TÓM TẮT
Hiện nay đất nước đang thực hiện cuộc cách mạng công nghiệp hóa, hiện
đại hóa, phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Trong đó
đất đai là tư liệu có vai trò vô cùng quan trọng đối với hoạt động phát triển kinh
tế và ổn định xã hội. Kể từ khi Hiến pháp năm 1992, Luật đất đai (LĐĐ) năm 1993
ra đời, người sử dụng đất có quyền chuyển quyền sử dụng đất (QSDĐ). Tuy vậy,
cùng với sự phát triển kinh tế, tốc độ đô thị hóa ngày càng cao, cùng với việc dân
số ngày một tăng, nhu cầu sử dụng đất ngày càng lớn, thì tình hình thị trường
chuyển nhượng QSDĐ cũng diễn ra rất sôi động, phức tạp, dẫn tới nhiều tranh
chấp phát sinh, những vụ án về tranh chấp hợp đồng chuyển QSDĐ Tòa án phải
thụ lý giải quyết ngày càng nhiều.
Đứng trước tình hình đó Đảng và Nhà nước ta đề ra nhiều chủ trương
cần hoàn thiện hệ thống pháp luật liên quan tới việc giải quyết tranh chấp hợp
đồng chuyển quyền sử dụng đất, để đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế, ổn định
xã hội. Do đó, việc nghiên cứu một cách toàn diện về vấn đề giải quyết tranh chấp
hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất là yêu cầu cấp thiết trong công cuộc xây dựng,
phát triển đất nước, ổn định xã hội của Đảng và Nhà nước ta trong giai đoạn hiện nay.
Việc thực hiện đề tài "Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển quyền sử dụng
đất từ thực tiễn xét xử tại Tòa án nhân dân tỉnh Cà Mau" trong thời gian từ tháng
3/2016 đến tháng 8/2016, với mục tiêu nghiên cứu các văn bản tố tụng nhằm đảm bảo
công tác xét xử nói chung và tuyên truyền pháp luật về đất đai nói riêng đến mọi người
dân tại tỉnh Cà Mau. Đề tài đã tổng hợp số liệu các vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất như: tranh chấp quyền ranh giới sử dụng đất, tranh chấp
quyền sử dụng đất là di sản thừa kế,… giai đoạn 2013- 2015 tại Tòa án nhân dân tỉnh
Cà Mau; qua đó, phân tích, so sánh số liệu và nhằm tìm ra nguyên nhân giải quyết vụ
án được chính xác. Bằng phương pháp của triết học duy vật biện chứng, duy vật lịch
sử Mác xít, trong đó kết lý luận và thực tiễn, phương pháp phân tích tổng hợp.Thông
qua các phương pháp trên, đề tài nghiên cứu khái quát thực tiễn tranh chấp và giải quyết

-iii-


sử dụng đất .........................................................................................................17
1.1.3.1. Nguyên nhân của tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất .........................................................................................................17
1.1.3.2. Hậu quả của tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ..20
1.2. Những vấn đề lý luân về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất thông qua hoạt động xét xử của Tòa án .............................................20
1.2.1. Khái niệm giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất thông qua hoạt động xét xử của tòa án ........................................................20
1.2.2. Các nguyên tắc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất thông qua hoạt động xét xử của tòa án ...............................................22
1.3. Cơ sở pháp lý của giải quyết tranh chấp họp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất tại tòa án..................................................................................................25
CHƯƠNG 2: THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG
CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN
TỈNH CÀ MAU .......................................................................................................30
2.1. Thực tiễn giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa
án nhân dân tỉnh Cà Mau .......................................................................................30
2.1.1. Những vấn đề phát sinh trong việc giải quyết các tranh chấp quyền sử dụng
đất tại Toà án nhân dân ......................................................................................33
2.1.1.1. Vấn đề phát sinh do sự thay đổi của chế độ sở hữu đất đai ..............33
2.1.1.2. Vấn đề phát sinh do sự thay đổi của các quy định của pháp luật dân sự
và pháp luật đất đai ........................................................................................34
2.1.2. Trình tự giải quyết các tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất .............................................................................................................35
2.2. Thực tiễn những hạn chế trong việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất Tại Toà án nhân dân tỉnh Cà Mau .............................36

-viii-



: Quyền sử dụng đất

TAND

: Toà án nhân dân

TANDTC : Toà án nhân dân tối cao
UBND

: Uỷ ban nhân dân

-x-


DANH SÁCH CÁC BẢNG
Số hiệu bảng

Tên bảng

Trang

Thống kê thụ lý và giải quyết tranh chấp hợp đồng
Bảng 2.1

chuyến nhượng QSDĐ ở cấp huyện tại TAND tỉnh Cà

31

Mau từ năm 2013 – 2015
Thống kê thụ lý và giải quyết các vụ án về tranh chấp hợp

nhượng quyền sử dụng đất.
Những năm qua, tình hình khởi kiên đối với tranh chấp về đất đai mà đặc biệt
là tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày càng gia tăng
với tính chất và mức độ khá phức tạp. Thực tiễn xét xử tại Tòa án nhân dân tỉnh Cà
Mau đối với các dạng tranh chấp này cũng ngày càng gia tăng và chiếm tỷ lệ lớn
nhất trong các dạng tranh chấp về hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất. Mỗi năm,
Toà án nhân dân các cấp thụ lý và giải quyết hàng ngàn vụ tranh chấp hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nhìn chung, ngành toà án nhân dân đã giải quyết
thành công một số lượng lớn các vụ tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất, chất lượng xét xử ngày càng cao, phần nào bảo vệ được quyền và lợi
ích hợp pháp của các tổ chức xã hội và công dân. Tuy nhiên, cũng phải thừa nhận
rằng, vì nhiều lý do khác nhau, nhiều lúc, nhiều nơi hoạt động giải quyết tranh chấp
đất đai chưa thực sự đem lại hiệu quả như mong muốn. Số lượng án bị hủy, sửa
ngày càng gia tăng. Thực trạng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu
vẫn đang tồn tại, là một vấn đề bức xúc, tình trạng hợp đồng được giao kết giả tạo,

-1-


lừa dối nhau, thực hiên chuyển nhượng tài sản không thuộc quyền sử dụng hợp pháp
của mình, giao kết chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm điều cấm của pháp
luật, hình thức của hợp đồng, không tuân thủ theo quy định của pháp luật.. .xâm
phạm đến quyền và lợi ích chính đáng của các bên chủ thể, gây thiệt hại nghiêm
trọng đến lợi ích cá nhân, lợi ích xã hội và đặc biệt là gây nhiều khó khăn, vướng
mắc trong quá trình giải quyết tranh chấp tại Tòa. Bên cạnh đó, việc xác định tính
hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật
vẫn còn bộc lộ nhiều vấn đề bất cập, các quy định có sự chồng chéo, trái ngược
nhau, gây nhiều lúng túng trong việc áp dụng pháp luật để giải quyết hậu quả của
hợp đồng vô hiệu, điều đó gây ảnh hưởng đến việc nhận thức đánh giá của cơ quan
có thẩm quyền trong quá trình giải quyết tranh chấp.

dân - Kiến nghị và giải pháp” của TS. Nguyễn Văn Cường và cử nhân Trần Văn
Tăng, Viện khoa học xét xử, Tòa án nhân dân tối cao tại hội thảo “Tình trạng tranh
chấp và khiếu kiện đất đai kéo dài: Thực trạng và giải pháp”, ngày 08 - 09 tháng 10
năm 2008 tại Buôn Mê Thuột - Đắc Lắc; chuyên khảo “Pháp luật dân sự và thực tiễn
xét xử” của tác giả Tưởng Duy Lượng, do Nxb. Chính trị quôc gia xuất bản năm 2008
và tái bản có sửa chữa, bổ sung năm 2009...
Nhìn nhận một cách tổng quan thì các công trình, các bài viết nêu trên được
tiếp cận, nghiên cứu, nhận định và đánh giá dưới nhiều khía cạnh và ở những mức độ
khác nhau về những nội dung có liên quan trực tiếp hoặc gián tiếp đến pháp luật về
tranh chấp đất đai và hoạt động giải quyết tranh chấp đất đai. Tuy nhiên, một công
trình nghiên cứu độc lập và riêng về tranh chấp và giải quyết tranh chấp về hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đặc biệt lại đặt vấn đề nghiên cứu từ thực tiễn
thực thi tại Tòa án nhân dân tỉnh Cà Mau thì đây là công trình mang tính chuyên biệt
và chưa được nghiên cứu trước đây. Vì vậy, đề tài nghiên cứu của tôi vẫn mang ý
nghĩa lí luận và thực tiễn sâu sắc.
3. Mục tiêu nghiên cứu
Đề tài " Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ
thực tiễn xét xử tại Tòa án nhân dân tỉnh Cà Mau" có mục đích làm sáng tỏ những
vấn đề lý luận và thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất thông qua hoạt động xét xử tại Tòa án nhân dân tỉnh Cà Mau. Từ đó đề xuất
những giải pháp hoàn thiên pháp luật và tổ chức thực hiên pháp luật về giải quyết
tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Viêt Nam.

-3-


TÀI LIỆU THAM KHẢO
[1]. Bộ Tài nguyên và Môi trường (2005), Thông tư số 01/2005/TT-BTNMT về
hưởng dẫn thực hiện một số điều của Nghi định số 181/2004/NĐ-CP ngày
20/10/2004 của chính phủ về thi hành Luật Đất đai.

01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 hướng dẫn áp dụng pháp luật trong
việc giải quyết một số tranh chấp về dân sự - hôn nhân và gia đình.
[15]. Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao (2004), Nghị quyết số
02/2004/NQ-HĐTP về hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết
các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình.
[16]. Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao (2005), Nghị quyết số
04/2005/NQ-HĐTP hướng dẫn thi hành một số quy định Bộ luật Tố tụng dân sự.
[17]. Học viên Tư pháp (2004), Tài liệu tập huấn Luật đất đai 2003.
[18]. Châu Huế (2003), Tranh chấp đất đai và thẩm quyền giải quyết của Tòa án ,
Luận văn thạc sỹ luật học, Trường Đại học quốc gia Hà Nội.
[19]. Lý Thị Ngọc Hiêp (2006), Giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất bằng toà án
tại Việt Nam, Luận văn thạc sỹ luật học, Trường Đại học Luật Tp. Hồ Chí Minh.
[20]. Trần Văn Hà (2007), Giải quyết tranh chấp đất đai bằng con đường toà án,
Luận văn thạc sỹ luật học, Viên Nhà nước và Pháp luật.
[21]. Trần Quang Huy (2007), “Các đặc trưng pháp lý của quyền sử dụng đất ở Việt
Nam”, Tạp chí Nhà nước và Pháp luật, (10), tr. 71-74.
[22]. Vũ Ngọc Kích (2008), Tình hình tranh chấp khiếu kiện đất đai ở Việt Nam trong
thời gian qua, Báo cáo tham luận tại hội thảo “Tình trạng tranh chấp và kiếu kiên
đất đai kéo dài: Thực trạng và giải pháp”, tại Buôn Mê Thuột - Đắc Lắc.
[23]. Phạm Thị Hương Lan (2009), Giải quyết tranh chấp đất đai theo luật đất đai
2003, Luận văn thạc sỹ luật học, Viện Nhà nước và Pháp luật.
[24]. Hà Công Long (2008), Khiếu kiện của người dân về đất đai và vai trò Ban dân
nguyện của ủy ban Thường vụ Quốc hội, Báo cáo tham luận tại hội thảo “Tình
trạng tranh chấp và kiếu kiện đất đai kéo dài: Thực trạng và giải pháp”, tại
Buôn Mê Thuột - Đắc Lắc.
[25]. Tưởng Duy Lượng (2009), Pháp luật dân sự và thực tiễn xét xử, Nxb Chính trị
quốc gia.

-63-



-64-


[45]. Trường Đại học Luật Hà Nội (2013), Giáo trình Luật dân sự, Nxb Công an nhân
dân, Hà Nội, tr. 90.
[46]. Trường Đại học Luật Hà Nội (2012), Giáo trình Luật đất đai, Nxb Công an nhân
dân, Hà Nội.
[47]. Trường Đại học Luật Hà Nội (2013), Giáo trình Luật tố tụng dân sự, Nxb Công
an nhân dân, Hà Nội.
[48]. Toà án nhân dân tối cao (2004), Công văn số 116/2004/KHXX về việc thực hiện
tham quyền của Toà án nhân dân theo quy định của Luật Đất đai 2003.
[49]. Toà án nhân dân tỉnh Cà Mau (2015), Báo cáo tổng kết từ năm 2013 đến 2015,
Cà Mau.
[50]. Toà án nhân dân tỉnh Cà Mau (2014), Báo cáo tổng kết từ năm 2012 đến 2014,
Cà Mau.

-65-