quá trình phân tích, so sánh trên cũng như nhìn nhận
hợp đồng mua bán nhà ở trong mối tương quan với các loại hợp đồng khác thì
chũng ta có thể đưa ra khái niệm về hợp đồng mua bán nhà ở như sau:
Hợp đồng mua bán nhà ở là sự thỏa thuận giữa bên bán nhà và bên
mua nhà, theo đó bên mua nhà có quyền nhận nhà và có nghĩa vụ trả tiền
cho bên bán, còn bên bán có nghĩa vụ giao nhà là đối tượng của hợp đồng
mua bán nhà đồng thời có quyền nhận tiền tương ứng với giá trị của căn
nhà mà hai bên đã thỏa thuận trong hợp đồng mua bán.
1.1.2. Đặc điểm pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ở
Nhà ở là đối tượng của loại hợp đồng mua bán nhà ở và đây cũng là
loại tài sản mà pháp luật bắt buộc phải đăng ký quyền sở hữu, chính vì vậy
mà pháp luật nước ta quy định rất chặt chẽ các vấn đề pháp lý liên quan tới
đối tượng của loại hợp đồng này. Có thể nói hợp đồng mua bán nhà ở là
một dạng của hợp đồng dân sự nói chung và cũng là loại hợp đồng đặc biệt
trong hợp đồng mua bán tài sản nói riêng, nó có đầy đủ những đặc điểm
chung của một hợp đồng dân sự và cũng hội tụ những đặc điểm cơ bản của
hợp đồng mua bán tài sản nói riêng và ngay trong bản thân nó cũng đã tồn

sự mà cả bên bán và bên mua đã thực hiện để có thể đảm bảo quyền và lợi
ích hợp pháp của họ khi tham gia quan hệ hợp đồng.
Nếu như trong hợp đồng tặng cho tài sản là một loại hợp đồng mà
theo đó người chuyển giao tài sản sẽ không nhận được một lợi ích vật chất
12
GVHD: ThS. Nguyeãn Thò Thuùy Haèng SVTH: Nguyeãn Thò Hoàng Thôm
nào cả thì hợp đồng mua bán nhà ở lại ngược lại. Khi người đó tặng (cho)
người khác một tài sản thì người tặng (cho) tài sản đó không có quyền yêu
cầu người nhận tài sản thực hiện nghĩa vụ thanh toán, và đồng nghĩa với đó
là người nhận tài sản từ người tặng (cho) không phải thực hiện bất kỳ một
nghĩa vụ nào đối với người chuyển chuyền sỡ hữu cả.
- Thứ ba, hợp đồng mua bán nhà ở là một loại hợp đồng khá đặc biệt.
Điều đặc biệt này được thể hiện ở chỗ đây là một loại hợp đồng mà khi
chuyển giao tài sản và chuyển giao quyền sở hữu tài sản. Trong quan hệ
mua bán này khi người bán nhà cho người mua thì bên cạnh việc phải
chuyển giao tài sản là ngôi nhà hoặc phần nhà ở cho người mua. Tuy nhiên
chưa dừng lại ở đó người bán phải chuyển giao quyền sở hữu ngôi nhà hợp
pháp cho người mua và có trường hợp phải chuyển giao luôn quyền sử
dụng đất ở có căn nhà đó cho người mua, trừ trường hợp bán nhà trên phần
đất thuê.
Bên cạnh những đặc điểm pháp lý trên thì hợp đồng mua bán nhà ở
còn có những đặc điểm pháp lý đặc thù, thể hiện rõ nét đặc thù bản chất của
nó. Cụ thể như về chủ thể tham gia giao kết hợp đồng, đối tượng của hợp
đồng Tuy nhiên tác giả của bài viết sẽ đề cập ở phần sau của đề tài.
1.2. Sơ lược về trình phát triển các quy định của pháp luật về hợp
đồng mua bán nhà ở của nước ta
Pháp luật điều chỉnh về vấn đề hợp đồng mua bán nhà ở của nước ta
có thể nói đã trải qua rất nhiều thời kỳ khác nhau, với mỗi thời kỳ có những
quy định khác nhau để phù hợp với hoàn cảnh của đất nước tại thời điểm
đó cũng như để phù hợp với nhu cầu, nhận thức của sử dụng của con người.

Bắc. Tuy nhiên chỉ từ năm 1884 trở đi sự thống trị của người Pháp mới
được thiết lập trên toàn lãnh thổ nước ta, và nếu tính từ năm 1884 thì cuộc
đô hộ của người Pháp kéo dài 61 năm. Trong thời kỳ thời kỳ thực dân Pháp
đô hộ Việt Nam, thực dân Pháp đã sử dụng các chính sách nô dịch về văn
hóa để phục vụ cho công cuộc khai thác thuộc địa tại Việt Nam. Không
những thế với dã tâm vô cùng tàn độc thực dân pháp đã chia nước ta ra làm
14
GVHD: ThS. Nguyeãn Thò Thuùy Haèng SVTH: Nguyeãn Thò Hoàng Thôm
ba miền Bắc kỳ - Trung kỳ - Nam kỳ với phương châm chia để trị, thực dân
Pháp đã áp dụng ba bộ dân luật khác nhau cho ba miền. Với một thời gian
thống trị dài như vậy mặc dù có tác động tiêu cực rất lớn tới đất nước ta,
đời sống của nhân dân ta nhưng với sự xâm lăng của thực dân cũng cho
thấy có nhiều điểm tích cực như chúng đã áp dụng những quy định pháp
luật mà sau này khi đất nước độc lập chúng ta có điều kiện để tiếp thu trong
đó các quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở đều được xây
dựng dựa trên nền tảng, trên tinh thần của Bộ luật Dân sự Pháp – một trong
những Bộ luật có trình độ phát triển nhất thế giới lúc bấy giờ. Các quy định
của pháp luật trong thời kỳ này cũng đã đảm bảo cho các giao dịch mua
bán nhà ở được rõ ràng, tương đối hoàn thiện để có thể bảo vệ được quyền
và lợi ích chính đáng của các bên chủ thể.
Sau khi Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa ra đời, ngày 10/10/1945
Hồ Chí Minh đã ban hành sắc lệnh số 90/SL với quy định giữ tạm thời các
luật lệ hiện hành ở ba miền Bắc - Trung - Nam cho đến khi ban hành được
những văn bản mới. Với sắc lệnh số 90/SL có thể nói đã tạo điều kiện cho
các giao dịch dân sự nói chung cũng như các giao dịch về hợp đồng mua
bán nhà ở nói riêng được đảm bảo, và giữ sự ổn định cho xã hội lúc bấy
giờ. Đến năm 1952, Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng Hòa đã ban hành
sắc lệnh số 85/SL ngày 22/02/1952 quy định về thể lệ trước bạ đối với việc
mua bán nhà, cho và đổi nhà của, ruộng đất. Đến năm 1959 Tòa án nhân
dân tối cao đã ra chỉ thị số 772/ CT/TANDTC về việc đình chỉ áp dụng

đến ngày 14/06/2005) đã thông qua Bộ luật Dân sự năm 2005, có hiệu lực
ngày 01/01/2006.
- Giai đoạn thứ tư: Từ năm 2006 đến nay
Bộ luật Dân sự năm 2005 có hiệu lực từ 01/01/2006 có thể nói sự ra
đời của văn bản này là kết quả tất yếu của một nhu cầu to lớn của xã hội.
Tiếp tục kế thừa những tinh hoa từ các văn bản trước đó như Pháp lệnh nhà
ở năm 1991; Bộ luật Dân sự năm 1995 thì Bộ luật Dân sự năm 2005 đã thể
hiện được những điểm tiến bộ, điểm mới mà các văn bản trước đó chưa
16
GVHD: ThS. Nguyeãn Thò Thuùy Haèng SVTH: Nguyeãn Thò Hoàng Thôm
điều chỉnh được. Với nội dung hợp đồng mua bán nhà ở được Bộ luật dân
sự điều chỉnh được quy định thành một chế định riêng tại mục II từ Điều
450 cho đến Điều 455. Nếu như ở Bộ luật Dân sự năm 1995 chỉ coi tài sản
là những gì tồn tại hữu hình, có thật thì phải tới Bộ luật Dân sự năm 2005
đã mở rộng khái niệm đó và coi loại hình tài sản đang hình thành trong
tương lai cũng được coi là đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở. Như
vậy chỉ một ví dụ như vậy cũng đã cho chúng ta thấy được sự tiến bộ, ưu
việt của Bộ luật Dân sự năm 2005 so với các văn bản pháp luật khác.
Tuy Bộ luật Dân sự đã thể hiện nhiều ưu việt, nhiều điểm tiến bộ
nhưng chỉ với một ít điều luật ít ỏi đó thì không thể điều chỉnh được cả một
loại quan hệ phức tạp như hợp đồng mua bán nhà ở được. Mà bên cạnh đó
còn có một số văn bản khác như văn bản pháp luật chuyên nghành Luật nhà
ở được ban hành ngày 29/11/2005 có hiệu lực từ 1/7/2006. Luật nhà ở năm
2005 ra đời sau một thời gian đi vào áp dụng thực tiễn có một số điều luật
không thực sự phù hợp, chính vì vậy đã được sửa đổi, bổ sung vào năm
2009, và hiện tại Luật nhà ở năm 2005 đang trong quá trình dự thảo sửa đổi
tuy nhiên chưa có một quyết định chính thức nào về việc cho ra đời Luật
nhà ở mới để thay thế Luật nhà ở năm 2005 hiện hành. Ngoài ra bên cạnh
đó còn phải kể đến một số văn bản pháp luật khác như: Nghị định số
90/2006/NĐ – CP ngày 06/09/2006 của Chính Phủ quy định chi tiết và thi

và sự phát triển kinh tế. Tuy nhiên dù thời kỳ nào đi chăng nữa chúng ta
cũng có thể thấy được các quy định của Pháp luật luôn cố gắng để bảo vệ
được quyền lợi của các chủ thể, của Nhà nước của xã hội.
1.3. Các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở
1.3.1. Chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở
Trong mối quan hệ giao dịch về hợp đồng nói chung và đối với hợp
đồng mua bán nhà ở nói riêng, tồn tại hai chủ thể chủ yếu đó là bên bán và
bên mua. Ngoài ra thì có sự tham gia của Nhà nước với tư cách là chủ thể
tiến hành hoạt động quản lý về nhà ở. Mặc dù cùng tham gia vào trong một
quan hệ pháp luật đó là quan hệ mua bán nhà ở được pháp luật bảo vệ và
18
GVHD: ThS. Nguyeãn Thò Thuùy Haèng SVTH: Nguyeãn Thò Hoàng Thôm
tạo mọi điều kiện bình đẳng như nhau nhưng mỗi chủ thể này có những đặc
trưng riêng. Chính vì vậy để tìm hiểu các quy định của pháp luật hiện hành
điều chỉnh về các chủ thể này thì chúng ta cần tìm hiểu từng chủ thể riêng
biệt đặt trong quan hệ hợp đồng mua bán nhà ở.
1.3.1.1. Bên bán nhà ở
Để trở thành chủ thể bên bán trong giao dịch liên quan tới nhà ở thì
các chủ thể phải đảm bảo các điều kiện được quy định tại Điều 92 Luật nhà
ở năm 2005 được sửa đổi bổ sung năm 2009.
Trong đó có thể nói điều kiện quan trọng trước hết mà các bên phải có
đó chính là bên bán phải là chủ sở hữu nhà ở hoặc người đại diện theo quy
định của pháp luật về dân sự. Hay nói cách khác người bán nhà phải là chủ
sở hữu hợp pháp của ngôi nhà đem bán hoặc là người được chủ sở hữu ngôi
nhà đó ủy quyền phù hợp với các quy định của pháp luật về việc ủy quyền,
và người được ủy quyền được phép thực hiện các giao dịch như mua bán,
tặng cho đối với tài sản được ủy quyền đó. Đối với trường hợp người bán
nhà là chủ sở hữu hợp pháp của ngôi nhà đó thì khi thực hiện giao dịch về
việc mua – bán nhà thì họ phải xuất trình một số giấy tờ để chứng minh quá
trình tạo lập hay mình là chủ sở hữu hợp pháp của ngôi nhà đó. Các giấy tờ

cần lưu ý là phải xem xét cẩn trọng giấy ủy quyền, xem xét giấy ủy quyền
đó có đảm bảo theo đúng quy định của pháp luật hay không? Xem xét
phạm vi ủy quyền mà người được ủy quyền được hưởng. Trong phạm vi
đang xem xét là hợp đồng mua bán nhà ở thì người mua cần xem trong giấy
ủy quyền đó thì người bán nhà có được phép bán ngôi nhà đó hay không để
hạn chế được rủi ro cũng như tránh được trường hợp phát sinh tranh chấp
giữa bên bán nhà (người được ủy quyền); bên mua nhà và người ủy quyền.
Bên bán nhà phải là người có đủ năng lực pháp luật và năng lực hành
vi dân sự đầy đủ. Việc xác định năng lực chủ thể của người bán nhà cần
xem xét trong từng trường hợp cụ thể.
Đối với trường hợp bên bán nhà là cá nhân. Cá nhân muốn tham gia
giao dịch hợp đồng mua bán nhà ở thì họ phải có năng lực hành vi dân sự
20
GVHD: ThS. Nguyeãn Thò Thuùy Haèng SVTH: Nguyeãn Thò Hoàng Thôm
đầy đủ. Theo quy định tại Điều 17 Bộ luật Dân sự năm 2005 thì năng lực
hành vi dân sự của cá nhân được hiểu là khả năng của cá nhân bằng hành vi
của mình xác lập, thực hiện quyền và nghĩa vụ dân sự, như vậy đó là điều
kiện cơ bản nhất để xem xét một cá nhân có đủ điều kiện để tham gia vào
giao dịch dân sự liên quan tới việc mua bán nhà ở hay không. Theo quy
định của Bộ luật Dân sự tại khoản 2 Điều 20 thì đối với trường hợp người
từ đủ mười lăm đến chưa đủ mười tám tuổi có tài sản riêng để đảm bảo
thực hiện nghĩa vụ thì có thể tự mình xác lập thực hiện các giao dịch dân sự
mà không cần phải có sự đồng ý của người đại diên theo pháp luật, trừ
trường hợp pháp luật có quy định khác. Bên cạnh đó theo quy định của Bộ
luật Dân sự năm 2005 tại Điều 19 thì pháp luật còn quy định người từ đủ
mười tám tuổi trở lên có khả năng nhận thức và điều khiển hành vi của
mình trừ trường hợp người mất năng lực hành vi dân sự, người bị hạn chế
năng lực hành vi dân sự, người từ mười tám tuổi trở lên có quyền tự mình
tham gia giao kết hợp đồng, trong đó có hợp đồng mua bán nhà ở.
Tuy nhiên, bên cạnh đó trong một số trường hợp khác thì khi tham gia

ba quyền năng đó chính là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định
đoạt. Trong trường hợp này chủ sở hữu có quyền thực hiện mọi hành vi về
tài sản theo ý chí của mình nhưng không được gây thiệt hại tới quyền và lợi
ích của người khác cũng như quyền và lợi ích của Nhà nước và xã hội.
Thứ hai, đối với trường hợp bên bán nhà không đồng thời là chủ sở
hữu thì việc thực hiện các giao dịch liên quan tới nhà ở hay các giao dịch
khác đều được thực hiện thông quan hình thức là ủy quyền, thì khi đó
người bán nhà là người được ủy quyền. Tuy nhiên đối với hình thức này thì
khi người mua thực hiện các giao dịch về nhà ở cũng cần nắm rõ hơn về
việc ủy quyền đó có đúng với quy định của pháp luật hay không? Và cần
xem xét về phạm vi ủy quyền, có nghĩa là xác định người được ủy quyền
đó có được chủ sở hữu (người ủy quyền) cho phép thực hiện các giao dịch
liên quan tới tài sản được ủy quyền đó hay không?
Khi nghiên cứu về các nguyên tắc khi giao kết hợp đồng nói chung
22
GVHD: ThS. Nguyeãn Thò Thuùy Haèng SVTH: Nguyeãn Thò Hoàng Thôm
và hợp đồng mua bán tài sản nói riêng là khi tham gia giao kết hợp đồng
các bên chủ thể bao gồm cả bên bán nhà và bên mua nhà phải hoàn toàn tự
nguyện, tự thỏa thuận các nội dung cơ bản của hợp đồng. Trong giao dịch
hợp đồng mua bán nhà có những trường hợp đặc biệt có thể xảy ra, đó
chính là những trường hợp mà chủ sở hữu của ngôi nhà không thể hay
không có điều kiện để giao dịch trực tiếp để thỏa thuận với bên mua nhà
nhưng hợp đồng mua bán nhà đó vẫn có thể thực hiện được, đó là những
trường hợp như bán nhà là tài sản bị cưỡng chế để thi hành án. Đây chính
là những trường hợp mà giao dịch hợp đồng mua bán nhà đặc biệt bởi lẽ
chủ sở hữu ngôi nhà đã định đoạt số phận pháp lý của ngôi nhà đó trước
khi nó trở thành đối tượng của cuộc giao dịch mua bán nhà.
Ngoài các chủ thể cơ bản như đã phân tích ở trên thì có thể thấy chủ
thể của quan hệ giao dịch hợp đồng mua bán nhà ở cũng có thể là tổ chức,
cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở để bán, để cho thuê. Tuy nhiên

đối tượng này được quy định tại Điều 1 Luật số 34/2009/QH12 về sửa đổi,
bổ sung Điều 126 của Luật Nhà ở và Điều 121 của Luật Đất đai được quyền
sở hữu nhà ở tại Việt Nam khi thuộc một trong các đối tượng sau:
+ Người có quốc tịch Việt Nam;
+ Người gốc Việt Nam thuộc diện người về đầu tư trực tiếp tại Việt
Nam theo pháp luật về đầu tư; người có công đóng góp cho đất nước; nhà
khoa học, nhà văn hoá, người có kỹ năng đặc biệt mà cơ quan, tổ chức của
Việt Nam có nhu cầu và đang làm việc tại Việt Nam; người có vợ hoặc
chồng là công dân Việt Nam sinh sống ở trong nước.
Đối với trường hợp người gốc Việt Nam không thuộc các đối tượng
trên mà được cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp Giấy miễn thị thực
và được phép cư trú tại Việt Nam từ ba tháng trở lên thì có quyền sở hữu
một nhà ở riêng lẻ hoặc một căn hộ chung cư tại Việt Nam để bản thân và
các thành viên trong gia đình sinh sống tại Việt Nam.
Tuy nhiên tại Điều 19 Thông tư số 16/2010/TT -BXD, Thông tư
hướng dẫn Nghị định 71/2010/NĐ-CP có quy định người Việt Nam định cư
24
GVHD: ThS. Nguyeãn Thò Thuùy Haèng SVTH: Nguyeãn Thò Hoàng Thôm
ở nước ngoài chỉ cần có giấy tờ chứng minh được phép cư trú tại Việt Nam
theo quy định tại Điều 67 của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP là đủ điều kiện
về cư trú để được quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam, không yêu cầu phải có
thời gian cư trú thực tế (cư trú liên tục hoặc cư trú cộng dồn) từ đủ ba tháng
trở lên tại Việt Nam mới được sở hữu nhà ở.
Tuy nhiên với đối tượng người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì
phải có các giấy tờ chứng minh người Việt Nam định cư ở nước ngoài được
sở hữu nhà ở tại Việt Nam được quy định tại Điều 66 Nghị định
71/2010/NĐ-CP như: hộ chiếu Việt Nam còn giá trị, hoặc hộ chiếu nước
ngoài thì phải có giấy tờ chứng minh còn quốc tịch Việt Nam
Từ quy định của pháp luật như vậy có thể thấy pháp luật Việt Nam
luôn muốn tạo điều kiện cũng như cơ hội để cho mỗi người có được một