ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT

NGUYỄN VIẾT TUẤN

HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT
THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT DÂN SỰ
VIỆT NAM
Chuyên ngành : Luật dân sự
Mã số

: 60 38 30

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Phạm Hữu Nghị
Hµ néi - 2006


LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu
khoa học của riêng tôi. Các số liệu, ví dụ và trích dẫn
trong luận văn đảm bảo độ tin cậy, chính xác và trung
thực. Những kết luận khoa học của luận văn chưa từng
được ai công bố trong bất kỳ công trình nào khác.

TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Nguyễn Viết Tuấn


theo quy định của pháp luật có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của mình
cho người khác. Nhờ thế người sử dụng đất hợp pháp ngoài việc khai thác sử dụng
còn có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác để thu về một khoản
tiền tương ứng với giá trị của nó, đất đai trở thành tài sản có giá và quyền sử dụng
đất tham gia vào thị trường bất động sản.
Tuy nhiên, trong thời gian qua, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn
ra với nhiều phức tạp. Tình trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trái pháp luật
vẫn diễn ra khá phổ biến. Đây cũng là lý do chứng minh cho sự cần thiết để nghiên
cứu tìm hiểu bản chất pháp lý hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất so với
những hợp đồng dân sự khác. Sự nhận thức đúng đắn đầy đủ các quy định về hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là cấp thiết trong hoạt động thực tiễn khi
thực hiện pháp luật và vận dụng pháp luật trong hoạt động xét xử của Toà án.
Những điều trình bày trên đây chính là lý do của việc chọn đề tài "Hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật dân sự
Việt Nam" làm luận văn thạc sĩ của học viên.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Trong thời gian vừa qua, ở nước ta đã có một số nhà khoa học, nhà quản lý
nghiên cứu thực trạng của pháp luật và thực tiễn áp dụng pháp luật về chuyển
nhượng quyền sử dụng đất, qua đó có đưa ra những đánh giá hoặc thậm chí làm cơ
sở cho việc sửa đổi, bổ sung các quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất
nói chung. Nay trên cơ sở đó, tác giả có sự tổng hợp và kế thừa để nghiên cứu một
cách có hệ thống, từ đó phân tích và đưa ra những nhận định, đánh giá của mình về
các quy định pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nước ta.
Từ đánh giá thực trạng của pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất
và thực tiễn của quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra trong nền kinh
tế thị trường của thời gian vừa qua, cũng như thực tiễn áp dụng pháp luật về lĩnh


vực này, tôi thấy rằng việc nghiên cứu một cách có hệ thống và phân tích các quy

6. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của
luận văn gồm 3 chương:
Chương 1: Những vấn đề lý luận về chuyển nhượng quyền sử dụng và hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Chương 2: Thực trạng pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất theo pháp luật dân sự Việt Nam và thực tiễn áp dụng.
Chương 3: Phương hướng, giải pháp hoàn thiện và cơ chế áp dụng luật về
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.


Chương 1
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN
VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG VÀ HỢP ĐỒNG
CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

1.1. KHÁI NIỆM QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT

1.1.1. Khái niệm quyền sử dụng đất
Khi nói đến quyền sở hữu đất đai, chúng ta thấy với tư cách là đại diện chủ
sở hữu, nhà nước có đầy đủ các quyền chiếm hữu sử dụng và định đoạt đất đai.
Trong các quyền năng đó quyền sử dụng là có ý nghĩa thực tế lớn nhất, trực tiếp
đem lại lợi ích cho chủ sở hữu. Nhưng nhà nước không phải là chủ thể trực tiếp sử
dụng đất mà gián tiếp sử dụng thông qua các tổ chức, cá nhân trong xã hội bằng
cách giao đất, cho thuê đất và công nhận quyền sử dụng đất cho những người sử
dụng đất trực tiếp.
Thực vậy, quyền sử dụng đất trước hết chúng ta phải hiểu được đây là một
quyền tự nhiên, khi con người chiếm hữu đất đai, thì họ sẽ thực hiện hành vi sử
dụng đất mà cụ thể là khai thác tính năng sử dụng của đất đai mà không quan tâm

thấy dường như chẳng mất mát gì vì mình vẫn được quyền khai thác sử dụng đất
đai vốn không còn thuộc sở hữu của mình. Tuy nhiên, chúng ta có thể thấy rằng
trong giai đoạn này các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất chưa được quan
tâm thỏa đáng, pháp luật mới chỉ chú trọng đến lợi ích của Nhà nước mà chưa có
giải pháp cho quyền lợi của người đang sử dụng đất vốn là chủ sở hữu trước đó.
Thực trạng này cũng là một trong những nguyên nhân dẫn đến người sử dụng đất


không chủ động khai thác hết tiềm năng của đất đai, tạo ra sự khủng hoảng kinh tế
nông nghiệp ở nước ta trong những năm đầu của thập niên 1980.
Ngày 29/12/1987, Quốc hội thông qua Luật đất đai gồm 6 chương 57 điều.
Đây là bước khởi đầu cho việc xác lập mối quan hệ giữa Nhà nước với tư cách là
người đại diện chủ sở hữu về đất đai và người sử dụng đất. Luật đã quy định một
cách cụ thể, có hệ thống nghĩa vụ và quyền lợi của người sử dụng đất. Với những
quy định này, chế định về quyền sử dụng đất được hình thành, nó được xây dựng
trên cơ sở đất đai thuộc sở hữu của toàn dân, quyền sử dụng đất được Nhà nước
ghi nhận như là một hình thức thể hiện của chủ sở hữu mà Nhà nước là người đại
diện. Nhà nước giao đất, ghi nhận cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền
sử dụng đất để khai thác công dụng và hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất đai. Thực tế,
Luật đất đai năm 1987 bước đầu đã tạo cơ sở pháp lý để phát huy quyền sở hữu
toàn dân đối với đất đai, thiết lập được một sự ổn định nhất định trong việc sử
dụng đất đai. Tuy nhiên, do có sự tác động của cơ chế thị trường, nhu cầu sử dụng
đất ngày càng trở nên bức xúc, trong khi Nhà nước vừa không chú trọng đến các
yếu tố kinh tế của đất đai vừa nghiêm cấm việc mua bán, chuyển nhượng đất đai
dưới mọi hình thức, tạo nên một lực cản cho sự vận động, chuyển dịch của quyền
sử dụng đất, làm kìm hãm sự phát triển kinh tế của đất nước. Trước tình hình đó,
Hiến pháp 1992 và Luật đất đai năm 1993 ra đời, đánh dấu một mốc lịch sử quan
trọng trong việc quy định quyền của người sử dụng đất, một mặt pháp luật tiếp tục
khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, thừa
nhận và bảo vệ quyền sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng đất, mặt khác, pháp

người sử dụng đất. Luật đất đai 2003 có sự phân biệt giữa các chủ thể sử dụng đất.
Chẳng hạn, chủ hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê mới có
quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng một xã, phường, thị
trấn với hộ gia đình khác (Điều 113) tổ chức


TÀI LIỆU THAM KHẢO

1. Nguyễn Mạnh Bách (1997), Luật dân sự Việt Nam lược giải, các hợp đồng dân
sự thông dụng, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội.
2. Báo cáo về tổng kết chính sách đất đai, kiến nghị về sửa đổi Luật đất đai, ngày
13/5/2002 (Phần báo cáo này nằm trong khuôn khổ tham luận của đồng
chí Nguyễn Thị Kim Ngân, ủy viên trung ương Đảng, Thứ trưởng Bộ Tài
chính tại hội thảo của Ban kinh tế trung ương tổ chức tại Hà Nội ngày 14
và 15/5/2002).
3. Bộ luật dân sự Việt Nam (1995), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội.
4. Bộ luật dân sự Việt Nam (2005), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội.
5. Bộ luật Hồng Đức.
6. Chính phủ (1999), Nghị định số 17/1999/NĐ-CP 29/03/1999 về thủ tục chuyển
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất, thế
chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất, Hà Nội.
7. Chính phủ (2001), Nghị định số 79/2001/NĐ-CP ngày 01/11/2001 của Chính phủ
về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày
29/03/1999 về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại,
thừa kế quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng
đất, Hà Nội.
8. Chính phủ (2004), Nghị định số 181/2001/NĐ-CP về hướng dẫn thi hành Luật
đất đai 2003, Hà Nội
9. Chính phủ (2004), Nghị định 198/2004/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất,
Hà Nội.