HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO
QUY ĐỊNH CỦA BỘ LUẬT DÂN SỰ 2005 VÀ LUẬT ĐẤT ĐAI 2003
GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN
Khái niệm “chuyển nhượng quyền sử dụng đất” không phải là một khái niệm
đã có từ lâu đời như khái niệm “mua, bán đất” mà mới xuất hiện khi Luật Đất đai
năm 1993 xác lập cho phép hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất. Một
vấn đề đặt ra là tại sao nhà làm luật dùng thuật ngữ “chuyển nhượng quyền sử dụng
đất” mà không dùng thuật ngữ “mua, bán quyển sử dụng đất ", hai thuật ngữ này
khác nhau như thế nào?
Thuật ngữ “chuyển nhượng đất” hoặc “chuyển nhượng ruộng đất” đã được
sử dụng song song với thuật ngữ mua bán đất và được đề cập tại các văn bản về
quản lý đất đai của nước ta từ trước năm 1993, cụ thể: Mục 9, phần II Thông tư số
55/ĐKTK ngày 05 tháng 11 năm 1981 của Tống cục Quản lý ruộng đất (nay là Bộ
Tài nguyên và Môi trường) hướng dẫn cách giải quyết các trường hợp sử dụng
ruộng đất không hợp pháp, không hợp lý quy định:
“Nói chung, tất cả các việc chuyển nhượng, mua bán đất hoặc đất của Hợp
tác xã chia cấp không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép và tất cả các
việc chuyển nhượng, mua bán đất từ trước đây thuộc sở hữu tư nhân không được cơ
quan Nhà nước có thẩm quyền thị thực đều là trái phép. Riêng đối với các tỉnh phía
Nam, kể từ sau ngày 5-3-1975 ban hành nghị định số 01-ND/75 của Chính phủ miền
Nam Việt Nam, tất cả mọi việc mua, bán, chuyển nhượng ruộng đất giữa các tư
nhân với nhau, dù là có được chính quyền địa phương thị thực, đều là trái phép.
Như vậy, xét về mặt từ ngữ thì chắc chắn có sự khác biệt giữa “chuyển
nhượng” và “mua bán”. Theo các nhà ngôn ngữ học định nghĩa thì “nhượng" là
một động từ có nghĩa là “nhường, bán hoặc cho”; "nhường" cũng là một động từ
1
có nghĩa là "nhượng, chịu thiệt cho mình đê lợi cho người”. “Chuyển nhượng”
nghĩa là “nhường lại, bán lại cho người khác”. "Mua " nghĩa là “trao đổi tiền lấy
đồ vật với sự ưng thuận của người bán”, "Bán” nghĩa là "đổi đồ vật của mình và
tiền có sự thỏa thuận cả đôi bên . "mua bán ~ nghĩa là “buôn bán mua đồ vật với

Các đặc điểm về hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Theo quy định tại Điều 689 của BLDS năm 2005 thì HĐCNQSDĐ có hai đặc điểm
nổi bật vê hình thức đó là:
Thứ nhất, hợp đồng phải được giao kết dưới hình thức bằng văn bản. Việc
nhà làm luật quy định “hợp đồng chuyển quyền quyền sử dụng đất phải xác lập
thành văn bản” [Điều 689] là hợp lý. Bởi vì, QSDĐ là tài sản có giá trị lớn và khi
chuyển nhượng nó làm phát sinh thay đổi chấm dứt quyền và nghĩa vụ của các chủ
thể đối với Nhà nước. Các bên chuyển nhượng cần phải có chứng cứ về việc
chuyển nhượng. Nhà nước và người thứ ba cần biết về việc chuyển nhượng QSDĐ
của các bên để ghi nhận và có những hành vi ứng xử phù hợp.
Thứ hai, hợp đồng phải được công chứng, chứng thực theo quy định cửa
pháp luật. Đặc điểm này dường như đã trở hành một nguyên tắc được thừa nhận và
ăn sâu vào ý thức của người sử dụng đất khi thực hiện các quyền CQSDĐ. Vấn đề
đặt ra là, nếu như việc chuyển nhượng QSDĐ phải được đăng ký tại cơ quan nhà
nước có thẩm quyền thì việc chuyển nhượng mới hoàn tất, như vậy các bên có cần
phải công chứng hoặc chứng thực? Các bên chuyển nhượng chỉ cần cùng nhau đến
trước cơ quan quản lý đất đai và nộp đủ các giấy tờ thủ tục theo quy định, trước sự
chứng kiến của công chức phụ trách về vấn đề chuyển nhượng và yêu cầu cho phép
các bên thực hiện thủ tục chuyển nhượng. Nếu thực hiện được điều này thì có lẽ sẽ
giảm bớt được một thủ tục hành chính và đỡ tốn thời gian, tiền bạc. Có vẻ như nhà
3
làm luật ở Việt Nam không đồng ý với quan điểm trên mà lý giải theo hướng: với
nền kinh tê thị trường các giao dịch về chuyển nhượng QSDĐ ngày càng gia tăng,
số lượng cán bộ công chức làm công tác quản lý đất đai có trình độ pháp lý ít và
phải xử lý nhiều công việc chuyển môn trong lĩnh vực quản lý đất đai. Nếu để họ
trực tiếp xem xét các hợp đồng chuyển nhượng thì đó sẽ quá tải đối với họ. Việc để
một hệ thống cơ quan trung gian có chuyển môn về pháp luật công chứng, chứng
thực hợp đồng là cần thiết.
Nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử đụng đất
Theo quy định tại Điều 698 BLDS năm 2005 thì nội dung của HĐCNQSDĐ

QSDĐ mang lại. Giá chuyển nhượng QSDĐ, vì thế rất khác nhau giữa các vùng,
các vị trí của một địa phương. Giá chuyển nhượng QSDĐ, một mặt phản ánh lợi
ích của việc khai thác công dụng của đất một mặt phản ánh sự tiện lợi của các cơ
sở hạ tầng vị trí thửa đất.
Thứ sáu, về phương thức, thời hạn thanh toán. Điều khoản này có ý nghĩa
trong việc đảm bảo các quyền của bên chuyển nhượng.
Thứ bảy, về quyền của người thứ ba đối với đất chuyển nhượng. Điều khoản
này thường đề cập đến việc tiếp nhận các quyền và nghĩa vụ về ngõ đi chung, về
cho thuê đất trong thời hạn hợp đồng cũ chưa hết hiệu lực . . . Điều khoản này
không thể thiếu, nó như một phụ lục cho các quyền và nghĩa vụ của các bên đối với
mỗi trường hợp cụ thể.
Thứ tám, về các thông tin khác liên quan đến QSDD. Đây là một điều khoản
có tính chất dự phòng cho các vấn đề liên quan đến thửa đất.
Thứ chín về trách nhiệm của các bên khi vi phạm hợp đồng. Điều khoản này
rất có ý nghĩa khi việc thực hiện hợp đồng gặp trục trặc do đó cần thỏa thuận về
điều khoản này thật cẩn thận.
5
Các tranh chấp liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Việc chuyển nhượng QSDD nếu tuân thủ đầy đủ các quy định của pháp luật
về hình thức, nội dung và đăng ký CQSDĐ theo đúng quy định của pháp luật thì sẽ
có hiệu lực pháp luật và không xảy ra tranh chấp. Trong những năm gần đây số vụ
tranh chấp về HĐCNQSDĐ chiếm tỷ lệ khá lớn so với tổng số vụ tranh chấp về đất
đai (năm 2007: 28,24%; năm 2008: 27,51%; năm 2009: 29,61%) và chiếm tỷ lệ
đáng kể so với tổng số vụ tranh chấp về dân sự nói chung (năm 2007: 5,96%; năm
2008: 6,02%; năm 2009: 6,13%)
Các tranh chấp liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ xuất phát từ
các nguyên nhân sau:
- Vi phạm về hình thức và thủ tục của việc chuyển nhượng quyền sử dụng
đất: các bên chuyển nhượng QSDĐ không làm đầy đủ thủ tục công
chứng, chứng thực theo đúng quy định của pháp luật và đăng ký tại cơ