VIỆN HÀN LÂM
KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

NGUYỄN THỊ MINH PHƢỢNG

HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở
THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM

Chuyên ngành: Luật Kinh tế
Mã số

: 62.38.01.07

TÓM TẮT LUẬN ÁN TIẾN SĨ LUẬT HỌC

HÀ NỘI - 2017


Công trình được hoàn thành tại : Học viện khoa học xã hội –
Viện Hàn lâm khoa học xã hội Việt Nam.

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Hoàng Thế Liên

Phản biện 1: PGS.TS. Phạm Hữu Nghị
Phản biện 2: PGS.TS. Dương Đăng Huệ
Phản biện 3: TS. Trần Quang Huy

Luận án sẽ được bảo vệ trước Hội đồng chấm luận án cấp Học
viện họp tại Học viện khoa học xã hội – Viện Hàn lâm khoa học
xã hội Việt Nam.

thiệt hại không nhỏ cho xã hội.
Từ thực tế trên cho thấy, việc nghiên cứu đề tài: “Hợp đồng mua
bán nhà ở theo pháp luật Việt Nam” là cấp thiết, có ý nghĩa về lý luận và
thực tiễn.
2. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của luận án
2.1. Mục đích nghiên cứu của luận án:
Ph n tích, đánh giá thực trạng pháp luật và thực tiễn thực hiện pháp
luật HĐMBNO tại Việt Nam để thấy những hạn chế, tồn tại, từ đó đề xuất
giải pháp hoàn thiện pháp luật về HĐMBNO.

1


2.2. Nhiệm vụ nghiên cứu của luận án:
(i) Thu thập, hệ thống hóa và đánh giá các công trình khoa học
nghiên cứu liên quan đến đề tài. Xác định những điểm hợp lý luận án sẽ kế
thừa, chỉ ra những vấn đề chưa được giải quyết hoặc phải tiếp tục nghiên
cứu, từ đó mở rộng hướng nghiên cứu để đạt được mục đích đề ra; (ii) làm
rõ lý luận HĐMBNO và pháp luật về HĐMBNO, so sánh pháp luật của một
quốc gia để học hỏi kinh nghiệm tiến bộ; (iii) ph n tích, đánh giá thực trạng
pháp luật và thực thi pháp luật về HĐMBNO tại Việt Nam chỉ ra những ưu
điểm, hạn chế để ác định căn cứ thực tiễn cho việc đề xuất hoàn thiện pháp
luật; (iv) đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật HĐMBNO tại Việt Nam.
3. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu của luận án
3.1. Đối tượng nghiên cứu của luận án
Nghiên cứu những vấn đề lý luận pháp luật về HĐMBNO, thực
trạng và thực tiễn pháp luật về HĐMBNO tại Việt Nam. Các văn bản quy
phạm pháp luật điều chỉnh quan hệ hợp đồng này nên sẽ là đối tượng
nghiên cứu chính. Nghiên cứu pháp luật của một số nước để so sánh và có
thêm góc nhìn toàn diện.

Luận án làm sáng tỏ thêm những vấn đề lý luận khoa học và thực
tiễn, nhằm hoàn thiện hệ thống pháp luật về HĐMBNO mang tính tổng thể,
đồng bộ, phù hợp với xu thế hội nhập.
6.2. Ý nghĩa thực tiễn
Luận án có thể sử dụng làm tài liệu tham khảo cho việc học tập,
giảng dạy và nghiên cứu.
7. Bố cục luận án
Ngoài mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo và phụ lục,
luận án kết cấu gồm 4 chương.
Chƣơng 1
TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU
LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI
1.1. Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài
1.1.2. Tình hình nghiên cứu ngoài nƣớc
Ở những nước phát triển, giao dịch mua bán nhà ở được quy định
chung trong giao dịch bất động sản. Đ có nhiều công trình trên thế giới
nghiên cứu về hợp đồng và thị trường bất động sản. Cuốn sách: Contract

3


Law của Roger Halson và The law of Contract của Edwin Pell đ nghiên
cứu hệ thống pháp luật hợp đồng của Anh về nghĩa vụ cung cấp thông tin,
tự do giao kết hợp đồng, ... Cuốn sách Formation du contrat của tác giả J.
Ghestin, G. Loiseau và Y-M Seriet đ làm rõ nguyên tắc thiện chí, trung
thực liên quan đến việc thực hiện nghĩa vụ cung cấp thông tin của bên bán ở
giai đoạn chuẩn bị ký kết hợp đồng và xử lý vi phạm hợp đồng theo pháp
luật của Pháp. Cuốn sách “Notarielle Verbrauchervertraege” của Britta
Carmen Deimel đ ph n tích những vấn đề về hợp đồng có công chứng theo
Điều 310 của Bộ luật dân sự Đức và làm rõ điều kiện giao dịch chung, tính

nghiên cứu pháp luật về đăng ký bất động sản của Nhật Bản, Nga, Hàn
Quốc, Trung Quốc, Thụy Điển và chỉ ra những khác biệt, kinh nghiệm cho
Việt Nam khi xây dựng Luật đăng ký bất động sản.
1.1.2. Tình hình nghiên cứu trong nƣớc
1.1.2.1. Nhóm các công trình nghiên cứu những vấn đề lý luận pháp luật về
HĐMBNO tại Việt Nam
Tác giả luận văn cao học “Những vấn đề cơ bản về hợp đồng mua
bán nhà ở trong Bộ luật dân sự”, “Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua
bán nhà ở” và “Hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu và giải quyết hậu quả
pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu” đ đưa ra khái niệm, đặc
điểm cơ bản (tính song vụ, ưng thuận, có đền bù và chuyển giao quyền sở
hữu tài sản) của HĐMBNO và đề xuất hoàn thiện pháp luật về thời điểm
chuyển quyền sở hữu, hình thức của HĐMBNO.
Tác giả công trình “Hợp đồng mua bán nhà ở Thương mại ở Việt
Nam hiện nay”, “Hợp đồng mua bán nhà chung cư theo pháp luật Việt Nam
hiện nay”, “Pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương
lai” và “Pháp luật về mua bán nhà ở xã hội từ thực tiễn thành phố Hà Nội”
đ đưa ra khái niệm về HĐMBNO tưng ứng với từng loại nhà ở, chỉ ra bất
cập trong quy định của pháp luật về đối tượng, điều kiện được mua nhà ở xã
hội, ảnh hưởng đến tính chính xác và công bằng. Hoặc sự thiếu trách nhiệm
của chủ đầu tư trong việc hoàn tất thủ tục cấp giấy chứng nhận đối với căn
hộ chung cư khiến cho quyền lợi của người mua bị xâm phạm nhưng không
có cơ chế giám sát hữu hiệu điều chỉnh.
1.1.2.2. Các công trình nghiên cứu thực trạng áp dụng pháp luật giải quyết
tranh chấp HĐMBNO tại Tòa án.

5


Cuốn sách: “Luật hợp đồng Việt Nam, bản án và bình luận bản án”,


6


1.2. Đánh giá về tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài luận án và
những vấn đề còn tồn tại, cần nghiên cứu trong đề tài luận án
1.2.1. Các vấn đề đã được giải quyết được mà luận án sẽ kế thừa
Các công trình đ đưa ra được kết luận khoa học về khái niệm, đặc
điểm, vai trò của HĐMBNO. Quá trình phát triển của pháp luật về
HĐMBNO tại Việt Nam qua các thời kỳ cũng được tập trung nghiên cứu và
khẳng định thực trạng pháp luật về HĐMBNO ở nước ta còn nhiều bất cập,
thiếu thống nhất, chưa đáp ứng được sự năng động của nền kinh tế thị
trường. Từ đó, đề xuất xây dựng cơ chế công khai thông tin bất động sản,
ban hành Luật đăng ký bất động sản.
1.2.2. Những vấn đề còn tranh luận, chưa được nghiên cứu mà luận án
cần tiếp tục nghiên cứu
Chưa thống nhất được quan điểm về hình thức là điều kiện phát
sinh hiệu lực của HĐMBNO, giao dịch mua bán nhà ở phải đăng ký. Cho
đến nay, chưa có công trình nào nghiên cứu các quy định liên quan đến
HĐMBNO tại Luật Nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản 2014 và Bộ luật
dân sự 2015.
Kế thừa có chọn lọc kết quả nghiên cứu các công trình đi trước,
luận án tiếp tục làm rõ những vấn đề lý luận, quá trình phát triển và sự điều
chỉnh của pháp luật đối với quan hệ HĐMBNO tại Việt Nam. Nghiên cứu
và làm sáng tỏ pháp luật thực định về hợp đồng mua bán nhà ở để thấy
được điểm mới, tiến bộ và hạn chế; so sánh, đối chiếu với pháp luật của một
số nước tìm ra những khác biệt và tương đồng để làm căn cứ cho đề xuất
hoàn thiện pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở.
1.3. Cơ sở lý thuyết và hƣớng tiếp cận nghiên cứu
1.3.1. Cơ sở lý thuyết

bên mua; bên mua có nghĩa vụ trả tiền cho bên bán theo thỏa thuận của các
bên trong hợp đồng. Bên mua là chủ sở hữu nhà sau khi các bên đ thực
hiện các thủ tục mua bán nhà theo quy định của pháp luật.
2.1.1.2. Đặc điểm của hợp đồng mua bán nhà ở
(i) Mang tính ưng thuận, song vụ, có đền bù; (ii) chỉ ràng buộc
trách nhiệm pháp lý giữa các chủ thể khi hợp đồng giao kết hợp pháp; (iii)
là phương tiện pháp lý để chuyển giao quyền sở hữu nhà từ người bán sang
người mua; (iv) hình thức hợp đồng phải lập thành văn bản có công chứng,
chứng thực; (v) chịu sự điều chỉnh của hệ thống luật tư.

8


2.1.2. Nội dung của hợp đồng mua bán nhà ở
(i) phải ghi rõ ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng; họ - tên, chữ ký
và địa chỉ của bên mua và bên bán, nếu là tổ chức phải đóng dấu và ghi rõ
chức vụ của người ký; (ii) phải mô tả đặc điểm của nhà giao dịch và thửa
đất ở gắn với nhà ở đó. Đối với HĐMBNO là căn hộ chung cư phải ghi rõ
phần sở hữu chung, sử dụng chung, diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu
riêng, diện tích sàn xây dựng căn hộ, mục đích sử dụng của phần sở hữu
chung, sử dụng chung theo đúng mục đích thiết kế đ được phê duyệt ban
đầu; (iii) thể hiện giá bán, thời hạn và phương thức thanh toán; (iv) thỏa thuận
về thời hạn và thời điểm giao – nhận nhà cùng các giấy tờ pháp lý liên quan
và thời gian bảo hành nhà ở; (v) thể hiện quyền và nghĩa vụ của các bên; (vi)
nội dung thỏa thuận, cam kết trong việc thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng;
(vii), trách nhiệm bồi thường thiệt hại nếu bên có nghĩa vụ không thực hiện
hoặc thực hiện không đúng thỏa thuận xâm phạm đến quyền, lợi ích của bên
có quyền; (viii) phải thể hiện được thời điểm có hiệu lực.
2.1.3. Phân loại hợp đồng mua bán nhà ở
2.1.3.1. Hợp đồng mua bán nhà ở thông thường

Pháp luật HĐMBNO là hệ thống các quy phạm pháp luật do nhà
nước ban hành và được đảm bảo thực hiện bằng sức mạnh cưỡng chế nhằm
điều chỉnh các quan hệ phát sinh trong quá trình giao kết và thực hiện hợp
đồng.
2.2.1.2. Đặc điểm của pháp luật điều chỉnh hợp đồng mua bán nhà ở
(i) Mang tính liên ngành luật; (ii) thuộc lĩnh vực luật tư; (iii) gắn
liền với việc thực hiện mục tiêu an sinh xã hội của Đảng và Nhà nước giúp
đỡ, hỗ trợ các đối tượng chính sách và yếu thế trong xã hội có thể tự tạo lập
nhà ở một cách dễ dàng.
2.2.2. Các yếu tố tác động đến pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở
2.2.2.1. Chủ trương chính sách của Đảng và Nhà nước trong việc phát triển
thị trường nhà ở
Đường lối, chính sách của Đảng và nhà nước có tác động mạnh mẽ
đến pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở và có ảnh hưởng đến cung - cầu
về nhà ở. Sự tác động hợp lý sẽ thúc đẩy thị trường nhà phát triển, ngược lại
sẽ làm gia tăng tính tự phát và kìm hãm sự phát triển lành mạnh.
2.2.2.2. Sự vận động của các quy luật cơ bản trong nền kinh tế thị trường
Đ làm thay đổi căn bản các quy định của Luật Đất đai, Luật Nhà ở,
Luật kinh doanh bất động sản và các chính sách nhà đất tại Việt Nam.

10


2.2.2.3. Sự tác động của quá trình hội nhập kinh tế quốc tế
Đ đặt ra yêu cầu phải đẩy nhanh việc cải cách chính sách nhà đất,
hoàn thiện hệ thống pháp luật cho thị trường bất động sản bao gồm pháp
luật về hợp đồng mua bán nhà ở
2.2.3. Nội dung điều chỉnh pháp luật đối với quan hệ hợp đồng mua
bán nhà ở
2.2.3.1. Điều chỉnh pháp luật về chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở

việc giao kết cũng như đảm bảo thực hiện hợp đồng. Bên bán có nghĩa vụ
“cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực” và phải chịu hậu quả pháp lý đối
với thông tin mà mình cung cấp.
* Giao – nhận tài sản. Bên bán thực hiện nghĩa vụ giao nhà đúng
chất lượng, thời hạn cam kết trong hợp đồng khi bên mua thực hiện đúng
nghĩa vụ thanh toán tiền mua nhà.
* Nghĩa vụ chuyển quyền sở hữu. Bên bán phải hoàn tất thủ tục
cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và bàn giao hồ sơ nhà cho người
mua trên cơ sở hợp tác của bên mua. Nếu bên mua không phối hợp thực
hiện và thiệt hại phát sinh bên mua phải tự gánh chịu.
Thứ hai. Quyền và nghĩa vụ của bên mua
* Nghĩa vụ thanh toán tiền mua nhà. Nếu bên mua không thực
hiện nghĩa vụ trả tiền cho bên bán nhà thì phải gánh chịu hậu quả pháp lý
theo pháp luật quy định hoặc theo thỏa thuận trong hợp đồng.
* Quyền yêu cầu bên bán cung cấp thông tin về tiến độ xây dựng,
việc sử dụng tiền ứng trước để người mua thực hiện quyền giám sát, nhằm
hạn chế rủi ro phát sinh cho bên mua.
* Nghĩa vụ nhận tài sản. Khi bên bán thực hiện nghĩa vụ giao nhà
đúng theo thỏa thuận thì nhận nhà kèm theo giấy chứng nhận và hồ sơ lại
trở thành nghĩa vụ của bên mua.
* Quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở chỉ áp dụng
đối với mua bán nhà ở thương mại khi chủ đầu tư chưa nộp hồ sơ đề nghị
cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.
2.2.3.5. Điều chỉnh pháp luật đối với việc thực hiện hợp đồng mua bán nhà
ở và xử lý vi phạm hợp đồng
HĐMBNO ký kết hợp pháp buộc các bên phải thực hiện đúng hợp
đồng. Chủ thể nào vi phạm nghĩa vụ hợp đồng thì phải gánh chịu chế tài do
pháp luật quy định hoặc do các bên thỏa thuận. Các chế tài dân sự sẽ được
áp dụng để xử lý vi phạm hợp đồng, gồm: (i) buộc tiếp tục thực hiện đúng


2.3.6.2. Hậu quả pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu
(i) Hợp đồng không phát sinh hiệu lực tại thời điểm ký kết. Nếu các
bên đang thực hiện phải ngưng thực hiện hợp đồng, nếu chưa thực hiện thì
không được thực hiện.

13


(ii) Khôi phục lại tình trạng ban đầu và hoàn trả cho nhau những
gì đã nhận. Bên mua phải trả lại chính tài sản là căn nhà đ mua - bán, nếu
không trả được bằng hiện vật thì sẽ thanh toán bằng tiền.
(iii) Phải bồi thường thiệt hại phát sinh. Cần ác định rõ mức độ lỗi
của thể vi phạm trong mối quan hệ với thiệt hại, để ác định trách nhiệm
dân sự một cách chính xác.
CHƢƠNG 3
THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN THỰC HIỆN PHÁP
LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở TẠI VIỆT NAM
3.1. Khái quát quá trình phát triển của pháp luật điều chỉnh quan hệ
HĐMBNO ở nƣớc ta
3.1.1. Pháp luật về HĐMBNO theo pháp lệnh dân sự năm 1991 và các
văn bản pháp luật có liên quan
Pháp lệnh nhà ở ra đời, đánh dấu bước tiến quan trọng bảo vệ
quyền sở hữu nhà ở của công dân. Tuy nhiên, pháp luật về giao dịch mua
bán nhà giai đoạn này chỉ mới ở mức độ mang tính định hướng, việc xác lập
quyền sở hữu nhà ở không được quy định cụ.
3.1.2. Pháp luật về HĐMBNO theo Bộ luật dân sự năm 1995 và các văn
bản pháp luật có liên quan
Pháp luật giai đoạn này đ quy định khá chi tiết quyền và nghĩa vụ
của các bên, bảo vệ tốt hơn quyền lợi của các chủ thể, quyền lợi của người
thứ ba ngay tình khi hợp đồng mua bán nhà- đất vô hiệu và mua bán nhà –

và hạn chế việc tuyên bố hợp đồng vô hiệu một cách tùy tiện.
Thứ ba, bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình hợp lý và tốt
hơn khi mua nhà ở đ được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Thứ tư, giải quyết vấn đề an sinh xã hội về nhà ở phù hợp hơn.
3.2.1.3. Một số hạn chế của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở
Thứ nhất, quy định hình thức là điều kiện có hiệu lực của
HĐMBNO chưa đảm bảo nguyên tắc tự do hợp đồng, sẽ là chỗ dựa cho sự
“bội tín”.
Thứ hai, quy định điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai
mang tính chất thủ tục hành chính, không phát huy động hiệu quả điều
chỉnh pháp luật. Quy định cho phép chủ đầu tư huy động vốn khi dự án
đang thế chấp cho thấy chư có sự gắn kết giữa quy định của pháp luật về
mua bán nhà ở với pháp luật về xử lý tài sản thế chấp.

15


Thứ ba, quy định về thời điểm có hiệu lực của HĐMBNO, chuyển
giao quyền sở hữu và định đoạt nhà ở thuộc sở hữu chung chưa đáp ứng về
mặt lý luận, không phát huy hiệu lực điều chỉnh pháp luật và không đảm
bảo thực hiện quyền của người mua sau khi đ nhận bàn giao nhà nhưng
chưa được cấp giấy chứng nhận và chưa đúng với bản chất pháp luật của
quyền sở hữu.
Thứ tư, thiếu cơ chế kiểm tra, giám sát chất lượng công trình và tiến
độ thi công của chủ đầu tư; chưa y dựng được hệ thống lưu trữ thông tin
về nhà đất liên thông giữa các ngành và thống nhất từ trung ương đến địa
phương; chưa có cơ chế bảo vệ người mua nhà xã hội thỏa đáng; chưa có
quy định chuyển tiếp bảo vệ quyền lợi của người mua khi tính phí quản lý
liên quan đến cách tính diện tích căn hộ.
Thứ năm, chưa có chế tài đủ mạnh đối với chủ thể có hành vi gian

của các bên trong hợp đồng để đưa ra phán quyết chứ không áp dụng Luật
thuế giá trị gia tăng, Luật bảo vệ quyền lợi của người tiêu dùng và người
mua đ phải gánh chịu thiệt hại mà đáng lẽ ra họ phải được bảo vệ.
3.2.3.2. Giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở vi phạm điều kiện
hình thức
Tòa án đ ác định việc hoàn thiện hình thức hợp đồng là không
cần thiết và đ công nhận hợp đồng. Tùy thuộc vào mức độ hợp đồng đ
thực hiện mà Tòa án đ có sự linh hoạt khi áp dụng pháp luật.
3.2.3.3. Giải quyết tranh chấp HĐMBNO khi đối tượng của hợp đồng
không thể thực hiện được
Việc hiểu không thống nhất và khi xét xử việc ác định hợp đồng
“vi phạm điều cấm của luật” hay hợp đồng có “đối tượng không thể thực
hiện được” phụ thuộc vào nhận thức chủ quan của thẩm phán dẫn đến cách
giải quyết hậu quả khác nhau.
3.2.3.4. Bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi hợp đồng mua bán
nhà ở bị tuyên bố vô hiệu
Quyền lợi của người thứ ba ngay tình chưa thật sự được pháp luật
bảo vệ khi HĐMBNO bị tuyên bố vô hiệu và sẽ là bất hợp lý, mâu thuẫn
với quy định về xác lập quyền sở hữu theo bản án, quyết định của Tòa án
hoặc quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác.
3.3.3. Đánh giá kết quả thực hiện pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở
3.3.3.1. Những kết quả đạt được

17


Pháp luật đ tạo được chuẩn mực pháp lý để các chủ thể ác định rõ
quyền và nghĩa vụ của mình, giúp cho sự hiểu biết và ý thức trong việc
chấp hành, sử dụng, thực thi pháp luật của các chủ thể từng bước được nâng
cao; việc áp dụng pháp luật khi giải quyết tranh chấp cũng trở nên linh hoạt,

Thứ ba. Ý thức tuân thủ và chấp hành pháp luật của bộ phận không
nhỏ người dân, doanh nghiệp và cơ quan thực thi pháp luật chưa cao. (i)
Các doanh nghiệp đ lách luật để sử dụng vốn góp, tiền ứng trước của
khách hàng không đúng mục đích, mập mờ trong cách tính diện tích căn hộ.
Quy định mua bán nhà dự án phải lập theo mẫu là điều kiện để các nhà đầu
tư lợi dụng đưa ra các điều khoản bất lợi cho người mua. (ii) Người mua chỉ
thấy lợi trước mắt nên thường né tránh thực hiện đúng quy định về hình
thức, trình tự thủ tục giao kết, thực hiện nghĩa vụ thuế…. (iii) Đối với các
cơ quan hành chính nhà nước trong quá trình thực thi nhiệm vụ đ không
làm hết trách nhiệm của mình trong việc tuân thủ pháp luật, gây mất niềm
tin của người dân vào tính nghiêm minh của pháp luật. (iv) Đối với cơ quan
tư pháp luật (Tòa án) đ thiếu cẩn trọng khi áp dụng pháp luật, thu thập
chứng cứ không đầy đủ khi giải quyết tranh chấp, việc vận dụng chưa đúng
quy định pháp luật. Bên cạnh đó, còn do nhận thức giữa các cấp xét xử
chưa thống nhất, dẫn đến việc áp dụng pháp luật thiếu nhất quán ảnh hưởng
đến chất lượng xét xử.

CHƢƠNG 4
KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ
HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở
4.1. Quan điểm, định hƣớng hoàn thiện pháp luật về nhà hợp đồng
mua bán nhà ở
4.1.1. Hoàn thiện pháp luật về HĐMBNO phải đặt trong toàn bộ hệ
thống pháp nói chung, đảm bảo tính công khai, minh bạch
Phải đặt trong nhiệm vụ chung của quá trình cải cách tư pháp, đảm
bảo tính tương thích, phù hợp với quy luật cạnh tranh, cung- cầu của nền
kinh tế thị trường.
4.1.2. Đảm bảo ổn định lâu dài, phòng- chống rủi ro và tạo cơ sở pháp lý
thuận lợi nhằm đảm bảo thực hiện quyền có nhà ở, chỗ ở hợp pháp của
công dân

4.2.1.3. Giải quyết hậu quả đặt cọc khi giao dịch dân sự vô hiệu
Pháp luật nên sửa đổi quy định cho bên bị từ chối hợp đồng được
quyền lựa chọn hoặc là áp dụng phạt cọc do bên bán từ chối giao kết, hoặc
là áp dụng bồi thường thiệt hại do hợp đồng vô hiệu vì lỗi của bên bán.

20


4.2.1.4. Bổ sung chủ thể được quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch vô
hiệu do người có năng lực hành vi không đầy đủ xác lập, thực hiện
Bổ sung quy định cho phép những người có quyền lợi liên quan
khác được quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố vô hiệu đối với giao dịch dân sự
do người không có năng lực hành vi đầy đủ xác lập, thực hiện.
4.2.2. Sửa đổi, bổ sung một số quy định của Luật nhà ở về giao dịch mua
bán nhà
4.2.2.1. Thời điểm phát sinh hiệu lực hợp đồng mua bán nhà ở và chuyển
quyền sở hữu
Cần sửa đổi quy định thời điểm phát sinh hiệu lực của HĐMBNO
là thời điểm các bên hoàn tất việc giao kết hợp đồng bằng văn bản. Còn thời
điểm chuyển quyền sở hữu nhà là thời điểm bên mua được cấp giấy chứng
nhận quyền sở hữu nhà ở.
4.2.2.2. Chính sách và điều kiện mua nhà xã hội
Sửa đổi theo hướng: Mỗi đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ
nhà ở xã hội chỉ được mua nhà ở xã hội một lần.
4.2.3. Sửa đổi, bổ sung một số quy định của Luật kinh doanh bất động
sản
4.2.3.1. Hoàn thiện cơ chế kiểm tra, giám sát chất lượng công trình và hoàn
thành dự án
Pháp luật cần quy định bắt buộc doanh nghiệp phải mua bảo hiểm
chất lượng và hoàn thiện công trình.

Xây dựng cổng thông tin điện tử Quốc gia về bất động sản, ban
hành Luật đăng ký bất động sản.
4.2.5.3. Hoàn thiện chính sách pháp luật về mua bán nhà ở xã hội
Nên cho phép thương mại hóa nhà ở xã hội, Nhà nước sẽ tạo ra cơ
chế, chính sách để người dân có thu nhập thấp nhưng ổn định có điều kiện
vay tiền để mua nhà phù hợp với điều kiện tài chính của họ. Sớm thành lập
“Quỹ tiết kiệm nhà ở” trên toàn quốc để hỗ trợ đầu tư y dựng nhà ở và
cho người có nhu cầu về nhà ở vay ưu đ i.
4.2.5.4. Hoàn thiện pháp luật thuế bất động sản
Ban hành Luật thuế bất động sản, thay thế tên gọi thuế thu nhập
trong hoạt động chuyển nhượng bất động sản thành thuế chuyển dịch bất
động sản; giảm mức thuế suất giao dịch nhà- đất xuống 1% để khuyến
khích các giao dịch chính thức. Nên quy định mức thuế trên cơ sở diện tích
căn hộ để đánh thuế cho phù hợp.

22


4.2.5.5. Hoàn hiện pháp luật giao dịch bảo đảm đối với tài sản là bất động
sản
Để thúc đẩy các giao dịch nhà đất phát triển theo hướng tự do thỏa
thuận, tự do hợp đồng và minh bạch, pháp luật cần quy định cho phép chủ
sở hữu được bán tài sản là nhà- đất đang được thế chấp có đăng ký giao
dịch bảo đảm.
KẾT LUẬN
Sau khi nghiên cứu “Hợp đồng mua bán nhà ở theo pháp luật Việt
Nam”, luận án rút ra những kết luận quan trọng sau:
1. HĐMBNO có vai trò rất quan trọng trong đời sống xã hội và
phát triển kinh tế. Việc hoàn thiện hệ thống pháp luật về HĐMBNO là yêu
cầu tất yếu khách quan và cấp bách cả về lý luận và thực tiễn.