MỤC LỤC
Lời cam đoan...................................................................................................... ii
Lời cảm ơn ........................................................................................................ iii
Mục lục .............................................................................................................iv
Danh mục bảng .................................................................................................vii
Danh mục hình ................................................................................................ viii
Danh mục các chữ tắt và kí hiệu .........................................................................ix
MỞ ĐẦU ............................................................................................................ 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................... 1
2. Mục đích nghiên cứu ....................................................................................... 2
3. Yêu cầu của đề tài............................................................................................ 2
Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU................................................................... 3
1.1. Cơ sở lý luận về đấu giá quyền sử dụng đất .................................................. 3
1.1.1. Tổng quan về thị trường bất động sản.................................................. 3
1.1.2. Giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất .............................................. 7
1.1.3. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất .................................................. 11
1.2. Kinh nghiệm đấu giá quyền sử dụng đất trên thế giới.................................. 24
1.2.1. Nhật Bản ........................................................................................... 24
1.2.2. Đài Loan ........................................................................................... 26
1.2.3. Mỹ .................................................................................................... 27
1.3. Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam ....................................... 29
1.3.1. Tình hình đấu giá Quyền sử dụng đất Thành phố Hồ Chí Minh ......... 30
1.3.2. Đấu giá quyền sử dụng đất ở thành phố Đà Nẵng .............................. 32
1.3.3. Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Hải Dương ............ 33
Chương 2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .......................... 37
2.1. Đối tượng nghiên cứu ................................................................................. 37
2.2. Phạm vi nghiên cứu .................................................................................... 37
2.3. Nội dung nghiên cứu .................................................................................. 37
2.3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Kim Thành ........ 37
2.3.2 Tình hình quản lý, sử dụng đất tại huyện Kim Thành ................................ 37


3.3.4. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Kim
Thành giai đoạn 2011 - 2014 ............................................................. 64

v


3.4. Kết quả đấu giá QSDĐ tại 3 dự án nghiên cứu trên địa bàn huyện
Kim Thành ......................................................................................... 72
3.4.1. Kết quả đấu giá QSDĐ tại KDC mới xã Kim Đính năm 2011 ........... 72
3.4.2. Kết quả đấu giá QSDĐ tại KDC mới xã Kim Xuyên năm 2012 ......... 75
3.4.3. Kết quả đấu giá QSDĐ tại KDC xã Tuấn Hưng năm 2013 ................ 76
3.5. Đánh giá về công tác đấu giá QSD đất ở 3 dự án nghiên cứu ...................... 79
3.5.1. Đánh giá của người dân về công tác đấu giá QSD đất ở 3 dự án ........ 79
3.5.2. Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá QSD đất ở 3 dự án ............... 82
3.5.3. Một số tồn tại, hạn chế trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất
trên địa bàn huyện Kim Thành ............................................................ 85
3.6. Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả đấu giá QSD đất trên địa
bàn huyện Kim Thành ................................................................................. 86
3.6.1. Công tác tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất ...................................... 86
3.6.2. Chính sách đấu giá quyền sử dụng đất ............................................... 87
3.6.3. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ...................................................... 87
3.6.4. Giải pháp về tài chính ........................................................................ 88
3.6.5. Quản lý, sử dụng quỹ đất sau đấu giá ................................................ 88
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ........................................................................... 89
Kết luận ............................................................................................................. 89
Kiến nghị........................................................................................................... 90
TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................................. 92
PHỤ LỤC.......................................................................................................... 95

vi

phố Hải Dương 23km, cách thành phố Hà Nội 80km về phía Tây và thành phố Hải
Phòng 24km về phía Đông theo Quốc lộ 5A, với vị thế là trung tâm công nghiệp,

1


là một trong những địa bàn trọng điểm thu hút đầu tư của tỉnh. Trong những năm
gần đây, huyện Kim Thành có nhiều nỗ lực nhằm nâng cấp, hoàn thiện cơ sở hạ
tầng. Các dự án quy hoạch khu dân cư nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân
và hệ thống cơ sở hạ tầng được đầu tư đã và đang làm thay đổi bộ mặt của nông
thôn theo hướng ngày càng văn minh, hiện đại. Công tác đấu giá QSDĐ lúc này
đóng vai trò quan trọng trong việc tìm ra các nhà đầu tư có khả năng tốt nhất về kỹ
thuật, về tài chính để thực hiện dự án đem lại lợi ích cho Nhà nước và nhân dân.
Để công tác đấu giá QSDĐ một cách công khai, minh bạch theo đúng
nghĩa là một vấn đề không hề đơn giản. Vì vậy, cần tiến hành nghiên cứu và đánh
giá thực trạng của công tác đấu giá QSDĐ qua các dự án khác nhau trên địa bàn
huyện để từ đó đề xuất, bổ sung, hoàn chỉnh quy trình đấu giá ngày càng hoàn
thiện và đem lại hiệu quả nhất. Nhận thức được tầm quan trọng và cấp thiết của
vấn đề nâng cao hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất, tôi đã tiến
hành nghiên cứu đề tài: "Đánh giá thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất trên
địa bàn huyện Kim Thành, tỉnh Hải Dương giai đoạn 2011-2014".
2. Mục đích nghiên cứu
Đánh giá thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn
huyện Kim Thành, tỉnh Hải Dương làm cơ sở đề xuất giải pháp nhằm đẩy mạnh
công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Kim Thành, tỉnh Hải Dương.
3. Yêu cầu của đề tài
- Số liệu điều tra phải chính xác và đảm bảo độ tin cậy.
- Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất đảm bảo tính khách quan.
- Kết quả nghiên cứu phải đảm bảo cơ sở khoa học, có tính thực tiễn và
khả thi.

một dạng vật chất có cấu trúc và công năng được xác định.
Ở nước ta, Bộ Luật Dân sự năm 2005 đã quy định: "Bất động sản (BĐS)
là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể
cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền

3


với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định". (Quốc hội, 2005).
1.1.1.2. Thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản (BĐS) là hợp phần bắt buộc của sản xuất hàng hóa
BĐS. Nó ra đời và phát triển cùng với sự ra đời và phát triển của hàng hóa BĐS. Có
nhiều cách hiểu khác nhau về thị trường BĐS, song các quan niệm cùng có một
điểm chung khái quát về thị trường BĐS là tổng hòa các quan hệ giao dịch về BĐS
được thực hiện thông qua các quan hệ hàng hóa tiền tệ. Do vậy, các đặc trưng của
hàng hóa và thị trường đất đai luôn là yếu tố đóng vai trò trọng tâm và chi phối toàn
bộ hoạt động của thị trường BĐS.
Bất động sản khác với các hàng hóa khác ở chỗ chúng không chỉ được
mua bán, mà còn là đối tượng của nhiều giao dịch khác như cho thuê, thế chấp,
chuyển dịch quyền sử dụng BĐS. Do đó, thị trường BĐS hoàn chỉnh không thể
chỉ là quan hệ giữa người mua và người bán về BĐS mà còn là nơi diễn ra các
giao dịch liên quan đến BĐS.
Do vậy, thị trường bất động sản được hiểu một cách khái quát như sau:
Thị trường bất động sản là tổng thể các giao dịch về bất động sản dựa trên các
quan hệ hàng hóa, tiền tệ diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định.
Trong cách diễn đạt thông thường, khái niệm thị trường bất động sản thường
được nhắc đến là nơi diễn ra các quan hệ giao dịch về bất động sản, chức năng
của thị trường BĐS là đưa những người mua và người bán tác động qua lại lẫn
nhau để xác định giá cả và số lượng hàng hóa và dịch vụ bất động sản được giao
dịch. Trong cách diễn đạt này, khái niệm "nơi" không phải đơn thuần chỉ địa

nước chỉ quản lý mục đích sử dụng đất đối với các loại đất quan trọng gồm đất nông
nghiệp, đất chuyên trồng lúa, đất có rừng, đất phi nông nghiệp giao không thu tiền
sử dụng đất, đất phi nông nghiệp giao có thu tiền sử dụng đất, đất ở.
- Đất đai là cơ sở để thực hiện đầu tư tài sản gắn liền với đất và giá trị của
đất đai được tăng lên sau khi thực hiện đầu tư tài sản trên đó. Mức độ tăng giá đất
sau đầu tư phụ thuộc vào thể loại tài sản gắn liền với đất. Như vậy, đất đai là một
yếu tố không thể tách rời khỏi bất động sản, thị trường quyền sử dụng đất không
thể tách rời khỏi bất động sản, thị trường bất động sản có nhiều khu vực, bao
gồm thị trường nhà ở; thị trường bất động sản công nghiệp và dịch vụ; thị trường
bất động sản nông nghiệp; thị trường hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và công
trình công cộng …. Xét về hình thức kinh doanh, có thị trường mua bán, chuyển
nhượng; thị trường cho thuê; thị trường xây dựng - kinh doanh - chuyển giao. Thị
trường quyền sử dụng đất có đặc trưng riêng trong mỗi khu vực của thị trường

5


bất động sản, trong mỗi hình thức kinh doanh bất động sản.
- Thị trường quyền sử dụng đất ở nước ta đã trải qua một giai đoạn hơn 10
năm 1993 - 2003 vận hành trong cơ chế tài chính 2 giá đất, trong đó giá đất do Nhà
nước quy định chênh lệch khá nhiều so với giá thị trường, có nơi có lúc chỉ bằng
20% tới 40% giá đất trên thị trường, giá đất phi nông nghiệp trên thị trường tại thời
điểm năm 2003 tăng hơn tại thời điểm 1993 từ 50 lần tới 100 lần. Cơ chế "xin - cho"
về đất là đặc thù của hệ thống tài chính đất đai lúc này, từ đó hiện tượng tham nhũng
trong quản lý, đầu cơ trong sử dụng, cất trữ tiền tiết kiệm trong dân vào bất động sản
xảy ra ngày càng phổ biến. Đến năm 2004 khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi
hành, luật pháp về đất đai đã xóa bỏ cơ chế "xin - cho" về đất, giá đất trên thị trường
chững lại và có xu hướng giảm. Từ đó hiện tượng tham nhũng về đất đai giảm
nhiều, hiện tượng đầu cơ về đất và hiện tượng cất trữ tiền tiết kiệm trong BĐS gần
như không còn. Thị trường BĐS đã "hiện nguyên hình", cung thật và cầu thật đã

quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử
dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Giá đất thị trường là giá bán QSĐ một lô đất nào đó có thể thực hiện được
phù hợp với người bán và người mua QSDĐ trong một thị trường có sự tác động
của quy luật giá trị; quy luật cung cầu; quy luật cạnh tranh; biểu hiện bằng tiền
do người chuyển nhựng (bán) và người nhận chuyển nhượng (mua) tự thảo thuận
với nhau tại một thời điểm xác định.
Giá Nhà nước quy định thường ở trạng thái tĩnh và thấp trong khi đó giá
thị trường lại ở trạng thái động và cao hơn giá Nhà nước.
Trên thực tế có hai loại giá đất: Giá đất do Nhà nước quy định và giá đất thị
trường. Nhà nước là người đại diện chủ sở hữu quy định ra giá đất, sử dụng giá đất
làm công cụ kinh tế để người quản lý và người sử dụng đất tiếp cận với cơ chế thị
trường đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân phối đất đai.
Như vậy, giá đất do Nhà nước quy định chỉ nhằm để giải quyết mối quan hệ kinh tế
đất giữa Nhà nước – chủ sở hữu đất và người sử dụng đất – người được Nhà nước
giao đất hoặc cho thuê đất. Không áp dụng giá này cho giao dịch dân sự như chuyển
quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh… giữa các chủ sử dụng đất. Ngược lại, giá thị
trường là giá được hình thành trong quá trình thực hiện chuyển quyền sử dụng đất,
thế chấp, góp vốn bằng tài sản đất giữa các chủ sử dụng đất. Hai loại giá này đều có
mặt trong việc xử lý các quan hệ đất đai (hoặc trực tiếp hoặc gián tiếp) giữa Nhà
nước với người sử dụng đất và giữa người sử dụng đất với nhau. Do đó, để tạo sự
công bằng trong việc xử lý các mối quan hệ đất đai nói trên cần phải có hình thức

7


đấu giá quyền sử dụng đất.
1.1.2.2. Các phương pháp định giá đất
Phương pháp định giá đất được quy định tại Điều 4, Nghị định
188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ gồm có hai phương pháp:


đấu giá QSDĐ hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
+ Đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê;
+ Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê;
+ Sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng;
+ Sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh;
+ Cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích để
sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;
+ Các trường hợp khác do Chính phủ quy định.
- Thực hiện đấu giá QSDĐ để thi hành án, xử lý hợp đồng thế chấp, bảo
lãnh bằng QSDĐ để thu hồi nợ.
- Giá trúng đấu giá QSDĐ hoặc trúng đấu thầu dự án có sử dụng đất
không được thấp hơn giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc
Trung ương quy định.
- Việc đấu giá QSDĐ hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất quy định tại
Khoản 1 và Khoản 2 điều này được thực hiện theo quy định của pháp luật về đấu
giá, đấu thầu.
Các văn bản hướng dẫn thi hành
Triển khai những quy định của Luật Đất đai năm 2003, Chính phủ đã ban
hành Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định
giá đất và khung giá các loại đất. Đồng thời, Bộ Tài chính ban hành Thông tư số
114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn thực hiện Nghị định số
188/2004/NĐ-CP của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá
các loại đất; Thông tư số 80/2005/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn việc tổ
chức mạng lưới thống kê và điều tra, khảo sát giá đất, thống kê báo cáo giá các
loại đất theo quy định tại Nghị định số 188/2004/NĐ-CP của Chính phủ về
phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg ngày
30/8/2005 về ban hành Quy chế đấu giá QSDĐ khi Nhà nước giao đất có thu tiền
sử dụng đất, cho thuê đất, thuê mặt nước. Nghị định số 05/2004/NĐ-CP, Nghị

tốt được xây dựng ra sao? Hệ thống dịch vụ thông tin liên lạc được trang bị hiện
đại đến thế nào? Hệ thống điện sinh hoạt và chiếu sáng được lắp đặt ở quy mô
như thế nào... Đây là một trong những yếu tố làm tác động trực tiếp đến giá đất.
- Điều kiện kinh tế xã hội và khả năng hình thành các công trình dịch vụ:
Khu vực có điều kiện kinh tế - xã hội phát triển thuận lợi cho thương mại, văn

10


phòng, các cửa hàng dịch vụ, một trung tâm buôn bán sẽ thu hút các trung tâm
khác đến đây kinh doanh, buôn bán, mở các cửa hàng dịch vụ sẽ làm cho giá đất
thực tế ở đây tăng lên.
- Số lượng người tham gia đấu giá: Số người tham gia đấu giá là yếu tố có
ảnh hưởng một phần đến sự cao thấp của giá trúng, rõ ràng trong cùng một phiên
đấu giá nếu có nhiều người tham gia hơn thì tính cạnh tranh cao hơn, vì vậy giá
trúng sẽ cao hơn (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Thị Hương Giang, 2005)

1.1.3. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất
1.1.3.1. Khái niệm về đấu giá quyền sử dụng đất
Đấu giá là một thị trường, trong đó người mua tiềm tàng đặt giá cho hàng
hóa chứ không phải đơn thuần trả giá người bán; thị trường đấu giá là một thị
trường có tổ chức, tại đó giá cả được điều chỉnh liên tục theo biến đổi của cung
và cầu.
Ở Việt Nam, theo từ điển Luật học thì “Bán đấu giá tài sản là hình thức
bán công khai một tài sản, một khối tài sản; theo đó có nhiều người muốn mua
tham gia trả giá, người trả giá cao nhất nhưng không thấp hơn giá khởi điểm là
người mua được tài sản”. Bản chất của bán đấu giá tài sản là quan hệ dân sự về
mua bán tài sản thông qua hình thức đấu giá nhằm bán được tài sản với giá cao
nhất. Hoạt động bán đấu giá tài sản được diễn ra theo ý chí của chủ sở hữu và
người được chủ sở hữu ủy quyền yêu cầu tổ chức có chức năng bán đấu giá hoặc

Nghị định số 05/2005/NĐ-CP là văn bản pháp luật chuyên ngành, là cơ sở
pháp lý quan trọng để phát triển dịch vụ bán đấu giá tài sản trong nền kinh tế thị
trường định hướng XHCN. Tuy nhiên, cùng với Nghị định số 05/2005/NĐ-CP thì
còn có nhiều văn bản quy phạm pháp luật cùng điều chỉnh hoạt động bán đấu giá tài
sản như: Bộ Luật dân sự năm 2005, Luật Thương mại năm 2005, Luật kinh doanh
bất động sản năm 2006, Luật Quản lý và sử dụng tài sản nhà nước năm 2008, Pháp
lệnh xử lý vi phạm hành chính năm 2002 và Pháp lệnh sửa đổi bổ sung một số điều
của Pháp lệnh xử lý vi phạm hành chính năm 2002, Quyết định số 216/2005/QĐTTg của Thủ tướng Chính phủ về bán đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu
tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất; Thông tư số 96/2006/TT-BTC hướng dẫn về
mức thu, chế độ thu nộp, quản lý và sử dụng phí đấu giá; Nghị định số
159/2007/NĐ-CP ngày 30/10/2007 về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực
quản lý rừng, bảo vệ rừng và quản lý lâm sản; Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày
29/10/2004 về thi hành Luật đất đai; Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007
quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực

12


hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước
thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai; Thông tư liên tịch số
38/2004/TTLT/BTNMT-BNV ngày 31/12/2004 hướng dẫn về chức năng, nhiệm vụ,
quyền hạn và tổ chức của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất và Tổ chức phát
triển quỹ đất.
Ngày 04/3/2010, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 17/2010/NĐ - CP về
bán đấu giá tài sản (có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2010) thay thế Nghị định số
05/2005/NĐ-CP. Để hướng dẫn các địa phương triển khai thống nhất quy định của
Nghị định số 17/2010/NĐ-CP, Bộ Tư pháp đã ban hành Thông tư số 23/2010/TTBTP ngày 06/12/2010 quy định chi tiết và hướng dẫn thực hiện Nghị định số
17/2010/NĐ-CP về bán đấu giá tài sản; Bộ Tài chính ban hành Thông tư số
137/2010/TT-BTC ngày 15/9/2010 Quy định việc xác định giá khởi điểm của tài
sản Nhà nước bán đấu giá và chế đồ tài chính của Hội đồng bán đấu giá tài sản.

thuận từ trước để đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ tài sản của người thế chấp…)
Người bán đấu giá QSDĐ: là người thực hiện các hoạt động bán đấu giá
QSDĐ. Người bán đấu giá QSDĐ có thể là cá nhân, tổ chức, hoặc cũng có thể là
người bán tài sản chuyên nghiệp hoặc không chuyên. Ở nước ta hiện nay, người
bán đấu giá QSDĐ thường là Trung tâm bán đấu giá tài sản (Thuộc Sở Tư pháp)
hoặc UBND cấp có thẩm quyền hoặc HĐBĐG quyền sử dụng đất được thành lập
hợp pháp không thuộc UBND. Trong một số trường hợp người BĐG quyền sử
dụng đất đồng thời là người bán QSDĐ.
Người tham gia bán đấu giá QSDĐ: là những người tham gia thị trường
bán đấu giá QSDĐ nhằm mục đích mua được tài sản. Họ có thể là một trong
những người mua QSDĐ trong tương lai.
Người mua QSDĐ: là người trả giá cao nhất tại phiên đấu giá. Trong
phiên đấu giá QSDĐ, người nào đặt giá cao nhất, đồng thời không thấp hơn giá
khởi điểm là người mua được QSDĐ.
Ngoài những chủ thể trên đây, trong bán đấu giá QSDĐ còn có một số chủ
thể khác tham gia hoạt động này như người có quyền và nghĩa vụ liên quan đến
QSDĐ đem bán đấu giá; hoặc các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền trong việc
quản lý đất đai và cấp GCN QSDĐ.
- Nội dung, mục đích của hợp đồng bán đấu giá quyền sử dụng đất:
+ Nội dung của Hợp đồng BĐG QSDĐ là quyền và nghĩa vụ của các bên
tham gia BĐG QSDĐ được thể hiện ở những điều khoản của hợp đồng.
+ Mục đích của việc bán đấu giá QSDĐ là những lợi ích mà các bên hướng
tới trong quá trình giao dịch. Những điều khoản của hợp đồng BĐG QSDĐ bao

14


gồm: Các điều khoản cơ bản (bắt buộc phải có trong hợp đồng) như đối tượng hàng
hóa, số lượng, chất lượng, giá cả, phương thức thanh toán, địa điểm, thời hạn,
phương thức thực hiện hợp đồng…; điều khoản thông thường (đã được quy định


định việc bán đấu giá tài sản bắt buộc phải có sự thông báo công khai trên các
phương tiện thông tin đại chúng. Nội dung thông báo về những vấn đề: thời gian,
địa điểm, số lượng, chất lượng và danh mục tài sản bán đấu giá. Việc thông báo
được ấn định thời gian đối với từng loại tài sản: chậm nhất là bảy ngày đối với
động sản, 30 ngày đối với bất động sản trước khi bán đấu giá, phải có sự thông báo
công khai về tài sản bán đấu giá.
Khoản 2 Điều luật này còn quy định thêm đối với những người “có liên
quan đến tài sản bán đấu giá” phải được thông báo công khai về việc bán đấu giá
để tham gia định giá khởi điểm; trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.
- Điều 458 về “Thực hiện bán đấu giá”. Điều luật này quy định khá chi tiết
trình tự, thủ tục bán đấu giá tài sản trong 6 nội dung cụ thể:
Thứ nhất, về công bố giá khởi điểm (giá sàn): vấn đề này được thực hiện khi
bán đấu giá, người bán đấu giá phải có nghĩa vụ công bố giá khởi điểm.
Thứ hai, “Trình tự bán đấu giá”. Khoản 2 Điều luật này đưa ra quy định
về giá cả làm căn cứ để xác định chủ thể của quan hệ hợp đồng bán đấu giá tài
sản: người trả giá cao nhất và ít nhất bằng giá khởi điểm coi là chấp nhận giao
kết hợp đồng.
Thứ ba, “Thủ tục bán đấu giá tài sản”. Khoản 3 của điều luật quy định bắt
buộc phải được lập thành văn bản nhưng không xác định hình thức đó là gì? có
cần chứng thực của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền không?
Thứ tư, “Thời hạn thực hiện hợp đồng bán đấu giá tài sản được quy định
tại Khoản 4 của Điều luật: thời hạn giao tài sản bán đấu giá và thời hạn thanh
toán, phương thức thanh toán được thực hiện theo quy chế bán đấu giá tài sản.
Thứ năm, “Trách nhiệm rủi ro trong bán đấu giá tài sản”, Khoản 5 của
Điều luật quy định rõ: người bán đấu giá tài sản không chịu trách nhiệm về giá
trị, chất lượng của tài sản bán đấu giá. Quy định nhằm xác định trách nhiệm của
người mua trong việc giám định về chất lượng của tài sản và chủ động định giá
tài sản trong quá trình tham gia đấu giá.
Thứ sáu, “Hủy bỏ hợp đồng bán đấu giá tài sản”. Trong trường hợp người

giá, khoản tiền đặt trước được khấu trừ vào nghĩa vụ thanh toán; nếu người mua từ
chối mua thì không được hoàn trả số tiền đó.
Đối với người bán đấu giá, phải có nghĩa vụ hoàn trả số tiền đặt trước cho
những người khác đăng ký mua mà không mua được tài sản.
Thứ tư, về văn bản của Hợp đồng BĐG được quy định tại Khoản 5, bắt
buộc phải lập thành văn bản và được công chứng, chứng thực hoặc phải được

17


đăng ký, nếu pháp luật có quy định.
Tóm lại, với các quy định trên đây cho thấy Bộ Luật Dân sự năm 2005 mặc
dù đã có những quy định về BĐG tài sản nói chung và BĐG BĐS nói riêng trong
đó có QSDĐ còn thiếu và chưa chặt chẽ, tạo ra những điểm còn khá lỏng trong
pháp luật về BĐG, dẫn đến hậu quả là các chủ thể tham gia hoạt động BĐG tài sản
vận dụng không thống nhất trong tổ chức và thực hiện pháp luật về BĐG. Vì vậy,
cần phải có những quy định sửa đổi, bổ sung đối với Bộ Luật Dân sự năm 2005 để
phù hợp với thực tiễn cuộc sống.
iii). Quy định của Luật Đất đai năm 2003 về bán đấu giá quyền sử dụng đất
Tại Điều 58, Luật Đất đai năm 2003 quy định cụ thể như sau:
+ Các trường hợp được bán đấu giá QSD Đ: Nhà nước giao đất có thu tiền sử
dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá QSDĐ trong các trường hợp đầu tư
xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê; đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển
nhượng hoặc cho thuê; sử dụng quỹ đất để đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng; sử dụng
đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; cho thuê quỹ đất thuộc quỹ
đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích để sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp,
nuôi trồng thủ sản, làm muối; các trường hợp khác do Chính phủ quy định.
+ Ngoài các trường hợp bán đấu giá QSDĐ trên đây, Khoản 2 của Điều 58
còn quy định việc đấu giá QSDĐ còn nhằm mục đích để thi hành án, xử lý hợp
đồng thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ.

- Về chủ thể được tham gia bán đấu giá QSDĐ, bao gồm: tổ chức kinh tế,
hộ gia đình, cá nhân thuộc đối tượng được Nhà nước giao quyền sử dụng đất có
thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất theo quy định của Luật Đất đai 2003;
những chủ thể này phải có nhu cầu sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư hoặc
làm nhà ở theo quy hoạch đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Điều 13 của Nghị định này quy định những người không được tham gia
đấu giá bao gồm: Người không có năng lực hành vi dân sự; người làm việc trong
trong Trung tâm bán đấu giá tài sản, doanh nghiệp hoặc Hội đồng BĐG tài sản
đó; người trực tiếp giám định, định giá tài sản hoặc cha, mẹ, con của những
nghười đó; người có tài sản bán đấu giá; người không có quyền mua tài sản BĐG
theo quy định của pháp luật.
Với những quy định đó nhằm đảm bảo tính vô tư, khách quan trong quá
trình tổ chức và thực hiện BĐG QSDĐ. Tuy nhiên, các Điều luật trên lại không
quy định rõ ràng cơ chế kiểm tra, giám sát nhằm phát hiện và xử lý những đối
tượng không đủ tư cách tham gia bán đấu giá.

19


- Các trường hợp được bán đấu giá quyền sử dụng đất:
So với các quy định tại Điều 58 Luật Đất đai 2003, Điều 3 của Quyết định
số 216/2005/QĐ-TTg ngày 31/8/2005 của Thủ tướng Chính phủ về việc ban
hành quy chế bán đấu giá QSDĐ để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho
thuê đất quy định cụ thể hơn về các trường hợp được bán đấu giá QSDĐ, đó là:
đấu giá nhằm xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê; đầu tư xây dựng kết cấu hạ
tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê; sử dụng đất cho đầu tư xây dựng kết cấu
hạ tầng; sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh… Cơ
quan Nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật
đất đai đối với loại đất nào, dự án nào thì có thẩm quyền quyết định giao đất, cho
thuê đất theo hình thức đấu giá đối với loại đất đó (Điều 4).

BĐGtài sản.
Nghị định 17/2010/NĐ-CP quy định rõ hơn về đối tượng tài sản phải áp
dụng trình tự, thủ tục BĐG tài sản bao gồm: Tài sản để thi hành án; tài sản Nhà
nước, tài sản là QSDĐ trong trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng
đất hoặc cho thuê đất được bán đấu giá theo quyết định của cơ quan Nhà nước có
thẩm quyền và các tài sản khác phải bán đấu giá theo quy định của pháp luật.
Ngoài ra, trong trường hợp cá nhân, tổ chức lựa chọn BĐG tài sản thuộc sở
hữu của mình thông qua tổ chức BĐG tài sản chuyên nghiệp thì trình tự, thủ tục
quy định tại Nghị định 17/2010/NĐ-CP cũng được áp dụng.
Nâng cao tiêu chuẩn trở thành đấu giá viên: Nghị định số 05/2005/NĐCP quy định điều kiện được cấp thẻ đấu giá viên tương đối đơn giản, chưa tương
xứng với nhiệm vụ, trách nhiệm của đấu giá viên (quy định người có bằng Đại
học trong bất kỳ lĩnh vực nào đều trở thành đấu giá viên mà không cần phải qua
đào tạo, bồi dưỡng).
Nhằm nâng cao chất lượng và tính chuyên nghiệp của đội ngũ đấu giá
viên, Nghị định 17/2010/NĐ-CP quy định chặt chẽ hơn về tiêu chuẩn trở thành
đấu giá viên. Theo đó, đấu giá viên phải là người đã tốt nghiệp đại học ngành luật
hoặc ngành kinh tế và đã qua khóa đào tạo nghề đấu giá.
So với Nghị định 05/2005/NĐ-CP, Nghị định 17/2010/NĐ-CP còn bổ
sung quy định về việc cấp lại, thu hồi Chứng chỉ hành nghề nhằm quản lý chặt
chẽ hơn hoạt động của đội ngũ đấu giá viên.
Quy định rõ hơn về tổ chức bán đấu giá tài sản: Nghị định xác định rõ hơn
các tổ chức BĐG tài sản chuyên nghiệp gồm có: Trung tâm dịch vụ BĐG tài sản
và doanh nghiệp BĐG tài sản. Ngoài các tổ chức BĐG tài sản chuyên nghiệp,
còn có 2 loại Hội đồng: Hội đồng BĐG tài sản cấp huyện được thành lập để thực

21


hiện bán tài sản là tang vật, phương tiện vi phạm hành chính do cơ quan tịch thu
từ cấp huyện trở xuống ra quyết định tịch thu theo quy định của pháp luật về xử

22