HUỲNH VÕ THÙY DƯƠNG

VIỆN HÀN LÂM
KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

HUỲNH VÕ THÙY DƯƠNG

CHUYÊN NGÀNH : LUẬT KINH TẾ

ĐIỀU KIỆN CÓ HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG MUA BÁN
BẤT ĐỘNG SẢN THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN NAY

Chuyên ngành: Luật Kinh tế
Mã số: 60.38.01.07

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Người hướng dẫn khoa học:PGS.TS Dương Anh Sơn
KHÓA VI ĐỢT 2-2015

HÀ NỘI - 2017


VIỆN HÀN LÂM
KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

HUỲNH VÕ THÙY DƯƠNG

ĐIỀU KIỆN CÓ HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG MUA BÁN

2.2.1. Khái niệm hợp đồng vô hiệu ...........................................................................52
Kết luận Chương 2 ..................................................................................................60
Chương 3 ..................................................................................................................61
NHỮNG KIẾN NGHỊ NHẰM HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ ĐIỀU KIỆN
CÓ HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐÔNG MUA BÁN BẤT ĐỘNG SẢN ....................61
3.1. Nhận xét đối với quy định của pháp luật về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng
mua bán bất động sản ................................................................................................61
3.2. Những vấn đề đặt ra đối với việc hoàn thiện các quy định của pháp luật về điều
kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán bất động sản theo pháp luật Việt Nam hiện
nay .............................................................................................................................65


3.2. Những kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật về điều kiện có hiệu lực của hợp
đồng mua bán bất động sản .......................................................................................66
3.2.1. Biện pháp xử lý với hợp đồng không tuân thủ quy định về Điều kiện có hiệu
lực của hợp đồng mua bán bất động sản ...................................................................66
3.2.2. Những đề xuất cụ thể trong việc hoàn thiện pháp luật về Điều kiện có hiệu lực
của hợp đồng kinh doanh bất động sản .....................................................................66
3.3. Nâng cao năng lực áp dụng pháp luật về Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng
mua bán bất động sản và các trường hợp vô hiệu của hợp đồng ..............................69
3.3.1. Hạn chế sự vô hiệu hóa các quan hệ hợp đồng mua bán, chuyển nhượng
quyền sử dụng đất .....................................................................................................71
3.3.2. Hạn chế sự thiếu rõ ràng của quy định pháp luật về hợp đồng vô hiệu ..........71
3.3.3. Cần phải có quy định rõ ràng, cụ thể trong việc xử lý hợp đồng vô hiệu .......72
3.3.4. Về quy định thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng, giao dịch mua bán
vô hiệu (Điều 136) ....................................................................................................72
Kết luận Chương 3 ..................................................................................................74
KẾT LUẬN ..............................................................................................................75
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ...............................................................77


thế giới cùng với sự phát triển của xã hội thì điều kiện để hợp đồng có hiệu lực rất
quan trọng nhất là trong việc giao kết hợp đồng giữa người mua và người bán. Bên
cạnh những quy định của pháp luật thì vẫn còn nhiều kẻ hỡ trong việc ký kết hợp
đồng giữa các bên cụ thể là hợp bất mua bán bất động sản khi bất động sản chưa
được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu. Để hạn chế các hợp đồng giao
kết vi phạm quy định dẫn đến việc hợp đồng bị vô hiệu thì điều kiện có hiệu lực của
hợp đồng mua bán bất động sản và đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người
dân khi tham gia vào các giao dịch mua bán bất động sản là điều quan trọng trong
toàn bộ hợp đồng. Đã có các công trình nghiên cứu về vấn đề này trước đây, tuy
nhiên vẫn chưa nghiên cứu sâu và chưa đưa ra những đề xuất, phương hướng, kiến
nghị, giải pháp cụ thể nhằm làm rõ về vấn đề này. Vì vậy, Tác giả nhận thấy cần
phải nghiên cứu một cách nghiêm túc về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua
bán bất động sản.
Do đó, tác giả đã chọn đề tài “Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán
bất động sản theo quy định của Pháp luật Việt Nam hiện nay” làm Luận văn Thạc
sỹ Luật kinh tế.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Việc nghiên cứu về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán bất động sản
và việc giải quyết hậu quả pháp lý của hợp đồng, giao dịch mua bán bất động sản vô
hiệu đã được nhiều nhà khoa học pháp lý quan tâm dưới những góc độ khác nhau.
Được đề cập trong một số bài viết của các tác giả như: Lê Minh Hùng, Luận án Tiến
sĩ về “Hiệu lực của hợp đồng theo quy định của Pháp luật Việt Nam ” công bố năm
2010; “Giao dịch dân sự vô hiệu và việc giải quyết hậu quả pháp lý của giao dịch
dân sự vô hiệu” của TS. Nguyễn Văn Cường; “ Bản chất của hợp đồng tặng cho”
trên Tạp chí KHPL, số 4(47)/2008 tr. 11-9 của PGS. TS. Dương Anh Sơn; Sách
chuyên khảo : “Giao dịch về quyền sử dụng đất vô hiệu – Pháp luật và thực tiễn xét
1


xử” của TS. Nguyễn Văn Cường và Nguyễn Minh Hằng năm 2011. Qua nghiên cứu



thiện các nhiệm vụ sau:
- Nghiên cứu pháp luật Việt Nam quy định riêng về hợp đồng mua bán bất
động sảnvà thực tiễn áp dụng các quy định của pháp luật.
- Phân tích và lý giải nhằm làm rõ hiệu lực của hợp đồng mua bán bất động
sản và thực tiễn của hợp đồng cũng như các quy định về điều kiện có hiệu lực của
hợp đồng.
- Đề xuất một số kiến nghị nhằm hoàn thiện các quy định của pháp luật về
điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán bất động sản.
5. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu đề tài
Đối tượng nghiên cứu của luận văn là những quy định hiện hành của Pháp luật
Việt Nam về hợp đồng mua bán bất động sản. Hiện nay, ở Việt Nam Hợp đồng mua
bán bất động sản bao gồm: hợp đồng mua bán nhà ở và công trình xây dựng, hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng thuê bất động sản, hợp đồng
thuê mua nhà ở và công trình xây dựng. Trong bài luận văn này tác giả tập trung
nghiên cứu về “hợp đồng mua bán bất động sản” bao gồm: hợp đồng mua bán nhà
ở và công trình xây dựng.
Trong phạm vi của luận văn thạc sĩ chuyên ngành luật kinh tế, tác giả tập
trung nghiên cứu các quy định của pháp luật kinh tế về điều kiện có hiệu lực của
hợp đồng mua bán bất động sản, thực tiễn áp dụng các quy định đó; phân tích thực
trạng áp dụng tại ngành Tòa án nhân dân thông qua các bản án dân sự của Tòa án
giải quyết các việc liên quan đến hợp đồng, từ đó làm sáng tỏ thêm lý luận về điều
kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán bất động sản.
6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn
Đề tài được nghiên cứu nhằm tìm hiểu thực trạng cũng như đề ra giải pháp cụ
thể cho hướng đi của pháp luật Việt Nam về hợp đồng mua bán nhà ở và chuyển
nhượng quyền sử dụng đất trong hoạt động mua bánbất động sản tạiViệt Nam trong
xu thế hội nhập như hiện nay, phù hợp với yêu cầu của thực tế cuộc sống cũng như
phù hợp với xu hướng phát triển của pháp luật quốc tế hiện đại. Tác giả hy vọng với

bảo đảm sự vận động theo quy luật hàng hóa - tiền tệ. Ngày nay phần lớn các quan
hệ xã hội được điều chỉnh bằng các hợp đồng. Điều này xuất phát từ việc pháp luật
hiện đại thừa nhận quyền bình đẳng của con người trước pháp luật và quyền tự do
cá nhân. Vai trò và vị trí của chế định hợp đồng ngày càng được khẳng định trong
mọi hệ thống pháp luật "Kinh tế càng phát triển, xã hội càng văn minh thì chế định
hợp đồng càng được coi trọng, càng được hoàn thiện"
* Bản chất của hợp đồng dù được hình thành trong lĩnh vực quan hệ xã hội
nào thì hợp đồng luôn có những đặc điểm sau là sự thỏa thuận giữa các bên và làm
phát sinh hậu quả pháp lý.
Thứ nhất, hợp đồng phải thể hiện được sự tự do ý chí của các bên tham gia ký
kết.
Hợp đồng đóng vai trò quan trọng trong hoạt động xã hội. Trong đời sống xã
hội để thỏa mãn các nhu cầu trong sinh hoạt tiêu dùng hoặc trong sản xuất, kinh
doanh thì dường như mọi hoạt động của con người đều hướng tới việc ký kết hợp
đồng. Nói cách khác hợp đồng là công cụ pháp lý để các chủ thể có thể thỏa mãn
các nhu cầu chính đáng của mình trong sản xuất cũng như trong sinh hoạt tiêu dùng.
Hợp đồng thể hiện sự bình đẳng giữa những người tham gia hợp đồng và thừa nhận
quyền tự do cam kết, thỏa thuận của họ. Quan niệm này xuất phát từ việc cho rằng
nếu các cá nhân tự do giao kết thì sẽ đảm bảo được sự công bằng trong quan hệ hợp
đồng. Việc thay đổi hợp đồng cũng chỉ có thể thực hiện bởi sự thỏa thuận của các
chủ thể hợp đồng và không ai có quyền can thiệp vào quan hệ của họ cũng như

5


không có quyền làm thay đổi ý chí của họ.
Thực tiễn hợp đồng phát triển đưa đến sự phát triển của pháp luật về hợp đồng
theo các hướng:
Một là, phạm vi hiệu lực của hợp đồng được mở rộng do sự xuất hiện các loại
hợp đồng mới. Các loại hợp đồng mới được hình thành bởi nhiều nguyên nhân khác

quan hệ này. Công cụ can thiệp của Nhà nước sử dụng là pháp luật và chế định hợp
đồng vì thế giữ một vị trí rất quan trọng trong việc điều chỉnh các quan hệ hợp
đồng. Ở Việt Nam, sự can thiệp của pháp luật để bảo vệ quyền lợi của bên yếu hơn
trong quan hệ hợp đồng đã được thể hiện ngay ở Sắc lệnh 97/SL ngày 22/5/1950:
"Khi lập ước mà có sự tổn thiệt do sự bóc lột của một bên vì điều kiện kinh tế của
hai bên chênh lệch thì khế ước có thể coi là vô hiệu" (Điều 13 Sắc lệnh 97/SL) [11].
Tuy nhiên hiện nay theo BLDS 2015 quy định để bảo vệ quyền lợi cho "bên yếu
thế" theo khoản 6, Điều 404 về giải thích hợp đồng dân sự như sau: "Trường hợp
bên soạn thảo đưa vào hợp đồng nội dung bất lợi cho bên kia thì khi giải thích hợp
đồng phải theo hướng có lợi cho bên kia".
Để bảo vệ quyền lợi của bên yếu hơn trong quan hệ hợp đồng, lý thuyết về
hợp đồng của một số nước đã đưa ra khái niệm lạm dụng, ngay tình và công bằng.
Điển hình là pháp luật của các nước Pháp, Nga, Nhật Bản [1, 2, 3]... đã ghi nhận
nguyên tắc này trong BLDS của mình.
Tuy nhiên, cùng với sự thay đổi về quan điểm đề cao lợi ích cá nhân sang lợi
ích xã hội đã làm cho quan điểm về các nguyên tắc này thay đổi.
Nguyên tắc ngay tình được áp dụng nhằm làm giảm nhẹ hiệu lực bắt buộc của
hợp đồng. Thực ra rất khó để định nghĩa thế nào là ngay tình. Đầu tiên, người ta
nhìn nhận ngay tình như nghĩa vụ trung thực, nghĩa là người có nghĩa vụ bắt buộc
phải thực hiện hợp đồng một cách trung thực, còn đối với người có quyền thì không
được cản trở người có nghĩa vụ thực hiện hợp đồng. Dần dần, người ta cho rằng nếu
chỉ hiểu ngay tình là trung thực thì chưa đủ và khái niệm ngay tình còn được hiểu là
nghĩa vụ hợp tác giữa các bên. Nghĩa vụ hợp tác giữa các bên thể hiện ở việc các
bên phải có nghĩa vụ cung cấp thông tin cho nhau để thực hiện hợp đồng. Nguyên
tắc ngay tình không chỉ được áp dụng trong quá trình thực hiện hợp đồng mà còn
được áp dụng trong cả quá trình hình thành hợp đồng. Nguyên tắc ngay tình không
chỉ nhằm bảo vệ bên yếu trong hợp đồng mà còn nhằm lập lại sự bình đẳng giữa các

7



8


luật về hợp đồng của các nước theo hệ thống luật án lệ được xây dựng theo hướng
hai. Nói cách khác, nó mang tính linh hoạt và cập nhật. Pháp luật về hợp đồng của
các nước theo hệ thống pháp luật văn bản tương đối ổn định và mang tính ràng buộc
cao. Tuy nhiên, do thủ tục ban hành luật rất phức tạp và đòi hỏi nhiều thời gian nên
sự thay đổi chúng là rất khó khăn. Theo hệ thống pháp luật này có một số quốc gia
vẫn đồng thời áp dụng án lệ, các học thuyết pháp lý, mà tiêu biểu là luật dân sự của
nước Cộng hòa Pháp. Luật được coi là "phần cứng" tương đối ổn định, còn án lệ là
"phần mềm" làm nhiệm vụ bổ sung, cập nhật pháp luật. Vì lẽ đó luật về hợp đồng ở
các nước này vừa mang tính ràng buộc và vừa linh hoạt, uyển chuyển.
Thực tiễn hợp đồng phát triển đưa đến sự phát triển của pháp luật về hợp đồng
theo các hướng:
●

Một là, phạm vi hiệu lực của hợp đồng được mở rộng do sự xuất hiện các

loại hợp đồng mới. Các loại hợp đồng mới được hình thành bởi nhiều nguyên nhân
khác nhau mà nguyên nhân cơ bản nhất đó là các loại hàng hóa mới, dịch vụ mới
xuất hiện, tự chúng đòi hỏi sự điều chỉnh đặc biệt về mặt pháp lý.
●

Hai là, một số quan hệ hợp đồng trước kia chỉ do những quy phạm luật

dân sự điều chỉnh nhưng nay lại được điều chỉnh bởi các quy định của ngành luật
khác. Một số loại hợp đồng bị loại ra khỏi lĩnh vực hợp đồng dân sự như các thỏa
ước lao động tập thể, hợp đồng thương mại.
Thứ tư, hợp đồng phải là những ưng thuận, thỏa thuận, cam kết phản ánh sự

về hợp đồng mua bán tài sản như sau:
Hợp đồng mua bán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán
chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua và bên mua trả tiền cho bên bán. Hợp
đồng mua bán nhà ở, mua bán nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện
theo quy định của Bộ luật này, Luật nhà ở và luật khác có liên quan.
1.2.2. Đặc điểm của hợp đồng mua bán bất động sản
Việc mua bán bất động sản dưới góc độ kinh doanh bất động sản không thuần
túy là một giao dịch dân sự, giao dịch này hướng tới những lợi ích trong kinh doanh
quyền sử dụng đất. Đặc biệt việc nhận chuyển nhượng, mua bán quyền bất động sản
để đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê tìm kiềm lợi
nhuận là mục đích của đa số các giao dịch nhận chuyển nhượng, mua bán bất động
sản trên thị trường kinh doanh bất động sản.

10


Hợp đồng mua bán bất động sản cũng là một trong các hợp đồng phổ biến và
có những đặc điểm sau:
Thứ nhất, chủ thể của hợp đồng do đối tượng của hợp đồng mua bán bất động
sản là một loại hàng hóa đặc biệt nên chủ thể của hợp đồng cũng được pháp luật
quy định chặt chẽ và có những đặc thù riêng.
Không phải tất cả các chủ thể đều được thực hiện việc chuyển nhượng, mua
bán BĐS. Theo quy định của Luật Đất đai tại Điều 5 thì người được phép chuyển
nhượng, mua bán bất động sản chỉ có thể là:
- Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc nhận
chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ người khác mà tiền sử dụng đất, tiền nhận
chuyển nhượng đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước.
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê, hộ gia đình,cá nhân
được Nhà nước cho thuê đất trước ngày 01/7/2004 theo hình thức trả tiền thuê đất
cho cả thời gian thuê hoặc đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê

có thể quản lí được các dự án đầu tư, nhất là các dự án do nhà đầu tư nước ngoài
thực hiện tại Việt Nam.
Việc chuyển nhượng nhà ở, đất ở, quyền sử dụng đất.... mà một bên là các tổ
chức thì pháp luật quy định phải có công chứng của công chứng Nhà nước. Còn đối
với việc chuyển nhượng nhà ở, đất ở, quyền sử dụng đất.... giữa cá nhân, hộ gia
đình với nhau thì các bên có thể thỏa thuận chứng thực tại Ủy ban nhân dân xã,
phường, thị trấn nơi có đất hoặc công chứng.
Sau khi hợp đồng được ký kết, các bên phải tiến hành việc đăng ký chuyển
nhượng quyền sử dụng đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Thông qua hoạt
động này Nhà nước có thể xác nhận chủ thể trong hợp đồng mua bán BĐS có quyền
chuyển nhượng hay nhận chuyển nhượng hay không? BĐS trong hợp đồng có được
giao dịch không? Xác định hạn mức, nghĩa vụ tài chính của các bên...Các điều kiện
trên là điều kiện bắt buộc đối với hợp đồng mua bán bất động sản bởi quyền sử
dụng đất, nhà ở, đất ở là một loại hàng hóa đặc biệt và thường có giá trị lớn. Nhà
nước buộc phải có sự can thiệp nhằm ngăn ngừa, hạn chế các tranh chấp có thể phát
sinh, đồng thời tạo cơ sở rõ ràng choviệc giải quyết tranh chấp nếu có phát sinh.
1.2.3. Nội dung của hợp đồng mua bán bất động sản
Theo Điều 47 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 [23], hợp đồng mua
bán bất động sản cần các điều khoản sau đây:
- Tên, địa chỉ của các bên

13


Điều khoản này cũng tương tự như ở hợp đồng mua bán nhà, côngtrình xây
dựng. Tại điều khoản này, các bên đưa ra những thông tin thật chính xác, cụ thể về
bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng như: tên, số chứng minh thư nhân
dân, địa chỉ cư trú, hộ khẩu thường trú, số điện thoại...Đây là điều khoản có ý nghĩa
trong việc xác định đương sự trong vụ án dân sự nếu có tranh chấp xảy ra giữa các
bên trong hợp đồng.

Trong điều khoản này có thể nói về vấn đề tiền đặt cọc (nếu các bên có thỏa
thuận đặt cọc).
- Quyền và nghĩa vụ của các bên
Theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, bên chuyển
nhượng quyền sử dụng đất có các quyền sau: Quyền yêu cầu bên nhận chuyển
nhượng nhận đất theo đúng thời hạn đã thỏa thuận; Yêu cầu bên nhận chuyển
nhượng thanh toán đầy đủ và đúng hạn tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất; Yêu
cầu bên nhận chuyển nhượng bồi thường thiệt hại, nếu do lỗi của bên nhận chuyển
nhượng gây ra; Đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng nếu bên nhận chuyển
nhượng vi phạm các điều kiện về đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng do
pháp luật quy định hoặc do hai bên đã thỏa thuận; Các quyền khác do pháp luật quy
định.
- Bên chuyển nhượng có các nghĩa vụ sau: Cung cấp thông tin đầy đủ và trung
thực về BĐS; Giao đất cho bên nhận chuyển nhượng theo đúng thỏa thuận trong
hợp đồng; Làm thủ tục và giao giấy tờ về quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển
nhượng; Bồi thường thiệt hại cho bên nhận chuyển nhượng nếu do lỗi của mình gây
ra; Thực hiện các nghĩa vụ về thuế theo quy định của pháp luật hoặc theo thỏa thuận
của các bên; Các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật. Tương ứng với quyền
và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng là quyền và nghĩa vụ của bên nhận chuyển
nhượng.
- Bên nhận chuyển nhượng có các quyền sau: Yêu cầu bên chuyển nhượng
cung cấp đầy đủ, trung thực thông tin về quyền sử dụng đất; Yêu cầu bên chuyển
nhượng giao giấy tờ và làm thủ tục chuyển quyền sở hữu quyền sử dụng đất; Yêu
cầu bên chuyển nhượng giao đất đúng diện tích, vị trí, loại đất,tình trạng đất… đúng
như thỏa thuận trong hợp đồng; Quyền đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp
đồng khi bên chuyển nhượng vi phạm các điều kiện để đơn phương chấm dứt hoặc

15



16


có tranh chấp, ban đầu các bên sẽ tự thương lượng dànxếp, sau đó nếu không thể
giải quyết mâu thuẫn các bên sẽ nhờ bên thứ bacan thiệp.
Hợp đồng dân sự nói chung và hợp đồng mua bán bất động sản nói riêng được
hình thành khi có sự thỏa thuận của các bên. Tuy nhiên, trong các trường hợp các
bên giao kết hợp đồng gián tiếp thì việc xác định thời điểm hợp đồng được hình
thành là rất khó khăn; cách tiếp cận các vấn đề này khác nhau ở các nước khác
nhau. Một số nước theo thuyết "ý chí thực sự" trong đó Pháp là một Ví dụ. Tuy
nhiên, việc xác định ý chí thực sự chỉ để áp dụng giải thích các điều khoản không rõ
ràng. Còn đối với các hợp đồng đã rõ ràng thì các Thẩm phán phải áp dụng các điều
khoản của hợp đồng mà không được giải thích gì thêm. Còn một số nước theo
thuyết "tuyên bố" ví dụ như Đức, theo đó thì bất luận ý chí thực sự của chủ thể tham
gia hợp đồng là gì người ta chỉ chú trọng đến ý chí đã tuyên bố trong hợp đồng
được coi là căn cứ pháp lý để xác lập quyền và nghĩa vụ của các bên. Tuy vậy,
BLDS Đức vẫn quan tâm tới việc tìm kiếm ý chí thực sự của người ký hợp đồng.
Hợp đồng dân sự có thể được ký kết trực tiếp hoặc gián tiếp. Pháp luật các nước
khác nhau cũng thừa nhận khác nhau về thời điểm xác định hợp đồng được giao kết:
+ Các nước theo thuyết tuyên bố: hợp đồng được giao kết kể từ thời điểm bên
chấp nhận tuyên bố chấp nhận bằng thư hay điện tín;
+ Các nước theo thuyết tống phát: Hợp đồng được giao kết kể từ thời điểm
bức thư hay điện tín chấp nhận được gửi đi;
+ Các nước theo thuyết tiếp nhận: Hợp đồng được giao kết kể từ thời điểm bên
đề nghị giao kết hợp đồng nhận được thư hay điện tín chấp nhận;
+ Các nước theo thuyết tống đạt: Hợp đồng được giao kết kể từ thời điểm khi
bên đề nghị giao kết hợp đồng thực sự biết rõ sự chấp nhận ấy.
Như vậy, thời điểm hình thành hợp đồng sẽ khác nhau tùy theo pháp luật hoặc
các bên chấp nhận giải pháp nào theo các lý thuyết trên. Trong các lý thuyết trên thì
thuyết tống đạt ít được áp dụng vì nó đòi hỏi bên đề nghị phải biết rõ sự chấp nhận

nhiều cách hiểu khác nhau trong việc áp dụng pháp luật cũng như giải quyết tranh
chấp.
Ba là, Từ thực tiễn áp dụng pháp luật cũng như trong công tác, ngoài những
đánh giá trên chúng tôi còn một số nhận xét là quy định của pháp luật về điều kiện
có hiệu lực của hợp đồng dân sự và xử lý hợp đồng vô hiệu còn cứng nhắc chưa

18


thực sự phù hợp với thực tiễn, chưa tính đến những giao dịch mặc dù vi phạm về
hình thức nhưng các bên đã thực hiện một phần hoặc toàn bộ giao dịch; mục đích
tham gia giao dịch của họ cũng đã đạt được. Việc tuyên bố vô hiệu trong trường
hợp này có thể không đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp của các chủ thể, trong nhiều
trường hợp còn tạo cơ hội cho những người làm ăn gian dối, lợi dụng sơ hở của
pháp luật để thực hiện hành vi tiêu cực, trục lợi. Việc quy định thiếu rõ ràng dẫn
đến sự không thống nhất trong việc giải thích và áp dụng các quy định pháp luật
trong việc ký kết hợp đồng dẫn đến hợp đồng vô hiệu.

19


Chương 2
ĐIỀU KIỆN CÓ HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG MUA BÁN
BẤT ĐỘNG SẢN THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN NAY
2.1. Điều kiện để hợp đồng mua bán bất động sản có hiệu lực
Theo pháp luật Việt Nam hiện nay điều kiện để hợp đồng mua bán bất động
sản có hiệu lực phải có đầy đủ các điều kiện sau (Theo điều 117, BLDS 2015):
Thứ nhất, điều kiện về chủ thể: chủ thể tham gia vào quan hệ HĐ mua bán
BĐS phải có năng lực hành vi dân sự. Tức phải có khả năng nhận thức và điều
khiển hành vi.