ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT
HOÀNG THỊ THU THỦY
HîP §åNG MUA B¸N NHµ ë THEO PH¸P LUËT VIÖT NAM
Chuyên ngành: Luật dân sự và tố tụng dân sự
Mã số: 60 38 01 03
LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC
Cán bộ hướng dẫn khoa học: TS. NGUYỄN VĂN CƯỜNG
HÀ NỘI - 2014
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu của
riêng tôi. Các kết quả nêu trong Luận văn chƣa đƣợc công bố trong
bất kỳ công trình nào khác. Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong
Luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy và trung thực. Tôi đã
hoàn thành tất cả các môn học và đã thanh toán tất cả các nghĩa vụ
tài chính theo quy định của Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội.
Vậy tôi viết Lời cam đoan này đề nghị Khoa Luật xem xét để
tôi có thể bảo vệ Luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn!
NGƢỜI CAM ĐOAN
Hoàng Thị Thu Thủy
Quy định pháp luật của một số quốc gia về hợp đồng mua
bán nhà ở ......................................................................................... 24
1.3.1.
Quy định về hình thức của hợp đồng dân sự..................................... 24
1.3.2.
Quy định về nội dung của hợp đồng dân sự ...................................... 26
1.4.
Vai trò của quy định pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở ..... 28
KẾT LUẬN CHƢƠNG 1................................................................................ 33
Chương 2: QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH VỀ HỢP
ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở ............................................................. 34
2.1.
Nội dung của Hợp đồng mua bán nhà ở theo Luật nhà ở 2014 ..... 34
2.2.
Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở .................... 37
2.2.1.
Điều kiện về chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở .......................... 38
Xử lý hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu ............................................ 63
KẾT LUẬN CHƢƠNG 2................................................................................ 72
Chương 3: THỰC TRẠNG VÀ MỘT SỐ GIẢI PHÁP VỀ THI
HÀNH PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở ....... 73
3.1.
Thực trạng áp dụng pháp luật hiện hành hợp đồng mua bán
nhà ở .................................................................................................. 73
3.2.
Một số vướng mắc thường gặp trong quá trình giải quyết
hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu và xử lý hợp đồng mua
bán nhà ở vô hiệu tại tòa án nhân dân .......................................... 76
3.2.1.
Một số vƣớng mắc thƣờng gặp trong quá trình giải quyết hợp
đồng mua bán nhà ở vô hiệu ............................................................. 76
3.2.2.
Một số vƣớng mắc thƣờng gặp trong quá trình xử lý hợp đồng
mua bán nhà ở vô hiệu tại tòa án nhân dân ....................................... 83
3.3.
Kiến nghị sửa đổi một số điều luật liên quan đến quy định
TANDTC:
Tòa án nhân dân tối cao
XHCN:
Xã hội chủ nghĩa
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Hợp đồng là một trong những phƣơng tiện pháp lý chủ yếu để cá nhân,
tổ chức trao đổi lợi ích nhằm thỏa mãn các nhu cầu nhân sinh. Hợp đồng còn
đóng vai trò vô cùng quan trọng trong việc thúc đẩy sự phát triển nền kinh tế
vì nó là hình thức pháp lý cơ bản của sự trao đổi hàng hóa trong xã hội. Đặc
biệt là trong giai đoạn hiện nay, đất nƣớc ta đang thực hiện nền kinh tế thị
trƣờng định hƣớng xã hội chủ nghĩa, chế định hợp đồng càng đƣợc chú trọng
trong quá trình xây dựng pháp luật và xác lập, giao kết của các tổ chức, cá
nhân, trong đó, hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất là một trong
những loại hợp đồng đƣợc giao dịch phổ biến và sôi động nhất.
Tuy nhiên trong thời gian vừa qua, hợp đồng mua bán nhà ở xảy ra
với nhiều hình thức phức tạp, trong đó tình trạng hợp đồng mua bán nhà ở
không tuân thủ quy định pháp luật xảy ra phổ biến, tình trạng tranh chấp về
hợp đồng mua bán nhà ở tại các tòa án ngày càng nhiều… ảnh hƣởng rất lớn
đến sự phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh trật tự của đất nƣớc nói
chung và ảnh hƣởng đến quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia giao kết
hợp đồng nói riêng.
Tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở do nhiều nguyên nhân, trong đó
là việc thiếu hiểu biết về những quy định của pháp luật đối với hợp đồng mua
bán nhà ở, đặc biệt là điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở của
thành trong tƣơng lai, Luận văn thạc sĩ Luật học, Trƣờng Đại học Luật Thành
phố Hồ Chí Minh, Thành phố Hồ Chí Minh.
- Nguyễn Thành Đô (2008), Pháp luật về công nhận quyền sở hữu nhà
ở- qua thực tiễn tại Thành phố Hồ Chí Minh, Luận văn thạc sĩ luật học,
Trƣờng Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh, Thành phố Hồ Chí Minh.
- Lê Minh Hùng (2010), Hiệu lực của hợp đồng theo quy định của
2
pháp luật Việt Nam, Luận án Tiến sĩ Luật học, Trƣờng Đại học Luật Thành
phố Hồ Chí Minh;
- Trần Đức Hùng (2007), Hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu và hậu quả
pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu, Khóa luận cử nhân, Trƣờng
Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh, Thành phố Hồ Chí Minh.
Đồng thời có một số sách chuyên khảo, công trình nghiên cứu có liên
quan đến một số khía cạnh pháp lý của vấn đề hợp đồng, điều kiện có hiệu lực
của hợp đồng nhƣ:
- Nguyễn Mạnh Bách (1997), Luật Dân sự Việt Nam lược giải- các hợp
đồng dân sự thông dụng, Nxb. Chính trị quốc gia, Hà Nội. Công trình này chủ
yếu tập trung nghiên cứu về các hợp đồng dân sự thông dụng nhƣ hợp đồng
mua bán tài sản, hợp đồng tặng cho tài sản... theo BLDS 1995.
- Nguyễn Văn Cƣờng, Nguyễn Minh Hằng (2011), Giao dịch về
quyền sử dụng đất vô hiệu- Pháp luật và thực tiễn xét xử, Nxb. Thông tin
và truyền thông;
- Nguyễn Văn Cƣờng (2003), “Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân
thủ các quy định về hình thức”, Kiểm sát,(5);
- Đỗ Văn Đại (2011), Luật hợp đồng Việt Nam, Bản án và bình luận
bản án, Nxb. Chính trị quốc gia, Hà Nội. Công trình khoa học này chuyên sâu
bình luận những bản án đã đƣợc công bố liên quan đến các khía cạnh pháp lý
Nam”, Luật học, (12), tr. 34-42.
- Huỳnh Văn Nông (2009), “Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng và
việc công chứng hợp đồng”, Kỷ yếu hội thảo khoa học Thời điểm giao kết và
thời điểm có hiệu lực của hợp đồng theo quy định của Bộ luật Dân sự 2005,
Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh, tr. 13-18.
- Dƣơng Anh Sơn, Lê Minh Hùng (2010), “Hình thức văn bản, văn
bản có chứng thực là điều kiện có hiệu lực của hợp đồng”, Nghiên cứu lập
pháp, (18), tr. 28-33.
4
- Tƣởng Duy Lƣợng (2009), Pháp luật dân sự và thực tiễn xét xử, Nxb.
Chính trị quốc gia, Hà Nội.
- Tƣởng Duy Lƣợng (2004), “Một số vấn đề giải quyết tranh chấp hợp
đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất”, Tạp chí Tòa án nhân dân, (12)…và
các công trình khác. Tuy nhiên, các công trình nghiên cứu nêu trên đều đƣợc
thực hiện ở các góc độ khác nhau và ở các giai đoạn trƣớc đây. Vì vậy, việc
nghiên cứu về đề tài: "Hợp đồng mua bán nhà ở theo pháp luật Việt Nam"
không bị trùng lắp với các công trình đã công bố.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài
3.1. Mục đích nghiên cứu của đề tài
Mục đích cơ bản nhất của đề tài là tìm ra những điểm phù hợp, chƣa
phù hợp của chính sách pháp luật về nhà ở đối với thực tiễn và đóng góp ý
kiến vào những giải pháp trong công tác xây dựng pháp luật và giải pháp xây
dựng cơ chế giải quyết tranh chấp của các cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền
nhằm thúc đẩy sự phát triển của thị trƣờng nhà đất, đồng thời có định hƣớng
đúng đắn về chính sách nhà ở trong vai trò quản lý của Nhà nƣớc.
3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài
Tác giả nghiên cứu đề tài với những nhiệm vụ cụ thể sau:
lực của hợp đồng, phƣơng thức giải quyết đối với hợp đồng vô hiệu, đề xuất
phƣơng án hoàn thiện pháp luật về chế định hợp đồng mua bán nhà ở.
5. Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu
5.1. Cơ sở lý luận
Xuất phát từ đƣờng lối chính sách của Đảng và Nhà nƣớc về nhà ở của
Việt nam trong giai đoạn xây dựng đất nƣớc, phát triển nền kinh tế thị trƣờng
định hƣớng xã hội chủ nghĩa.
Hệ thống văn bản pháp luật có liên quan đến chính sách về nhà ở, liên
quan đến hợp đồng mua bán nhà ở. Trong hệ thống pháp luật dân sự nội dung
6
pháp luật quy định tập trung trong BLDS và Luật nhà ở cùng hệ thống văn
bản dƣới luật, chính sách của Nhà nƣớc về nhà ở trong giai đoạn hiện nay.
* Phương pháp nghiên cứu
Đề tài luận văn về hợp đồng mua bán nhà ở lý luận và thực tiễn đƣợc
nghiên cứu dựa trên phƣơng pháp luận của Chủ nghĩa duy vật biện chứng, chủ
nghĩa duy vật lịch sử và phép biện chứng của Chủ nghĩa Mác Lê-nin, Tƣ
tƣởng Hồ Chí Minh về Nhà nƣớc và pháp luật. Các phƣơng pháp cụ thể là
phƣơng pháp tổng hợp, phân tích, so sánh, liệt kê, phƣơng pháp xã hội học để
nghiên cứu nội dung của đề tài.
6. Ý nghĩa và những điểm mới của đề tài
Đề tài về: Hợp đồng mua bán nhà ở không phải đƣợc nghiên cứu lần
đầu đối với bậc cao học. Tuy vậy đối với việc nghiên cứu đề tài lần này Học
viên mong sẽ có một cách đánh giá toàn diện, có hệ thống về pháp luật hợp
đồng mua bán nhà ở tại Việt Nam.
Đề tài có tính hệ thống các quy định của pháp luật dân sự nói chung và
hệ thống quy định pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở nói riêng trong suốt
tiến trình lịch sử hình thành và phát triển của Nhà nƣớc từ thời kỳ phong kiến,
Chương 1
KHÁI QUÁT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở
1.1. Khái niệm, đặc điểm pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ở
1.1.1. Khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở
* Khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở theo Bộ luật dân sự 2005
Ngay từ khi xã hội loài ngƣời có sự phân công lao động và xuất hiện
hình thức trao đổi hàng hóa, thì giao dịch đã hình thành và giữ một vị trí quan
trọng trong việc điều tiết các quan hệ [20, tr.1]. Hợp đồng dân sự là một loại
giao dịch phổ biến nhất, thông dụng nhất nó phát sinh thƣờng xuyên trong đời
sống hàng ngày của chúng ta và giữ vị trí vô cùng quan trọng trong việc điều
tiết các quan hệ tài sản, nhất là trong nền kinh tế thị trƣờng hiện nay.
Trƣớc khi tìm hiểu, nghiên cứu về hợp đồng mua bán nhà ở, chúng ta
cần làm rõ khái niệm về hợp đồng mua bán tài sản, bởi nhà ở là một loại tài
sản lớn, có giá trị và đƣợc pháp luật dân sự điều chỉnh.
Giao dịch về tài sản, nhất là các tài sản lớn nhƣ nhà ở thì đƣợc thực
hiện qua phƣơng thức hợp đồng. Khái niệm về tài sản đƣợc ghi nhận trong
BLDS 1995 và đƣợc bổ sung khá chi tiết trong BLDS 2005 hiện hành, theo
phép liệt kê thì “Tài sản gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản”
[41, Điều 163], theo đó pháp luật tiếp tục phân chia tài sản thành các loại nhƣ
bất động sản, động sản. “Bất động sản gồm Đất đai, Nhà, Công trình xây
dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây
dựng trên đó. Các tài sản gắn liền với đất đai các tài sản khác do pháp luật
quy định” [41, Điều 174].
Bộ luật dân sự 2005 từ Điều 428 đến Điều 449 quy định về hợp đồng
mua bán tài sản: “Hợp đồng mua bán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên,
theo đó bên bán có nghĩa vụ giao tài sản cho bên mua và nhận tiền, còn bên
mua có nghĩa vụ nhận tài sản và trả tiền cho bên bán” [41, Điều 428].
9
Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu
cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân (Điều 3, luật nhà ở 2014)
Luật nhà ở 2014 có phân biệt các loại nhà ở, bao gồm: Nhà ở riêng lẻ,
nhà chung cƣ, nhà ở công vụ, nhà ở để phục vụ tái định cƣ, nhà ở xã hội.
Nhà ở riêng lẻ là nhà ở đƣợc xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt thuộc
quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, bao gồm nhà biệt
thự, nhà ở liền kề và nhà ở độc lập (Điều 3, luật nhà ở 2014)
Nhà chung cƣ là nhà có từ 02 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi,
cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công
trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm
nhà chung cƣ đƣợc xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cƣ đƣợc xây
dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.
Nhà ở công vụ là nhà ở đƣợc dùng để cho các đối tƣợng thuộc diện
đƣợc ở nhà công vụ theo quy định của Luật này thuê trong thời gian đảm
nhận chức vụ, công tác. (Điều 3, luật nhà ở 2014)
Nhà ở để phục vụ tái định cƣ là nhà ở để bố trí cho các hộ gia đình, cá
nhân thuộc diện đƣợc tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất ở, bị giải tỏa nhà ở
theo quy định của pháp luật. (Điều 3, luật nhà ở 2014)
Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nƣớc cho các đối tƣợng
đƣợc hƣởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật này. (Điều 3,
luật nhà ở 2014)
Từ những khái niệm về nhà ở theo Luật nhà ở trên, thì trong giao dịch
mua bán về nhà ở, hợp đồng mua bán nhà ở bao gồm các loại hợp đồng mua
bán nhà ở là: Hợp đồng mua bán nhà ở riêng lẻ, hợp đồng mua bán nhà chung
cƣ, hợp đồng mua bán nhà ở trong dự án nhƣ nhà liền kề, nhà của chủ đầu tƣ.
Với những loại hợp đồng mua bán nhà ở khác nhau thì có thời điểm có hiệu
lực của hợp đồng mua bán về nhà ở là khác nhau, phần này học viên xin phân
tích kỹ hơn tại Chƣơng II của luận văn.
cũng là thời điểm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên.
12
Nghĩa vụ của bên bán nhà ở: “Thông báo cho bên mua về các hạn chế
quyền sở hữu đối với nhà mua bán (nếu có), bảo quản nhà ở đã bán trong
thời gian chưa giao nhà ở cho bên mua. Giao nhà đúng tình trạng đã ghi
trong hợp đồng kèm theo hồ sơ về nhà ở cho bên mua” [41, Điều 451]. Tƣơng
ứng với quy định đó là quyền của bên mua nhà ở:
Đƣợc nhận nhà kèm theo hồ sơ về nhà theo đúng tình trạng
đã thỏa thuận, yêu cầu bên bán hoàn thành các thủ tục mua bán
nhà ở trong thời hạn đã thỏa thuận, yêu cầu bên bán giao nhà
đúng thời hạn, nếu không giao hoặc chậm giao nhà thì phải bồi
thƣờng [41, Điều 454].
Với những quy định tƣơng xứng trên thể hiện rõ hợp đồng mua bán nhà
ở có tính chất song vụ.
Thứ hai Hợp đồng mua bán nhà ở mang tính chất đền bù, tính chất này
thể hiện sự khác nhau rõ rệt giữa hợp đồng mua bán nhà ở và hợp đồng tặng
cho nhà ở hay quan hệ thừa kế.
Ở đây tính chất đền bù đƣợc hiểu là: Khi một trong hai bên bên bán
hoặc bên mua đã thực hiện cho bên kia một lợi ích vật chất nhất định thì sẽ
nhận đƣợc từ bên còn lại một lợi ích vật chất tƣơng ứng, nó khác với quan hệ
thừa kế hay tặng cho, từ bỏ quyền tài sản chỉ là sự chuyển dịch quyền sở hữu
tài sản nhà ở cho bên đƣợc thụ hƣởng mà không cần bên đƣợc thụ hƣởng phải
thực hiện một nghĩa vụ hay một lợi ích vật chất.
Tính chất đền bù trong hợp đồng mua bán tài sản xuất phát từ nguyên
tắc trong giao kết hợp đồng là trao đổi ngang giá trong giao lƣu dân sự để
đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp của các bên. Nguyên tắc của việc thực hiện
hợp đồng song vụ là: “Trong hợp đồng song vụ, khi các bên đã thỏa thuận
thời gian thực hiện nghĩa vụ thì mỗi bên phải thực hiện nghĩa vụ của mình khi
Giữa hợp đồng mua bán nhà ở và chính sách nhà nƣớc về nhà ở có sự
tác động hai chiều, chính sách nhà ở tạo điều kiện cho các giao dịch mua bán
14
phát triển, tại thời điểm ký kết các giao dịch, ảnh hƣởng đến giá cả của hợp
đồng trên cơ sở khung giá quy định của nhà nƣớc về đất đai, thủ tục đăng ký
quyền sở hữu hay chính sách ƣu đãi của nhà nƣớc đối với các chủ thể của hợp
đồng mua bán nhà ở có yếu tố nƣớc ngoài.
Thứ năm Hợp đồng mua bán nhà ở có đối tượng là tài sản buộc phải
đăng ký quyền sở hữu vì thế các quy định pháp luật về hợp đồng mua bán nhà
ở rất chặt chẽ, cụ thể và có ý nghĩa thực tiễn sâu sắc. Đặc điểm về đối tƣợng
của hợp đồng mua bán này khác nhiều về mặt giá trị và pháp lý so với các đối
tƣợng của hợp đồng mua bán tài sản khác.
Ngoài những đặc điểm chung của hợp đồng mua bán nhà ở trên, hợp
đồng mua bán nhà ở còn có những điểm khác biệt về: Đối tƣợng của hợp
đồng, chủ thể hợp đồng, nội dung hợp đồng… Để hiểu một cách sâu sắc và
toàn diện về những đặc điểm này học viên xin đề cập ở những phần tiếp theo
của luận văn.
1.1.3. So sánh hợp đồng mua bán nhà ở với các loại hợp đồng mua bán khác
Trong phần so sánh này Học viên xin đƣa ra nội dung so sánh giữa hợp
đồng mua bán nhà ở và hợp đồng mua bán hàng hóa khác mà đối tƣợng không
phải là nhà ở. Mặc dù nhà ở cũng là một loại hàng hóa, nhƣng xuất phát từ giá
trị lớn của loại tài sản này nên đối tƣợng nhà ở đƣợc điều chỉnh bởi Bộ luật dân
sự và luật nhà ở, để quy định một cách riêng biệt và chi tiết, so với các loại
hàng hóa khác thì đƣợc quy định chung trong Luật thƣơng mại 2005
Điểm giống nhau của hai loại hợp đồng này là về bản chất đều là quan
hệ hợp đồng đƣợc xác lập dựa trên sự thỏa thuận, tôn trọng và tự nguyện giao
kết hợp đồng trên cơ sở đó phát sinh quyền và nghĩa vụ giữa các bên trong
dịch trƣớc đó nhƣng chƣa giải quyết do tranh chấp hay mâu thuẫn về chủ sở
hữu của nhà ở đó, nhà ở của các đồng chủ hữu nhƣng không thống nhất đƣợc
ý chí giữa các chủ sở hữu… nhà ở đem bán nằm trong khối tài sản là di sản
thừa kế chƣa đƣợc phân chia…)
16
Về chủ thể của hợp đồng mua bán hàng hóa: Là thƣơng nhân, thƣơng
nhân theo ghi nhận của Luật thƣơng mại 2005 gồm tổ chức kinh tế đƣợc
thành lập hợp pháp, cá nhân hoạt động thƣơng mại một cách độc lập, thƣờng
xuyên và có đăng ký kinh doanh. Thƣơng nhân là chủ thể của quan hệ mua
bán tài sản có thể là thƣơng nhân Việt nam, thƣơng nhân quốc tế, thiết lập
quan hệ mua bán ở Việt nam. Ngoài thƣơng nhân chủ thể của quan hệ hợp
đồng còn có thể là cá nhân, tổ chức, nhƣng các cá nhân tổ chức tham gia vào
hợp đồng mua bán phải không nhằm mục đích lợi nhuận, và khi thực hiện
giao dịch mua bán hàng hóa này phải tuân theo quy định của Bộ luật dân sự
và Luật thƣơng mại hiện hành.
Về chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở: Chủ thể này có phạm vi rộng
hơn, bao gồm các tổ chức, cá nhân, có đầy đủ năng lực hành vi dân sự đƣợc
pháp luật cho phép tham gia giao dịch mua bán nhà ở, và có nhu cầu mua bán
nhà ở, đồng thời Hộ gia đình, tổ hợp tác và Nhà nƣớc (với tƣ cách là bên bán
nhà) cũng là những chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở, nhƣng các chủ thể
trên tham gia vào giao dịch này không phổ biến.
Về nội dung của hợp đồng mua bán hàng hóa, ngoài những quy định về
nội dung của hợp đồng trong Bộ luật dân sự thì hợp đồng mua bán hàng hóa
khác còn chịu sự điều chỉnh của Luật thƣơng mại, ghi nhận thêm các điều
khoản phù hợp với đặc thù của hàng hóa nhƣ về phƣơng thức giao hàng, đặc
điểm hàng hóa quyết định về thời gian giao hàng, nhƣ hàng hóa trong hợp
đồng cung ứng sản phẩm phục vụ cho các dịp lễ, tết thì phải giao hàng trƣớc
liệu giao dịch nhƣ: Công văn, điện báo, đơn chào hàng, đơn đặt hàng và đƣợc
sự đồng ý của bên kia với nội dung phản ảnh đầy đủ các nội dung chủ yếu cần
có và không trái pháp luật thì đƣợc coi là hợp lệ.
Hợp đồng cũng có thể đƣợc giao kết bằng hành vi cụ thể: Thông
thƣờng đây là một dạng quy ƣớc đã hình thành trên cơ sở thông lệ mà các bên
đã mặc nhiên chấp nhận.
18
Đối với hợp đồng mua bán nhà ở thì hình thức hợp đồng bắt buộc phải
bằng văn bản, có công chứng, chứng thực của cơ quan nhà nƣớc có thẩm
quyền, nhƣ vậy hình thức của hợp đồng mua bán nhà ở hẹp hơn, và phải có
bên thứ ba là cơ quan nhà nƣớc công nhận hình thức đó hợp pháp thì hợp
đồng mới có hiệu lực. Nếu hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu vì hình thức hợp
đồng không hợp lệ thì pháp luật tạo điều kiện cho các bên đƣợc tiếp tục thực
hiện hợp đồng trên cơ sở hoàn thiện lại hình thức của hợp đồng. Nhƣ vậy hình
thức hợp đồng là một trong những yếu tố quan trọng quyết định sự tồn tại của
hợp đồng trong quan hệ với hai bên giao dịch. Với việc quy định về hình thức
bắt buộc nhƣ vậy, là một cách gián tiếp để nhà nƣớc quản lý các giao dịch dân
sự của các chủ thể.
Trên đây là những điểm giống và khác nhau cơ bản nhất giữa hợp đồng
mua bán nhà ở và hợp đồng mua bán hàng hóa khác, ngoài những điểm khác
nhau trên, hai loại hợp đồng này còn có những điểm khác nhau về mục đích
của hợp đồng, cơ quan giải quyết, cơ chế giải quyết tranh chấp khi có yêu cầu
của các bên trong giao dịch. Trên cơ sở những điểm khác nhau đó pháp luật
có cơ chế điều chỉnh riêng cho những trƣờng hợp cụ thể đối với các bên khi
tham gia giao dịch từ khi thiết lập giao dịch cho đến khi thực hiện các quyền
và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng.
1.2. Quy định pháp luật Việt nam về hợp đồng mua bán nhà ở
hiếp thì không có giá trị” [58, Điều 335]. Đặc biệt “việc mua bán ruộng đất
phải được lập thành văn khế và có xã trưởng chứng kiến” [58, Điều 336].
Nhƣ vậy về hình thức các hợp đồng thƣờng phải lập thành văn tự giữa các bên
tham gia hợp đồng với sự chứng thực của quan viên có thẩm quyền. Đây là
những quy định thành văn đầu tiên đặt nền móng cho quá trình phát triển của các
giai đoạn pháp luật dân sự về hợp đồng mua bán nhà ở qua các thời kỳ sau này.
Thời kỳ Pháp thuộc ở Việt nam, pháp luật đƣợc xây dựng là để phục vụ
cho giai cấp thống trị với phƣơng châm chia để trị ba miền Bắc, Trung, Nam.
20
Copyright: Tài liệu đại học ©