BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ TƯ PHÁP

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

LÊ THỊ HẬU

TRANH CHẤP VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TỪ THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT
TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN QUẬN NGÔ QUYỀN,
THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC
Ngành luật: Luật kinh tế
Mã số: 60380107

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS. Nguyễn Thị Nga

Hà Nội – 2016


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các kết
quả nêu trong luận văn chưa từng được ai công bố trong bất kỳ công trình nào
khác. Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong luận văn đảm bảo tính chính xác,
tin cậy và trung thực.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này
đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đã được ghi rõ
nguồn gốc.
Học viên thực hiện luận văn

sử dụng đất ................................................................................................ 5
1.1.1. Khái niệm và đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất ............................................................................................................. 5
1.1.2. Khái niệm và đặc điểm của tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất ................................................................................... 13
1.1.3. Phân loại các tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất ........................................................................................................... 17
1.1.4. Nguyên nhân phát sinh các tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất ................................................................................... 18
1.2. Những vấn đề lý luận về pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua hoạt động xét xử của Tòa án 20
1.2.1. Sự cần thiết khách quan phải giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất ...................................................................... 20
1.2.2. Căn cứ pháp lý để giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án ...................................................... 21
1.2.3. Các nguyên tắc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất tại Tòa án ................................................................... 38
KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 ............................................................................. 41
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP VỀ HỢP
ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TÒA ÁN
QUẬN NGÔ QUYỀN THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG ................................ 42


2.1. Thực trạng tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng từ
thực tiễn giải quyết tại Tòa án quận Ngô Quyền thành phố Hải Phòng .... 42
2.1.1. Tổng quan tình hình tranh chấp và giải quyết tranh chấp về hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại quận Ngô Quyền thành phố
Hải Phòng thời gian qua .......................................................................... 42
2.1.2. Thực trạng giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất qua một số dạng tranh chấp cụ thể ............................................ 44

trọng để góp phần hoàn thiện cơ chế giải quyết tranh chấp này hiện nay tại Tòa án,
nhằm bảo vệ được quyền và lợi ích tối đa của các bên khi tham gia giao dịch
chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Những năm qua, tình hình khởi kiện đối với tranh chấp về đất đai mà đặc biệt
là tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày càng gia tăng với
tính chất và mức độ khá phức tạp. Thực tiễn giải quyết tranh chấp tại toà án nhân
dân quận Ngô Quyền thành phố Hải Phòng đối với các dạng tranh chấp này cũng
ngày càng gia tăng và chiếm tỷ lệ lớn nhất trong tranh chấp đất đai. Tổng kết đánh
giá công tác xét xử cho thấy, dù rằng công tác đã đạt được một số thành tựu nhất
định, xong cũng còn nhiều những hạn chế: số lượng án bị hủy, sửa ngày càng gia
tăng. Thực trạng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu vẫn đang tồn
tại, là một vấn đề bức xúc, tình trạng hợp đồng được giao kết giả tạo, lừa dối nhau,
thực hiện chuyển nhượng tài sản không thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình,
giao kết chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm điều cấm của pháp luật, hình
thức của hợp đồng, không tuân thủ theo quy định của pháp luật…xâm phạm đến
quyền và lợi ích chính đáng của các bên chủ thể, gây thiệt hại nghiêm trọng đến lợi
ích cá nhân, lợi ích xã hội. Xảy ra tình trạng nêu trên, bởi việc thực thi công tác còn
nhiều khó khăn, vướng mắc trong quá trình giải quyết tranh chấp tại Tòa bởi những
nguyên nhân như quy định pháp luật vẫn còn bộc lộ nhiều vấn bất cập, các quy định

1


có sự chồng chéo, trái ngược nhau, gây nhiều lúng túng trong việc áp dụng pháp
luật để giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu, điều đó gây ảnh hưởng đến việc
nhận thức đánh giá của cơ quan có thẩm quyền trong quá trình giải quyết tranh
chấp; yếu kém trong công tác tổ chức thực thi pháp luật, ý thức của người dân chưa
cao...
Những điều trình bày trên đây chính là lý do của việc chọn đề tài "Tranh
chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng từ thực tiễn giải quyết tại Toà

hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đặc biệt lại đặt vấn đề nghiên cứu từ
thực tiễn thực thi tại toà án quận Ngô Quyền Hải Phòng thì đây là công trình mang
tính chuyên biệt và chưa được nghiên cứu trước đây. Vì vậy, đề tài nghiên cứu của
tôi vẫn mang ý nghĩa lí luận và thực tiễn sâu sắc.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của Luận văn.
Đề tài “Tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng từ thực tiễn
giải quyết tại Toà án quận Ngô Quyền thành phố Hải Phòng” có mục đích làm sáng
tỏ những vấn đề lý luận và thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất thông qua hoạt động xét xử tại Tòa án nhân dân quận Ngô Quyền
thành phố Hải Phòng. Từ đó đề xuất những giải pháp hoàn thiện pháp luật và tổ
chức thực hiện pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất ở Việt Nam.
Để đạt được mục đích nói trên, luận văn có các nhiệm vụ sau đây:
- Làm sáng tỏ những vấn đề mang tính lý luận về tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất và pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất thông qua hoạt động xét xử tại tòa án.
- Phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thực tiễn áp dụng pháp luật để giải quyết
tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại tòa án, từ đó chỉ ra
những khó khăn, vướng mắc trong quá trình giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất của tòa án hiện nay qua thực tiễn tại quận Ngô Quyền
thành phố Hải Phòng.
- Đề ra những yêu cầu chung nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời kiến nghị những giải pháp hoàn
thiện pháp luật cũng như những giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật.
4. Đối tượng nghiên cứu của luận văn
Luận văn có đối tượng nghiên cứu là: Các văn bản quy phạm pháp luật nội
dung về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và giải quyết tranh
chấp; thực tiễn công tác giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử


CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG
CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1.1. Một số vấn đề lý luận về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất

1.1.1. Khái niệm và đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Hợp đồng là một trong những chế định pháp lí có bề dày lịch sử. Ngay từ khi
xã hội loài người có sự phân công lao động và xuất hiện hình thức trao đổi hàng hóa
thì hợp đồng đã hình thành và giữ một vị trí quan trọng trong việc điều tiết các quan
hệ tài sản. Theo đó, ngay từ thời La Mã cổ đại, hợp đồng đã là một trong những nội
dung quan trọng nhất của pháp luật về nghĩa vụ. Mặt khác, theo quy định của pháp
luật đất đai, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thực hiện thông qua hợp
đồng và đó là một loại trong hợp đồng kinh doanh bất động sản1. Như vậy, rõ ràng
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ mang bản chất chung là hình thức
pháp lý thực hiện các giao dịch về chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Thông qua
hợp đồng, các bên tham gia thực hiện được mục đích giao dịch và có đầy đủ cơ sở
pháp lý để đảm bảo quyền lợi cho mình. Xong rõ ràng, quyền sử dụng đất không
phải là một loại tài sản thông thường: Theo quy định của Hiến pháp 2013 thì đất đai
là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân và Nhà nước là đại diện để thực hiện các
quyền sử chủ sở hữu với đất đai2. Và quyền sử dụng đất là một quyền phái sinh từ
quyền sở hữu đất đai thể hiện ở điểm để thực hiện các quyền của người sử dụng đất
chỉ có thể phát sinh trên cơ sở Nhà nước giao đất, cho thuê đất hay ra quyết định
công nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của các chủ thể sử dụng đất. Như vậy, đã
làm rõ, bóc tách được khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trước
tiên cần phân tích làm sáng tỏ các khái niệm sau: quyền sử dụng đất, chuyển quyền
sử dụng đất, hợp đồng chuyển quyền quyền sử dụng đất.
QSDĐ là thuật ngữ pháp lý gắn liền với hành vi sử dụng đất của con người.
Theo từ điển Luật học: Quyền sử dụng đất là quyền của các chủ thể được khai thác
công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ việc sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê
1

của ai khác ngoài việc tuân thủ những quy định của pháp luật.
Tóm lại, bản chất QSDĐ chính là quyền khai thác những thuộc tính có lợi từ
đất một cách hợp pháp và nó là một tài sản được tham gia vào các giao dịch dân sự
trong những trường hợp cụ thể theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, QSDĐ bị
chi phối bởi quyền sở hữu Nhà nước đối với đất đai trong quá trình xác lập và khai
thác sử dụng đất, cụ thể: QSDĐ của mỗi tổ chức, cá nhân được xác lập tuân theo
quy định của Nhà nước về trình tự, thủ tục, thời gian, không gian, nghĩa vụ tài chính
…; người sử dụng đất được thực hiện nhiều quyền năng khác nhau để đảm bảo
quyền và lợi ích của mình trong quá trình sử dụng đất dưới sự cho phép và tuân theo

3

Khoản 1 Điều 95 Luật đất đai 2013

6


các quy định của pháp luật. Song QSDĐ của mỗi chủ thể lại mang tính độc lập
tương đối, chúng được thoát ly ra khỏi quyền sở hữu Nhà nước và trở thành một chế
định độc lập trong quan hệ với Nhà nước và chủ thể khác. Và đến Luật đất đai
2013, quyền và nghĩa vụ của NSDĐ đã được quy định riêng biệt tại chương 11 từ
Điều 166 đến Điều 194 của Luật phân tách chi tiết thành những nội dung: quy định
chung; quyền và nghĩa vụ của tổ chức sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của hộ gia
đình, cá nhân, cộng đồng dân cư sử dụng đất; quyền và nghĩa vụ của người Việt
nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh
nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất và điều kiện thực hiện các quyền của
người sử dụng đất.
Với các nội dung trên có thể hiểu: QSDĐ là những quyền năng sử dụng đất cụ
thể, được pháp luật ghi nhận và đảm bảo thực hiện đối với các chủ thể sử dụng đất
trong quá trình khai thác và sử dụng.

Như vậy, hiểu một cách đầy đủ nhất chuyển quyền sử dụng đất bao gồm: chuyển
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn
bằng quyền sử dụng đất.
Tóm lại, chuyển quyền sử dụng đất có thể hiểu là việc Nhà nước cho phép
người sử dụng đất được "định đoạt" quyền sử dụng đất hợp pháp của mình theo quy
định của pháp luật bằng một trong các hình thức: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Việc chuyển quyền sử dụng đất có các đặc điểm sau:
Thứ nhất, người sử dụng đất không có toàn quyền định đoạt tuyệt đối với đất
thuộc quyền sử dụng của mình như đối với các loại tài sản khác thuộc quyền sở
hữu. Khi thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất, những người tham gia vào giao
dịch phải tuân theo các quy định về điều kiện, nội dung, trình tự, thủ tục do pháp
luật quy định. Việc chuyển quyền sử dụng đất bị ràng buộc bởi thời hạn, mục đích
và quy hoạch sử dụng đất. Người nhận quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng
mục đích mà Nhà nước đã xác định.
Thứ hai, chuyển quyền sử dụng đất là sự dịch chuyển quyền, nghĩa vụ hoặc
trao quyền cho một chủ thể khác thực hiện những quyền nhất định. Điều này thấy rõ
qua việc các bên thực hiện chuyển quyền để nhận được những lợi ích nhất định theo
mong muốn của chính bản thân chủ thể. Việc trao quyền này có thể là trao quyền
trọn vẹn và cũng có thể là trao quyền không trọng vẹn.
Thứ ba, chuyển quyền sử dụng đất ở phải tuân thủ các quy định pháp luật
riêng về trình tự, thủ tục, điều kiện chuyển nhượng và các vấn đề phát sinh liên
quan như nghĩa vụ thuế đối với cơ quan Nhà nước. Việc Nhà nước cho phép người
sử dụng đất có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất là quy định có ý nghĩa,
nhất là trong thời kỳ phát triển kinh tế thị trường hiện nay. Quy định này tạo điều

8


kiện cho các chủ thể có quyền sử dụng đất ở được giao kết hợp đồng nhằm chuyển


Nhà pháp luật Việt Pháp, Từ điển thuật ngữ pháp luật Pháp – Việt, Hà Nội, 2009, tr 182

9


kiện theo quy định của pháp luật đối với một chủ thể của quan hệ chuyển quyền sử
dụng đất.
Thứ ba, hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất là một sự kiện pháp lý làm phát
sinh hậu quả pháp lý là phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền nghĩa vụ dân sự của
các chủ thể tham gia. Đó là quá trình dịch chuyển quyền, nghĩa vụ hoặc trao quyền
cho một chủ thể khác thực hiện những quyền nhất định trong quyền sử dụng đất.
Thứ tư, hình thức của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện
bằng văn bản, phải được công chứng hoặc chứng thực. Điều này xuất phát từ đặc
thù của quyền sử dụng đất – tài sản đặc biệt với chủ thể đại diện quản lý là Nhà
nước. Việc ghi nhận thực hiện bằng văn bản đảm bảo sự ràng buộc pháp lý giữa các
bên trong quan hệ chuyển quyền sử dụng đất một cách chặt chẽ và đảm bảo quyền,
nghĩa vụ hơn của mỗi chủ thể.
Thứ năm, mục đích của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất là các bên giao
kết hợp đồng để nhận được những lợi ích nhất định theo mong muốn của chính bản
thân chủ thể đó khi xác lập hợp đồng. Cụ thể, bên chuyển quyền có thể là trao
quyền trọn vẹn (hợp đồng chuyển nhượng) và cũng có thể là trao quyền không trọn
vẹn (cho thuê, cho mượn) và nhận lại một khoản lợi ích vật chất nhất định, còn bên
nhận chuyển quyền thì ngược lại.
Dựa trên những phân tích về chuyển quyền sử dụng đất, có thể rút ra những
đặc điểm pháp lí của chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một hình thức cơ bản của chuyển quyền
sử dụng đất. Giáo trình Luật đất đai đưa ra khái niệm chuyển nhượng quyền sử
dụng đất bằng cách nêu lên bản chất của quan hệ chuyển nhượng, theo đó, chuyển
nhượng quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất (gọi là bên chuyển quyền sử

chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng
đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia
thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất. Vậy, trong Bộ luật
dân sự khái niệm này cũng được tiếp cận bằng cách nêu bản chất của quan hệ
chuyển nhượng quyền sử dụng đất như khái niệm nêu trên về chuyển nhượng quyền
sử dụng đất. Như vậy, khái quát lại, có thể hiểu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất
có nghĩa vụ chuyển giao đất và quyền sử dụng của mình cho bên nhận chuyển
nhượng, bên nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ trả cho người chuyển nhượng một
khoản tiền tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất.
Nội hàm của khái niệm này được làm rõ qua đặc trưng cơ bản là sự hình
thành, tồn tại và phát triển của khái niệm Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng

11


đất luôn gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát triển của chế độ sở hữu nhà nước
về đất đai.
Xét về mặt lịch sử thì khái niệm Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
chỉ mới xuất hiện kể từ khi có chế độ sở hữu toàn dân về đất đai được ghi nhận lần
đầu tiên ở nước ta tại Hiến pháp năm 1980. Vì vậy, khái niệm hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất ở nước ta luôn được đặt trong mối quan hệ mật thiết với
chế độ sở hữu toàn dân về đất đai mà Nhà nước là người đại diện chủ sở hữu; các tổ
chức, hộ gia đình, cá nhân chỉ được coi là chủ thể sử dụng đất và được Nhà nước
thừa nhận có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Việc chuyển nhượng quyền
sử dụng đất giữa các chủ thể này do Nhà nước quy định cả điều kiện lẫn cách thức,
trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng như quyền và nghĩa vụ của
các bên tham gia quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trong quan hệ chuyển
nhượng quyền sử dụng đất, vì những lý do khác nhau mà người có quyền sử dụng
đất (do Nhà nước giao, cho thuê đất hoặc thừa nhận việc sử dụng đất hợp pháp)

loại đất này đối với quá trình sản xuất ra của cải cho xã hội, nhất là ở nước ta nền
sản xuất chủ yếu và quyết định đến sự ổn định kinh tế chính là nông nghiệp.
Thứ ba, người chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có nghĩa vụ nộp thuế
chuyển quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật về thuế chuyển quyền sử dụng
đất. Mục đích Nhà nước đưa ra quy định này là điều tiết thu nhập của người chuyển
nhượng quyền sử dụng đất phát sinh thông qua việc chuyển nhượng quyền sử dụng
đất cho người khác. Ngoài ra, người nhận chuyển nhượng phải nộp lệ phí trước bạ
và lệ phí địa chính theo quy định của pháp luật.
1.1.2. Khái niệm và đặc điểm của tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất
Tranh chấp đất đai là một hiện tượng bình thường trong mọi đời sống xã hội,
không phụ thuộc vào chế độ sở hữu đất đai. Đối với Việt Nam, trong giai đoạn
trước năm 1980, đất đai thuộc sở hữu của nhiều thành phần kinh tế khác bao gồm:
sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu cá nhân về đất đai. Khi đó những tranh
chấp phát sinh liên quan đến giao dịch đất gồm các loại: Tranh chấp về hợp đồng
mua bán đất, tranh chấp về tặng cho đất, tranh chấp về chuyển đổi đất… Đến khi
chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai được thiết lập từ năm 19806 thì đất đai thuộc
chế độ sở hữu của toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý thì các tranh chấp đất
đai trước Hiến pháp năm 1992 và LĐĐ năm 1993 chủ yếu là tranh chấp về quyền
quản lý, sử dụng đất. Vì trong giai đoạn này Nhà nước không thừa nhận và nghiêm

6

Điều 19 Hiến pháp 1980

13


cấm người sử dụng đất được phép chuyển nhượng QSDĐ. Cá nhân, tổ chức sử dụng
đất chỉ có quyền mua bán và chuyển nhượng thành quả lao động từ đất, tài sản có


14


và nghĩa vụ giữa các chủ thể tham gia ký kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất.
Bản chất của tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được
biểu hiện thông qua những đặc trưng cơ bản sau đây:
Thứ nhất, chủ thể tranh chấp đất đai là chủ thể quản lý và sử dụng đất, không
có quyền sở hữu đối với đất đai. Quyền sử dụng đất của các chủ thể được xác lập
dựa trên quyết định giao đất, cho thuê đất của Nhà nước hoặc được Nhà nước công
nhận quyền sử dụng đất. Như vậy, QSDĐ hợp pháp của cá nhân là tài sản của cá
nhân; QSDĐ hợp pháp của tổ chức là tài sản của tổ chức. Mặt khác, , như đã phân
tích quyền sử dụng đất là một loại quyền tài sản và mang đặc tính của tài sản vô
hình8. Như vậy, trên cơ sở quyền sử dụng đất được Nhà nước trao cho, người sử
dụng đất được thực hiện các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất, trong đó có quyền
chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Vì vậy, khi tranh chấp về hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất xảy ra thì chủ thể tranh chấp trong trường hợp này chỉ là
chủ thể có quyền sử dụng đất chứ không phải là chủ thể có quyền sở hữu đất đai.
Thứ hai, đối tượng của tranh chấp đất đai là quyền quản lý, quyền sử dụng và
những lợi ích phát sinh từ quá trình sử dụng đất đai theo quy định của pháp luật. Đất
đai là loại tài sản đặc biệt không thuộc quyền sở hữu của các bên tranh chấp mà
thuộc quyền sở hữu của Nhà nước. Đối tượng của tranh chấp được biểu hiện dưới
dạng vật quyền chứ không phải bản thân đất đai. Tuy nhiên, xuất phát từ quyền sử
dụng đất là một loại tài sản đặc biệt nên giữa hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất và hợp đồng mua bán tài sản có những điểm khác biệt, thể hiện ở những
nội dung sau:
Một là, về mặt đối tượng
Nếu như trong quan hệ mua bán tài sản, đối tượng của hợp đồng là tài sản bao
gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản thuộc quyền sở hữu của bên bán, thì

Điều này hoàn toàn khác biệt với các tranh chấp các tài sản thông thường
khác, chúng thuộc quyền sở hữu của chính chủ thể tranh chấp. Đây cũng là yếu tố
đặc biệt, chi phối lớn tới quá trình giải quyết tranh chấp đất đai nói chung và giải
quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án nói riêng.
Theo đó, việc giải quyết tranh chấp không chỉ hướng tới bảo vệ quyền và lợi ích của
các bên tham gia quan hệ mà còn còn bảo vệ cho chủ thể có quyền sở hữu - đó là
Nhà nước.
Tóm lại, đối tượng của tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là quyền
và lợi ích phát sinh từ việc thực hiện hợp đồng hoặc giải quyết hậu quả khi vi phạm
hợp đồng mà không hoàn toàn là một loại tài sản hữu hình cụ thể.
Thứ ba, tranh chấp đất đai không chỉ ảnh hưởng đến lợi ích trực tiếp của các
bên tham gia tranh chấp, mà còn phát sinh gây tác động xấu đến trật tự kinh tế - xã

16


hội và ảnh hưởng đến lợi ích, hoạt động quản lý trật tự hành chính của Nhà nước
đối với đất đai. Mà đất đai còn là một trong những lĩnh vực nhạy cảm của xã hội,
bởi vậy những tranh chấp đất đai kéo theo nhiều hệ lụy đối với các bên trong tranh
chấp, xã hội và Nhà nước.

1.1.3. Phân loại các tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Sự xung đột, mâu thuẫn giữa các bên khi tham gia quan hệ hợp đồng chuyển
nhượng QSDĐ có thể xảy ra từ giai đoạn giao kết hợp đồng, thực hiện hợp đồng, về
hậu quả pháp lý của hợp đồng. Ở mỗi giai đoạn tranh chấp khác nhau thì hậu quả
pháp lý cũng khác nhau. Do đó, căn cứ vào từng giai đoạn tranh chấp ta có thể phân
thành các nhóm về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ như sau:
- Nhóm tranh chấp về giá trị pháp lý của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất.
+ Tranh chấp về hình thức hợp đồng;

nói chung và tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng diễn
ra rộng khắp ở hầu hết các địa phương. Tuy mức độ, tính chất và phạm vi khác nhau
nhưng nhìn chung tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã gây ra
những hậu quả nặng nề ảnh hưởng đến trật tự, an toàn xã hội. Từ thực tế của hiện
tượng tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, có thể rút ra một số
nguyên nhân chủ yếu sau đây:
Thứ nhất, do lịch sử để lại:
Hệ thống văn bản pháp luật đất đai của nước ta qua các thời kì đã có những
thay đổi về chế độ sở hữu về đất đai (từ đất đai thuộc nhiều hình thức sở hữu, trong
đó có sở hữu tư nhân trước Hiến pháp năm 1980, đến đất đai thuộc sở hữu toàn dân
- từ sau Hiến pháp năm 1980) đã khiến nhiều những tranh chấp về việc trưng thu,
trưng dụng, thu hồi đất xảy ra. Mặt khác, các chính sách kinh tế, các chủ trương hợp
tác hóa trong sản xuất nông nghiệp, xây dựng các hợp tác xã đã gây ra không ít các
tranh chấp về đất nông nghiệp ở khu vực nông thôn.
Mặt khác, những yếu kém về hệ thống quản lí đất đai cũng chính là những
nguyên nhân châm ngòi cho các tranh chấp đất dai diễn ra phổ biến. Đồng thời, hệ
thống văn bản pháp luật đất đai thời kì trước đây cũng thiếu đồng bộ có khi có lúc là
thiếu về số lượng: các quy định không được hướng dẫn thi hành, có khi có lúc là
không thống nhất, đồng bộ về nội dung. Bởi vậy, làm cho các quan hệ đất đai nảy
sinh qua các thời kỳ là rất phức tạp, khi phát sinh tranh chấp thì không biết phải áp
dụng văn bản quy phạm pháp luật nào để giải quyết.
Thứ hai, tác động của nền kinh tế thị trường

18


Đất đai là tài sản có giá trị lớn. Chính bởi vậy, lợi nhuận mang lại cho các chủ
thể đầu tư trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản là vô cùng hấp dẫn, nhất là trong
những thời điểm thị trường có những “cơn sốt” đất. Sức hút đó của thị trường bất
động sản nói chung và thị trường quyền sử dụng đất nói riêng đã khiến cho không ít


Chuyển nhượng quyền sử dụng đất trái pháp luật hoặc vi phạm các quy định về thủ
tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra khá phổ biến. Trong cơ chế thị trường
quyền sử dụng đất là tài sản có giá trị cao nên nhiều người lợi dụng kẽ hở, lách luật,
đòi lại nhà đất đã bán... cũng là một trong những nguyên nhân làm cho các tranh
chấp đất đai phát sinh và trở nên gay gắt.
1.2. Những vấn đề lý luận về pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua hoạt động xét xử của Tòa án
1.2.1. Sự cần thiết khách quan phải giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất
Sự cần thiết khách quan phải giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất thể hiện ở hai điểm như sau:
Thứ nhất, xét dưới góc độ kinh tế:
Khi xảy ra tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên
trong tranh chấp sẽ mất thời gian tiền bạc để có thể giải quyết được tranh chấp. Mà
các vụ việc giải quyết tranh chấp đất đai nói chung và tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất nói riêng thường kéo dài, hệ quả là dẫn đến những thiệt
hại kinh tế nặng nề cho các bên tranh chấp. Ngoài ra, trong quá trình giải quyết các
tranh chấp đất đai có thể làm ngưng trệ các hoạt động sản xuất kinh doanh, làm thiệt
hại đến lợi ích của các bên, lợi ích Nhà nước và lợi ích của xã hội. Mặt khác, nếu
không giải quyết tốt những tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất sẽ gây ảnh hướng xấu, bất lợi cho hoạt động của thị trường quyền sử dụng. Như
vậy, rõ ràng tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất gây ra những
thiệt hại cho các bên trong tranh chấp và cũng gián tiếp gây ra những bất lợi cho
hoạt động của thị trường quyền sử dụng đất. Xong nếu công tác giải quyết những
tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói chung và tranh chấp đất
đai nói riêng được giải quyết tốt sẽ góp phần đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp
của chủ thể sử dụng đất đồng thời cũng làm lành mạnh thị trường giao dịch quyền
sử dụng đất.
Thứ hai, về mặt chính trị - xã hội: