ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN VĂN THÀNH

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN PHÚ LƯƠNG,
TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2007 -2010

CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
MÃ SỐ: 60 62 16

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP

Người hướng dẫn khoa học: TS. HOÀNG HẢI

THÁI NGUYÊN - 2010


i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan rằng số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn
này là hoàn toàn trung thực, chưa sử dụng cho bảo vệ một học vị nào. Mọi sự
giúp đỡ cho hoàn thành luận văn đều đã được cảm ơn. Các thông tin, tài liệu
trình bày trong luận văn này đã được ghi rõ nguồn gốc.
Tác giả
Nguyễn Văn Thành



MỤC LỤC
MỞ ĐẦU...............................................................................................................................1

1. Tính cấp thiết của đề tài.............................................................................................1
2. Mục đích - yêu cầu của đề tài ...................................................................................2
* Mục đích.................................................................................................................. 2
* Yêu cầu.................................................................................................................... 2
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU................................................3

1.1. KHÁI NIỆM BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN .....3
1.1.1. Bất động sản .................................................................................................... 3
1.1.2. Thị trường bất động sản .................................................................................. 3
1.2. GIÁ ĐẤT VÀ CƠ SỞ KHOA HỌC XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT ..........................4
1.2.1. Khái niệm về giá đất ....................................................................................... 4
1.2.2. Cơ sở khoa học xác định giá đất..................................................................... 5
1.2.2.1. Địa tô............................................................................................................. 5
1.2.2.2. Lãi suất Ngân hàng....................................................................................... 6
1.2.2.3. Quan hệ cung cầu ......................................................................................... 6
1.2.2. Giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất ....................................................... 8
1.2.3. Những yếu tố cơ bản xác định giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất... 10
1.2.4. Các phương pháp định giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất ............... 12
1.2.5. Các khái niệm liên quan................................................................................ 13
1.3. ĐẤU GIÁ Ở MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI...........................................15
1.3.1. Trung Quốc.................................................................................................... 15
1.3.2. Đài Loan......................................................................................................... 17
1.3.3. Nhật Bản ........................................................................................................ 18
1.4. ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM.....................................20
1.4.1. Quá trình hình thành chủ trương đấu giá đất ở Việt Nam .......................... 20
1.4.1.1. Quá trình khai thác quỹ đất trong cơ chế giao đất tạo vốn đầu tư xây
dựng cơ sở hạ tầng ở Việt Nam .............................................................................. 20


3.1. ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ XÃ HỘI HUYỆN PHÚ LƯƠNG ......35
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ......................................................................................... 35
3.1.1.1. Vị trí địa lý.................................................................................................. 35


v

3.1.1.2. Địa hình, địa mạo ....................................................................................... 35
3.1.1.3. Khí hậu........................................................................................................ 37
3.1.1.4. Các nguồn tài nguyên tự nhiên.................................................................. 37
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội.............................................................................. 37
3.1.2.1. Kinh tế......................................................................................................... 37
3.1.2.2. Dân số và lao động..................................................................................... 38
3.1.2.3. Cơ sở hạ tầng .............................................................................................. 40
3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên và kinh tế - xã hội tác động đến việc
sử dụng đất đai ......................................................................................................... 40
3.2. TÌNH HÌNH QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI HUYỆN PHÚ LƯƠNG41
3.2.1. Tình hình quản lý đất đai .............................................................................. 41
3.2.2. Hiện trạng sử dụng đất đai huyện Phú Lương............................................. 44
3.2.3. Biến động đất đai huyện Phú Lương giai đoạn 2005 - 2010...................... 46
3.3. CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN PHÚ LƯƠNG TRONG THỜI GIAN QUA ............................................47
3.3.1. Các văn bản về đấu giá quyền sử dụng đất ở huyện Phú Lương ............... 47
3.3.1.1. Văn bản của tỉnh Thái Nguyên.................................................................. 47
3.3.1.2. Văn bản của huyện Phú Lương ................................................................. 48
3.3.2. Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất ............................................................. 50
3.3.2.1 . Đối tượng được tham gia đấu giá quyền sử dụng đất. ............................ 50
3.3.2.2. Người không được tham gia đấu giá quyền sử dụng đất......................... 50
3.3.2.3. Điều kiện của các lô đất đấu giá quyền sử dụng đất ................................ 50

3.6.2. Đối với người tham gia đấu giá.................................................................... 87
3.6.3. Đối với công tác quản lý đất đai và xây dựng đô thị................................... 88
3.7. MỘT SỐ GIẢI PHÁP ĐỐI VỚI CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT..................................................................................................................88
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .........................................................................................90

KẾT LUẬN...................................................................................................................90
KIẾN NGHỊ ..................................................................................................................91
TÀI LIỆU THAM KHẢO ...............................................................................................93


vii

DANH MỤC BẢNG
Bảng 3.1. Diện tích, dân số và mật độ dân số huyện Phú Lương năm 2009......................39
Bảng 3.2. Cơ cấu các loại đất theo mục đích sử dụng năm 2010........................................45
Bảng 3.3. Tình hình biến động đất đai của huyện năm giai đoạn 2005-2010....................46
Bảng 3.4: Tổng hợp kết quả hiện đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Phú
Lương giai đoạn 2007 - 2010 ...............................................................................58
Bảng 3.5. Kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất khu dân cư phố Giang Bình - thị
trấn Giang Tiên ......................................................................................................59
Bảng 3.6: Bảng tổng hợp các cá nhân trúng đấu giá Khu dân cư Phố Giang Bình...........60
Bảng 3.7: Kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất tại khu dân cư Thác Lở - thị trấn
Đu............................................................................................................................62
Bảng 3.8: Bảng tổng hợp các cá nhân trúng đấu giá Khu dân cư Thác Lở - Thị trấn
Đu............................................................................................................................63
Bảng 3.9: Kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất tại khu dân cư xóm Xuân Trường
- xã Ôn Lương........................................................................................................65
Bảng 3.10 : Bảng tổng hợp các cá nhân trúng đấu giá tại khu dân cư xóm Xuân
Trường - xã Ôn Lương..........................................................................................66


NGHĨA

BTC

Bộ Tài chính

CP

Chính phủ

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

NĐ

Nghị định

STT

Số thứ tự

TT

Thông tư

QSD

Quyền sử dụng

40% lượng của cải vật chất của mỗi nước. Thị trường bất động sản là một trong
những thị trường quan trọng của nền kinh tế thị trường bởi thị trường này liên quan
trực tiếp tới một lượng tài sản lớn cả về quy mô, tính chất cũng như giá trị của các
mặt trong nền kinh tế quốc dân. Ngoài ra, bất động sản còn là tài sản lớn của từng
hộ gia đình, ngoài chức năng là nơi ở, nơi tổ chức hoạt động kinh tế gia đình, nó
còn là nguồn vốn để phát triển thông qua hoạt động thế chấp. Thị trường bất động
sản phát triển thì một nguồn vốn lớn tại chỗ được huy động. [40].
Phát triển và quản lý tốt thị trường bất động sản, đặc biệt là thị trường
quyền sử dụng đất là điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu quả tài sản quý thuộc
sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, góp phần kích thích sản xuất


2
phát triển, tăng nguồn thu cho ngân sách, đáp ứng nhu cầu ngày càng gia tăng về
nhà ở cho nhân dân từ đô thị - nông thôn.
Để phát huy được nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp công nghiệp
hoá - hiện đại hoá đất nước, công tác đấu giá quyền sử dụng đất đã thực sự là một
hướng đi mới cho thị trường bất động sản. Giá đất quy định và giá đất theo thị
trường đã xích lại gần nhau hơn thông qua việc đấu giá quyền sử dụng đất.
Với mục tiêu phân tích, đánh giá cơ sở pháp lý, cơ chế thực hiện, hiệu quả
của đấu giá quyền sử dụng đất để rút ra cơ sở khoa học, cơ sở thực tiễn đồng thời
nhằm góp phần vào việc đẩy mạnh thị trường bất động sản thông qua công tác đấu
giá quyền sử dụng đất chúng tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác
đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Phú Lương, tỉnh Thái Nguyên
giai đoạn 2007-2010”.
2. Mục đích - yêu cầu của đề tài
* Mục đích
- Tìm hiểu các chính sách và văn bản liên quan đến đấu giá, đánh giá công
tác đấu giá quyền sử dụng đất;
- Đánh giá hiệu quả của đấu giá quyền sử dụng đất qua một số khu quy

sản; Trung Quốc bất động sản (Đất đai và tài sản trên đất) được phép giao dịch
trên thị trường bất động sản, nhưng đất đai thuộc sở hữu Nhà nước không được
mua bán mà chỉ được chuyển quyền sử dụng đất.
Ở nước ta cũng vậy, không phải tất cả các loại bất động sản đều được tham
gia vào thị trường bất động sản do có nhiều bất động sản không phải là bất động
sản hàng hoá (Ví dụ: Các công trình hạ tầng mang tính chất công cộng sử dụng
chung). Đất đai là bất động sản theo pháp luật về chế độ sở hữu ở nước ta thì đất
đai không có quyền sở hữu riêng mà chỉ là quyền sở hữu toàn dân, do vậy đất đai
không phải là hàng hoá. Chỉ có quyền sử dụng đất, cụ thể hơn là quyền sử dụng đất
một số loại đất và của một số đối tượng cụ thể và trong những điều kiện cụ thể mới
được coi là hàng hoá và được đưa vào lưu thông thị trường bất động sản.[37]
1.1.2. Thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh


4
tế. Thị trường bất động sản có liên quan đến lượng tài sản rất lớn trong nền kinh tế
của một nước. Việc phát triển thị trường bất động sản tạo ra những kích thích cho
đầu tư vào đất đai. Sự chuyển dịch năng động về lao động giữa các ngành, các
vùng lãnh thổ; Chuyển bất động sản thành tài sản chính để thu hút và huy động các
nguồn lực tài chính cho nền kinh tế... Với vai trò hết sức quan trọng nói trên của
bất động sản và thị trường bất động sản đối với nền kinh tế. [11]
Thực chất hàng hoá trao đổi trên thị trường bất động sản ở Việt Nam là trao
đổi giá trị quyền sử dụng đất có điều kiện và quyền sở hữu các tài sản gắn liền với
đất. [12], [24].
1.2. GIÁ ĐẤT VÀ CƠ SỞ KHOA HỌC XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT
1.2.1. Khái niệm về giá đất
Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị. Do đó đối
với đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động
kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, nói cách khác giá cả đất đai cao

nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu của địa chủ
hay nhà tư bản, thì những cơ sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệt đối và địa tô độc
quyền bị xoá bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tô chênh lệch, song nó thuộc sở hữu của Nhà
nước và khác về bản chất với địa tô chênh lệch dưới chủ nghĩa tư bản. [30].
Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu ở những
ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như ruộng đất có độ màu mỡ cao
hơn, có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản đầu tư thêm có hiệu suất cao
hơn. Là độ chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt. Những
người kinh doanh trên ruộng đất loại tốt và loại vừa có thể thu được một khoản lợi
nhuận bình quân bằng số chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất
cá biệt [30]. Vì ruộng đất thuộc sở hữu của địa chủ nên lợi nhuận phụ thêm đó
được chuyển cho địa chủ dưới hình thức địa tô chênh lệch. Như vậy địa tô chênh
lệch gắn liền với sự độc quyền kinh doanh tư bản chủ nghĩa về ruộng đất. Địa tô
chênh lệch còn tồn tại cả trong điều kiện của chủ nghĩa xã hội, song được phân


6
phối một phần dưới hình thức thu nhập thuần tuý phụ thêm của các Hợp tác xã
nông nghiệp của nông dân, một phần dưới hình thức thu nhập của Nhà nước.
Có hai loại địa tô chênh lệch: Địa tô chênh lệch 1 và địa tô chênh lệch II.
Địa tô chênh lệch I là địa tô chênh lệch thu được trên những ruộng đất có độ màu
mỡ tự nhiên trung bình và tốt, có vị trí gần thị trường tiêu thụ. Địa tô chênh lệch II
là địa tô chênh lệch thu được do đầu tư, thâm canh trên thửa đất đó.
1.2.2.2. Lãi suất Ngân hàng
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có
thể tăng hay giảm. Vì địa tô vận động một cách độc lập với giá đất cho nên có thể
tác động sự ảnh hưởng của địa tô với giá đất để xem giá đất còn chịu ảnh hưởng
bởi yếu tố nào. Có thể thấy ngay rằng lãi suất ngân hàng mà cao thì số tiền mua đất
phải giảm đi, nếu không thì đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua đất
để có địa tô. Còn nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đất

lượng diện tích đất ở tại đô thị sẽ làm chậm sự tăng giá đất ở khu vực này. Bên
cạnh đó sự phát triển và tăng trưởng liên tục về kinh tế của một khu vực nào đó
dẫn đến nhu cầu sử dụng đất ngày một nhiều hơn cho tất cả các ngành kinh tế, vì
thế giá đất ngày một cao hơn [24]. Bằng chứng là các lô đất ở bị chia cắt ngày một
nhỏ hơn và thay thế vào những khoảng đất trống là những căn nhà riêng biệt cho
hộ gia đình. Đất đai luôn có hạn mà nhu cầu về đất thì vô hạn, cho nên theo đà
phát triển giá đất đô thị vẫn có xu hướng tăng liên tục.
Nhìn chung ở Việt Nam trong thời gian tới quan hệ cung cầu về đất sử dụng
vào mục đích sản xuất nông nghiệp chưa đến mức mất cân đối căng thẳng giữa lao
động công nghiệp và đất đai. Phần lớn đất chưa sử dụng lại là đất đồi núi, các vùng
ven biển... đòi hỏi phải có vốn đầu tư lớn thì mới đưa vào khai thác được. Luật đầu
tư ban hành củng cố thêm quy mô sản xuất đa dạng cây trồng, mở thêm nhiều ngành
nghề thu hút lực lượng lao động xã hội. Tốc độ phát triển công nghiệp đầu tư xây
dựng ở các khu trung tâm thương mại, du lịch... cũng mở ra khả năng thu hút lực
lượng lao động từ khu vực nông nghiệp. Tuy nhiên tốc độ tăng lao động của Việt
Nam bình quân khoảng 2,5-3% năm. Chính phủ chưa có khả năng sắp xếp là một
trong những yếu tố tạo lên sự mất cân đối giữa lao động và đất đai. Đó là chưa tính


8
đến yếu tố tiến bộ kỹ thuật, đầu tư thiết bị máy móc sẽ làm dư thừa lao động. [13].
Một yếu tố khác cũng có làm ảnh hưởng đến quan hệ cung cầu về đất đó là
đất đai chưa được sử dụng thực sự trở thành hàng hoá. Luật đất đai cho phép các tổ
chức cá nhân và hộ gia đình sử dụng đất có 6 quyền: Chuyển đổi, chuyển nhượng,
cho thuê, thừa kế, thế chấp và góp vốn [31]. Việc thực hiện những quyền này lại bị
hạn chế bởi các điều kiện cần thiết để không dẫn đến tích tụ đất, bảo đảm mỗi
người đều có đất để canh tác và có nhà để ở.
1.2.2. Giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất
Đất đai là một trong những nhân tố cơ bản của sự tồn tại quốc gia. Đó là
một vật thể tự nhiên không do con người tạo ra tuy có thể làm thay đổi nó trong

vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về
quyền sử dụng đất.”[26]
Nếu như trước đây Nhà nước chỉ quy định một loại giá đất áp dụng cho mọi
quan hệ đất đai, thì Luật Đất đai 2003 đề cập nhiều loại giá đất để xử lý từng nhóm
quan hệ đất đai khác nhau. Giá đất được hình thành trong các trường hợp sau đây:
1. Do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá
theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 của Luật này.
2. Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.
3. Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan
khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất;
góp vốn bằng quyền sử dụng đất. [26]
Thời gian qua, giá đất trên thị trường biến động mạnh, việc xác định giá đất
quy định thường thấp hơn nhiều giá trị thực của đất đai và chậm được sửa đổi, bổ
sung. Giá đất do Nhà nước xác định không phản ánh đúng và thường thấp hơn
nhiều so với giá trị thực của đất đai. Vì vậy, giá đất do Nhà nước ban hành không
có tính khả thi và không áp dụng được trên thực tế. Do vậy, tại tại điều 56, khoản
1, mục 4 Luật đất đai 2003 quy định: giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố
trực thuộc trung ương quy định được công bố công khai vào ngày 01 tháng 01
hàng năm được sử dụng làm căn cứ để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ
chuyển quyền sử dụng đất; tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho


10
thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử
dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất, lệ
phí trước bạ, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; tính tiền bồi thường đối với
người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước.
Giá đất hình thành do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử
dụng đất. Giá đất này phản ánh chính xác giá trị thực của đất đai, khắc phục việc
đầu cơ đất đai để kiếm lời và các tiêu cực trong hoạt động giao đất, cho thuê đất.

Một khu đất cho dù có rất nhiều yếu tố thuận lợi nhưng nếu chưa được đầu
tư xây dựng cơ sở hạ tầng, khu đất sẽ có những hạn chế nhất định trong việc xác
định giá đất. Ngược lại, một khu vực được đầu tư cơ sở hạ tầng như hệ thống
đường giao thông, hệ thống cấp thoát nước đồng bộ, dịch vụ thông tin liên lạc hiện
đại, điện sinh hoạt, điện sản xuất qui mô lớn,… (những yếu tố phục vụ trực tiếp và
thiết thực đối với đời sống sinh hoạt của dân cư và nhu cầu sản xuất của các doanh
nghiệp) sẽ làm tăng giá trị của đất và tác động trực tiếp đến giá đất.
- Điều kiện kinh tế - xã hội và khả năng hình thành các công trình dịch vụ
Khu vực có điều kiện kinh tế - xã hội phát triển thuận lợi cho kinh doanh
thương mại, văn phòng, cửa hàng dịch vụ hoặc môi trường sinh sống là điều kiện
có sức thu hút dân cư đến ở, các yếu tố này sẽ làm cho giá đất thực tế ở khu vực
này tăng lên. Nếu là nơi khu công nghiệp tập trung, có nhiều nhà máy, xí nghiệp,
khu công nghiệp, khu chế xuất sẽ hạn chế khả năng phát triển nhà ở khu vực xung
quanh, dân cư đến đây ít dẫn đến giá đất ở giảm.
- Yếu tố về khả năng sử dụng theo các mục đích và yêu cầu khác nhau
Một lô đất nếu dùng để sử dụng cho các mục đích khác thì giá đất của nó
cũng chịu ảnh hưởng theo các mục đích đó vì đất đai là một tài sản không giống
như những tài sản thông thường, đó là tính không đồng nhất, sự cố định về vị trí,
có hạn về không gian và vô hạn về thời gian sử dụng. Đất có hạn về số lượng cung
cấp nhưng nó lại cho một chức năng sử dụng xác định như nhà ở có nghĩa là sự
đầu tư không hoàn toàn bất biến. [17]


12
1.2.4. Các phương pháp định giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất
Có nhiều phương pháp định giá đất để thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất,
có thể sử dụng một trong số các phương pháp sau:
- Phương pháp so sánh trực tiếp: Phương pháp so sánh trực tiếp còn gọi tắt
là phương pháp thị trường, là một trong những phương pháp định giá đất thường
dùng nhất. Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp xác định mức giá thông

ước tính để tạo ra sự phát triển ra khỏi tổng giá trị phát triển giả định của bất động
sản. Phương pháp thặng dư được áp dụng để xác định giá đất của các thửa đất
trống có tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc do chuyển mục đích sử
dụng đất trong khi không có giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất tương tự trên
thị trường để áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp. [17],[19]
Trong việc sử dụng các phương pháp trên để tiến hành định giá đất, không
có phương pháp nào là phương pháp riêng rẽ, chỉ sử dụng phương pháp thích hợp
nhất, còn các phương pháp khác có thể được sử dụng để kiểm tra kết quả của
phương pháp thích hợp nhất.
1.2.5. Các khái niệm liên quan
- Đấu giá: Là bán bằng hình thức để cho người mua lần lượt trả giá - ai trả
giá cao nhất thì được.
- Đấu thầu: là đấu giá trước công chúng, ai nhận làm hoặc nhận bán với giá
rẻ nhất thì được giao cho làm hoặc được bán hàng.
- Định giá: là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng
hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định, tại một thời điểm xác định.
- Định giá đất: Được hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất
bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời
điểm xác định.
Giá cả, thị trường, giá thành và giá trị: là những khái niệm có liên quan mật
thiết với nhau mà người định giá phải phân biệt rõ ràng khi định giá đất:
- Giá cả được hình thành qua việc mua bán, chuyển dịch và thường được
dùng cho các cuộc trao đổi đã hoàn thành, đó là khoản thanh toán mà cả người
mua và người bán đều thoả thuận trong các điều kiện tại thời điểm giao dịch.


14
Thông thường môi trường giao dịch phản ánh các điều kiện của một hoặc một số
thị trường đó là sự dàn xếp giữa người bán và người mua qua cơ chế của giá cả.
Thị trường có thể chịu ảnh hưởng của yếu tố địa lý, các yếu tố sản xuất, số lượng

định giá và cũng là mục đích chính của nó.
1.3. ĐẤU GIÁ Ở MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI
1.3.1. Trung Quốc
Từ 01/7/1997 Trung Quốc đã chia thành 23 tỉnh, 5 khu tự trị, 4 thành phố
trực thuộc Trung ương và 1 khu vực Hành chính đặc biệt (Hồng Kông).
Theo Luật quản lý bất động sản của Trung Quốc (được Quốc hội khoá 8 kỳ
họp thứ 8 - 5/7/1994 thông qua. Chủ tịch nước công bố theo lệnh số 24, 5/7/1994 có hiệu lực thi hành từ 01/01/1995) thì tương tự với việc giao đất có thu tiền sử dụng
đất của Việt Nam. Tại Trung Quốc, Nhà nước giao quyền sử dụng đất thuộc sở hữu
nhà nước trong một số năm nhất định và việc nộp tiền cho nhà nước về quyền sử
dụng đất của người sử dụng đất được gọi là Xuất nhượng quyền sử dụng đất.
Việc xuất nhượng quyền sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch sử dụng
đất tổng thể, quy hoạch đô thị và kế hoạch sử dụng đất xây dựng hàng năm. Xuất
nhượng quyền sử dụng đất của UBND cấp Huyện trở lên để làm nhà ở là phải căn
cứ vào chỉ tiêu khống chế và phương án giao đất làm nhà ở hàng năm của UBND
cấp tỉnh trở lên, báo cáo với chính phủ hoặc UBND tỉnh phê chuẩn theo quy định
của chính phủ. Việc xuất nhượng quyền sử dụng đất phải thực hiện theo kế hoạch
và bước đi của UBND cấp huyện. Việc giao từng thửa đất, mục đích sử dụng, thời
hạn sử dụng và những điều kiện khác là do các cơ quan quản lý cấp huyện, thị về
quy hoạch, xây dựng nhà đất phối hợp hình thành phương án theo quy định của
chính phủ, trình báo cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê chuẩn, sau đó cơ quan
quản lý đất đai cấp huyện, thị thực hiện. UBND huyện, thị trực thuộc quy định
quyền hạn của các cơ quan thuộc quyền quản lý của mình.
Việc xuất nhượng quyền sử dụng đất có thể lựa chọn phương thức đấu giá,
đấu thầu hoặc thoả thuận song phương. Đối với đất để xây dựng công trình thương
mại, du lịch, giải trí hoặc nhà ở sang trọng, nếu có điều kiện thì phải thực hiện
phương thức đấu giá và đấu thầu, nếu không có điều kiện để đấu giá, đấu thầu thì