Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất -
Những vấn đề lý luận và thực tiễn

Nguyễn Hoài Nam

Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội
Luận văn Thạc sĩ. Luật Dân sự; Mã số: 60 38 30
Nghd: GS.TSKH. Đào Trí Úc
Năm bảo vệ: 2013

Abstract: Phân tích, làm rõ một số vấn đề ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất để xác định tư cách “chủ hộ’’ trong các giao dịch chuyển nhượng liên quan đến
hộ gia đình. Xác định, làm rõ thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất. Đề xuất hoàn thiện quy định về giá đất trong việc thực hiện các giao dịch
chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Làm rõ bản chất của việc công chứng, chứng thực
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để đề xuất chỉ thực hiện công chứng đối với
các các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Keywords: Luật dân sự; Pháp luật Việt Nam; Hợp đồng chuyển nhượng; Quyền sử dụng
đất

Contents:
MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài
Trong cơ chế thị trường hiện nay nhu cầu sử dụng đất để đầu tư các cơ sở hạ tầng, các
công trình công nghiệp, dịch vụ phát triển các khu dân cư đã tạo ra sự biến động về đất đai rất
đáng kể nhất là vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất, gây không ít khó khăn trong công tác
quản lý về đất đai và ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân.
HO THI HONG MINH  THE RESEARCH PAPER  HUE, MAY 2007

HO THI HONG MINH  THE RESEARCH PAPER  HUE, MAY 2007

Trong thời gian vừa qua, ở nước ta đã có một số nhà khoa học, nhà quản lý nghiên cứu
thực trạng của pháp luật và thực tiễn áp dụng pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất,
qua đó có đưa ra những đánh giá hoặc thậm chí làm cơ sở cho việc sửa đổi, bổ sung các quy định
về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói chung. Nay trên cơ sở đó, tác giả có sự tổng hợp và kế
thừa để nghiên cứu một cách có hệ thống, thông qua hoạt động thực tiễn từ đó phân tích và đưa
ra những nhận định, đánh giá của mình về các quy định pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất ở nước ta.
Từ đánh giá thực trạng của pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thực tiễn
của quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra trong nền kinh tế thị trường của thời gian
vừa qua, cũng như thực tiễn áp dụng pháp luật về lĩnh vực này, tác giả thấy rằng việc nghiên cứu
một cách có hệ thống và phân tích các quy định của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
để đưa ra biện pháp hoàn thiện nó có ý nghĩa rất lớn trong tình hình hiện nay.
3. Mục đích, phạm vi và đối tượng nghiên cứu của đề tài
Pháp luật hiện hành quy định nhiều loại quan hệ chuyển dịch quyền sử dụng đất như
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, bảo lãnh, tặng cho, góp vốn, thừa
kế quyền sử dụng đất. Tác giả lựa chọn nghiên cứu một loại quan hệ được coi là phổ biến và
quan trọng nhất - quan hệ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Mục đích nghiên cứu của đề tài là phân tích, đánh giá, những quy định về hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất để trên cơ sở đó đưa ra những phương hướng, giải pháp nhằm
hoàn thiện pháp luật và cơ chế áp dụng pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
để góp phần làm lành mạnh hóa các quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Để đạt được mục đích trên tác giả đã đi sâu phân tích các khái niệm cơ bản, có liên quan
đến vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng, tranh chấp hợp đồng quyền sử dụng đất; phân tích
các nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định trong pháp luật đất
đai, dân sự Việt Nam và thực tiễn áp dụng trên địa bàn tỉnh Quảng Trị.
4. Những điểm mới của Luận văn
Trên cơ sở phân tích, đánh giá, những quy định của pháp luật về hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất và thông qua thực tiễn của quan hệ này Luận văn đã đưa ra được
một số điểm mới để đề xuất phương hướng hoàn thiện:
- Mở rộng quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với trường hợp đất thuê;
1. Nguyễn Mạnh Bách (1997), Luật dân sự Việt Nam lược giải, các hợp đồng dân sự thông
dụng, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội.
2. Báo cáo về tổng kết chính sách đất đai, kiến nghị về sửa đổi Luật đất đai, ngày 14/5/2002
(Phần báo cáo này nằm trong khuôn khổ tham luận của đồng chí Nguyễn Thị Kim Ngân,
ủy viên Trung ương Đảng, Thứ trưởng Bộ Tài chính tại hội thảo của Ban Kinh tế trung
ương tổ chức tại Hà Nội ngày 14 và 15/5/2002.
3. Bộ luật dân sự Việt Nam (1995), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội.
4. Bộ luật dân sự Việt Nam (2005), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội.
5. Bộ luật Hồng Đức.
6. Chính phủ (1999), Nghị định số 17/1999/NĐ-CP 29/03/1999 về thủ tục chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng giá trị
quyền sử dụng đất, Hà Nội.
7. Chính phủ (2001), Nghị định số 79/2001/NĐ-CP ngày 01/11/2001 của Chính phủ về sửa đổi,
bổ sung một số điều của Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/03/1999 về thủ tục chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng
giá trị quyền sử dụng đất, Hà Nội.
8. Chính phủ (2004), Nghị định số 181/2001/NĐ-CP về hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2003,
Hà Nội
9. Chính phủ (2004), Nghị định 198/2004/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất; sửa đổi, bổ sung
theo Nghị định 44/2008/NĐ-CP, Hà Nội.
10. Chính phủ (2004), Nghị định 188/2004/NĐ-CP về phương pháp xác định giá đất và khung
giá các loại đất; sửa đổi, bổ sung theo Nghị định 123//2007/NĐ-CP, Hà Nội.
11. Chính phủ (2007), Nghị định số: 84/2007/NĐ-CP quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi
thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai, Hà
Nội.
12. Chính phủ (2009), Nghị định 69/2009/NĐ-CP quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất,
thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư, Hà Nội.

30. Luật Công chứng (2005), Nxb Tư pháp, Hà Nội.
31. Luật nhà ở (2005), Nxb Tư pháp, Hà Nội.
32. Luật sửa đổ, bổ sung Điều 126 của Luật Nhà ở và Điều 121 Luật Đất đai năm 2009, Nxb
Bản đồ, Hà Nội.
33. Đoàn Đức Lương (2012), Những bất cập về thẩm quyền công chứng, chứng thực các hợp
đồng có đối tượng là bất động sản, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp điện tử
34. Phạm Hữu Nghị (2001), Luật Đất đai năm 1993 qua hai lần sửa đổi, bổ sung, Nhà nước và
Pháp luật.
35. Phạm Hữu Nghị (2002), Về thực trạng chính sách đất đai ở Việt Nam, Nhà nước và pháp
luật.
36. Quốc hội (2000), Luật sửa đổi, bổ sung thuế chuyển quyền sử dụng đất, Hà Nội.
37. (Quốc hội) Luật thuế thu nhập cá nhân (2007), Hà Nội.
38. Tòa án nhân dân tối cao (2005), Báo cáo tổng kết công tác năm 2005 và phương hướng
nhiệm vụ công tác năm 2006 của ngành tòa án nhân dân, Hà Nội.
39. Trường Đại học Luật Hà Nội (2001), Giáo trình Luật đất đai, Nxb Công an nhân dân, Hà
Nội.
40. Trường Đại học Luật Hà Nội (2001), Giáo trình Lý luận nhà nước và pháp luật, Nxb Công
an nhân dân, Hà Nội.
41. Tòa án nhân dân tối cao (2005), Báo cáo tổng kết công tác năm 2005 và phương
hướng nhiệm vụ công tác năm 2006 của ngành tòa án nhân dân, Hà Nội.