NGUYỄN PHI HÙNG

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ
LUẬT KINH TẾ

CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ

PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT TỪ THỰC TIỄN THỰC HIỆN TẠI THÀNH PHỐ
UÔNG BÍ, TỈNH QUẢNG NINH

NGUYỄN PHI HÙNG

2013 - 2015

HÀ NỘI – 2015


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ
PHÁP LUẬT VÈ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT TỪ THỰC TIỄN THỰC HIỆN TẠI THÀNH PHỐ UÔNG BÍ,
TỈNH QUẢNG NINH

NGUYỄN PHI HÙNG


Nội dung

Trang

MỞ ĐẦU

1

Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHUYỂN NHƯỢNG
QUYỀN SỬ DỤNG VÀ PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN
NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT.

6

1.1. Khái niệm quyền sử dụng đất và chuyển nhượng quyền sử
dụng đất

7

1.2. Khái niệm, đặc điểm của Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất

20

1.3. Điều chỉnh pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất.

25

Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN

KẾT LUẬN

74

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

76


PHẦN MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Như chúng ta đã biết đất đai được xác định là tài sản vô giá của quốc gia,
là tư liệu sản xuất đặc biệt tạo ra sản phẩm để duy trì sự sống, là địa bàn phân bổ
các khu dân cư, các ngành kinh tế, là bộ phận cơ bản của lãnh thổ quốc gia, là thành
phần quan trọng bậc nhất của môi trường sống.
Xuất phát từ những giá trị to lớn như vậy nên con người luôn luôn có mong
muốn tác động vào nó thường xuyên và tích cực để tạo ra những giá trị vật chất,
tinh thần phục vụ đời sống cho mình. Sự chuyển dịch đất đai từ chủ thể sử dụng này
sang chủ thể sử dụng khác là một quy luật vận động tất yếu. Luật Đất đai năm 1993
cho phép chuyển quyền sử dụng đất là một bước đột phá quan trọng trong việc quy
định các quyền của người sử dụng đất, mở ra thời kỳ mới tạo điều kiện thuận lợi
cho các quan hệ đất đai vận động phù hợp với cơ chế thị trường. Tuy nhiên, cùng
với sự phát triển của các quan hệ xã hội không ngừng diễn ra sôi động trong nền
kinh tế thị trường, các quy định pháp luật này tỏ ra không thật phù hợp và còn nhiều
bất cập. Luật Đất đai năm 1993 đã được Quốc hội sửa đổi, bổ sung vào các năm
1998 và 2001 và Luật Đất đai năm 2003.Mặc dù vậy các văn bản này vẫn chưa thật
phù hợp với nhu cầu điều chỉnh các quan hệ chuyển quyền sử dụng đất. Ngày
29/11/2013, Quốc hội thông qua Luật đất đai với nhiều điểm mới, tiến bộ hơn so
với Luật Đất đai đã ra đời trước đây.
Chuyển quyền sử dụng đất thực chất là việc Nhà nước công nhận tính hợp

gian vừa qua, cũng như thực tiễn áp dụng pháp luật về lĩnh vực này, tôi thấy rằng
việc nghiên cứu một cách có hệ thống và phân tích các quy định của hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất để đưa ra biện pháp hoàn thiện pháp luật, nó có ý
nghĩa rất lớn trong tình hình hiện nay.
Pháp luật hiện hành quy định nhiều loại quan hệ chuyển dịch quyền sử
dụng đất như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, tặng cho,
góp vốn, thừa kế quyền sử dụng đất. Nay trên cơ sở đó, tác giả có sự lựa chọn
nghiên cứu một loại quan hệ được coi là phổ biến và quan trọng nhất đó là quan hệ
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

2


Tuy nhiên, với những mảng rộng lớn về luật hợp đồng và luật đất đai, tác
giả chỉ xin đề cập chủ yếu về các vấn đề nổi cộm trong giai đoạn hiện nay đó là:
Những bất cập trong các quy định về hình thức, nội dung của hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thực tiễn thi hành tại địa bàn thành phố Uông
Bí, tỉnh Quảng Ninh.
Vướng mắc khi xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất.
Từ đó đưa ra một số vi phạm về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất cơ bản liên quan thông qua thực tiễn tại thành phố Uông Bí, tỉnh Quảng Ninh.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài
Mục đích nghiên cứu của đề tài là hướng đến việc xây dựng các giải pháp
nhằm hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành
phố Uông Bí, tỉnh Quảng Ninh nói riêng và ở nước ta nói chung nhằm góp phần
làm lành mạnh hóa các quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tăng cường hiệu
quả quản lý đất đai, tăng cường pháp chế XHCN.
Xuất phát từ mục đích đó, nhiệm vụ nghiên cứu đà tài là:
Nghiên cứu các khái niệm cơ bản, có liên quan đến vấn đề chuyển nhượng

hoàn thiện các quy định của pháp luật về công tác thực hiện chuyển nhượng quyền
sử dụng đất và các biện pháp nhằm phát huy tính dân chủ, tăng cường pháp chế xã
hội chủ nghĩa, đảm bảo quyền và nghĩa vụ của tổ chức, các nhân tham gia giao kết
hợp đồng dựa trên việc nghiên cứu thực trạng trong việc thực thi pháp luật về hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nước ta nói chung và ở trên địa bàn thành
phố Uông Bí, tỉnh Quảng Ninh.
7. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của
luận văn gồm 3 chương:
Chương 1: Những vấn đề lý luận về chuyển nhượng quyền sử dụng và pháp
luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

4


Chương 2: Thực trạng pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn thực hiện tại thành phố Uông Bí, tỉnh
Quảng Ninh.
Chương 3: Phương hướng, giải pháp hoàn thiện và cơ chế áp dụng luật về
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

5


Chương 1
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ
DỤNG VÀ PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT

6



+ Thông qua hành vi sử dụng đất trong các lĩnh vực quản lý, kinh tế, chính
trị, xã hội, an ninh, quốc phòng, con người mới tạo ra các giá trị vật chất, tinh thần
để thúc đẩy sự phát triển chung của nhân loại.
Ngoài ra, quyền sử dụng đất được xem như là một quyền năng pháp lý,
quyền năng này được pháp luật ghi nhận và bảo vệ. ở đây chúng chúng ta đi sâu
phân tích quyền sử dụng đất dưới góc độ chính trị- pháp lý.
Như chúng ta đã biết, kể từ Hiến pháp 1980 ra đời, đất đai thuộc sở hữu
toàn dân, Nhà nước vừa là người đại diện chủ sở hữu vừa là chủ quản lý đối với đất
đai. Tuy nhiên, trong giai đoạn từ năm 1980 đến năm 1987, trên thực tế Nhà nước ta
chưa xác lập được một cách đầy đủ quyền sở hữu chủ của mình đối với đất đai, đặc
biệt là đất đai đang thuộc quyền chiếm hữu, sử dụng của các tổ chức, hộ gia đình cá
nhân. Việc khẳng định, tuyên bố chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở trong giai đoạn
này chỉ là một cuộc cải cách trên văn bản pháp quy. Người đang sử dụng đất cảm
thấy "đột ngột" vì mình không phải là chủ sở hữu thửa đất nhưng lại thấy dường
như chẳng mất mát gì vì mình vẫn được quyền khai thác sử dụng đất đai vốn không
còn thuộc sở hữu của mình. Tuy nhiên, chúng ta có thể thấy rằng trong giai đoạn
này các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất chưa được quan tâm thỏa đáng,
pháp luật mới chỉ chú trọng đến lợi ích của Nhà nước mà chưa có giải pháp cho
quyền lợi của người đang sử dụng đất vốn là chủ sở hữu trước đó. Thực trạng này
cũng là một trong những nguyên nhân dẫn đến người sử dụng đất không chủ động
khai thác hết tiềm năng của đất đai, tạo ra sự khủng hoảng kinh tế nông nghiệp ở
nước ta trong những năm đầu của thập niên 1980.
Ngày 29/12/1987, Quốc hội thông qua Luật đất đai gồm 6 chương 57 điều.
Đây là bước khởi đầu cho việc xác lập mối quan hệ giữa Nhà nước với tư cách là
người đại diện chủ sở hữu về đất đai và người sử dụng đất. Luật đã quy định một
cách cụ thể, có hệ thống nghĩa vụ và quyền lợi của người sử dụng đất. Với những
quy định này, chế định về quyền sử dụng đất được hình thành, nó được xây dựng
trên cơ sở đất đai thuộc sở hữu của toàn dân, quyền sử dụng đất được Nhà nước ghi

tế mang lại từ đất. Từ đó, cùng với việc pháp luật thừa nhận đất đai có giá bằng việc
Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, quyền sử dụng đất đất đã được xem như
là một quyền tài sản, có thể trị giá được bằng tiền, nhờ đó mà người sử dụng đất có
thể đưa quyền sử dụng đất của mình vào tham gia các giao dịch dân sự.

9


Như vậy, chế định quyền sử dụng đất được xem như là một hình thức thực
hiện quyền sở hữu toàn dân về đất đai. Theo đó, Nhà nước với tư cách là đại diện
chủ sở hữu, có quyền định đoạt toàn bộ đất đai trên phạm vi toàn quốc và về mặt
pháp lý, Nhà nước có đầy đủ ba quyền năng của chủ sở hữu theo luật định. Tuy
nhiên, Nhà nước lại không trực tiếp chiếm hữu,sử dụng đất đai mà thông qua quyền
định đoạt tối cao của mình cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng
đất bằng các hình thức giao đất, cho thuê đất, thừa nhận việc sử dụng đất ổn định
hoặc công nhận quyền sử dụng đất được xác lập bởi các hành vi chuyển quyền sử
dụng đất hợp pháp. Tùy thuộc vào các hình thức khác nhau mà Nhà nước quy định
cho họ được hưởng những quyền và thực hiện những nghĩa vụ khác nhau.
Từ phân tích trên, chúng ta thấy, quyền sử dụng đất là một loại quyền đặc
trưng của người sử dụng đất, nó được phái sinh từ quyền sở hữu toàn dân về đất đai.
Đây là loại quyền phát sinh trên cơ sở kết hợp một cách đặc thù quyền tài sản của
chủ sở hữu với yếu tố quyền lực nhà nước. Vì vậy, quyền chuyển quyền sử dụng đất
cũng như quyền nhận chuyển quyền sử dụng đất không phải được áp dụng đối với
tất cả các chủ thể mà nó bị hạn chế bởi quyền lực nhà nước. Điều này thể hiện ở
chỗ, Nhà nước ban hành các quy định của pháp luật một cách chặt chẽ về hình thức,
thủ tục, điều kiện, quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia quan hệ chuyển quyền
sử dụng đất.
Tóm lại, quyền sử dụng đất là quyền khai thác những thuộc tính có lợi từ
đất một cách hợp pháp thông qua các hành vi sử dụng đất hoặc chuyển quyền đó
cho người khác. Quá trình hình thành, vận động và phát triển của quyền sử dụng

vốn, thế chấp và bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất. Chuyển quyền sử dụng
đất là việc Nhà nước công nhận tính hợp pháp trong hành vi tự điều chỉnh đất của
chủ thể đang sử dụng cho chủ thể mới. Hay nói khác đi, chuyển quyền sử dụng đất
là việc Nhà nước cho phép người sử dụng đất được "định đoạt" quyền sử dụng đất
hợp pháp của mình theo quy định của pháp luật.
Luật Đất đai năm 1993 lần đầu tiên ghi nhận người sử dụng đất được phép
chuyển quyền sử dụng. Tiếp đó Bộ luật dân sự năm 1995 đã dành Phần thứ Năm để
quy định về chuyển quyền sử dụng đất. Luật Đất đai năm 2003 ghi nhận chín hình
thức chuyển quyền sử dụng đất gồm chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê

11


lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, góp vốn, thế chấp và bảo lãnh bằng giá trị
quyền sử dụng đất.
Trong quá trình xây dựng Dự thảo Bộ luật dân sự (sửa đổi) có một số ý kiến
cho rằng không cần đưa vào Bộ luật dân sự các quy định về chuyển quyền sử dụng
đất vì pháp luật đất đai đã quy định cụ thể về vấn đề này. Tuy nhiên, sau khi cân
nhắc, Quốc hội vẫn giữ lại Phần thứ Năm - Quy định về quyền sử dụng đất trong Bộ
luật dân sự mới - Bộ luật dân sự năm 2005. Đương nhiên, các quy định về trình tự,
thủ tục chuyển quyền sử dụng đất đã có trong pháp luật đất đai thì Bộ luật dân sự
không nhắc lại nữa mà chỉ tập trung quy định về hình thức pháp lý dân sự của việc
chuyển quyền sử dụng đất. Đó chính là các hợp đồng về chuyển quyền sử dụng đất.
Hiện nay có hai cách nhìn nhận về nội hàm của khái niệm chuyển quyền sử
dụng đất. Theo cách nhìn nhận thứ nhất, việc chuyển quyền sử dụng đất chỉ được
thực hiện theo các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho và thừa kế. Còn
theo cách nhìn nhận thứ hai thì chuyển quyền sử dụng đất bao gồm tất cả các quyền
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, tặng cho, góp
vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. Chúng tôi đồng ý với cách nhìn nhận thứ hai
cùng với sự giả thích: chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho và thừa kế quyền sử

Như đã phân tích ở trên đất đai có giá trị đặc biệt đối với đời sống con
người. Đất đai có thuộc tính hữu hạn của diện tích và sự chênh lệch về giá trị sử
dụng. Nhu cầu sử dụng của mỗi chủ thể là khác nhau. Do vậy, để có được thửa đất
phù hợp với nhu cầu sử dụng của mình, các chủ thể phải thực hiện chuyển nhượng
quyền sử dụng đất cho nhau. Quyền sử dụng đất là một quyền tài sản- một quyền có
thể lượng hóa được bằng tiền. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, do vậy, là điều
kiện cho phép quyền sử dụng đất trở thành một loại hàng hóa đặc biệt lưu thông trên
thị trường. Ở nước ta hiện nay, thị trường quyền sử dụng đất không những đã xuất
hiện mà còn hoạt động rất sôi động không những ở khu vực thành thị mà còn len lỏi
đến từng ngõ ngách thôn quê. Như vậy, có thể nhận định rằng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất là một nhu cầu thiết thực của người sử dụng đất thể hiện ra một
cách rõ ràng trên thị trường, và chính nó là một nhu cầu tất yếu khách quan của nền
kinh tế thị trường.

13


Để làm rõ tính tất yếu khách quan của sự tồn tại thị trường quyền sử dụng
đất cũng như nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trước hết, chúng ta cần
đánh giá quan hệ đất đai nói chung và quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất
nói riêng trong các cơ chế kinh tế khác nhau. Như trên đã phân tích, quan hệ đất đai
và quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất có lịch sử phát triển của nó, ứng với
mỗi giai đoạn lịch sử khác nhau, nội dung của mối quan hệ này không giống nhau.
Kể từ năm 1945 đến nay, nền kinh tế nước ta được phân thành hai giai đoạn phát
triển với hai cơ chế kinh tế khác nhau là cơ chế tập trung bao cấp (nền kinh tế kế
hoạch hóa tập trung) và nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa.
Hiến pháp 1980 đã khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do nhà nước
thống nhất quản lý. Bằng quy định này, Nhà nước chỉ thừa nhận một hình thức sở
hữu quy nhất - sở hữu toàn dân về đất đai. Nhờ sự thống nhất quản lý chỉ một hình
thức duy nhất này mà Nhà nước đã loại bỏ được cái hình thức sở hữu khác như sở

Việc sử dụng cũng bừa bãi lãng phí, kém hiệu quả. Người sử dụng đất có quyền
không có quyền làm chủ thực sự đất đai, hiệu quả kinh tế trong sự sử dụng đất
không được coi trọng. Đất đai được coi là tài sản công cộng, một thứ của trời cho,
sử dụng như thế nào cũng không quan trọng.
Khi nền kinh tế chuyển sang cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa,
các quan hệ kinh tế được vận hành theo sự điều tiết của quy luật thị trường. Trong
cơ chế kinh tế này, đất đai được đặt chúng với giá trị như người ta thường nói là
"tấc đất tấc vàng", các quan hệ đất đai cũng phải vận động theo cơ chế thị trường.
Mở đầu cho thời kỳ đổi mới trong quản lý và sử dụng đất đai phải kể đến cơ chế
giao khoán ruộng đất cho hộ gia đình, xã viên sử dụng trong sản xuất nông nghiệp
(được gọi tắt là Khoán 10) theo Nghị quyết 10 của Bộ Chính trị Ban Chấp hành
Trung ương Đảng ngày 05/04/1988 đã từng bước "cởi trói" và giải phóng năng lực
sản xuất cho người nông dân. Cơ chế khoán mới này đã đem lại hiệu quả vô cùng to
lớn, làm thay đổi sâu sắc bộ mặt nông thôn và nông nghiệp ở nước ta. Người nông
dân phấn khởi, yên tâm, gắn bó lâu dài với đất đai. Hiến pháp 1992 tiếp tục khẳng
định Nhà nước phát triển nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần theo cơ chế thị
trường có sự quản lý của Nhà nước theo định hướng xã hội chủ nghĩa. Mục đích
chính sách kinh tế của Nhà nước là làm cho dân giàu nước mạnh, đáp ứng ngày
càng tốt hơn nhu cầu vật chất tinh thần của nhân dân trên cơ sở giải phóng mọi năng
lực sản xuất, phát huy tiềm năng của mọi thành phần kinh tế. Về lĩnh vực đất đai,

15


Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai bảo đảm sử dụng đúng mục đích và có
hiệu quả. Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Tổ
chức cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ, khai thác đất đai hợp lý, sử dụng tiết
kiệm đất, được chuyển quyền sử dụng đất đai được Nhà nước giao theo quy định
của pháp luật. Tiếp đó, để phát huy mạnh mẽ thành quả mà cơ chế khoán 10 mang
lại và cụ thể hóa tinh thần của Hiến pháp 1992, Luật Đất đai năm 1993 được ban

không những đủ phục vụ nhu cầu đa dạng của người dân mà còn xuất khẩu với số
lượng lớn ra nước ngoài. Thành công này một phần lớn do chủ trương đúng đắn do
Nhà nước giao đất cho các họ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Người dân
thiết tha, dốc sức người sức của vào đồng ruộng của mình. Từ đó đã mang lại những
giá trị kinh tế to lớn, cải thiện đời sống cho gia đình và xã hội. Quá trình sản xuất
hàng hóa trong nông nghiệp kéo theo sự chuyển dịch, tích tụ đất đai mà điển hình là
phong trào chuyển đổi ruộng đất ở một số địa phương phát triển mô hình trang trại
khắp cả nước.
Tuy nhiên, quyền sử dụng đất là một loại hàng hàng hóa đặc biệt, chịu sự
tác động của quy luật giá trị của thị trường. Quyền sử dụng đất được tham gia vào
các phương thức quản lý nhà nước đối với đất đai đang dần dần thay đổi theo hướng
phù hợp với cơ chế thị trường. Các biện pháp quản lý có yếu tố kinh tế ngày càng
được chú trọng như thu tiền sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế thu
nhập từ việc chuyển quyền sử dụng đất, từ vệc xử phạt vi phạm pháp luật đất đai,
phí và lệ phí trong quản lý sử dụng đất đai. Trong xử lý các quan hệ đất đai người
sử dụng đất được tự chủ trong hoạt động sản xuất kinh doanh. Họ được Nhà nước
giao quyền sử dụng đất ổn định lâu dài đồng thời còn có các quyền định đoạt quyền
sử dụng đất. Chính việc được coi là một yếu tố của thị trường quyền sử dụng đất là
một loại tài sản đã làm thay đổi quan niệm người sử dụng đất. Họ phải cân nhắc,
tính toán làm sao cho việc sử dụng đem lại hiệu quả cao nhất. Cơ chế thị trường đã
trả lại cho đất đai giá trị đích thực của nó vừa đồng thời hình thành nên một loại thị
trường mới ở Việt Nam - thị trường quyền sử dụng đất, trong bộ phận của thị
trường bất động sản, cùng với thị trường vốn, thị trường lao động, là các thị trường
trung tâm của nền kinh tế thị trường ở nước ta. Chúng có mối liên hệ khăng khít với
nhau. Một thị trường bất động sản có hiệu quả sẽ có tác dụng đến hiệu quả chung
của toàn bộ nền kinh tế.

17




18


thuận lợi đặc biệt xuất phát từ sự quản lý của các cơ quan nhà nước còn mang nặng
tư tư tưởng hành chính quan liêu, thị trường chứng khoán mới hình thành còn chưa
ổn định và quá mới mẻ với nhiều người, lạm phát gia tăng, lãi suất ngân hàng thấp.
Tất cả điều đó cộng với tình trạng tốc độ phát triển nhanh chóng của thị trường bất
động sản khiến cho một bộ phận dân cư có nguồn vốn nhàn rỗi coi quyền sử dụng
đất là đối tượng đầu tư triển vọng và hiệu quả nhất. Chính vì nhiều nguồn cầu như
vậy trong khi nguồn cung với lý thuyết đơn giản mà ai cũng hiểu là đất đai không
thể sinh sôi nảy nở mà ngược lại ngày càng bị thu hẹp trước yêu cầu phát triển đô
thị hóa cộng với thực trạng chất lượng quy hoạch, quản lý vĩ mô đất đai đô thị còn
thiếu tầm nhìn xa đã khiến cho giá trị quyền sử dụng đất liên tục bị đẩy lên.
Nền kinh tế thị trường cũng sẽ tác động đến nhu cầu chuyển nhượng quyền
sử dụng đất trong nông nghiệp. Nền nông nghiệp phát triển vào giai đoạn sản xuất
hàng hóa gắn với quá trình công nghiệp hóa, đô thị hóa, hiện đại hóa đất nước rõ
ràng là bị chi phối bởi cơ chế thị trường.
Như vậy, sự hình thành vận động và phát triển của nền kinh tế thị trường đã
trở thành một trong những yếu tố cơ bản tác động đến sự chuyển dịch đất đai. Hay
nói cách khác, chuyển dịch đất đai nó chung và chuyển nhượng quyền sử dụng đất
nói riêng là một hiện tượng mang tính quy luật. Nó hình thành vận đồng và phát
triển phụ thuộc vào sự hình thành, vận động và phát triển của nền kinh tế thị trường.
1.2. Khái niệm, đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
1.2.1. Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Theo quy định tại Bộ luật dân sự thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất được hiểu là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng
quyền sử dụng đất có nghĩa vụ chuyển giao đất và quyền sử dụng của mình cho bên
nhận chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ trả cho người chuyển
nhượng một khoản tiền tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất (Điều 697 Bộ luật

đích của họ là chuyển nhượng cho người khác thực sự có nhu cầu sử dụng để thu lại
cho mình một khoản lợi ích vật chất nhất định. Trong quan hệ này, bên chuyển nhượng
quyền sử dụng đất sẽ chấm dứt quan hệ sử dụng đất trước Nhà nước, đồng thời tạo điều
kiện cho bên chuyển nhượng và Nhà nước để thiết lập một quan hệ sử dụng đất mới, đó

20