LUẬN VĂN:

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất theo quy định của pháp luật
dân sự Việt Nam mở đầu



Tuy nhiên, trong thời gian qua, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra
với nhiều phức tạp. Tình trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trái pháp luật vẫn diễn
ra khá phổ biến. Đây cũng là lý do chứng minh cho sự cần thiết để nghiên cứu tìm hiểu
bản chất pháp lý hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất so với những hợp đồng dân
sự khác. Sự nhận thức đúng đắn đầy đủ các quy định về hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất là cấp thiết trong hoạt động thực tiễn khi thực hiện pháp luật và vận dụng
pháp luật trong hoạt động xét xử của Toà án.
Những điều trình bày trên đây chính là lý do của việc chọn đề tài "Hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật dân sự Việt Nam" làm
luận văn thạc sĩ của học viên.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Trong thời gian vừa qua, ở nước ta đã có một số nhà khoa học, nhà quản lý
nghiên cứu thực trạng của pháp luật và thực tiễn áp dụng pháp luật về chuyển nhượng
quyền sử dụng đất, qua đó có đưa ra những đánh giá hoặc thậm chí làm cơ sở cho việc
sửa đổi, bổ sung các quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói chung. Nay trên
cơ sở đó, tác giả có sự tổng hợp và kế thừa để nghiên cứu một cách có hệ thống, từ đó
phân tích và đưa ra những nhận định, đánh giá của mình về các quy định pháp luật về
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nước ta.
Từ đánh giá thực trạng của pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất và
thực tiễn của quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra trong nền kinh tế thị
trường của thời gian vừa qua, cũng như thực tiễn áp dụng pháp luật về lĩnh vực này, tôi
thấy rằng việc nghiên cứu một cách có hệ thống và phân tích các quy định của hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất để đưa ra biện pháp hoàn thiện nó có ý nghĩa rất lớn
trong tình hình hiện nay.
3. Mục đích, phạm vi và đối tượng nghiên cứu của đề tài
Pháp luật hiện hành quy định nhiều loại quan hệ chuyển dịch quyền sử dụng đất
như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, bảo lãnh, tặng cho, góp
Chương 2: Thực trạng pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
theo pháp luật dân sự Việt Nam và thực tiễn áp dụng.
Chương 3: Phương hướng, giải pháp hoàn thiện và cơ chế áp dụng luật về hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Chương 1
Những vấn đề lý luận
về chuyển nhượng quyền sử dụng và hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất

1.1. Khái niệm quyền sử dụng đất và chuyển quyền sử dụng đất
1.1.1. Khái niệm quyền sử dụng đất
Khi nói đến quyền sở hữu đất đai, chúng ta thấy với tư cách là đại diện chủ sở
hữu, nhà nước có đầy đủ các quyền chiếm hữu sử dụng và định đoạt đất đai. Trong các
quyền năng đó quyền sử dụng là có ý nghĩa thực tế lớn nhất, trực tiếp đem lại lợi ích cho
chủ sở hữu. Nhưng nhà nước không phải là chủ thể trực tiếp sử dụng đất mà gián tiếp sử
dụng thông qua các tổ chức, cá nhân trong xã hội bằng cách giao đất, cho thuê đất và
công nhận quyền sử dụng đất cho những người sử dụng đất trực tiếp.
Thực vậy, quyền sử dụng đất trước hết chúng ta phải hiểu được đây là một quyền
tự nhiên, khi con người chiếm hữu đất đai, thì họ sẽ thực hiện hành vi sử dụng đất mà cụ
thể là khai thác tính năng sử dụng của đất đai mà không quan tâm đến hình thức sở hữu

là sở hữu chủ thửa đất nhưng lại thấy dường như chẳng mất mát gì vì mình vẫn được
quyền khai thác sử dụng đất đai vốn không còn thuộc sở hữu của mình. Tuy nhiên, chúng
ta có thể thấy rằng trong giai đoạn này các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất chưa
được quan tâm thỏa đáng, pháp luật mới chỉ chú trọng đến lợi ích của Nhà nước mà chưa
có giải pháp cho quyền lợi của người đang sử dụng đất vốn là chủ sở hữu trước đó. Thực
trạng này cũng là một trong những nguyên nhân dẫn đến người sử dụng đất không chủ
động khai thác hết tiềm năng của đất đai, tạo ra sự khủng hoảng kinh tế nông nghiệp ở
nước ta trong những năm đầu của thập niên 1980.
Ngày 29/12/1987, Quốc hội thông qua Luật đất đai gồm 6 chương 57 điều. Đây
là bước khởi đầu cho việc xác lập mối quan hệ giữa Nhà nước với tư cách là người đại
diện chủ sở hữu về đất đai và người sử dụng đất. Luật đã quy định một cách cụ thể, có hệ
thống nghĩa vụ và quyền lợi của người sử dụng đất. Với những quy định này, chế định về
quyền sử dụng đất được hình thành, nó được xây dựng trên cơ sở đất đai thuộc sở hữu
của toàn dân, quyền sử dụng đất được Nhà nước ghi nhận như là một hình thức thể hiện
của chủ sở hữu mà Nhà nước là người đại diện. Nhà nước giao đất, ghi nhận cho các tổ
chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất để khai thác công dụng và hưởng hoa
lợi, lợi tức từ đất đai. Thực tế, Luật đất đai năm 1987 bước đầu đã tạo cơ sở pháp lý để
phát huy quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai, thiết lập được một sự ổn định nhất định
trong việc sử dụng đất đai. Tuy nhiên, do có sự tác động của cơ chế thị trường, nhu cầu
sử dụng đất ngày càng trở nên bức xúc, trong khi Nhà nước vừa không chú trọng đến các
yếu tố kinh tế của đất đai vừa nghiêm cấm việc mua bán, chuyển nhượng đất đai dưới
mọi hình thức, tạo nên một lực cản cho sự vận động, chuyển dịch của quyền sử dụng đất,
làm kìm hãm sự phát triển kinh tế của đất nước. Trước tình hình đó, Hiến pháp 1992 và
Luật đất đai năm 1993 ra đời, đánh dấu một mốc lịch sử quan trọng trong việc quy định
quyền của người sử dụng đất, một mặt pháp luật tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu
toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, thừa nhận và bảo vệ quyền sử dụng đất hợp
pháp của người sử dụng đất, mặt khác, pháp luật đã thực sự quan tâm đến quyền của

nhân sử dụng đất không phải là đất thuê mới có quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất
nông nghiệp trong cùng một xã, phường, thị trấn với hộ gia đình khác (Điều 113) tổ chức
kinh tế được Nhà nước cho thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm chỉ có
quyền bán, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với
đất thuê mà không được thực hiện các quyền chuyển nhượng, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn
bằng quyền sử dụng đất thuê (Điều 111). Hoặc chỉ những người sử dụng đất theo hình
thức giao đất trả tiền sử dụng đất và thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất một lần cho
cả thời gian thuê đấy đã được trả tiền cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền
còn lại ít nhất
5 năm mới được pháp luật cho hưởng đầy đủ 9 quyền năng nói trên.
Như vậy, chế định quyền sử dụng đất được xem như là một hình thức thực hiện
quyền sở hữu toàn dân về đất đai. Theo đó, Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu,
có quyền định đoạt toàn bộ đất đai trên phạm vi toàn quốc và về mặt pháp lý, Nhà nước
có đầy đủ ba quyền năng của chủ sở hữu theo luật định. Tuy nhiên, Nhà nước lại không
trực tiếp chiếm hữu,sử dụng đất đai mà thông qua quyền định đoạt tối cao của mình cho
các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất bằng các hình thức giao đất, cho
thuê đất, thừa nhận việc sử dụng đất ổn định hoặc công nhận quyền sử dụng đất được xác
lập bởi các hành vi chuyển quyền sử dụng đất hợp pháp. Tùy thuộc vào các hình thức
khác nhau mà Nhà nước quy định cho họ được hưởng những quyền và thực hiện những
nghĩa vụ khác nhau.
Từ phân tích trên, chúng ta thấy, quyền sử dụng đất là một loại quyền đặc trưng
của người sử dụng đất, nó được phái sinh từ quyền sở hữu toàn dân về đất đai. Đây là loại
quyền phát sinh trên cơ sở kết hợp một cách đặc thù quyền tài sản của chủ sở hữu với yếu
tố quyền lực nhà nước. Vì vậy, quyền chuyển quyền sử dụng đất cũng như quyền nhận
chuyển quyền sử dụng đất không phải được áp dụng đối với tất cả các chủ thể mà nó bị
hạn chế bởi quyền lực nhà nước. Điều này thể hiện ở chỗ, Nhà nước ban hành các quy
định của pháp luật một cách chặt chẽ về hình thức, thủ tục, điều kiện, quyền và nghĩa vụ

hữu, dù có mở rộng quyền đến đâu thì nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân vẫn giữ
vững. Người sử dụng đất chỉ được thực hiện những quyền năng của mình mà pháp luật
ghi nhận và phải thực hiện những quyền đó trong sự ràng buộc, chi phối và kiểm soát của
Nhà nước, đó là phải tuân thủ những nguyên tắc, trình tự, thủ tục, điều kiện và các nghĩa
vụ do pháp luật quy định. Tùy từng trường hợp, đối tượng sử dụng đất nhất định mà pháp
luật quy định cho họ có những quyền năng pháp lý cụ thể.
1.1.2. Khái niệm chuyển quyền sử dụng đất
Quyền sử dụng đất là khái niệm có nội dung rộng, trong đó có nhiều quyền năng
khác nhau. Một trong những quyền năng cơ bản và đặc biệt quan trọng của người sử
dụng đất là quyền chuyển quyền sử dụng đất. Trong nền kinh tế thị trường, quyền sử
dụng đất là một loại tài sản được chuyển quyền sử dụng, được đưa trao đổi, giao dịch.
Chuyển quyền sử dụng đất là việc người có quyền sử dụng đất có thể chuyển
quyền này cho người khác bằng một trong các hình thức: chuyển đổi, chuyển nhượng,
cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, góp vốn, thế chấp và bảo
lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất. Chuyển quyền sử dụng đất là việc Nhà nước công
nhận tính hợp pháp trong hành vi tự điều chỉnh đất của chủ thể đang sử dụng cho chủ thể
mới. Hay nói khác đi, chuyển quyền sử dụng đất là việc Nhà nước cho phép người sử
dụng đất được "định đoạt" quyền sử dụng đất hợp pháp của mình theo quy định của pháp
luật.
Luật đất đai năm 1993 lần đầu tiên ghi nhận người sử dụng đất được phép
chuyển quyền sử dụng. Tiếp đó Bộ luật dân sự năm 1995 đã dành Phần thứ Năm để quy
định về chuyển quyền sử dụng đất. Luật đất đai 2003 ghi nhận chín hình thức chuyển
quyền sử dụng đất gồm chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng
cho quyền sử dụng đất, góp vốn, thế chấp và bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất.
Trong quá trình xây dựng Dự thảo Bộ luật dân sự (sửa đổi) có một số ý kiến cho
rằng không cần đưa vào Bộ luật dân sự các quy định về chuyển quyền sử dụng đất vì
pháp luật đất đai đã quy định cụ thể về vấn đề này. Tuy nhiên, sau khi cân nhắc, Quốc hội

thông qua hệ thống hồ sơ giấy tờ về đất. Do vậy, trong các giao dịch về đất đai hồ sơ địa
chính, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, các hợp đồng phải rõ ràng, công khai, minh
bạch.
Thứ ba, giá trị quyền sử dụng đất khi chuyền sử dụng đất phụ thuộc vào nhiều
yếu tố như vị trí thửa đất, khả năng sinh lợi của đất, mức độ hoàn thiện cơ sở hạ tầng, các
yếu tố kinh tế, chính trị, xã hội khác. Do vậy, cùng một diện tích nhưng tọa lạc tại các vị
trí khác nhau, thậm chí hai thửa đất nằm kề nhau thì khi chuyển quyền sử dụng đất giá có
thể rất khác
1.1.3. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhu cầu tất yếu của nền kinh tế thị
trường
Như đã phân tích ở trên đất đai có giá trị đặc biệt đối với đời sống con người. Đất
đai có thuộc tính hữu hạn của diện tích và sự chênh lệch về giá trị sử dụng. Nhu cầu sử
dụng của mỗi chủ thể là khác nhau. Do vậy, để có được thửa đất phù hợp với nhu cầu sử
dụng của mình, các chủ thể phải thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho nhau.
Quyền sử dụng đất là một quyền tài sản- một quyền có thể lượng hóa được bằng tiền.
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, do vậy, là điều kiện cho phép quyền sử dụng đất trở
thành một loại hàng hóa đặc biệt lưu thông trên thị trường. ở nước ta hiện nay, thị trường
quyền sử dụng đất không những đã xuất hiện mà còn hoạt động rất sôi động không những
ở khu vực thành thị mà còn len lỏi đến từng ngõ ngách thôn quê. Như vậy, có thể nhận
định rằng: chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một nhu cầu thiết thực của người sử dụng
đất thể hiện ra một cách rõ ràng trên thị trường, và chính nó là một nhu cầu tất yếu khách
quan của nền kinh tế thị trường.
Để làm rõ tính tất yếu khách quan của sự tồn tại thị trường quyền sử dụng đất
cũng như nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trước hết, chúng ta cần đánh giá
quan hệ đất đai nói chung và quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng trong
các cơ chế kinh tế khác nhau. Như trên đã phân tích, quan hệ đất đai và quan hệ chuyển
nhượng quyền sử dụng đất có lịch sử phát triển của nó. ứng với mỗi giai đoạn lịch sử

ược phép giao dịch. Người sử dụng đất không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất
cho người khác khi không còn nhu cầu sử dụng. Do vậy, đã không kích thích và giải
phóng được năng lực sản xuất cho người lao động. Hậu quả là người nông dân không
thiết tha gắn bó với mảnh đất của họ đang sử dụng. Đất đai, do vậy, không được cải tạo
bồi bổ kịp thời đã trở nên hoang hóa hoặc kém độ phì nhiêu đi nhiều. Việc sử dụng cũng
bừa bãi lãng phí, kém hiệu quả. Người sử dụng đất có quyền không có quyền làm chủ
thực sự đất đai, hiệu quả kinh tế trong sự sử dụng đất không được coi trọng. Đất đai được
coi là tài sản công cộng, một thứ của trời cho, sử dụng như thế nào cũng không quan
trọng.
Khi nền kinh tế được chuyển sang cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ
nghĩa, các quan hệ kinh tế được vận hành theo sự điều tiết của quy luật thị trường. Trong
cơ chế kinh tế này, đất đai được đặt chúng với giá trị như người ta thường nói là "tấc đất
tấc vàng", các quan hệ đất đai cũng phải vận động theo cơ chế thị trường. Mở đầu cho
thời kỳ đổi mới trong quản lý và sử dụng đất đai phải kể đến cơ chế giao khoán ruộng đất
cho hộ gia đình, xã viên sử dụng trong sản xuất nông nghiệp (được gọi tắt là Khoán 10)
theo Nghị quyết 10 của Bộ Chính trị Ban Chấp hành Trung ương Đảng ngày 05/04/1988
đã từng bước "cởi trói" và giải phóng năng lực sản xuất cho người nông dân. Cơ chế
khoán mới này đã đem lại hiệu quả vô cùng to lớn, làm thay đổi sâu sắc bộ mặt nông thôn
và nông nghiệp ở nước ta. Người nông dân phấn khởi, yên tâm, gắn bó lâu dài với đất
đai. Năm 1992, Hiến pháp mới được ban hành. Hiến pháp 1992 tiếp tục khẳng định Nhà
nước phát triển nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần theo cơ chế thị trường có sự quản
lý của Nhà nước theo định hướng xã hội chủ nghĩa. Mục đích chính sách kinh tế của Nhà
nước là làm cho dân giàu nước mạnh, đáp ứng ngày càng tốt hơn nhu cầu vật chất tinh
thần của nhân dân trên cơ sở giải phóng mọi năng lực sản xuất, phát huy tiềm năng của
mọi thành phần kinh tế. Về lĩnh vực đất đai, Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai
bảo đảm sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả. Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá
nhân sử dụng ổn định lâu dài. Tổ chức cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ, khai thác

giới. Các loại hình nông sản khác như cà phê, hạt điều, hạt tiêu, hoa quả các loại, thủy
sản các loại tràn ngập thị trường không những đủ phục vụ nhu cầu đa dạng của người dân
mà còn xuất khẩu với số lượng lớn ra nước ngoài. Thành công này một phần lớn do chủ
trương đúng đắn do Nhà nước giao đất cho các họ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu
dài. Người dân thiết tha, dốc sức người sức của vào đồng ruộng của mình. Từ đó đã mang
lại những giá trị kinh tế to lớn. Cải thiện đời sống cho gia đình và xã hội. Quá trình sản
xuất hàng hóa trong nông nghiệp kéo theo sự chuyển dịch, tích tụ đất đai mà điển hình là
phong trào chuyển đổi ruộng đất ở một số địa phương phát triển mô hình trang trại khắp
cả nước.
Trong cơ chế kinh tế thị trường đất đai được đặt trở lại đúng với giá trị vốn có
của nó và các quan hệ đất đai phải vận dụng theo cơ chế này. Do đặc thù của các quy
định về đất đai trong hệ thống pháp luật nước ta nên các quan hệ đất đai trong nền kinh tế
thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa cũng có những đặc điểm đặc điểm đặc thù như:
Bản thân đất đai không phải là hàng hóa vì nó không thuộc sở hữu của riêng ai mà là tài
sản công hữu. Tuy nhiên, quyền sử dụng đất là một loại hàng hàng hóa đặc biệt, chịu sự
tác động của quy luật giá trị của thị trường. Quyền sử dụng đất được tham gia vào các
phương thức quản lý nhà nước đối với đất đai đang dần dần thay đổi theo hướng phù hợp
với cơ chế thị trường. Các biện pháp quản lý có yếu tố kinh tế ngày càng được chú trọng
như thu tiền sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế thu nhập từ việc chuyển
quyền sử dụng đất, từ vệc xử phạt vi phạm pháp luật đất đai, phí và lệ phí trong quản lý
sử dụng đất đai. Trong xử lý các quan hệ đất đai người sử dụng đất được tự chủ trong
hoạt động sản xuất kinh doanh. Họ được Nhà nước giao quyền sử dụng đất ổn định lâu
dài đồng thời còn có các quyền định đoạt quyền sử dụng đất. Chính việc được coi là một
yếu tố của thị trường quyền sử dụng đất là một loại tài sản - đã làm thay đổi quan niệm
người sử dụng đất. Họ phải cân nhắc, tính toán làm sao cho việc sử dụng đem lại hiệu
quả cao nhất. Cơ chế thị trường đã trả lại cho đất đai giá trị đích thực của nó vừa đồng
thời hình thành nên một loại thị trường mới ở Việt Nam - thị trường quyền sử dụng đất,
nhân cơ bản của việc tăng giá đất một cách khó kiểm soát trong thời gian qua. Một lý do
nữa là trong thời kỳ đầu của nền kinh tế thị trường ở Việt Nam hiện nay, bên cạnh những
tiến bộ đáng ghi nhận thì nền kinh tế vẫn bộc lộ một số nhược điểm. Các môi trường đầu
tư chưa thật sự thuận lợi đặc biệt xuất phát từ sự quản lý của các cơ quan nhà nước còn
mang nặng tư tư tưởng hành chính quan liêu, thị trường chứng khoán mới hình thành còn
chưa ổn định và quá mới mẻ với nhiều người, lạm phát gia tăng, lãi suất ngân hàng thấp.
Tất cả điều đó cộng với tình trạng tốc độ phát triển nhanh chóng mặt của thị trường bất
động sản khiến cho một bộ phận dân cư có nguồn vốn nhàn rỗi coi quyền sử dụng đất là
đối tượng đầu tư triển vọng và hiệu quả nhất. Chính vì nhiều nguồn cầu như vậy trong
khi nguồn cung - với lý thuyết đơn giản mà ai cũng hiểu là đất đai không thể sinh sôi nảy
nở mà ngược lại ngày càng bị thu hẹp trước yêu cầu phát triểnđo thị hóa cộng với thực
trạng chất lượng quy hoạch, quản lý vĩ mô đất đai đô thị còn thiếu tầm nhìn xa đã khiến
cho giá trị quyền sử dụng đất liên tục bị đẩy lên.
Nền kinh tế thị trường cũng sẽ tác động đến nhu cầu chuyển nhượng quyền sử
dụng đất trong nông nghiệp. Nền nông nghiệp phát triển vào giai đoạn sản xuất hàng hóa
gắn với quá trình công nghiệp hóa, đô thị hóa, hiện đại hóa đất nước rõ ràng là bị chi phối
bởi cơ chế thị trường.
Việc giao đất cho người sử dụng đất đồng thời với việc giao thêm các quyền định
đoạt quyền sử dụng đất đã tạo cơ sở cho việc tích tụ và tập trung, ruộng đất, mở rộng quy
mô để tiến hành sản xuất hàng hóa lớn, mặt khác cũng tạo điều kiện để quyền sử dụng đất
tham gia vào giao dịch trên thị trường quyền sử dụng đất việc hình thành thị trường
quyền sử dụng đất, gắn liền với thị trường bất động sản là một đòi hỏi tất yếu của thị trư-
ờng. Trong thị trường này, hướng vận động cơ bản của quan hệ đất đai là không ngừng
nâng cao hiệu quả sử dụng đất, nâng cao thu nhập và lợi nhuận. Tùy vào nhu cầu của mỗi
chủ thể, đất đai có thể được sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, hoặc để sản xuất
hoặc chuyển cho người khác có khả năng sử dụng lớn hơn thông qua các quan hệ chuyển
nhượng quyền sử dụng đất, hoặc chuyển mục đích sử dụng đất đai từ đất nông nghiệp sang
đất đai chuyên dùng, và ngược lại. Do vậy, với yêu cầu xu thế của nền kinh tế thị trường,

quan hệ mật thiết với chế độ sở hữu toàn dân về đất đai. Điều này có nghĩa, khái niệm sở hữu
toàn dân về đất đai là cái có trước, khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là
cái có sau và nó được xác định trên cơ sở sự khẳng định và thừa nhận đất đai thuộc sở hữu
toàn dân mà Nhà nước là người đại diện chủ sở hữu, các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chỉ
được coi là chủ thể sử dụng đất và được Nhà nước thừa nhận có quyền chuyển nhượng
quyền sử dụng đất. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các chủ thể này do Nhà
nước quy định cả điều kiện lẫn cách thức, trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất
cũng như quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng
đất. Trong quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, vì những lý do khác nhau mà người
có quyền sử dụng đất (do Nhà nưước giao, cho thuê đất hoặc thừa nhận việc sử dụng đất hợp
pháp) không có khả năng hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất nữa, khi đó mục đích của họ
là chuyển nhượng cho người khác thực sự có nhu cầu sử dụng để thu lại cho mình một khoản
lợi ích vật chất nhất định. Trong quan hệ này, bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ
chấm dứt quan hệ sử dụng đất trước Nhà nước, đồng thời tạo điều kiện cho bên chuyển
nhượng và Nhà nước để thiết lập một quan hệ sử dụng đất mới, đó là quan hệ sử dụng đất
giữa người nhận chuyển nhượng và Nhà nước. Việc chấm dứt hay thiết lập quyền sử dụng
đất nói trên phải thông qua chủ quản lý đất đai và đại diện chủ sở hữu đối với đất đai đó là
Nhà nước. Nhà nước, với vai trò vừa là người đại diện chủ sở hữu về đất đai, vừa là người
quản lý việc sử dụng đất đã đưa ra những quy định rất chặt chẽ, để việc chấm dứt hay thiết
lập các quan hệ luôn luôn được thực hiện theo một vòng trật tự nhất định. Điều này thể hiện
ở một số điểm như sau:
+ Các bên tham gia quan hệ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải
thỏa mãn các điều kiện nhất định do Nhà nước quy định. Việc Nhà nước đưa ra những
điều kiện xuất phát từ tính chất quan trọng của hành vi chuyển nhượng quyền sử dụng
đất. Trong quan hệ hợp đồng chuyển nhượng, bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất
chấm dứt quan hệ quyền sử dụng đất, vì vậy phải được đặt ra trong một số hoàn cảnh, lý
do nhất định mới được chuyển nhượng. Ngược lại, mặc dù người nhận chuyển nhượng tự

đất chúng ta cần đi sâu vào phân tích và so sánh với một số hình thức chuyển nhượng đất
đai khác.
- Một là, so sánh giữa hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với hợp đồng
chuyển đổi quyền sử dụng đất
Chuyển đổi quyền sử dụng đất là phương thức đơn giản của chuyển quyền sử dụng
đất, theo đó, các bên có quyền sử dụng đất thỏa thuận chuyển quyền sử dụng đất cho
nhau để thỏa mãn nhu cầu tiện lợi trong sản xuất, đời sống.
Mục đích của chuyển đổi quyền sử dụng đất là tạo điều kiện thuận tiện cho sản
xuất và đời sống, nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất. Việc Nhà nước ghi nhận quyền
này có ý nghĩa rất lớn trong thực tiễn, nhất là trong sản xuất nông nghiệp. Trong những
năm qua, Nhà nước ta đã có chủ trương khuyến khích việc chuyển đổi ruộng đất sản xuất
nông nghiệp, qua quá trình thử nghiệm chủ trương này ở một số địa phương cho thấy, đã
khắc phục được tình trạng đất đai manh mún, giảm thiểu số lượng thửa đất, tăng thêm
diện tích trên mỗi thửa đất, tạo điều kiện thuận lợi cho việc đưa tiến bộ khoa học vào sản
xuất nông nghiệp, nhờ đó, năng suất cây trồng và sản lượng nông nghiệp tăng lên rõ rệt.
Tuy nhiên, hiện nay ở nước ta, thực trạng ruộng đất nông nghiệp ở nhiều nơi vẫn còn
manh mún, phân tán, gây khó khăn không nhỏ cho việc đưa tiến bộ khoa học kỹ thuật vào
sự phát triển nền sản xuất hàng hóa trong nông nghiệp. Vì vậy, cần phải tổ chức thực
hiện, vận động nông dân khắp nơi chuyển đổi ruộng đất theo kinh nghiệm của các địa
phương.
Cũng như chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển đổi quyền sử dụng đất là
một hình thức chuyển quyền sử dụng đất, theo đó Nhà nước chấm dứt quyền sử dụng đất
của bên này để thiết lập quyền sử dụng đất cho bên kia. Tuy nhiên, giữa hai hình thức này
có sự khác nhau và nó thể hiện ở chỗ, nếu như trong quan hệ chuyển nhượng quyền sử
dụng đất, đối tượng của quan hệ là "đổi đất lấy tiền" và việc thực hiện quan hệ này là quá
trình chấm dứt quyền sử dụng đất của bên chuyển nhượng để thiết lập quyền sử dụng đất
cho bên nhận chuyển nhượng (quan hệ một chiều), thì trong quan hệ chuyển đổi quyền sử

hiện không đầy đủ nghĩa vụ dân sự mà hai bên đã thỏa thuận.
Như vậy, khác với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thế chấp quyền
sử dụng đất là hình thức chuyển quyền sử dụng đất không trọn vẹn và có điều kiện, hay
nói một cách khác, trong quan hệ thế chấp, việc "chuyển quyền " ở đây thực ra là chuyển
"quyền sử dụng đất theo danh nghĩa pháp lý" từ bên thế chấp sang cho bên nhận thế chấp
kiểm soát, nắm giữ " quyền sử dụng đất theo danh nghĩa pháp lý" đó, còn "quyền sử dụng
đất thực tế" vẫn thuộc bên thế chấp, và bên nhận thế chấp chỉ có quyền "định đoạt theo
quy định của pháp luật" quyền sử dụng đất của bên nhận thế chấp khi họ vi phạm nghĩa
vụ của hợp đồng. Điều kiện chủ thể của bên nhận thế chấp không "rộng rãi" như bên
nhận chuyển nhượng mà bị pháp luật "hạn chế" rất nhiều, theo quy định hiện hành, chỉ có
tổ chức tín dụng và đảm bảo những điều kiện nhất định mới có quyền nhận thế chấp.
- Ba là, so sánh giữa hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với hình thức
hợp đồng mua bán tài sản
Điểm giống nhau giữa hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hợp đồng
mua bán tài sản là các quan hệ của nó đều thuộc đối tượng điều chỉnh của pháp luật dân
sự, theo đó, quyền và nghĩa vụ dân sự của các bên đều được phát sinh thông qua hình
thức hợp đồng, quyền của bên này tương ứng với nghĩa vụ của bên kia, một bên có nghĩa
vụ chuyển giao quyền sử dụng đất (đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất)
hoặc tài sản (đối với hợp đồng mua bán tài sản) và nhận tiền; ngược lại, bên kia có nghĩa
vụ trả tiền và nhận quyền sử dụng đất hoặc tài sản.
Tuy nhiên, giữa hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hợp đồng mua
bán tài sản có những điểm khác biệt, thể hiện ở những nội dung sau:
Thứ nhất, về mặt đối tượng, nếu như trong quan hệ mua bán tài sản, đối tượng
của hợp đồng mua bán tài sản là tài sản (bao gồm vật có thực và quyền tài sản) thuộc
quyền sở hữu của bên bán, thì trong quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đối
tượng của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là quyền sử dụng đất của bên
chuyển nhượng, còn thửa đất chuyển nhượng vẫn thuộc quyền sở hữu của toàn dân mà