A.

MỞ ĐẦU

Để tồn tại và phát triển, mỗi cá nhân cũng như mỗi tổ chức phải tham gia nhiều mối
quan hệ xã hội khác nhau. Trong đó, việc các bên thiết lập mối quan hệ xã hội, để qua đó
chuyển giao cho nhau các lợi ích vật chất nhằm đáp ứng nhu cầu sinh hoạt, tiêu dùng, đóng
một vai trò quan trọng, là một điều tất yếu đối với đời sống xã hội. Việc chuyển giao các
lợi ích vật chất đó không phải tự nhiên hình thành bởi tài sản không thể tự tìm đến với nhau
để thiết lập các quan hệ. Các quan hệ tài sản chỉ được hình thành từ những hành vi có ý chí
của các bên trong việc trao đổi lợi ích vật chất. Quan hệ đó được gọi là hợp đồng. Hợp
đồng là một trong những chế định quan trọng của pháp luật dân sự và là phương tiện pháp
lý quan trọng để thỏa mãn quyền, lợi ích hợp pháp của các chủ thể trong xã hội. Theo quy
định của BLDS thì có ba dạng hợp đồng chủ yếu đó là: hợp đồng chuyển giao quyền sở
hữu tài sản, hợp đồng chuyển quyền sử dụng tài sản và hợp đồng có đối tượng là công việc.
Cả ba dạng hợp đồng nêu trên đều được sử dụng phổ biến hiện nay, trong phạm vi bài viết
này chúng ta sẽ đi tìm hiểu cụ thể một loại hợp đồng thuộc dạng hợp đồng chuyển quyền
sử dụng đó là hợp đồng thuê khoán tài sản thông qua đề tài sau:”Hợp đồng thuê khoán tài
sản theo quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành”.
B.

NỘI DUNG

I. Khái niệm chung hợp đồng thuê khoán tài sản
1. Khái niệm hợp đồng thuê khoán tài sản.
Có thể hiểu thuê khoán là giao tài sản cho người khác, để người thuê sử dụng, khai
thác và chịu trách nhiệm bảo dưỡng, sửa chữa tài sản trong suốt thời gian thuê. Người thuê
sử dụng như thế nào, đầu tư ra sao là tùy thuộc vào mục đích sản xuất kinh doanh của mình
và được bên cho thuê chấp nhận. Bên cho thuê sẽ nhận tiền, nhận lại tài sản thuê khi hết
hạn. Theo quy định tại Điều 501 của BLDS năm 2005 về hợp đồng thuê khoán tài
sản:”Hợp đồng thuê khoán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê

quyền cho thuê tài sản.
-

Là hợp đồng song vụ: các bên có quyền và nghĩa vụ tương ứng với nhau. Bên

cho thuê có nghĩa vụ chuyển giao tài sản thuê, bảo đảm quyền sử dụng ổn định tài sản thuê;
bên thuê có nghĩa vụ sử dụng tài sản thuê đúng mục đích, không được làm hư hỏng tài sản
thuê, trả tài sản thuê và tiền thuê đúng thời hạn và đúng địa điểm như đã thỏa thuận.
-

Là hợp đồng ưng thuận: hợp đồng thuê tài sản phát sinh hiệu lực tại thời điểm

giao kết hợp đồng chứ không phải tại thời điểm chuyển giao tài sản thuê. Nếu hợp đồng
thuê tài sản giao kết dưới hình thức miệng thì hợp sẽ phát sinh hiệu lực tại thời điểm các
bên thỏa thuận xong về các điều khoản cơ bản của hợp đồng như xác định đối tượng tài sản
thu, giá thuê, thời hạn thuê, mục đích sử dụng tài sản thuê. Nếu hợp đồng thuê tài sản được
giao kết bằng văn bản thì sẽ phát sinh hiệu lực vào thời điểm bên sau cùng ký vào văn bản.

2


Việc chuyển giao tài sản thuê chỉ là việc thực hiện nghĩa vụ của hợp đồng thuê đã phát sinh
hiệu lực tại thời điểm, địa điểm mà các bên đã thỏa thuận.
Ngoài những đặc điểm chung của hợp đồng thuê tài sản thì hợp đồng thuê khoán tài
sản còn có những đặc điểm sau để có thể phân biệt được giữa hợp đồng thuê tài sản với
hợp đồng thuê khoán tài sản.
-

Đối tượng của hợp đồng thuê khoán là tư liệu sản xuất gồm: đất đai, rừng, mặt




thực hiện hợp đồng một cách trung thực, khách quan và là một trong những bằng chứng
quan trọng để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp trong trường hợp có tranh chấp.
II. Nội dung của hợp đồng thuê khoán tài sản.
1. Đối tượng của hợp đồng thuê khoán tài sản
Đối tượng của hợp đồng thuê khoán tài sản theo Điều 502, BLDS 2005:”có thể là đất
đai, rừng, mặt nước chưa khai thác, súc vật, cơ sở sản xuất, kinh doanh, tư liệu sản xuất
khác cùng trang thiết bị cần thiết để khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức”.
Căn cứ vào đối tượng của hợp đồng, có thể chia hợp đồng thuê khoán thành ba nhóm
như sau:
-

Hợp đồng thuê đất đai, rừng, mặt nước chưa khai thác: Với các hợp đồng này

ngoài chịu sự điều chỉnh của BLDS còn chịu sự điều chỉnh của luật đất đai. Đây là đối
tượng đặc biệt vì nó thuộc sở hữu của toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu. Theo
Điều 17 Hiến pháp năm 1992 có quy định:” Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài
nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời, phần vốn và tài
sản do Nhà nước đầu tư vào các xí nghiệp, công trình thuộc các ngành và lĩnh vực kinh tế,
văn hoá, xã hội, khoa học, kỹ thuật, ngoại giao, quốc phòng, an ninh cùng các tài sản khác
mà pháp luật quy định là của Nhà nước, đều thuộc sở hữu toàn dân”. Theo đó tại Điều 200
BLDS có quy định tài sản thuộc hình thức sở hữu nhà nước:”bao gồm đất đai, rừng tự
nhiên, rừng trồng có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước, núi, sông hồ, nguồn nước, tài
nguyên trong lòng đất, nguồn lợi tự nhiên ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời, phần vốn
và tài sản do Nhà nước đầu tư vào doanh nghiệp, công trình thuộc các ngành lĩnh vực kinh
tế, văn hóa, xã hội, khoa học, kỹ thuật, ngoại giao, quốc phòng, an ninh cùng các tài sản
khác do pháp luật quy định”. Như vậy, đối tượng của hợp đồng thuê khoán tài sản là đất
đai, rừng, mặt nước chưa khai thác đều là những tài sản thuộc sở hữu của Nhà nước cho
nên Nhà nước sẽ là chủ thể của hợp đồng thuê khoán tài sản đối với những đối tượng như

Tùy thuộc vào đối tượng thuê khoán cụ thể, bên cho thuê khoán có thể là các chủ thể
khác nhau. Cụ thể là:
-

Đối tượng là đất, rừng, mặt nước chưa khai thác thì theo quy định tại Điều 37

Luật đất đai năm 2003 bên cho thuê sẽ là:
+ Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định cho thuê đất
đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài.
+ Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh quyết định cho thuê đất
đối với hộ gia đình, cá nhân.
+ Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử
dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn
-

Đối tượng là cơ sở sản xuất, kinh doanh, tư liệu sản xuất khác thì bên cho thuê

là chủ sở hữu hợp pháp của tài sản đó. Đó là chủ thể kinh doanh như: hợp tác xã, các loại
5


hình công ty như công ty TNHH, công ty cổ phần, công ty hợp danh, doanh nghiệp tư
nhân, hộ kinh doanh cá thể…người tham gia giao kết hợp đồng là đại diện theo pháp luật
của các công ty được ghi nhận theo quy định của pháp luật hoặc theo điều lệ công ty hoặc
người được ủy quyền tham gia ký kết.
-

Đối tượng thuê là gia súc thì bên cho thuê phải là chủ sở hữu hợp pháp của gia

súc đó hoặc người được chủ sỏ hữu ủy quyền tham gia lý kết.

bản. Tùy từng đối tượng cụ thể và trong những trường hợp nhấy định mà pháp luật sẽ quy
định hình thức của hợp đồng. Hợp đồng thuê khoán tài sản phải có chứng nhận của công
chứng Nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền, nếu pháp luật
có quy định. Với đối tượng thuê khoán là bất động sản, đây là loại tài sản chịu sự giám sát,
kiểm tra của Nhà nước, pháp luật có quy định phải công chứng hoặc chứng thực nhằm
ngăn chặn các hành vi khai thác tài sản thuê khoán sai mục đích sử dụng mà pháp luật đã
quy định. Còn đối với đối tượng thuê khoán không phải là bất động sản thì có thể được thể
hiện dưới hình thức văn bản không cần phải công chứng, chứng thực hoặc có thể bằng lời
nói.
4. Giá cả và thời hạn trong hợp đồng thuê khoán tài sản.
a. Giá thuê khoán
Giá thuê khoán là khoản tiền mà bên thuê khoán phải trả cho bên cho thuê khoán.
Điều 504, BLDS năm 2005 quy định:”Giá thuê khoán do các bên thỏa thuận, nếu thuê
khoán thông qua đầu thầu thì giá thuê khoán là giá được xác định khi đấu thầu”. Thông
thường giá thuê khoán do các bên thỏa thuận căn cứ vào: giá trị của tài sản thuê khoán, thời
hạn thuê, giá hiện hành trên thị trường. Đối với những tài sản khó xác định giá trị hoặc
hoặc có giá trị lớn như bất động sản, máy móc, dây chuyền sản xuất kinh doanh…thì có thể
xác định giá trị thực tế thông qua đấu thầu.
Đối với đất, rừng, mặt nước chưa khai thác chịu sự quản lý của Nhà nước vì vậy giá
thuê trong hợp đồng thuê đất là giá được Nhà nước quy định chứ không phải là sự thỏa
thuận giữa các bên. Theo Điều 56 Luật đất đai năm 2003 có quy định giá đất do Nhà nước
quy định đó là: Việc định giá đất của Nhà nước phải đảm bảo các nguyên tắc sâu đây:
+ Sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong các điều
kiện bình thường; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực
tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp
7


+ Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng như
nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức

từ tài sản thuê khoán thì đã hết hạn thuê khoán như vậy người thuê khoán không đạt được
mục tiêu thu lợi nhuận của mình mà đặc điểm của hợp đồng thuê khoán chính là khai thác
hoa lợi, lợi tức. Thời hạn thuê khoán còn phụ thuộc vào ý chí của bên cho thuê và giá trị
của tài sản thuê khoán nhưng thời hạn thuê khoán không thể thấp hơn một chu kỳ khai thác
thông thường vật thuê khoán và còn phụ thuộc vào những vật chất khác mà người thuê
khoán dùng để khai thác công dụng của vật thuê.
Tuy nhiên, trong một số trường hợp vì những lý do khác nhau mà các bên không thỏa
thuận thời hạn trong hợp đồng thuê khoán. Trong trường hợp này thì thời hạn thuê khoán
được xác định theo Điều 482 BLDS:”1. Thời hạn thuê khoán do các bên thỏa thuận, nếu
không có thỏa thuận thì được xác định theo mục đích thuê; 2. Trong trường hợp các bên
không có thỏa thuận về thời hạn thuê hoặc thời hạn thuê không xác định được theo mục
đích thuê thì hợp đồng thuê hết thời hạn khi bên thuê đã đạt được mục đích thuê”. Quy
định trên xác định thời hạn thuê trong đối với hợp đồng thuê tài sản nhưng vì các bên trong
hợp đồng thuê khoán tài sản không có thỏa thuận về thời hạn thuê khoán và hợp đồng thuê
khoán là một dạng đặc biệt của hợp đồng thuê tài sản nên chúng ta có thể áp dụng quy định
trên để xác định thời hạn thuê trong hợp đồng thuê khoán tài sản. Như vậy, thì bên cho thuê
có thể đòi lại tài sản thuê khoan khi bên thuê khoán đã đạt được mục đích thuê của mình
trong trường hợp các bên không thỏa thuận về thời hạn của hợp đồng thuê khoán tài sản.
Ngoài việc các bên có thỏa thuận về thời hạn cho thuê thì thì có những tài sản các bên
không thể thỏa thuận thời hạn cho thuê mà thời hạn cho thuê này do pháp luật quy định. Áp
dựng với trường hợp trên là trường hợp thuê khoán có đối tượng là đất, rừng, mặt nước
chưa khai thác thì theo Điều 67 Luật đất đai có quy đính sau:
+ Thời hạn cho thuê đất trồng cây hằng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối
cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng không quá hai mươi năm
+ Thời hạn cho thuê đối với đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất cho hộ gia đình,
cá nhân sử dụng là không quá năm mươi năm
+ Thời hạn cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế để sử dụng vào mục đích sản xuất
nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trông thủy sản, làm muối; tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá
nhân để sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; tổ chức kinh tế để
9


Bên cho thuê khoán có quyền yêu cầu bên cho thuê phải trả tiền thuê như thỏa

thuận và đúng phương thức. “Tiền thuê khoán có thể bằng hiện vật, bằng tiền, hoặc bằng
thực hiện một công việc” (khoản 1 Điều 506, BLDS 2005). Bên cho thuê khoán có quyền
được yêu cầu bên thuê khoán trả tiền theo đúng thỏa thuận và phương thức trả cũng đã
được thỏa thuận trong hợp đồng thuê khoán của đôi bên nếu bên thuê khoán không thực
10


hiện việc trả tiền và trả đúng theo phương thức như đã thỏa thuận. Bên cho thuê khoán có
quyền yêu cầu bên thuê khoán phải trả tiền, hiện vật hoặc thực hiện công việc. Trên thực tế
rất nhiều hợp đồng thuê khoán tài sản trả tiền thuê là bằng tiền rất ít khi phải trả bằng hiện
vật hay thực hiện một công việc. Quyền này được coi là quyền quan trọng đối với bên cho
thuê khoán bởi vì nếu bên cho thuê khoán không yêu cầu trả tiền thuê khoán và bên thuê
khoán không phải trả tiền thuê khoán thì hợp đồng thuê khoán tài sản sẽ không phải là hợp
đồng thuê khoán nữa. Vì đặc điểm của hợp đồng thuê chính là việc lấy tiền thuê nếu mà
bên cho thuê không lấy tiền thuê thì đó là hợp đồng mượn tài sản.
-

Bên cho thuê có quyền yêu cầu bên thuê phải khai thác tài sản thuê theo đúng

công dụng, mục đích như đã thỏa thuận. Việc bên thuê khoán khai thác, sử dụng tài sản
thuê như thế nào có ảnh hưởng rất lớn đến quyền định đoạt đối với tài sản thuê vì hợp đồng
thuê khoán tài sản là một dạng đặc biệt của hợp đồng thuê tài sản mà đặc điểm của dạng
hợp đồng này chính là chuyền quyền sử dụng tài sản thuê cho nên bên cho thuê có quyền
yêu cầu bên thuê phải thực hiện đúng công dụng, mục đích của tài sản là nhằm bào về
quyền định đoạt tài sản của mình cũng như bảo đảm hợp đồng thuê khoán thực hiện đúng
theo thỏa thuận của các bên.
-

-

Trong hợp đồng cho thuê gia súc thì trường hợp súc vật bị chết do trở ngại

khách quan thì bên cho thuê khoán phải gánh chịu một nửa số thiệt hại đó, bù lại nếu gia
súc sinh con trong thời gian thuê thì bên cho thuê được hưởng một nửa số hoa lợi sinh ra
đó.
-

Bên cho thuê khoán có nghĩa vụ bảo đảm quyền sử dụng cho bên thuê khoán.

Nghĩa vụ này được quy định ở mục chung hợp đồng thuê tài sản đó là: nếu trong thời hạn
thuê có tranh chấp về quyền sở hữu đối với tài sản thuê mà bên thuê không thể sử dụng
một cách ổn định thì có quyền đơn phương chấm chấm dứt thực hiện hợp đồng và yêu cầu
bồi thường thiệt hại.
-

Bên cho thuê khoán có nghĩa vụ nhận tài sản khi hết hạn hợp đồng. Khi nhận

lại tài sản thuê khoán bên cho thuê khoán cũng cần phải kiểm tra tình trạng tài sản mà bên
thuê khoán trả lại.
Qua những phân tích trên chúng ta có thể hiểu được bên cho thuê khoán có những
quyền và nghĩa vụ gì trong hợp đồng thuê khoán. Vì hợp đồng thuê khoán tài sản là hợp
đồng song vụ nên các bên có quyền và nghĩa vụ đối với nhau. Chính vì vậy, ngay sau đây
chúng ta sẽ đi tìm hiểu quyền và nghĩa vụ của bên thuê khoán tài sản trong hợp đồng thuê
khoán tài sản.
b. Quyền và nghĩa vụ của bên thuê khoán tài sản
•

Quyền của bên thuê khoán tài sản

không cho nên bên thuê khoán vẫn phải có nghĩa vụ trả tiền thuê khoán nhưng pháp luật đã
trao cho họ quyền trên sẽ mang đến cho bên thuê khoán có thể yên tâm khai thác tài sản mà
không phải lo lắng về việc mất mát trong quá trình khai thác do sự kiện mà mình không có
khả năng khắc phục.
-

Với hợp đồng thuê súc vật thì trong thời hạn thuê khoán, nếu suc vật đó sinh

con thì sẽ được hưởng một nửa số súc vật con đó. Trong hợp đồng thuê tài sản, nếu gia súc
có sinh con thì hết thời hạn thuê, bên thuê phải trả cho bên cho thuê cả gia súc mẹ cùng gia
súc con.
-

Bên thuê khoán có quyền yêu cầu bên cho thuê thanh toán cho mình những chi

phí hợp lý để thay thế, cải tạo tài sản theo thỏa thuận. Bên thuê khoán có thể tự mình thay
thế, cải tạo tài sản thuê khoán, nếu có thỏa thuận và phải bảo toàn giá trị tài sản thuê khoán.
Đây là quy định nhằm nâng cao trách nhiệm nhằm bảo quản tài sản thuê khoán của bên
thuê khoán chính vì vậy bên thuê khoán khi sử chữa hay cải tạo tài sản thuê khoán thì phải
có sự chi trả chi phí từ phía bên cho thuê khoán.

13


Qua những quyền của bên thuê khoán như đã phân tích ở trên chúng ta đã đi tìm hiểu
được phần lớn nội dung các điều khoản của hợp đồng thuê khoán, vậy bên thuê khoán có
nghĩa vụ như thế nào đối với bên cho thuê khoán chúng ta sẽ đi tìm hiểu qua phần sau đây.
•

Nghĩa vụ của bên thuê khoán tài sản

hợp bên thuê khoán phải hiện vật theo thời vụ hoặc theo chu kỳ khai thác công dụng của tài
sản thì phải trả vào thời điểm kết thúc thời vụ hoặc kết thúc chu kì khai thác. Bên thuê
khoán phảu trả tiền thuê kể cả trong trường hợp không khai thác được công dụng của tài
sản thuê khoán. Trong trường hợp này không phải do lỗi của người có tài sản mà do có yếu

14


tố khách quan hoặc chủ quan của bên thuê nên đã không thu được những lợi ích như dự
định.
-

Bên thuê khoán không được cho thuê lại. Về nguyên tắc người thuê chỉ có

quyền sử dụng, chiếm đoạt tài sản thuê chứ không có quyền định đoạt tài sản thuê nên bên
thuê không có quyền cho thuê lại tài sản thuê. Điều này được quy định tại khoản 3, Điều
508, BLDS 2005:”Bên thuê khoán không được cho thuê lại, trừ trường hợp bên cho thuê
khoán đồng ý”. Như vậy, chỉ khi nào bên thuê khoán thông báo cho bên cho thuê khoán
biết và bên cho thuê khoán đồng ý thì bên thuê khoán mới có quyền cho thuê khoán lại.
Khi cho thuê khoán lại thì bên thuê vẫn phải đảm bảo các nghĩa vụ như: bảo dưỡng, bảo
quản tài sản…
-

Khi chấm dứt hợp đồng thuê khoán, bên thuê khoán phải trả tài sản thuê khoán

đúng thời gian, địa điểm như đã thỏa thuận. Bên thuê khoán phải trả lại tài sản thuê khoán
ở tình trạng phù hợp với mức độ khấu hao như đã thỏa thuận, nếu làm mất giá trị hoặc
giảm sút giá trị của tài sản thuê khoán thì bên thuê khoán phải bồi thường thiệt hại (Điều
511).
6. Chấm dứt hợp đồng thuê khoán tài sản

đồng thì phải báo cáo cho bên kia biết trước một thời gian hợp lý; nếu thuê khoán theo thời
vụ hoặc theo chu kỳ khai thác thì thời hạn báo trước phải phù hợp với thời vụ hoặc chu kì
khai thác”. Bên đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê khoán phải báo trước một khoảng
thời gian hợp lý ở đây không xác định được là bao lâu thì hợp lý, cho nên chúng ta phải tùy
thuộc vào đối tượng và mục đích thuê thì mới xác định được khỏng thời gian hợp lý. Ở hợp
đồng thuê tài sản thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nếu bên
thuê sử dụng tài sản thuê không đúng mục đích, công dụng nhưng trong hợp đồng thuê
khoán tài sản thì bên cho thuê không được đơn phương chấm dứt hợp đồng nếu bên thuê
khoán cam kết không tiếp tục vi phạm hợp đồng; đối tượng thuê khoán là nguồn sống duy
nhất của bên thuê khoán; việc tiếp tục thuê khoán không làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến
lợi ích của bên cho thuê (Khoản 2, Điều 510).
III. Thực tiễn áp dụng hợp đồng thuê khoán tài sản
Trong thực tiễn có rất nhiều dạng hợp đồng thuê khoán tài sản, việc áp dụng hợp đồng
này vẫn còn rất nhiều vấn đề cần quan tâm. Thông qua một số hợp đồng thuê khoán tài sản
trên thực tế sau, chúng ta có thể hiểu hơn những quy định của pháp luật về hợp đồng thuê
khoán tài sản.
Vụ việc 1: Báo Bình Phước số 1626, ra ngày 9-6-2010 có đăng bài “Xung quanh đơn
khiếu nại của bà Trần Thị Tuyết Mai ở xã Phú Văn (Bù Gia Mập). Nội dung bài báo phản
ánh về vụ tranh chấp hợp đồng thuê khoán giữa bà Mai và Nông trường 26/6 - đơn vị kinh
tế của Văn phòng Tỉnh ủy Tiền Giang. Theo hồ sơ vụ án, nội dung của vụ tranh chấp này là
phía nông trường muốn nâng giá cho thuê khoán từ 3 chỉ vàng/ha/năm lên 7 chỉ/ha/năm.
Bà Mai không đồng ý. Nông trường viện cớ bên nhận khoán vi phạm kỹ thuật khai thác mủ
để khởi kiện ra tòa nhằm hủy bỏ hợp đồng giao khoán.
Ngày 20 – 8 - 2010, Tòa án nhân dân huyện Bù Gia Mập đã mở phiên tòa dân sự sơ
thẩm để giải quyết vụ. Tại phiên tòa người đại diện cho bị đơn khẳng định tại phiên tòa:
“Bà Mai không hề vi phạm hợp đồng. Số vàng đã ký bà Mai đều trả cho nông trường đúng
định kỳ. Việc lãnh đạo nông trường quy kết cho bà Mai vi phạm hợp đồng là bịa đặt chỉ vì
16





trên phía nông trường đã đưa ra lý do mà mà bên những thuê khoán không thực hiện đúng
đó là kĩ thuật khai thác nhưng lí do này không phù hợp vì trong thỏa thuận các bên không
thỏa thuận điều khoán này.
Vụ việc 2: TAND quận 11 (TP.HCM) vừa xử một vụ tranh chấp hợp đồng cho thuê
kho bãi. Đầu năm nay, Tổng Công ty Địa ốc S đã khởi kiện ra TAND quận 11, yêu cầu tòa
án buộc Công ty T (100% vốn nước ngoài) phải giao trả lại mặt bằng thuê kho bãi. Theo
đơn kiện, đầu năm 2007, Tổng Công ty S cho Công ty T thuê kho bãi ở khu cư xá Lữ Gia
với giá hơn 8,5 triệu đồng/tháng. Thời hạn thực hiện hợp đồng là một năm, tức đến tháng
12-2007 Công ty T phải giao trả kho bãi. Đến ngày gần hết hạn hợp đồng, Tổng Công ty S
thông báo việc chấm dứt, thu hồi mặt bằng thì Công ty T đề nghị gia hạn. Tổng Công ty S
không đồng ý và đôn đốc Công ty T giao trả mặt bằng nhưng họ nhất quyết không giao trả.
Vì thế, Tổng Công ty S đã đưa đơn kiện đối với công ty T ra tòa để lấy lại phần diện tích
kho bãi và đòi tiền thuê kho bãi từ tháng 8-2009 cho đến khi phía công ty T dọn đi.
Trình bày trước Tòa, Công ty T thừa nhận có thuê kho bãi của Tổng Công ty S làm
văn phòng giao dịch từ năm 2006. Tuy hợp đồng được ký hằng năm nhưng Tổng Công ty S
hứa hẹn sẽ cho thuê dài hạn bằng việc hết hạn thì ký lại. Hợp đồng cuối năm 2007 chưa
được ký lại làm ảnh hưởng đến việc kinh doanh của công ty nên công ty đã cố gắng thương
lượng để tiếp tục được thuê. Tìm hiểu thực chất lý do của việc chấm dứt hợp đồng, Tổng
Công ty S chỉ cho biết là phải thu hồi để triển khai thực hiện dự án đầu tư nhưng lại không
nêu rõ tính chất, quy mô, kế hoạch… Do đó, Công ty T nghi ngờ Tổng Công ty S. lấy lại
mặt bằng cho doanh nghiệp khác thuê. Công ty T còn cho rằng hợp đồng thuê kho bãi được
ký năm 2007 giữa hai bên là không công bằng, có nhiều điều khoản ép buộc bất lợi cho
công ty. Việc viện dẫn lý do thanh lý hợp đồng, không đồng ý ký lại hợp đồng của Tổng
Công ty S chưa phải là bất khả kháng, chưa hợp tình, hợp lý nên Công ty T không đồng ý
giao trả kho bãi. Công ty T đề nghị được ký tiếp hợp đồng “cho đến khi có nguy cơ gây
thiệt hại trong việc triển khai dự án của công ty S hoặc có sự kiện bất khả kháng không thể
cho thuê”.
Theo quyết định của TAND quận 11: Hợp đồng cho thuê kho bãi được hai bên ký trên

quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng mà các bên không tự giải quyết được với
nhau.
-

Do một bên hoặc cả hai bên trong quan hệ hợp đồng luôn vì lợi ích của chính

mình mà bất chấp quyền lợi của bên kia, coi thường sự thỏa thuận của các bên cũng như
coi thường pháp luật cố tình vi phạm để chấm dứt hợp đồng hay bắt bên kia phải thực hiện
hợp đồng.
19


-

Ngôn ngữ trong hợp đồng không rõ ràng, giả thích hợp đồng không hợp lý với

lý do dẫn đến tranh chấp giữa các bên trong hợp đồng.
-

Hình thức, nội dung của hợp đồng không chặt chẽ, không rõ ràng, cũng có thể

là không đúng với quy định của pháp luật.
-

Một nguyên nhân khác nữa liên quan đến sự thiếu trách nhiệm cơ quan nhà

nước trong quá trình giao đất, cho thuê đất và quyết định thu hồi đất của mình.
-

Các văn bản pháp luật vẫn còn trồng chéo, mâu thuẫn nhau. Các quy định vẫn

4. TS. Lê Đình Nghị (Chủ biên), Giáo trình luật dân sự Việt Nam – tập II. NXB. Giáo
dục Việt Nam, Hà Nội – 2009.
5. Nguyễn Thị Như. Khóa luận tốt nghiệp. Hợp đồng thuê khoán tài sản. Hà Nội –

2011.
6.

21


MỤC LỤC
A.

MỞ ĐẦU

B.

NỘI DUNG

I. Khái niệm chung hợp đồng thuê khoán tài sản
1. Khái niệm hợp đồng thuê khoán tài sản.
2. Đặc điểm của hợp đồng thuê khoán tài sản.
3. Ý nghĩa của hợp đồng thuê khoán tài sản
II. Nội dung của hợp đồng thuê khoán tài sản.
1. Đối tượng của hợp đồng thuê khoán tài sản
2. Chủ thể của hợp đồng thuê khoán tài sản.
3. Hình thức của hợp đồng thuê khoán tài sản
4. Giá cả và thời hạn trong hợp đồng thuê khoán tài sản.
5. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thuê khoán tài sản
6. Chấm dứt hợp đồng thuê khoán tài sản