Lời Cảm Ơn
Để có thể hoàn thành tốt bài khóa luận tốt nghiệp cũng như hoàn thành
chương trình học 4 năm tại khoa luật – đại học Huế bên cạnh sự cố gắng của
bản thân đó còn là công lao to lớn của quý thầy cô, gia đình và bạn bè đã giúp
đỡ em rất nhiều trong quá trình đó.
Nhân đây em xin gửi lời cảm ơn chân thành nhất tới Khoa luật – Đại học
huế cũng như toàn bộ giảng viên trong khoa đã tạo cho em được có được
những điều kiện tốt nhất để có thể hoàn thành khóa học của mình. Đồng thời
để hoàn thành bài khóa luận tốt nghiệp này em xin bày tỏ lòng cảm ơn sâu sắc
nhất đến giảng viên hướng dẫn thạc sỹ Nguyễn Thị Thúy Hằng đã dành rất
nhiều thời gian cũng như sự bảo ban tận tình của cô đã giúp em có động lực để
thực hiện tốt bài khóa luận này.
Bên cạnh đó trong thời gian qua em đã nhận được rất nhiều sự cỗ vũ,
khuyến khích từ gia đình, bạn bè nhân đây em cũng xin cảm ơn gia đình bạn bè
đã giúp đỡ em rất nhiều trong quá trình làm bài khóa luận.
Mặc dù đã cố gắng, nhưng với một lượng kiến thức cũng như hiểu biết
còn hạn chế chính vì vậy bài khóa luận tốt nghiệp của em còn có nhiều thiếu
sót, hạn chế. Em rất mong nhận được sự đóng góp ý kiến của tất cả mọi người
để có thể rút kinh nghiệm cho bản thân để có thể được hoàn thành tốt hơn
những công trình nghiên cứu sau.
Em xin chân thành cảm ơn
Sinh viên thực hiện
Nguyễn Thị Hồng Thơm
A. PHẦN MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Nếu như trong xã hội nguyên thủy con người chủ yếu sống theo tập tính
bầy đàn họ cư ngụ trong những hốc cây, mái đá. Cũng chính từ tư duy nhận
thức còn hạn chế chưa phát triển nên trong tư duy của họ không biết đến sư
tồn tại hay hình thành một khái niệm là nhà ở. Thì ngày nay với sự phát triển
vượt bậc của loài người cũng nhu sự phát triển của khoa học công nghệ tiên
tiến đã cải thiện đời sống của con người kéo theo đó là nhu của con người
những điểm hạn chế của các quy định pháp luật điều chỉnh về vấn đề hợp đồng
mua bán nhà ở. Từ đó đưa ra những kiến nghị, giải pháp nhằm hoàn thiện hệ
thống pháp luật nói chung cũng như các quy định về hợp đồng mua bán nhà ở
nói riêng nhằm tạo điều kiện để có một hệ thống các quy định pháp luật hoàn
thiện để có thể bảo vệ tối đa quyền và lợi ích hợp pháp của công dân.
2. Mục tiêu, nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài
2.1. Mục tiêu
Nhằm làm sáng tỏ các quy định của pháp luật Việt Nam về hợp đồng mua
bán nhà ở. Đồng thời liên hệ với thực tiễn giải quyết các tranh chấp về hợp
đồng nhà ở và phát hiện ra những hạn chế của quy định pháp luật để từ đó
đưa ra những giải pháp nhằm góp phần hoàn thiện hệ thống pháp luật nói
chung và các quy định về hợp đồng mua bán nhà ở nói riêng.
2.2. Nhiệm vụ
Xây dựng các khái niệm về hợp đồng; hợp đồng mua bán nhà ở, tranh
chấp về hợp đồng mua bán nhà ở…
3
- Tập trung nghiên cứu và làm sáng tỏ các quy định của pháp luật điều
chỉnh về vấn đề hợp đồng mua bán nhà ở.
- Đánh giá đúng đắn, khách quan các quy định của pháp luật về hợp đồng
mua bán nhà ở.
- Đánh giá thực trạng áp dụng các quy định của pháp luật liên quan tới
hợp đồng mua bán nhà ở để từ đó đưa ra các gải pháp, kiến nghị nhằm hoàn
thiện hệ thống pháp luật.
3. Phạm vi nghiên cứu.
Đề tài “Hợp đồng mua bán nhà ở theo pháp luật Việt Nam” là một đề tài
có phạm vi nghiên cứu khá rộng, nội dung phong phú và có thể nói là phức tạp.
Tuy nhiên trong phạm vi là một bài khóa luận tốt nghiệp cử nhân luật học thì
tác giả sẽ tập trung nghiên cứu vấn đề dựa trên cơ sở lý luận và thực tiễn để
đánh giá một cách khách quan các quy định pháp luật liên quan tới hợp đồng
mua bán nhà ở. Từ đó đưa ra những giải pháp nhằm hoàn thiện hệ thống pháp
VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở
1.1. Khái niệm, đặc điểm pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ở
1.1.1. Khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở
Có thể nói nhà ở luôn chiếm một vai trò quan trọng không thể thiếu đối
với cuộc sống của mỗi con người. Nhà ở không chỉ là tư liệu sinh hoạt mà nói
theo một cách khác nhà ở còn biểu thị một giá trị văn hóa, văn minh thể hiện
sự phát triển trí tuệ của con người. Nhu cầu con người phát triển ngày càng
cao thì sự thay đổi của họ đối với thế giới xung quanh cũng dần thay đổi và
khái niệm nhà ở trong tư duy của họ cũng không nằm ngoài quy luật ấy. Chính
vì với vai trò quan trọng như vậy từ trước đến nay dù ở giai đoạn nào đi chăng
nữa thì Đảng, Nhà nước ta luôn đặt vấn đề về nhà ở, về những nhu cầu thiết
yếu để có thể đảm bảo cuộc sống của con người ổn định đó là một trong những
mối quan tâm hàng đầu. Thế nhưng với việc sử dụng và quản lý nhà ở của con
người luôn phải tuân theo những quy định của pháp luật để Nhà nước một
mặt có thể bảo vệ được quyền lợi của người sử dụng và một mặt có thể quản lý
5
tốt trong việc hoạch định chính sách về nhu cầu và quản lý nhà ở. Chính vì vậy
với những văn bản pháp luật tiêu biểu như Bộ luật Dân sự năm 1995, Bộ luật
Dân sự năm 2005 đã có các quy định ghi nhận và điều chỉnh về vấn đề chế
định hợp đồng mua bán nhà ở và từ các quy định của pháp luật trong hai bộ
luật này đều có thể hiểu hợp đồng mua bán nhà ở là một dạng của hợp đồng
mua bán tài sản.
Theo quy định tại Điều 428 Bộ luật Dân sự năm 2005 thì có thể hiểu bản
chất của hợp đồng mua bán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên
bán có nghĩa vụ giao tài sản cho bên mua và nhận tiền, còn bên mua có nghĩa
vụ nhận tài sản và trả tiền cho bên bán. Khi nói về hợp đồng mua bán tài sản
nói chung và đối với hợp đồng mua bán nhà ở nói riêng thì luôn tồn tại hai chủ
thể là bên mua tài sản (nhà) và bên bán tài sản (nhà). Họ giao kết hợp đồng
trên cơ sở tự nguyện, tự thỏa thuận những nội dung cở bản trong hợp đồng
mà đáp ứng được nhu cầu, ý chí của hai bên nhưng những thỏa thuận, những
mặt có thể thấy Bộ luật Dân sự năm 2005 đã kế thừa những yếu tố tốt đẹp từ
Bộ luật Dân sự năm 1995 đó là một trong những đặc điểm rất quan trọng của
pháp luật nước ta.
Như vậy hợp đồng mua bán nhà ở là một dạng của hợp đồng dân sự nói
chung và cũng là loại hợp đồng đặc biệt trong hợp đồng mua bán tài sản nói
riêng, nó có đầy đủ những đặc điểm chung của một hợp đồng dân sự và cũng
có những đặc điểm cơ bản của hợp đồng mua bán tài sản nói riêng. Hợp đồng
mua bán nhà ở giống với hợp đồng mua bán tài sản thông thường ở chỗ hợp
đồng mua bán nhà ở cũng là hợp đồng song vụ và có đền bù. Nhưng nó khác
với hợp đồng mua bán tài sản thông thường là khi giao kết hợp đồng thì hợp
đồng mua bán nhà ở bắt buộc phải lập thành văn bản. Đối với hợp đồng mua
bán nhà ở lại được Bộ luật dân sự quy định thành một chế định riêng, phải
chăng điều này là sự ưu ái hơn mà các nhà làm luật giành cho chế định hợp
đồng mua bán nhà ở? Giải thích cho điều này là bởi lẽ nhà ở luôn có một vị trí,
vai trò vô cùng quan trọng đối với một quốc gia nói chung và với mỗi con
7
người nói riêng. Nhu cầu con người ngày càng cao thì càng ngày với sự ra đời
của nhiều ngôi nhà với những tiện nghi đầy đủ cùng với đó là nhu cầu mua -
bán nhà của những người chưa có nhà để ở với những người có nhà để bán
được hình thành và có thể nói đó là một quy luật khách quan và luôn tồn tại
trong xã hội, và hoạt động mua – bán này không chỉ liên quan giữa người bán
với người mua mà còn có sự tham gia của hoạt động quản lý Nhà nước về nhà
ở.
Khi nghiên cứu về hợp đồng mua bán nhà ở mặc dù Bộ luật Dân sự 2005
và Luật nhà ở 2005 không quy định cụ thể như thế nào là hợp đồng mua bán
nhà ở nhưng dựa vào quá trình phân tích, so sánh trên cũng như nhìn nhận
hợp đồng mua bán nhà ở trong mối tương quan với các loại hợp đồng khác thì
chũng ta có thể đưa ra khái niệm về hợp đồng mua bán nhà ở như sau:
Hợp đồng mua bán nhà ở là sự thỏa thuận giữa bên bán nhà và bên mua
nhà, theo đó bên mua nhà có quyền nhận nhà và có nghĩa vụ trả tiền cho bên
Theo đó thì các chủ thể bao gồm bên bán và bên mua đều có những quyền
và nghĩa vụ ràng buộc nhau nhất định, chứ không phải chỉ một bên có quyền
còn bên kia chỉ có nghĩa vụ thực hiện. Hay nói theo một cách khác thì quyền
của bên này chính là nghĩa vụ của bên kia và ngược lại.
Theo đó đối với hợp đồng mua bán nhà ở thì sự thỏa thuận của các bên
theo đó bên bán nhà có nghĩa vụ giao nhà – là đối tượng của hợp đồng cho bên
mua và có quyền yêu cầu bên mua thanh toán, và đồng thời thì bên mua có
quyền nhận nhà và có nghĩa vụ phải thanh toán số tiền đã thỏa thuận cho bên
bán. Không dừng lại ở đó tính song vụ trong hợp đồng này còn được thể hiện ở
chỗ quyền lợi của bên bán cũng như bên mua chỉ được đáp ứng đầy đủ khi bên
bán cũng như bên mua thực hiện đầy đủ và hoàn thành phần nghĩa vụ tương
9
ứng của mình. Cũng chính bắt nguồn từ đặc tính này mà khi giao kết hợp đồng
mua bán nhà ở hay bất kỳ loại hợp đồng mang tính chất song vụ nào thì chúng
ta nên lập ra nhiều bản với giá trị pháp lý như nhau để mỗi bên chủ thể có thể
giữ một hay nhiều bản, đó chính là cơ sở là căn cứ pháp lý để các bên có thể
bảo vệ tốt quyền lợi của mình và có thể hạn chế được rủi ro một cách cao nhất.
Ví dụ: Theo quy định tại khoản 3 Điều 415 Bộ luật Dân sự 2005 thì “ Bên
bán có nghĩa vụ giao nhà ở đúng tình trạng đã ghi trong hợp đồng kèm theo
hồ sơ về nhà cho bên mua”. Thì bên mua lại có quyền “ được nhận nhà kèm
theo hồ sơ về nhà theo đúng tình trạng thỏa thuận” được quy định tại khoản 1
Điều 454 Bộ luật Dân sự năm 2005. Và ngược lại khi bên bán có quyền “ yêu
cầu bên mua trả tiền theo đúng thời hạn, theo phương thức đã thỏa thuận”, thì
bên mua có nghĩa vụ “trả tiền mua nhà đúng thời hạn, theo phương thức đã
thỏa thuận”.
Thứ hai, hợp đồng mua bán nhà ở là hợp đồng có đền bù.
Đền bù trong khi thực hiện hợp đồng nói chung và đối với hợp đồng mua
bán nhà ở nói riêng có thể được hiểu một cách đơn giản là khi bên bán nhà
hay bên mua nhà đã thực hiện cho bên kia một lợi ích, thì họ sẽ được nhận lại
một lợi ích tương ứng với phần lợi ích mà họ đã bỏ ra. Đặc điểm này chính là
với mỗi lĩnh vực nghiên cứu khác nhau thì có thể phân chia lịch sử phát triển
các quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở là không giống nhau,
nhưng tóm lại chúng ta có thể khái quát tiến trình phát triển các quy định của
pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở của nước ta qua các giai đoạn sau:
- Giai đoạn thứ nhất: thời kỳ Nhà nước phong kiến
Trong lịch sử lập pháp của Việt Nam, các quy định về mua bán nhà ở đã
xuất hiện và thể hiện rõ nét từ thời kỳ nhà nước phong kiến. Tuy nhiên với
trình độ nhận thức cũng như do sự phát triển kinh tế - xã hội trong hoàn cảnh
lúc bấy giờ thì vấn đề về nhà ở không được ghi nhận là một đối tượng độc lập
mà nó luôn gắn liền với các quy định về điền thổ. Mãi cho đến thời kỳ triều đại
11
của Lý – Trần – Hồ, từ thế kỷ XI đến thế kỷ thứ XV cùng với việc bước đầu hình
thành chế định về hợp đồng thì đến đây lần đầu tiên ruộng đất tư hữu được coi
là đối tượng mua bán tài sản giữa tư nhân với tư nhân.
Đến thời kỳ nhà Lê Nhà nước đã cho ban hành Quốc triều Hình luật. Có
thể thấy trong bản pháp luật thành văn Quốc triều Hình luật với các nội dung
các quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán ruộng đất đã thể hiện các
nguyên tắc cơ bản, thể hiện sự tiến bộ vượt bậc có giá trị kế thừa cho các văn
bản sau này như các nguyên tắc cơ bản trong khi giao kết hợp đồng được quy
định tại Điều 335 theo đó khi giao kết hợp đồng phải “ bình đẳng, tự nguyện
khi mua bán ruộng đất, mọi giao kết khi bị uy hiếp đều không có giá trị pháp lý”
và đặc biệt với quy định tại Điều 336 thì “việc mua bán ruộng đất phải được lập
thành văn khế và phải có xã trưởng chứng kiến”. Từ một số phân tích cũng như
xem xét một số điều, khoản của các quy định trọng Quốc triều Hình luật đã có
thể cho chúng ta thấy đây là một trong những bộ luật thành văn thể hiện sự tiến
bộ, phát triển vược bậc, thể hiện trình độ phát triển lập pháp cao của nước ta
trong thời kỳ phong kiến. Đây là một trong những quy định thành văn đầu tiên
đặt nền móng vững chắc cho sự hình thành và phát triển các quy định của pháp
luật về hợp đồng mua bán nhà ở trong thời kỳ phong kiến nói riêng và cho hệ
thống pháp luật nước nói chung.
đắn của Chủ tịch Hồ Chí Minh, bởi lúc này đất nước đang còn phải đứng
trước nhiều mối lo và đang trong trạng thái “ ngàn cân treo sợ tóc”, với sắc
lệnh số 90/SL có thể tạo điều kiện để cho các giao dịch dân sự nói chung cũng
như các giao dịch về hợp đồng mua bán nhà ở nói riêng được đảm bảo, và
giữ sự ổn định cho xã hội lúc bấy giờ.
Ngày 22/05/1950 chủ tịch Hồ Chí Minh ký và ban hành sắc lệnh số
92/SL cho phép áp dụng các luật lệ cũ để giải quyết các giao dịch dân sự,
nhưng việc giải quyết này không được trái với nguyên tắc tự do, dân chủ và
tiến bộ. Có thể nói các giao dịch dân sự trong đó có quan hệ mua bán nhà ở
vẫn được thiết lập trên cơ sở ba bộ dân luật Bắc kỳ- Trung kỳ- Nam kỳ nhưng
không được làm tổn hại đến lợi ích của nhân dân.
Đến năm 1952, Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng Hòa đã ban hành sắc
13
lệnh số 85/SL ngày 22/02/1952 quy định về thể lệ trước bạ đối với việc mua
bán nhà, cho và đổi nhà của, ruộng đất. Đến năm 1959 Tòa án nhân dân tối
cao đã ra chỉ thị số 772/ CT/TANDTC về việc đình chỉ áp dụng luật, lệ phong
kiến. Tuy nhiên do điều kiện, hoàn cảnh của đất nước lúc bấy giờ nên hầu
như chúng ta vẫn sử dụng các nguyên tắc cở bản của pháp luật dân sự trước
đây để điều chỉnh mối quan hệ trong đó có giao dịch về nhà ở.
- Giai đoạn thứ ba, từ năm 1991đến năm 2005
Ngày 26/03/1991 Hội đồng nhà nước đã ban hành pháp lệnh nhà ở. Có
thể đánh giá từ trước đến thời điểm đó thì với sự ra đời của pháp lệnh này
được coi là văn bản có giá trị pháp lý cao nhất, và hoàn thiện nhất điều chỉnh
liên quan tới vấn đề các giao dịch nhà ở. Với sự ra đời của Pháp lệnh nhà ở
năm 1991 thì các quyền của công dân về sở hữu nhà ở mới được đề cập một
cách cụ thể, chi tiết. Cụ thể, pháp lệnh có những quy định tiến bộ để bảo vệ
quyền sở hữu nhà ở của con người như: “Nhà nước, tổ chức xã hội, tổ chức
kinh tế, cá nhân có quyền sở hữu nhà ở được tạo lập một cách hợp pháp
thông qua việc xây dựng, cải tạo, mua bán, thừa kế, tặng cho và các hình thức
khác theo quy định của pháp luật”.
niệm đó và coi loại hình tài sản đang hình thành trong tương lai cũng được coi
là đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở. Như vậy chỉ một ví dụ như vậy cũng
đã cho chúng ta thấy được sự tiến bộ, ưu việt của Bộ luật Dân sự năm 2005 so
với các văn bản pháp luật khác.
Tuy Bộ luật Dân sự đã thể hiện nhiều ưu việt, nhiều điểm tiến bộ nhưng
chỉ với một ít điều luật ít ỏi đó thì không thể điều chỉnh được cả một loại
quan hệ phức tạp như hợp đồng mua bán nhà ở được. Mà bên cạnh đó còn có
một số văn bản khác như văn bản pháp luật chuyên nghành Luật nhà ở được
ban hành ngày 29/11/2005 có hiệu lực từ 1/7/2006. Luật nhà ở năm 2005
ra đời sau một thời gian đi vào áp dụng thực tiễn có một số điều luật không
thực sự phù hợp, chính vì vậy đã được sửa đổi, bổ sung vào năm 2009, và
hiện tại Luật nhà ở năm 2005 đang trong quá trình dự thảo sửa đổi tuy nhiên
chưa có một quyết định chính thức nào về việc cho ra đời Luật nhà ở mới để
thay thế Luật nhà ở năm 2005 hiện hành. Với những quy định trong luật nhà
15
ở hiện hành có thể nói đã giúp giải quyết được những tồn tại, hạn chế trước
đây, với việc quy định một cách cụ thể các đối tượng, loại hình nhà ở như nhà
ở chung cư, nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước, nhà ở đang cho thuê cũng như đã
mở rộng hơn về quyền và nghĩa vụ của các chủ thể trong quan hệ giao dịch
hợp đồng mua bán nhà ở. Tuy nhiên nếu một mình luật nhà ở với nhiệm vụ
điều chỉnh các mối quan hệ phát sinh trong quan hệ nhà ở thì hiệu quả của
nó là không cao, chính vì vậy bên cạnh luật nhà ở còn có một số văn bản khác
tuy có giá trị pháp lý thấp hơn nhưng lại chiếm giữ một nhiệm vụ vô cùng
quan trọng là hướng dẫn thi hành luật nhà ở, trong số những văn bản ấy có
thể kể đến một số văn bản như Nghị định số 90/2006/NĐ – CP ngày
06/09/2006 của Chính Phủ quy định chi tiết và thi hành luật nhà ở. Tuy nhiên
ngày 23/06/2010, Thủ tướng Chính Phủ phê duyệt nghị định 71/2010/NĐ-
CP quy định chi tiết thi hành luật nhà ở và nghị định 71/2010 đã thay thế
nghị định số 90/2006. Nghị định 71/2010 đã hướng dẫn một cách cụ thể luật
nhà ở ví dụ như tại chương V quy định về “quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam
thể, của Nhà nước của xã hội. Nhìn nhận lại quá trình phát triển đó chúng ta
cũng có thể nhận ra một quy luật tất yếu, đó chính là các văn bản pháp luật
sau luôn kế thừa, tiếp thu những tinh hoa của hệ thống các văn bản trước, loại
bỏ những quy định đã lỗi thời và không còn phù hợp để thay vào đó là những
quy định thể hiện tầm nhìn mới, một nhận thức thể hiện tư duy sáng tạo của
con người và sự phát triển đỉnh cao của xã hội.
1.3. Các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở
1.3.1. Chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở
Trong mối quan hệ giao dịch về hợp đồng nói chung và đối với hợp đồng
mua bán nhà ở nói riêng, tồn tại hai chủ thể chủ yếu đó là bên bán và bên mua.
Ngoài ra thì có sự tham gia của Nhà nước với tư cách là chủ thể tiến hành
hoạt động quản lý về nhà ở. Mặc dù cùng tham gia vào trong một quan hệ
pháp luật đó là quan hệ mua bán nhà ở được pháp luật bảo vệ và tạo mọi điều
kiện bình đẳng như nhau nhưng mỗi chủ thể này có những đặc trưng riêng.
Chính vì vậy để tìm hiểu các quy định của pháp luật hiện hành điều chỉnh về
các chủ thể này thì chúng ta cần tìm hiểu từng chủ thể riêng biệt đặt trong
17
quan hệ hợp đồng mua bán nhà ở. Từ đó chúng ta có thể có cách nhìn tổng
quát, toàn diện hơn đối với từng loại chủ thể và có thể tìm ra phương hướng
giải quyết đúng đắn khi có tranh chấp xảy ra đối với các chủ thể trong quan hệ
hợp đồng mua bán tài sản và đồng thời từ đó có thể đề ra những giải pháp
hoàn thiện các quy định của pháp luật về vấn đề này.
1.3.1.1. Bên bán nhà ở
Để trở thành chủ thể bên bán trong giao dịch liên quan tới nhà ở thì các
chủ thể phải đảm bảo các điều kiện được quy định tại Điều 92 Luật nhà ở năm
2005.
Trong đó có thể nói điều kiện quan trọng trước hết mà các bên phải có đó
chính là bên bán phải là chủ sở hữu nhà ở hoặc người đại diện theo quy định
của pháp luật về dân sự. Hay nói cách khác người bán nhà phải là chủ sở hữu
hợp pháp của ngôi nhà đem bán và là chủ sở hữu hợp pháp của đất có ngôi
đảm bảo được quyền lợi tối đa cho các bên tham gia quan hệ mua bán nhà ở.
Đặc biệt đối với trường hợp người bán nhà là người được ủy quyền thì
người bán nhà đó có nghĩa vụ xuất trình giấy ủy quyền hợp pháp theo đúng
quy định của pháp luật – giấy ủy quyền có giấy chứng nhận của cơ quan nhà
nước có thẩm quyền. Tuy nhiên đối với trường hợp này người mua nhà cần
lưu ý là phải xem xét cẩn trọng giấy ủy quyền, xem xét giấy ủy quyền đó có đảm
bảo theo đúng quy định của pháp luật hay không? xem xét phạm vi ủy quyền
mà người được ủy quyền được hưởng. Trong phạm vi đang xem xét là hợp
đồng mua bán nhà ở thì người mua cần xem trong giấy ủy quyền đó thì người
bán nhà có được phép bán ngôi nhà đó hay không để hạn chế được rủi ro cũng
như tránh được trường hợp phát sinh tranh chấp giữa bên bán nhà (người
được ủy quyền); bên mua nhà và người ủy quyền.
Bên bán nhà phải là người có đủ năng lực pháp luật và năng lực hành vi
dân sự đầy đủ. Việc xác định năng lực chủ thể của người bán nhà cần xem xét
trong từng trường hợp cụ thể.
Đối với trường hợp bên bán nhà là cá nhân. Cá nhân muốn tham gia giao
dịch hợp đồng mua bán nhà ở thì họ phải có năng lực hành vi dân sự đầy đủ.
Theo quy định tại Điều 17 Bộ luật Dân sự năm 2005 thì năng lực hành vi dân
19
sự của cá nhân được hiểu là khả năng của cá nhân bằng hành vi của mình xác
lập, thực hiện quyền và nghĩa vụ dân sự, như vậy đó là điều kiện cơ bản nhất
để xem xét một cá nhân có đủ điều kiện để tham gia vào giao dịch dân sự liên
quan tới việc mua bán nhà ở hay không. Theo quy định của Bộ luật Dân sự tại
Khoản 2 Điều 20 thì đối với trường hợp người từ đủ mười lăm đến chưa đủ
mười tám tuổi có tài sản riêng để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ thì có thể tự
mình xác lập thực hiện các giao dịch dân sự mà không cần phải có sự đồng ý
của người đại diên theo pháp luật, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.
Bên cạnh đó theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2005 tại Điều 19 thì pháp
luật còn quy định người từ đủ mười tám tuổi trở lên có khả năng nhận thức và
điều khiển hành vi của mình trừ trường hợp người mất năng lực hành vi dân
Thứ nhất, đối với trường hợp bên bán nhà là chủ sở hữu của chính ngôi
nhà đó. Đối với trường hợp này bên bán nhà là chủ sở hữu có đầy đủ ba quyền
năng đó chính là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt. Trong
trường hợp này chủ sở hữu có quyền thực hiện mọi hành vi về tài sản theo ý
chí của mình nhưng không được gây thiệt hại tới quyền và lợi ích của người
khác cũng như quyền và lợi ích của Nhà nước và xã hội.
Thứ hai, đối với trường hợp bên bán nhà không đồng thời là chủ sở hữu
thì việc thực hiện các giao dịch liên quan tới nhà ở hay các giao dịch khác đều
được thực hiện thông quan hình thức là ủy quyền, thì khi đó người bán nhà là
người được ủy quyền. Tuy nhiên đối với hình thức này thì khi người mua thực
hiện các giao dịch về nhà ở cũng cần nắm rõ hơn về việc ủy quyền đó có đúng
với quy định của pháp luật hay không? và cần xem xét về phạm vi ủy quyền, có
nghĩa là xác định người được ủy quyền đó có được chủ sở hữu (người ủy
quyền) cho phép thực hiện các giao dịch liên quan tới tài sản được ủy quyền đó
hay không?
Khi nghiên cứu về các nguyên tắc khi giao kết hợp đồng nói chung và
hợp đồng mua bán tài sản nói riêng là khi tham gia giao kết hợp đồng các bên
chủ thể bao gồm cả bên bán nhà và bên mua nhà phải hoàn toàn tự nguyện, tự
thỏa thuận các nội dung cơ bản của hợp đồng. Trong giao dịch hợp đồng mua
bán nhà có những trường hợp đặc biệt có thể xảy ra, đó chính là những
21
trường hợp mà chủ sở hữu của ngôi nhà không thể hay không có điều kiện để
giao dịch trực tiếp để thỏa thuận với bên mua nhà nhưng hợp đồng mua bán
nhà đó vẫn có thể thực hiện được, đó là những trường hợp như bán nhà là tài
sản bị cưỡng chế để thi hành án. Đây chính là những trường hợp mà giao dịch
hợp đồng mua bán nhà đặc biệt bởi lẽ chủ sở hữu ngôi nhà đã định đoạt số
phận pháp lý của ngôi nhà đó trước khi nó trở thành đối tượng của cuộc giao
dịch mua bán nhà. Trong trường hợp nhà ở là tài sản bị cưỡng chế để thì hành
án thì chủ sở hữu ngôi nhà hoàn toàn không có quyền quyết định tới ngôi nhà
nữa bởi họ đã bị Nhà nước hạn chế một số quyền năng nhất định khi họ không
hộ khẩu thường trú và phải có năng lực hành vi dân sự đầy đủ theo đúng quy
định của pháp luật ( như đã đề cập ở phần 1.3.1.1), đó là khả năng của cá nhân
bằng hành vi của mình xác lập quyền và thực hiện nghĩa vụ dân sự. Theo quy
định của pháp luật hiện hành thì tổ chức, cá nhân, đều có thể trở thành chủ thể
bên mua nhà ở, tuy nhiên với mỗi đối tượng khác nhau thì pháp luật lại quy
định các điều kiện không giống nhau. Nếu như chủ thể mua nhà ở là cá nhân
không phụ thuộc vào nơi đăng ký hộ khẩu thường trú thì đối với chủ thể mua
nhà là tổ chức lại không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh. Với quy định
trên của pháp luật sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho các cá nhân, tổ chức có nhu
cầu muốn mua nhà để ở, cũng như khi tiến hành hoạt động mua bán nhà sẽ
được thuận lợi hơn.
Bên cạnh chủ thể mua nhà là các cá nhân, tổ chức thì còn có một chủ thể
khác cũng không kém phần quan trọng, đó chính là chủ thể người Việt Nam
định cư ở nước ngoài. Tuy nhiên đối với loại chủ thể này thì pháp luật lại giành
cho họ một số điều kiện có thể nói là khắt khe hơn so với hai loại chủ thể trước
là so với cá nhân và tổ chức. Điều này được thể hiện thông qua quy định tại
điểm b khoản 2 Điều 9 của Luật nhà ở năm 2005, đó là đối với trường hợp
người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định tại Điều 126 của Luật nhà
ở. Như vậy đối với trường hợp là người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì
phải thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật nhà ở
năm 2005. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt
Nam theo quy định tại Điều 1 Luật số 34/2009/QH12 về sửa đổi, bổ sung Điều
23
126 của Luật Nhà ở và Điều 121 của Luật Đất đai được quyền sở hữu nhà ở tại
Việt Nam khi thuộc một trong các đối tượng sau:
+ Người có quốc tịch Việt Nam;
+ Người gốc Việt Nam thuộc diện người về đầu tư trực tiếp tại Việt Nam
theo pháp luật về đầu tư; người có công đóng góp cho đất nước; nhà khoa học,
nhà văn hoá, người có kỹ năng đặc biệt mà cơ quan, tổ chức của Việt Nam có
nhu cầu và đang làm việc tại Việt Nam; người có vợ hoặc chồng là công dân
Nam cấp để chứng minh có gốc Việt Nam.
Đối với các giấy tờ chứng minh điều kiện cư trú tại Việt Nam của người
Việt Nam định cư tại nước ngoài được quy định tại Điều 67 Nghị định
71/2010/NĐ-CP theo đó các giấy tờ chứng minh điều kiện cư trú bao gồm các
loại giấy tờ sau:
Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài mang hộ chiếu Việt Nam
thì phải có một trong các loại giấy tờ do công an xã, phường, thị trấn nơi
người đó cư trú cấp như: sổ tạm trú; giấy tờ xác nhận về việc đăng ký tạm trú
ở địa phương. Trường hợp mà người Việt Nam định cư ở mang hộ chiếu Việt
Nam phải có đơn đề nghị và xuất trình hộ chiếu tại cơ quan cấp phường khi đề
nghị cấp giấy tờ nêu trên. Đối với trường hợp người Việt Nam mang hộ chiếu
của nước ngoài thì phải có một trong các giấy tờ sau để cơ quan xuất nhập
cảnh của Việt Nam cấp. Giấy tờ đó bao gồm: thẻ tạm trú, có dấu chứng nhận
tạm trú đóng vào hộ chiếu với thời hạn được tạm trú tại Việt Nam từ ba tháng
trở lên.
Từ quy định của pháp luật như vậy có thể thấy pháp luật Việt Nam luôn
muốn tạo điều kiện cũng như cơ hội để cho mỗi người có được một ngôi nhà
để ở, bên cạnh đó cũng cho thấy sự mềm dẻo của pháp luật nước ta khi quy
định “người có công đóng góp cho đất nước; nhà khoa học, nhà văn hoá, người
có kỹ năng đặc biệt mà cơ quan, tổ chức của Việt Nam có nhu cầu và đang làm
việc tại Việt Nam; người có vợ hoặc chồng là công dân Việt Nam sinh sống ở
trong nước” vừa để tôn vinh cũng như thể hiện sự quan tâm đặc biệt của
Đảng, của Nhà nước tới những người có công lao đóng góp to lớn và có thể
thấy đây cũng làm một cách để trưng dụng những người tài để phục vụ, cống
25
Copyright: Tài liệu đại học ©