SÒI NGỌC CƯƠNG

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬT KINH TẾ

LUẬN VĂN THẠC SỸ
CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ

TRANH CHẤP VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TỪ THỰC TIỄN GIẢI
QUYẾT TẠI TOÀ ÁN TỈNH SƠN LA
SÒI NGỌC CƯƠNG

2014 - 2016

Người hướng dẫn khoa học
PGS.TS NGUYỄN THỊ NGA


HÀ NỘI – 2016

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ

TRANH CHẤP VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TỪ THỰC TIỄN GIẢI
QUYẾT TẠI TOÀ ÁN TỈNH SƠN LA

Trong quá trình thực tập, cũng như là trong quá trình làm luận văn, khó
tránh khỏi sai sót, rất mong các Thầy, Cô bỏ qua
Học viên ký tên

Sòi Ngọc Cương


MỤC LỤC

MỞ ĐẦU
1
1. Tính cấp thiết của đề tài ........................................................................... 1
2. Tình hình nghiên cứu đề tài ..................................................................... 2
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của Luận văn. .................................. 3
4. Đối tượng nghiên cứu của luận văn ......................................................... 3
5. Phương pháp nghiên cứu ......................................................................... 4
6. Kết cấu của luận văn ................................................................................ 4
CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG
CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ........................................ 5
1.1. Một số vấn đề lý luận về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất ........................................................................................................ 5
1.1.1. Khái niệm và đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất .................................................................................................................. 5
1.1.2. Khái niệm và đặc điểm của tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất .................................................................................................. 13


1.1.3. Phân loại các tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất ................................................................................................................ 16
1.1.4. Nguyên nhân phát sinh các tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền

CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ NÂNG CAO
HIỆU QUẢ THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP
VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT .......... 72
3.1. Các yêu cầu cần đạt được nhằm đảm bảo hiệu quả của hoạt động giải
quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án72
3.2. Giải pháp hoàn thiện pháp luật .......................................................... 74
3.3. Giải pháp tổ chức thực thi pháp luật.................................................. 78
KẾT LUẬN CHƯƠNG 3 ........................................................................... 82
KẾT LUẬN ................................................................................................. 83
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................... 84


BẢNG TỪ VIẾT TẮT
BLDS

Bộ luật dân sự

BLTTDS

Bộ luật tố tụng dân sự

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

LĐĐ

Luật đất đai

QSDĐ

Thực trạng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu vẫn đang tồn
tại, là một vấn đề bức xúc, tình trạng hợp đồng được giao kết giả tạo, lừa dối
nhau, thực hiện chuyển nhượng tài sản không thuộc quyền sử dụng hợp pháp của
mình, giao kết chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm điều cấm của pháp
luật, hình thức của hợp đồng, không tuân thủ theo quy định của pháp luật…xâm
phạm đến quyền và lợi ích chính đáng của các bên chủ thể, gây thiệt hại nghiêm
trọng đến lợi ích cá nhân, lợi ích xã hội. Xảy ra tình trạng nêu trên, bởi việc thực
thi công tác còn nhiều khó khăn, vướng mắc trong quá trình giải quyết tranh
chấp tại Tòa bởi những nguyên nhân như quy định pháp luật vẫn còn bộc lộ

1


nhiều vấn bất cập, các quy định có sự chồng chéo, trái ngược nhau, gây nhiều
lúng túng trong việc áp dụng pháp luật để giải quyết hậu quả của hợp đồng vô
hiệu, điều đó gây ảnh hưởng đến việc nhận thức đánh giá của cơ quan có thẩm
quyền trong quá trình giải quyết tranh chấp; yếu kém trong công tác tổ chức thực
thi pháp luật, ý thức của người dân chưa cao...
Những điều trình bày trên đây chính là lý do của việc chọn đề tài "Tranh
chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiễn giải quyết
tại Toà án tỉnh Sơn La” làm luận văn thạc sĩ của học viên.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Thời gian gần đây, có nhiều công trình nghiên cứu, nhiều bài viết của các
nhà khoa học, các chuyên gia trong lĩnh vực đất đai và trong ngành Tòa án đề
cập đến vấn đề tranh chấp đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai bằng Tòa án ở
cả khía cạnh lí luận và thực tiễn. Cụ thể: Đề tài khoa học cấp bộ năm 2001 của
Toà án nhân dân tối cao, do Nguyễn Văn Luật làm chủ nhiệm đề tài; “Tranh
chấp đất đai và thẩm quyền giải quyết của Tòa án”, Luận văn Thạc sỹ luật học
của Châu Huế (2003), Khoa Luật, Đại học quốc gia Hà Nội; “Giải quyết tranh
chấp đất đai theo Luật đất đai 2003”, Luận văn thạc sỹ luật học của Phạm Thị

chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Việt Nam.
Để đạt được mục đích nói trên, luận văn có các nhiệm vụ sau đây:
- Làm sáng tỏ những vấn đề mang tính lý luận về tranh chấp hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất và pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua hoạt động xét xử tại tòa án.
- Phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thực tiễn áp dụng pháp luật để giải
quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại tòa án, từ đó
chỉ ra những khó khăn, vướng mắc trong quá trình giải quyết tranh chấp hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tòa án hiện nay qua thực tiễn tại
Sơn La.
- Đề ra những yêu cầu chung nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời kiến nghị những giải pháp
hoàn thiện pháp luật cũng như những giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp
luật.
4. Đối tượng nghiên cứu của luận văn
Luận văn có đối tượng nghiên cứu là: Các văn bản quy phạm pháp luật
nội dung về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và giải
quyết tranh chấp; thực tiễn công tác giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất tại tòa án nhân dân trên địa bàn tỉnh Sơn La thông
qua một số vụ án cụ thể trong những năm gần đây.

3


5. Phương pháp nghiên cứu
Tác giả sử dụng phương pháp nghiên cứu như:
- Phương pháp luận duy vật biện chứng, phương pháp luận duy vật lịch sử
Mác – Lênin.
- Phương pháp khảo sát, phương pháp so sánh, phương pháp phân tích

hàng hóa thì hợp đồng đã hình thành và giữ một vị trí quan trọng trong việc điều
tiết các quan hệ tài sản. Theo đó, ngay từ thời La Mã cổ đại, hợp đồng đã là một
trong những nội dung quan trọng nhất của pháp luật về nghĩa vụ. Mặt khác, theo
quy định của pháp luật đất đai, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất được
thực hiện thông qua hợp đồng và đó là một loại trong hợp đồng kinh doanh bất
động sản[42]. Như vậy, rõ ràng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ
mang bản chất chung là hình thức pháp lý thực hiện các giao dịch về chuyển
nhượng quyền sử dụng đất. Thông qua hợp đồng, các bên tham gia thực hiện
được mục đích giao dịch và có đầy đủ cơ sở pháp lý để đảm bảo quyền lợi cho
mình. Xong rõ ràng, quyền sử dụng đất không phải là một loại tài sản thông
thường: Theo quy định của Hiến pháp 2013 thì đất đai là tài sản công thuộc sở
hữu toàn dân và Nhà nước là đại diện để thực hiện các quyền chủ sở hữu với đất
đai[41]. Và quyền sử dụng đất là một quyền phái sinh từ quyền sở hữu đất đai
thể hiện ở điểm để thực hiện các quyền của người sử dụng đất chỉ có thể phát
sinh trên cơ sở Nhà nước giao đất, cho thuê đất hay ra quyết định công nhận
quyền sử dụng đất hợp pháp của các chủ thể sử dụng đất. Như vậy, đã làm rõ,
bóc tách được khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trước tiên
cần phân tích làm sáng tỏ các khái niệm sau: quyền sử dụng đất, chuyển quyền
sử dụng đất, hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất.
QSDĐ là thuật ngữ pháp lý gắn liền với hành vi sử dụng đất của con
người. Theo từ điển Luật học: Quyền sử dụng đất là quyền của các chủ thể được
khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ việc sử dụng đất được Nhà nước
giao, cho thuê hoặc được chuyển giao từ những chủ thể khác thông qua việc
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho … từ

5


những chủ thể khác có quyền sử dụng đất. Bản chất QSDĐ chính là quyền khai
thác những thuộc tính có lợi từ đất một cách hợp pháp nhằm làm thỏa mãn nhu


6


khác. Và đến Luật đất đai 2013, quyền và nghĩa vụ của NSDĐ đã được quy định
riêng biệt tại chương 11 từ Điều 166 đến Điều 194 của Luật phân tách chi tiết
thành những nội dung: quy định chung; quyền và nghĩa vụ của tổ chức sử dụng
đất, quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư sử dụng đất;
quyền và nghĩa vụ của người Việt nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài
có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất và
điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất.
Với các nội dung trên có thể hiểu: QSDĐ là những quyền năng sử dụng
đất cụ thể, được pháp luật ghi nhận và đảm bảo thực hiện đối với các chủ thể sử
dụng đất trong quá trình khai thác và sử dụng.
Quyền sử dụng đất được ghi nhận là quyền tài sản nên các giao dịch về
quyền sử dụng đất chính là các giao dịch chuyển quyền[46]. Chuyển quyền sử
dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác
thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử
dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Do đất đai là tài sản công thuộc sở
hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lí nên đất đai
không được đưa vào các lưu thông dân sự mà chỉ có quyền sử dụng đất được
Nhà nước giao cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân mới là đối tượng của các
giao dịch dân sự. Bởi vậy, Nhà nước ban hành các quy định của pháp luật một
cách chặt chẽ về hình thức, thủ tục, điều kiện, quyền và nghĩa vụ của các bên
tham gia quan hệ chuyển quyền sử dụng đất.
Theo quy định tại Khoản 10 Điều 3 Luật đất đai 2013: Chuyển quyền sử
dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác
thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử
dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Như vậy, ở khía cạnh này chuyển
quyền sử dụng đất được khái quát gồm các hình thức chuyển quyền sử dụng đất

riêng về trình tự, thủ tục, điều kiện chuyển nhượng và các vấn đề phát sinh liên
quan như nghĩa vụ thuế đối với cơ quan Nhà nước. Việc Nhà nước cho phép
người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất là quy định có ý
nghĩa, nhất là trong thời kỳ phát triển kinh tế thị trường hiện nay. Quy định này
tạo điều kiện cho các chủ thể có quyền sử dụng đất ở được giao kết hợp đồng
nhằm chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ bên chuyển nhượng sang bên nhận
chuyển nhượng, đáp ứng nhu cầu của người dân trong giai đoạn hiện nay.
Vậy, hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất là gì?
Theo cách hiểu thông thường, hợp đồng là một giao dịch dân sự trong đó
các bên trao đổi ý chí với nhau để đi đến một thỏa thuận chung nhằm làm phát
sinh các quyền và nghĩa vụ dân sự nhất định đối với nhau.

8


Dưới góc độ pháp lý, hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác
lập, thay đổi và chấm dứt các quyền và nghĩa vụ dân sự. Theo từ điển thuật ngữ
pháp luật Pháp – Việt, “contrat” - hợp đồng là một thỏa thuận từ đó dẫn tới việc
phát sinh một hay nhiều nghĩa vụ hoặc tạo ra hay chuyển giao một quyền đối
vật[29]. Quá trình này do các quy phạm pháp luật điều chỉnh đối với từng quan
hệ xã hội nhất định được phát sinh do quá trình trao đổi các lợi ích vật chất giữa
các chủ thể tham gia quan hệ đó với nhau.
Như vậy, có thể hiểu hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận
giữa các bên về việc xác lập, thay đổi và chấm dứt các quyền và nghĩa vụ trong
quan hệ chuyển dịch quyền sử dụng đất của chủ thể được nhà nước trao quyền
sử dụng cho một chủ thể khác theo những cách thức mà pháp luật quy định.
Khái niệm hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất được làm rõ qua một số
đặc điểm sau:
Thứ nhất, hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất trước hết phải là một thỏa
thuận, có nghĩa là nó phải chứa đựng yếu tố tự nguyện khi giao kết nó phải có sự

Dựa trên những phân tích về chuyển quyền sử dụng đất, có thể rút ra
những đặc điểm pháp lí của chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một hình thức cơ bản của chuyển
quyền sử dụng đất. Giáo trình Luật đất đai đưa ra khái niệm chuyển nhượng
quyền sử dụng đất bằng cách nêu lên bản chất của quan hệ chuyển nhượng, theo
đó, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất (gọi là bên
chuyển quyền sử dụng đất) thỏa thuận việc chuyển giao quyền sử dụng đất cho
người được chuyển nhượng (gọi là bên nhận quyền sử dụng đất) và người đó
phải trả cho bên chuyển quyền sử dụng đất một khoản tiền tương ứng với giá trị
quyền sử dụng đất. Người chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nghĩa vụ nộp
thuế thu nhập từ việc chuyển quyền sử dụng đất. Mục tiêu của quan hệ chuyển
nhượng quyền sử dụng đất là người sử dụng đất chuyển nhượng quyền sử dụng
đất của mình cho người khác để thu về một lợi ích vật chất có giá trị là tiền.
Thông qua đó mà tìm cho đất đai những người chủ đích thực, có đủ vốn, kinh
nghiệm quản lý và năng lực sản xuất kinh doanh. Điều này phù hợp với quy luật
mang tính tất yếu khách quan của nền kinh tế thị trường về những giao dịch đối
với một tài sản có giá trị.
Mặt khác, theo quy định tại Điều 689 Bộ luật dân sự 2005 quy định việc
chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện thông qua hợp đồng trừ trường hợp về
thừa kế quyền sử dụng đất. Điều 502 Bộ luật dân sự 2015 quy định: “ Hợp đồng
về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với
quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có
liên quan”. Hay nói cách khác hợp đồng là hình thức bắt buộc khi thực hiện

10


quan hệ chuyển quyền sử dụng đất nói chung và chuyển nhượng quyền sử dụng
đất nói riêng.
Như vậy, hiểu theo cách chung nhất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất

11


chức, hộ gia đình, cá nhân chỉ được coi là chủ thể sử dụng đất và được Nhà nước
thừa nhận có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Việc chuyển nhượng quyền
sử dụng đất giữa các chủ thể này do Nhà nước quy định cả điều kiện lẫn cách thức,
trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng như quyền và nghĩa vụ của
các bên tham gia quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trong quan hệ chuyển
nhượng quyền sử dụng đất, vì những lý do khác nhau mà người có quyền sử dụng
đất (do Nhà nước giao, cho thuê đất hoặc thừa nhận việc sử dụng đất hợp pháp)
không có khả năng hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất nữa, khi đó mục đích của
họ là chuyển nhượng cho người khác thực sự có nhu cầu sử dụng để thu lại cho
mình một khoản lợi ích vật chất nhất định và bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất
sẽ chấm dứt quan hệ sử dụng đất trước Nhà nước, đồng thời tạo điều kiện cho bên
nhận chuyển nhượng và Nhà nước thiết lập một quan hệ mới về sử dụng đất. Việc
chấm dứt hay thiết lập quyền sử dụng đất nói trên phải thông đại diện chủ sở hữu
đối với đất đai đó là Nhà nước. Nhà nước, với vai trò vừa là người đại diện chủ sở
hữu về đất đai, vừa là người quản lý việc sử dụng đất đã đưa ra những quy định rất
chặt chẽ, để việc chấm dứt hay thiết lập các quan hệ luôn luôn được thực hiện theo
một vòng trật tự nhất định. Điều này thể hiện ở một số điểm như sau:
Thứ nhất, các bên tham gia quan hệ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất phải thỏa mãn các điều kiện nhất định do Nhà nước quy định. Việc Nhà
nước đưa ra những điều kiện xuất phát từ tính chất quan trọng của hành vi
chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trong quan hệ hợp đồng chuyển nhượng,
bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chấm dứt quan hệ quyền sử dụng đất, vì
vậy phải được đặt ra trong một số hoàn cảnh, lý do nhất định mới được chuyển
nhượng. Ngược lại, mặc dù người nhận chuyển nhượng tự họ bỏ ra một khoản
tiền tương ứng với giá trị của thửa đất nhằm mục đích thiết lập quyền sử dụng
đất với thửa đất đó nhưng để đảm bảo việc sử dụng đất có hiệu quả, tránh hiện
tượng đầu cơ đất đai hoặc không khai thác hết tiềm năng của đất, Nhà nước quy

nước không thừa nhận và nghiêm cấm người sử dụng đất được phép chuyển
nhượng QSDĐ. Cá nhân, tổ chức sử dụng đất chỉ có quyền mua bán và chuyển
nhượng thành quả lao động từ đất, tài sản có trên đất. Kể từ khi Hiến pháp 1992
và LĐĐ năm 1993 có hiệu lực thi hành thì Nhà nước chính thức cho người sử
dụng đất được quyền chuyển nhượng QSDĐ. Quyền chuyển nhượng QSDĐ tiếp
tục được thực hiện, được ghi nhận tại BLDS năm 1995, LĐĐ năm 2003, BLDS
năm 2005, LĐĐ năm 2013 và BLDS năm 2015. Bởi vậy, trong giai đoạn hiện
nay, tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất luôn xảy ra phổ
biến, diễn biến phức tạp, nhất là những thời kỳ thị trường bất động sản phát triển
sôi động, các giao dịch nhà đất tăng cao, lợi nhuận mang lại cho các nhà đầu tư
từ các giao dịch này lớn, bởi vậy các nhà đầu tư bất chấp các quy định của pháp

13


luật thực hiện các giao dịch hợp đồng trái luật. Các tranh chấp về hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thể được biểu hiện ở nhiều dạng khác
nhau: về chủ thể, về đối tượng, về giá cả, về phương thức thanh toán... song
chúng đều phản ánh một bản chất chung nhất đó là những bất đồng, mâu thuẫn
và xung đột về quyền và nghĩa vụ của các bên khi tham gia ký kết và thực hiện
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Mà một cách chung nhất, theo từ điển tiếng Việt, tranh chấp là tranh dành
nhau một cách giằng co cái không thuộc về bên nào, là sự đấu tranh giằng co khi
có ý kiến bất đồng, chủ yếu là trong vấn đề quyền lợi giữa các bên. Theo từ điển
pháp luật Việt Pháp: “Litige” - vụ tranh chấp được giải thích như sau: Người ta
nói tới vụ tranh chấp khi mà một người không được hưởng một quyền hay lợi ích
hợp pháp của mình bằng thỏa thuận và dự định đưa vụ việc ra Tòa án phân xử
[43,46]
Dưới góc độ pháp lí, khoản 26 Điều 4 LĐĐ năm 2003 lần đầu ghi nhận
khái niệm về tranh chấp đất đai: “Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền và

từ quyền sử dụng đất là một loại tài sản đặc biệt nên giữa hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất và hợp đồng mua bán tài sản có những điểm khác biệt,
thể hiện ở những nội dung sau:
Một là, về mặt đối tượng
Nếu như trong quan hệ mua bán tài sản, đối tượng của hợp đồng là tài sản
bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản thuộc quyền sở hữu của bên
bán, thì trong quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đối tượng của hợp
đồng là quyền sử dụng đất của bên chuyển nhượng, còn thửa đất chuyển nhượng
vẫn thuộc quyền sở hữu của toàn dân mà Nhà nước là người đại diện.
Với tư cách là chủ sở hữu tài sản, bên bán có toàn quyền định đoạt tài sản
bằng việc bán quyền sở hữu tài sản cho bên mua mà không phụ thuộc vào ý chí
của người khác. Trong khi đó bên chuyển nhượng chỉ là người có quyền sử dụng
đất nên khi chuyển nhượng cho người khác phải được sự cho phép của đại diện
chủ sở hữu đối với thửa đất chuyển nhượng đó là Nhà nước.
Hai là, về hình thức, hiệu lực của hợp đồng
Nếu như hợp đồng mua bán tài sản có thể được giao kết bằng lời nói, bằng
văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể và thường có hiệu lực thi hành ngay sau khi
xác lập (cam kết hoặc ký kết), trừ hợp đồng mua bán nhà ở và một số tài sản mà
Nhà nước có quy định phải được lập bằng văn bản, thì hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất phải được lập bằng văn bản, phải được công chứng, chứng
thực và chỉ có hiệu lực đầy đủ thi hành sau khi được cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền cho phép.
Ba là, về trách nhiệm, nghĩa vụ trước Nhà nước

15


Nếu như trong mua bán tài sản, bên bán tài sản cũng như bên mua tài sản
không phải thực hiện nghĩa vụ gì trước Nhà nước, trừ trường hợp Nhà nước quy
định khi mua bán một số loại tài sản bên mua phải đăng ký quyền sở hữu và nộp



- Nhóm tranh chấp về giá trị pháp lý của hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất.
+ Tranh chấp về hình thức hợp đồng;
+ Tranh chấp về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng;
+ Tranh chấp do bên chuyển nhượng không có quyền chuyển nhượng;
+ Tranh chấp do đối tượng của hợp đồng không thể thực hiện được;
+ Tranh chấp do vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội;
+ Tranh chấp của bên thứ ba về giá trị pháp lý của hợp đồng.
- Nhóm tranh chấp về thực hiện quyền và nghĩa vụ của hợp đồng.
+ Tranh chấp về nghĩa vụ thanh toán hợp đồng (nghĩa vụ của bên nhận
chuyển nhượng phải thanh toán đủ số tiền theo đúng phương thức đã thỏa
thuận);
+ Tranh chấp về nghĩa vụ giao đất và giấy tờ liên quan tới quyền sử dụng
đất (bên chuyển nhượng phải giao đúng hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu, tình
trạng đất và giao giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp của bên
chuyển nhượng);
+ Tranh chấp về nghĩa vụ làm thủ tục hành chính đất đai (nghĩa vụ làm
thủ tục công chứng, chứng thực, đăng ký, kê khai, nộp thuế, sang tên trước bạ,
cấp giấy chứng nhận quyến sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng).
- Nhóm tranh chấp về giải quyết hậu quả hợp đồng do bị chấm dứt, bị hủy
bỏ, bị vô hiệu.
+ Tranh chấp do hợp đồng bị chấm dứt (do đơn phương chấm dứt, hoặc
hai bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng);
+ Tranh chấp do hợp đồng bị vô hiệu (vi phạm điều kiện có hiệu lực của
hợp đồng dân sự, vi phạm điều cấm, trái đạo đức xã hội hay bên chuyển nhượng
không có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất).
1.1.4. Nguyên nhân phát sinh các tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất