TRƯỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ
KHOA LUẬT


LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT
KHÓA 37 (2011-2015)
ĐỀ TÀI

TÌM HIỂU PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG
CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
NÔNG NGHIỆP

Giảng viên hướng dẫn:
Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân
Bộ môn Luật Hành chính

Cần Thơ, 12/2014

Sinh viên thực hiện:
Huỳnh Kiều My
MSSV: 5115908
Lớp: Luật Tư pháp 2 - K37


Đề tài: “Tìm hiểu pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp”

NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN HƢỚNG DẪN

...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................

Đề tài: “Tìm hiểu pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp”

NHẬN XÉT CỦA HỘI ĐỒNG PHẢN BIỆN

...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................
...........................................................................................................................................


trong quá trình làm luận văn, đề tài nghiên cứu của sinh viên không tránh khỏi những
thiếu sót. Sinh viên thực hiện luận văn rất mong nhận được ý kiến góp ý của quý thầy
cô và các bạn để đề tài nghiên cứu của sinh viên được hoàn thiện hơn.
Trân trọng!

GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân
Bộ môn Luật Hành chính

SVTH: Huỳnh Kiều My
Lớp Luật Tư pháp 2 - K37


Đề tài: “Tìm hiểu pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp”

MỤC LỤC

LỜI MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài………………………………………………………………1
2. Mục tiêu nghiên cứu…………………………………………………………...3
3. Phạm vi và đối tƣợng nghiên cứu…………………………………………….3
4. Phƣơng pháp nghiên cứu……………………………………………………..4
5. Kết cấu của luận văn…………………………………………………………..4
Chƣơng 1.
Những vấn đề lý luận về hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất
nông nghiệp
1.1. Một vài khái niệm có liên quan đến hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử
dụng đất nông nghiệp…………………………………………………………...5
1.1.1. Khái niệm hợp đồng…………………………………………………….....5
1.1.2. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất……………………………………....6
1.1.3. Đất nông nghiệp ......................................................................................... 9

2.1.2. Bên nhận chuyển nhượng……………………………………………….30
2.1.2.1. Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp……
…………………………………………………………………………………………….31
2.1.2.2. Hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp
………………………………………………………………………………………………32
2.2. Đối tƣợng của hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất nông nghiệp
…………………………………………………………………………………..35
2.2.1. Điều kiện chung khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông
nghiệp………………………………………………………………………………36
2.2.2. Điều kiện về hình thức sử dụng đất nông nghiệp………………………37
2.3. Hình thức, hiệu lực, nội dung của hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử
dụng đất nông nghiệp…………………………………………………………39
2.3.1. Hình thức, hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
nông ..…………………………………………………………………………...39
2.3.2. Nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp
…………………………………………………………………………………..41
2.4. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng chuyển nhƣợng quyền
sử dụng đất nông nghiệp………………………………………………………42
2.4.1. Quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng……………………………42
2.4.2. Quyền và nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng……………………..44
2.5. Trình tự, thủ tục và nghĩa vụ tài chính trong chuyển nhƣợng quyền sử
dụng đất nông nghiệp…………………………………………………………46
GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân
Bộ môn Luật Hành chính

SVTH: Huỳnh Kiều My
Lớp Luật Tư pháp 2 - K37


Đề tài: “Tìm hiểu pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp”

quy định “hộ gia đình, cá nhân sản xuất nông nghiệp được nhận chuyển
nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa và không được chuyển mục đích sử
dụng”……………………………………………………………………………55
GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân
Bộ môn Luật Hành chính

SVTH: Huỳnh Kiều My
Lớp Luật Tư pháp 2 - K37


Đề tài: “Tìm hiểu pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp”

3.3.3. Quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp có
hiệu lực kể từ thời điểm công chứng…………………………………………..56
3.3.4. Ghi nhận quyền được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông
nghiệp đối với người sử dụng đất là cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo………57
KẾT LUẬN……………………………………………………………………..58
TÀI LIỆU THAM KHẢO………………………………………………………60

GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân
Bộ môn Luật Hành chính

SVTH: Huỳnh Kiều My
Lớp Luật Tư pháp 2 - K37


Đề tài: “Tìm hiểu pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp”

LỜI MỞ ĐẦU


Thứ hai, giúp giảm bớt thủ tục hành chính về đất đai. Thực hiện chuyển dịch
quyền sử dụng đất nông nghiệp thông qua hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
nông nghiệp một cách hợp pháp là cách thức đơn giản nhưng hiệu quả, giúp giảm bớt

1
GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân
Bộ môn Luật Hành chính

SVTH: Huỳnh Kiều My
Lớp Luật Tư pháp 2 - K37


Đề tài: “Tìm hiểu pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp”

các thủ tục rườm rà khi Nhà nước phải tiến hành thu hồi đất của người này và giao đất
lại cho người kia.
Thứ ba, góp phần làm cho quan hệ đất đai vận động linh hoạt hơn, sử dụng đất
nông nghiệp tiết kiệm và hiệu quả hơn. Để chuyển dịch đất nông nghiệp thông qua hợp
đồng chuyển nhượng, các bên chỉ cần tuân thủ quy định của pháp luật về điều kiện,
trình tự, thủ tục chuyển nhượng đất nông nghiệp. Đồng thời, chuyển nhượng quyền sử
dụng đất nông nghiệp cũng giúp rút ngắn được thời gian cho những thủ tục hành chính
rườm rà, tránh được tình trạng đất nông nghiệp bị bỏ hoang, không sử dụng hoặc sử
dụng không đúng mục đích. Từ đó, đất nông nghiệp được sử dụng tiết kiệm và hiệu
quả hơn.
Bên cạnh đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp có những
điểm đặc biệt hơn hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với các loại đất
khác. Điểm đặc biệt đó được thể hiện như sau:
Thứ nhất, phạm vi chủ thể tham gia bị giới hạn. Trong hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất nông nghiệp, bên chuyển nhượng chỉ có thể là hộ gia đình, cá nhân
sử dụng đất nông nghiệp, bên nhận chuyển nhượng chỉ có thể là tổ chức kinh tế, hộ gia

2. Mục đích nghiên cứu
Mục đích nghiên cứu đề tài là tìm hiểu, phân tích, đánh giá quy định của pháp
luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp trong bối cảnh Luật
Đất đai 2013 được Quốc hội thông qua ngày 29/11/2013, có hiệu lực từ ngày
01/07/2014 thay thế cho Luật Đất đai 2003. Tìm hiểu những điểm mới trong quy định
của Luật Đất đai 2013 liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông
nghiệp để thấy được Luật mới đã giải quyết được những bất cập nào tồn tại từ Luật
Đất đai 2003. Đồng thời, tìm ra những bất cập mà Luật đất đai 2013 chưa giải quyết
được và kiến nghị giải pháp hoàn thiện.
3. Phạm vi và đối tƣợng nghiên cứu
Theo quan niệm truyền thống của người dân Việt Nam, đất nông nghiệp thường
được hiểu là đất dùng vào trồng trọt như đất trồng lúa, trồng hoa màu (rau, củ, …) và
các loại cây được coi là lương thực (ngô, khoai, sắn, …).
Pháp luật đất đai hiện hành phân loại đất thành 3 nhóm đất: nhóm đất nông
nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp, nhóm đất chưa sử dụng căn cứ vào mục đích sử
dụng đất. Trong đó nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau:
- Đất nông nghiệp bao gồm đất trồng cây hằng năm và đất trồng cây lâu năm. Đất
trồng cây hằng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hằng năm khác;
- Đất lâm nghiệp bao gồm đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất, đất rừng đặc dụng;
- Đất nuôi trồng thủy sản bao gồm đất nuôi trồng thủy sản nước ngọt, đất nuôi
trồng thủy sản nước mặn, đất nuôi trồng thủy sản nước lợ;
- Đất làm muối;
- Đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà
khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên
đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác pháp
luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập,
nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh.
Trong phạm vi nghiên cứu đề tài: “Tìm hiểu pháp luật về hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp”, sinh viên thực hiện luận văn tìm hiểu quy
định pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp với khái

- Phương pháp trừu tượng khoa học.
5. Kết cấu của luận văn
Ngoài lời mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của luận văn
gồm có 3 chương:
Chương 1. Những vấn đề lý luận về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
nông nghiệp
Chương 2. Quy định của pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất nông nghiệp
Chương 3. Thực tiễn áp dụng quy định của pháp luật về hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp và giải pháp hoàn thiện.

4
GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân
Bộ môn Luật Hành chính

SVTH: Huỳnh Kiều My
Lớp Luật Tư pháp 2 - K37


Đề tài: “Tìm hiểu pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp”

CHƢƠNG 1.
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP

1.1. Một vài khái niệm có liên quan đến hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng
đất nông nghiệp
1.1.1. Khái niệm hợp đồng
Hợp đồng dân sự là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi, chấm
dứt quyền, nghĩa vụ dân sự1.

GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân
Bộ môn Luật Hành chính

SVTH: Huỳnh Kiều My
Lớp Luật Tư pháp 2 - K37


Đề tài: “Tìm hiểu pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp”

bất động sản và động sản. Bất động sản bao gồm đất và các tài sản gắn liền với đất.
Đối tượng của hợp đồng là công việc thì công việc đó phải xác định, có thể thực hiện
được, không trái pháp luật và đạo đức xã hội.
Thứ ba, ý chí của các chủ thể trong hợp đồng phải phù hợp với ý chí của Nhà
nước. Về nguyên tắc, các bên trong hợp đồng có quyền thỏa thuận về nội dung và hình
thức của hợp đồng. Tuy nhiên sự tự do thỏa thuận này được đặt trong một giới hạn
nhất định là không được trái pháp luật, trái đạo đức xã hội. Ví dụ : nguyên tắc chung là
hợp đồng có thể giao kết bằng lời nói, văn bản, hành vi cụ thể. Nhưng theo quy định
của pháp luật đất đai thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải lập thành
văn bản, có công chứng hoặc chứng thực. Như vậy, khi thực hiện hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất các bên phải tuân thủ quy định này.
Thứ tư, hợp đồng là một giao dịch dân sự làm xác lập, thay đổi, chấm dứt quyền
và nghĩa vụ của các bên. Khi hợp đồng được giao kết phù hợp với ý chí của nhà làm
luật thì hợp đồng có hiệu lực đối với các bên. Khi đó, quyền, nghĩa vụ của các bên
trong hợp đồng sẽ phát sinh, thay đổi, chấm dứt. Ví dụ: hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất có hiệu lực sẽ chấm dứt quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất là
bên chuyển nhượng, đồng thời, xác lập quyền, nghĩa vụ sử dụng đất của bên nhận
chuyển nhượng.
Thứ năm, mục đích của hợp đồng là nhằm để đáp ứng nhu cầu sinh hoạt, tiêu
dùng hằng ngày. Đây là một trong những tiêu chí, cơ sở để phân biệt hợp đồng dân sự
với các hợp đồng khác như hợp đồng thương mại, hợp đồng lao động.

Trước năm 1980, đất đai tồn tại dưới nhiều hình thức sở hữu: sở hữu nhà nước,
sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân. Nhìn chung, pháp luật giai đoạn này cấm việc mua
bán, chuyển nhượng đất đai thuộc hình thức sở hữu nhà nước, sở hữu tập thể. Đất đai
thuộc sở hữu tư nhân thì được phép mua bán, chuyển nhượng.
Hiến pháp 1980 ra đời, lần đầu tiên ghi nhận chế độ sở hữu toàn dân về đất đai.
Cụ thể hóa tinh thần của Hiến pháp 1908, Luật Đất đai 1987 quy định việc mua bán,
chuyển nhượng đất đai bị nghiêm cấm dưới mọi hình thức2. Người sử dụng đất chỉ
được phép khai thác các tính năng, công dụng của đất, nghĩa là chỉ được quyền sử
dụng mà không được quyền “định đoạt”- mua bán, chuyển nhượng đất đai.
Quyền sử dụng đất có thể hiểu là quyền được khai thác các tính năng, công dụng,
hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất. Mặc dù pháp luật không cho phép người sử dụng đất thực
hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất đai nhưng trên thực tế hoạt động này vẫn diễn
ra. Bởi lẽ, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một nhu cầu tất yếu của nền kinh tế thị
trường. Hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong giai đoạn này tồn tại với
tên gọi mua bán, chuyển nhượng đất đai hay mua bán, chuyển nhượng ruộng đất.
Luật đất đai 1993 ra đời cụ thể hóa quy định của Hiến pháp 1992. Đây là một
bước ngoặc quan trọng đánh dấu sự phát triển của pháp luật về đất đai. Luật Đất đai
1993 quan tâm nhiều hơn đến quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất, đặc biệt là
việc ghi nhận người sử dụng đất hợp pháp có được chuyển quyền sử dụng đất thông
qua 5 hình thức là chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, thừa kế quyền sử
dụng đất. Tiếp theo đó, Luật Đất đai 2003, 2013 tiếp tục mở rộng thêm các quyền năng
của người sử dụng đất. Bên cạnh 5 hình thức chuyển quyền sử dụng đất nói trên, Nhà
nước ghi nhận thêm 2 quyền là quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất và quyền góp
vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. Người sử dụng đất không chỉ có quyền khai thác
các tính năng, công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức, kết quả đầu tư trên đất mà còn được
phép chuyển quyền sử dụng đất thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng,

1
2


việc chủ thể đang sử dụng đất không còn nhu cầu sử dụng đất và muốn chuyển dịch
quyền sử dụng đất của mình cho người khác để nhận về một khoảng lợi ích vật chất
(một khoản tiền). Hiểu theo cách thông thường, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là
việc “đổi quyền sử dụng đất để lấy tiền”. Theo đó, chủ thể sử dụng đất không còn nhu
cầu sử dụng đất tự nguyện chấm dứt các quyền, nghĩa vụ của mình đối với đất đang sử
dụng và chuyển các quyền, nghĩa vụ đó cho một chủ thể khác có nhu cầu sử dụng đất
để nhận về mình một khoản tiền nhất định. Khoản tiền được trả là khoản tiền tương
ứng với giá trị của quyền sử dụng đất cũng như các chi phí mà chủ sử dụng đất đã đầu
tư trong quá trình sử dụng để làm tăng giá trị quyền sử dụng đất (gọi là giá trị quyền sử
dụng đất). Việc chuyển nhượng chuyển quyền sử dụng đất làm chấm dứt quyền, nghĩa
vụ sử dụng đất của chủ thể chuyển nhượng, đồng thời, xác lập quyền, nghĩa vụ sử
dụng đất của chủ thể nhận chuyển nhượng.
Tóm lại, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự dịch chuyển quyền sử dụng đất
từ chủ thể chuyển nhượng sang chủ thể trên cơ sở có giá. Theo đó, người chuyển
quyền chuyển giao quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển quyền và nhận về mình
một khoản tiền tương ứng với giá quyền sử dụng đất.

1

Trường ĐH Luật Hà Nội, Giáo trình Luật Dân sự Việt Nam, tập 2, Nxb. CAND Hà Nội, 2007, trang 320.

8
GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân
Bộ môn Luật Hành chính

SVTH: Huỳnh Kiều My
Lớp Luật Tư pháp 2 - K37


Đề tài: “Tìm hiểu pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp”


Theo Khoản 1 Điều 10 Luật Đất đai 2013, nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau:
Đất nông nghiệp bao gồm đất trồng cây hằng năm, đất trồng cây lâu năm. Đất trồng cây hằng năm gồm đất
trồng lúa và đất trồng cây hằng năm khác.
Đất lâm nghiệp bao gồm đất rừng sản xuất, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng.
Đất nuôi trồng thủy sản.
Đất làm muối.
Đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng
trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và
các loại động vật khác pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập,
nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh.
2
Xem Điều 23 Luật Đất Đai 1987 và Điều 42 Luật Đất đai 1993.
3
Trường ĐH Luật Hà Nội, Giáo trình Luật Đất đai, Nxb. CAND Hà Nội, 2007, trang 332.

9
GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân
Bộ môn Luật Hành chính

SVTH: Huỳnh Kiều My
Lớp Luật Tư pháp 2 - K37


Đề tài: “Tìm hiểu pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp”

nghiệp, nhóm đất chưa sử dụng1. Nhóm đất nông nghiệp gồm 5 loại đất, trong đó có đất
sản xuất nông nghiệp (sau đây gọi là đất nông nghiệp). Đất nông nghiệp là đất được
dùng vào mục đích chủ yếu là sản xuất nông nghiệp, bao gồm đất trồng cây hằng năm
và đất trồng cây lâu năm. Đất trồng cây hằng năm gồm đất trồng lúa, đất đồng cỏ dùng

2

Xem Điều 13 Luật Đất đai 2003.
Điểm a Khoản 1 Điều 10 Luật Đất đai 2013.

10
GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân
Bộ môn Luật Hành chính

SVTH: Huỳnh Kiều My
Lớp Luật Tư pháp 2 - K37


Đề tài: “Tìm hiểu pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp”

dụng đất, trong đó có quyền chuyển nhượng1. Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất hình thành, tồn tại và phát triển gắn liền với sự hình thành, tồn tại
và phát triển của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai. Như đã đề cập ở tiểu mục 1.1.2,
đất đai là tài sản đặc biệt thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu
và thống nhất quản lý trên cả nước. Nhà nước không trực tiếp thực thi quyền sử dụng
đất mà trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua các quyết định giao,
cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một
trong các quyền của người sử dụng đất. Do quyền sử dụng đất là quyền tài sản đặc biệt
nên Nhà nước quy định việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được thực hiện
thông qua hợp đồng. Từ đó, khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ra
đời. Theo Điều 705 Bộ Luật Dân sự 1995, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất là sự thỏa thuận giữa các bên tuân theo những điều kiện, nội dung, hình thức
chuyển quyền sử dụng đất được Bộ luật Dân sự và pháp luật đất đai quy định, theo đó
người sử dụng đất (gọi là bên chuyển quyền sử dụng đất) chuyển giao đất và quyền sử
dụng đất cho người được chuyển nhượng (gọi là bên nhận quyền sử dụng đất), còn



Đề tài: “Tìm hiểu pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp”

nông nghiệp. Như đã trình bày ở tiểu mục 1.1.3, đất nông nghiệp là đất được xác định
chủ yếu sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, bao gồm đất trồng cây hằng năm
(đất trồng lúa, đất trồng cây hằng năm khác) và đất trồng cây lâu năm.
Việc ghi nhận chuyển quyền sử dụng đất nói chung và chuyển nhượng quyền sử
dụng đất nông nghiệp thông qua hình thức hợp đồng là cần thiết. Sự cần thiết đó được
thể hiện như sau:
Thứ nhất, xuất phát từ nhu cầu thực tế của người sử dụng đất. Khi người sử
dụng đất nông nghiệp không còn nhu cầu hoặc không còn khả năng tiếp tục sử dụng
đất thì việc mong muốn chuyển giao quyền sử dụng đất nông nghiệp cho người khác
để nhận về mình một khoản tiền là nhu cầu hoàn toàn chính đáng.
Thứ hai, giúp giảm bớt các thủ tục hành chính về đất đai. Khi không cho phép
chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp thông qua hình thức hợp đồng, người
sử dụng đất có nhu cầu sử dụng đất nông nghiệp phải làm đơn xin giao đất hoặc thuê
đất. Đồng thời, Nhà nước phải tiến hành xét duyệt đơn, thu hồi đất của người đang sử
dụng đất nông nghiệp, tiến hành giao đất, cho thuê đất cho người có nhu cầu sử dụng
đất nông nghiệp. Trong khi đó, thực hiện chuyển giao quyền sử dụng đất nông nghiệp
thông qua hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp đơn giản hơn mà
vẫn đảm bảo tính hợp pháp và hợp lý của hành vi tự điều chỉnh đất đai giữa những
người sử dụng đất được pháp luật cho phép để xác lập quyền sử dụng đất nông nghiệp
cho chủ thể mới mà Nhà nước không phải thu hồi đất nông nghiệp từ người này sau đó
trao lại cho người kia1.
Thứ ba, góp phần giúp quyền sử dụng đất nói chung và quyền sử dụng đất nông
nghiệp nói riêng được vận động một cách linh hoạt hơn, sử dụng đất nông nghiệp tiết
kiệm và hiệu quả hơn. Như đã phân tích ở trên, khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử
dụng đất nông nghiệp thông qua hợp đồng thì quyền sử dụng đất nông nghiệp sẽ được
chuyển giao từ chủ thể chuyển nhượng sang chủ thể nhận chuyển nhượng theo quy

của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, biểu hiện tập trung tính chất chuyển
quyền sử dụng đất. Như đã đề cập ở tiểu mục 1.2.1, hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất là khái niệm chung khi thực hiện hoạt động chuyển nhượng quyền sử đất
nói chung. Trong khi đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là giao dịch
chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp, do đó, là một dạng của hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tính chất chuyển quyền của hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp thể hiện ở chổ:
- Là sự chuyển dịch quyền sử dụng đất từ chủ thể này sang chủ thể khác;
- Đối tượng chuyển dịch là quyền sử dụng đất;
- Khi thực hiện chuyển nhượng, vừa phải tuân thủ quy định chung của Bộ luật
Dân sự và pháp luật đất đai về chuyển quyền, vừa phải tuân thủ các quy định riêng về
chuyển nhượng và chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp.
Thứ hai, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp là một hợp
đồng song vụ, có đền bù. Tính chất song vụ của hợp đồng này thể hiện ở chổ bên
chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng đều có nghĩa vụ đối với nhau. Các bên
đồng thời là người có nghĩa vụ và có quyền. Nghĩa vụ của bên này tương ứng với
quyền của bên kia và ngược lại. Ví dụ như: quyền được nhận tiền chuyển nhượng đất
nông nghiệp của bên chuyển nhượng tương ứng với nghĩa vụ trả tiền của bên nhận
chuyển nhượng; quyền yêu cầu giao giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất nông
nghiệp của bên nhận chuyển nhượng, tương ứng với nghĩa vụ chuyển giao giấy tờ liên
quan đến quyền sử dụng đất nông nghiệp chuyển nhượng của bên chuyển nhượng.
Tính chất song vụ này khác với hợp đồng chuyển đổi ở chổ: trong hợp đồng chuyển
đổi thì các bên vừa là bên chuyển đổi cũng vừa là bên nhận chuyển đổi. Nghĩa vụ,
quyền của bên này đồng thời cũng là nghĩa vụ, quyền của bên kia.

13
GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân
Bộ môn Luật Hành chính

SVTH: Huỳnh Kiều My

thể chuyển nhượng, chủ thể nhận chuyển nhượng đối với quyền sử dụng đất nông
nghiệp. Pháp luật đất đai quy định chặt chẽ những chủ thể chuyển nhượng đất nông
nghiệp có điều kện và những chủ thể không được phép nhận chuyển nhượng quyền sử
dụng đất nông nghiệp. Ví dụ như: hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông
nghiệp không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa nước;
đất nông nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng không được phép chuyển nhượng. Mục
đích của các quy định này là để phát triển sản xuất nông nghiệp, bảo vệ quỹ đất nông
nghiệp, đảm bảo an ninh, an toàn lương thực của quốc gia.
Thứ năm, đối tượng của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là quyền
sử dụng đất đối với loại đất nông nghiệp. Như đã nói ở tiểu mục 1.2.1, đối tượng của
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp là quyền sử dụng đất nông
14
GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân
Bộ môn Luật Hành chính

SVTH: Huỳnh Kiều My
Lớp Luật Tư pháp 2 - K37


Đề tài: “Tìm hiểu pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp”

nghiệp, bao gồm quyền sử dụng đất trồng cây hằng năm và quyền sử dụng đất trồng
cây lâu năm. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp có giá và hình thức
giống như là một hợp đồng mua bán. Tuy nhiên, chính đối tượng của hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp đã tạo nên sự khác biệt cơ bản giữa hợp đồng
mua bán tài sản và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp. Sự khác
biệt này xuất phát từ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai. Có thể thấy, trong hợp đồng
mua bán, tài sản được bán phải thuộc sở hữu của bên bán hay ít nhất bên bán cũng có
quyền định đoạt đối với tài sản bán. Trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất nông nghiệp thì đất nông nghiệp là tài sản thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước là đại

GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân
Bộ môn Luật Hành chính

SVTH: Huỳnh Kiều My
Lớp Luật Tư pháp 2 - K37


Đề tài: “Tìm hiểu pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp”

khi đáp ứng các điều kiện theo quy định. Pháp luật quy định những chủ thể thuộc
trường hợp không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp.
Nguyên tắc thứ hai, các bên tự do thỏa thuận nội dung của hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp phù hợp với quy định của Bộ luật Dân sự và
pháp luật đất đai. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp được thực hiện
thông qua hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp. Hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp là một hợp đồng dân sự. Do vậy, các
bên trong hợp đồng cần phải có sự biểu lộ, thỏa thuận và thống nhất ý chí. Về nguyên
tắc chung, các bên trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp có quyền tự
do thỏa thuận để đi đến thống nhất nội dung của hợp đồng. Tuy nhiên như đã đề cập ở
mục 1.1.1, ý chí và sự tự do thỏa thuận của các bên chủ thể không phải là “tự do tuyệt
đối”. Sự tự do ấy bị giới hạn bởi lợi ích công cộng, lợi ích Nhà nước mà quy định của
Bộ luật Dân sự và pháp luật đất đai là hiện thân để bảo vệ các lợi ích đó.
Nguyên tắc thứ ba, bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp sử
dụng đất đúng mục đích, thời hạn, phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Để
khai thác lợi ích từ đất một cách hiệu quả nhất, con người phải tác động tích cực và
thường xuyên lên đất (đầu tư, cải tạo, bồi bổ đất, …), đồng thời phải sử dụng đất hợp
lý, tiết kiệm, đúng mục đích. Thời hạn sử dụng đất nông nghiệp của bên nhận chuyển
nhượng là thời hạn sử dụng đất còn lại của bên chuyển nhượng. Bên nhận chuyển
nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp phải sử dụng đất đúng mục đích, đúng thời
hạn ghi trong Giấy chứng nhận quyền .Việc sử dụng đất của bên nhận chuyển nhượng

nông nghiệp một cách hợp lý, tiết kiệm và hiệu quả.
1.4. Lịch sử hình thành và phát triển hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng
đất1
Mặc dù pháp luật chỉ cho phép chuyển quyền sử dụng đất nói chung và chuyển
nhượng quyền sử dụng đất nói riêng từ khi Hiến pháp ghi nhận chế độ sở hữu toàn dân
về đất đai và được cụ thể hóa lần đầu tiên trong Luật Đất đai 1993. Tuy nhiên, trên
thực tế, việc chuyển nhượng, mua bán đất đai đã hình thành và tồn tại từ rất lâu trong
đời sống xã hội. Ở mỗi giai đoạn, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có
những tên gọi và các đặc trưng riêng.
1.4.1. Giai đoạn trước năm 1858
Do đất đai có vai trò đặc biệt quan trọng nên các triều đại phong kiến không
ngừng tăng cường công tác quản lý đất đai, đưa ra các chính sách pháp luật điều tiết
các mối quan hệ về đất đai. Mỗi triều đại lựa chọn cho mình một phương pháp để điều
tiết, quản lý đất riêng sao cho phù hợp với quyền lợi của giai cấp thống trị, phù hợp
nhu cầu phát triển kinh tế-xã hội và yêu cầu xây dựng nhà nước đương thời.
Dưới thời kỳ trị vì đất nước của các vua Hùng, đất đai trong phạm vi công xã đều
thuộc sở hữu chung của công xã, được chia cho các gia đình sử dụng. Chế độ công hữu
về đất đai được thiết lập và tồn tại bền vững.
Giai đoạn 179 TCN đến 938SCN- giai đoạn chống ách đô hộ của phong kiến
Trung Quốc tồn tại hai hình thức sở hữu đất đai: sở hữu tối cao của Nhà nước về đất
đai và sở hữu tư nhân về đất đai. Trong giai đoạn này, hầu hết đất đai ở các làng xã,
đồn điền đều trở thành ruộng quốc khố thuộc sở hữu của chính quyền đô hộ Trung
Quốc. Ruộng quốc khố không được phép mua bán hay chuyển nhượng. Ruộng đất
thuộc sở hữu tư nhân rất ít và hầu như chưa xuất hiện việc mua bán, chuyển nhượng.

1

Xem Trường ĐH Luật Hà Nội, Giáo trình Luật Đất đai, Nxb. CAND Hà Nội, 2007.

17