ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT

NGUYỄN QUỲNH THOA

XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM

LUẬN VĂN THẠC SỸ LUẬT HỌC

HÀ NỘI – 2015


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT

NGUYỄN QUỲNH THOA

XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM

Chuyên ngành: Luật Dân sự và tố tụng dân sự
Mã số
: 60 38 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Người hướng dẫn khoa học: TS. NGUYỄN VĂN CƯỜNG

Hà Nội - 2015



Quyền sử dụng đất

THADS

Thi hành án dân sự

TCTD

Tổ chức tín dụng

UBND

Ủy ban nhân dân

iv


MỤC LỤC

LỜI MỞ ĐẦU ................................................................................................... 9
Chương 1: KHÁI QUÁT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT .................................................... Error! Bookmark not defined.
1.1. Khái niệm và đặc điểm về xử lý thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất
...................................................................... Error! Bookmark not defined.
1.1.1. Thế chấp tài sản.................................. Error! Bookmark not defined.
1.1.1.1. Khái niệm thế chấp tài sản .............. Error! Bookmark not defined.
1.1.1.2. Đặc điểm của thế chấp tài sản ......... Error! Bookmark not defined.
1.1.2. Quyền sử dụng đất ............................. Error! Bookmark not defined.
1.1.2.1. Quan niệm về quyền sử dụng đất.... Error! Bookmark not defined.

và lợi ích hợp pháp của bên nhận thế chấp .. Error! Bookmark not defined.
1.4.3. Việc xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất tạo tạo động lực để
bên thế chấp thực hiện đúng và đầy đủ nghĩa vụ của mình .................. Error!
Bookmark not defined.
1.4.4. Việc xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất góp phần quan trọng
vào việc tạo thanh khoản.............................. Error! Bookmark not defined.
Kết luận Chương 1 .......................................... Error! Bookmark not defined.
Chương 2: THỰC TRẠNG VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT .............................................. Error! Bookmark not defined.
2.1. Quy định của pháp luật về xử lý tài sản là quyền sử dụng đất ...... Error!
Bookmark not defined.
2.1.1. Nguyên tắc xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ ..... Error! Bookmark not
defined.
2.1.2. Căn cứ xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất Error! Bookmark
not defined.
2.1.3. Phương thức xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất .......... Error!
Bookmark not defined.
2.1.3.1. Việc xử lý QSDĐ có sự hợp tác và tự nguyện của bên thế chấp
...................................................................... Error! Bookmark not defined.
2.1.3.2. Việc xử lý QSDĐ không có sự hợp tác và tự nguyện của bên thế
chấp. ............................................................. Error! Bookmark not defined.
vi


2.1.4. Trình tự, thủ tục xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất ..... Error!
Bookmark not defined.
2.1.4.1. Thông báo về việc xử lý quyền sử dụng đất thế chấp.............. Error!
Bookmark not defined.
2.1.4.2. Thu giữ quyền sử dụng đất để xử lý Error! Bookmark not defined.
2.1.4.3. Yêu cầu Tòa án xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất ... Error!

THẾ CHẤP LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT .... Error! Bookmark not defined.
3.1. Định hướng hoàn thiện pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử
dụng đất ........................................................ Error! Bookmark not defined.
3.1.1. Phù hợp quan điểm của Đảng và Nhà nước...... Error! Bookmark not
defined.
3.1.2. Phù hợp với cam kết quốc tế và thông lệ quốc tế ... Error! Bookmark
not defined.
3.2. Các kiến nghị cụ thể nhằm hoàn thiện quy định của pháp luật về xử lý
tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất .......... Error! Bookmark not defined.
3.2.1. Kiến nghị liên quan đến việc xử lý quyền sử dụng đất thế chấp thông
qua khởi kiện và thi hành án ........................ Error! Bookmark not defined.
3.2.2. Nhóm hoàn thiện quy định của pháp luật ......... Error! Bookmark not
defined.
3.2.2.1. Tôn trọng sự thỏa thuận của các bên trong hợp đồng thế chấp về
việc lựa chọn phương thức xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất
...................................................................... Error! Bookmark not defined.
3.2.2.2. Pháp luật cần có quy định về thủ tục rút gọn khi xử lý tài sản thế
chấp là quyền sử dụng đất ............................ Error! Bookmark not defined.
3.2.2.3. Pháp luật cần xây dựng nguyên tắc xác định thứ tự ưu tiên rõ ràng
đối với số tiền thu được khi xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất
...................................................................... Error! Bookmark not defined.
3.2.2.4. Pháp luật cần xây dựng các quy định phù hợp để bảo đảm quyền và
lợi ích hợp pháp của các bên ........................ Error! Bookmark not defined.
3.2.2.5. Pháp luật cần thống nhất đồng bộ cơ chế áp dụng thủ tục sang tên
đối với tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất bị xử lý khi không có chữ ký
hay giấy ủy quyền của bên thế chấp ............ Error! Bookmark not defined.
3.2.3. Các nhóm hoàn thiện khác ................. Error! Bookmark not defined.
3.2.3.1. Đẩy mạnh tuyên truyền, phổ biến pháp luật về xử lý tài sản thế chấp
là quyền sử dụng đất .................................... Error! Bookmark not defined.
viii

pháp khác hoặc nhận tài sản khác làm tài sản bảo đảm.
Tuy có vai trò quan trọng như vậy nhưng hiện nay việc xử lý tài sản thế
chấp là QSDĐ là một vấn đề nhức nhối đối với các chủ thể nhận thế chấp.
Ngoài những vướng mắc do nguyên nhân khách quan như thị trường bất động
sản "đóng băng" thì nguyên nhân dẫn đến tình trạng này còn do các văn bản
pháp luật liên quan xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ vừa chồng chéo vừa thiếu
hụt. Những quy định này thực sự gây khó khăn cho các chủ thể khi xác lập,
thực hiện quan hệ thế chấp và đặc biệt còn gây lúng túng cho các cơ quan
chức năng khi áp dụng pháp luật để giải quyết các tranh chấp xảy ra.
Từ những nguyên nhân nêu trên, việc nghiên cứu một cách có hệ
thống, khoa học các quy định của pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là
QSDĐ để hiểu đúng và thực hiện đúng, cũng như phát hiện ra những điểm
bất cập và hướng tới hoàn thiện hệ thống pháp luật hiện hành là thực sự cần
thiết và cấp bách. Lựa chọn vấn đề: "Xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ theo
pháp luật Việt Nam" làm đề tài nghiên cứu luận văn thạc sĩ, tác giả mong
muốn góp phần hoàn thiện hơn nữa các quy định của pháp luật hiện hành
10


về vấn đề xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ, để nâng cao hiệu quả của quá
trình xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ trong điều kiện phát triển kinh tế thị
trường ở nước ta hiện nay.
Tình hình nghiên cứu
Ở Việt Nam, nhiều công trình nghiên cứu có nội dung liên quan đến
những vấn đề thuộc phạm vi nghiên cứu của luận văn, có thể kể đến các
công trình nghiên cứu tiêu biểu sau đây: Nguyễn Ngọc Điện (1999), Một số
suy nghĩ về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự trong luật dân sự Việt Nam;
Nguyễn Văn Hoạt (2004), Bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng ngân
hàng bằng thế chấp tài sản; Hoàng Anh Tuấn (2006), Pháp luật về bảo
đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ trong hoạt động cho vay của ngân hàng

dẫn một số vấn đề về đăng ký, cung cấp thông tin về giao dịch bảo đảm,
hợp đồng, thông báo việc kê biên tài sản thi hành án theo phương thức
trực tiếp, bưu điện, fax, thư điện tử tại Trung tâm Đăng ký giao dịch, tài
sản của Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm thuộc Bộ Tư pháp, Hà
Nội.
4. Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường (2011), Thông tư liên tịch số
20/2011/TTLT-BTP-BTNMT ngày 18/11/2011 hướng dẫn việc đăng ký thế
chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, Hà Nội.
5. Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Ngân hàng Nhà nước Việt
Nam (2014), Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN
ngày 06/6/2014 hướng dẫn một số vấn đề về xử lý tài sản bảo đảm, Hà
Nội.
6. Chính phủ (2004), Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về việc
hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2003, Hà Nội
7. Chính phủ (2006), Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 về
giao dịch bảo đảm, Hà Nội.
8. Chính phủ (2012), Nghị định số 11/212/NĐ-CP ngày 22/02/2012 về sửa
12


đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày
29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm, Hà Nội.
9. Chính phủ (2014), Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định
chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai, Hà Nội.
10. Chính phủ (2010), Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 về bán
đấu giá tài sản, Hà Nội.
11. Chính phủ (2010), Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010 về đăng
ký giao dịch bảo đảm, Hà Nội.
12. Phạm Quang Dũng (2015), "Những khó khăn, vướng mắc khi thi hành án
bản án, quyết định của Tòa án liên quan đến các tổ chức tín dụng để thu
ew_Detail.aspx?ItemID=576.
13. Đảng Cộng sản Việt Nam (2001), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần
thứ IX, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội.
14. Trương Thanh Đức (2011), "Bình luận về chế định giao dịch bảo đảm
trong Bộ luật dân sự", Tài liệu Tọa đàm: Chế định giao dịch bảo đảm
trong Bộ luật dân sự.
15. Trương Thanh Đức (2011), "Đúng sai của ủy quyền thế chấp", Thị trường
tài chính tiền tệ, 5 (326).
16. Trương Thanh Đức (2009), "Những điều không thể về giao dịch bảo
đảm", Tài liệu Tọa đàm: Tổng kết tình hình thi hành các quy định về hợp
đồng trong Bộ luật dân sự 2005.
17.Bùi Đức Giang (2014), "Sửa quy định về giao dịch bảo đảm: Bước tiến
hay lùi?", Thời báo Kinh tế Sài Gòn Online, truy cập ngày 18/8/2014 tại
địa chỉ />
13


18. Trần Minh Hải (2012), "Xử lý tài sản bảo đảm: Rủi ro thuộc về ngân
hàng", Kênh thông tin kinh tế - tài chính CafeF, truy cập ngày 17/7/2012
tại địa chỉ />19. Nguyễn Minh Hằng (2014), Xử lý tình huống trong thi hành Luật đất đai
năm 2013, NXB Thông tin và Truyền thông, Hà Nội.
20. Nguyễn Thị Thu Hằng (2011), "Thực tiễn thi hành pháp luật về thế chấp,
đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất và những vấn
đề cần hoàn thiện", Tạp chí Dân chủ và Pháp luật, (Số Chuyên đề Pháp
luật về đăng ký giao dịch bảo đảm), tr. 38-53.
21. Nguyễn Văn Hoạt (2004), Bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng ngân
hàng bằng thế chấp tài sản, Luận án tiến sĩ luật học, Viện Nhà nước và
Pháp luật, Hà Nội.
22. Hồ Quang Huy (2011), "Vật quyền bảo đảm - Những vấn đề pháp lý đặt
24. Hoàng Thế Liên (2010), Bình luận khoa học Bộ luật dân sự năm 2005,
NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội.
25. Nguyễn Thị Nga (2009), Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất ở Việt
Nam, Luận án tiến sĩ luật học, Viện Nhà nước và Pháp luật, Hà Nội.
26. Nhà Pháp luật Việt Pháp (2011), Bộ luật dân sự Cộng hòa Pháp, NXB Tư
pháp, Hà Nội.

14


27. Nguyễn Văn Phương (2013), "Khó khăn từ xử lý tài sản bảo đảm để thu
hồi nợ xấu", Trang Thông tin pháp luật dân sự, truy cập ngày 27/8/2013
tại địa chỉ />28. Linh Quân (2014), “Giải quyết việc thi hành án dân sự liên quan đến các
tổ chức tín dụng trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh”, Tạp chí Dân chủ
và Pháp luật, (Số Chuyên đề Thực hiện Luật Thi hành án dân sự năm
2008), tr. 108.
29. Quố c hô ̣i (1995), Bộ luật dân sự c ủa nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa
Việt Nam ngày 28/10/1995, Hà Nội.
30. Quố c hô ̣i (2003), Bộ luật tố tụng hình sự số 19/2003/QH11 ngày
26/11/2003, Hà Nội.
31. Quố c hô ̣i (2005), Bộ luật dân sự số 33/2005/QH11 ngày 14/6/2005, Hà
Nô ̣i.
32. Quốc hội (2010), Luật Các Tổ chức tín dụng số 47/2010/QH12 ngày
16/6/2010, Hà Nội.
33. Quố c hô ̣i (2013), Luật đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013, Hà
=1.
37. Lê Thị Thu Thủy (2006), Các biện pháp bảo đảm tiền vay bằng tài sản
của các tổ chức tín dụng, NXB Tư pháp, Hà Nội.
15


38. Tổng cục Thi hành án dân sự – Bô ̣ Tư pháp (2015), Báo cáo về việc thực
hiện Chương trình hành động của ngành Tư pháp triển khai thực hiện
Nghị quyết số 01/NQ-CP ngày 02/01/2014 của Chính phủ liên quan đến
việc đẩy nhanh tiến độ, xử lý dứt điểm các vụ việc thi hành án dân sự liên
quan đến hoạt động tín dụng, ngân hàng và phương hướng, nhiệm vụ năm
2015, tr. 3.
39. Nguyễn Quang Hương Trà (2011), “Bàn về khái niệm giao dịch bảo đảm
nhìn từ giác độ đối tượng của hoạt động đăng ký”, Tạp chí Dân chủ và
Pháp luật, (Số Chuyên đề Pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm), tr. 5872.
40. Trường Đại học Luật Hà Nội (2003), Giáo trình Luật La Mã, NXB Công
an nhân dân, Hà Nội.
41. Trường Đại học Luật Hà Nội (2009), Giáo trình Luật Đất đai, NXB Công
an nhân dân, Hà Nội.
42. Hoàng Anh Tuấn (2006), Pháp luật về bảo đảm nghĩa vụ trả nợ trong
hoạt động cho vay của Ngân hàng thương mại ở Việt Nam, những vấn đề
lý luận và thực tiễn, Luận văn thạc sĩ Luật học, Khoa Luật - Đại học Quốc
gia Hà Nội, Hà Nội.

52. UNCITRAL,

Legislative

Guide

on

Secured

Transactions,

Terminology anf recommendations, United Nations, Vienna, 2009

17