ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT

HOÀNG THỊ THU THỦY

HîP §åNG MUA B¸N NHµ ë THEO PH¸P LUËT VIÖT NAM

Chuyên ngành: Luật dân sự và tố tụng dân sự
Mã số: 60 38 01 03

HỌC

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT

Cán bộ hướng dẫn khoa học: TS. NGUYỄN VĂN CƯỜNG

HÀ NỘI - 2014


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu của
riêng tôi. Các kết quả nêu trong Luận văn chƣa đƣợc công bố trong
bất kỳ công trình nào khác. Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong
Luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy và trung thực. Tôi đã
hoàn thành tất cả các môn học và đã thanh toán tất cả các nghĩa vụ
tài chính theo quy định của Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội.
Vậy tôi viết Lời cam đoan này đề nghị Khoa Luật xem xét để tôi
có thể bảo vệ Luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn!
NGƢỜI CAM ĐOAN


Quy định pháp luật Việt nam về hợp đồng mua bán nhà ở........ 19

1 .3 .

Quy định pháp luật của một số quốc gia về hợp đồng mua
bán nhà ở ......................................................................................... 24

1.3.1.

Quy định về hình thức của hợp đồng dân sự..................................... 24

1.3.2.

Quy định về nội dung của hợp đồng dân sự...................................... 26

1.4.

Vai trò của quy định pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở ..... 28

KẾT LUẬN CHƢƠNG 1................................................................................ 33
Chương 2: QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH VỀ HỢP
ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở............................................................. 34
2.1.

Nội dung của Hợp đồng mua bán nhà ở theo Luật nhà ở 2014 ..... 34

2.2.

Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở .................... 37


Hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu ..................................................... 50

2.3.2.

Xử lý hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu ............................................ 63
KẾT LUẬN CHƢƠNG
2................................................................................ 72
Chương 3: THỰC TRẠNG VÀ MỘT SỐ GIẢI PHÁP VỀ
THI
HÀNH PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ
Ở ....... 73
3.1
.
3.2
.

3.2.1
.
3.2.2
.
3.3
.

3.3.1
.
3.3.2
.
3.3.3

.


pháp lý hợp

Kiến nghị sửa đổi một số điều luật liên quan đến quy

ắ
c

đồng mua bán nhà ở vô
l

hiệu .......................................................... 88

ý

Giải pháp đề xuất hoàn thiện pháp
luật............................................. 88 Giải pháp thực hiện trong

t
h

h

thực tiễn xét xử của Tòa án ..................... 92 Các nhóm hoàn
thiện khác ................................................................ 94

ƣ
ờ

KẾT LUẬN CHƢƠNG


o

C

n
g
q
u
á
t
r


DANH MỤC KÝ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮT
BLDS:

Bộ luật dân sự

TAND:

Tòa án nhân dân

TANDTC:

Tòa án nhân dân tối cao

XHCN:

Xã hội chủ nghĩa



nhầm lẫn; điều luật chƣa dự liệu đƣợc trƣờng hợp chủ thể cố tình để bản thân
rơi vào tình trạng không nhận thức và làm chủ hành vi của mình vào thời điểm
xác lập hợp đồng; sự thiếu thống nhất trong quy định của pháp luật về hình
thức đối với hiệu lực của hợp đồng; việc quy định xử lý hậu quả pháp lý khi
hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu còn chung chung, không phù hợp thực tiễn…
Mặt khác, hiện nay Quốc hội đang giao cho Bộ tƣ pháp chủ trì soạn thảo Bộ
luật dân sự sửa đổi. Vì vậy, việc nghiên cứu đề tài. Hợp đồng mua bán nhà ở
theo pháp luật Việt Nam" là cần thiết trong giai đoạn hiện nay.
2. Tình hình nghiên cứu có liên quan đến đề tài
Việc nghiên cứu về hợp đồng dân sự, đã đƣợc nhiều nhà khoa học pháp
lý quan tâm trong các thời kỳ, dƣới những góc độ khác nhau và chủ yếu đƣợc
đề cập trong các bài giảng trong giáo trình luật dân sự của Trƣờng Đại học
Luật Hà Nội, Khoa Luật Đại học Quốc gia, Trƣờng Đại học luật thành phố Hồ
Chí Minh trong đó các quy định này đƣợc quy định gián tiếp xuất phát từ các
quy định về giao dịch dân sự, bởi lẽ hợp đồng mua bán nhà ở là một loại giao
dịch dân sự phổ biến. Trong một số ấn phẩm nhƣ: Bình luận Bộ luật dân sự
của Bộ Tƣ pháp và trong một số bài viết của một số tác giả đó là:
- Ng u yễ n V ă n C ƣ ờ n g ( 2 0 0 5 ) , Gi a o d ị c h d â n s ự v ô h i ệ u v à h ậ u q u ả
p h á p l ý c ủ a g i a o d ị c h d â n s ự v ô h i ệ u , L u ậ n á n Ti ế n s ĩ , T r ƣ ờ n g Đ ạ i h ọ c L
u ậ t H à Nộ i .
- Lê Chí Cƣờng (2011), Pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình
thành trong tƣơng lai, Luận văn thạc sĩ Luật học, Trƣờng Đại học Luật Thành
phố Hồ Chí Minh, Thành phố Hồ Chí Minh.
- Nguyễn Thành Đô (2008), Pháp luật về công nhận quyền sở hữu nhà
ở- qua thực tiễn tại Thành phố Hồ Chí Minh, Luận văn thạc sĩ luật học,
Trƣờng Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh, Thành phố Hồ Chí Minh.
- L ê M i n h H ù n g ( 2 0 1 0 ) , H i ệ u l ự c c ủ a h ợp đ ồ n g t h e o q u y đ ị n h c ủ a



3


- Phạm Hoàng Giang (2007), "Ảnh hƣởng của điều kiện hình thức hợp
đồng đến hiệu lực của hợp đồng", Nhà nước và Pháp luật, (03), tr. 47-51.
- Phạm Hoàng Giang (2006), "Sự phát triển của pháp luật hợp đồng: Từ
nguyên tắc tự do giao kết hợp đồng đến nguyên tắc công bằng", Nhà nước và
Pháp Luật, (10), tr. 28-31.
- Trần Thị Huệ, Nguyễn Văn Hợi (2012), "Một số bất cập trong quy
định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở", Luật học, (12), tr. 19-24.
- Lê Minh Hùng (2009), "Về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng theo qui
định tại Điều 405 Bộ luật dân sự 2005", Nhà nước và pháp luật, (06), tr. 45-55.
- Lê Minh Hùng (2009), "Ảnh hƣởng của yếu tố hình thức đối với hợp
đồng", Khoa học pháp lý, (01), tr. 12-22.
- Nguyễn Ngọc Khánh (2007), Chế định hợp đồng trong BLDS 2005,
Nxb. Tƣ pháp, Hà Nội.
- Nguyễn Minh Khuê (2001), "Một số vấn đề về giao dịch dân sự", Tòa án
nhân dân, (03), tr. 2-3.
- Tƣởng Duy Lƣợng (2009), Pháp luật dân sự và thực tiễn xét xử, Nxb
Chính trị quốc gia, Hà Nội.
- Nguyễn Thị Hồng Nhung (2011), "Pháp luật về trình tự, thủ tục
chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản ở Việt
Nam", Luật học, (12), tr. 34-42.
- Huỳnh Văn Nông (2009), "Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng và
việc công chứng hợp đồng", Kỷ yếu hội thảo khoa học Thời điểm giao kết và
thời điểm có hiệu lực của hợp đồng theo quy định của Bộ luật Dân sự 2005,
Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh, tr. 13-18.
- Dƣơng Anh Sơn, Lê Minh Hùng (2010), "Hình thức văn bản, văn b ả
n c ó c h ứn g t h ực l à đ i ề u k i ệ n c ó h i ệ u l ự c c ủ a h ợ p đ ồ n g " , N g h i ê n c ứ u l ậ p

kiến, làm cơ sở cho việc hoàn thiện các quy định của pháp luật về hợp đồng
mua bán nhà ở.

5


4. Phạm vi nghiên cứu
Trong phạm vi nghiên cứu của một luận văn thạc sĩ luật học, học viên
tập trung nghiên cứu về những cơ sở lý luận đã có, nghiên cứu về thực tiễn áp
dụng để từ đó có cái nhìn khách quan, khái quát về thực trạng các quy định
của pháp luật có phù hợp, hay không phù hợp.
Đề tài "Hợp đồng mua bán nhà ở theo pháp luật Việt Nam" có phạm vi
nghiên cứu là hợp đồng dân sự thông dụng mà đối tƣợng của hợp đồng là nhà
ở, mà ở đó: "Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các
nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân". Bên cạnh học viên cũng đề cập
đến bản chất, sự khác biệt giữa các loại nhà ở khác nhau, việc mua bán nhà ở
trong các trong các trƣờng hợp nhƣ: Nhà ở thuộc sở hữu chung, nhà ở đang
cho thuê, các quyền ƣu tiên… Do hợp đồng mua bán nhà ở có đối tƣợng là tài sản
có giá trị lớn nên có sự điều chỉnh chặt chẽ của pháp luật. Những nghiên cứu
này không chỉ có ý nghĩa hoàn thiện pháp luật hiện hành mà cả pháp luật
trong tƣơng lai. Do đó phạm vi nghiên cứu của đề tài tập trung vào những nội
dung chính: Khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở, sự khác biệt giữa hợp đồng
mua bán nhà ở và các hợp đồng mua bán khác, điều kiện có hiệu lực của hợp
đồng, phƣơng thức giải quyết đối với hợp đồng vô hiệu, đề xuất phƣơng án
hoàn thiện pháp luật về chế định hợp đồng mua bán nhà ở.
5. Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu
5.1. Cơ sở lý luận
Xuất phát từ đƣờng lối chính sách của Đảng và Nhà nƣớc về nhà ở của
Việt nam trong giai đoạn xây dựng đất nƣớc, phát triển nền kinh tế thị trƣờng định
hƣớng xã hội chủ nghĩa.

điểm tƣơng đồng trong pháp luật Việt nam và các quốc gia, để từ đó
làm nổi bật tính hiện đại, kịp thời của các quy định pháp luật Việt Nam.

7


Điểm mới của đề tài là đề xuất phƣơng hƣớng hoàn thiện pháp luật
về hợp đồng mua bán đƣợc quy định trong Bộ luật dân sự 2005, Luật nhà ở
2005, đặc biệt là các quy định liên quan đến chủ thể của hợp đồng mua bán,
hình thức của hợp đồng và các đối tƣợng của hợp đồng mua bán là tài s ả n n h
à ở đ ƣợ c h ì n h t h à n h t r o n g t ƣ ơ n g l a i n h ƣ n h à c h u n g c ƣ, n h à d ự á n … B ê n c ạ
n h đ ó đ ề x u ấ t c ơ c h ế g i ả i q u yế t t r a n h c h ấ p n h ằ m g i ả m t ả i c ô n g t á c x é t x ử c ủ
a Tò a á n .
7. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung
của luận văn gồm (03) chƣơng:
Chương 1: Khái quát về Hợp đồng mua bán nhà ở.
Chương 2: Quy định Pháp luật hiện hành về Hợp đồng mua bán nhà ở.
Chương 3: Thực trạng và một số giải pháp về thi hành pháp luật về
Hợp đồng mua bán nhà ở.

8


Chương 1
KHÁI QUÁT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở
1.1. Khái niệm, đặc điểm pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ở
1.1.1. Khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở
* Khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở theo Bộ luật dân sự 2005
Ngay từ khi xã hội loài ngƣời có sự phân công lao động và xuất hiện

bán tài sản phổ biến nhất là quyền chuyển giao quyền sử dụng đất, quyền sử dụng
đất đai, quyền sở hữu trí tuệ… Mặt khác đối tƣợng của hợp đồng mua bán tài sản
còn có thể là vật hình thành trong tƣơng lai mà tại thời điểm hiện tại khi hai
bên thỏa thuận tài sản đó chƣa hình thành nhƣ: Hoa màu đƣợc nuôi trồng thu
hoạch trong tƣơng lai, mua bán, trao đổi nhà chung cƣ hình
thành trong tƣơng lai, nhà theo dự án…
Thứ hai: Hợp đồng mua bán tài sản là hợp đồng song vụ và có đền bù
tính chất song vụ và có đền bù này học viên xin trình bày trong nội dung về
đặc điểm của hợp đồng mua bán nhà ở của Chƣơng 1.
Thứ ba: Hợp đồng mua bán tài sản có hậu quả pháp lý là quyền sở hữu
phải được chuyển giao, không phải chuyển giao có thời hạn hoặc có điều kiện mà
quyền sở hữu đƣợc chuyển giao một cách toàn diện các quyền chiếm hữu,
quyền sử dụng, quyền định đoạt đối với tài sản là đối tƣợng của hợp đồng.
Từ những phân tích trên, cho ta những hợp hình dung về hợp đồng mua
bán tài sản, là cơ sở để nghiên cứu về hợp đồng mua bán nhà ở.
* Khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở theo Luật nhà ở 2014
Tại Luật nhà ở 2014 có ghi nhận về hợp đồng mua bán nhà ở, quy định
cụ thể về nội dung của hợp đồng mua bán nhà ở mà ở đó có các quy định về giá
nhà ở và các nội dung về mua nhà ở trả chậm, trả dần, hay mua nhà ở thuộc
các hình thức sở hữu, mua bán nhà ở đang cho thuê, mua nhà bằng hình
thức trả trƣớc…

10


Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu
cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân (Điều 3, luật nhà ở 2014)
Luật nhà ở 2014 có phân biệt các loại nhà ở, bao gồm: Nhà ở riêng lẻ,
nhà chung cƣ, nhà ở công vụ, nhà ở để phục vụ tái định cƣ, nhà ở xã hội.
Nhà ở riêng lẻ là nhà ở đƣợc xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt thuộc

một loại của hợp đồng mua bán tài sản, đó là sự thỏa thuận giữa bên bán và
bên mua theo đó bên bán nhà ở có nghĩa vụ chuyển giao ngôi nhà hoặc một
phần nhà và quyền sở hữu ngôi nhà hoặc phần nhà đó cho bên mua, bên mua
có nghĩa vụ trả tiền hoặc giấy tờ có giá trị bằng tiền cho bên bán đúng thời
hạn, địa điểm, phương thức do các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng mua
bán nhà ở. Sau khi nghĩa vụ của bên mua và bên bán hoàn thành, bên mua trở
thành chủ sở hữu đối với ngôi nhà hoặc phần nhà do bên bán chuyển giao.
1.1.2. Đặc điểm pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ở
Trước hết, hợp đồng mua bán nhà ở là một loại của hợp đồng mua bán
tài sản do đó nó có đặc điểm là hợp đồng có tính chất song vụ.
Hợp đồng song vụ là: "Hợp đồng mà mỗi bên đều có nghĩa vụ đối với
nhau" [41, Điều 406]. Từ tính chất cơ bản trên của hợp đồng song vụ chúng
ta thấy trong Hợp đồng mua bán bên bán nhà ở và bên mua nhà ở đ ề u c ó c á c
q u yề n v à n g h ĩ a v ụ n h ấ t đ ị n h , k h ô n g b ê n n à o c h ỉ c ó q u yề n v à k h ô n g b ê n n
à o c h ỉ p h ả i t h ự c h i ệ n n g h ĩ a v ụ . Ng h ĩ a v ụ c ủ a b ê n n à y l à q u yề n l ợ i củ a b ên k i a
v à n g ƣ ợ c l ại .
Nội dung của hợp đồng mua bán là những quy định tƣơng xứng nhƣ:
Bên bán có nghĩa vụ giao nhà và nhận tiền, bên mua có nghĩa vụ giao tiền và
tiếp nhận quyền sử hữu đối với ngôi nhà hoặc một phần của ngôi nhà.
Để có cơ sở pháp lý cho việc đảm bảo và thực hiện quyền, nghĩa vụ của
mình, hợp đồng mua bán nhà ở luôn đƣợc lập thành nhiều bản có giá trị pháp lý
nhƣ nhau và phải đƣợc công chứng, chứng thực của cơ quan nhà nƣớc có
thẩm quyền, đó là căn cứ để xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng cũng
là thời điểm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên.
12


Nghĩa vụ của bên bán nhà ở: "Thông báo cho bên mua về các hạn chế
quyền sở hữu đối với nhà mua bán (nếu có), bảo quản nhà ở đã bán trong
thời gian chưa giao nhà ở cho bên mua. Giao nhà đúng tình trạng đã ghi

đồng trên cơ sở khung giá quy định của nhà nƣớc về đất đai, thủ tục đăng ký
quyền sở hữu hay chính sách ƣu đãi của nhà nƣớc đối với các chủ thể của hợp
đồng mua bán nhà ở có yếu tố nƣớc ngoài.
Thứ năm Hợp đồng mua bán nhà ở có đối tượng là tài sản buộc phải
đăng ký quyền sở hữu vì thế các quy định pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở
rất chặt chẽ, cụ thể và có ý nghĩa thực tiễn sâu sắc. Đặc điểm về đối tƣợng của
hợp đồng mua bán này khác nhiều về mặt giá trị và pháp lý so với các đối tƣợng
của hợp đồng mua bán tài sản khác.
Ngoài những đặc điểm chung của hợp đồng mua bán nhà ở trên, hợp
đồng mua bán nhà ở còn có những điểm khác biệt về: Đối tƣợng của hợp
đồng, chủ thể hợp đồng, nội dung hợp đồng… Để hiểu một cách sâu sắc và toàn
diện về những đặc điểm này học viên xin đề cập ở những phần tiếp theo của
luận văn.
1.1.3. So sánh hợp đồng mua bán nhà ở với các loại hợp đồng mua bán khác
Trong phần so sánh này Học viên xin đƣa ra nội dung so sánh giữa hợp
đồng mua bán nhà ở và hợp đồng mua bán hàng hóa khác mà đối tƣợng không
phải là nhà ở. Mặc dù nhà ở cũng là một loại hàng hóa, nhƣng xuất phát từ giá
trị lớn của loại tài sản này nên đối tƣợng nhà ở đƣợc điều chỉnh bởi Bộ luật dân sự
và luật nhà ở, để quy định một cách riêng biệt và chi tiết, so với các loại
hàng hóa khác thì đƣợc quy định chung trong Luật thƣơng mại 2005
Điểm giống nhau của hai loại hợp đồng này là về bản chất đều là quan
hệ hợp đồng đƣợc xác lập dựa trên sự thỏa thuận, tôn trọng và tự nguyện giao
kết hợp đồng trên cơ sở đó phát sinh quyền và nghĩa vụ giữa các bên trong
giao dịch. Quan hệ hợp đồng đƣợc bắt đầu khi hai bên thiết lập giao kết hợp
đồng, quyền và nghĩa vụ của các bên đƣợc thực hiện. Hậu quả pháp lý của
hợp đồng có hiệu lực và xử lý hợp đồng vô hiệu trên cơ sở của BLDS 2005

15




Về chủ thể của hợp đồng mua bán hàng hóa: Là thƣơng nhân, thƣơng
nhân theo ghi nhận của Luật thƣơng mại 2005 gồm tổ chức kinh tế đƣợc
thành lập hợp pháp, cá nhân hoạt động thƣơng mại một cách độc lập, thƣờng
xuyên và có đăng ký kinh doanh. Thƣơng nhân là chủ thể của quan hệ mua
bán tài sản có thể là thƣơng nhân Việt nam, thƣơng nhân quốc tế, thiết lập
quan hệ mua bán ở Việt nam. Ngoài thƣơng nhân chủ thể của quan hệ hợp
đồng còn có thể là cá nhân, tổ chức, nhƣng các cá nhân tổ chức tham gia vào
hợp đồng mua bán phải không nhằm mục đích lợi nhuận, và khi thực hiện
giao dịch mua bán hàng hóa này phải tuân theo quy định của Bộ luật dân sự và
Luật thƣơng mại hiện hành.
Về chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở: Chủ thể này có phạm vi rộng
hơn, bao gồm các tổ chức, cá nhân, có đầy đủ năng lực hành vi dân sự đƣợc
pháp luật cho phép tham gia giao dịch mua bán nhà ở, và có nhu cầu mua bán
nhà ở, đồng thời Hộ gia đình, tổ hợp tác và Nhà nƣớc (với tƣ cách là bên bán
nhà) cũng là những chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở, nhƣng các chủ thể
trên tham gia vào giao dịch này không phổ biến.
Về nội dung của hợp đồng mua bán hàng hóa, ngoài những quy định về
nội dung của hợp đồng trong Bộ luật dân sự thì hợp đồng mua bán hàng hóa
khác còn chịu sự điều chỉnh của Luật thƣơng mại, ghi nhận thêm các điều
khoản phù hợp với đặc thù của hàng hóa nhƣ về phƣơng thức giao hàng, đặc
điểm hàng hóa quyết định về thời gian giao hàng, nhƣ hàng hóa trong hợp
đồng cung ứng sản phẩm phục vụ cho các dịp lễ, tết thì phải giao hàng trƣớc thời
điểm của lễ tết đó theo truyền thống của dân tộc, hay về địa điểm giao nhận
hàng hóa do hai bên thỏa thuận không nhất thiết phải là nơi có hàng hóa giống
nhƣ quy định tại hợp đồng mua bán nhà ở. Có những điều khoản chỉ có ở hợp
đồng mua bán hàng hóa khác mà không có ở hợp đồng mua bán nhà ở nhƣ:
Điều khoản thời gian, địa điểm giao hàng; điều khoản vận chuyển hàng hóa…
mô tả đặc điểm hàng hóa về số lƣợng, chất lƣợng, mẫu mã… Mặt khác
17

18


Đối với hợp đồng mua bán nhà ở thì hình thức hợp đồng bắt buộc phải
bằng văn bản, có công chứng, chứng thực của cơ quan nhà nƣớc có thẩm
quyền, nhƣ vậy hình thức của hợp đồng mua bán nhà ở hẹp hơn, và phải có
bên thứ ba là cơ quan nhà nƣớc công nhận hình thức đó hợp pháp thì hợp
đồng mới có hiệu lực. Nếu hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu vì hình thức hợp
đồng không hợp lệ thì pháp luật tạo điều kiện cho các bên đƣợc tiếp tục thực
hiện hợp đồng trên cơ sở hoàn thiện lại hình thức của hợp đồng. Nhƣ vậy hình
thức hợp đồng là một trong những yếu tố quan trọng quyết định sự tồn tại của
hợp đồng trong quan hệ với hai bên giao dịch. Với việc quy định về hình thức bắt
buộc nhƣ vậy, là một cách gián tiếp để nhà nƣớc quản lý các giao dịch dân sự của
các chủ thể.
Trên đây là những điểm giống và khác nhau cơ bản nhất giữa hợp đồng
mua bán nhà ở và hợp đồng mua bán hàng hóa khác, ngoài những điểm khác
nhau trên, hai loại hợp đồng này còn có những điểm khác nhau về mục đích
của hợp đồng, cơ quan giải quyết, cơ chế giải quyết tranh chấp khi có yêu cầu
của các bên trong giao dịch. Trên cơ sở những điểm khác nhau đó pháp luật
có cơ chế điều chỉnh riêng cho những trƣờng hợp cụ thể đối với các bên khi
tham gia giao dịch từ khi thiết lập giao dịch cho đến khi thực hiện các quyền và
nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng.
1.2. Quy định pháp luật Việt nam về hợp đồng mua bán nhà ở
Trong lịch sử lập pháp ở Việt Nam, các quy định về việc mua bán
n h à ở đ ã x u ấ t h i ệ n t ừ t h ờ i k ỳ p h o n g k i ế n k h á r õ n é t . Tu y n h i ê n t ừ t h ờ i k ỳ
phong kiến thì chế định về hợp đồng mua bán nhà ở chƣa đƣợc coi là một
chế định độc lập hay chƣa đƣợc ghi nhận ở một văn bản độc lập, những quy
định về mua bán nhà ở gắn liền với chế định ruộng đất, ruộng đất công v à t ƣ - t ƣ
h ữu s a u n à y .
Sự phát triển của chế độ phong kiến tập quyền thời Lê sơ đã đặt ra yêu