ĐẠI HỌCTHÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
------------------------------------

HOÀNG MINH HẢI
Tên đề tài:
“ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN ĐỒNG HỶ, TỈNH THÁI NGUYÊN
GIAI ĐOẠN 2012 - 2014”

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo

: Chính quy

Chuyên ngành

: Địa chính môi trường

Khoa

: Quản lý Tài nguyên

Khóa học

: 2011 – 2015

THÁI NGUYÊN, 2015



Giảng viên hướng dẫn

:

TS. Lê Văn Thơ

Khoa Quản lý tài nguyên - Trường Đại học Nông Lâm

THÁI NGUYÊN, 2015


i

LỜI CẢM ƠN
Sau quá trình thực tập tại trường và thời gian thực tập tại Phòng Tài
Nguyên Môi Trường huyện Đồng Hỷ từ ngày 05/1/2015 đến 5/4/2015 đề tài
của em đã hoàn thành. Với tấm lòng biết ơn sâu sắc em xin chân thành cảm
ơn Ban giám hiệu trường Đại Học Nông Lâm Thái Nguyên, ban chủ nhiệm
khoa Quản Lý Tài Nguyên cùng toàn thể các thầy cô giáo đã tận tình giảng
dạy, dìu dắt em trong suốt thời gian học tập và rèn luyện tại trường.
Đặc biệt em đã nhận được sự giúp đỡ tận tình của thầy giáo TS. Lê Văn
Thơ. Thầy đã tận tình chỉ bảo để em hoàn thành tốt khóa luận này.
Em xin chân thành cảm ơn Phòng Tài Nguyên Môi Trường, Văn Phòng
Đăng Ký QSD đất huyện Đồng Hỷ, các anh chị, cán bộ đã tạo điều kiện giúp
đỡ em trong trong quá trình thực tập.
Do trình độ và thời gian có hạn, bước đầu làm quen với phương pháp
nghiên cứu. Vì vậy bài khóa luận của em còn rất nhiều thiếu sót, em rất mong
nhận được sự đóng góp ý kiến quý báu của các thầy cô và các bạn để bài khóa
luận của em được hoàn chỉnh hơn.
Cuối cùng em xin chúc toàn thể các thầy, cô giáo luôn mạnh khẻo, hạnh

cấp GCNQSD đấttrên địa bàn huyện Đồng Hỷ - tỉnh Thái Nguyên
tính từ 2012 đến ngày 30/12/2014 ................................................ 40


iii

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

CT-HĐBT

Chỉ thị-Hội đồng Bộ trưởng

CT-TTg

Chỉ thị-Thủ tướng Chính Phủ

GCNQSD

Giấy chứng nhận quyền sử dụng

GCNQSD

Giấy chứng nhận quyền sử dụng

NĐ-CP

Nghị định-Chính Phủ

NQ-HĐND


VPSĐKQSDĐ

Văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất


iv

MỤC LỤC
Trang
Phần 1: MỞ ĐẦU ............................................................................................ 1
1.1 Đặt vấn đề................................................................................................... 1
1.2. Mục đích nghiên cứu .................................................................................. 2
1.3 Yêu cầu của đề tài ....................................................................................... 2
1.4. Ý nghĩa của đề tài ....................................................................................... 3
PHẦN 2: TỔNG QUAN TÀI LIỆU............................................................... 4
2.1. Cơ sở khoa học và pháp lý của công tác đăng kí đất đai cấp GCNQSD đất .... 4
2.1.1. Cơ sở khoa học ........................................................................................ 4
2.1.2 cơ sở pháp lý ............................................................................................ 5
2.2. Mục đích, yêu cầu đối tượng và các trường hợp được cấp GCNQSD đất......11
2.2.1. Mục đích................................................................................................ 11
2.2.2. Yêu cầu .................................................................................................. 11
2.2.3. Nguyên tắc cấp GCNQSD đất .............................................................. 12
2.2.5. Điều kiện được cấp GCNQSD đất ........................................................ 13
2.2.6. Thẩm quyền xét cấp GCNQSD đất ....................................................... 14
2.2.7. Các quyền và nghĩa vụ chung của người sử dụng đất .......................... 14
2.2.8. Nội dung quản lý Nhà nước về đất đai ................................................. 15
2.2. Tình hình cấp GCNQSD đất của cả nước và tỉnh thái nguyên ................ 16
2.2.1. Tình hình cấp GCNQSD đất trong cả nước. ......................................... 16
2.2.2. Những tồn tại, hạn chế .......................................................................... 18
2.2.3. Tình hình cấp GCNQSD đất tại tỉnh thái nguyên. ................................ 19

4.3.2. Đánh giá công tác cấp GCNQDĐ trên địa bàn huyện Đồng Hỷ theo loại
đất .................................................................................................................... 34
4.3.3. Đánh giá công tác cấp GCNQDĐ trên địa bàn huyện Đồng Hỷ theo địa
giới hành chính. ................................................................................................ 36


vi

4.4. Đánh giá những thuận lợi và khó khăn và biện pháp khắc phục để đẩy
mạnh công tác cấp GCNQSD đất ................................................................... 40
4.4.1 Thuận lợi ................................................................................................ 40
4.4.2. Khó khăn ............................................................................................... 41
PHẦN 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ..................................................... 44
5.1. Kết luận .................................................................................................... 44
5.2. Kiến nghị .................................................................................................. 44
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 46


1

Phần 1
MỞ ĐẦU
1.1 Đặt vấn đề
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là điều kiện
tồn tại, phát triển của con người và các sinh vật khác trên trái đất, là tư liệu
sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống,
là nơi sinh sống, lao động của con người. Đất đai là nguồn tài nguyên có
hạn về số lượng và có tính cố định về vị trí.Ngay từ khi mới thành lập, Đảng
ta coi đất đai là một trong những mục tiêu đấu tranh cách mạng, đánh giá
đúng vai trò, vị trí của đất đai nên trong mỗi giai đoạn lịch sử, Đảng và Nhà

cấp GCNQSD đất đạt hiệu quả cao hơn.
1.2. Mục đích nghiên cứu
- Qua nghiên cứu nắm được Quy trình cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất đai.
- Tìm hiểu và đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất trên địa bàn huyện Đồng Hỷ - tỉnh Thái Nguyên.
- Xác định những thuận lợi, khó khăn trong công tác cấp GCNQSD
đấttrên địa bàn huyện Đồng Hỷ - tỉnh Thái Nguyên.
- Đề xuất những giải pháp để khắc phục những tồn tại và nâng cao hiệu
quả công tác cấp GCNQSD đất tại địa phương.
1.3 Yêu cầu của đề tài
- Nắm vững và thực hiện những quy định trong Luật đất đai 2003, các
văn bản dưới luật về công tác cấp GCNQSD đất, các văn bản của ngành và
của tỉnh Thái Nguyên về công tác cấp GCNQSD đất.
- Số liệu thu thập phân tích chính xác, phản ánh trung thực khách quan
công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.


3

- Tiếp cận thực tế công việc để nắm được quy trình, trình tự cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Những giải pháp đưa ra phải rõ ràng, phù hợp với thực trạng của địa
phương đáp ứng được yêu cầu trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai
trong luật hiện hành.
1.4. Ý nghĩa của đề tài
- Ý nghĩa trong học tập: Giúp sinh viên củng cố những kiến thức đã học
trong Nhà trường và bước đầu áp dụng vào thực tiễn phục vụ yêu cầu công
việc, đồng thời làm phong phú hơn các kiến thức thực tế, đặc biệt là xung
quanh những vấn đề nghiên cứu. Mặt khác, trong quá trình thực tập tạo cơ hội

cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử
dụng đất”[2].
Như vậy, GCNQSD đất đai hợp pháp của người sử dụng đất là một trong
những quyền quan trọng được người sử dụng đất đặc biệt quan tâm. Thông qua
công tác cấp GCNQSD đất, Nhà nước xác lập mối quan hệ pháp lý của Nhà
nước với tư cách là chủ sở hữu đất đai đối với các tổ chức, hộ gia đình và cá
nhân được Nhà nước giao đất sử dụng. Công tác cấp GCNQSD đất giúp Nhà


5

nước nắm chắc được tình hình đất đai biết chính xác về số lượng, chất lượng,
đặc điểm về tình hình hiện trạng của việc quản lý và sử dụng đất.
Vì vậy, cấp GCNQSD đất là một trong những nội dung quan trọng
trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai.
2.1.1.2. Công tác cấp GCNQSD đất đối với người sử dụng.
- GCNQSD đất là chứng thư quan hệ pháp lý giữa Nhà nước và người
sử dụng đất.
- GCNQSD đất là điều kiện để người sử dụng đất được bảo hộ các
quyền và lợi ích hợp pháp của mình trong quá trình sử dụng đất.
- GCNQSD đất là điều kiện để đất đai được tham gia vào thị trường bất
động sản [2].
2.1.2 cơ sở pháp lý
Nhận thức được tầm quan trọng của đất đai đối với xã hội và phát triển
kinh tế, nên ngay từ khi giành được độc lập Đảng và Nhà nước ta đã quan tâm
đến vấn đề quản lý đất đai. Tháng 11 năm 1953 Trung ương Đảng họp hội
nghị lần thứ IV quyết định triệt tiêu chế độ sở hữu ruộng đất của đế quốc xâm
lược, xóa bỏ chế độ sở hữu ruộng đất của giai cấp phong kiến Việt Nam và
thực hiện chia lại ruộng đất cho nhân dân.
Qua các giai đoạn phát triển của đất nước, công tác quản lý đất đai cũng

tác quản lý ruộng đất trong toàn Quốc.
Tiếp theo Quyết định 201/CP là Chỉ thị số 299/TTg Chính phủ về công
tác đo đạc, phân hạng và đăng ký thống kê ruộng đất trong cả nước với mục
đích nắm chắc toàn bộ quỹ đất đáp ứng yêu cấu quản lý và sử dụng đất trong
giai đoạn mới.
Ngày 05/11/1981 Quyết định 56/ĐK-TK ra đời nhằm tăng cường công
tác chức năng nhiệm vụ quản lý, quy định thủ tục đăng ký thống kê ruộng đất
và lập biểu mẫu hồ sơ địa chính. Sau khi ra đời nó đã được áp dụng và triển
khai nhanh chóng trong cả nước. Đây là hệ thống hồ sơ đầu tiên được ban


7

hành với nhiều biểu loại mẫu giấy tờ sổ sách để quản lý thông tin đất đai khoa
học và chặt chẽ hơn. Nó có ý nghĩa rất lớn trong công tác quản lý đất đai
trong giai đoạn này.
Ngày 29 tháng 12 năm 1987 Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa
Việt Nam đã thông qua Luật Đất đai đầu tiên và có hiệu lực vào ngày 08/1/1988.
Do vậy việc quản lý đất đai đã được chú trọng hơn và đi vào nề nếp.
Những năm tiếp theo đó đã có những chuyển biến mạnh mẽ về mọi
phương diện, đặc biệt kinh tế chuyển theo hướng sản xuất hàng hóa và vận
động theo cơ chế thị trường. Điều đó đã tác động rất lớn đến công tác quản lý
đất đai cũng như việc sử dụng đất đai. Vì vậy chỉ sau 5 năm thực hiện Luật
Đất đai 1988 đã bộc lộ một số nhược điểm và không còn phù hợp với thực
tiễn do vậy đòi hỏi phải có sự thay đổi cho phù hợp hơn.
Ngày 15/3/1993 Luật đất đai sửa đổi được ban hành, trên cơ sở Hiến
pháp năm 1992 và sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 1988.
Một số văn bản được nhà nước ban hành liên quan đến công tác cấp
GCNQSD đất:
- Nghị định 60/CP ngày 05 tháng 7 năm 1994 của Chính phủ về quyền

tiền sử dụng đất.
- Thông tư liên tịch số 30/2005/TTLT/BTC-BTNMT ngày 18/04/2005
hướng dẫn việc luân chuyên hồ sơ của người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ
tài chính.
- Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/06/2005
của Bộ tư pháp và Bộ tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế
chấp, bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
- Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/06/2006
về sửa đổi,

bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số

05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16 tháng 06 năm 2005 của Bộ tư pháp và
Bộ tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng
giá trị quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.


9

- Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/06/2006
của Bộ tư pháp và Bộ tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc công chứng,
chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất.
- Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT ngày 21/07/2006 của Bộ tài
nguyên và Môi trường về việc ban hành Quy định về Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất.
- Thông tư liên tịch số 05/2007/TTLT/BTP-BXD-BTNMT-NHNN
ngày 21/05/2007 của Bộ tư pháp, Bộ xây dựng, Bộ tài nguyên và Môi trường,
Ngân hàng Nhà nước hướng dẫn một số nội dung về đăng ký thế chấp nhà ở.
- Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ về việc
ban hành Quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,

(01) bản gốc và hai (02) bản sao từ gốc. Bộ Tài nguyên & Môi trường ban
hành quy phạm hướng dẫn việc thành lập, chỉnh lý và quản lý hồ sơ địa chính.
Mục đích thiết lập hồ sơ địa chính nhằm kiểm soát mọi hình thức quản
lý và sử dụng đất. Đối với ngành quản lý đất đai, hồ sơ địa chính là phương
tiện phản ánh các yếu tố tư nhiên, kinh tế, xã hội và pháp lý.
Theo khoản 1,2 Điều 47 Luật Đất đai 2003 quy định:
Hồ sơ địa chính gồm:
- Bản đồ địa chính.
- Sổ địa chính.
- Sổ mục kê đất đai.
- Sổ theo dõi biến động đất đai.
Nội dung hồ sơ địa chính gồm các thông tin về thửa đất:
- Số hiệu kích thước, hình thể, diện tích, vị trí.
- Người sử dụng thửa đất.
- Nguồn gốc, mục đích, thời hạn sử dụng đất.
- Giá đất, tài sản gắn liền với đất, nghĩa vụ tài chính về đất đai đã được
thực hiện và chưa được thực hiện.


11

- GCNQSD, quyền và những hạn chế và quyền của người sử dụng đất.
- Biến động trong quá trình sử dụng và các thông tin khác có liên
quan[2].
2.2.Mục đích, yêu cầu đối tượng và các trường hợp được cấp GCNQSD đất
2.2.1. Mục đích
Mục đích cấp GCNQSD đất là xác định mối quan hệ giữa người sử
dụng đất với Nhà nước về đất đai qua đó thể hiện được vai trò sở hữu Nhà
nước về đất đai, đề cao trách nhiệm của người sử dụng đất. Cấp GCNQSD đất
cho người sử dụng đất còn với mục đích để Nhà nước thực hiện chức năng

3. GCNQSD đất được cấp theo từng thửa.
- Trường hợp quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ và chồng thì
GCNQSD đất phải được ghi cả họ, tên vợ và họ tên chồng.
- Trường hợp thửa đất có nhiều cá nhân, hộ gia đình, tổ chức cùng sử
dụng thì GCNQSD đất được cấp cho từng cá nhân, từng hộ gia đình, từng tổ
chức đồng quyền sử dụng.
- Trường hợp thửa đất thuộc quyền sử dụng chung của cộng đồng dân
cư thì GCNQSD đất được cấp cho cộng đồng dân cư và trao cho người đại
diện hợp pháp của cộng đồng dân cư đó.
- Trường hợp thửa đất thuộc quyền sử dụng chung của cơ sở tôn giáo
thì GCNQSD đất được cấp cho cơ sở Tôn giáo và trao cho người có trách
nhiệm cao nhất của cơ sở Tôn giáo đó.
Chính phủ quy định cụ thể việc cấp GCNQSD đất đối với nhà chung
cư, nhà tập thể.
4. Trường hợp người sử dụng đất được cấp GCNQSD đất đã được cấp
GCNQSD đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở
tại đô thị thì không phải đổi giấy chứng nhận đó sang GCNQSD đất theo quy
định của luật này. Khi chuyển quyền sử dụng đất thì người nhận quyền


13

chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó được cấp GCNQSD đất theo đúng quy
định của Luật 2003 này[2].
2.2.4. Điều kiện được đăng ký GCNQSD đất
Theo điều 46 Luật đất đai 2003 quy định như sau:
1. Người đang sử dụng đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất.
2. Người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa
kế, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp

- Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu
kinh tế sử dụng đất đúng mục đích đã được xác định theo quy định của Luật
Đất đai.
- Người mua nhà ở gắn liền với đất ở.
- Người được nhà nước thanh lý hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở[2].
2.2.6. Thẩm quyền xét cấp GCNQSD đất
Điều 52, Luật đất đai 2003 quy định:
1. Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố Trung ương cấp GCNQSD đất cho
tổ chức, Cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân nước
ngoài, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 điều này.
2. Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh cấp
GCNQSD đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư người Việt Nam
định cư ở nước ngoài mua nhà gắn liền với quyền sử đụng đất.
3. Cơ quan có thẩm quyền cấp GCNQSD đất quy định tại khoản 1 điều
này được ủy quyền cho cơ quan quản lý đất đai cùng cấp.
Chính phủ quy định điều kiện được ủy quyền cấp GCNQSD đất[2].
2.2.7. Các quyền và nghĩa vụ chung của người sử dụng đất
* Các quyền chung của người sử dụng đất.
Điều 105 Luật đất đai 2003 ngày 26/11/2003 có quy định người sử
dụng đất có quyền chung sau đây:
1. Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
2. Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất;


15

3. Hưởng các lợi ích do công trình của nhà nước bảo vệ, cải tạo đất
nông nghiệp;
4. Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất
nông nghiệp;

đai và tổ chức thực hiện các văn bản đó;
2. Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành
chính, lập bản đồ hành chính;
3. Khảo sát, đo đạc đánh giá, phân hạng đất; lập bản đồ địa chính, bản
đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất;
4. Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;
5 Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử
dụng đất;
6. Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất;
7. Thống kê, kiểm kê đất đai;
8. Quản lý hành chính về đất đai;
-9. Quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường
bất động sản;
10. Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử
dụng đất;
11. Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về
đất đai và xử lý vi phạm về đất đai;
12. Giải quyết tranh chấp về đất đai, giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi
phạm trong việc quản lý và sử dụng đất;
13. Quản lý các hoat động dịch vụ công về đất đai[2].
2.2. Tình hình cấp GCNQSD đất của cả nước và tỉnh thái nguyên
2.2.1. Tình hình cấp GCNQSD đất trong cả nước.
Cùng với các quy định của Luật đất đai 2003, các văn bản quy định chi
tiết và hướng dẫn thi hành Luật Đất đai có những bước cải cách quan trọng về
thẩm quyền và thủ tục cấp giấy chứng nhận. Việc cấp GCN QSD đất được


17