ĐẠI HỌC LINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
KHOA KINH TẾ PHÁT TRIỂN



ĐỀ TÀI:

THẨM ĐỊNH GIÁ KHU ĐẤT DỰ ÁN KHU LIÊN HỢP

VĂN PHÒNG – THƢƠNG MẠI – CĂN HỘ CAO CẤP HOÀNG
QUÂN PLAZA

Giảng viên hướng dẫn: TS. Hay Sinh
Sinh viên thực hiện: Phạm Hòa Nam
Lớp : VG 1
Khóa: 33

TP. Hồ Chí Minh 03-2011



MỤC LỤC
Chƣơng 1: Cơ sở lý luận thẩm định giá bất động sản. ...................................................... 2
1.1.

Khái niệm bất động sản .......................................................................................... 2

1.2.

Tổng quan về thẩm định giá bất động sản. ............................................................. 2



2.2

Giới thiệu Công ty TNHH Thẩm Định Giá Hoàng Quân....................................... 9
2.1.1.

Giới thiệu tổng quan về công ty ........................................................ 9

2.1.2.

Các hoạt động kinh doanh chủ yếu của công ty................................ 10

Thực trạng hoạt động thẩm định tại Công ty Thẩm Định Giá Hoàng Quân ....... 11
2.2.1.

Quy trình thẩm định giá tại Công ty Hoàng Quân ............................ 11

2.2.2.

Điểm mạnh hoạt động thẩm định giá Công ty Hoàng Quân ............ ....12

Chƣơng III: Thẩm định giá trị thị trƣờng khu đất dự án Khu liên hợp Hoàng Quân
Plaza Quận 8 TP Hồ Chí Minh ......................................................................................... 14
3.1

Giới thiệu dự án Khu liên hợp Hoàng Quân Plaza ............................................... 14
3.1.1

Thông tin quy hoạch khu vực ......................................................... 16



Giá bán căn hộ chung cư ................................................................ 22

b.

Giá bán khu văn phòng .................................................................. 25

c.

Giá bán khu thương mại dịch vụ ..................................................... 26

d.

Tốc độ tăng giá bán căn hộ, văn phòng, sàn thương mại ................... 28

e.

Lãi suất vay vốn dự án ................................................................... 30

3.4.2

Doanh thu dự án kinh doanh ........................................................... 32

3.4.3

Chi phí dự án Khu liên hợp Hoàng Quân Plaza. ............................... 35

3.4.4

Ước tính giá trị khu đất dự án Hoàng Quân Plaza .. ………………..39

cách thẩm định giá trị khu đất dự án bất động sản mà doanh nghiệp đang nắm giữ, doanh nghiệp
có thể huy động khoản vốn góp để đầu tư vào chính dự án đó. Đây cũng chính là phương cách
được các công ty bất động sản thường xuyên vận dụng từ nhiều năm nay. Áp dụng mục đích
thẩm định khu đất dự án bất động sản nhằm thu hút vốn góp đầu tư đối với Dự án Hoàng Quân
Plaza.
Bản báo cáo thực tập này gồm 4 chƣơng:
Chƣơng 1:

Cơ sở lý luận thẩm định giá bất động sản

Chƣơng 2:

Thực trạng hoạt động thẩm định giá tại Công Ty TNHH Thẩm Định Giá
Hoàng Quân

Chƣơng 3:

Thẩm định giá trị thị trường khu đất dự án Khu liên hợp Hoàng Quân Plaza
Quận 8 TP. Hồ Chí Minh

Chƣơng 4:

Kết Luận

Các số liệu tính toán và các thông tin giả định của dự án Hoàng Quân Plaza được cung
cấp một cách có chọn lọc nhằm bảo vệ lợi ích hợp pháp của chính chủ đầu tư và công ty Thẩm
định giá Hoàng Quân nên đề tài báo cáo cũng không thể giải thích minh bạch và rõ ràng hoàn
toàn các con số.
Phụ Lục


việc xây dựng cơ chế chính sách về phát triển và quản lý thị trường bất động sản
phù hợp với điều kiện kinh tế-xã hội của nước ta.
1.2.

Tổng quan về thẩm định giá bất động sản.

Theo Điều 174 Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11 được Quốc hội nước Cộng Hoà Xã Hội
Chủ Nghĩa Việt Nam thông qua ngày 14/6/2005 quy định:
“1. Bất động sản là các tài sản bao gồm:
a) Đất đai;
b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với
nhà, công trình xây dựng đó;

2


c) Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
d) Các tài sản khác do pháp luật quy định…”
Theo điều 4 Pháp lệnh Giá số Số: 40/2002/PL-UBTVQH10 được Ủy ban Thường vụ
Quốc hội thông qua ngày 15/05/2002 quy định: “Thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá
lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu
chuẩn Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế”.
Giá trị thị trường được định nghĩa như sau: “Lượng tiền ước tính của tài sản sẽ được trao
đổi vào ngày thẩm định giá giữa người sẵn sàng mua và người sẵn sàng bán trong một giao dịch
khách quan sau quá trình tiếp thị thích hợp, trong đó mỗi bên tham gia đều hành động một cách
hiểu biết, thận trọng và không chịu sự ép buộc nào.”( Tiêu chuẩn TĐG Việt Nam theo Quyết
định số 24/2005QĐ-BTC ngày 18/04/2005 của Bộ Tài Chính).
Như vậy, thẩm định giá bất động sản là số tiền ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất,
quyền sở sở hữu nhà, công trình vật kiến trúc gắn liền với đất đang được mua bán trên thị trường
vào thời điểm thẩm định giá và cho một mục đích đã được xác định rõ trong những điều kiện của

của Nhà nước vào việc nâng cấp cơ sở hạ tầng khu dân cư (đường giao thông, cấp và thoát nước,
cấp điện...)
Thẩm định viên về giá bất động sản phải được đào tạo, có trình độ và kinh nghiệm
chuyên ngành. Thẩm định viên thẩm định giá cần phải nhận thức sự phức tạp của thị trường và
thẩm định giá bất động sản được mua bán trên thị trường đó. Sự khác nhau trên thị trường bất
động sản và các tài sản riêng lẻ sẽ được phản ánh chính xác, tin cậy khi tuân theo các nguyên tắc
thẩm định giá.
1.3.

Các nguyên tắc thẩm định giá bất động sản

Giá trị của tài sản được hình thành bởi nhiều yếu tố tác động như giá trị sử dụng, sự khan
hiếm, nhu cầu có khả năng thanh toán...Khi nghiên cứu quá trình hình thành giá trị, thẩm định
viên cần xem xét và vận dụng những quy luật và nguyên lý kinh tế liên quan. Bản chất của thẩm
định giá tài sản là sự phân tích các yếu tố tác động đến quá trình hình thành giá trị của tài sản cụ
thể, do đó những nguyên tắc thẩm định giá sau đây là những hướng dẫn cần thiết khi tiến hành
thẩm định giá.
a) Nguyên tắc sử dụng cao nhất và có hiệu quả nhất
Là cách sử dụng tốt nhất một bất động sản có thể thực hiện được vể mặt kĩ thuật, được
pháp luật chấp nhận, khả thi về mặt tài chính và mang lại giá trị cao nhất cho tài sản định giá.
b) Nguyên tắc cung cầu
Giá trị của một tài sản được xác định mối quan hệ cung cầu về tài sản đó trên thị trường.
Ngược lại, giá trị của tài sản đó cũng tác động đến cung cầu về tài sản. Giá trị của tài sản thay
đổi theo tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung của tài sản.
c) Nguyên tắc thay thế
Giá bất động sản thẩm định có thể ước tính dựa vào bất động sản tương đồng đã được
mua bán trên thị trường.
d) Nguyên tắc hữu dụng
Bất động sản càng nhiều chức năng sử dụng thì giá trị càng cao.
e) Nguyên tắc dự kiến lợi ích

Các phƣơng pháp thẩm định giá bất động sản
1.4.1

Phƣơng pháp so sánh trực tiếp

Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của
các tài sản tương tự với tài sản thẩm định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua bán trên thị
trường trong điều kiện thương mại bình thường cào thời điểm thẩm định giá hoặc gần thời điểm
cần thẩm định giá để ước tính và xác định giá trị của tài sản.
Phương pháp so sánh áp dụng để thẩm định giá các tài sản cần thẩm định giá có giao dịch
phổ biến trên thị trường.
Thẩm định viên về giá căn cứ vào sự khác biệt về các yếu tố so sánh của tài sản so sánh
với tài sản cần thẩm định giá để điều chỉnh (tăng, giảm) mức giá đã giao dịch thành công của tài
sản so sánh để xác định mức giá chỉ dẫn của tài sản so sánh.


Các bước tiến hành thẩm định giá theo phương pháp so sánh.

Bước 1: Nghiên cứu thị trường để có thông tin về giá giao dịch, giá niêm yết hoặc giá
chào bán và các yếu tố so sánh của những tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá, đã giao
dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường.
Bước 2: Thu thập, kiểm tra thông tin, số liệu về các yếu tố so sánh từ các tài sản cùng loại
hoặc tương tự có thể so sánh được với tài sản cần thẩm định giá đã giao dịch thành công hoặc
đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm cần thẩm định giá hoặc gần với thời điểm cần thẩm
định giá.

5


Bước 3: Lựa chọn đơn vị so sánh chuẩn và xây dựng bảng phân tích, so sánh đối với mỗi




Các bước tiến hành thẩm định giá theo phương pháp chi phí:

a) Đối với bất động sản
Bước 1: Ước tính riêng giá trị của lô đất thuộc bất động sản bằng cách coi đó là đất trống
đang được sử dụng trong điều kiện tốt nhất và hiệu quả nhất theo nguyên tắc xác định giá đất quy
định tại Luật Đất đai và các phương pháp xác định giá đất theo quy định của Chính phủ và
hướng dẫn của các Bộ, ngành có liên quan, Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc
Trung ương.
Bước 2: Ước tính chi phí hiện tại để xây dựng mới, để tái tạo, thay thế công trình xây
dựng hiện có trên đất, bao gồm cả lợi nhuận cho nhà thầu và thuế, phí phải nộp theo quy định
của pháp luật.
Bước 3: Xác định hao mòn và ước tính giá trị hao mòn lũy kế (mức độ giảm giá) của
công trình xây dựng hiện có trên đất.
Bước 4: Ước tính giá trị của công trình xây dựng bằng cách trừ giá trị hao mòn lũy kế
(mức giảm giá) khỏi chi phí xây dựng mới hiện hành của công trình.
Bước 5: Ước tính giá trị của bất động sản cần thẩm định giá bằng cách cộng (+) kết quả
bước 1 và kết quả bước 4.
b) Đối với máy, thiết bị
Bước 1: Đánh giá toàn diện về tình trạng máy, thiết bị cần thẩm định giá.

6


Bước 2: Ước tính chi phí tái tạo hoặc chi phí thay thế để sản xuất và đưa máy, thiết bị vào
sử dụng, bao gồm cả lợi nhuận cho nhà sản xuất, thuế, phí phải nộp theo quy định của pháp luật.
Bước 3: Ước tính hao mòn hữu hình, hao mòn vô hình và giá trị hao mòn lũy kế của
máy, thiết bị.


-

Phương pháp vốn hóa trực tiếp: áp dụng đối với trường hợp thu nhập từ tài sản đầu tư
qua các năm không thay đổi và số năm đầu tư là vô hạn.

-

Phương pháp dòng tiền chiết khấu: áp dụng đối với trường hợp thu nhập từ tài sản
đầu tư qua các năm khác nhau.

Thẩm định viên về giá căn cứ vào loại hình tài sản (mang lại thu nhập), khả năng thu thập
thong tin của các tài sản so sánh trên thị trường để quyết định áp dụng phương pháp thẩm định
giá thích hợp.
1.4.4. Phƣơng pháp thặng dƣ
Phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá mà giá trị thị trường của tài sản cần
thẩm định giá được xác định căn cứ vào giá trị vốn hiện có bằng cách lấy giá trị ước tính của sự
phát triển giả định của tài sản (tổng doanh thu) trừ đi tất cả các chi phí phát sinh để tạo ra sự phát
triển đó.


Phương pháp thặng dư được áp dụng để đánh giá giá trị bất động sản có tiềm năng
phát triển:

-

Phương pháp có thể sử dụng cho đất trống để xây dựng hoặc đất có công trình trên
đất đó có thể cải tạo hoặc phá dỡ xây dựng công trình mới trên đất.

7

Bước 4: Xác định giá đất căn cứ vào chênh lệch kết quả tính toán của bước 2 trừ (-) bước
3.


Khi áp dụng phương pháp này, thẩm định viên cần lưu ý các điểm sau:

- Trường hợp dự án được nghiệm thu, quyết toán làm nhiều kỳ thì cần chiết khấu doanh
thu, chi phí về giá tại thời điểm cần thẩm định giá. Dự án có thể nghiệm thu, quyết toán
theo số lẻ năm (ví dụ 1,5 năm (tương đương 18 tháng), 2,5 năm (tương đương 30
tháng)… khi đó thẩm định viên phải quy đổi tỷ suất chiết khấu và số kỳ đầu tư theo đơn
vị tính tương ứng.
- Thời điểm nghiệm thu, quyết toán dự án vào đầu kỳ hay cuối kỳ để áp dụng công thức
phù hợp.
1.4.5. Phƣơng pháp lợi nhuận
Phương pháp lợi nhuận là phương pháp thẩm định giá dựa trên khả năng sinh lợi của việc
sử dụng tài sản để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá.
Phương pháp lợi nhuận dựa trên giả định người đầu tư kinh doanh và người chủ sở hữu
bất động sản là khác nhau, mặc dù trên thực tế có thể là một người duy nhất. Vì vậy, giá trị bất
động sản là vốn hóa thu nhập thực (coi như tiền thuê) từ bất động sản.
Phương pháp lợi nhuận chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá các tài sản mà việc so
sánh với những tài sản tương tự gặp khó khăn do giá trị của tài sản chủ yếu phụ thuộc vào khả
năng sinh lời của tài sản. Loại hình tài sản chủ yếu áp dụng phương pháp này ví dụ như: rạp chiếu
phim, nhà hát, khách sạn, nhà hàng, trạm xăng, sân gôn, trung tâm giải trí, sàn nhảy, khu thể thao,
công viên…

8





Giá trị thị trường của bất động sản = -------------------------------Tỷ suất vốn hóa
Thẩm định viên căn cứ vào hướng dẫn xác định tỷ suất vốn hoá và hệ số nhân thu nhập
tại Tiêu chuẩn số 09-Phương pháp thu nhập (và phụ lục) ban hành kèm theo Quyết định số
129/2008/QĐ-BTC ngày 31 tháng 12 năm 2008 của Bộ trưởng Bộ Tài chính, đồng thời căn cứ
hoạt động cho thuê bất động sản của loại hình kinh doanh tương tự tại cùng khu vực vào thời
điểm thẩm định giá để xác định tỷ suất vốn hóa phù hợp.

Chƣơng II: Thực trạng hoạt động thẩm định giá tại Công Ty TNHH Thẩm Định Giá
Hoàng Quân
2.1.

Giới thiệu Công ty TNHH Thẩm Định Giá Hoàng Quân
2.1.1.

Giới thiệu tổng quan về công ty

9


Công ty Thẩm Định Giá Hoàng Quân
373 Huỳnh Văn Bánh, Phường 11, Quận Phú Nhuận,
TP.HCM
ĐT: 84.8.3844 3396 - 3991 0417 - Fax: 84.8.39910475
E-mail:
Website: www.thamdinhgia.com
Logo công ty
o

Tầm nhìn: "Trở thành một trong những công ty cung cấp các dịch vụ thẩm định giá hàng
đầu Việt Nam và quốc tế vào năm 2012 nhằm thỏa mãn nhu cầu của các doanh nghiệp

-

Môi giới

-

Định giá

-

Quản lý sàn

Kinh doanh bất động sản
-

Môi giới bất động sản (Nhà phố, Nhà xưởng, Khu công nghiệp, Dự án đầu tư)

-

Đầu tư kinh doanh bất động sản

-

Nghiên cứu tư vấn thị trường bất động sản

-

Quảng cáo và tiếp thị bất động sản

-

Chứng thư thẩm định giá Hoàng Quân có đầy đủ tính pháp lý và có giá trị trên toàn quốc,
được sử dụng cho nhiều mục đích khác nhau như : cổ phầ n hóa , góp vốn liên doanh , mua bán ,
chuyể n nhươ ̣ng, đền bù - giải tỏa, giải quyết tranh chấp dân sự , thanh lý, phát mãi tài sản , vay
vố n ngân hàng, chứng minh tài sản du học, du lịch...
Dịch vụ thẩm định giá của công ty Hoàng Quân hoạt động trên phạm vi cả nước và
không giới hạn quy mô tài sản (nhà cửa, đất đai, dự án, nhà xưởng, trang trại, cao ốc, văn phòng,
khách sạn,...) cũng như loại hình doanh nghiệp (Cty tư nhân, Cổ phần, doanh nghiệp nhà nước,
cty liên doanh, cty nước ngoài...) Dịch vụ thẩm định giá đáp ứng nhiều nhu cầu thiết thực với các
mục đích khác nhau như: Mua – bán, vay vốn, góp vốn liên doanh, xác định giá trị doanh nghiệp,
cổ phần hóa doanh nghiệp..., giúp khách hàng nhìn nhận chính xác giá trị tài sản và đưa ra những
giá trị tốt nhất cho công việc của mình.
Những khách hàng lớn: bao gồm các khu công nghiệp trong nước và nước ngoài, các hệ
thống ngân hàng đã được Công ty Thẩm Định Giá Hoàng Quân thẩm định, tư vấn:
+ Tòa án nhân dân TPHCM.
+ Các Ban Quản lý đền bù giải tỏa.
+ Doanh nghiêp̣ nhà nƣớc:
+ Công ty liên doanh, nƣớc ngoài:
+ Một số doanh nghiệp tiêu biểu trong nƣớc:
- Ban bồi thường Bình Chánh, Bình Thạnh, TPHCM, Cần Thơ.
- Công ty TNHH dây và cáp điện Tân Cường Thành.
- Tổng công ty thủy sản Hạ Long.
-…
+ Một số khách hàng và đối tác ngân hàng tiêu biểu:
- Hong Kong Shanghai Banking Corporation (HSBC- Anh).
- Ngân Hàng Công Thương.
- Ngân Hàng Kỹ Thương.

13




Phía Bắc : giáp rạch Lồng Đèn

Dự án khu liên hợp trung tâm thương mại - văn phòng - căn hộ cao cấp Hoàng Quân nằm
trong quy hoạch tổng thể của khu Nam Sài Gòn, ngay mặt tiền đường Nguyễn Văn Linh, phường
7, quận 8, TP.HCM. Khu đô thị mới, phát triển hài hòa với khu nội thành hiện hữu và mang được
sắc thái kiến trúc riêng, có tính thẩm mỹ cao, hiện đại, không gian thoáng đãng đặc biệt bố trí
nhiều cây xanh mặt nước.
Dự án Khu liên hợp Hoàng Quân Plaza nằm trên mặt tiền đại lộ Nguyễn Văn Linh, dài
17,8 km, lộ giới 120m với 10 làn xe. Từ trục chính này, hàng loạt các cầu đường nhánh được
hình thành đi vào các quận, khu đô thị, khu công nghiệp như cầu Nguyễn Tri Phương, cầu Chánh

15


Hưng, cầu Chữ Y, cầu Kênh Tẻ, cầu Nguyễn Văn Cừ, cầu Tân Thuận, cầu Phú Mỹ. Yếu tố giao
thông thuận lợi này giúp tăng khả năng tiếp cận từ các quận đến khu vực dự án. Ngoài ra, việc
tiếp giáp với đại lộ Nguyễn Văn Linh là một điều kiện thuận lợi để những hình ảnh về dự án có
thể được quảng bá và tiếp thị rộng rãi đến các nhóm đối tượng khách hàng.
Khu đất của dự án có tổng diện tích là: 37.598 m2. Dự án Khu Liên Hợp Hoàng Quân
Plaza sẽ cung cấp căn hộ cao cấp, văn phòng cho thuê và tiện ích thương mại cho dân cư trong
khu vực và vùng lân cận. Khách hàng của dự án là bộ phận dân cư có thu nhập trung bình khá
của Hồ Chí Minh và dân cư các tỉnh khác có nhu cầu mua nhà ở, các công ty trong và ngoài nước
có nhu cầu thuê mướn văn phòng, mặt bằng thương mại.
Tổng diện tích khu đất : 37.598 m2. Trong đó:
Diện tích đất giao thông:

8.835 m2

23.5%

Bắc quận 7, diện tích tự nhiên 693 ha chiếm 23,3% tổng diện tích khu vực nghiên cứu,
gồm một phần của phường Tân Phong và phường Tân Phú.

-

Nam quận 8 gồm một phần phường 7, diện tích tự nhiên 323,4 ha. Nam huyện Bình
Chánh, diện tích tự nhiên 1.958,6 ha. Khu Nam Sài Gòn cộng với một phần huyện Bình
Chánh nằm về phía Tây, Tây Nam của nội thành TP.HCM là cửa ngõ nối với các trục
đường giao thông quan trọng như: đường quốc lộ 1A, các tuyến đường liên tỉnh lộ 10,
đường Nguyễn Văn Linh, đại lộ Đông Tây, tỉnh lộ 50.

Là đô thị đa chức năng gồm trung tâm tài chính, thương mại,dịch vụ, sản xuất công
nghiệp, văn hóa, giáo dục đào tạo, cư trú, giải trí nghỉ ngơi….
Khu đô thị mới Tây Nam Sài Gòn nằm trong tuyến giao thông liên kết vùng thuận tiện
(cách trung tâm thành phố 15 phút xe máy), là cửa ngõ giao thương kết nối Sài Gòn với các tỉnh
Đông/Tây Nam Bộ. Tiếp giáp các khu công nghiệp, tuyến ga Metro (tàu điện ngầm), vòng xoay

16


An Lạc, Đường Kinh Dương Vương, thuận tiện cho tuyến giao thông đi về trung tâm thành phố
(khoảng 5-7 km).
Do đó, có thể dễ dàng đến khu đô thị này, rút ngắn được thời gian so với lộ trình hiện hữu
trước đây. Khu dân cư cách chợ đầu mối Bình Điền khoảng 1km về hướng Tây. Ngược về hướng
Bắc, dọc theo Quốc Lộ 1A khoảng 700m là Đại Lộ Đông Tây xuyên suốt đến Quận 6, Quận 8,
Quận 5, Quận 1 và kết thúc tại ngã ba Cát Lái của Quận 2.
Khu đô thị mới, phát triển hài hòa với khu nội thành hiện hữu và mang được sắc thái kiến
trúc riêng, có tính thẩm mỹ cao, hiện đại, không gian thoáng đãng đặc biệt bố trí nhiều cây xanh
mặt nước.
Khu đô thị được quy hoạch phân ra thành 5 khu chức năng lớn:

trọng nâng cao đời sống văn hóa, giáo dục, y tế
cho người dân.
Song song với phát triển mạng lưới giao thông, thành phố Hồ Chí Minh tập trung đồng bộ, xây
dựng hệ thống điện, nước sạch, thoát nước đáp ứng nhu cầu sản xuất và đời sống nhân dân.
Thành phố Hồ Chí Minh cũng đặt mục tiêu phát triển hoàn chỉnh hệ thống giáo dục, y tế
với quy mô lớn và hiện đại. Khu đô thị mới Nam Sài Gòn và Bình Chánh phát triển vượt bậc
trong tương lai gần. Với những quy hoạch chi tiết và khoa học được xây dựng với tiến độ nhanh
không ngừng, khu đô thị Nam Sài Gòn đang hoàn thiện và cung cấp tiện ích quan trọng cho dự
Hoàng Quân Plaza.
Hoàng Quân Plaza với chín tòa cao ốc là tượng trưng cho hình ảnh, ý chí và khát vọng
vươn lên mạnh mẽ của vùng đất chín rồng trong văn hoá Việt Nam biểu hiện cho sự Danh giá,
Thành đạt, Thịnh vượng và Trường tồn. Kết hợp văn hoá Đông Tây trong từng chi tiết, tạo nên
tổng thể hài hòa trong khu đô thị mới Nam Sài Gòn, tạo môi trường sống hoàn hảo, hiện đại.
-

Cụm cao ốc Thượng Hải: gồm 3 cao ốc cao 29 tầng có khối đế chung, có vị trí đẹp nhất
ngay mặt tiền đại lộ Nguyễn Văn Linh kiến trúc hiện đại, từ tầng 1 - 3 làm khu trung tâm
thương mại, tầng 4-5 làm khu dịch vụ, từ tầng 6-29 làm văn phòng cho thuê.

-

Cụm cao ốc Hoàng Gia: gồm 2 cao ốc cao 28 tầng, có đế chung từ tầng 1-2 dành cho
trung tâm thương mại, tầng 3-5 làm dịch vụ, từ tầng 6-28 căn hộ.

-

Cao ốc Kim Long : 1 cao ốc đơn, từ tầng 1 - 3 làm khu trung tâm thương mại, tầng 4-5
làm khu dịch vụ, từ tầng 6-28 làm căn hộ.

-

16.765,9m2

44,6%

Diện tích đất ở chung cư:

11.997,1 m2

31,9%

Diện tích kinh doanh của dự án
Diện tích kinh doanh căn hộ

58.996 m2

Diện tích kinh doanh thương mại

36.175 m2

Diện tích kinh doanh văn phòng

32.955 m2

19


Hoàng Quân Plaza có vị trí nằm giữa khu D (Trung tâm lưu thông hàng hóa) và khu E
(Dân cư - Trung tâm cộng đồng và công viên) của theo quy hoạch đô thị Nam Sài Gòn nên thừa
hưởng nhiều tiện ích lớn. Khi xây dựng hoàn thành, Hoàng Quân Plaza chia thành 2 khu :
-

2010
5%

1
2011
15%

2
2012
15%

3
2013
25%

4
2014
25%

5
2015
15%

Cuối 2010:
-

Lập dự án đầu tư xây dựng, thiết kế kỹ thuật công trình xây dựng.

-


định số 24/2005QĐ-BTC ngày 18/04/2005 của Bộ Tài Chính).
Cơ sở pháp lý của bất động sản

3.3


Quyết định của trưởng ban quản lý đầu tư và xây dựng khu đô thị mới Nam thành phố Hồ
Chí Minh số 96/QĐ-BQL về việc phê duyệt điều chỉnh cục bộ quy hoạch chi tiết xây
dựng Khu chung cư Ứng Thành (lô CC1); tỷ lệ 1/500. Khu phố 17, Đô thị mới Nam
thành phố Hồ Chí Minh, xã An Phú Tây, huyện Bình Chánh ngày 12/09/2005.



Quyết định của Ban quản lý khu Nam số 535/BQL về việc điều chỉnh quy hoạch lô CC1
– Khu tái định cư Bến Lức ngày 01/11/2004.



Công văn số 130/CV-BQL của Ban quản lý khu Nam về việc xin hợp tác đầu tư xây dựng
dự án cụm chung cư CC1 tại dự án tái định cư khu Bến Lức ngay2 28/02/2005.



Quyết định của Ủy ban Nhân dân Thành phố số 3138/QĐ-UB về việc giao đất cho Công
ty TNHH Sản xuất – Xây dựng - Thương mại Ứng Thành để đầu tư xây dựng khu nhà ở
phục vụ tái định cư cho dự án chợ đầu mối Bình Điền và kinh doanh ngày 07/08/2003.



Quyết định của Ban quản lý đầu tư và xây dựng khu Đô thị mới Nam thành phố số hiệu

21


3.4
Áp dụng phƣơng pháp thặng dƣ thẩm định giá đất dự án Khu liên hợp Hoàng
Quân Plaza
Phương pháp thặng dư được chọn là phương pháp phù hợp nhất để thực hiện việc thẩm
định giá trị đất của Dự án Khu Liên Hợp Hoàng Quân Plaza.
Các bước tiến hành:
3.4.1

Các kế hoạch kinh doanh của dự án.

Kế hoạch kinh doanh dự án là xây dựng - kinh doanh khu thương mại, dịch vụ, văn
phòng và căn hộ theo quyết định xây dựng của Ban quản lý khu Nam Sài Gòn phù hợp với
nguyên tắc sử dụng cao nhất và hiệu quả nhất.
a. Giá bán căn hộ chung cƣ
Trước hết, hãy điểm qua một số tiêu điểm thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí
Minh gần đây1.
9 dự án được chào bán trong Q4, cung cấp thêm 2.894 căn hộ, giảm 47% so với quý
trước. Hơn 50% số căn hộ này thuộc phân khúc bình dân (520-840USD).
Thị trường thứ cấp, giá chào bán ở phân hạng trung và cao cấp vẫn ổn định, chỉ giảm
nhẹ 0,98% và 0,68% so với quý trước. Phân khúc bình dân tăng nhẹ 0,2% so với quý trước.
Giá căn hộ trên m2 trong Q4: hạng sang – 4.401USD, cao cấp - 1.855USD, trung cấp 984USD và 727USD đối với căn hộ bình dân.
Lãi suất vay tăng, dao động ở mức 18% - 20%/năm cho những hợp đồng vay 15 – 20
năm.
Hiện có 79 dự án mới đang trong giai đoạn đầu tư/ xây dựng nhưng vẫn chưa được chào
bán, chủ đầu tư đang kiên nhẫn chờ niềm tin quay lại từ phía khách mua.
Các nhà đầu tư hiện đang quan sát những động thái của thị trường sẽ tham gia vào năm
2011 với một lượng lớn nguồn cung, sản phẩm cung cấp đa phần là căn hộ chung cư.


3.898

3.074

17.228

Căn
bình dân

hộ

2.808

4.843

12.860

9.546

1
2

Báo cáo quý CBRE Quý IV/2010 và Báo cáo quý CBRE Quý I/2011
Báo cáo Quý CBRE Quý I/2011

22