ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN VĂN THÀNH

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN PHÚ LƢƠNG,
TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2007 -2010

CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
MÃ SỐ: 60 62 16

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP

Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: TS. HOÀNG HẢI

THÁI NGUYÊN - 2010

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên




i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan rằng số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn
này là hoàn toàn trung thực, chƣa sử dụng cho bảo vệ một học vị nào. Mọi sự
giúp đỡ cho hoàn thành luận văn đều đã đƣợc cảm ơn. Các thông tin, tài liệu
trình bày trong luận văn này đã đƣợc ghi rõ nguồn gốc.

Tôi xin trân trọng cảm ơn!

Tác giả
Nguyễn Văn Thành

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên




iii

MỤC LỤC
MỞ ĐẦU .......................................................................................................................... 1

1. Tính cấp thiết của đề tài............................................................................................. 1
2. Mục đích - yêu cầu của đề tài ................................................................................... 2
* Mục đích ..............................................................................................................2
* Yêu cầu ................................................................................................................2
CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU.............................................. 3

1.1. KHÁI NIỆM BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN...... 3
1.1.1. Bất động sản..................................................................................................3
1.1.2. Thị trƣờng bất động sản ................................................................................3
1.2. GIÁ ĐẤT VÀ CƠ SỞ KHOA HỌC XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT........................... 4
1.2.1. Khái niệm về giá đất .....................................................................................4
1.2.2. Cơ sở khoa học xác định giá đất ...................................................................5
1.2.2.1. Địa tô ..........................................................................................................5
1.2.2.2. Lãi suất Ngân hàng ....................................................................................6
1.2.2.3. Quan hệ cung cầu.......................................................................................6

2.2. PHẠM VI NGHIÊN CỨU ..................................................................................32
2.3. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU ...............................................................................32
2.3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của huyện Phú Lƣơng, tỉnh
Thái Nguyên .........................................................................................................32
2.3.2. Đánh giá thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Phú
Lƣơng, tỉnh Thái Nguyên .....................................................................................32
2.3.3. Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua các mặt ...33
2.3.4. Đề xuất một số giải pháp, kiến nghị đối với công tác đấu giá quyền sử
dụng đất .................................................................................................................33
2.4. PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ......................................................................33
2.4.1. Phƣơng pháp kế thừa các tài liệu liên quan ................................................33
2.4.2. Phƣơng pháp điều tra thống kê ...................................................................33
2.4.3. Phƣơng pháp sử lý số liệu bằng các phần mềm máy tính ..........................33
2.4.4. Phƣơng pháp phân tích tổng hợp ................................................................34
2.4.5. Phƣơng pháp chuyên gia.............................................................................34
CHƢƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU .................................................................. 35

3.1. ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ XÃ HỘI HUYỆN PHÚ LƢƠNG.......35
3.1.1. Điều kiện tự nhiên.......................................................................................35
3.1.1.1. Vị trí địa lý ...............................................................................................35

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên




v

3.1.1.2. Địa hình, địa mạo .....................................................................................35
3.1.1.3. Khí hậu .....................................................................................................37


vi

3.3.3. Quy trình đấu giá quyền sử dụng đất ..........................................................57
3.4. KẾT QUẢ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN PHÚ LƢƠNG ..57
3.4.1. Khu dân cƣ phố Giang Bình - thị trấn Giang Tiên .....................................59
3.4.2. Đấu giá tại khu dân cƣ Thác Lở - thị trấn Đu .............................................60
3.4.3. Đấu giá tại khu dân cƣ xóm Xuân trƣờng - xã Ôn Lƣơng..........................64
3.4.4. Đấu giá các lô đất tại khu dân cƣ Chợ Yên Đổ - xã Yên Đổ......................66
3.4.5. Tổng hợp đấu giá quyền sử dụng đất từ 04 khu quy hoạch dân cƣ ............68
3.4.6. So sánh giá đất trúng đấu giá quyền sử dụng đất với giá chuyển nhƣợng
thực tế trên thị trƣờng ...........................................................................................78
3.4.7. Hiện trạng sử dụng đất sau khi đấu giá quyền sử dụng đất ........................80
3.5. ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN PHÚ LƢƠNG .....................................................81
3.5.1. Hiệu quả kinh tế ..........................................................................................81
3.5.1.1. Đối với Nhà nƣớc ....................................................................................81
3.5.1.2. Đối với ngƣời sử dụng đất .......................................................................83
3.5.2. Hiệu quả xã hội ...........................................................................................84
3.5.3. Hiệu quả đối với công tác quản lý và sử dụng đất đai. ...............................85
3.5.4. Hiệu quả môi trƣờng ...................................................................................86
3.6. MỘT SỐ HẠN CHẾ CỦA CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ..87
3.6.1. Công tác tổ chức .........................................................................................87
3.6.2. Đối với ngƣời tham gia đấu giá ..................................................................87
3.6.3. Đối với công tác quản lý đất đai và xây dựng đô thị ..................................88
3.7. MỘT SỐ GIẢI PHÁP ĐỐI VỚI CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT ..................................................................................................................88
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ..................................................................................... 90

KẾT LUẬN ...................................................................................................................90

Bảng 3.14: Tổng hợp bƣớc giá, giá sàn tại khu đất đấu giá ............................................. 72
Bảng 3.15: Số ngƣời tham gia đấu giá quyền sử dụng đất ............................................... 75
Bảng 3.16: Kết quả phân loại ngƣời tham gia đấu giá và ngƣời trúng đấu giá................. 76
Bảng 3.17: Tổng số tiền thu đƣợc sau khi đấu giá ........................................................... 78
Bảng: 4.18. Tổng hợp giá sàn - giá trúng đấu giá - giá thị trƣờng.................................... 79
Bảng 3.19. Tổng số lô và diện tích đất đã đƣa vào sử dụng ............................................. 80
Bảng 3.20: So sánh hiệu quả kinh tế theo 2 hình thức: giao đất và đấu giá đất ................ 83

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên




viii

DANH MỤC HÌNH
Hình 1.1. Trình tự tổ chức đấu giá bất động sản tại Nhật Bản ................................. 19
Hình 3.1. Bản đồ hành chính huyện Phú Lƣơng, tỉnh Thái Nguyên ........................ 36
Hình 3.2. Cơ cấu dân số huyện Phú Lƣơng năm 2010 ............................................ 38
Hình 3.3. Cơ cấu đất đai huyện Phú Lƣơng năm 2010 ............................................ 46
Hình 3.4. Biến động cơ cấu sử dụng đất giai đoạn 2005-2010 ................................ 47
Hình 3.5. Quy trình đấu giá quyền sử dụng đất ....................................................... 57
Hình 3.6. Hình thức và trình tự đấu giá .................................................................. 73
Hình 3.7. Biểu đồ so sánh giá sàn, giá trúng đấu giá, giá thị trƣờng ........................ 79
Hình 3.8. Biểu đồ hiện trạng sử dụng đất tại các khu quy hoạch dân cƣ.................. 81

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên




Thông tƣ

QSD

Quyền sử dụng

QĐ

Quyết định

UBND

Uỷ ban nhân dân

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên




data error !!! can't not
read....


data error !!! can't not
read....


data error !!! can't not
read....


data error !!! can't not
read....

data error !!! can't not
read....


data error !!! can't not
read....

data error !!! can't not
read....


data error !!! can't not
read....

data error !!! can't not
read....