ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT
NGUYỄN HOÀI NAM
HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT -
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN
Chuyên ngành: LUẬT DÂN SỰ
Mã số: 60 38 30 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC
Cán bộ hướng dẫn khoa học: GS. TSKH Đào Trí Úc
HÀ NỘI - 2013
3. Mục đích, phạm vi và đối tượng nghiên cứu của đề tài 3
4. Những điểm mới của Luận văn 3
5. Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu của đề tài 4
6. Ý nghĩa của kết quả nghiên cứu 4
7. Kết cấu của luận văn 4
Chƣơng 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHUYỂN NHƢỢNG
QUYỀN SỬ DỤNG VÀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 5
1.1. Khái niệm quyền sử dụng đất và chuyển quyền sử dụng đất 5
1.1.1. Khái niệm quyền sử dụng đất 5
1.1.2. Khái niệm chuyển quyền sử dụng đất 11
1.1.3. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhu cầu tất yếu của nền kinh tế
thị trường 13
1.2. Khái niệm, đặc điểm của hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử
dụng đất 21
1.2.1. Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 21
1.2.2. Đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 24
1.3. Lịch sử hình thành và phát triển của hợp đồng chuyển nhƣợng
quyền sử dụng đất 28
Kết luận chƣơng 1 44 Chƣơng 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN
NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 45
2.1. Các nguyên tắc chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất 45
2.2. Các điều kiện chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất 47
2.2.1. Các điều kiện chung về chuyển nhượng quyền sử dụng đất 47
2.2.2. Các điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong một số
trường hợp cụ thể 52
2.3. Một số trƣờng hợp không đƣợc chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất 55
3.1.3. Bảo đảm tính thống nhất và đồng bộ của pháp luật về chuyển
nhượng quyền sử dụng đất 79
3.2. Các giải pháp hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhƣợng
quyền sử dụng đất 80
3.2.1. Hoàn thiện pháp luật về ký kết hợp đồng 80
3.2.2. Hoàn thiện pháp luật về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất 80
3.2.3. Tiếp tục thực hiện cải cách các thủ tục hành chính 81
3.2.4. Hoàn thiện pháp luật về giá đất 86
3.2.5. Hoàn thiện pháp luật về nghĩa vụ tài chính và thủ tục thực hiện các
nghĩa vụ này 88
3.2.6. Hoàn thiện pháp luật về công chứng, chứng thực 90
KẾT LUẬN 92
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 94
1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Trong cơ chế thị trường hiện nay nhu cầu sử dụng đất để đầu tư các cơ
sở hạ tầng, các công trình công nghiệp, dịch vụ phát triển các khu dân cư đã
tạo ra sự biến động về đất đai rất đáng kể nhất là vấn đề chuyển nhượng
quyền sử dụng đất, gây không ít khó khăn trong công tác quản lý về đất đai và
ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân.
Mặc dù Luật đất đai đã được sửa đổi, bổ sung qua các thời kỳ, đặc
biệt là Luật đất đai 2003 có nhiều quy định tiến bộ nhằm đảm bảo cho việc
thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tuy nhiên trong quá
trình thực hiện vẫn phát sinh những bất cập. Theo Báo cáo của Tòa án
Nhân dân Tối cao: các tranh chấp đất đai phải đưa ra tòa án giải quyết
trong thời gian gần đây đã tăng về số lượng và phức tạp hơn về tính chất.
điểm này là hết sức cần thiết cả về lý luận và thực tiễn, phù hợp với lịch sử
phát triển của đất nước, góp phần nâng cao giá trị quyền sử dụng đất của
mỗi cá nhân, tổ chức và đảm bảo cho đất đai luôn là tài sản “vô giá” và
“thiêng liêng”.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Trong thời gian vừa qua, ở nước ta đã có một số nhà khoa học, nhà
quản lý nghiên cứu thực trạng của pháp luật và thực tiễn áp dụng pháp luật về
chuyển nhượng quyền sử dụng đất, qua đó có đưa ra những đánh giá hoặc
thậm chí làm cơ sở cho việc sửa đổi, bổ sung các quy định về chuyển nhượng
quyền sử dụng đất nói chung. Nay trên cơ sở đó, tác giả có sự tổng hợp và kế
thừa để nghiên cứu một cách có hệ thống, thông qua hoạt động thực tiễn từ đó
phân tích và đưa ra những nhận định, đánh giá của mình về các quy định pháp
luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nước ta.
Từ đánh giá thực trạng của pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng
đất và thực tiễn của quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra trong
nền kinh tế thị trường của thời gian vừa qua, cũng như thực tiễn áp dụng pháp
3
luật về lĩnh vực này, tác giả thấy rằng việc nghiên cứu một cách có hệ thống
và phân tích các quy định của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để
đưa ra biện pháp hoàn thiện nó có ý nghĩa rất lớn trong tình hình hiện nay.
3. Mục đích, phạm vi và đối tƣợng nghiên cứu của đề tài
Pháp luật hiện hành quy định nhiều loại quan hệ chuyển dịch quyền sử
dụng đất như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp,
bảo lãnh, tặng cho, góp vốn, thừa kế quyền sử dụng đất. Tác giả lựa chọn
nghiên cứu một loại quan hệ được coi là phổ biến và quan trọng nhất - quan
hệ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Mục đích nghiên cứu của đề tài là phân tích, đánh giá, những quy định
về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để trên cơ sở đó đưa ra những
phương hướng, giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật và cơ chế áp dụng pháp
Trong quá trình nghiên cứu, tác giả đã sử dụng phương pháp so sánh,
phân tích, tổng hợp
6. Ý nghĩa của kết quả nghiên cứu
Các kết quả nghiên cứu này có thể được sử dụng làm tài liệu tham khảo
tại các cơ sở đào tạo và nghiên cứu về luật học. Một số giải pháp của đề tài có
giá trị tham khảo đối với các cơ quan xây dựng và thực thi pháp luật về hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nước ta.
7. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung
của luận văn gồm 3 chương:
Chương 1: Những vấn đề lý luận về chuyển nhượng quyền sử dụng và
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Chương 2: Thực trạng pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất theo pháp luật dân sự Việt Nam và thực tiễn áp dụng.
Chương 3: Phương hướng, giải pháp hoàn thiện và cơ chế áp dụng luật
về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
5
Chương 1
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ
DỤNG VÀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1.1. Khái niệm quyền sử dụng đất và chuyển quyền sử dụng đất
1.1.1. Khái niệm quyền sử dụng đất
Khi nói đến quyền sở hữu đất đai, chúng ta thấy với tư cách là đại diện
chủ sở hữu, nhà nước có đầy đủ các quyền chiếm hữu sử dụng và định đoạt
đất đai. Trong các quyền năng đó quyền sử dụng là có ý nghĩa thực tế lớn
nhất, trực tiếp đem lại lợi ích cho chủ sở hữu. Nhưng nhà nước không phải là
chủ thể trực tiếp sử dụng đất mà gián tiếp sử dụng thông qua các tổ chức, cá
nhân trong xã hội bằng cách giao đất, cho thuê đất và công nhận quyền sử
với đất đai. Tuy nhiên, trong giai đoạn từ năm 1980 đến năm 1987, trên thực
tế Nhà nước ta chưa xác lập được một cách đầy đủ quyền sở hữu chủ của
mình đối với đất đai, đặc biệt là đất đai đang thuộc quyền chiếm hữu, sử dụng
của các tổ chức, hộ gia đình cá nhân. Việc khẳng định, tuyên bố chế độ sở
hữu toàn dân về đất đai ở trong giai đoạn này chỉ là một cuộc cải cách trên
văn bản pháp quy. Người đang sử dụng đất cảm thấy “đột ngột” vì mình
không phải là sở hữu chủ thửa đất nhưng lại thấy dường như chẳng mất mát gì
vì mình vẫn được quyền khai thác sử dụng đất đai vốn không còn thuộc sở
hữu của mình. Tuy nhiên, chúng ta có thể thấy rằng trong giai đoạn này các
quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất chưa được quan tâm thỏa đáng,
pháp luật mới chỉ chú trọng đến lợi ích của Nhà nước mà chưa có giải pháp
cho quyền lợi của người đang sử dụng đất vốn là chủ sở hữu trước đó. Thực
trạng này cũng là một trong những nguyên nhân dẫn đến người sử dụng đất
không chủ động khai thác hết tiềm năng của đất đai, tạo ra sự khủng hoảng
kinh tế nông nghiệp ở nước ta trong những năm đầu của thập niên 1980.
7
Ngày 29/12/1987, Quốc hội thông qua Luật đất đai gồm 6 chương 57
điều. Đây là bước khởi đầu cho việc xác lập mối quan hệ giữa Nhà nước với
tư cách là người đại diện chủ sở hữu về đất đai và người sử dụng đất. Luật đã
quy định một cách cụ thể, có hệ thống nghĩa vụ và quyền lợi của người sử
dụng đất. Với những quy định này, chế định về quyền sử dụng đất được hình
thành, nó được xây dựng trên cơ sở đất đai thuộc sở hữu của toàn dân, quyền
sử dụng đất được Nhà nước ghi nhận như là một hình thức thể hiện của chủ sở
hữu mà Nhà nước là người đại diện. Nhà nước giao đất, ghi nhận cho các tổ
chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất để khai thác công dụng và
hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất đai. Thực tế, Luật đất đai năm 1987 bước đầu đã
tạo cơ sở pháp lý để phát huy quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai, thiết lập
được một sự ổn định nhất định trong việc sử dụng đất đai. Tuy nhiên, do có sự
tác động của cơ chế thị trường, nhu cầu sử dụng đất ngày càng trở nên bức
2003 ghi nhận chính thức chuyển tặng cho quyền sử dụng đất tuy nhiên không
thể đồng nhất quyền sở hữu đất đai với quyền sử dụng đất bởi chúng có sự
khác nhau về cả nội dung, ý nghĩa cụ thể.
- Quyền sở hữu đất đai là quyền ban đầu (có trước), còn quyền sử
dụng đất là quyền phái sinh (có sau) xuất hiện khi được nhà nước giao đất
hoặc cho thuê đất, cho phép nhận chuyển quyền sử dụng đất hay công nhận
quyền sử dụng đất.
- Quyền sở hữu đất đai là một loại quyền trọn vẹn, đầy đủ còn quyền sử
dụng đất lại không trọn vẹn, đầy đủ. Bởi vì, thứ nhất, người sử dụng đất
không có đầy đủ các quyền năng như Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở
hữu; thứ hai, không phải người nào cứ có quyền sử dụng đất hợp pháp là có
đủ 9 quyền của người sử dụng đất. Luật đất đai 2003 có sự phân biệt giữa các
chủ thể sử dụng đất. Chẳng hạn, chủ hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không
9
phải là đất thuê mới có quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp
trong cùng một xã, phường, thị trấn với hộ gia đình khác (Điều 113) tổ chức
kinh tế được Nhà nước cho thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm
chỉ có quyền bán, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của
mình gắn liền với đất thuê mà không được thực hiện các quyền chuyển
nhượng, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất thuê (Điều 111).
Hoặc chỉ những người sử dụng đất theo hình thức giao đất trả tiền sử dụng đất
và thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đất
đã được trả tiền cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít
nhất 5 năm mới được pháp luật cho hưởng đầy đủ 9 quyền năng nói trên.
Như vậy, chế định quyền sử dụng đất được xem như là một hình thức
thực hiện quyền sở hữu toàn dân về đất đai. Theo đó, Nhà nước với tư cách là
đại diện chủ sở hữu, có quyền định đoạt toàn bộ đất đai trên phạm vi toàn
quốc và về mặt pháp lý, Nhà nước có đầy đủ ba quyền năng của chủ sở hữu
theo luật định. Tuy nhiên, Nhà nước lại không trực tiếp chiếm hữu,sử dụng
nhận người người sử dụng đất chỉ có 5 quyền chuyển quyền sử dụng đất tại
Luật đất đai năm 1993, Nhà nước đã mở rộng cho người người sử dụng đất
có thêm quyền cho thuê lại, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất trong
một số trường hợp nhất định tại Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật
đất đai ngày 01/12/1998 và các quyền này tiếp tục được khẳng định tại Luật
sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai ngày 29/6/2001 và đặc biệt là
Luật Đất đai 2003 được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam
khóa XI thông qua ngày 26/11/2003.
Trong điều kiện hiện nay, để khuyến khích khai thác mọi tiềm năng đất
đai, góp phần thúc đẩy sự năng động của các yếu tố tích cực khi được Nhà
nước giao quyền sử dụng đất, Nhà nước đang có xu hướng ngày càng mở
11
rộng quyền năng của người sử dụng đất. Việc mở rộng quyền cho người sử
dụng đất thể hiện sự quan tâm sâu sắc của Nhà nước đến người sử dụng đất, là
một trong những điều kiện thúc đẩy việc khai thác tiềm năng đất đai theo
hướng sản xuất hàng hóa, đồng thời có tác dụng thúc đẩy sự phát triển ngày
càng mạnh mẽ, năng động của thị trường quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, việc
mở rộng này không đồng nghĩa với việc Nhà nước phân phối hoặc từ bỏ
quyền của chủ sở hữu, dù có mở rộng quyền đến đâu thì nguyên tắc đất đai
thuộc sở hữu toàn dân vẫn giữ vững. Người sử dụng đất chỉ được thực hiện
những quyền năng của mình mà pháp luật ghi nhận và phải thực hiện những
quyền đó trong sự ràng buộc, chi phối và kiểm soát của Nhà nước, đó là phải
tuân thủ những nguyên tắc, trình tự, thủ tục, điều kiện và các nghĩa vụ do
pháp luật quy định. Tùy từng trường hợp, đối tượng sử dụng đất nhất định mà
pháp luật quy định cho họ có những quyền năng pháp lý cụ thể.
1.1.2. Khái niệm chuyển quyền sử dụng đất
Quyền sử dụng đất là khái niệm có nội dung rộng, trong đó có nhiều
quyền năng khác nhau. Một trong những quyền năng cơ bản và đặc biệt quan
trọng của người sử dụng đất là quyền chuyển quyền sử dụng đất. Trong nền
nhượng, tặng cho và thừa kế. Còn theo cách nhìn nhận thứ hai thì chuyển
quyền sử dụng đất bao gồm tất cả các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, tặng cho, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị
quyền sử dụng đất. Chúng tôi đồng ý với cách nhìn nhận thứ hai cùng với sự
giả thích: chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất
là quyền chuyển quyền sử dụng đất trọn vẹn các quyền còn lại bao gồm cho
thuê, cho thuê lại, góp vốn, bảo lãnh, thế chấp bằng quyền sử dụng đất vẫn
được coi là chuyển quyền sử dụng đất nhưng đây là chuyển quyền sử dụng đất
hạn chế, không trọn vẹn [41].
13
Đặc điểm của chuyển quyền sử dụng đất:
Chuyển quyền sử dụng đất có các đặc điểm sau:
Thứ nhất, người sử dụng đất không có toàn quyền quyết định, đoạt tuyệt
đối với đất thuộc quyền sử dụng của mình như đối với các loại tài sản khác
thuộc quyền sở hữu. Khi thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất, những
người tham gia vào giao dịch phải tuân theo các quy định về điều kiện, nội
dung, trình tự, thủ tục do pháp luật quy định. Việc chuyển quyền sử dụng đất bị
ràng buộc bởi thời hạn, mục đích và quy hoạch sử dụng đất. Người nhận quyền
sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích mà Nhà nước đã xác định.
Thứ hai, do đất đai luôn có một vị trí cố định không di dời được, bởi
vậy khác với các hàng hóa khác nó cần được đo đạc, lập hồ sơ thửa, đánh số,
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp. Việc chuyển quyền sử
dụng đất chủ yếu được tiến hành thông qua hệ thống hồ sơ giấy tờ về đất. Do
vậy, trong các giao dịch về đất đai hồ sơ địa chính, giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, các hợp đồng phải rõ ràng, công khai, minh bạch.
Thứ ba, giá trị quyền sử dụng đất khi chuyền sử dụng đất phụ thuộc vào
nhiều yếu tố như vị trí thửa đất, khả năng sinh lợi của đất, mức độ hoàn thiện
cơ sở hạ tầng, các yếu tố kinh tế, chính trị, xã hội khác. Do vậy, cùng một
diện tích nhưng tọa lạc tại các vị trí khác nhau, thậm chí hai thửa đất nằm kề
nước thống nhất quản lý. Bằng quy định này, Nhà nước chỉ thừa nhận một
hình thức sở hữu quy nhất - sở hữu toàn dân về đất đai. Nhờ sự thống nhất
quản lý chỉ một hình thức duy nhất này mà Nhà nước đã loại bỏ được cái hình
thức sở hữu khác như sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân về đất đai từ đó chấm
dứt hàng loạt những tranh chấp về quyền sở hữu với đất đai, tạo cơ sở pháp lý
cho việc quy định không thừa nhận việc đòi lại đất đai đã giao cho người khác
sử dụng. Điều này cũng đã tạo được sự ổn định về kinh tế, chính trị, an toàn
15
và trật tự xã hội ở các địa bàn dân cư, đồng thời giúp nhà nước thực hiện vai
trò tối cao trong việc hoạch định chính sách pháp luật đất đai.
Tuy nhiên, trong thời kỳ này, pháp luật nghiêm cấm mọi hành vi mua
bán chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức. Hay nói cách khác, sau
khi Hiến pháp 1980 ra đời thì vấn đề xã hội hóa đất đai được thực hiện một
cách tuyệt đối. Việc sử dụng đất đai bị “đóng khung” trong quan hệ giao đất,
thu hồi đất giữa người sử dụng đất với Nhà nước. Mọi quan hệ kinh tế nói
chung đều được vận hành theo kế hoạch đã được lập sẵn cho các cơ quan nhà
nước tiến hành. Hiệu quả kinh tế nói chung không được coi trọng. Đất đai, sức
lao động, các tư liệu sản xuất khác không được coi là hàng hóa. Chúng cũng có
tham gia vào các quy định sản xuất kinh doanh nhưng không phải theo nhu cầu
khách quan của thị trường mà theo ý chí chủ quan của những nhà hoạch định
kế hoạch điều khiển. Vì thế, đất đai cùng các tư liệu sản xuất, tư liệu lao động
nói trên không có giá trị trao đổi. Quan hệ đất đai trong có cơ chế quản lý kế
hoạch hóa tập trung về cơ bản cơ chế đánh giá với hai góc độ: Về phương diện
quản lý đất đai, Nhà nước quản lý đất đai theo cơ chế mệnh lệnh hành chính, cơ
chế xin cho là chủ yếu. Về phương diện sử dụng đất, đất đai được coi là của
chung của cả quốc gia, không được coi là tài sản thông thường được phép giao
dịch. Người sử dụng đất không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho
người khác khi không còn nhu cầu sử dụng. Do vậy, đã không kích thích và
giải phóng được năng lực sản xuất cho người lao động. Hậu quả là người nông
định của pháp luật. Tiếp đó, để phát huy mạnh mẽ thành quả mà cơ chế khoán
10 mang lại và cụ thể hóa tinh thần của Hiến pháp 1992, Luật đất đai 1993
được ban hành. Điểm ưu việt nhất của văn bản luật này là việc chính thức ghi
nhận quyền sử dụng đất ổn định, lâu dài của hộ gia đình, cá nhân và cho phép
họ được quyển chuyển quyền sử dụng đất trong thời hạn sử dụng. Quy định
17
này thể hiện sự phù hợp giữa các quy định của pháp luật với thực tiễn vận
động của các quan hệ chuyển dịch đất đai nói chung và chuyển nhượng quyền
sử dụng đất đai nói riêng trong nền kinh tế thị trường. Việc ghi nhận người sử
dụng đất có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự ghi nhận một thực
tế khách quan, ghi nhận một quyền tự nhiên của người sử dụng đất. Nó được
hình thành cho sự vận động của các quan hệ kinh tế trong nền kinh tế thị
trường tác động mạnh mẽ trực tiếp đến nhu cầu cần phải được quyền sử dụng
đất vào giao lưu dân sự thông qua hành vi chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Cho dù pháp luật có ghi nhận nó hay không thì bằng cách này hay cách khác,
hợp pháp hay không hợp pháp, quyền này vẫn được hình thành, tồn tại phát
triển như là một thực tế khách quan phù hợp với các quy luật vận động của
nền kinh tế thị trường. Hay nói cách khác, chuyển nhượng quyền sử dụng đất
là một quy luật vận động tất tất yếu của nền kinh tế thị trường. Đến Luật đất
đai 1993 Nhà nước mới chính thức thừa nhận quyền của người sử dụng đất
trong đó có quyền chuyển nhượng. Như vậy, mãi đến năm 1993, các quy định
quản lý đất đai của Nhà nước mới hòa nhịp được cơ chế thị trường. Sau hơn
10 năm đổi mới hiệu quả kinh tế đã chuyển biến rõ rệt. Hướng vận động của
các quan hệ đất đai là không ngừng nâng cao hiệu quả sử dụng đất, nâng cao
thu nhập và lợi nhuận. Người sử đất tìm mọi cách sử dụng đất đai có hiệu quả
hơn. Nền kinh tế của Nhà nước do vậy được cải thiện, phát triển. Có thể phân
tích trên một số lĩnh vực như nông nghiệp chẳng hạn. Ngành kinh tế nông
nghiệp được khuyến khích phát triển theo xu hướng sản xuất hàng hóa phục
vụ nhu cầu chung của xã hội và xuất khẩu. Nhờ chủ trương đúng đắn này mà
đổi quan niệm người sử dụng đất. Họ phải cân nhắc, tính toán làm sao cho
việc sử dụng đem lại hiệu quả cao nhất. Cơ chế thị trường đã trả lại cho đất
đai giá trị đích thực của nó vừa đồng thời hình thành nên một loại thị trường
19
mới ở Việt Nam - thị trường quyền sử dụng đất, trong bộ phận của thị trường
bất động sản, cùng với thị trường vốn, thị trường lao động, là các thị trường
trung tâm của nền kinh tế thị trường ở nước ta. Chúng có mối liên hệ khăng
khít với nhau. Một thị trường bất động sản có hiệu quả sẽ có tác dụng đến
hiệu quả chung của toàn bộ nền kinh tế.
Nền kinh tế thị trường tác động đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng
đất trong các khu đô thị mạnh mẽ nhất. Cơ chế thị trường kéo theo quá trình đô
thị hóa diễn ra nhanh chóng. Đất sản xuất nông nghiệp ngày càng bị thu hẹp,
chuyển thành các khu đô thị mới. Một bộ phận dân số và lao động nông thôn
do không có đất để sản xuất phải chuyển dần về làm ăn sinh sống ở các khu đô
thị, các ngành công nghiệp, dịch vụ. Mặt khác, chính sự hấp dẫn của các khu
đô thị lớn - nơi quy tụ nhiều nhà máy, xí nghiệp trường học ở đây đã là nguyên
nhân của dòng người di cư ồ ạt ra thành phố. Do đòi hỏi của nền kinh tế thị
trường, yêu cầu về nguồn nhân lực của các thành phố lớn rất đa dạng từ những
công việc đòi hỏi có trình độ chuyên môn tay nghề cao như kỹ sư, chuyên gia,
lập trình viên máy tính đến những công việc dịch vụ phổ thông như đánh giày,
móc cống, xe thồ, giúp việc gia đình. Lao động nông thôn khi không còn đất để
sản xuất trong khi không có tay nghề, không có vốn sản xuất kinh doanh phải
tìm đến các khu đô thị, người có chuyên môn tay nghề cao, có tính chất công
việc đặc thù phải ở lại thành thị, sinh viên mới ra trường muốn ở lại thành thị
để tìm kiếm một công việc phù hợp, hấp dẫn và cơ hội thăng tiến. Tất cả những
đối tượng này đã góp phần làm cho nhu cầu nhà ở trở nên vô cùng bức xúc.
Trong nền kinh tế thị trường việc bùng nổ các hoạt động kinh tế của mọi
ngành, mọi cấp, mọi đối tượng và việc tìm được một miếng đất phù hợp là điều
kiện tiên quyết. Tốc độ phát triển đô thị cũng như tốc độ phát triển kinh tế diễn
quyền định đoạt quyền sử dụng đất đã tạo cơ sở cho việc tích tụ và tập trung,
Copyright: Tài liệu đại học ©